Luân văn bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt trên địa bàn quận thanh xuân, thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THU HIỀN BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ Mã số: 60.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Quang Tuấn HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa khọc riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khoa học khác Tác giả luận văn NGUYỄN THU HIỀN MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG 1.1 Khái quát chung đất đai quản lý nhà nước đất đai 1.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất .9 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 25 1.4 Vai trò, ý nghĩa cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .31 1.5 kinh nghiệm thực tiễn tỉnh vĩnh phúc qua việc triển khai giải phóng mặt dự án đường cao tốc nội – lào cai 36 Chƣơng THỰC TRẠNG BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 36 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội .36 2.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 38 2.3 Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 50 Chƣơng BIỆN PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .61 3.1 Bối cảnh công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt Việt Nam thành phố Hà Nội 67 3.2 Quan điểm hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 63 3.3.Một số biện pháp hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình hình giải phóng mặt quận Thanh Xn 44 Bảng 2.3 Kết bồi thường số dự án trọng điểm 51 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam q trình cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai cho mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng khu công nghiệp, khu du lịch – dịch vụ, khu dân cư, công trình sở hạ tầng kỹ thuật cơng trình khác phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đảm bảo an ninh, quốc phòng nâng cao đời sống nhân dân Việc thu hồi, bố trí, xếp lại đất đai đáp ứng cho nhu cầu cách khoa học, tạo điều kiện cho phát triển lâu dài bền vững vấn đề lớn cấp thiết Để thực dự án mang lại lợi ích cơng cộng, lợi ích quốc gia cần phải có mặt để xây dựng điều gắn liền với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Đây khâu quan trọng trình thực cơng trình hay dự án đầu tư xây dựng Cơng tác giải phóng mặt ảnh hưởng lớn tới tiến độ thực dự án phát triển kinh tế đô thị Hiện nay, công tác bồi thường giải phóng mặt ngày trở nên khó khăn, phức tạp đất đai ngày khan Có dự án kéo dài hàng chục năm khơng thể giải phóng mặt có dự án mà chi phí thực cao số tiền giải phóng mặt lớn Thực tiễn cho thấy, công tác thu hồi đất nhân dân để phục vụ phát triển dự án đầu tư việc bồi thường giải phóng mặt cho người bị thu hồi đất vấn đề nhạy cảm, giải không tốt, không thỏa đáng quyền lợi người dân có đất bị thu hồi cản trở tiến độ dự án, dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt khiếu kiện đông người trở thành vấn đề phức tạp, làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, gây ổn định xã hội Là quận trình thị hóa nhanh (đặc biệt sau mở rộng địa giới hành Thủ đơ) Thanh Xuân trở thành trung tâm đầu mối giao thông phía Tây nam Thành phố Hàng năm, địa bàn quận triển khai nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật, giao thông đô thị Trung ương, Thành phố…trong phần lớn dự án phải tiến hành giải phóng mặt thu hồi đất Việc thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất số dự án địa bàn quận Thanh Xuân gặp nhiều khó khăn nguyên nhân chủ quan khách quan nên phát sinh nhiều vấn đề kinh tế, xã hội phức tạp ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích Nhà nước, người dân nhà đầu tư Để phát triển cở sở hạ tầng xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội trọng đến công tác bồi thường giải phóng mặt Thực chủ trương thành phố, quận Thanh Xuân thường xuyên quan tâm thực