Bài soạn môn đầu tư và tài trợ bất động sản tài trợ bất động sản hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA TÀI CHÍNH ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG TÀI TRỢ SẢN CHƯƠNG 2: TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP GVHD Nhóm TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN ĐINH THỊ LỆ HỒNG LÊ XUÂN THÚY ĐỖ CHÂU PHÚC LÊ HOÀNG YẾN Mục lục Mục tiêu nghiên cứu Khi tài trợ cho bất động sản, nhà đầu tư sử dụng hai nguồn: vốn chủ sở hữu vay Nếu sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu nhà đầu tư tự giới hạn hội đầu tư vốn tự có nhà đầu tư có giới hạn hội đầu tư vô hạn, hầu hết nhà đầu tư chọn cách sử dụng vốn vay để đầu tư Nếu vay, nhà đầu tư vay có đảm bảo tài sản đảm bảo tài sản Trong chương này, tập trung vào tìm hiểu tài trợ bất động sản phương pháp phổ biến vay có đảm bảo bất động sản chấp Mục tiêu nghiên cứu chương tìm hiểu hai văn pháp lý liên quan đến vay chấp bất động sản hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp Ngoài ra, tìm hiểu hình thức xử lí nghĩa vụ nợ quy định hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp bị vi phạm I Các hình thức tài trợ cho đầu tư bất động sản Nhà đầu tư sử dụng vốn chủ sở hữu vay đầu tư vào bất động sản Trong trường hợp vay, vào biện pháp bảo đảm tiền vay, có hình thức cho vay: cho vay có đảm bảo tài sản cho vay đảm bảo tài sản Cho vay có đảm bảo tài sản Là việc cho vay vốn tổ chức tín dụng mà theo nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay cam kết bảo đảm thực tài sản cầm cố, chấp, tài sản hình thành từ vốn vay khách hàng vay bảo lãnh tài sản bên thứ ba Có biện pháp cho vay có đảm bảo tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh tài sản bên thứ ba  Bảo lãnh vay vốn Ngân hàng việc người thứ (pháp nhân cá nhân - gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay (bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay vốn (bên bảo lãnh) đến thời hạn mà bên bảo lãnh không trả toàn hay phần nợ vay (bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt hạn) cho bên nhận bảo lãnh Bên bảo lãnh thực bảo lãnh tài sản mình, bên thoả thuận bên bảo lãnh phải chấp, cầm cố tài sản cho bên nhận bảo lãnh  Cầm cố tài sản vay vốn Ngân hàng việc bên vay vốn (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản động sản thuộc sở hữu cho bên cho vay vốn (gọi bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt lãi hạn) Nếu tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bên thoả thuận bên cầm cố giữ tài sản cầm cố giao gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản cho bên nhận cầm cố giữ để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên nhận cầm cố  Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt lãi hạn) bên cho vay (gọi bên nhận chấp)  Sự khác chấp cầm cố: Về chất, cầm cố tài sản vay vốn Ngân hàng hình thức bắt buộc có chuyển giao tài sản (chuyển giao dạng vật chất), chấp tài sản vay vốn Ngân hàng chuyển giao tài sản mà chuyển giao giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản chấp (chuyển giao dạng giấy tờ) Về đối tượng, cầm cố tài sản vay vốn Ngân hàng có chuyển giao tài sản, nên thực tế, đối tượng cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng thường động sản, giấy tờ có giá (trái phiếu, cổ phiếu,…) Trong đó, đối tượng chấp tài sản vay vốn Ngân hàng động sản, bất động sản, tài sản hình thành tương lai, tài sản cho thuê hoa lợi, lợi tức thu từ việc cho thuê tài sản (nếu pháp luật có quy định bên thoả thuận), tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm chấp Về thời điểm có hiệu lực, cầm cố tài sản vay vốn Ngân hàng có hiệu lực bên cầm cố chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố Đối với chấp tài sản vay vốn Ngân hàng, bên chấp chuyển giao giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản cho bên nhận chấp chấp tài sản vay vốn Ngân hàng có hiệu lực Về quyền lợi nghĩa vụ bên nhận bảo đảm, bên nhận cầm cố hưởng lợi tức, hoa lợi từ tài sản cầm cố, phải bảo quản tài sản cho bên cầm cố Do bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản trực tiếp nên rủi ro thấp Ngược lại, bên nhận chấp không hưởng lợi tức, hoa lợi từ tài sản chấp, bảo quản tài sản cho bên chấp Tuy nhiên, dù có quyền kiểm tra tài sản không nắm giữ trực tiếp tài sản nên bên nhận chấp chịu rủi ro cao trường hợp giấy tờ giả, tài sản bị thay đổi thời gian chấp Về hình thức hợp đồng, hình thức cầm cố tài sản vay vốn Ngân hàng, việc cầm cố tài sản phải lập thành văn bản, không cần phải công chứng, chứng thực Đối với chấp tài sản vay vốn Ngân hàng, việc chấp tài sản phải