MỤC LỤCLỜI MỞ ĐẦU .1CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦUTƯDỰÁN BẤT ĐỘNG SẢN 31– Khái niệm và phân loại dựánđầutư bất động sản: .31.1 – Khái niệm đầutư bất động sản .31.2 – Khái niệm dựánđầutư bất động sản 41.3 – Phân loại dựánđầutư bất động sản 52 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầutưdựán bất động sản: 62.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư: .62.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầutư bất động sản: 73 - Nội dung tư vấn đầutưdựán bất động sản: .83.1 – Tư vấn thị trường: .83.2 – Tư vấn kỹ thuật: 93.3 – Tư vấn pháp lý: .103.4 – Tư vấn kinh tế: 123.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án: 124– Quy trình tư vấn dựánđầutư bất động sản: 134.1 – Xác định vấn đề tư vấn: .134.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dựánđầu tư: .134.3 - Lậpdự án: 174.4 – Xây dựng quy chế cho dự án: 304.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng .32CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦUTƯDỰÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦUTƯ BẮC KỲ .331 - Giới thiệu về công ty: .331.1 - Lịch sử hình thành .331.2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm .35Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
1.3 – Năng lực tài chính 401.4 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự .412 - Tổng quan hoạt động tư vấn tại công ty: .423 - Quá trình tư vấn đầutưdựán kho vận: 443.1 – Xác định vấn đề tư vấn: .443.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm của dựánđầu tư: .443.3 - Lậpdự án: 514– ĐÁNH GIÁ CHUNG 714.1. THÀNH TỰU .714.2. HẠN CHẾ .74CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦUTƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦUTƯ BẮC KỲ .761 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn ISO 9001 - 2015 CÔNG TY CP TVĐT & XD HƯƠNG GIANG QUY TRÌNH LẬPDỰÁNĐẦUTƯ Mã hiệu: QT16 Lần ban hành : 02 Ngày ban hành : 28/4/2017 Người soạn thảo Phê duyệt Họ tên Phạm Văn An Nguyễn Trọng Trung Chức vụ Phó Ban QLDA Tổng Giám đốc Chữ ký QT16 Quy trình lậpdựánđầutư BẢNG THEO DÕI SỬA ĐỔI STT Ngày đổi sửa Vị trí sửa đổi (trang) Nội dung sửa đổi Ghi MỤC ĐÍCH: Để công tác lậpdựánđầutư (bao gồm báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tếkỹ thuật) thực theo quy định, quy trình hướng dẫn lậpdựánđầutư theo quy định Nhà nước PHẠM VI ÁP DỤNG: Hội đồng quản trị, phòng ban Công ty CÁC QUY TRÌNH, TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN: Quy trình lậpDựánđầutư xây dựng công trình QT-16 Quy trình lập Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình QT-17 Quy trình lập Hồ sơ mời thầu đánh giá hồ sơ dự thầu QT-18 Quy trình Quản lý dựán xây dựng công trình QT-19 Căn Luật xây dựng số 50/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thứ thông qua ngày 18 tháng năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01/1/2015; Ngày hiệu lực: 28/4/2017 Lần ban hành:02 Trang: 2/ QT16 Quy trình lậpdựánđầutư Căn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2015 Chính phủ Quản lý chi phí đầutư xây dựng; Căn Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 Chính phủ Quản lý chất lượng bảo trì công trình xây dựng; Căn Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2015 Chính phủ quản lý dựánđầutư xây dựng Công