lời nói đầu tn ti v phỏt trin thớch ng vi mt nn kinh t th trng cỏc doanh nghip luụn phi tỡm cỏch i phú vi nhng cnh tranh khc lit t phớa cỏc doanh nghip khỏc, nht l khi nn kinh t th trng Vit Nam ang trong tin trỡnh hi nhp vi nn kinh t th gii, do vy nhu cu thụng tin cho qun lý quỏ trỡnh kinh doanh hin nay l iu khụng th thiu. K toỏn - mt b phn cu thnh quan trng ca h thng cụng c qun lý kinh t - ti chớnh cú vai trũ c bit quan trng khụng ch i vi ti chớnh Nh nc m cũn vụ cựng cn thit i vi hot ng ti chớnh doanh nghip.Gn õy nhm hon thin khuụn kh phỏp lý v k toỏn ỏp ng yờu cu phỏt trin kinh t trong tin trỡnh đổi mi, m ca v hi nhp, B trng B Ti chớnh ó ban hnh v cụng b nhiu chun mc k toỏn ca Vit Nam cựng vi cỏc thụng t hng dn k toỏn thc hin cỏc chun mc c ỏp dng cho tt c cỏc doanh nghip thuc cỏc ngnh, cỏc thnh phn kinh t trong c nc. K toỏn bt ng sn u t l mt phn hnh k toỏn tng i mi, va c hng dn thc hin theo thụng t s 23/2005/TT-BTC ra ngy 30 thỏng 3 ca B trng B ti chớnh. ú cng chớnh l ti m tụi ó la chn khi vit ỏn mụn hc chuyờn ngnh k toỏn tng hp ca mỡnh bi l nú s giỳp tụi cú c hi tỡm hiu v nhng thay i ca h thng k toỏn Vit Nam.Sau mt thi gian nghiờn cu bng vn kin thc ó tớch ly c qua 3 nm theo hc ti Khoa K toỏn Trng i hc Kinh t Quc dõn, ti nay ti ca tụi ó hon tt vi hy vng c úng gúp mt phn nh bộ vo vic hon thin cụng tỏc hch toỏn k toỏn núi chung v k toỏn bt ng sn u t núi riờng. Mong mun thỡ nhiu, song vi tm hiu bit cũn hn hp bi vit s khụng trỏnh khi nhng sai sút, vỡ vy tụi rt mong nhn c s giỳp cựng nhng ý kin quý bỏu t phớa thy cụ v cỏc bn sinh viờn trong v ngoi khoa K toỏn - Trng i hc Kinh t Quc dõn v tt c nhng ngi quan tõm ti ti ny bi vit cú 1
thể trở thành một tài liệu tham khảo thực sự có ích cho các bạn sinh viên trong quá trình học tập nghiên cứu.Qua đề tài này tôi cũng xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới thầy Ngô Trí Tuệ - người đã hướng dẫn tôi hoàn thành bài viết này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô trong khoa Kế toán và các bạn sinh viên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình tìm tài liệu nghiên cứu. Hà nội, ngày 12 tháng 10 năm 2005Người viếtTrịnh Thị Hải Yến 2
PHẦN NỘI DUNGI.Cơ sở lý luận chung về bất động sản đầu tư 1. Khái niệm bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: - Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc:- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.2. Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động. Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư - Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê CH UẨN MỰ C KẾ T O ÁN VIỆ T NAM S Ố 05 BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ (Ban hành công bố theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2003 Bộ trưởng Bộ Tài chính, có hiệu lực thi hành từ 15/02/2004) NỘI DUNG CHUẨN MỰC Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 10 Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; (b) Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy 11 Khi xác định bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thông tin có thời điểm ghi nhận Điều kiện thứ hai để ghi nhận bất động sản đầu tư tài sản thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản xác định giá trị bất động sản đầu tư Xác định giá trị ban đầu 12 Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu 13 Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác CÔNG TY TNHH KẾ TOÁN, KIỂM TOÁN VIỆT NAM CHI NHÁNH HẢI PHÒNG 14 Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng Từ bắt đầu xây dựng ngày hoàn thành công việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” Chuẩn mực kế toán số 04 “Tài sản cố định vô hình” Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư áp dụng chuẩn mực (xem đoạn 23 (e)) 18 Nguyên giá bất động sản đầu tư không bao gồm chi phí sau: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí không bình thường nguyên vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư 19 Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn toán, trừ số chênh lệch tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi phí vay” Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 20 Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 21 Việc hạch toán chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào trường hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu tư liên quan Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí tính vào nguyên giá Ví dụ: Mua nhà với yêu cầu phải nâng cấp chi phí nâng cấp phát sinh ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Số Đoạn Xá (đối diện Kho Chè Hương) - Đông Hải I - Hải An - Hải Phòng Tel: 031 3726 859 | Fax: 031 3615 836 | www.vnaahp.vn CÔNG TY TNHH KẾ TOÁN, KIỂM TOÁN VIỆT NAM CHI NHÁNH HẢI PHÒNG Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu 22 Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại Chuyển đổi mục đích sử dụng 23 Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: a.Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; b.Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán; c Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; d.Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; e Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”) 24 Theo yêu cầu đoạn 23b, doanh nghiệp chuyển bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng, chứng bắt đầu việc triển khai cho mục đích bán Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà giai đoạn nâng cấp doanh nghiệp phải tiếp tục coi bất động sản bất động sản đầu tư bán (không trình bày Bảng cân đối kế toán) không hạch toán tài sản hàng tồn kho Tương tự, doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản tương lai bất động sản đầu tư, bất động sản bất động sản đầu tư ...Lời nói đầUTrong những năm gần đây, thị trờng bất động sản (BĐS) nớc ta đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nớc phát triển với nhịp độ tơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bớc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động của thị trờng BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: tài sản nhà đất cha đợc khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát .gây ảnh hởng không tốt đến nền kinh tế.Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do cha có sự nhận thức đầy đủ về thị trờng BĐS nói chung và hoạt động đầu t kinh doanh BĐS nói riêng.Trớc đây, hoạt động đầu t BĐS đợc coi là một khoản đầu t tài chính dài hạn của doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu t, gây ra sự hiểu nhầm cho ngời đọc báo cáo tài chính và dẫn đến việc đa ra các quyết định kinh tế không chính xác.Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính đã ra quyết định số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán Việt Nam đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu t. Chuẩn mực này ra đời đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xác hơn về hoạt động đầu t kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu t là hoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới. Vì tháng 4 năm 2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) đã chính thức thông qua chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 nhằm thay đổi những quan niệm không chính xác trớc đây về BĐS đầu t.Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu t và công tác kế toán BĐS đầu t trong các doanh nghiệp hiện nay, tôi đã chọn đề tài: Bàn về kế toán bất động sản đầu t . Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung chính của đề tài gồm có hai phần nh sau:Phần I. Cơ sở lý luận về bất động sản đầu tPhần II. Thực trạng, liên hệ và phơng hớng hoàn thiệnTôi xin chân thành cám ơn PGS-TS Nguyễn Năng Phúc, ngời đã tận tình hớng dẫn và chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành đề tài này.1
Phần I. Cơ sở lý luận về bất động sản đầu t1. Bất động sản đầu t là gì ?Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 đã quy định:Bất động sản (BĐS) đầu t là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặcb) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng.Còn theo chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 thì BĐS đầu t đợc hiểu là những BĐS đợc giữ (bởi ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê trong hợp đồng thuê Luận văn Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tháng 11/2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới (WTO). Tham gia vào nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang phải đối mặt với thách thức to lớn. Đó là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới. Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sự cạnh tranh công bằng là luật chơi. Vì vậy, làm thế nào để nâng cao khả năng cạnh tranh là nhiệm vụ mang tính cấp bách và sống còn của doanh nghiệp. Một trong những nhân tố để nâng cao tính cạnh tranh và quyết định sự thành công của các doanh nghiệp chính là thông tin kế toán được cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thông tin kế toán có thể đưa ra những quyết định đúng đắn. Chính vì vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kế toán đầu tiên, bắt đầu cho một chuỗi các chuẩn mực kế toán khác. Khi soạn thảo các chuẩn mực này, quan điểm chung của Việt Nam là xây dựng trên cơ sở có chọn lọc những tinh hoa về kế toán của các nước và lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm nền tảng. Quy trình soạn thảo các chuẩn mực dựa trên mức độ ưu tiên về tính trọng yếu và tính thanh khoản của các khoản mục trên báo cáo tài chính. Đó là lý do mà chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác được ban hành trong đợt đầu tiên. So với các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quy định trong chuẩn mực này đã có những bước tiến đáng kể. Thế nhưng, các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã không được sửa đổi, bổ sung từ khi được ban hành đến nay dù nền kinh tế, môi trường đầu tư đã có những thay đổi rõ rệt. Đặc biệt là chuẩn mực kế toán về doanh thu, chuẩn mực kế toán về hợp đồng xây dựng và chuẩn mực bất động sản đầu tư. Điều này đã làm cho một số nội dung trong chuẩn mực và trên thông tư hướng dẫn bộc lộ những bất cập trong việc vận dụng vào thực tế. Đây là vấn đề rất cần thiết để hoàn thiện công tác kế toán và giúp cho các doanh nghiệp trong tất cả các lĩnh vực khác nhau đều có thể áp dụng. Chính vì vậy, việc đề ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là vấn đề cấp bách hiện nay. 2 2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Mục đích chính của đề tài là: - Nghiên cứu cơ sở lý luận cơ bản, các quan điểm khác nhau về doanh thu, thời điểm ghi nhận và phương pháp xác định doanh thu và thu nhập khác theo chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực kế toán Việt Nam. - Tìm hiểu thực trạng về kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng Luận văn tốt nghiệp Đề tài: Nghiên cứu các giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện công tác kế toán về doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tháng 11/2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới (WTO). Tham gia vào nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang phải đối mặt với thách thức to lớn. Đó là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới. Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sự cạnh tranh công bằng là luật chơi. Vì vậy, làm thế nào để nâng cao khả năng cạnh tranh là nhiệm vụ mang tính cấp bách và sống còn của doanh nghiệp. Một trong những nhân tố để nâng cao tính cạnh tranh và quyết định sự thành công của các doanh nghiệp chính là thông tin kế toán được cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thông tin kế toán có thể đưa ra những quyết định đúng đắn. Chính vì vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kế toán đầu tiên, bắt đầu cho một chuỗi các chuẩn mực kế toán khác. Khi soạn thảo các chuẩn mực này, quan điểm chung của Việt Nam là xây dựng trên cơ sở có chọn lọc những tinh hoa về kế toán của các nước và lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm nền tảng. Quy trình soạn thảo các chuẩn mực dựa trên mức độ ưu tiên về tính trọng yếu và tính thanh khoản của các khoản mục trên báo cáo tài chính. Đó là lý do mà chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác được ban hành trong đợt đầu tiên. So với các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quy định trong chuẩn mực này đã có những bước tiến đáng kể. Thế nhưng, các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã không được sửa đổi, bổ sung từ khi được ban hành đến nay dù nền kinh tế, môi trường đầu tư đã có những thay đổi rõ rệt. Đặc biệt là chuẩn mực kế toán về doanh thu, chuẩn mực kế toán về hợp đồng xây dựng và chuẩn mực bất động sản đầu tư. Điều này đã làm cho một số nội dung trong chuẩn mực và trên thông tư hướng dẫn bộc lộ những bất cập trong việc vận dụng vào thực tế. Đây là vấn đề rất ... nghiệp phải tu n theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài giao dịch bán thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tu n theo quy... bày báo cáo tài 30 Nội dung trình bày báo cáo tài quy định chuẩn mực áp dụng với qui định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” Đối với bên cho thuê phải trình bày nội dung cho thuê hoạt động... Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: