Luân văn bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt trên địa bàn quận thanh xuân, thành phố hà nội

Việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nướcthu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận Thanh Xuân gặp nhiều khó khăn donhững nguyên nhân chủ quan và khá

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THU HIỀN

BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ Mã số:60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Quang Tuấn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa khọc của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn này đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác.

Tác giả luận văn

NGUYỄN THU HIỀN

MỤC LỤC

MỞ

ĐẦU 1 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG 8

1.1 Khái quát chung về đất đai và quản lý nhà nước về đất

đai 8 1.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất 9 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗtrợ, tái định cư 25 1.4 Vai trò, ý nghĩa của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 31 1.5 kinh nghiệm thực tiễn tỉnh vĩnh phúc qua việc triển khai giải phóng mặt bằng dự án đường cao tốc nội bài – lào

cai .36 Chương 2 THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ

NỘI 36 2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của quận Thanh

Xuân, thành phố Hà

Nội 36 2.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của quận Thanh Xuân, thànhphố Hà

Nội 38 2.3 Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà

Nội 50 Chương 3 BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI

KẾT LUẬN VÀ KIẾN

NGHỊ 78

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tình hình giải phóng mặt bằng quận Thanh Xuân 44Bảng 2.3 Kết quả bồi thường một số dự án trọng điểm 51

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khucông nghiệp, khu du lịch – dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹthuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng nhưđảm bảo an ninh, quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân

Việc thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên mộtcách khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn

và cấp thiết Để thực hiện các dự án mang lại lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thìcần phải có mặt bằng để xây dựng điều này gắn liền với công tác thu hồi đất, giảiphóng mặt bằng Đây là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện một côngtrình hay một dự án đầu tư xây dựng Công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rấtlớn tới tiến độ thực hiện của dự án và sự phát triển kinh tế đô thị

Hiện nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng trở nênkhó khăn, phức tạp hơn do đất đai ngày càng khan hiếm Có những dự án kéo dàihàng chục năm do không thể giải phóng được mặt bằng hoặc có những dự án màchi phí thực hiện cao do số tiền giải phóng mặt bằng quá lớn

Thực tiễn cho thấy, công tác thu hồi đất của nhân dân để phục vụ phát triển dự

án đầu tư và việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho những người bị thu hồi đất làvấn đề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền lợi củangười dân có đất bị thu hồi sẽ cản trở tiến độ dự án, dẫn đến bùng phát khiếu kiện,đặc biệt là những khiếu kiện đông người đã trở thành vấn đề phức tạp, làm ảnhhưởng đến tình hình an ninh trật tự, gây mất ổn định xã hội

Là một quận mới đang trong quá trình đô thị hóa nhanh (đặc biệt sau khi mởrộng địa giới hành chính của Thủ đô) thì Thanh Xuân đã trở thành trung tâm đầumối giao thông phía Tây nam của Thành phố Hàng năm, trên địa bàn quận triểnkhai nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật, giao thông đô thị của Trung ương, Thànhphố…trong đó phần lớn các dự án đều phải tiến hành giải phóng mặt bằng thu hồi

1

đất Việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nướcthu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn quận Thanh Xuân gặp nhiều khó khăn donhững nguyên nhân chủ quan và khách quan nên phát sinh nhiều vấn đề kinh tế, xãhội phức tạp ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, người dân và các nhàđầu tư.

Để phát triển cở sở hạ tầng xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, Ủy ban nhândân thành phố Hà Nội rất chú trọng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.Thực hiện chủ trương của thành phố, quận Thanh Xuân thường xuyên quan tâmthực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, về cơ bản đã đáp ứng được mục tiêu,nhiệm vụ đề ra.Tuy nhiên, qua thực tế triển khai ở địa phương cho thấy, khó khănnhất trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay là: Đơn giá bồi thườnggiải phóng mặt bằng chưa hợp lý, chưa sát với giá thị trường, dẫn đến tình trạngkhiếu kiện của người dân bị thu hồi đất Cơ chế chính sách về đất đai và bồi thường,tái định cư của Nhà nước thường xuyên bổ sung, sửa đổi Công tác chuẩn bị cácđiều kiện giải phóng mặt bằng còn chậm và chưa đồng bộ, nhất là quỹ nhà, đất táiđịnh cư, kinh phí giải phóng mặt bằng Công tác cải cách thủ tục hành chính chưachuyển biến mạnh, việc giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo của công còn chậm,chưa dứt điểm Việc thực hiện quy trình, thủ tục trong công tác bồi thường, hỗ trợtái định cư như công khai tuyên truyền, đối thoại ở một số dự án còn thực hiện chưađầy đủ, kịp thời Mặt khác, do thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật và do tính toán lợiích cá nhân dẫn đến một bộ phận người dân không chấp hành các quy định của Nhànước Công tác quản lý đất đai, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất tại địa phương cònyếu và nhiều bất cập Một số chủ đầu tư chưa thực hiện nghiêm túc trách nhiệm củamình trong công tác giải phóng mặt bằng và chuẩn bị quỹ tái định cư…