tốt cơng tác giải phóng mặt bằng, đáp ứng mục tiêu, nhiệm vụ đề ra.Tuy nhiên, qua thực tế triển khai địa phương cho thấy, khó khăn cơng tác bồi thường giải phóng mặt là: Đơn giá bồi thường giải phóng mặt chưa hợp lý, chưa sát với giá thị trường, dẫn đến tình trạng khiếu kiện người dân bị thu hồi đất Cơ chế sách đất đai bồi thường, tái định cư Nhà nước thường xuyên bổ sung, sửa đổi Cơng tác chuẩn bị điều kiện giải phóng mặt chậm chưa đồng bộ, quỹ nhà, đất tái định cư, kinh phí giải phóng mặt Cơng tác cải cách thủ tục hành chưa chuyển biến mạnh, việc giải đơn thư khiếu nại tố cáo cơng chậm, chưa dứt điểm Việc thực quy trình, thủ tục cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư công khai tuyên truyền, đối thoại số dự án thực chưa đầy đủ, kịp thời Mặt khác, thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật tính tốn lợi ích cá nhân dẫn đến phận người dân không chấp hành quy định Nhà nước Công tác quản lý đất đai, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất địa phương yếu nhiều bất cập Một số chủ đầu tư chưa thực nghiêm túc trách nhiệm cơng tác giải phóng mặt chuẩn bị quỹ tái định cư… Để có giải pháp tích cực cơng tác bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực giải phóng mặt bằng, tác giả lựa chọn đề tài “Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp, hệ đào tạo Thạc sĩ, chuyên ngành Quản lý Kinh tế, với mong muốn thông qua kết nghiên cứu luận văn góp phần vào việc nâng cao chất lượng hiệu công tác giải phóng mặt quận Thanh Xuân nói riêng cơng tác giải phóng mặt tồn địa thành phố Hà Nội nước nước nói chung Tình hình nghiên cứu đề tài Do tính cấp thiết công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, Nhà nước thu hồi đất nên có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn Có thể kể tới cơng trình sau liên quan tới việc nghiên cứu đề tài luận văn tác giả như: Đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ tác giả: Lê Thị Tình: “Thực sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”; Đề tài luận văn Thạc sỹ tác giả Trần Mai Phương :“Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt, quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội” Đề tài luận văn Thạc sỹ tác giả Nguyễn Thị Nhung :“Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi thực dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà nội” Đề tài luận văn Thạc sỹ tác giả Đặng Thị Phương Thủy :“Quản lý bồi thường, hỗ trợ tái định cư với đối tượng bị thu hồi đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà nội” Đề tài luận văn tốt nghiệp đại học Nông lâm Thái Nguyên tác giả Lành Văn Thượng: “Công tác bồi thường giải phóng mặt Cơng ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng cơng trình Cát Tường” Đề tài luận văn tốt nghiệp tác giả Phan Trung Hiền: “Pháp luật đền bù giải phóng mặt Việt Nam – Cân lợi ích Nhà nước lợi ích người dân” Về viết tạp chí kể tới như: Báo Nhân dân điện tử ngày 10/4/2017 có “Tháo gỡ vướng mắc cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng” Bài viết đề cập đến vướng mắc công tác hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt xảy nhiều địa phương Trong phổ biến tình trạng người dân bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp người lại phải mua đất tái định cư với giá cao Trong đó, đất họ bị thu hồi lại doanh nghiệp chia lơ để bán thành khu tái định cư cho người có nhu cầu, nên gây xúc, khiếu kiện kéo dài Một số dự án chưa có khu tái định cư chưa giải tái định cư định thu hồi đất Những trường hợp bị thu hồi đất tiền bồi thường khơng đủ để mua nhà khu tái định cư Giá đất bồi thường thấp giá đất loại thị trường, đất nông nghiệp khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nơng nghiệp tương tự khơng đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhìn chung địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho dự án địa bàn, số khu tái