trình; Các luật liên quan lĩnh vực mà dựán quan tâm Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng công trình xây dựng Căn Thông tư số 18/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định thẩm tra, thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình; Các văn quy phạm pháp luật khác Nhà nước thời điểm lậpdựánđầutư xây dựng công trình Các văn quy phạm văn hướng dẫn địa phương nơi dự định xây dựng dựán Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam, nước áp dụng./ Các văn cập nhật Nhà nước, Bộ ngành liên quan Chính sách chất lượng - Lưu ý: Những tài liệu làm Chính sách chất lượng hay quy định nội trái lỗi thời với quy định hành Nhà nước, Bộ ngành… lấy quy định hành Nhà nước, Bộ ngành làm THUẬT NGỮ ĐỊNH NGHĨA & CÁC TỪ VIẾT TẮT Thuật ngữ định nghĩa Các từ viết tắt QLDA: Quản lý dựán CT.HĐQT: Chủ tịch hội đồng quản trị TGĐ: Tổng giám đốc CĐT: Chủ đầutư HSMT: Hồ sơ mời thầu HSDT: Hồ sơ dự thầu TRÁCH NHIỆM: 5.1 Tổng Giám đốc, người ủy quyền: Phê duyệt sản phẩm 5.2 Trưởng, phó Ban Quản lý dựán Nghiên cứu tài liệu liên quan để soạn thảo kế hoạch thực lậpdự án, đạo thực dựán kiểm tra chất lượng, ký trước trình lên người phê duyệt sản phẩm Ngày hiệu lực: 28/4/2017 Lần ban hành:02 Trang: 3/ QT16 Quy trình lậpdựánđầutư SƠ ĐỒ, QUÁ TRÌNH: Bước Trách nhiệm Trưởng, phó ban quản lý dựán xem xét/ CĐT phê duyệt Trưởng, phó ban quản lý dựán Trưởng, phó ban quản lý dựán Trưởng ban quản lý dựán / Tư vấn lậpdựán (thuê tư vấn) Trưởng, phó ban quản lý dựán Chủ đầutư Trưởng, phó ban quản lý dựán xem xét/ Chủ Ngày hiệu lực: 28/4/2017 Lưu trình Tài liệu BM.16.01 Đề cương thực dựán BM.16.02 BM.16.08 Tiếp nhận thông tin, Kiểm tra hồ sơ tài liệu đầu vào, cung cấp hồ sơ Lập kế hoạch thực hợp đồng BM.16.01 BM.16.03 BM.16.04 Tổ chức thực BM.16.04 Kiểm tra xem xét sản phẩm Xem xét phê duyệt dựán Quản trị rủi ro Lần ban hành:02 BM.16.05 BM.16.06 BM.16.07 QT-04 Trang: 4/ QT16 Quy trình lậpdựánđầutưđầutư Trưởng, phó ban quản lý dựán Lưu hồ sơ Diễn giải lưu trình Bước 1: Đề cương thực dự án: Nội dung Đề cương thực dựánđầutư bao gồm nội dung sau: - Các thông tin dự án: + Chủ đầutư + Đại diện Chủ đầutư + Chủ quản đầutư + Các quan phối hợp - Cơ sở pháp lý thực lậpdựánđầutư - Trách nhiệm nhà tư vấn lậpdựánđầutư - Nội dung sản phẩm cần đạt - Tiến độ thực - Phương pháp luận giải pháp thực - Các yêu cầu khách hàng: + Cung cấp nhiệm vụ lậpdựánđầutư + Cung cấp thông số, hồ sơ tài liệu đầu vào + Phối hợp triển khai công việc Và thông tin, nội dung khác theo quy định Trưởng, phó Ban QLDA cung cấp thông tin đầu vào để yêu cầu Tư vấn tiến hành lập đề cương thực dựán CĐT xem xét phê duyệt Đề cương phải tổ chức Tư vấn thông qua sản phẩm dựán Bước 2: Tiếp nhận thông tin, Kiểm tra hồ sơ, tài liệu đầu vào, cung cấp hồ sơ cho Tư vấn: Trưởng, phó Ban QLDA, thu thập tiếp nhận thông tin, hồ sơ tài liệu việc Lậpdựánđầu tư, tùy theo dựán tài liệu gồm có: - Nhiệm vụ lậpdựánđầutư - Các tài liệu liên quan tuỳ theo dựánđầu tư, bao gồm: + Các số liệu liên quan tới dựánđầutư + Hồ sơ quy hoạch khu đất xây dựng duyệt Ngày hiệu lực: 28/4/2017 Lần ban hành:02 Trang: 5/ QT16 Quy trình lậpdựánđầutư + Tài liệu xác định quyền sở hữu khu đất xây dựng văn giới thiệu địa điểm + Hồ sơ khảo sát địa hình, địa chất thuỷ văn khu đất xây dựng - Báo cáo trạng công