Để có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằngkhi Nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phóng mặt

bằng, tác giả đã lựa chọn đề tài “Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp, hệ đào tạo Thạc

của luận văn góp phần vào việc nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác giảiphóng mặt bằng ở quận Thanh Xuân nói riêng cũng như công tác giải phóng mặtbằng trên toàn địa thành phố Hà Nội và cả nước nước nói chung.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Do tính cấp thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, khi Nhànước thu hồi đất nên đã có nhiều công trình nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn

Có thể kể tới những công trình sau liên quan tới việc nghiên cứu đề tài luận văn củatác giả như:

Đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ của tác giả: Lê Thị Tình: “Thực hiện chính

sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”;

Đề tài luận văn Thạc sỹ của tác giả Trần Mai Phương :“Đánh giá thực

trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”.

Đề tài luận văn Thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thị Nhung :“Đánh giá công tác

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi thực hiện dự án Thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà nội”.

Đề tài luận văn Thạc sỹ của tác giả Đặng Thị Phương Thủy :“Quản lý

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với đối tượng bị thu hồi đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà nội”.

Đề tài luận văn tốt nghiệp đại học Nông lâm Thái Nguyên của tác giả Lành

Văn Thượng: “Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại Công ty trách nhiệm

hữu hạn xây dựng công trình Cát Tường”.

Đề tài luận văn tốt nghiệp của tác giả Phan Trung Hiền: “Pháp luật về đền bù

và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam – Cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân”.

Về các bài viết trên các tạp chí có thể kể tới như: Báo Nhân dân điện tử ngày

10/4/2017 có bài “Tháo gỡ vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng

mặt bằng” Bài viết đề cập đến những vướng mắc trong công tác hỗ trợ, đền bùgiải

3

phóng mặt bằng đang xảy ra tại nhiều địa phương Trong đó phổ biến là tình trạngngười dân được bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp và những ngườinày lại phải mua đất tái định cư với giá cao Trong khi đó, đất của họ khi bị thu hồithì lại được doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư mới cho những người

có nhu cầu, nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài Một số dự án chưa có khu táiđịnh cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở Nhữngtrường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới tại khutái định cư Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, nhất làđối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn Tiền bồithường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đấtnông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinhdoanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhìn chung các địaphương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địabàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốthơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiềnnhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư Các quy định củapháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng các địaphương thực hiện chưa tốt, chưa quan tâm giải quyết vấn đề này, dẫn đến tìnhtrạng khiếu kiện kéo dài Bài báo cũng nêu thời gian tới, Hà Nội nói riêng và cácđịa phương trong cả nước nói chung thực hiện hàng nghìn dự án, do vậy nhu cầu

về thu hồi đất càng cao và trở thành thách thức lớn đối với phát triển kinh tế cũngnhư các vấn đề chính trị, xã hội của quốc gia Để tháo gỡ vướng mắc, hạn chếnhững khiếu kiện về đất đai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến sâurộng chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về công tác giảiphóng mặt bằng đến tận cán bộ, đảng viên và các tầng lớp nhân dân, tạo sự đồngthuận, tin tưởng, tự giác trong tổ chức thực hiện, nhất là người dân có đất nằmtrong vùng dự án Đồng thời nhấn mạnh, cấp ủy, chính quyền địa phương nơi có dự

án xây dựng công trình chỉ đạo quyết liệt ngay từ đầu, thường xuyên bám sát cácđịa bàn trọng điểm, có khó khăn về giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiệnnhiệm vụ với trách nhiệm cao Cần xây dựng, thực hiện chương trình