định cư lập không bảo đảm điều kiện sống tốt nơi cũ, giá nhà khu tái định cư tính q cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà khu tái định cư Các quy định pháp luật đất đai để giải vấn đề tái định cư đầy đủ địa phương thực chưa tốt, chưa quan tâm giải vấn đề này, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài Bài báo nêu thời gian tới, Hà Nội nói riêng địa phương nước nói chung thực hàng nghìn dự án, nhu cầu thu hồi đất cao trở thành thách thức lớn phát triển kinh tế vấn đề trị, xã hội quốc gia Để tháo gỡ vướng mắc, hạn chế khiếu kiện đất đai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến sâu rộng chủ trương Đảng, sách, pháp luật Nhà nước cơng tác giải phóng mặt đến tận cán bộ, đảng viên tầng lớp nhân dân, tạo đồng thuận, tin tưởng, tự giác tổ chức thực hiện, người dân có đất nằm vùng dự án Đồng thời nhấn mạnh, cấp ủy, quyền địa phương nơi có dự án xây dựng cơng trình đạo liệt từ đầu, thường xuyên bám sát địa bàn trọng điểm, có khó khăn giải phóng mặt để triển khai thực nhiệm vụ với trách nhiệm cao Cần xây dựng, thực chương trình giá đất hàng năm bước khắc phục tồn đơn giá đất địa bàn thành phố, đồng thời đưa giá đất địa bàn thành phố Hà Nội sát với giá thị trường, để kịp thời áp dụng vào việc bồi thường, giải phóng mặt cho dự án chuẩn bị triển khai Với việc đời Luật đất đai 2013 việc Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định giá đất hàng năm cho thấy cấp quyền từ Trung ương đến địa phương ý đến việc ban hành khung giá đất hợp lý, nhằm bám sát giá thị trường, tránh thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất, đồng thời tránh việc nhà đầu tư chủ dự án xây dựng cơng trình bị thiệt hại quyền lợi trình thực bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt Thực tế quận Thanh Xuân người dân dự án thu hồi đất trước chấp hành bồi thường, giải tỏa, di dời kèm theo giá bồi thường thấp giá tái định cư thấp thực tế thường khơng có giao dịch mua, bán đất nằm quy hoạch Khi quan hệ cung cầu phán ánh rõ giá đất mức độ thấp khơng có người mua (cầu thấp không) người bán nhiều (cung lớn) Ngược lại, giá đất khu vực thu hồi, giải tỏa cao khơng phản ánh giá thời điểm sau dự án triển khai giá đất khu vực xung quanh dự án tăng lên, người ta trả cao đơn giá thực để có lợi tương lai Vậy khơng có theo dõi mang tính lịch sử giá đất khu vực thu hồi, giải tỏa không so sánh với khu vực tương đương việc xác định giá không thực tế không đáp ứng nguyện vọng bên Đó nguyên nhân chậm bàn giao mặt số dự án Trong thời gian tiếp theo, địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội nhiều dự án xây dựng chuẩn bị triển khai, dự án tiến hành giải phóng mặt vướng mắc đơn giá cũ chưa hợp lý nhiều Chính thế, để cơng tác bồi thường giải phóng mặt khẩn trương, tiến độ quy định tránh thiệt hại quyền lợi cho bên liên quan thực 70 dự án thời gian tới cần kịp thời áp dụng văn hướng dẫn khung giá đất Chính phủ địa phương quy định cho dự án Để thay đổi cách xây dựng giá đất chưa bám sát thị trường cần vào tình hình chun mơn, theo dõi sát biến động thị trường, tính lưu trữ, phân tích có hệ thống trung tâm, cơng ty Thẩm định giá để làm tính tốn bồi thường phục vụ mục đích khai thác theo quy định pháp luật đất đai Khi thực tính đơn giá đất cần quán triệt cách triệt để nguyên tắc tính giá đất quy định khoản điều 112 Luật Đất đai năm 2013 “Cùng thời điểm, đất liền kề có chung mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau”[24,tr.113] * Đối với tài sản gắn liền với đất: - Nhà, cơng trình xây dựng đất chịu tác động đơn giá xây dựng mới, đơn giá xây dựng chịu tác động biến động thị trường giá nguyên vật liệu, nhân công - Hàng năm, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành bảng giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Việc tính tốn đơn giá xây dựng nhà, cơng trình xây dựng theo giai đoạn điều chỉnh điều chỉnh kịp thời