Đối với người Việt Nam nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là nơi rất thiêng liêng, một căn nhà dù nhỏ nhưng vẫn không thể thiếu vắng một bàn thờ tổ tiên, ông bà, cha mẹ. Thế nhưng, trong điều kiện hiện nay, để có một ngôi nhà nhỏ, một chổ ở ổn định, đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ của bộ phận lớn cán bộ công nhân viên, công nhân... những người có thu nhập thấp. Và đây cũng là vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách về việc hổ trợ xây nhà cho người có thu nhập thấp, Nghị định số 71/CP ngày 05.10.2001 về “ưa đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê”,trong luật nhà ở có nhiều cơ chế ưa đãi, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội . Thế nhưng đến nay việc xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn không hiệu quả. Vậy nguyên nhân là do đâu? Phải chăng là do các chính sách ban hành chưa thích hợp với điều kiện hiện nay, chưa thật sự thu hút các doanh nghiệp tham gia, do nguồn vốn còn hạn chế...
Lời mở đầu Đối với người Việt Nam nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là nơi rất thiêng liêng, một căn nhà dù nhỏ nhưng vẫn không thể thiếu vắng một bàn thờ tổ tiên, ông bà, cha mẹ. Thế nhưng, trong điều kiện hiện nay, để có một ngôi nhà nhỏ, một chổ ở ổn định, đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là ước mơ của bộ phận lớn cán bộ công nhân viên, công nhân . những người có thu nhập thấp. Và đây cũng là vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách về việc hổ trợ xây nhà cho người có thu nhập thấp, Nghị định số 71/CP ngày 05.10.2001 về “ưa đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê”,trong luật nhà ở có nhiều cơ chế ưa đãi, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội . Thế nhưng đến nay việc xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn không hiệu quả. Vậy nguyên nhân là do đâu? Phải chăng là do các chính sách ban hành chưa thích hợp với điều kiện hiện nay, chưa thật sự thu hút các doanh nghiệp tham gia, do nguồn vốn còn hạn chế . 1 Phần I. Nội dung. I. Cơ sở lí luận về nhà ở. 1. Khái niệm và đặc điểm về nhà ở. Trước đây, nhà ở chỉ đơn giản là nơi để che mưa, che nắng, là nơi để tránh thú dữ. Dần dần cuộc sống con người phát triển thì tầm quan trọng của ngôi nhà cũng được nâng dần lên. Nhà ở đã trở thành nhu cầu thiết yếu của mỗi người. Ở đó không chỉ là nơi để ở mà còn là nơi diễn ra mọi sinh hoạt, là nơi tái tạo lại sức lao động và là tổ ấm thật sự của mỗi gia đình. Hiện nay, nhà ở còn là một hàng hoá đặc biệt, có các đặc điểm khác biệt với các hàng hoá khác. Thứ nhất: do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao nên giá nhà rất đắt. Ở Việt Nam, giá nhà được coi là rất đắt so với các khu vực lân cận. Một ngôi nhà trung bình phải có giá từ 300-500 triệu đồng, đấy là giá của những ngôi nhà bình thường hoặc các khu chung cư phục vụ cho người có thu nhập thấp. Còn những ngôi nhà ở vị trí trung tâm hoặc nằm trong các khu đô thị lớn thì phải trên 1 tỷ, đấy là những biệt thự giành cho người nước ngoài hoặc những người có thu nhập cao. Những người lao động bình thường có thu nhập dưới 5 triệu không thể mơ đến một ngôi nhà như vậy. Thứ hai : nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được, không thể mang đi mua bán như các loại hàng hoá khác. Do đó, khi mua nhà cần phải xem xét kĩ vị trí của ngôi nhà, môi trường tự nhiên và xã hội. Vì không thể di dời ngôi nhà của mình đến nơi khác được. Khi lựa chọn xây dựng nhà ở cho những ngưòi có thu nhập