lập thành văn Trong trường hợp pháp luật có quy định văn phải công chứng, chứng thực đăng ký Cho vay đảm bảo tài sản Cho vay đảm bảo tài sản (đi vay tín chấp) loại cho vay tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh người thứ ba, mà việc cho vay dựa vào uy tín thân khách hàng (tài sản đảm bảo vô hình) Trong phạm vi nghiên cứu chương này, sâu tìm hiểu hình thức cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản II Các nội dung liên quan đến vay có đảm bảo tài sản: Hợp đồng tín dụng (Notes) a) Khái niệm Một hợp đồng tín dụng văn có vai trò chứng nợ người vay người cho vay thường gồm điều khoản mà khoản nợ phải trả quyền nghĩa vụ hai bên Nếu không ghi nhận thêm người vay chịu trách nhiệm cá nhân khoản phải trả kì hạn (những khoản nợ gọi có “quyền truy đòi” người vay ) b) Các điều khoản hợp đồng tín dụng Số tiền mượn – giá trị mệnh giá hợp đồng tín dụng, thường ứng trước toàn thỏa thuận nợ thực Tuy nhiên, hình thức cho vay xây dựng,khoản nợ giải ngân trình xây dựng không vượt số lượng tối đa Lãi suất- lãi suất cố định lãi suất có điều chỉnh Nếu lãi suất có điều chỉnh, việc lãi suất điều chỉnh cụ thể hóa Số tiền trả kỳ, ngày toán số lần toán thực người vay – (ví dụ: $500 trả vào ngày tháng 300 tháng) Ngày đáo hạn, lúc tất khoản toán lại trả Bất động sản có vai trò đảm bảo cho khoản nợ chứng nhận văn chấp (sẽ thảo luận sau) Áp dụng khoản toán, thường thực để chi trả khoản phí/phạt, lãi suất, sau giảm vốn gốc Không thực toán – xảy người vay không thực nhiều nghĩa vụ điều khoản hợp đồng tín dụng Việc không thực toán xảy việc không toán khoản tiền phải trả Phạt toán trễ điều khoản gia hạn- điều khoản gia hạn cụ thể hóa khoảng thời gian thêm mà khoản toán chi trả (thường với mức phạt) mà người cho vay không tuyên bố người vay không thực nghĩa vụ Người cho vay không từ bỏ quyền tuyên bố người vay không thực nghĩa vụ nợ số ngày tương lai thông qua khoảng thời gian gia hạn thêm Việc gia hạn thường sử dụng người cho vay mà họ tin người vay thực toán trễ Họ cho thêm thời gian để người vay thực chi trả mà họ tin lợi ích từ việc cao thời gian chi phí tuyên bố người vay không thực nghĩa vụ nợ tiến hành phát tài sản Điều khoản, có, cho việc toán sớm toán trước phần hay toàn số nợ có thường gọi “đặc quyền toán trước hạn” Nó cho phép người vay thực khoản toán sớm, để trả lại khoản vay phần toàn phần trước đáo hạn Nếu cho phép, giấy trả nợ cho thấy liệu khoản toán tương lại có giảm kì hạn toán có rút ngắn Điều khoản đặc quyền quyền số tiền toán số lượng khoản toán thực người vay cụ thể hóa phần C Một điều khoản toán trước hạn thường đưa vào khoản vay mua nhà Tuy nhiên, tài trợ cho bất động sản tạo thu nhập, việc toán trước hạn bị hạn chế phải trả phí khoản bị phạt Thông báo việc không thực nghĩa vụ nợ điều khoản hối thúc – khoản toán khứ, người cho vay phải thông báo cho người vay họ không thực nghĩa vụ Người cho vay sau kết thúc nhanh hợp đồng cho vay cách yêu cầu tất khoản nợ lại toán người vay Điều khoản miễn truy hồi- đề cập trên, người vay kí vào hợp đồng tín dụng, họ chịu trách nhiệm cá nhân, nói cách khác khoản nợ “có thể truy hồi” Điều có nghĩa họ không thực nghĩa vụ, người cho vay thực hoạt động pháp lý dẫn đến việc bán tài sản khác người vay (cổ phiếu, trái phiếu bất động sản khác) để bù đắp tất khoản phải trả khứ theo điều khoản hợp đồng Trái lại, “điều khoản miễn truy hồi” điều khoản mà hợp đồng tín dụng ghi rõ điều kiện người cho vay đồng ý không yêu cầu trách nhiệm cá nhân người vay trường hợp không thực nghĩa vụ nợ Trong trường hợp này, người cho vay thực hành động buộc bán tài sản mà chấp cho khoản nợ Người vay miễn trách nhiệm cá nhân khoản nợ Điều khoản quan trọng nhà đầu tư phát triển bất động sản Khoản vay chuyển giao cho người khác – điều khoản thể điều kiện người vay phép thay người khác vào vị trí mình, người sau đảm đương trách nhiệm chi trả khoản toán nợ lại Điều xảy người vay mong muốn bán tài sản cho người khác cho phép người mua đạt điều kiện vay hấp dẫn mà thương lượng trước Người cho vay mà từ chối quyền người vay cấm và/ bao gồm điều khoản “thanh toán toàn khoản vay trước bán tài sản” mà yêu cầu tất khoản toán lại phải trả trước bán chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản Tuy nhiên, hợp đồng tín dụng cho phép người sở hữu tài sản đảm đương khoản nợ, người cho vay thường yêu cầu khả tín dụng người sở hữu phải tương đương với người sở hữu cũ, chấp nhận người cho vay Hợp đồng tín dụng có thễ cụ thể hóa liệu người vay phải chịu trách nhiệm cá nhân miễn trách nhiệm khoản nợ mà chuyển cho người vay Điều khoản chuyển giao – điều