“ Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương

Trong xu thế toàn cầu hiện nay, vấn đề đô thị hóa đang diễn ra một cách mạnh mẽ và nhanh chóng. Các đô thị mới hiện nay mọc lên ngày càng nhiều trên thế giới với chất lượng ngày càng nâng cao. Ở Việt Nam khi nền kinh tế bước vào kinh tế thị trường các đô thị mới cũng xuất hiện nhiều, qua đó tạo điều kiện cho sự phát triển của kinh tế xã hội. Thực hiện kế hoạch phát triển của tỉnh Hải Dương đến năm 2020, trong những năm qua tỉnh đã chú trọng hơn vào việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và đã đạt được nhiều thành tựu. Tuy nhiên ở khu vực Hải Tân có vị trí địa lý khá thuận lợi cho việc hình thành một khu đô thị mới tại đây, song hiện nay kinh tế xã hội ở đây còn kém phát triển, dân số còn thưa thớt. Chính vì lý do này mà tỉnh đã phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị mới Hải Tân cho công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương thực hiện. Do ưu điểm từ vị trí thuận lợi của dự án nên tỉnh Hải Dương rất kỳ vọng dự án sẽ thành công và đóng góp lớn vào sự phát triển chung của tỉnh, tuy nhiên hiện nay Hải Tân vẫn chưa phát huy hết những ưu điểm của mình trong quá trình khai thác và sử dụng. Từ đó vấn đề làm thế nào để dự án đạt hiệu quả cao nhất trong quá trình khai thác và sử dụng được tỉnh cũng như công ty quan tâm nhất. Đề tài của em có mục tiêu là sẽ dựa trên những hiện trạng hoạt động và khai thác hiện nay của dự án khu đô thị mới Hải Tân để tìm ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác của dự án Hải Tân nói riêng và những dự án khu đô thị hiện nay trên địa bàn tỉnh nói chung. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là toàn bộ dự án Hải Tân của công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương từ tất các hạng mục công trình đến công tác quản lý và điều hành dự án. Nhận thức được vấn đề quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả khai thác dự án Hải Tân em đã lựa chọn đề tài: “ Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương “.

Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức Mục lục Lời nói đầu Chương 1: Một số vấn đề khu đô thị khai thác hiệu khu đô thị 1.1 Khu đô thị 1.1.1 Khái niệm khu đô thị 1.1.2 Phân loại khu đô thị .5 1.1.2.1 Theo chức .5 1.1.2.2 Theo đối tượng cấp độ phục vụ 1.1.3 Sự cần thiết phải hình thành khu thị 1.1.4 Các nguyên tắc quy hoạch khu đô thị 1.2 Khai thác hiệu dự án khu đô thị 1.2.1 Khái niệm khai thác hiệu dự án khu đô thị mới: 1.2.2 Các tiêu chí đánh giá khai thác hiệu dự án khu đô thị mới: 1.2.2.1 Tỷ lệ lấp đầy khu đô thị 1.2.2.2 Hiệu tài chính: 1.2.2.3 Hiệu kinh tế xã hội : 12 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác hiệu dự án đô thị mới: 14 1.3.1 Các nhân tố vị trí địa lý điều kiện tự nhiên: .14 1.3.1.1 Yếu tố vị trí địa lý: 14 1.3.1.2 Về điều kiện tự nhiên: 15 1.3.2 Dân số .16 1.3.2.1 Khái niệm dân số đô thị: 16 1.3.2.2 Đặc điểm dân số sinh sống khu đô thị: 16 1.3.2.3 Ảnh hưởng dân số đô thị đến việc khai thác hiệu dự án khu đô thị: 16 1.3.3 Nguồn vốn đầu tư cho khu đô thị mới: 17 1.3.4 Cơ chế sách công tác quy hoạch đô thị: 18 1.3.4.1 Cơ chế sách: 18 1.3.4.2 Công tác quy hoạch đô thị: 18 Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức Chương 2: Hiện trạng khu đô thị Hải Tân Hải Dương: .20 2.1 Giới thiệu công ty TNHH thành viên Tây Bắc Hải Dương 20 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển cơng ty TNHH thành viên Tây Bắc Hải Dương: 20 2.1.2 Mơ hình tổ chức, nhiệm vụ chức phịng ban cơng ty: 20 2.2 Giới thiệu tổng quan dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương: 24 2.2.1 Giới thiệu khu đất thực dự án: 24 2.2.2 Giới thiệu chung dự án: 26 2.3 Tình hình thu hút dự án Hải Tân nay: 26 2.3.1 Hiện trạng hiệu tài dự án nay: 26 2.3.2 