4

giám sát việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và các chủ trương, chính sách

hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng đúng quy định pháp luật Chủ đầu tư, các đơn

vị thi công tập trung phương tiện, nhân lực tổ chức thi công với phương châm bàngiao mặt bằng đến đâu thi công đến đó Đồng thời phối hợp chặt chẽ các cấp, cácngành liên quan kịp thời giải quyết các kiến nghị, đề xuất, tháo gỡ khó khăn,vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai dự án Kiểm tra, xử lý nghiêmnhững trường hợp cố tình vi phạm, những đối tượng xúi giục, kích động nhân dânlàm trái chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước, thể hiện sựcông bằng, nghiêm minh của pháp luật Kịp thời khen thưởng, động viên nhữngđịa phương, đơn vị, tổ chức, cá nhân nỗ lực thực hiện tốt công tác giải phóng mặtbằng

Những công trình nghiên cứu, những bài viết trên các báo và tạp chí nêu trên,

ở chừng mực nhất định có thể là những tài liệu tham khảo hữu ích đối với đề tàiluận văn của tác giả Tuy nhiên, những công trình khoa học nêu trên vẫn chưa giảiquyết hết mọi vấn đề về giải phòng mặt bằng, đặc biệt là tại quận Thanh Xuân,thành phố Hà Nội Vì vậy, đề tài mà tác giải lựa chọn không trùng lắp với bất kỳ đềtài và chủ đề khoa học nào đã nghiên cứu trước đó

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích

Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợgiải phóng mặt bằng từ đó làm rõ thực trạng và giải pháp của công tác bồi thường,

hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở quận từ đó có những đề xuất và kiến nghị với những

cơ quan chức năng nhằm nâng cao hiệu quả, chất lượng thu hồi đất, cũng như côngtác bồi thường giải phóng mặt bằng tại quận Thanh Xuân

3.2 Nhiệm vụ.

Để đạt được mục tiêu đề ra, luận văn tập trung vào các nhiệm vụ sau:

Tổng quan những căn cứ pháp lý và thực tiễn của công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng nói chung, trên địa bàn quận Thanh Xuân nói riêng

Phân tích thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại quậnThanh Xuân, thành phố Hà Nội

5

Đề ra một số phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách bồithường giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Thanh Xuân hiện nay.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóngmặt bằng ở quậnThanh Xuân, thành phố Hà Nội

- Phạm vi nghiên cứu của luận văn: Luận văn tập trung nghiên cứu công tácbồi thường giải phóng mặt tại quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội từ năm 2010đến nay

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

- Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa duy vậtlịch sử và Chủ nghĩa duy vật biện chứng; hệ thống các quan điểm, đường lối, chínhsách của Đảng và Nhà nước Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóngmặt bằng

- Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Sử dụng để thu thập thông tin

tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định,Công văn của thành phố Hà Nội về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư phục vụ cho mục đích đánh giá

Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu

Phương pháp so sánh đối chiếu được rút ra từ kinh nghiệm thực tiễn thực hiện

Dự án đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai, tỉnh Vĩnh Phúc

Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thuhồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận và đề xuất các giải pháp

có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiệnchính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân cóđất bị thu hồi đất

6

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về quản lý nhà nước trong côngtác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Thanh Xuân Kết quảnghiên cứu của đề tài có ý nghĩa sau:

- Về lý luận: Hệ thống hóa lý luận các khái niệm liên quan đến quản lý nhànước về đất đai, về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng nói chung, trên địabàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội nói riêng từ đó làm cơ sở xây dựngluận cứ khoa học quản lý nhà nước về đất đai nói chung, đất đai trên địa bànquận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong điều kiện hiện nay

- Về thực tiễn: Tìm ra những vướng mắc trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ giảiphóng mặt bằng, từ đó đưa ra các kiến nghị, biện pháp giải quyết phù hợp choviệc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng về đất đai nói chung và trên địa bànquận Thanh Xuân nói riêng

Kết quả nghiên cứu của luận văn có đóng góp nhất định về cơ sở lý luận trongquản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằngtrên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Đồng thời, luận văn có thể làm

tư liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu cũng như áp dụng trong thực tiễn vàocông tác bồi thường giải phòng mặt bằng tại quận Thanh Xuân nói riêng vàcông tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại thành phố Hà Nội và cả nướcnói chung

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và mục tài liệu tham khảo, đề tài luận vănđược kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên

7

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Khái quát chung về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai

1.1.1 Quan niệm chung về đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuấtkhông thể thay thế của nền kinh tế xã hội, là nơi diễn ra các hoạt động phát triểnkinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, là nơi diễn ra các hoạt động sinh sống, định cưcủa xã hội loài người và giới sinh vật

Đất đai còn được xác định là loại tài sản- hay bất động sản, nên có nhữngthuộc tính, đặc trưng nhất định của loại tài sản là bất động sản Vì vậy, cần đặt nótrong môi trường của bất động sản để thấy rõ đặc trưng và xác định được nhữngnhân tố ảnh hưởng đến giá trị của đất đai

Nói về đất đai tức là nói về giá trị quyền sử dụng đất đai Giá trị quyền sử dụngđất (sau đây gọi là giá đất) được hiểu đó là số tiền mà người sử dụng đất phải trả chochủ sở hữu (nhà nước, tổ chức hay cá nhân) khi người sử dụng được chủ sở hữuchuyển giao đất theo cơ chế kinh tế thị trường thông qua các hình thức mua, bán, chothuê, thế chấp…

1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam

Theo quy định của pháp luật Việt Nam “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sửdụng đất theo quy định của Luật này”[21,tr.12] Trong đó Nhà nước thực hiệnquyền định đoạt đối với đất đai như sau:

- Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Người sử dụng đất

8

ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồithường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật.

Như vậy, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhànước có đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.Song Nhà nước không sử dụng trực tiếp mà giao đất cho người sử dụng trên cơ

sở mục tiêu chung của Nhà nước và của xã hội, cho phép họ được chuyển quyền

sử dụng nhằm phát huy và mở rộng các quan hệ đất đai cho quá trình phát triển kinh

tế, xã hội

Người sử dụng đất là người thực hiện những mục tiêu, ý đồ của Nhà nước, tạonên mối quan hệ sử dụng đất, là quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhauthông qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Do đó, người sử dụng đất không chỉ

có quyền chiếm hữu, sử dụng mà còn có các quyền khác như quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, cho,tặng quyền sử dụng đất

1.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất 1.2.1 Cơ sở lý luận về thu hồi, giải phóng mặt bằng

Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, chủ sở hữu vàthống nhất quản lý, Nhà nước sẽ thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thôngqua các quyết định hành chính, trong đó có quyết định về thu hồi đất để sử dụngcho các mục tiêu nhất định Vì vậy, cơ sở của việc thu hồi đất được quy địnhtrong Hiến pháp năm 2013 và được thể hiện trong Luật đất đai năm 2013 có hiệulực ngày 01/7/2014 trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Theo Điều 1, Luật Đất đai năm 2013 “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyếtđịnh hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý”[24,tr.9] Việc xây dựng những khu công nghiệp cho mục tiêu phát triển kinh tế, những con đường quốc gia để phục vụlợi ích chung là rất cần thiết nhưng không vì thế mà phải hy sinh quyền lợi củanhững cá nhân, những nhóm người Do đó, khi quyền sử dụng đất của người dân bị

trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồiđất ”[24,tr.10] ; “Bồi thường” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây

ra một cách tương xứng

Trong công tác giải phóng mặt bằng, chính sách bồi thường, hỗ trợ là mộtphần quan trọng trong việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Chínhsách này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn định cuộc sốngmới do những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất do việc thu hồi đất gây

ra, mặt khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi phải thay đổi nơi ở mới

1.2.2 Bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta đólà: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Trong nhiềuchiến lược phát triển của đất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiệncho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển

Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.Chúng ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu chế xuất khổng

lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dânphải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn…Chính vì vậy phải tính một cáchtoàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới ra đời lại kéo theonhững người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ Nếu không nhìn

rõ bản chất vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án cần giải phóng mặt bằng,mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đìnhthiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ Như vậy, sự phát triển sẽ thiên lệch, lợi ích củaquốc gia, lợi công cộng không hài hoà với lợi ích cá nhân, gia đình Từ đó mục tiêulớn của quốc gia sẽ không đạt được Từ những nhận thức trên có thể giúp chúng tahiểu được bản chất quan trọng của vấn đề, của chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư của Nhà nước đối với người dân khi bị thu hồi đất