khoản cho phép người cho vay quyền bán hợp đồng tín dụng cho bên khác mà không cần có đồng ý người vay Các khoản ứng trước tương lai – điều khoản việc người vay tiền yêu cầu vay thêm đến số lượng tối đa phần trăm tối đa tổng giá trị tài sản với điều khoản ghi thỏa thuận vay lúc đầu Sự gia tăng thêm khoản vay có điều chỉnh lãi suất Việc giải chấp người cho vay – người cho vay đồng ý trả lại tài sản chấp khoản vay trả hết Hợp đồng chấp a) Định nghĩa hợp đồng chấp Theo nghĩa chung nhất, hợp đồng chấp văn pháp lý hình thành bên vay dùng bất động sản làm tài sản chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ bên cho vay Hợp đồng chấp thỏa thuận tài bên vay dùng bất động sản để đảm bảo cho khoản vay với bên cho vay đồng thời thỏa thuận biện pháp xử lý bên vay vi phạm nghĩa vụ nợ Trên thực tế, quy định hình thức cụ thể cho hợp đồng chấp hợp lệ Một hợp đồng chấp hợp lệ phải có từ ngữ phải diễn tả xác ý định bên quyền lợi ích bất động sản tài sản đảm bảo khoản mục khác theo yêu cầu luật tiểu bang b) Các yêu cầu tối thiểu hợp đồng chấp Một bất động sản bao gồm việc chuyển giao lợi ích từ bất động sản từ người sở hữu bất động sản sang người cho vay Tình trạng gian lận đòi hỏi phải có hợp đồng ghi nhận Một khối lượng lớn khoản cho vay mua bất động sản ngày khoản cho vay định chế tài chính, hợp đồng chấp định chế hợp đồng tiêu chuẩn hóa Tuy vậy, hình thức cụ thể yêu cầu khoản vay hợp lệ Thực tế, hợp đồng chấp ghi nhận hợp đồng, bất động sản hợp lệ viết tay Yêu cầu hợp đồng bất động sản hợp lệ gồm (1) ghi nhận mục đích bên tạo tài sản đảm bảo bất động sản lợi ích cho hợp đồng chấp (2) điều khoản khác yêu cầu luật Ở Mỹ, luật hợp đồng chấp chịu chi phối chủ yếu luật tiểu bang Do đó, để có hiệu lực, hợp đồng chấp phải đáp ứng yêu cầu luật tiểu bang mà bất động sản đóng vai trò tài sản chấp thuộc Liệu in ấn công cụ cho vay mua bất động sản sử dụng luận sư tạo nên mẫu hợp đồng đặc biệt nên có điều sau đây: Chúng minh nhân dân thích hợp người cho vay người vay Những mô tả thích hợp tài sản dùng làm tài sản chấp khoản vay Các điều khoản sở hữu đảm bảo Điều khoản từ chối quyền phụ Bất kỳ điều khoản yêu cầu thỏa thuận hợp đồng Tất điều khỏa thỏa thuận hợp đồng bao gồm hợp đồng tín dụng bao gồm hợp đồng chấp thực tham chiếu hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp Mặc dù hàng tá luật bất động sản chịu chi phối luật tiểu bang, môt số lượng lớn quy định liên bang có hiệu lực luật cho vay mua bất động sản Hơn nữa, năm gần đây, quyền liên bang hành động để trực tiếp thay luật tiểu bang nhiều lĩnh vực (ví dụ: thay luật cho vay cắt cổ, hạn chế tiếu bang điều khoản trả hết nợ trước bán, xây dựng điều kiện cho việc cho phep koarn trả trước văn tự chấp khoản phạt đốt với khoản toán trước) Điều đặc biệt khoản vay mua nhà Các khoản cho vay mua bất động sản kinh doanh lệ luật liên bang Thêm vào đó, quyền liên bang tác động cách mạnh mẽ gián tiếp lên giao dịch cho vay mua bất động sản hình thức tài trợ cho quan định chế bán tư nhân mà hỗ trợ cho tất mục đích thành lập nên thị trường thứ cấp cho khoản vay mua nhà Hiệp hội tài trợ vốn vay bất động sản quốc gia liên bang (FNMA) công ty cho vay mua nhà liên bang (FHLMC) bắt đầu sử dụng mẫu hợp đồng chấp chuẩn hóa chung cho mục đích tạo điều kiện cho giao dịch thị trường thứ cấp quy mô quốc gia Mẫu cho vay chuẩn chung FNMA FHLMC sử dụng rộng rãi nhà cho vay mua nhà mà thay việc sử dụng mẫu cho vay sử dụng định chế đơn lẻ Một lý phổ biến mẫu cho vay với nhà cho vay mua nhà để sẵn sàng chấp nhận định chế thị trường thứ cấp lớn trường hợp người cho vay mong muốn bán bất động sản sau chúng tạo c) Các điều khoản chấp quan trọng Vượt phạm vi chương để thảo luận tất điều khoản giao ước mà tìm thấy tài liệu chấp Chúng đề cập đến số điều khoản quan trọng hơn, nhiên, để người đọc đạt đánh giá tốt tính hiệu điều khoản ta đặt vào vị người vay người cho vay d) Tài sản đảm bảo cho chấp Các tài sản bảo đảm chấp để bảo đảm cho khoản vay không bao gồm diện tích đất công trình xây dựng đất mà có tiện ích đồ đạc cố định Ngoài ra, hợp đồng chấp quy định tài sản bảo đảm chấp bao gồm quyền sử dụng tài nguyên thiên nhiên (ví dụ, khoáng sản, gỗ, dầu khí đốt, nước, ven sông) chí quyền cho thuê kiếm lợi nhuận từ cho bất động sản Những tiện ích gắn liền với tài sản thường luật coi tài sản chấp, tiện ích tạo trước sau chấp thực thi Một ví dụ tiện ích, tồn vào thời điểm tài sản chấp, đảm bảo cho chấp chí không đề cập Hợp đồng chấp Việc kê biên tài sản chấp không làm tiện ích Tuy nhiên, tiện ích tạo sau thực đăng ký chấp, nhiên, bị việc kê biên tài sản Một chấp