Hiệu kinh tế-xã hội dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương: 32 2.3.3 Vấn đề môi trường-vệ sinh dự án Hải Tân: 38 Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu khai thác dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương: 40 3.1 Những thuận lợi khó khăn q trình thực khai thác dự án khu đô thị Hải Tân: 40 3.1.1 Thuận lợi: 40 3.1.2 Khó khăn: 40 3.2 Kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao hiệu khai thác dự án Hải Tân Hải Dương .41 3.2.1 Giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án khu đô thị Hải Tân41 3.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động trình thực dự án đầu tư: 44 Kết Luận 46 Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức Lời nói đầu Trong xu tồn cầu nay, vấn đề thị hóa diễn cách mạnh mẽ nhanh chóng Các thị mọc lên ngày nhiều giới với chất lượng ngày nâng cao Ở Việt Nam kinh tế bước vào kinh tế thị trường thị xuất nhiều, qua tạo điều kiện cho phát triển kinh tế xã hội Thực kế hoạch phát triển tỉnh Hải Dương đến năm 2020, năm qua tỉnh trọng vào việc đầu tư phát triển sở hạ tầng kỹ thuật đạt nhiều thành tựu Tuy nhiên khu vực Hải Tân có vị trí địa lý thuận lợi cho việc hình thành khu thị đây, song kinh tế xã hội phát triển, dân số cịn thưa thớt Chính lý mà tỉnh phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị Hải Tân cho công ty TNHH thành viên Tây Bắc Hải Dương thực Do ưu điểm từ vị trí thuận lợi dự án nên tỉnh Hải Dương kỳ vọng dự án thành cơng đóng góp lớn vào phát triển chung tỉnh, nhiên Hải Tân chưa phát huy hết ưu điểm q trình khai thác sử dụng Từ vấn đề làm để dự án đạt hiệu cao trình khai thác sử dụng tỉnh công ty quan tâm Đề tài em có mục tiêu dựa trạng hoạt động khai thác dự án khu đô thị Hải Tân để tìm giải pháp nhằm nâng cao hiệu khai thác dự án Hải Tân nói riêng dự án khu thị địa bàn tỉnh nói chung Phạm vi nghiên cứu đề tài toàn dự án Hải Tân công ty TNHH thành viên Tây Bắc Hải Dương từ tất hạng mục công trình đến cơng tác quản lý điều hành dự án Nhận thức vấn đề quan trọng việc nâng cao hiệu khai thác dự án Hải Tân em lựa chọn đề tài: “ Giải pháp nâng cao hiệu khai thác dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương “ Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức Đề tài em có bố cục gồm ba phần: Chương 1: Một số vấn đề khu đô thị khai thác hiệu khu đô thị Chương 2: Hiện trạng dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu khai thác dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức Chương 1: Một số vấn đề khu đô thị khai thác hiệu khu đô thị 1.1 Khu đô thị 1.1.1 Khái niệm khu đô thị Đi đôi với phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu ăn ở, sinh hoạt công việc người dân ngày cao, hệ thống đô thị cũ nước ta ngày xuống cấp đáp ứng nhu cầu cách tốt Như yêu cầu khách quan, hệ thống khu đô thị hình thành quản lý quy hoạch Nhà nước quan có thẩm quyền Như khái niệm khu thị hiểu sau: Khu đô thị khu thị có quy mơ tương đối lớn phát triển tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng hệ thống cơng trình sở hạ tầng, cơng trình sản xuất cơng trình phúc lợi nhà Kết cấu khu đô thị thông thường có thành phần chính: Cơ sở hạ tầng, cơng trình sản xuất cơng trình phúc lợi nhà Quy mơ, diện tích khu thị từ 5-10 lớn sử dụng vào hai mục đích kinh doanh hoăc khơng kinh doanh Hệ thống khu đô thị thường gắn liền với thị có gắn liền với khu thị hình thành Theo pháp luật, khu đô thị phải có ranh giới rõ ràng có chức xác định, dựa quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt 1.1.2 Phân loại khu đô thị 1.1.2.1 Theo chức Khu đô thị có chức tổng hợp: Là khu thị có nhiều chức Ngồi chức đáp ứng nhu cầu ăn người dân, khu thị cịn có chức trung tâm thương mại, khách sạn, trụ sở quan… Khu thị có chức chun ngành: Là khu thị có chức Các