Trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay, các thành phần kinh tế, các hình thức kinh doanh, các mặt hàng trở nên đa dạng và phong phú. Khi đời sống của người dân ngày càng cải thiện thì nhu cầu tiêu dùng hàng hoá ngày càng tăng. Do đó các hoạt động mua bán, các hình thức tổ chức thương mại diễn ra tấp nập hơn và ngày càng mở rộng. Là một loại hình tổ chức thương mại hỗn hợp, chợ ra đời và phát triển cùng với sự phát triển của nền sản xuất xã hội. Tính chất và trình độ xã hội hoá nền sản xuất ngày càng cao, sự phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc thì nhu cầu trao đổi hàng hoá ngày càng lớn và chợ với tư cách là nơi trao đổi hàng hoá, dịch vụ giữa người sản xuất với người sản xuất, giữa người sản xuất với người tiêu dùng ngày càng phát triển. Thông qua bộ mặt và tình hình sinh hoạt chợ có thể đánh giá được trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và đời sống dân cư của một vùng, địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế hệ thống chợ hiện nay ở nước ta nói chung và ở quận Cầu Giấy - Hà Nội nói riêng còn tồn tại nhiều yếu kém như cơ sở vật chất nhìn chung còn nghèo nàn, lạc hậu, việc đầu tư xây dựng chợ mới chỉ do Nhà nước làm, chưa thực hiện xã hội hoá trong công tác đầu tư xây dựng chợ theo phương châm "Nhà nước và nhân dân cùng làm", nhiều chợ chưa đáp ứng được yêu cầu vệ sinh, an toàn thực phẩm, văn minh thương mại. Công tác quản lý chợ còn nhiều hạn chế và yếu kém, đội ngũ cán bộ quản lý còn nhiều người chưa qua đào tạo và hạn chế về năng lực chuyên môn... Trên cở sở đó ta thấy được sự cần thiết phải phát triển mạng lưới chợ theo hướng nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động. Một trong những biện pháp nhằm tạo ra sự phát triển đột biến mạng lưới chợ là chuyển đổi mô hình tổ chức quản lý chợ, cho phép các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, xây dựng, kinh doanh chợ. Uỷ ban nhân dân quận Cầu Giấy đã lên kế hoạch và đề án để thực hiện việc chuyển đổi này. Tuy nhiên, việc triển khai có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, mới chỉ dừng lại ở giai đoạn thí điểm bước đầu. Vì thế đòi hỏi chúng ta cần nhanh chóng có những biện pháp để tạo môi trường pháp lý thuận lợi, khuyến khích các thành phần kinh tế, các tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh chợ, từ đó làm cho việc chuyển đổi được triển khai nhanh chóng trong thực tế. Xuất phát từ thực tiễn đó, em xin chọn đề tài "Phương hướng và biện pháp chuyển đổi mô hình tổ chức quản lý chợ trên địa bàn quận Cầu Giấy - Hà Nội trong giai đoạn hiện nay" làm đề tài nghiên cứu cho mình.
Họ tên:Bùi Văn Nam Mã SV:CQ512161 Lớp chuyên nghành:QTKDCN&XD51A Đề tài:Hồn thiện cơng tác quản lí chung cư Hà Nội LỜI NĨI ĐẦU Trong cơng đổi , bên cạnh việc xây dựng chủ trương, sách phát triển kinh tế - xã hội vấn đề cải thiện chất lượng sống người dân - vật chất tinh thần đảng nhà nước dành cho quan tâm đặc biệt Trong việc giải vấn đề nhà yêu cầu xúc mối quan tâm chung tầng lớp dân cư , cấp nghành nước Hiện Hà Nội, mật độ dân số ngày cao quỹ đất lại có hạn nên phải có mơ hình xây dựng phù hợp Bên cạnh nhà nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, Hà Nội tập chung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng đầu tư theo dự án, nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị Vấn đề đặt phát triển chung cư cần phải đôi với việc đáp ứng nhu cầu dịch vụ đô thị đảm bảo chất lượng sống Đây yếu tố có tính chất định thành cơng mơ hình phát triển chung cư cao tầng Nguyên nhân khiến trước người dân e ngại sống chung cư chung cư khơng có quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng tu bảo trì cơng trình Các chung cư cao tầng lắp đặt nhiều trang bị thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phịng chống cháy , …Cần phải có mơ hình quản lý, cung cấp dịch vụ tu cơng trình phù hợp đơn vị thống thực Với mục tiêu tìm mơ hình quản lý thích hợp cho chung cư cao tầng Hà Nội việc nghiên cứu đề tài: “Nâng cao chất lượng quản lý chung cư Hà Nội “ cần thiết Với đề tài nghiên cứu em xin đề cập đến nội dung Chương I:Cơ sở lí luận quản lí chung cư Chương II:Thực trạng quản lí chung cư Hà Nội Chương III:Một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lí chung cư Hà Nội NỘI DUNG Chương I: Cơ sơ lý luận quản lí chung cư 1.Khái niệm nhà chung cư cao tầng Chung cư loại nhà có nhiều hộ khép kín ( tức bảo đảm người thực hoạt động riêng tư đó) có khơng gian sử dụng chung hành lang, cầu thang, thang máy… tiện ích chung hệ thồng điện nước, nước, điện thoại v.v Chung cư có tầng, thường nhiều tầng khơng có thang máy cao tầng có nhiều thang máy Tại Hội nghị quốc tế Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) phân thành loại sau: Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao không 50 m); Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao không 75 m); Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao không 100 m); Nhà cao tầng loại 4: 40 tầng ( cao 100 m) Về mặt sử dụng, cao ốc có loại hình: 1/ cao ốc có hộ (chung cư đơn thuần); 2/ cao ốc hỗn hợp: tầng mở rộng làm cửa hàng, tầng hình tháp gồm hộ; 3/ cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phịng hộ Trong này, nói đến chung cư hoắc cao ốc chung cư đề cập đến loại hình nói Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: chung cư cho thuê (apartment house for rent) thuộc chủ sở hữu chung cư sở hữu chung (condominium) có nhiều chủ sở hữu Chung cư cao ốc sở hữu chung dạng chung cư phát triển mạnh mẽ nhiều đô thị nước ta Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, số nhà chung cư cao tầng xây dựng để bán cho thuê, phổ biến loại nhà chung cư có số tầng từ đến 12 tầng Tại điều Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 Chính Phủ “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán cho thuê” đưa khái niệm nhà chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ tầng trở nên thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên thành phố khác);có cấu trúc kiểu hộ khép kín có cầu thang lối chung” Từ khái niệm nhà trung cư cao tầng Hà Nội hiểu sau: Nhà chung cư cao tầng nhà có cấu trúc kiểu hộ khép kín, có cầu thang lối chung, có số tầng nhà từ trở nên 1.1.Nhà chung cư cao tầng Hà Nội Nhà chung cư cao tầng Hà Nội bao gồm nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước nhà chung cư cao tầng thuộc khu đô thị Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước Hà Nội nhà nước xây dựng chủ yếu thời chế bao cấp nhà Đây giải pháp để giải nhu cầu bách chỗ cho người dân đô thị Nhà chung cư cao tầng dự án xây dựng khu đô thị để bán cho thuê 1.2 Vị trí chung cư việc phát triển đô thị đại Hiện nay, Việt Nam nước chuyển dịch cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường để thúc đẩy kinh tế phát triển Tốc độ thị hố nhanh trình độ phát triển nông thôn chậm kéo theo vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt vấn đề nhà đô thị, có vấn đề nhà cho cơng nhân khu công nghiệp tập trung, nhà cho phận đối tượng sinh viên trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà …điều tạo sức ép lớn cho phủ nhà hoạch định sách nhà Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày bị thu hẹp Chính , nhà nước chủ trương khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà đặc biệt phát triển nhà cung cư cao tầng theo dự án Đến xuất nhiều mơ hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đáp ứng phần nhu cầu ngày tăng lên chất lượng nhân dân Nhà chung cư cao tầng theo dự án xây dựng tạo diện mạo cho đô thị văn minh với đồng hạ tầng kỹ thuật, với đồng cảnh quan môi trường nên xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư hình thành nếp sống thị văn minh, đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng tạo hôị cho ngành xây dựng tiếp cận với tiến khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước 2.Sự cần thiết phải quản lí chung cư Trước đây, việc thực quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, cơng tác quản lý bng lỏng làm nảy sinh nhiều tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu cơng trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng đầu tư cho công tác tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trình sử dụng hạng mục kĩ thuật hết niên hạn sử dụng lại không sửa chữa, tu, sau 10 năm sử dụng toàn hệ thống kĩ thuật cấp thoát nước, xả rác … hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà sử dụng 50% tuổi thọ thiết kế buộc phải phá bỏ Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, mặt kỹ thuật vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với trang thiết bị, kỹ thuật đại,phức tạp, đòi hỏi chế tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt Hiện nay, với phát triển đất nước, đời sống vật chất tinh thần người dân ngày nâng cao Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ nâng cao công tác quản lý,xây dựng chế quản lý đồng Đó yêu cầu bách cần thiết đặt giai đoạn 3.Những quy định pháp lí quản lí chung cư Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày tháng năm 2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng 3.1 Các quy định chung: 3.1.1 “Chủ đầu tư” -là người sở hữu giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định pháp luật -Trách nhiệm chủ đầu tư: a) Lựa chọn ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư (kể doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể từ đưa nhà chung cư vào sử dụng Ban quản trị thành lập Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ thông qua; b) Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (ghi rõ tên tòa nhà chung cư) theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; thực quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định pháp luật hành; c) Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngòai nhà chung cư cho quan quản lý chuyên ngành địa phương theo quy định (trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cơng trình hạ tầng nêu bán hết phần sở hữu riêng cho chủ sở hữu khác); d) Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị nhà chung cư cho người sử dụng nhà chung cư; e) Bàn giao 01 vẽ hịan cơng hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư phần sở hữu chung cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ; f) Chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư cử người tham gia Ban quản trị theo quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành; g) Được quyền ngừng cung cấp yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước cơng trình tiện ích khác chủ sở hữu hộ thành viên hộ vi phạm nghiêm trọng Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư vi phạm quy định nội quy này; 3.1.2 “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” - đơn vị Chủ đầu tư ký kết hợp đồng thực nhiệm vụ cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đảm bảo an tòan, tiêu chuẩn, quy phạm quy định.Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ký kết hợp đồng phụ với doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư doanh nghiệp nêu để đảm bảo thực theo hợp đồng ký -Trách nhiệm doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư: a) Thực việc quản lý vận hành nhà chung cư Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, trì hoạt động hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung nhà chung cư; cung cấp dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt côn trùng dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường; b) Thơng báo văn yêu cầu, điều cần ý cho người sử dụng bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung nhà chung cư; c) Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, phận nhà chung cư để thực việc quản lý vận hành nhà chung cư; d) Thực việc ngăn ngừa nguy gây thiệt hại cho người sử dụng nhà chung cư sửa chữa chi tiết phần sở hữu chung trang thiết bị dùng chung nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường; đ) Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền e) Phối hợp với Ban quản trị đề nghị quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, người sử dụng nhà chung cư không thực đóng góp đầy đủ, hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư vi phạm quy định Điều 23 Quy chế mà không khắc phục; g) Định kỳ tháng lần, báo cáo công khai công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư; h) Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố việc bảo vệ an ninh, trật tự vấn đề có liên quan khác trình quản lý vận hành nhà chung cư 3.1.3.”Ban quản trị nhà chung cư” - Ban quản trị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư bầu ra, bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đại diện Chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư - Trách nhiệm quyền hạn Ban quản trị nhà chung cư a) Chủ trì Hội nghị nhà chung cư; báo cáo kết công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thời gian hai kỳ Hội nghị; b) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng nhà chung cư việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực Bản nội quy quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hòan thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng ký kết; c) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; d) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân xây dựng (việc lựa chọn doanh nghiệp phải thông qua Hội nghị nhà chung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng ký kết để quản lý vận hành bảo trì nhà chung cư; nghiệm thu, tốn lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư; đ) Trực tiếp thu uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư; e) Kiểm tra báo cáo thu, chi tài quản lý vận hành bảo trì nhà chung cư doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì thực theo hợp đồng ký kết báo cáo với Hội nghị nhà chung cư theo quy định điểm a khoản này; g) Phối hợp với quyền địa phương, tổ dân phố việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an tòan xã hội nhà chung cư giao quản lý; h) Định kỳ tháng lần, Ban quản trị lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư làm sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; i) Thực công việc khác Hội nghị nhà chung cư giao; k) Được hưởng phụ cấp trách nhiệm chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động Ban quản trị; l) Không tự tổ chức phận quyền tự bãi miễn bổ sung thành viên Ban quản trị Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, định theo đa số Nhiệm kỳ hoạt động Ban quản trị tối đa 03 năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp quận ký định công nhận 3.1.4 Nội dung việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hành gồm vấn đề sau: a/ Về sở hữu nhà chung cư -Các hình thức Theo quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư nhà chung cư pháp luật công nhận tồn hình thức sở hữu sau: Nhà chung thuộc sở hữu Nhà nước, hộ ký hợp đồng thuê nhà với quan quản lý nhà Nhà chung thuộc sở hữu tổ chức trị, xã hội, tổ chức kinh tế, hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà Nhà chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà chung chủ sở hữu , nhà chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà chung có nhiều chủ sở hữu Nhà chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà có hai ba hình thức nói -Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu hộ a) Quyền sở hữu phần diện tích sàn hộ mua theo hợp đồng; b) Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư này, bao gồm diện tích quy định khoản Điều Bản nội quy này; c) Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư; d) Chấp hành đầy đủ định Hội nghị nhà chung cư; đ) Có trách nhiệm thực việc bảo trì phần sở hữu riêng; e) Đóng góp đầy đủ, thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định nhà chung cư; g) Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực việc vận hành bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; h) Chấp hành nội quy, quy định quản lý việc sử dụng nhà chung cư; thực quy định phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát thông báo kịp thời hành vi vi phạm nhà chung cư; i) Thực việc đăng ký tạm vắng, tạm trú theo quy định pháp luật; k) Thông báo quy định nêu Bản nội quy cho người uỷ quyền hợp pháp sử dụng hộ tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến sử dụng hộ mình; l) Khôi phục lại nguyên trạng bồi thường thiệt hại phần sở hữu chung phần sở hữu riêng người sử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng gây b/ Sử dụng nhà chung cư: Nhà chung cư loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử dụng loại tài sản tuân theo nguyên tắc việc sử dụng tài sản chung theo phần Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị Bộ luật dân việc sử dụng nhà chung phải tuân theo nguyên tắc sau a) Được sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng hộ đồng ý chủ sở hữu hộ sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư; b) Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư; c) Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cư trường hợp có thoả thuận với chủ sở hữu; d) Chấp hành đầy đủ định Hội nghị nhà chung cư; đ) Thực nghĩa vụ quy định điểm g, h, i, k, l khoản Điều Nghiêm cấm hành vi sau: Cơi nới, chiếm dụng diện tích, khơng gian làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngòai nhà chung cư; Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm khu vực thuộc phần sở hữu chung phần sử dụng chung; Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định có hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu màu sắc mặt ngòai hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển trang thiết bị hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá hộ, cơi nới diện tích hình thức); Sử dụng cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định; Ni gia súc, gia cầm khu vực thuộc sở hữu riêng phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan môi trường sống hộ khác khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật); Kinh doanh ngành nghề loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ ngành nghề gây nguy hiểm khác); Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê, vũ trường, sửa chữa xe máy, tơ; lị mổ gia súc hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác); 10 Sử dụng khơng mục đích kinh phí quản lý vận hành kinh phí bảo trì nhà chung cư (áp dụng chủ đầu tư, ban quản trị doanh nghiệp vận hành nhà chung cư) c/ Bảo dưỡng sửa chữa: Theo pháp luật hành việc bảo dưỡng, sửa chữa quy định sau: Nhà chung phải bảo dưỡng, sửa chữa theo định kỳ hồ sơ quản lý kỹ thuật quy định cho cấp, hạng nhà ở, phận nhà (Hồ sơ quản lý kỹ thuật lập cho nhà chủ sở hữu giữ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hồ sơ quản lý kỹ thuật chủ sở hữu uỷ quyền giữ) Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà thuộc sở hữu Đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu với chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa phần sử dụng chung Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa phần sử dụng chung phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng chủ sở hữu Tồn chi phí sửa chữa, bảo dưỡng chủ sở hữu đảm nhận Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa bên th có thĨ sửa chữa theo quy định pháp luật Các hư hỏng người sử dụng gây người sử dụng phải tự sửa chữa Các hư hỏng nhiều hộ sử dụng gây ra, hộ chia phí tốn sửa chữa Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà chung cư nhiều chủ sở hữu thoả thuận văn phải có giấy phép quan có thÈm quyền Người sử dụng khơng phải chủ sở hữu khơng cải tạo làm tăng thêm diện tích hình thức nào, trừ trường hợp chủ sở hữu thoả thuận văn quan có thẩm quyền cấp giấy phép 3.2/ Quản lý: Hiện mơ hình quản lý nhà chung cư quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung Theo quy định này, mơ hình quản lý nhà chung cư tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước nhà đất Tức hộ nhà chung cư bầu Ban tự quản, tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung mang tính chất nội gồm: Xây dựng nội quy nhà chung, thông qua hội nghị hộ đôn đốc, kiểm tra người thực nội quy Thu khoản tiền hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai… Đối với hộ thuê nhà chủ sở hữu khác, Ban tự quản đứng thu tiền thuê nhà hộ theo uỷ thác chủ sở hữu nhận thù lao chủ sở hữu trả Tổ chức sửa chữa hư hỏng hộ gây ra, phân bố chi phí hộ Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích hệ thống cơng trình kỹ thuật dùng chung cho hộ phân bổ chi phí chủ sở hữu nhà chung Hồ giải tranh chấp hộ quản lý, sử dụng nhà chung có tổ chức họp đối hộ phê bình, kiểm điểm cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà chung Thay mặt hộ phản ánh với quan quản lý nhà đất, với quyền kiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhà chung Chương II:Thực trạng quản lí chung cư Hà Nội 1.Tình hình phát triển chung cư thị Hà Nội Hiện nay, xây dựng nhà chung cư giải pháp phù hợp để phát triển nhà đô thị với ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống diện mạo đô thị theo hướng văn minh, đại Gần đây, nhà chung cư đầu tư xây dựng đô thị lớn với tốc độ cao Theo số liệu điều tra nhà đến cuối năm 2009, tồn quốc có 350.000 hộ chung cư đưa vào sử dụng, thành phố Hà Nội có số lượng lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% nước Trong thời gian qua, với phát triển nhà chung cư, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư nước nói chung địa bàn Thủ nói riêng bước đầu đạt số kết định Tình trạng lấn chiếm trái phép nhà chung cư chấm dứt Thông qua việc triển khai thực quy định quản lý sử dụng nhà trì chất lượng nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống khu chung cư; đặc biệt góp phần hình thành nếp sống nhà chung cư theo hướng văn minh, đại Nhà chung cư có đặc điểm loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm chủ sở hữu hộ, chủ sở hữu phần diện tích khơng phải nhà ở, người sử dụng người thuê Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối chung, ) Để tạo sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật nhà có quy định cụ thể, quy định quản lý sử dụng nhà chung cư Luật Nhà Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số 08/2008/QĐBXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ Các quy định tạo sở pháp lý cho việc tăng cường thực quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh khu nhà chung cư Như vậy, thời gian qua thành phố Hà Nội phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng, giải chỗ cho phận dân cư thành phố với chất lượng tiện nghi ngày tiến Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước Việt Nam chủ yếu để giải nhu cầu cấp thiết diện tích ở, cơng trình phụ trợ, khơng gian cơng cộng gắn liền với nhà, khu không quan tâm mức Tại số chung cư xây dựng Hà Nội thập niên 6080 kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… nhà thiết kế gắn liền với hộ khơng gian tiền phịng Do phát triển lên xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày nhiều, người ta đưa hết xe đạp, xe máy… lên hộ trước nữa, diện tích trơng giữ xe cơng cộng hình thành Việc tổ chức dịch vụ hoàn toàn tự phát nhu cầu sổng nên số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt để làm nơi trơng giữ xe Các không gian không thuận lợi sử dụng, khơng đảm bảo an tồn, phịng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu phát triển xã hội ngày tăng, phương tiện giao thông cá nhân khơng cịn xe đạp, xe máy… mà xe tơ… địi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt liền kề nằm nhà chung cư cao tầng Giao thông bên nhà chung cư cao tầng trước thường giao thông mở theo dạng hành lang bên, mở trực tiếp cầu thang chính, để tạo thơng thoáng lấy ánh sáng việc tổ chức gây nhiều bất tiện sử dụng, bố trí hộ tầng Chung cư cao tầng đại ngày vươn cao xu hướng tất yếu Diện tích hộ lớn lên tối thiểu 40-50m2 sàn, mức cao lên tới 120-150m sàn Do phát triển công nghệ thi công, tổ chức mặt điển hình ngày lớn, giao thơng phải tương xứng, đủ số lượng thang máy thang (chống hiểm) Tổ chức khơng gian giao thơng khơng thể tiếp xúc tồn với thiên nhiên nên vấn đề thơng thống, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam yếu tố quan trọng cần quan tâm nghiên cứu mức Việc tân dụng chiều sâu móng để xây dựng tầng ngầm phục vụ nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng hệ thống kỹ thuật khác tồ nhà địi hỏi phải tính toán, tổ chức hợp lý Hệ thống thu rác cho hộ khơng thể thiếu Người sử dụng giao thơng ngang tầng đĨ đưa rác tới nơi tập trung thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung vị trí thích hợp chun phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị Nhu cầu sống người ngày tăng Sau thời gian làm việc, nhu cầu nghỉ ngơi chỗ hộ mình, cịn có nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đơng đúc tồ nhà chung cư cao tầng đại, xây dựng cơng trình thĨ thao, giải trí để kinh doanh giải pháp có tính khả thi cao Tại đây, việc thoả mãn nhu cầu thĨ thao, giải trí, cư dân tồ nhà cịn có điều kiện gặp gỡ thân mật tình xóm giềng thân thiết vốn truyền thống tốt đẹp dân tộc Việt Nam Như vậy, việc nghiên cứu loại hình khơng gian có chức công cộng gắn liền với chung cư cao tầng đô thị lớn định hướng cần thiết Đồng thời phải chế,bộ máy phương thức vận hành phù hợp Tuy nhiên, khu nhà chung cư cao tầng phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ cho người dân, mà coi nhẹ cơng tác quản lý, chí có nơi bị bng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế Vì vậy, việc người dân trình sử dụng tuỳ tiện khơng chấp hành quy định nhà nước quản lý sử dụng nhà chung cư diễn phổ biến khu nhà chung cư cao tầng: mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ cơng trình giảm, vấn đề mang tính xã hội ngày phát sinh gay gắt cư dân sống nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài khơng giải dứt điểm Tóm lại, so với khu nhà chung cư thập niên trước phát triển khu nhà chung cư có chuyển biến rõ rệt quy mô kiến trúc hệ thống dịch vụ Tuy nhiên, vấn đề quản lý bất cập nội dung cần nghiên cứu 2.Thực trạng quản lí chung cư Hà Nội 2.1.Quản lí cư trú Hiện nay, khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú cịn bng lỏng Tình trạng lộn xộn số nhân khẩu, hộ khu nhà phức tạp Đặc biệt, năm qua, bố trí tái định cư cho người dân đến định cư khu chung cư, ta thấy chưa có phân loại thành phần dân cư, mà đưa cụm dân cư vào sống, gồm anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác Nên khó hồ hợp thường xun xảy tranh chấp Ở khu chung cư cũ việc quản lý cư trú kém: Nhiều nhà chung cư có người đến người thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát được, kể biết người định cư vướng mắc vào tệ nạn xã hội họ khơng có giải pháp để giúp đỡ… Rồi người cư trú làm theo lợi ích cá nhân mà qn lợi ích cộng đồng Ban quản lý khu nhà chung cư chưa sâu, sát vào đời sống người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch người Do để xảy nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma t,… Do vậy, mơ hình nhà chung cư cao tầng phát triển cách lành mạnh cơng tác quản lý cư trú ngày phải trọng nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm hồn cảnh sống cư dân, để từ tìm biện pháp có sách phù hợp để đảm bảo chất lượng sống người dân 2.2.Bảo quản sửa chữa Công tác quản lý khu nhà chung cư chuyển từ thời kỳ bao cấp sang kinh tế thị trường có nhiều biến đổi, từ chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen thực ban nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhà nên công tác quản lý chưa chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc chung tu, sửa chữa bảo trì, cáp điện, cấp nước, nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh môi trường rác thải,… Những tồn tương đối phổ biến la: Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm khung sắt ban công, logia “chuồng cọp”… Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ cơng trình làm xấu mặt kiến trúc đô thị Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa có cố kỹ thuật cơng trình cấp điện, cấp nước, thoát nước nhà, đồng thời với ý thức người sử dụng chưa cao làm cho cơng trình xuống cấp nhanh chóng Mặt khác chưa xác định nghĩa vụ tham gia hộ sở hữu tư nhân hộ thuê nhà nhà nước việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống nước, bĨ phốt nhiều khu nhà bị tải, thường xuyên ngập úng mùa mưa, gây vệ sinh mơi trường Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị hộ lấn chiếm sử dụng riêng, diện tích tầng khu nhà chung cư bị hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất cơng quyền địa phương công ty quản lý nhà không thực được, dẫn đến thường xuyên xảy tranh chấp, khiếu kiện Đi vào thực tế ta thấy nhà xây dựng giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng lại theo thiết kế phải 30 - 40 năm nữa, nhiên nhiều nhà bị lún mạnh khu “Thành Công, Giảng Võ” Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa 70% thời gian thiết kế Đối với nhà khác bao gồm số nhà lắp ghép lớn Hà Nội lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội… Thời gian sử dụng thực tế 75 – 80% thời gian thiết kế Do nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác trïng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trình sử dụng hạng mục kỹ thuật hết niên hạn sử dụng lại không sửa chữa trïng tu, sau 10 năm sử dụng tồn hệ thống kỹ thuật cấp nước, xả rác,… hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết Sở dĩ có hạn chế tồn do: Hiện chưa có quy định rõ rµng việc quản lý sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trïng tu nhà chung cư cao tầng cơng trình hạ tầng kỹ thuật Do việc xây dựng kế hoạch trïng tu dự trù kinh phí cơng tác chưa thĨ Theo quy định hành việc trùng tu, sửa chữa phần nhà thuộc chủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, cơng trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa chữa Mặt khác việc sửa chữa hộ tuỳ tiện Một số hộ dân tự đục phá kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho nhà, nhiều hộ dân tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện làm giảm tuổi thọ ngơi nhà Bên cạnh đó, kinh phí để thực cơng tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà chung cư cao tầng quan trọng Tại số khu nhà chung cư cao tầng quy định hộ dân phải đóng góp số tiền định hang tháng Dự án khu đô thị Bác Linh Đàm quy định thu 30.000đ/tháng qua thực tế cho thấy số tiền đủ chi cho công tác quản lý Mặt khác, số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý hồn cảnh khó khăn cho họ khơng có nghĩa vụ đóng góp Hiện chưa có văn cụ thể trách nhiệm đóng góp kinh phí chủ đầu tư hộ dân cho việc thực công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà chung cư cao tầng Chính mà dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên khu nhà chung cư cao tầng ngày bị xuống cấp trầm trọng Một nguyên nhân phải nhắc đến thực trạng cấu tổ chức Hiện nay, thành phố có cơng ty có chức quản lý quỹ nhà này, bình qn cơng ty có từ – xí nghiệp thành viên số ban trực thuộc, thực quản