thường chứa gọi Điều khoản danh mục tài sản sau chấp phần mô tả loại tài sản bảo đảm cho việc chấp Điều khoản quy định tài sản có thực chấp trở thành phần bất động sản bao gồm bảo đảm chấp Danh mục tài sản sau chấp bao gồm cải tiến thêm dựng lên tài sản đồ đạc trở thành phần tài sản lúc tương lai khoản nợ Tòa án nói chung khẳng định tính hợp lệ Điều khoản danh mục tài sản sau chấp, Đạo luật Giao dịch Đất đai thống (Ulta) công khai chấp nhận điều e) Các chấp phát sinh thêm Trong giao dịch tài bất động sản đơn giản, chẳng hạn hợp đồng dính tới nhà tư nhân, đặc tính cấu trúc chấp dễ dàng xác định Việc chấp cao cấp chấp trước thường gọi chấp lần đầu Tất trường hợp khác phân chấp phát sinh thêm Trong trường hợp cụ thể, có nhiều chấp phát sinh thêm Một khoản chấp phát sinh thêm, thường gọi chấp thứ hai, sử dụng để thu hẹp khoảng cách giá tài sản khoản chấp số tiền có sẵn cho người chấp để sử dụng khoản toán giảm sút Theo truyền thống chấp thứ hai thường vay ngắn hạn quy định lãi suất cao so với khoản chấp nguy có liên quan với tình trạng họ f) Đăng ký chấp Trừ đạo luật nhà nước yêu cầu nó, việc đăng ký thiết yếu hiệu lực chấp thỏa thuận bên chấp bên nhận chấp Hành động đăng ký không tạo nên quyền mà trước đó, cung cấp thông báo tồn tác động việc chấp Đăng ký chấp bảo vệ người sở hữu cách cho ông bà ta quyền ưu tiên hành vi sau bên chấp Ví dụ, chấp không đăng ký, bên chấp chấp tài sản cho bên cho vay thứ hai Nếu bên cho vay thứ hai thông báo việc khoản chấp đầu tiên, người cho vay thứ hai quyền nhận ưu tiên xử lý tài sản người nhận chấp ban đầu Nói chung, ưu tiên chấp tiếp xác định thời gian họ chấp nhận hồ sơ Như thảo luận, hành vi đăng ký cung cấp hội cho việc bảo vệ người nắm giữ quyền lợi tài sản, đồng thời đặt họ vào trách nhiệm tận dụng hội Thất bại việc kiểm tra hồ sơ chấp cho trước đăng ký chấp dẫn đến thiệt hại cho bên nhận chấp Trong hầu hết tiểu bang, chấp lần mà không nhận thông báo tồn chấp ban đầu ưu tiên xử lý Thậm chí ghi nhận vay chấp cao cấp thường không nâng thành ưu tiên cao  Quy định đăng ký chấp Việt Nam Thông tư liên tịch hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ban hành ngày 23/6/2016 Điều Các trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất a) Đăng ký chấp quyền sử dụng đất; b) Đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất; c) Đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; d) Đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; đ) Đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; e) Đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký; g) Đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp trường hợp đăng ký chấp; h) Xóa đăng ký chấp Điều Cơ quan có thẩm quyền đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Cơ quan có thẩm quyền đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (sau gọi Văn phòng đăng ký đất đai) Điều 19 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất, đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất Người yêu cầu đăng ký nộp (01) hồ sơ đăng ký chấp gồm: Đơn yêu cầu đăng ký chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; Hợp đồng chấp hợp đồng chấp có công chứng, chứng thực trường hợp pháp luật có quy định; Giấy chứng nhận; Điều Thời điểm có hiệu lực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa Đối với Văn phòng đăng ký đất đai chưa sử dụng Sổ địa (điện tử) việc đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Điều 26 Xóa đăng ký chấp Người yêu cầu đăng ký nộp (01) hồ sơ xóa đăng ký chấp gồm: Đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp theo Mẫu số 03/XĐK; Văn đồng ý xóa đăng ký chấp bên nhận chấp trường hợp Đơn yêu cầu có chữ ký bên chấp; Giấy chứng nhận trường hợp đăng ký chấp mà hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận; Giấy tờ chứng minh Vi phạm nghĩa vụ nợ biện pháp xử lý g) Mối quan hệ hợp đồng chấp hợp đồng tín dụng Thông thường, nghĩa vụ nợ đảm bảo bất động sản ghi nhận hợp đồng tín dụng riêng lẻ Như phần thảo luận hợp đồng tín dụng, trừ hợp đồng tín dụng gồm điều khoản miễn truy đòi, không chứng khoản nợ đòi hỏi nghĩa vụ cá nhân người vay Hợp đồng chấp thường hợp đồng riêng mà dùng bất động sản xác định làm tài sản đảm bảo cho nợ Do đó, người cho vay có nguồn mà thu lại số tiền vay: (1) từ người vay (2) từ tài sản dùng làm tài sản đảm bảo cho hợp đồng tín dụng Trong trường hợp người vay không thực nghĩa vụ chi trả, người cho vay lựa chọn phớt lờ hợp đồng chấp kiện dựa hợp đồng tín dụng Kết phán dựa hợp đồng tín dụng mà bao gồm tài sản khác người vay bán tài sản để đáp ứng quyền chủ nợ, cho