trình (nếu công trình cải tạo, mở rộng) - Báo cáo đánh giá chất lượng trạng, kết thí nghiệm, kiểm định - Các hồ sơ, tài liệu khác có liên quan Trưởng, phó Ban QLDA có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ số liệu để cung cấp cho ...Chuyên đề thực tập giáo trình Ngành tài chínhLỜI CẢM ƠN------ ------ Trong thời gian học tập dưới mái trường Đại học Nha Trang thân yêu, em đã có nhiều cơ hội để nghiên cứu học nhiều kiến thức bổ ích, nhiều phương thức học tập khác nhau, với phong cách giảng dạy nhiệt tình, sáng tạo mà thầy cô thực hiện đã tạo ra tạo điều kiện thuận lợi để em phát huy hết khả năng của mình và hoàn thành tốt các môn học. Cộng với thời gian được tiếp xúc thực tế với một môi trường làm việc năng động chuyên nghiệp tại Công ty CP Việt trì Viglacera, giúp em nắm bắt được các quy trình, sản phẩm của công ty, tích lũy thêm kiến thức thực tế tạo sự chuẩn bị tốt cho quãng thời gian làm việc sắp tới. Để hoàn thành tốt báo cáo này, ngoài sự nỗ lực của bản thân còn có sự giúp đỡ của ba mẹ, các thầy cô trong bộ môn tài chính, sự nhiệt tình chỉ bảo của các anh chị nhân viên tại phòng tài chính kế toán của công ty CP Việt trì Viglacera. Nhờ có sự nhiệt tình này em đã mạnh dạn hòa mình vào một môi trường làm việc mà trước đây hoàn toàn xa lạ với em. Em xin chân thành cảm ơn- Trưởng khoa Kế toán - Tài chính Thầy Thái Ninh- Các thầy cô trong bộ môn Tài chính-Khoa Kế toán – Tài chính- Các anh chị trong phòng tài chính kế toán công ty CP Việt trì Viglacera đã tận dụng chỉ báo hướng dẫn em thực hiện báo cáo này.Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn và kính chúc quý thầy cô và tập thể nhân viên tại công ty có nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt. Sinh viên: LÃ THỊ HỒNG VÂN 1
Chuyên đề thực tập giáo trình Ngành tài chính LỜI MỞ ĐẦUTrong điều kiện kinh tế thị trường có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó có hoạt động đầutư được xem xét từ 2 góc độ: nhà đầutư và nền kinh tế.Trên góc độ nhà đầu tư, mục đích cụ thể có nhiều nhưng quy tụ lại là yếu tố lợi nhuận. Khả năng sinh lợi của dựán là thước đo chủ yếu quyết định sự chấp nhận 1 việc làm mạo hiểm của nhà đầu tư. Chính vì vậy xu hướng phổ biến hiệu quả nhất hiện nau là đầutư theo dự án. Dựánđầutư có tầm quan trọng đặc biệt tới sự phát triển kinh tế nói chung và đối với từng doanh nghiệp nói riêng. Sự thành bại của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào việc đầutưdựán có hiệu quả hay không. Việc phân tích chính xác tình hình tài chính và các chỉ tiêu của dựán sẽ chứng minh được điều này.Với mong muốn tìm hiểu kĩ hơn công tác phân tích tài chính và dựánđầu tư, bằng thời gian thực tập tại công ty Cổ phần Việt trì Viglacera em đã chọn đề tài “ Phân tích tình hình tài chính trong 3 năm 2008- 2010 và thiết lậpdựánđầutư LỜI MỞ ĐẦUĐầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước, tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầutư đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, đầutư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầutư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty xây dựng vào đầutư xây dựng cơ bản, xây dựng các công trình cần thiết của quốc gia hiện nay là rất đáng kể. Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầutư xây dựng cơ bản đất nước đó là “Công ty Cổ phần Đầutư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầutư của công ty ngày càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lậpdựán đang được coi là một trong những hoạt động quan trọng và điển hình. Công tác lậpdựán của Công ty trong thời gian qua đã đạt được những thành tích đáng kể, các dựán được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lậpdựánđầu tư.Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầutư và xây dựng HUD3, dưới sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Quản lý phát triển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lậpdựánđầutư tại Công ty và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lậpdựánđầutư tại Công ty cổ phần Đầutư và xây dựng HUD3”.Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần:Chương I: Thực trạng công tác lậpdựán tại công ty Cổ phần Đầutư xây dựng HUD3.Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lậpdựán tại công ty Cổ phần Đầutư và xây dựng HUD3.Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầutư và xây dựng HUD3. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày cô Khoa Đầutư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầutư Phân tích và lậpdựánđầu tưMỤC LỤCMỤC LỤC .1LỜI MỞ ĐẦU 2PHẦN 1 : CÁC CĂN CỨ , CƠ SỞ XÁC ĐỊNH DỰÁNĐẦUTƯ .31.1. Cở sở pháp lý .31.2. Điều kiện tự nhiên và Môi trường đầutư 51.2.1. Điều kiện tự nhiên .51.2.2. Môi trường đầutư .6PHẦN 2 : PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM .72.1. Giới thiệu về 2 phương án địa điểm .72.2. Đánh giá lựa chọn địa điểm .11PHẦN 3: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 123.1. Thị trường đầu ra .123.1.1. Cơ Bản về Thị trường dựán 123.1.2. Mục tiêu của dựán .123.1.3. Thị trường mục tiêu 133.1.4. Khả năng cạnh tranh và chiến lược cạnh tranh .143.1.5. Giới thiệu sản phẩm 153.2. Thị trường đầu vào 163.2.1. Nguyên vật liệu .163.2.2. Nguồn điện nước .163.2.3. Nguồn nhân lực .173.3. Định vị thị trường .17Định vị thị trường hiện nay đang trở thành một công tác quan trọng trong hoạt động marketing của các doanh nghiệp kinh doanh 17PHẦN 4: PHÂN TÍCH KỸ THUẬT 214.1. Bố trí lại nhà hàng 214.2. Biển hiệu .224.3. Về quản lí 23PHẦN 5 : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH .25PHẦN 6: PHÂN TÍCH LỢI ÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 336.1. Lợi ích kinh tế 336.2. Lợi ích xã hội .33LỜI KẾT 35Nhà hàng Tinh Hoa Hà Nội – Nhóm 6 Thứ 3, Giờ 8 - 101
Phân tích và lậpdựánđầu tưLỜI MỞ ĐẦU***Bản sắc Văn Hoá Việt Nam đã được hình thành và phát triển từ hàng ngàn năm nay. Trải qua bao nhiêu năm lịch sử cho đến nay. Văn hoá Việt Nam đã được đúc kết và tôi luyện dần trở nên tinh tuý. Những nét văn hoá đặc sắc của Việt Nam được cả thế giới biết đến. Tuy nhiên. Cùng với sự hội nhập sâu rộng nền kinh tế thế giới. Chạy theo những nỗi lo về cơm áo gạo tiền và du nhập những nét văn hoá nước ngoài mà ngày nay nhiều nét Văn hoá Việt Nam đang dần trở nên lu mờ.Văn Hoá ẩm thức cũng là một trong những nét văn hoá tiêu biểu trong kho tàng văn hoá Hà Nội nói riêng và văn hoá Việt Nam nói chung. Nhận thấy nhu cầu của thị trường ăn uống và với mong Mở đầuĐầu t là một hoạt động phổ biến, thờng xuyên. Nó liên quan hầu hết các lỉnh vực của nên kinh tế quốc dân. Đây là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tốc độ phát triển của mỗi quốc gia. Đầu t dẫn tới tích luỹ cơ bản, về lâu dài đây là yếu tố quyết định sự tăng trởng kinh tế nói chung và khuyến khích các thành phần kinh tế trong đầu t sản xuất kinh doanh phù hợp với chiến lợc và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc, để chuyển dịch cơ cấu theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đầy nhanh tốc độ tăng trởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân.Đối với các doanh nghiệp và nhất là các doanh nghiệp trong nớc, đầu t là một trong các yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế nớc ta chuyển sang cơ chế thị trờng. Đảng và nhà nớc ta đang thực hiện chính sách mở cửa phát triển nền kinh tế quốc dân kêu gọi đầu t. Những chính sách, cơ chế về đầu t ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với pháp luật của Việt Nam và theo thông lệ quốc tế. Tuy nhiên việc đánh giá hiệu quả và ra quyết định đầu t vốn còn tồn tại khuyết điểm, thậm chí cha phù hợp. Do đó, nhiều công trình dựán đợc đầu t đã không mang lại hiệu quả kinh tế, đã làm thất thoát không ít tiền của tài sản nhà nớc gây hiệu quả xấu cho việc phát triển nền kinh tế xã hội.Đồ án tốt nghiệp với đề tài: Lậpdựánđầu t nhằm mục đích giúp cho sinh viên có cách nhìn tổng thể về trình tự các bớc lậpdựánđầu t. Tạo cho sinh viên chuyên ngành kinh tế xây dựng có những kinh nghiệm gần với thực tế những hiểu biết chuyên sâu về lỉnh vực đầu t và dựánđầu t. Đây là cẩm nang cho công việc chuyên môn sau này.1
1. Dựánđầu t vai trò của dựán trong quản lý đầu t xây dựng.Dự ánđầu t theo nghị định 52/CP ngày 08/07/1999 quy chế quản lý đầu t và xây dựng đợc định nghĩa nh sau:Dự ánđầu t là một tập hợp những đề xuất bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hay cải tạo những đối tợng nhất định. Nhằm tăng trởng về số lợng hoặc duy trì cải tiến nâng cao chất lợng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định (Chỉ bao gồm hoạt động đầu t trực tiếp).* Vai trò của dựán trong quant quản lý đầu t xây dựng.Dự ánđầu t là biểu hiện cụ thể của một hoạt động đầu t, trong đó chỉ rõ lý do, nội dung, hiệu quả, giai đoạn hình thức thực hiện. Do đó là cơ sở cụ thể để quản lý đầu t xây dựng.Dự ánđầu t là căn cứ quan trọng nhất để quyết định sự bỏ vốn đầu t của chủ đầu t.Dự ánđầu t là phơng tiện để tìm đối tác trong và ngoài nớc liên doanh bỏ vốn đầu t.Dự ánđầu t là phơng tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nớc tài trợ hoặc cho vay vốn.Dự ánđầu t là cơ sở xây dựng kế hoạch thực hiện đầu t, theo dõi, đôn đốc của quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện của dự án.Dự ánđầu t là văn bản để các cơ quan quản lý nhà nớc xem ... lập dự án đầu tư đầu tư Trưởng, phó ban quản lý dự án Lưu hồ sơ Diễn giải lưu trình Bước 1: Đề cương thực dự án: Nội dung Đề cương thực dự án đầu tư bao gồm nội dung sau: - Các thông tin dự án: ... thông tin dự án: + Chủ đầu tư + Đại diện Chủ đầu tư + Chủ quản đầu tư + Các quan phối hợp - Cơ sở pháp lý thực lập dự án đầu tư - Trách nhiệm nhà tư vấn lập dự án đầu tư - Nội dung sản phẩm cần... theo dự án đầu tư, bao gồm: + Các số liệu liên quan tới dự án đầu tư + Hồ sơ quy hoạch khu đất xây dựng duyệt Ngày hiệu lực: 28/4/2017 Lần ban hành:02 Trang: 5/ QT16 Quy trình lập dự án đầu tư