lý địa bàn quận huyện khác Ở xí nghiệp lại có phịng ban chuyên môn riêng biệt tổ, ban quản lý tự quản Được coi chặt chẽ thực chất , địa bàn thành phố lại có nhiều cơng tycùng tham gia quản lý cơng ty có quyền tự chủ hoạt động nên đoi dẫn đến khơng thống thực sách nhà nước Nhiều vấn đề công ty thực cách với mức độ khác đặc biệt quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê bán nhà theo nghị định 61/cp Bên cạnh , cơng ty phải hoạt động theo mơ hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh yêu cầu quản lý quỹ nhà coi hoạt động lợi ích cơng cộng dấn đến tình trạng khơng đủ kinh phí cho hoạt động , buộc công ty phải trọng việc tham gia dịch vụ kinh doanh xây dựng nhà thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý Do , việc quản lý nhà ë chung cư bị bng lỏng Tóm lại , cơng tác quản lý bảo quản sửa chữa cịn lỏng lẻo, gây nhiều hậu nghiêm trọng Do cần phải có giải pháp đồng công tác thực tốt 3.Vấn đề quyền sở hữu tranh chấp tài sản Đó vướng mắc liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu, khai thác, sử dụng Phải khẳng định NCC tài sản thuộc cộng đồng chủ sở hữu bao gồm phần sở hữu riêng hộ phần sở hữu chung NCC theo quy định pháp luật Như vậy, chủ sở hữu NCC phải quản lý ngơi nhà Thời gian qua khơng chủ đầu tư kể số người dân mua hộ nghĩ rằng, NCC chủ đầu tư nên có hành xử khơng trình quản lý sử dụng Về vấn đề khai thác vận hành NCC có quy định cụ thể quy định tầng dành làm kinh doanh phục vụ khu dân cư Tuy nhiên, diện tích tầng NCC chủ đầu tư khai thác số chủ đầu tư trích phần lợi nhuận việc khai thác kinh doanh tầng để hỗ trợ giảm phí dịch vụ cho người dân Song khơng chủ đầu tư giành phần hưởng toàn lợi nhuận hoạt động kinh doanh này; chí có chủ đầu tư bán diện tích tầng cho cá nhân Mối quan hệ DN vận hành NCC Ban quản trị mối quan hệ hợp đồng cung ứng dịch vụ Thời gian qua, khơng chủ đầu tư tự xem chủ sở hữu NCC nên khơng thực việc tổ chức hội nghị NCC để bầu Ban quản trị Chủ đầu tư kiêm việc cung ứng dịch vụ Đội ngũ cán nhân viên lại chưa qua đào tạo nên chất lượng cung ứng dịch vụ kém, công tác bảo vệ vệ sinh mơi trường Trong q trình phục vụ, chủ đầu tư với thái độ cửa quyền, tự áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu; khơng áp dụng biện pháp cưỡng chế Một số chủ đầu tư lại cho rằng, tầng hầm tầng 1, nơi để xe người dân NCC thuộc sở hữu Do khơng thực việc cơng khai tài hoạt động dịch vụ trơng giữ xe khu vực Việc sử dụng NCC bao gồm phần diện tích sử dụng chung sử dụng riêng kể trước sau có Luật Nhà xảy tình trạng vi phạm điều cấm mà luật định Hiện tượng phổ biến lần thay chủ sở hữu người sử dụng diễn việc cải tạo hộ Việc cải tạo khơng nơi thực tuỳ tiện Tình trạng sử dụng hộ khơng mục đích diễn phổ biến cho thuê làm văn phòng địa điểm kinh doanh, làm bếp ăn tập thể cho quan; chí có chủ đầu tư giữ lại số hộ làm trụ sở cho Cty thành viên Người dân mua NCC không mua chỗ mà điều quan trọng “mua” môi trường sống Khi chào bán hộ, chủ đầu tư đưa viễn cảnh hấp dẫn NCC Song khơng nơi người dân từ chỗ kỳ vọng chuyển sang thất vọng 3.Đánh giá chung tình hình Trong nhiều năm qua Hà Nội phát triển nhiều nhà chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải chỗ cho phận dân cư thành phố với chất lượng tiện nghi ngày tiến Hầu hết khu chung cư phần đáp ứng nhu cầu sinh hoạt người dân, hình thành phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo sống người dân mặt vật chất tinh thần, từ việc tổ chức công tác trông giữ xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ gìn vệ sinh mơi trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng khu vui chơi giải trí… Tuy nhiên, chưa có mơ hình quản lý phù hợp coi nhẹ công tác quản lý sau đưa nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều cơng trình bị xuống cấp nghiêm trọng Hơn việc phát triển hệ thống dịch vụ khơng địng bộ, chưa trọng nên gây tâm lý e ngại người dân sống chung cư Vậy cần phải có định hướng giải pháp phù hợp khu chung cư cao tầng phát triển ngày bền vững Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lí chung cư Hà Nội Hiện năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng xu tất yếu quy hoạch , phát triển đô thị nói chung Hà Nội nói riêng Thành phố Hà Nội có 60 dự án phát triĨn nhà khu đô thị Thành phố thực chế 60% quỹ đất dự án phát triĨn nhà khu thị để xây dựng nhà chung cư cao tầng Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống khu nhà chung cư cao tầng, đảm bảo quyền nghĩa vụ hộ dân nhà hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu nhà quyền sử dụng đất khu chung cư, đảm bảo độ bền vững tuổi thọ cơng trình nhà ở, đảm bảo mỹ quan mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu tấc độ phát triển đô thị văn minh đại Chúng xin đề xuất số giải pháp để quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng sau : 1/ Về quản lý: Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà thống thực phù hợp với truyền thống tâm lý người dân kinh tế thị trường 2/ Về tổ chức quản lý thực dịch vụ đô thị khu nhà chung cư cao tầng bao gồm dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xã hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên hộ ở, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với dịch vụ tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện hộ dân làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lùc nhà, đảm bảo kiến trúc mỹ quan thị Mơ hình máy quản lý thực hoạt động dịch vụ tổ chức theo dạng Cơng ty quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà nước két hợp với thoả thuận người dân 3/ Xây dựng quy định quyền nghĩa vụ người quản lý người sử dụng nhà chung cư cao tầng, nguyên tắc giải tranh chấp chủ thể nhà chung cư liên quan đến sở hữu hộ, sử dụng cơng trình cơng cộng, có biện pháp sử lý trường hợp vi phạm cố tình khơng chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 4/ Cần thiết phải có máy quản lý nhà chung cư cao tầng mơ hình quản lý thống Về dự án khu thị có số lượng nhà chung cư cao tầng khác Do đó, đ Ĩ máy quản lý hoạt động có hiệu cao tuỳ theo điều kiện cụ thể mà định quy mơ máy quản lý Mơ hình quản lý nhà chung cư thích hợp xây dựng phương thức kết hợp hài hoà quản lý kinh doanh Theo đó, doanh nghiệp quản lý phải chịu trách nhiệm thực dịch vụ cơng phục vụ cư dân tồ nhà, kinh phí cho cơng việc huy động từ ưu đãi kinh doanh dịch vụ phát sinh từ nhà chung cư(như dịch vụ trông giữ xe, siêu thị vui chơi, giải trí, bảo đảm an ninh trật tự…) Doanh nghiệp quản lý bao gồm “hai phận” hoạt động độc lập hỗ trợ a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trình độ đảm bảo tự có thê triển khai cơng tác tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết quản lý chất lượng phần cơng việc th ngồi, Doanh nghiệp quản lý đầu tư trang thiết bị chuyên dụng, đào tạo đội ngũ công nhân chuyên nghiệp phục vụ việc sửa chữa bảo dưỡng nhà chung cư đÓ thực cơng việc khu vực quản lý Kinh phí cho cơng việc doanh nghiệp tự điều tiết tõ nguồn lãi phục vụ đối tượng khác cao ốc văn phòng cho thuê, khu hộ,… địa bàn thành phố nguồn lãi phận kinh doanh thực Tính cạnh tranh doanh nghiệp đạt hay không phụ thuộc vào cách tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả đầu tư thiết bị chuyên ngành, tay nghề kỷ luật lao động cơng nhân trình độ cán quản lý b/ “Bộ phận kinh doanh” thực công việc kimh doanh dịch vụ mang tính xã hội, khơng bắt buộc quản lý, khai thác diện tích cơng cộng nhà nước ưu đãi, cho thuê cho sử dụng trông giữ xe đạp, xe máy, giữ gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt động cửa hàng, siêu thị… Doanh nghiệp tổ chức mạng lưới quản lý Tại khu giao quản lý công ty phải có “ tỉ quản lý” nằm khu nhà không xa để quản lý công việc kinh doanh tiếp nhận, xử lý cách tức thời hỏng hóc kỹ thuật nhỏ đáp ứng yêu cầu sửa chữa trách nhiệm theo yêu cầu người sử dụng Về nguyên tắc, mật độ đối tượng phục vụ cao hiệu suất lao động cao, Giải toán cách tối ưu đáp ứng yêu cầu khách hàng thời gian giảm giá thành phục vụ Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực chặt chẽ người sử dụng nhà chung cư hưởng tiện nghi gần miễn phí, nhà nước quản lý kiến trúc mặt ngồi tồ nhà, đảm bảo tuổi thọ cơngtrình, tiết kiệm ngân sách nhà nước Qua khảo sát, thấy mơ hình quản lý nhà chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu đề cập thích hợp nhất, khả thi giai đoạn Theo mơ hình quản lý người quản lý nhà tổ chức kinh doanh dịch vụ công công Tuy nhiên, để đảm bảo lợi ích ba bên ( Nhà nước, người sử dụng nhà tổ chức kinh doanh ) cần xác định rõ hoạt động hoạt động kinh doanh, hoạt động mang tính chất dịch vụ cơng Trên sở xác định trách nhiệm, nghĩa vụ tỉ chức kinh doanh với nhà nước ( việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng công trình cơng cộng…), trách nhiệm tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự sinh hoạt lại …) 5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa phương án quản lý cho phù hợp với phát triển ngày Chúng cho rằng, mô hình quản lý hiệu cần đáp ứng tiêu chí sau: - Bảo đảm cho ngơi nhà có độ bền tối đa - Bảo đảm điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, lại người sử dụng nhà chung cư cách thuận tiện tiện nghi với mức chi phí cho dịch vụ thấp - Khai thác sử dụng hợp lý, hiệu nhà chung cư - Hoà hợp lợi ích nhà nước lợi ích người quản lý 6/ Tæ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá cách huy động tham gia tích cực cộng đồng chủ sở hữu đồng thời người sử dụng hộ Sự tham gia trách nhiệm bắt buộc khơng phải tự nguyện, đồng thời đĨ thực quyền hạn lợi ích người chủ sở hữu: 7/ Ban quản lý nhà chung cư nên sâu sát, quan tâm tới hoạt động phæ biến đời sống người dân khu chung cư ... quyền cấp giấy phép 3.2/ Quản lý: Hiện mơ hình quản lý nhà chung cư quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung Theo quy định này, mơ hình quản lý nhà chung cư tổ chức theo phương thức tự quản kết... ngân sách nhà nước Qua khảo sát, thấy mơ hình quản lý nhà chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu đề cập thích hợp nhất, khả thi giai đoạn Theo mơ hình quản lý người quản lý nhà tổ chức kinh... kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước nhà đất Tức hộ nhà chung cư bầu Ban tự quản, tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung mang tính chất nội gồm: Xây dựng nội quy nhà chung, thông qua