phép chủ nợ thu lại lượng tiền nợ nhanh phải kê biên bất động sản Trong thực tế, người cho vay thường lựa chọn kiện dựa hợp đồng tín dụng phát bất động sản lúc Các hợp đồng chấp thường bao gồm điều khoản quan trọng người vay người cho vay Những điều khoản cam kết, nghĩa vụ trách nhiệm người vay, người khoản toán điều khoản hợp đồng tín dụng Các điều khoản thường ghi nhận lại hợp đồng tín dụng, hợp đồng tín dụng bao gồm điều khoản cách tham chiếu hợp đồng bất động sản III Vi phạm nghĩa vụ nợ biện pháp xử lý Vi phạm nghĩa vụ nợ Một rủi ro quan trọng việc đưa khoản vay chấp người vay không thực toán số cách, người cho vay không nhận khoản toán chấp dự kiến Rủi ro khoản vay chấp phụ thuộc phần vào quyền lợi người cho vay vỡ nợ xảy Do đó, điều quan trọng phải hiểu hậu pháp lý việc không thực toán nợ chấp Việc không thực toán việc không thực hợp đồng, thỏa thuận, nhiệm vụ, đặc biệt nghĩa vụ tài khoản vay Theo việc không thực toán nợ chấp kết vi phạm hợp đồng chấp Việc không thực toán phổ biến không thểđáp ứng toán định kì cho nợ gốc lãi khoản vay Tuy nhiên, thất bại việc nộp thuế, bảo hiểm đến hạn dẫn đến việc không thực toán, mà thúc đẩy gia tăng nợ hành động tịch thu tài sản Thật vậy, số khoản chấp có điều khoản mà làm cho quy định cụ thể việc Ngay vi phạm sửa chữa tài sản chấp tạo thành thường gọi vỡ nợ kỹ thuật Tuy nhiên, vi phạm hợp đồng dẫn đến vỡ nợ kỹ thuật thường xử lí người vay, dẫn đến tịch thu tài sản chấp thực Hơn nữa, khó khăn cho bên nhận chấp để chứng minh điều khoản sửa chữa tài sản chấp bị phá vỡ, trừ tài sản cho thấy chứng rõ ràng tác động phần tổn hao Điều có nghĩa có vi phạm hợp đồng, bên nhận chấp trì hoãn hành động đáp trả Tuy nhiên, trường hợp vỡ nợ kỹ thuật kèm theo từ bỏ, xác suất lớn bên nhận chấp hành động nhanh chóng để bảo vệ lợi ích chống lại phá hoại, bỏ bê, tiêu hao Điều xảy bên vay thực khoản toán định kì Các biện pháp xử lý nghĩa vụ nợ bị vi phạm: a) Tái cấu trúc khoản vay chấp Các khoản vay cấu lại theo nhiều cách Tái cấu bao gồm giảm lãi suất, khoản lãi dự thu, ngày đáo hạn mở rộng Nếu khoản vay ban đầu khoản vay không hoàn trả cho người vay, người cho vay muốn có cầu cứu cá nhân người vay phần thỏa thuận tái cấu cho vay Điều làm cho đối phần thành tài sản để nâng cao tiềm phát triển người cho vay tượng vay gặp nhiều rủi ro việc tái cấu trúc thất bại Người cho vay muốn bồi thường cho lòng để tái 10 cấu lại khoản vay Ví dụ, người cho vay yêu cầu tỷ lệ phần trăm thành thu nhập tài sản mức Các khoản vay tái cấu nhiều cách điều chỉnh phí phạt, lãi suất, thời gian trả nợ, … Điều chỉnh lại hợp đồng chấp Việc điều chỉnh lại hợp đồng chấp diễn thời điểm trước ngày đáo hạn nợ Việc thay đổi điều khoản hợp đồng vay chấp (về lãi suất, thời gian đáo hạn, khoản toán hàng kỳ,…) có mục đích để cứu vãn tình trạng khả toán bên vay Người vay yêu cầu người cho vay giảm phí phạt yêu cầu khoảng thời gian ân hạn tạm thời cho khoản toán nợ gốc lãi vay đến hạn Trước đáp ứng yêu cầu vậy, người cho vay cần phải xem xét vấn đề sau: - Tình trạng tài sản đảm bảo có đủ tốt để đảm bảo cho khoản vay? (tài sản đảm bảo có bảo quản, sử dụng tốt hay bị hao mòn, hư hại) - Tài sản đảm bảo có dùng để chấp cho khoản vay khác hay không? Việc chấp nhận thỏa thuận gia hạn làm ảnh hưởng đến thứ tự ưu tiên - toán tài sản đảm bảo Nếu tài sản đảm bảo chuyển nhượng cho người khác, tình hình tài bên thứ ba nào? Việc chấp nhận thỏa thuận gia hạn ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên thứ ba người vay cũ? Trong thực tế, bên liên quan tự thỏa thuận đồng ý với không thức (thông qua lời nói, email,…) điều khoản gia hạn mà không cần phải chỉnh sửa lại hợp đồng ký kết b) Chuyển giao chấp cho chủ sở hữu Bên vay không sẵn sàng thực nghĩa vụ nợ mình, họ tìm người khác sẵn sàng mua tài sản chấp thực nghĩa vụ nợ thay bên vay Người mua sẵng sàng chấp nhận chuyển nhượng người nghĩ giá trị tài sản lớn số dư chấp Trong chuyển nhượng tài sản chấp cho chủ sở hữu người bán giữ trách nhiệm cá nhân khoản nợ Mua tài sản “đang chịu” chấp quyền chọn Số tiền mua tài sản chấp phí quyền chọn Nếu giá trị tài sản tăng lớn khoản nợ, người mua thực quyền chọn tiếp tục trả nợ Nếu giá trị tài sản nhỏ khoản nợ họ không thực quyền chọn cách trả lại tài sản cho người bán Ví dụ, giả sử có tài sản có số dư chấp $100,000 Giá trị tài sản giảm mạnh, chủ sở hữu tin có $99.000 thu bán tài sản Tuy nhiên, người mua sẵn sàng mua tài sản chịu khoản chấp với giá $101.000 Do đó, $2.000 chi trả cho quyền chọn dạng tài sản với hy vọng giá trị tài sản tăng lên mức Nếu tài sản không tăng đến 11 $100.000 (ít khoản