10

1.2.3 Mục đích, yêu cầu của việc thu hồi đất

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức tạp,vừa mang tính chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, vừa mang tính thời sự cấp bách.Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất những năm quatrên cả nước bước đầu đã tạo ra nhiều đổi mới như: Tạo bước chuyển dịch về cơ cấukinh tế, cơ cấu lao động, ngành nghề, thu hút đầu tư góp phần đẩy nhanh tiến trìnhcông nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế, xã hội của địa phương, của vùng và cảnước Thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp không ít khó khăn

do nhiều yếu tố chủ quan, khách quan, vì vậy việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cưcủa Nhà nước nói chung, của chính quyền địa phương các cấp những năm quathông qua những dự án kinh tế, xã hội vẫn chưa đáp ứng yêu cầu của sự phát triển,gây ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện, bất ổn định về xã hội và tình hình trật tự trong cảnước Xuất phát từ vai trò, vị trí của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người cóthẩm quyền trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, các hoạt động của các cơ quan này khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình đềuảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của cá nhân, cộng đồng dân cư Nhiệm vụ, quyềnhạn và trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, người có thẩm quyền đều do Hiến pháp, luật và các văn bản của cơ quan Nhà nước cấp trên quy định (ví dụ: Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003; Luật đất đai; Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008; Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2004;…)

Mục tiêu dài hạn: nhằm bảo đảm thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế -

xã hội của cả nước, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế, văn hoá - xã hội phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại

Mục tiêu ngắn hạn:

- Điều tiết lại quỹ đất của cả nước, của từng vùng, từng địa phương cho cácmục đích sử dụng: Phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, pháttriển đô thị nhằm bảo đảm mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế

cho kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và chuyển sang sản xuấthàng hoá theo hướng thị trường.

- Bảo đảm việc sử dụng đất đai ngày càng phù hợp hơn với các thiết chế kinh

tế thị trường khác như cơ cấu lại lực lượng lao động, điều tiết các nguồn vốn và tàisản khác trong xã hội, phù hợp với xu hướng phi tập trung hoá trong hoạt động quản

lý Nhà nước về đất đai ;

- Tạo điều kiện, cơ sở cho việc phát triển thị trường bất động sản

1.2.4 Các trường hợp thu hồi đất đai.

Thu hồi đất được thực hiện trong các trường hợp quy định tại Điều 61- 62;Điều 64-65 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đich quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế

- Thu hồi trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất cónguồn gốc từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền hàng năm bị giảithể, phá sản, chuyển đi nơi khác, hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất để sửdụng vào mục đích phát triển kinh tế

- Thu hồi trong trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đấtkhông có hiệu quả;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

- Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển nhượng, sử dụng theo quy định của Luật Đất đai màngười sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Cá nhân người sử dụng đất chết không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khihết thời hạn;

12

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám thángliền; đất trồng rừng không được sử dụng trong hai mươi bốn tháng liền;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn haimươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đấttrên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,cho thuê đất đó cho phép

1.2.5 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013, Nguyên tắc bồi thường về đấtkhi Nhà nước thu hồi đất được xác định như sau:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồithường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sửdụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thườngbằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnhquyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, kháchquan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”[24,tr.107].Việc thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không

có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng đất ở, hoặc được bồi thường bằngtiền cho phù hợp với thực tế tại địa phương

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đấtnhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luậtthì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chinh vào số tiền được bồithường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách

Trong trường hợp khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường về đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất.Diện tích đất được bồi thường là diện tích đất được xác định trên thực địa –

1.2.6 Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khiNhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vìlợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuêđất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa đượccấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất mà không phải là đất doNhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều

14

kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điềukiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiệncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”[24,tr.89]

1.2.7 Phương thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Điều 3 – 17, Điều 30 Nghị định 47/NĐ-CP năm 2014 về bồi thường, hỗ trợ,tái định cư quy định về cách thức bồi thường, chi trả như sau:

1.2.7.1 Bồi thường về đất và tài sản trên đất,

* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở

Bồi thường thiệt hại về đất có thể chia ra 2 trường hợp:

- Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người

bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ theoquy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì người bị thu hồi đất được bồi thường100% giá trị quyền sử dụng đất theo khung giá đất của UBND cấp tỉnh công bốhàng năm

- Trường hợp thứ hai: Người sử dụng đất không có có giấy tờ hợp lệ về quyền

sử dụng đất thì được bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại các điều từ 76-87 Luật đấtđai năm 2013

* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường

Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng mà không bồi thường trong cáctrường hợp sau:

15

- Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật đất đai 2013.