thấp phải chú ý đến vị trí. Không thể là ở những nơi trung tâm vì ở đấy giá đất rất cao sẽ làm cho giá nhà vì thế cũng đội lên rất cao, người thu thấp không thể mua được. Hơn nữa ở những nơi trung tâm như vậy giá cả sinh hoạt cũng rất đắt, với thu nhập tầm 1 triệu không thể sống được. Tuy nhiên, không thể xây ở những khu ngoại thành vì họ cũng phải vào thành phố để đi làm, nếu ở xa quá thì chi phí đi lại cao. Thứ ba: Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Con người có thể sống cả cuộc đời trong một ngôi nhà. Việc chuyển chổ ở rất phức tạp, chi phí lại rất lớn và kéo theo nhiều vấn đề do thay đổi môi trường không gian sống. Những người có thu nhập thấp lại càng ít có khả năng thay đổi chổ ở, đối với họ việc mua nhà là việc quan trọng của 2 cuộc đời, có người không thể mua cho mình một ngôi nhà. Nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước và các doanh nghiệp thì họ không thể thực hiện mơ ước được sở hữa một ngôi nhà. Thứ tư: Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện. Mức giá nhà được chia làm hai phần là mức giá xây dựng và mức giá đất. Một giải pháp đưa ra nhằm giảm giá nhà cho người có thu nhập thấp là giảm chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng. Nhà nước nên gánh một phần chi phí đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, điện và điện thoại . Mặt khác, nên giảm một số thuế đất đối với nhà thầu đang thực hiện chính sách xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nếu giảm được chi phí đầu vào thi giá nhà sẽ giảm xuống. Người có thu nhập thấp sẽ có cơ hội mua được nhà. Thứ năm: Khi được pháp luật cho phép mới được mua bán công khai. Một trong những lí do làm cho việc mua bán nhà trở nên khó khăn là do thủ tục hành chính quá phức tạp, rườm rà. Có nhiều dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp đã hoàn thành nhưng rất khó để người mua nhà tiếp cận. Nguyên nhân là do đâu? Là do trong quá trình làm giấy tờ mua nhà thì các cơ quan hành chính thường mặc bệnh quan liêu, gây khó khăn cho người mua nhà. Thiết nghĩ nên giảm bớt các thủ tục không cần thiết và tạo một cơ chế thông thoáng hơn cho những người mua nhà. 2. Phân loại về nhà ở. Nhà ở cũng được phân làm nhiều loại, việc phân loại nhà ở là căn cứ để xác định giá cả cho các ngôi nhà và là căn cứ để xác định nghĩa vụ của các cá nhân, các hộ gia đình, doanh nghiệp sở hữa nhà đối với Nhà nước. Có nhiều căn cứ để phân loại nhà ở. a.Phân loại nhà ở theo qui định của Bộ Xây Dựng. - Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được phân theo 4 cấp, cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất. 3 Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Chất lượng sủ dụng chưa cao Niên hạn sử dụng trên 100 năm Bậc I hoặc bậc II Cấp II Chất lượng sử dụng khá Niên hạn sử dụng trên 50 năm Bậc III Cấp III Chất lượng sử dụng trung bình Niên hạn sử dụng trên 20 năm Bậc IV Cấp IV Chất lượng sử dụng thấp Niên hạn sử dụng dưới 20 năm Bậc V - Đối với nhà biệt thự Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch gói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn (không kể phòng tiếp khách với phòng ăn riêng). Biệt thự phân ra 4 hạng: * Hạng 1: Biệt thự giáp tường; * Hạng 2: Biệt thự song đôi; * Hạng 3: Biệt thự riêng biệt; * Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt; Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm, vệ sinh; hạng 1 mỗi tầng có thể có 1 phòng vệ sinh và hạng 4 cứ mỗi phòng có một phòng tắm,vệ sinh riêng. b. Phân loại theo nguồn vốn: có 4 loại - Loại nhà được xây bằng nguồn vốn từ kênh ngân sách Nhà nước - Loại nhà ở do các tổ chức kinh tế xã hội bỏ vốn xây dựng - Loại nhà ở do vốn của nhiều tổ chức đóng góp xây dựng 4 + Nhà nước cùng Nhân dân đóng góp + Nhà nước và tập thể + Tập thể và cá nhân + Nhà nước, tập thể và cá nhân - Loại nhà ở do vốn tư nhân bỏ ra tự xây dựng c.Phân loại nhà ở theo khả năng thu nhập của hộ gia đình. Cơ chế thị trường tạo ra sự phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư ngày một rõ nét ở các đô thị. Phân tầng xã hội dân cư đô thị quy định bởi thu nhập cao hay thấp của mỗi nhóm người trong hoạt động làm ăn. Thu nhập của hộ gia đình khác nhau, hình thành nhu cầu nhà ở và khả năng xây dựng nhà ở khác nhau là tất yếu theo qui luật đòi hỏi hoàn thiện cuộc sống của con người. Vì vậy dựa vào thu nhập của hộ gia đình thì nhà ở được phân thành 4 loại sau: Một là: nhóm hộ gia đình có thu nhập cao thường có nhu cầu nhà ở riêng biệt, kiên cố, hiện đại có tiện nghi sinh hoạt cao. Hai là: nhóm hộ gia đình có thu nhập trên mức trung bình có nhu cầu nhà ở “đa công năng”, có thể vừa để ở lại vừa có điều kiện kinh doanh, với tiện nghi tương đối hiện đại. Ba là: nhóm đa số hộ gia đình có thu nhập trung bình, có nhu cầu nhà ở là căn hộ nhỏ, ở trong ngõ, hẻm và nhà chung cư có tiện nghi tối thiểu. Bốn là: nhóm một số người nghèo, có thu nhập thấp. Những người này thường ở trong những căn nhà ở tạm, không hợp pháp ở các hẻm, kênh rạch hoặc ngoại ô. 3. Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị Từ những năm 60, các nhà nghiên cứu chính sách nhà ở của các nước thế giới thứ 3 đã chia lĩnh vực sản xuất nhà ở thành 3 khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính thức. - Những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, các cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật là thuộc khu vực Nhà nước. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại được bao cấp, nguồn 5 cung cấp lại có hạn mà nhu cầu lại rất lớn nên không tránh khỏi sự mất công bắng trong chính sách vể nhà ở. - Khu vực tư nhân là nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân, những doanh nghiệp không phải từ nguồn ngân sách Nhà nước nhưng khu vực này phải hoạt động theo những qui tắc chính thức của Nhà nước. Trong điều kiện của nước ta hiện nay thì những người cần nhà ở nhất là những người nghèo, nhưng thị trường nhà ở tư nhân chỉ đáp ứng nhu cầu của những người mua nhà có khả năng thanh toán. Trong thực tế, sản xuất nhà ở do khu vực tư nhân cung cấp hoạt động hiệu quả hơn khu vực Nhà nước. Nhưng nếu chúng ta buông lỏng không điều tiết khu vực này thì khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn và sẽ dẫn đến sự bất bình đẳng về nhà ở đô thị - Khu vực không chính thức là khu vực sản xuất nhà ở hoàn toàn độc lập với những qui tắc của Chính phủ. Trong thực tế thì khu vực này góp phần quan trọng làm tăng quỹ nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì khu vực này hoạt động không tuân theo nguyên tắc và nhà ở được xây dựng trên cơ sở giá trị của cộng đồng và giúp đỡ lẫn nhau. Vì vậy Nhà nước cần đưa ra những chính sách khuyến khích những mặt tích cực của khu vực này để làm tăng quỹ nhà ớ đô thi. Mối quan hệ của ba khu vực cung cấp nhà ở với nguồn vốn và sự tuân thủ quy tắc Mức độ tuân thủ quy tắc Nguồn vốn Theo quy tắc (chính quy) Khu vực nhà nước Khu vực tư nhân Bất quy tắc (phi chính quy) Khu vực không chính thức II. Thực trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp ở nước ta hiện nay. 1.Một số