toán vốn gốc cộng đồn thực hiện), người mua trả lại tài sản cho người bán, chủ sở hữu ban đầu lần phải chịu trách nhiệm chấp Nếu tài sản tăng giá trị $101.000, người mua có lợi nhuận tiếp tục thực khoản toán c) Tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu cho người nhận chấp (người cho vay) Người vay (người chấp) đáp ứng nghĩa vụ nợ “bán" tài sản chấp họ cho người nhận chấp Giả sử bên vay đáp ứng nghĩa vụ phải đối mặt với việc tài sản họ bị tịch thu Để tiết kiệm thời gian, rắc rối, chi phí liên quan đến tịch thu, bên cho vay nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản từ người chấp để bù đắp cho khoản nợ Nếu hai bên đồng ý giá trị tài sản chấp lớn dư nợ, số tiền trả cho khoản nợ giá trị tài sản chấp Nếu giá trị nhỏ số dư nợ, người cho vay sẵn sàng để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản giải chấp khoản vay Chuyển nhượng thực chi phí tịch thu tài sản lớn nhiều so với giá trị nhỏ tài sản so với dư nợ d) Một "tịch thu tài sản hữu ái." (Người vay tuân thủ tịch thu tài sản) Tịch thu tài sản tiêu tốn nhiều thời gian tốn kém, gây thiệt hại cho tài sản khoảng thời gian Người vay tự nguyện tuân thủ tịch thu tài sản việc người vay thực theo xét xử toàn án, từ bỏ việc khiếu nại, kháng cáo phản kháng phán tòa án, hay không hợp tác với người cho vay việc tịch thu tài sản Điều rút ngắn thời gian cần thiết để thực tịch thu tài sản, đồng thời cắt đứt quyền nắm giữ tài sản cấp thấp cung cấp bảo vệ tốt trường hợp người vay vỡ nợ e) Người vay tự nguyện nộp đơn phá sản Bên vay nhận thấy khả không thực nghĩa vụ nợ họ, họ chủ động nộp đơn phá sản để giảm số nghĩa vụ nợ theo hợp đồng chấp ban đầu Nếu tài sản chấp dùng để đảm bảo khoản nợ có giá trị số tiền gốc khoản nợ, phần thiếu hụt coi khoản nợ đảm bảo Trước nộp đơn phá sản, người vay vay thỏa thuận với tất chủ nợ họ việc họ sử dụng tài sản để hoàn thành nghĩa vụ nợ Điều tiết kiệm lượng đáng kể thời gian chi phí so với việc bên vay bị tịch thu tài sản f) Bán tài sản chấp cho bên thứ – short sale Bán tài sản chấp – short sale việc bán bất động sản mà số tiền thu từ việc bán bất động sản không đủ bù đắp số dư khoản nợ đảm bảo tài sản bán Người cho vay chấp đồng ý giảm số dư khoản vay chấp khó khăn kinh tế tài người vay Điều thường thực thời kỳ mà giá nhà có giảm đáng kể gặp khó khăn việc vay nợ thị trường Bên cho vay có quyền chấp thuận không chấp thuận việc short sale đề xuất Thông thường short sale thực để ngăn chặn việc tịch thu nhà, người 12 cho vay tin dẫn đến mát tài nhỏ so với việc tịch thu tài sản Ngược lại với tịch thu tài sản, short sale không ảnh hưởng đến báo cáo tín dụng người vay, người cho vay đống ý giảm khoản vay g) Tịch thu tài sản Trong thực tế, hầu hết bên cho vay chấp lo lắng đến việc tài sản chấp từ bên vay, đặc biệt bên vay thẳng thắn trao đổi với bên cho vay việc trả nợ trễ hạn (chậm trả) thực đề xuất thực tiễn để giải việc chậm trả khoảng thời gian hợp lý Bởi việc quản lý xử lý tài sản đòi hỏi kỹ phạm vi chuyên môn hầu hết người cho vay tốn để đạt được, bên cho vay muốn thu khoản nợ cách ôn hòa kiên nhẫn xảy trường hợp đảm bảo cho Hiếm bên cho vay yêu cầu thư bảo đảm hợp đồng họ Họ không vội vàng đến tòa án để đòi tịch biên tài sản nhận thấy chứng việc trả nợ trễ hạn, sau kiên nhẫn ôn hòa kéo dài đến bên vay trễ hạn, cuối việc giải trở nên cần thiết thủ tục tịch biên bắt đầu Luật Việt Nam bán đấu giá Nghị định bán đấu giá tài sản số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 quy định tại: Điều Giải thích từ ngữ Trong Nghị định này, từ ngữ hiểu sau: Bán đấu giá tài sản hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc trình tự, thủ tục quy định Nghị định Phương thức trả giá lên phương thức trả giá từ thấp lên cao có người trả giá cao Đấu giá viên người cấp Chứng hành nghề đấu giá theo quy định Nghị định Người mua tài sản bán đấu giá người trả giá cao so với giá khởi điểm; trường hợp người trả giá cao giá khởi điểm tài sản bán giá khởi điểm Tài sản bán đấu giá động sản, bất động sản, giấy tờ có giá quyền tài sản phép giao dịch theo quy định pháp luật Bước giá mức chênh lệch lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề Bước giá tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với bán đấu giá Người có tài sản bán đấu giá chủ sở hữu tài sản, người chủ sở hữu ủy quyền 13 bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản người khác theo quy định pháp luật Người tham gia đấu giá tài sản cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định Nghị định quy định khác pháp luật có liên quan Điều Nguyên tắc bán đấu giá tài sản Việc bán đấu giá