khu thị khu ở, làng sinh viên, khu tái định cư… Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức 1.1.2.2 Theo đối tượng cấp độ phục vụ Khu đô thị đạt chất lượng cao: Hiện loại khu đô thị phổ biến để đáp ứng nhu cầu văn minh người dân thành phố Khu thị đạt chất lượng trung bình: khu thị chủ yếu đáp ứng cho nhu cầu ăn cho thành phần cán công chức nhà nước, tiểu thương… Khu đô thị đạt chất lượng thấp: Là khu đô thị với quy mô nhỏ, chủ yếu nhằm phục vụ mục đích di dân, giải phóng mặt phục vụ cơng trình, dự án trọng điểm thành phố 1.1.3 Sự cần thiết phải hình thành khu thị Thứ nhất: Hình thành hệ thống khu thị q trình “Từng bước xây dựng hồn chỉnh hệ thống thị nước, xây dựng hệ thống sở hạ tầng kinh tế xã hội kỹ thuật đại, cải thiện môi trường đô thị sạch, phân bố phát triển hợp lí địa bàn nước, qua đảm bảo cho thị, theo vị trí chức phát huy đầy đủ mạnh góp phần thực tốt hai nhiệm vụ chiến lược xây dựng xã hội chủ nghĩa xã hội bảo vệ tổ quốc” (Theo định Thủ tướng Chính phủ số 10/1988/QĐ-Ttg) Thứ hai: Hình thành khu thị hệ việc thực chủ trương chương trình cơng nghiệp hố, đại hố thị hố đất nước Đảng nhà nước Kết cụ thể q trình thị hố mở rộng hệ thống thị có hình thành khu thị Việc hình thành khu thị triển khai điều kiện kinh tế cho phép đặc biệt với nguồn vốn đầu tư vô quan trọng nguồn vốn nước ngồi Thứ ba: Bắt nguồn từ yêu cầu thực tế cải tạo, cải thiện nâng cấp thành phố chật chội, tải dân số, xây dựng thiếu tính quy hoạch năm trước 1.1.4 Các nguyên tắc quy hoạch khu đô thị Trái với quan niêm ban đầu Anh khu đô thị chỗ ngủ, nghỉ ngơi người làm Ngày dựa ý tưởng cân bằng, phát triển song song nhà ở, việc làm hệ thống công trình cơng cộng ngày trở nên quan trọng Vì việc quy hoạch khu đô thị có số nguyên tắc sau: Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức Thứ nhất: Giảm thiểu tượng di dân luân phiên xen kẽ (hướng tâm, li tâm) qua tạo thuân lợi việc giải vấn đề giao thông vận tải vùng đô thị liên quan Thứ hai: Khu thị phải có khu giải trí ngồi trời khu giải trí ngồi trời chiếm vị trí quan trọng khu thị Thứ ba: Các khu đô thị phải không bị chia cắt với thành phố lân cận khơng phải xây dựng đường giao thơng nối liền với thành phố Do việc hình thành khu thị gần với thành phố đánh giá đắn hợp lý Thứ tư: Khi quy hoạch khu đô thị cần quan tâm đến phát triển tương lai Theo quan điểm đại việc qui hoạch xây dựng khu đô thị xoay quanh yếu tố sơ đồ sau: Các trung tâm: Cộng đồng: *Các định chế giáo dục *Cơ sở giải trí, thể thao, y tế *Cơ sở viễn thông *Cơ sở du lịch trao đổi văn hóa *Cơ sở kinh tế giải trí *Cơ sở giao thông Nhân văn Công nghệ Môi Trường Các khu vực công nghệ: Quản lý môi trường: *Giáo dục đào tạo nguồn *Bền vững môi trường nhân lực *Quản lý chất thải giám sát *Các phần mềm hệ thống vi mơi trường tính đại Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức 1.2 Khai thác hiệu dự án khu đô thị 1.2.1 Khái niệm khai thác hiệu dự án khu đô thị mới: Khai thác hiệu dự án khu đô thị trình từ việc đầu tư vốn xây dựng khu thị đồng có hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư…đến việc quản lý điều hành khu đô thị để mang lại hiệu cao tài chính, ngồi cần đảm bảo đạt hiệu kinh tế xã hội Ngày nay, vấn đề làm để khai thác hiệu dự án khu đô thị nhà nước, cấp ngành đặc biệt chủ đầu tư dự án coi trọng Trong điều kiện kinh tế thị trường gặp nhiều khó khăn thách thức, kinh tế giai đoạn khủng hoảng đặc biệt thị trường bất động sản nhà đất trải qua giai đoạn xuống Trong điều kiện đó, nguồn vốn dành cho dự án đầu tư sở hạ tầng khu đô thị hạn chế, vấn đề nâng cao hiệu sử dụng vốn từ nâng cao hiệu khai thác thực dự án đầu tư coi nhiệm vụ tất yếu vô quan trọng 1.2.2 Các tiêu chí đánh giá khai thác hiệu dự án khu đô thị mới: 1.2.2.1 Tỷ lệ lấp đầy khu thị Đó tỷ lệ diện tích khai thác