vấn đề về nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta hiện nay. Hiện nay, nhà ở cho người có thu nhập thấp là vấn đề hết sức bức thiết ở các địa phương trong cả nước. Với tổng số khoảng 11,3 triệu cán bộ, công nhân viên chức 6 trong đó có khoảng 865.000 công nhân lao động trong 130 khu công nghiệp, khu chế xuất . thì chỉ có 20% số công nhân là có chổ ở ổn định, còn lại là chưa có chổ ở ổn định hoặc phải thuê nhà sống tạm bợ với 2-3m 2 /1 người. Số lao động được ở trong những nhà trọ do doanh nghiệp xây khoảng 2%. Những nhà trọ ở các khu công nghiệp, khu chế xuất là do người dân tự xây, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt, vệ sinh môi trường. Một phần lớn cán bộ, công nhân viên chức vẫn chưa có nhà để ở, phải đi thuê nhà với giá cao so với đồng lương của họ (giá nhà từ 750.000 đến 1.500.000), một số thì thuê được nhà với giá rẻ hơn nhưng không đảm bảo điều kiện sinh hoạt, ảnh hưởng đến khả năng tái tạo sức lao động. Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp thì Chính phủ đã ban hành một số cơ chế, chính sách ưa đãi. Ngày 29/11/2005 Quốc hội thông qua Luật nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 “quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật nhà ở”, trong đó có các chính sách như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật. Qua đó đã khuyến khích các doanh nghiệp đâu tư vào xây dựng nhà xã hội, đáp ứng một phần nào nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Về phía người mua, đã có cơ chế thông thoáng hơn về việc tiếp cận với thị trường nhà ở, luật nhà ở đã hé mở cơ hội lớn cho người lao động để sở hữa một ngôi nhà phù hợp. Theo điều 33 của luật nhà ở thì các đối tượng được quyền mua, thuê nhà thương mại là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Để khắc phục tình trạng chiếm dụng vốn từ các dự án huy động vốn từ người mua nhà thì luật nhà ở quy định các chủ đầu tư chỉ được thực hiện việc huy động vốn khi đã xây xong phần móng của ngôi nhà và chỉ được huy động không quá 70% giá trị hợp đồng. Để tránh tình trạng đầu cơ nhà làm cho giá nhà bị đẩy lên cao và để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong việc mua bán nhà thì luật quy định rõ về việc công khai giá bán, quy hoạch, phương thức thanh toán và thời điểm bán nhà trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tuy nhiên các nhà đầu tư ngần ngại trong việc xây dựng nhà ở xã hội là do khó kiếm được lợi nhuận lớn, do vậy đề người lao động nhanh chóng có nhà để ở theo Bộ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Hồng Quân thì Nhà nước nên đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội. Theo điều tra thì Nhà nước cần từ 10-15% quỹ nhà xã hội trong tổng số quỹ nhà đô thị mới đảm bảo cho cán bộ, công nhân viên chức có nhà để ở. 7 Trước thực tế nhu cầu nhà ở trong dân cư rất cao và không hề chịu sự tác động của thị trường bất động sản, các ngân hàng đã bắt đầu thâm nhập vào thị trường nhà ở. Một số ngân hàng thương mại, ngân hàng Nhà nước và cả ngân hàng liên doanh đả có những sản phẩm cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở. Với mức lãi suất linh hoạt, thời gian trả nợ dài, cách thức trả nợ linh hoạt, người mua nhà có thể phần nào bớt đi gánh nặng về mặt tài chính. Ngân hàng phát triển Châu á (ADB) đã tài trợ cho Việt Nam 30 triệu USD để cho các hộ nghèo, hộ có thu nhập thấp có thể vay tiền mua nhà, dự án sẽ được triển khai tại các đô thị loại I và đô thị loại II, những nơi có nhu cầu nhà ở rất cao. Dự án sẽ được kéo dài