tài sản thực theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia Mọi bán đấu giá phải đấu giá viên điều hành theo trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản quy định Nghị định này, trừ trường hợp quy định Điều 20 Nghị định Luật, Pháp lệnh có quy định khác Điều Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người mua tài sản bán đấu giá Quyền, lợi ích hợp pháp người mua tài sản bán đấu giá pháp luật bảo vệ Các quan nhà nước có thẩm quyền phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm bảo đảm việc thực quyền, lợi ích hợp pháp người mua tài sản bán đấu giá Trong trường hợp có người thứ ba tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bán đấu giá việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thực theo quy định pháp luật dân Trong trường hợp có định quan nhà nước có thẩm quyền việc sửa đổi phần hủy bỏ toàn định liên quan đến tài sản bán đấu giá có vi phạm pháp luật trước tài sản đưa bán đấu giá trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo đầy đủ quy định pháp luật tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng người mua tài sản bán đấu giá Tổ chức, cá nhân có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Điều 23 Xác định giá khởi điểm tài sản bán đấu giá Giá khởi điểm tài sản bán đấu giá xác định trước ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản trước chuyển giao tài sản để bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 14 Việc xác định giá khởi điểm tài sản bán đấu giá thực sau: a) Đối với tài sản bán đấu giá để thi hành án, giá khởi điểm xác định theo quy định pháp luật thi hành án dân sự; b) Đối với tài sản bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, giá khởi điểm xác định theo quy định pháp luật xử lý vi phạm hành chính; trường hợp không xác định giá tài sản theo quy định pháp luật xử lý vi phạm hành thành lập hội đồng để xác định giá tài sản; c) Đối với tài sản tang chứng, vật chứng quan nhà nước có thẩm quyền định bán đấu giá, giá khởi điểm xác định theo quy định pháp luật hình sự, tố tụng hình pháp luật khác có liên quan; d) Đối với tài sản bán đấu giá tài sản nhà nước, giá khởi điểm xác định theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; đ) Đối với tài sản quyền sử dụng đất bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuế đất, giá khởi điểm xác định theo quy định pháp luật đất đai; e) Đối với tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, giá khởi điểm tổ chức, cá nhân tự xác định ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định Điều 28 Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản Tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản động sản nơi bán đấu giá, nơi trưng bày tài sản nơi đặt trụ sở tổ chức bán đấu giá tài sản chậm bảy ngày trước tiến hành bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá chậm ba mươi ngày trước ngày mở bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đối với tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức, thời hạn niêm yết việc bán đấu giá tài sản rút ngắn theo thỏa thuận bên Đối với tài sản bán đấu giá động sản có giá khởi điểm từ ba mươi triệu đồng trở lên 15 bất động sản đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thông báo công khai hai lần, lần cách ba ngày phương tiện thông tin đại chúng Trung ương địa phương nơi có tài sản bán đấu giá việc bán đấu giá tài sản Thời hạn thông báo công khai thực theo quy định khoản Điều Việc thông báo công khai phương tiện thông tin đại chúng thực tài sản bán đấu giá động sản có giá khởi điểm ba mươi triệu đồng, người có tài sản bán đấu giá yêu cầu Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản có nội dung chủ yếu sau đây: a) Tên, địa tổ chức bán đấu giá tài sản; b) Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản; c) Danh mục tài sản, số lượng, chất lượng tài sản bán đấu giá; d) Giá khởi điểm tài sản bán đấu giá; đ) Địa điểm, thời hạn trưng bày tài sản bán đấu giá; e) Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ tài sản bán đấu giá; g) Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản bán đấu giá; h) Những thông tin cần thiết khác liên quan đến tài sản bán đấu giá, gồm thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai Điều 33 Hình thức bán đấu giá Tổ chức bán đấu giá tài sản lựa chọn hình thức đấu giá sau để tiến hành bán đấu giá tài sản: Đấu giá trực tiếp lời nói; Đấu giá bỏ phiếu; Các hình thức khác người có tài sản bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản thỏa thuận Điều 34 Trình tự tiến hành bán đấu giá tài sản Cuộc bán đấu giá tài sản phải tiến