tổng thể khu thị so với tổng diện tích sử dụng khai thác khu thị Nó thể cách tính tốn tổng người dân vào sinh sống làm việc khu đô thị so với tổng số chỗ làm việc khu đô thị Nếu tỷ lệ lấp đầy khu thị cao hiệu từ việc khai thác dự án khu đô thị ngày cao tránh lãng phí sử dụng khu đô thị không hết công suất Ngày tượng khu thị cịn bỏ trống nhiều vấn đề mẻ Hầu hết khu đô thị Việt Nam chưa đạt tỷ lệ lấp đầy 100% Do cách khác nhà nước, quan cấp chủ đầu tư phấn đấu để nâng tỷ lệ lấp đầy khu đô thị qua nâng cao hiệu đầu tư khu thị 1.2.2.2 Hiệu tài chính:  Khái niệm Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức Hiệu tài hoạt động đầu tư xây dựng sở hạ tầng (Etc) mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ nâng cao đời sống người lao động tổng số vốn mà đơn vị bỏ Chúng ta diễn giải khái niệm qua cơng thức sau: Etc = Etc cho hiệu Etc > Etc0 Trong Etc0 tiêu hiệu tài định mức, mà đơn vị chọn làm kết so sánh đơn vị khác đạt tiêu chuẩn hiệu  Hệ thống tiêu đánh giá hiệu tài hoạt động khai thác dự án đầu tư a Thời gian thu hồi vốn (T): Là thời gian để dự án đầu tư thu đủ số vốn ban đầu bỏ Trong xây dựng dự án đầu tư người ta thường sử dụng hai khái niệm thời gian thu hồi vốn đơn thời gian thu hồi vốn động Thời gian thu hồi vốn đơn thời gian thu hồi vốn khơng tính đến giá trị thời gian tiền Còn thời gian thu hồi vốn động có tính đến yếu tố phải chuyển tồn khoản tính tốn thời điểm Chỉ tiêu giúp ta nhìn rõ thời gian thu hồi vốn dự án đầu tư từ có giải pháp rút ngắn thời gian qua nâng cao hiệu khai thác dự án b Giá trị ròng (NPV): Là thu nhập dự án sau trừ khoản chi phí đời dự án quy thời điểm Nó cho biết quy mơ tiền lãi thu đời dự án, NPV phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu dùng để tính tốn cơng việc xác định tỷ lệ chiết khấu khó khăn thị trường vốn đầy biến thiên Vì sử dụng tiêu đòi hỏi việc xác định rõ ràng, chi tiết dòng thu dịng chi đời dự án, cơng việc khó khăn, khơng phải lúc dự kiến Và nữa, tiêu NPV chưa nói lên hiệu sử dụng đồng vốn bỏ Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page Chuyên đề tốt nghiệp 2012 GVHD: PGS.TS Lê Huy Đức c Suất thu hồi vốn nội (IRR) : tỷ lệ lãi suất mà dùng làm tỷ số chiết khấu để tính chuyển khoản thu, chi dự án thời điểm tổng thu cân với tổng chi Suất thu hồi vốn nội cho biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự án đầu tư chịu đựng được, vay với lãi suất lớn IRR dự án đầu tư bị thua lỗ Khác với tiêu khác, tiêu suất thu hồi vốn nội khơng cho phép tính tốn trực tiếp, thực tế IRR tính theo phương pháp nội suy, tức xác định phương án gần Nhược điểm lớn tiêu tốn nhiều thời gian dự án có vốn đầu tư bổ sung lớn d Chỉ tiêu lợi ích chi phí (B/C) : Chỉ tiêu xác định tỷ số lợi ích chi phí Chỉ tiêu tính thời điểm tương lai Tuy nhiên việc quy thời điểm tương lai để tính tiêu thường sử dụng Chỉ tiêu sử dụng tiêu NPV, thường sử dụng để phân tích dự án cơng cộng Khi sử dựng tiêu có ưu điểm lớn xác định xác hiệu đồng vốn bỏ ra, nhiên phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tính tốn Trên tiêu đánh giá hiệu tài việc thực khai thác dự án đầu tư Cách tính cơng thức tiêu thể bảng cho : Khoa Kế hoạch hoạch pch phát triểnn Page 10 ... số vấn đề khu đô thị khai thác hiệu khu đô thị Chương 2: Hiện trạng dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu khai thác dự án khu đô thị Hải Tân Hải Dương Khoa... nghị giải pháp nhằm nâng cao hiệu khai thác dự án Hải Tân Hải Dương .41 3.2.1 Giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án khu đô thị Hải Tân4 1 3.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu. .. khai thác dự án khu đô thị Hải Tân để tìm giải pháp nhằm nâng cao hiệu khai thác dự án Hải Tân nói riêng dự án khu thị địa bàn tỉnh nói chung Phạm vi nghiên cứu đề tài toàn dự án Hải Tân công