trong 32 năm, trong đó có 8 năm ân hạn, lãi suất trong thời gian ân hạn là 1%/năm và những năm tiếp theo là 1,5%/năm. Tuy nhiên các đối tượng được vay vốn phải là những người có thu nhập ổn định tối đa là 3,5 triệu đồng/tháng, người đứng ra vay vốn là nhân viên Nhà nước hoặc người lao động thuộc các thành phần ngoài quốc doanh và phải có hộ khẩu tại các đô thị đó. Ở Việt Nam thì các đối tượng trên là thuộc nhóm người có thu nhập ở mức trung bình, như vậy dự án này không thực sự hỗ trợ cho người có thu nhập thấp. Một số ngân hàng ở Việt Nam đã liên kết với các công ty xây dựng nhà ở, nếu khách hàng mua nhà từ các dự án do công ty đó xây dựng thì sẽ được ngân hàng cho vay với thời gian trả góp kéo dài đến 30 năm, và khoản vay có thể là 100% giá trị căn nhà nếu như người mua có thêm tài sản thế chấp ngoài ngôi nhà đó. Một số ngân hàng cho vay đến 80% giá trị ngôi nhà mà chỉ cần thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua. Như vậy, Nhà nước đã ban hành các chính sách hỗ trợ người có thu nhập thấp có thể mua được nhà. Và các tổ chức tài chính như ngân hàng đã hỗ trợ về mặt tài chính. Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay để người có thu nhập thấp có thể sở hữa một ngôi nhà vẫn là một mơ ước xa vời. Vậy nguyên nhân do đâu lại dẫn đến tình trạng này. Tuy Nhà nước đã ban hành chính sách hỗ trợ người dân mua nhà nhưng chưa được người dân ủng hộ và tham gia vì thủ tục hành chính khá rườm rà, phức tạp. Hiện nay, tuy đã có một số ngân hàng tham gia vào việc bán nhà trả góp và cho thuê nhưng số lượng còn rất ít, chỉ giải toả được một số rất nhỏ nhu cầu cần nhà của người dân. Vì cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài để thực hiện việc bán nhà trả góp và cho thuê khi số đông người có thu nhập thấp không có khả năng chi trả liên tục và khả năng chây ỳ cao. Mặt khác mục đích của các ngân hàng và các công ty xây dựng là thu được lợi nhuận nhưng đầu tư vào nhà ở cho đối 8 tượng có thu nhập thấp lợi nhuận lại rất thấp do nhà ở cho đối tượng này có vấn đề nhạy cảm về phúc lợi xã hội. Mặc dù một số ngân hàng đã cho khách hàng vay khoảng 70% giá trị ngôi nhà, nếu như ngôi nhà có giá trị là 1 tỷ đồng thì sẽ được vay vốn 700 triệu đồng và trả góp trong vòng 20 đến 30 năm. Như vậy, tháng đầu tiên khách hàng phải trả cả gốc lẩn lãi là 10 triệu đồng và những tháng tiếp theo khoảng từ 8-9 triệu đồng. Một gia đình có hai lao động chính thức thuộc đối tượng có thu nhập thấp thu nhập một tháng từ 4-5 triệu đồng, chưa tính mức sinh hoạt phí hàng tháng cũng không đủ để trả tiền lãi hàng tháng để mua nhà. Như vậy, chính sách hỗ trợ mua nhà là giành cho người có thu nhập thấp nhưng trong thực tế thì những người có thu nhập khá mới mua được nhà. Giá nhà đã cao nhưng đến được tay người mua nhà thì giá còn đội lên từ 30-40% giá trị do đầu cơ rồi qua trung gian. Với tình hình này thì người nghèo đến bao giờ mới có nhà để ở, hay đấy chỉ là mơ ước xa vời. 2.Những bài học kinh nghiêm từ các nước trên thế giới về việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trên báo Diễn đàn doanh nghiệp, tác giả Duy Hiếu thuộc Viện kinh tế Việt Nam đã có bài viết về những kinh nghiệm của thế giới trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo tác giả có ba bài học chủ yếu sau đây. Bài học thứ nhất: Cung cấp quyền sở hữa chính thức về nhà đất cho người thu nhập thấp là điều kiện và nội dung của quá trình giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nói đến nhà ở cho người có thu nhập thấp thì người ta