- Đất được Nhà nước giao để quản lý;

- Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và

d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này,trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này

* Xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể:

Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấugiá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệtphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợpdoanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giáđất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thờiđiểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phầnhóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp

* Bồi thường đất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồithường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thườngthì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mứcthì việc bồi thường được thực hiện như sau:

+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhậnchuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;

+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tạiđiểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi

- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của

xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vàomục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừngđặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thuhồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khiNhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này

là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đấtnông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở

có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch

Mức đất được giao do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất

và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định

Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộngvới chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá đất ở có điều kiệntương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định vàcông bố

* Bồi thường về nhà ở, công trình, tài sản khác trên đất

Nguyên tắc bồi thường tài sản

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, đượcbồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuậttương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trìnhđược tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng

17

mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định củaChính phủ.

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tạikhoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

+ Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình

bị thiệt hại và bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phầntrăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới củanhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngànhban hành

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đươngvới nhà, công trình bị thiệt hại

+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lạikhông còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trườnghợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sửdụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chiphí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương củanhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồithường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuậtcùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếucông trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

18

Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các Điều

92 của Luật Đất đai 2013 thì không được bồi thường, bao gồm:

“- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quyđịnh tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 củaLuật này

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập

từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng kháckhông còn sử dụng”[24,tr.90]

*Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu

Nhà nước

Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do

tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ởtại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tíchthuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi táiđịnh cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ vềbán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không

có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗbằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê

* Bồi thường về di chuyển mồ mả

Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền bồi thường được tính cho chi phí vềđất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quantrực tiếp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợpvới tập quán và thực tế tại địa phương

* Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa,

am, miếu

Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhàthờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường choviệc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, am,miếu do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung ương quản

lý, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phươngquản lý

* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụthu hoạch đó Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụcao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trungbình tại thời điểm thu hồi đất

Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườncây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểmthu hồi đất

Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khácthì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phảitrồng lại

Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giaocho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giátrị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý,chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng

Đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) được bồi thường theo quy định sau:

- Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thìkhông phải bồi thường;

- Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thìđược bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể dichuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gâyra; mức bồi thường cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp vớithực tế

20

* Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước

Tổ chức bị Nhà nước thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản do nhà nước giao quản

lý sử dụng phải di dời đến cơ sở mới thì được sử dụng tiền bồi thường tài sản để đầu

tư tại cơ sở mới theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Bồi thường cho người lao động do ngừng việc

Tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, có thuê lao động theo hợp đồng lao động, bị ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì người lao động được áp dụng bồi thường theo chế độ trợ cấp ngừng việc quy định tại khoản 3 Điều 62 của Bộ luật Lao động năm 1995, sửa đổi bổ sung 2003; đối tượng được bồi thường là người lao động quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 27 của Bộ luật Lao động năm 2003 Thời gian tính bồi thường là thời gian ngừng sản xuất kinh doanh, nhưng tối đa không quá 6 tháng

Theo quy định hiện nay, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóngmặt bằng thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụngđất, tiền thuê đất phải nộp Trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án

1.2.7.2 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Theo quy định tại điều 83 Luật đất đai 2013 thì nguyên tắc hỗ trợ khi Nhànước thu hồi đất được xác định như sau:

+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thườngtheo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

+ Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai vàđúng quy định của pháp luật

- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp

21

thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thuhồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyểnchỗ ở;

+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở”[24,tr.99]

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mànguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất

mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sảnxuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thìđược hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm

+ Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, Ủy ban nhân dâncấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiệnphương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất thuhồi là đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ Phương án đào tạo,chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời vớiphương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải tổ chức lấy ý

1.2.7.3 Thực hiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 85 Luật đất đai 2013 và các điều từ 26-28 Nghị định47/CP/2014 của Chính phủ thì việc tái định cư được quy định như sau:

“- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổchức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất

- Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêuchuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từngvùng, miền

- Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ởhoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư”[24,tr.101]

Một số trường hợp tái định cư cụ thể:

- Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở:

+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhândân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phảithông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dựkiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở

Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương

án bố trí tái định cư

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết

kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định

cư cho người có đất thu hồi

+ Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồiđất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợicho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người cócông với cách mạng