có biến động giá nguyên vật liệu đáp ứng nguyện vọng người dân bị thu hồi, giải tỏa Tuy nhiên, giai đoạn vừa qua, với hội nhập nên kinh tế, xóa bỏ bao cấp giá nên biến động giá xăng, dầu, sắt, thép nguyên vật liệu, hàng hóa khác tác động lớn đến đời sống, giá đơn giá xây dựng cơng trình Điển hình việc điều chỉnh tăng nhiều lần giá xăng, dầu bán thời gian qua yếu tố dây chuyền ảnh hưởng đến loại hàng hóa thơng qua chi phí vận chuyển, chi phí nhiên liệu,…nên việc áp dụng phương pháp định giá cần linh hoạt nữa, đồng thời văn quy định giá cần kịp 71 thời cập nhật xu hướng thị trường để tránh thiệt hại cho người dân diện thu hồi, giải phóng mặt Đối với trồng hàng năm vụ, vào tình hình biến động giá nơng sản, thực phẩm mà điều chỉnh đơn giá trồng cho kịp thời * Đối với sách hỗ trợ: Tương tự giá đất giá trồng, giá hàng hóa tiêu dùng thay đổi đồng tiền bị giá, số lạm phát, số giá tăng cao cần phải điều chỉnh khoản chi phí hỗ trợ cho kịp thời, phù hợp với thay đổi giá nói chung 3.3.3 Các biện pháp hỗ trợ 3.3.3.1 Quan tâm việc bố trí tái định cư, tăng cường sách hộ gia đình có đất bị thu hồi Việc bố trí tái định cư sách hỗ trợ gia đình bị thu hồi giải tỏa chưa kịp thời, tượng người lao động (đặc biệt người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có mặt kinh doanh) sau bị thu hồi đất rơi vào tình cảnh khó khăn diễn hầu hết dự án Do không chuẩn bị chu đáo chuyển dịch cấu kinh tế, địa phương nằm vùng dự án xuất tượng tái nghèo Một mặt, ổn định sống, kinh doanh; mặt khác, có chuyển đổi lớn tâm lý người dân không ổn định, khơng thích ứng kịp thời với thay đổi sa đà bng thả nhận số tiền đền bù lớn, từ khơng chịu làm ăn mà chi tiêu hoang phí dẫn đến xa cơ, thất thế, lúc tiền hết mà đất khơng Nhằm hạn chế điểm yếu này, cần đẩy mạnh bố trí tái định cư, bố trí địa điểm sản xuất kinh doanh hộ kinh doanh, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp hộ làm nơng nghiệp, tăng cường sách hỗ trợ gia đình bị thu hồi giải phóng mặt - Các địa phương cần phải có biện pháp chuyển dịch cấu kinh tế, đặc biệt hộ diện thu hồi, giải phóng mặt nhằm vận động họ, tạo công ăn việc làm hướng cho họ cách dùng tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt thành đồng vốn hữu ích 72 - Các địa phương cần xây dựng nguồn vốn riêng để chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định canh, định cư, đáp ứng kịp thời cầu giải phóng mặt bằng, xây dựng cơng trình địa bàn Theo quy định bồi thường, giải phóng mặt bằng, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt có trách nhiệm bàn giao nhà, đất tái định cư trước hộ dân bàn giao mặt cho chủ đầu tư Trong trường hợp yêu cầu tiến độ gấp dự án cần chuẩn bị quỹ nhà tạm cư phải đồng thuận người dân bị thu hồi đất Thực tế nay, nhiều điểm tái định cư phê duyệt tính khả thi chưa cao, thực tế khu quy hoạch thiếu nguồn nước, thiếu đất sản xuất so với quy hoạch phê duyệt, chất lượng nhà tái định cư chưa đảm bảo, không đáp ứng nhu cầu ăn, người dân…Đó chưa kể khơng trường hợp việc xây dựng khu tái định cư bị vướng mắc thủ tục mặt bằng, phải nhiều thời gian chờ đợi Các dự án loại phải tiến hành điều tra xã hội học cẩn thận để nắm vững nhu cầu, phong tục tập quán, phương thức kiếm sống thực trạng sống thu nhập người dân, tránh lấy ý kiến dân cách hình thức cách làm thiếu trách nhiệm phô trương, xa rời thực tế Bố trí tái định cư phải phù hợp với mục đích, đối tượng yêu cầu tái định cư; đồng thời cần quan tâm, xem xét bố trí khu vực hộ kinh doanh đảm bảo không làm xáo trộn sống người dân sau chuyển đến nơi - Tăng cường công tác hướng nghiệp, tạo việc làm cho đối tượng lao động khu vực thu hồi, giải tỏa, đặc biệt đối tượng bị thu hồi tư liệu sản xuất đất đai - Những sách hỗ trợ cần phát huy như: cho vay vốn kinh doanh, hỗ trợ học sinh, sinh viên em hộ bị thu hồi, giải tỏa học phí; tạo điều kiện đảm bảo trường, lớp con, em hộ dân bị thu hồi