thường nhắc đến một hệ thống chính sách hỗ trợ của Nhà nước như: miễn thuế, trợ giá, hỗ trợ tài chính . Đấy có phải là giải pháp triệt để nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo một cách triệt để. Tác giả Duy Hiếu đã nói đến Hoa Kỳ, một đất nước chịu sức ép rất lớn trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, cứ sau 20 năm thì dân số Hoa Kỳ lại tăn lên gấp đôi do giòng người di cư từ khắc nơi trên thế giới. Trong suốt thế kỷ XVIII thì chính phủ Hoa Kỳ một mặt dùng vũ lực để xoá bỏ các khu nhà ổ chuột do dân lấn chiếm đất công, mặt khác lại giao cho các công ty Nhà nước độc quyền xây dựng theo quy hoạch các khu tái định cư cho người nghèo. Tuy nhiên, trên thực tế thì tình nhà ở cho người có thu nhập thấp không được giải quyết trong khi Chính phủ đả tiêu tốn nhiều tiền vào đấy. Vậy nguyên nhân là do đâu, thay vì trợ cấp cho người có thu nhập thấp thì Chính phủ Hoa Kỳ lại trợ cấp cho các công ty xây dựng 9 độc quyền, một mặt các công ty này hưởng lợi từ hỗ trợ của Chính phủ, mặt khác lại hưởng lợi thông qua đầu cơ và nâng giá nhà lên. Nạn đầu cơ và tham nhũng đã nảy sinh từ tình trạng độc quyền của các công ty xây dựng Nhà nước. Nhận thấy chính sách này không hiệu quả trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, Chính phủ đã ban hành quy định về quyền ưa tiên mua nhà. Theo quy định này thì những người lấn chiếm đất công đả xây nhà trên đó để ở nhằm cải tạo đất vì các mục tiêu sản xuất được quyền ưa tiên mua trước theo giá quy định của Nhà nước. Kết quả là không những giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp mà còn tạo điều kiện cho họ sản xuất kinh doanh. Thực tế cho thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc khó khăn trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải là thu nhập thấp mà lại do Chính phủ cung cấp hạn chế quyến sở hữa chính thức về nhà đất cho đại bộ phận dân chúng. Chẳng hạn như Peru để nhận được giấy phép xây dựng nhà ở trên đất Nhà nước cần 6 năm 11tháng, qua 207 bước hành chính và 52 cơ quan Nhà nước. Để có giấy chứng nhận quyền sỡ hữa mảnh đất đó phải qua 701 bước hành chính. Ở Philippines để có thể mua một ngôi nhà hợp pháp phải mất 13-25 năm làm giấy tờ. Như vậy, điều kiện và nội dung chủ yếu để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là cung cấp quyền sở hữa chính thức về nhà đất cho người có thu nhập thấp. Bài học thứ hai: Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định. Theo các nhà kinh tế thì Chính phủ có vai trò quyết định trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhưng thực tế đã chứng minh, thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định. Chính phủ của nhiều nước phương Tây đã có nhiều chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà như: Xây dựng các khu tái định cư cho người nghèo, hỗ trợ lãi suất, bán nhà trả góp trong thời gian dài . Tuy nhiên, về cơ bản không giải quyết được nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thực tế thì Chính phủ chỉ là người hỗ trợ về mặt pháp lý và tài chính cho các dự án xây nhà cho người nghèo, như vậy vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang hoạt động theo nguyên tắc thị trường. Ở các nước đang phát triển cũng đả chứng minh ở đâu vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp được giải quyết có sự tham gia của thị trường cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước sẽ hiệu quả hơn rất nhiều so với việc chỉ có sự tham gia của Chính phủ. Nếu chỉ có sự tham gia của Chính phủ thì nạn tham 10