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khaitại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi cóđất thu hồi và tại nơi tái định cư

23

+ Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở táiđịnh cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

+ Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường,

hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền

đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt

+ Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướngChính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư,làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóacủa cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồithường, hỗ trợ, tái định cư

+ Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài màNhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư thì thực hiện theo khung chính sách đó

+ Đối với trường hợp thu hồi quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65của Luật này thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổnđịnh đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ

1.2.8 Tiêu chí đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đánh giá dựa trên mức độhoàn thành của các tiêu chí sau:

- Mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng hạn (= Diện tích đất bàngiao đúng hạn/ Diện tích đất thu hồi) x 100%

- Mức độ hoàn thành việc bố trí tái định cư (= Số hộ đã bố trí tái định cư/Tổng số hộ yêu cầu bố trí tái định cư) x 100%

- Mức độ hoàn thành việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ (= Chi phí giải phóngmặt bằng thực tế chi trả/Tổng dự toán chi phí giải phóng mặt bằng) x 100%

- Mức độ, số lượng dự án hoàn thành dứt điểm giải phóng mặt bằng để bàngiao mặt bằng triển khai thi công (=Số dự án xong giải phóng mặt bằng/tổng số dựán) x 100%.

- Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến giải phóng mặtbằng (= số trường hợp đã giải quyết/tổng số trường hợp GPMB) x 100%

Các tiêu chí có mối liên hệ mật thiết với nhau, nếu một trong các tiêu chíkhông thực hiện tốt sẽ ảnh hưởng chung đến tình hình giải phóng mặt bằng

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư 1.3.1 Quản lý nhà nước về đất đai.

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến đông theo sự phát triển củanền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi nhiều côngtác về quản lý từ việc ban hành chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến việc giao, cho thuê, cho phépchuyển mục đích sử dụng, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải quyếttranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai

- Về ban hành chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất:

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội đất nước trong mấy thập kỷ qua

có nhiều biến động lớn, các chính sách về đất đai theo đó không ngừng được sửađổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành trên 200 văn bảnquy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai Sau khi Quốc hội thông qua Luậtđất đai năm 2003 và ban hành mới năm 2013 cùng với những văn bản hướng dẫnthi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với hệ thống bộ máy quản lý khá hoànchỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi mối quan hệ đất đai phù hợp với thực tế.Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quantrọng trong việc tổ chức thực hiện nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyếttốt mối quan hệ về đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệmới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như sựphát triển đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợpvới yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội

25

Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chínhphủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết những vướng mắc trong côngtác bồi thường giải phóng mặt bằng, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Vớinhững đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường giải phóngmặt bằng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã đáp ứng được những nhu cầu

về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, dotính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà côngtác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặp khá nhiều khó khăn và trở ngại Thựctiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, sử dụngđất đai có ảnh hưởng lớn đên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Hệthông văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như số lượng nhiều,mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong việc sử dụng, nội bộ hệ thống chưađồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụngđất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Ủy bannhân dân các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưngnhận thức về các quy định của pháp luật ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ đó dẫn đếntình trạng sai sót khi áp dụng luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi,bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi đóviệc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tạinhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, né tránh khi thực thi việc chấphành các quy định pháp luật Ủy ban nhân dân cấp xã nói chung chưa làm tốt nhiệm

vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những nhành vi vi phạm pháp luật về đất đaitrên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòngtin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độgiải phóng mặt bằng

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trongviệc tổ chức sử dụng đất đai của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, làcông cụ thể hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đốigiữa nhiệm vụ an toan toàn lương thực với nhiện vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóađất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chứcbồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng màNhà nước đóng vai trò là người tổ chức Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tácđộng trực tiếp tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

+ Quy hoạch, kế hoach sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, màquy định của pháp luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi cóquyết định thu hồi đất đó của người sử dụng;

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những yếu tố ảnh hưởng tớigiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất bồi thường

Tuy nhiên, chất lượng quy hoach nói chung và quy hoạch nói riêng cònthấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang tính chủquan, duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây lànguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” nên cũng đãảnh hưởng tới việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vô cùng lớn

- Công tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thườnggiải phóng mặt bằng và tái định cư Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứvào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thựchiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy địnhkhông rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho côngtác bồi thường

27