đất, sách khuyến khích, động viên khác 73 3.3.3.2 Đảm bảo tính cơng khai, dân chủ minh bạch thực công tác bồi thường, giải phóng mặt Nhận thức, ý thức tầm hiểu biết người dân có đất bị thu hồi nhân tố quan trọng định đến tiến độ thực giải phóng mặt Do việc tuyên truyền, phổ biến đến người dân sách giải phóng mặt Nhà nước việc vô quan trọng Trước có định thu hồi đất cần thơng báo cho người dân biết dự án, tầm quan trọng, mục đích dự án Khi người dân hiểu mục đích việc thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, lợi ích họ họ có đồng tình đường lối Đảng nhà nước Để thực cơng tác tun truyền thực hiện: Thơng qua phương tiện truyền thông đại chúng, sử dụng phương tiện truyền thơng, báo đài … để đưa tin sách, quy định pháp luật giải phóng mặt Nhà nước Thường xuyên cập nhật tin tức đường lối, sách quận, thành phố, Chính phủ giải phóng mặt Thành lập tổ tuyên truyền vận động xã, phường, thị trấn thường xun thơng báo tình hình giải phóng mặt địa phương Tích cực tuyên dương hộ gương mẫu chấp hành, nhắc nhở hộ chậm trễ, cán bộ, đảng viên thiếu gương mẫu phương tiện truyền thông địa phương Các cấp Ủy đảng, Đảng viên phải gương mẫu thực chủ trương, sách quận, thành phố, Chính phủ cơng tác giải phóng măt Đồng thời phải có biện pháp xử lý nghiêm khắc cán bộ, Đảng viên không thực hiện, lôi kéo quần chúng chống đối, khiếu nại Phát huy vai trò hội công tác vận động quần chúng hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đồn niên…trong cơng tác giải phóng mặt Niêm yết cơng khai quy hoạch khu vực công cộng để người dân dễ dàng tìm hiểu, nắm tinh thần chung dự án địa bàn quận; niêm yết công khai nội dung liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư hộ dân bị thu hồi Phát huy vai trò tổ chức quần chúng, khuyến khích cộng đồng tham gia 74 vào dự án Trước thực dự án cần phải tổ chức họp dân, thực buổi gặp gỡ chủ đầu tư, cấp ngành với nhân dân khu vực thu hồi để nhân dân giải đáp ý kiến xung quanh việc thu hồi đất, đồng thời tìm giải pháp nhằm thực có hiệu cơng tác giải phóng mặt đảm bảo hài hòa lợi ích chủ đầu tư, nhân dân đảm bảo tiến độ triển khai, thực dự án 3.3.2.3 Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá công ty, trung tâm Tư vấn thẩm định đất đai giá đất đai - Chính sách giá áp dụng thống cho mục đích tài phát sinh mâu thuẫn lợi ích: áp dụng giá để tính thuế sử dụng đất,thu tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất giao đất…thì người sử dụng đất cho giá cao, thực bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất lại khơng đồng ý cho giá bồi thường thấp - Theo quan chuyên môn, việc giá đất nhiêu nơi chưa sát với thực tế địa phương không lường hết yếu tố “ảo” giá chuyển nhượng thị trường Vì vậy, xây dựng mức giá đất, nhiều nơi chủ động giảm so với mức giá thực tế điều tra Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thơng tin giá đất, địa phương nhiều hạn chế, khơng có số liệu lưu trữ từ năm trước để xử lý thông tin cách hệ thống Nguồn nhân lực công tác định giá đất lại thiếu yếu nguồn thơng tin lại có nhiều biến động lớn, khơng đầy đủ khó tin cậy Ngồi ra, tỉnh, thành phố cần dùng giá đất làm để thực nghĩa vụ tài đất đai khác : Tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất…nên khó tránh khỏi giá số loại đất không sát với thực tế - Vì thực tế trình thu hồi đất hành động mua – bán thỏa thuận không đặc trưng thứ thị trường bất động sản tính khơng hồn hảo nên việc tìm đến thỏa mãn giá trị bồi thường bên thu hồi đất khó đạt 75 Cục Quản lý giá – Bộ Tài nhận định, điều kiện văn quy phạm pháp luật sách tài đất đai chưa đồng bộ, địa phương buộc phải quy định giá đất với yêu cầu hài hòa mục đích, giảm đến mức thấp tác động ảnh hưởng đến đối tượng sử dụng đất đại đa số người dân tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh Từ thực tế cho thấy cần thiết phải có quan chun mơn để xác định đơn giá đất, tài sản gắn liền với đất, hay bất động sản nói chung kể động sản Từ đó, làm sở cho quan bồi thường thực tính tốn phương án bồi thường cho chủ sử dụng, sở hữu tài sản mục đích khác tài đất đai - Ba vai trò quan trọng thẩm định giá đất, tài sản bất động sản nhà nghiên cứu đúc kết là: Thứ nhất: Sẽ làm tăng số lượng giao dịch , chuyển nhượng bất động sản thành hàng hóa thị trường; từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn – đặc biệt tư vấn giá đất diễn thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng giúp bảo đảm lợi ích bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất giúp thực chủ trương, sách nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khốn, cho th doanh nghiệp nhà nước thuận lợi trung thực Thứ hai: Thẩm định giá tư vấn giá đất có tác dụng cơng khai, minh bạch giá đất; đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu xác khách quan Cơ quan thẩm định tư vấn giá đất có khả tiếp cận dễ dàng với đối tượng Thứ ba: Các hoạt động giúp nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý nhà nước nói chung quản lý thị trường bất động sản nói riêng Hiện nay, có 50% số Sở Tài tỉnh, thành phố thành lập Trung tâm Thẩm định giá Nhưng thực tế cho thấy trung tâm khơng phát huy chức chịu bó buộc đơn vị nghiệp thuộc Sở, địa phương Để phát huy vai trò việc phải chuyển sang hoạt động độc lập cần thiết Đây hướng để đáp ứng yêu cầu định giá giai đoạn nước ta trở thành thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới WTO tạo thuận lợi xác định giá tài sản trình hội nhập kinh tế quốc tế 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Với mục tiêu góp phần xây dựng, hồn thiện sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, luận văn nêu bất cập, hạn chế sách hay q trình thực hiện; để từ đưa đề xuất, kiến nghị nhằm hồn thiện sách bồi thường, giải phóng mặt quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội + Những hạn chế nêu là: - Đơn giá bối thường đất đai chưa sát giá chuyển nhượng thị trường điều kiện bình thường; - Quỹ nhà tái định cư ít, chất lượng nhà tái định cư hạn chế không đáp ứng nhu cầu người dân, việc bố trí tái định cư nhiều bất cập - Chính sách hỗ trợ chưa quan tâm, phát triển + Những kiến nghị, hồn thiện sách bồi thường, giả phóng mặt bằng: - Hồn thiện xây dựng dự án đại hóa hệ thống quản lý đất đai, công khai công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư, góp vốn quyền sử dựng đất vào dự án đầu tư - Tăng cường kiểm soát, chế tài hành vi vi phạm pháp luật đất đai hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập, trước bạ, - Đối với đất đai, tài sản bất động sản cần thiết có tư vấn, thẩm định Giá để tính tốn bồi thường theo giá trị thị trường thực mục đích tài khác đất đai Bước đầu việc thực chia thành khu vực dự án để khảo sát, sau tiến tới áp dụng tư vấn, khảo sát giá cho đối tượng thu hồi đất cự thể - Về mặt sách: cần nghiên cứu, trao đổi để xây dựng hồn thiện sách bồi thường quy định cụ thể từ làm sở áp dụng tồn quốc - Vai trò trách nhiệm địa phương cần nâng cao, tạo thuận lợi cho đối tượng thu hồi đất góp phần tháo gỡ vướng mắc, giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng, thực dự án 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban đạo giải phóng mặt thành phố Hà Nội (2017), báo cáo tổng kết cơng tác giải phóng mặt địa bàn Thành phố Ban Bồi thường giải phóng mặt quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội (2017); Báo cáo tổng kết cơng tác giải phóng mặt địa bàn quận Thanh Xn Bộ Tài chính(2004), Thơng tư 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004, Hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ – CP Bộ Tài chính(2004), Thơng tư 116/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004, Hướng dẫn Nghị định 197/2004/NĐ – CP Bộ Tài chính(2004), Thơng tư 117/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004, Hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ – CP Bộ Tài ngun Mơi trường (2005), Đề án tìm hiểu thực trạng sống việc làm nhân dân Nhà nước thu hồi đất đai để xây dựng khu cơng nghiệp mới, Hà Nội Chính phủ(2004),Nghị định 188/2004/NĐ – CP, “Về phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất”, Hà Nơi Chính phủ(2004), Nghị định 198/2004/NĐ – CP, “Về thu tiền sử dụng đất”, Hà Nội Chính phủ(2006), Nghị định 17/2006/NĐ – CP, “Về việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định 187/2004/NĐ – CP ngày 17/11/2004”, Hà Nội 10 Chính phủ(2007), Nghị định 84/2007/NĐ – CP, “Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất đai giải khiếu nại đất đai”, Hà Nội 11 Chính phủ(2014), Nghị định 43/CP/2014, “Về việc thi hành Luật đất đai 2013”, Hà Nội 78 12 Chính phủ(2014), Nghị định 47/CP/2014, “Về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất”, Hà Nội 13 Đặng Thái Sơn(2002), Đề tài nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Viện nghiên cứu địa – Tổng cục địa chính, Hà Nội 14 Học viện Hành Quốc gia(2003), Giáo trình Luật hành tài phán hành Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 15 Học viện Hành Quốc gia(2002), Giáo trình tổ chức nhân hành nhà nước, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 16 Học viện Hành Quốc gia(2003), Giáo trình Hành cơng, Nxb Thống kê, Hà Nội 17 Hồ Thị Lam Trà(1998), Giáo trình giá đất, Nxb Nơng nghiệp I, Hà Nội 18 Ngân hàng Phát triển Châu Á (2011), Cẩm nang tái định cư hướng dẫn thực hành 19 Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên (2006), Quản lý đất đai thị trường nhà đất, Nxb Bản đồ - Trung tâm điều tra quy hoạch, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 20 Nguyễn Minh Đức(2011), Quy hoạch đất đai thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội 21 Nguyễn Thị Phượng(2010), Cẩm nang công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Phạm Đức Phong(2002), vấn đề then chốt đền bù, giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam (2002), Hội thảo đền bù, giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam ngày 12 – 13/09/2002, Hà Nội 23 Quốc hội (2004), Luật đất đai 2003, Nxb Lao Động, Hà Nội 24 Quốc hội (2014), Luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày – – 2014), Nxb Lao động, Hà Nội 25 Sở Tài Hà Nội (2014), Thơng báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014, “Thông báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ loại cây, hoa màu, vật nuôi đất 79 có mặt nước phục vụ cơng tác giải phóng mặt địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015” 26 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 96/2014/QĐ – UBND ngày 29/12/2014, “Ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019” 27 UBND thành phố Hà Nội (2017) Quyết định việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 làm xác định giá đất cho số trường hợp sử dụng đất pháp luật quy định địa bàn thành phố Hà Nội 28 UBND thành phố Hà Nội, “Về việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội 29 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 23/2014/QĐ – UBND ngày 20/6/2014, “ Về việc ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND thành phố Hà Nội Luật Đất đai năm 2013 nghị định Chính phủ giao cho bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội” 80 ... thường, hỗ trợ, tái định cư địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 50 Chƣơng BIỆN PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI... luận văn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt quậnThanh Xuân, thành phố Hà Nội - Phạm vi nghiên cứu luận văn: Luận văn tập trung nghiên cứu công tác bồi thường giải phóng mặt quận Thanh Xuân,. .. tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; Chương 2: Thực trạng cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Chương 3: Một số biện pháp hồn thiện sách bồi thường,