hành liên tục theo trình tự sau đây: a) Mở đầu bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành bán đấu giá giới thiệu 16 thân, người giúp việc; thông báo nội quy bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá khoảng thời gian tối đa lần trả giá (nếu có); trả lời câu hỏi người tham gia đấu giá; b) Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá Sau lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai giá trả cho người người tham gia đấu giá tài sản; c) Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao trả mà người trả giá cao đấu giá viên công bố người mua tài sản bán đấu giá Sau đấu giá viên công bố, người mua tài sản bán đấu giá coi chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá Trong trường hợp giá cao công bố thấp so với giá khởi điểm bán đấu giá tài sản coi không thành Trong trường hợp đấu giá bỏ phiếu, có từ hai người trở lên trả giá cao nhất, đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp người trả giá cao để chọn người mua tài sản bán đấu giá Nếu người trả giá cao đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn người mua tài sản bán đấu giá Diễn biến bán đấu giá tài sản phải ghi vào biên bán đấu giá tài sản Biên bán đấu giá tài sản phải có chữ ký đấu giá viên điều hành bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, người tham gia đấu giá người tham dự bán đấu giá (nếu có) Kết bán đấu giá tài sản ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành đấu giá viên điều hành bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá Tùy trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể theo yêu cầu người có tài sản bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự bán đấu giá Điều 42 Mua lại tài sản bán đấu giá 17 Người có tài sản bán đấu giá mua lại tài sản bán đấu giá người mua tài sản bán đấu giá đồng ý Việc mua lại tài sản bán đấu giá thực theo quy định Bộ luật Dân hợp đồng mua bán tài sản Điều 47 Trách nhiệm giá trị, chất lượng tài sản bán đấu giá Tổ chức bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm giá trị, chất lượng tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp không thông báo đầy đủ, xác cho người tham gia đấu giá tài sản thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng tài sản bán đấu giá theo hợp đồng bán đấu giá tài sản Sales of Property (Bán tài sản chấp) Mỗi nơi có cách quảng cáo phương pháp bán tài sản khác nhìn chung điều chỉnh pháp luật nhà nước Mặc dù chi tiết cụ thể khác kết xấp xỉ tất tiểu bang Fixing a Price (bán giá) Việc bán tài sản bị tịch biên từ chấp cho thấy giả định đấu giá công khai cách thỏa đáng để nhận giá tốt việc bán tài sản Do đó, số khu vực pháp lý, người trả giá cao có tài sản mà không phân biệt chi phí nó, khoảng tiền chấp chống lại nó, xem xét Mặc dù yêu cầu việc bán công khai nhiều trường hợp có bên cho vay bên vay số người mua xuất buổi bán tài sản bị tịch biên, kết là, bên cho vay thường người trúng đấu giá Bên cho vay sử dụng quyền khiếu kiện phương tiện trao đổi việc mua, trừ loại chi phí phải trả tiền mặt Những người mua khác phải trả tiền cho việc mua bán họ (có thể hình thức cho vay thu từ người cho vay với thỏa thuận cấp cho chấp mới), trừ nhà thầu thành công xếp với bên cho vay giữ tài sản chấp trì cách thương lượng giả định khoản nợ có Như hệ quả, có bên cho vay thường xuyên tạo trả giá quan trọng cho tài sản Bởi người cho vay cố gắng tránh việc sở hữu lý tài sản bị tịch thu, họ thường đấu giá toàn số tiền yêu cầu bồi thường họ nhỏ giá trị thị trường chứng khoán bị tịch thu, bán lại, chi phí nắm giữ Hiếm người cho vay trả giá vượt yêu cầu nhằm mục đích để người mua khác trả giá cao buổi bán Trong vài tiểu bang giá “khác thường” ấn định trước bán Điều có nghĩa thẩm định quan tòa án chốt giá trị tối thiểu cho tài sản cần phải đạt buổi đấu thầu tòa án từ chối xác nhận việc bán hàng Đây thực tế phổ biến khó khăn cho tòa án để ấn định giá tài sản hình thức tài sản bị tịch biên Mặc khác, tòa án lại quan tâm đến việc thực công lý cho bên vay Do đó, phán tòa việc yêu cầu 18 bên vay trả phần tiền thiếu cho bên cho vay sau bán tài sản (tài sản bảo đảm cho khoản vay bán giá trị số tiền mượn) thể định Tòa án trường hợp bên cho vay không hoàn toàn hài lòng với số tiền thu từ việc bán tài sản, giá thấp phán tòa thể lớn Mặt khác, quyền bên cho vay phải bảo vệ Nếu tòa án yêu cầu với mức giá cao, việc bán tài sản không thực được, bên cho vay không nhận thỏa mãn khiếu kiện Quyền hợp pháp để sở hữu tài sản sau bên vay toán số tiền vay tài sản kể từ ngày toán trễ hạn, giai đoạn từ thời điểm trễ hạn thủ tục tịch biên bắt đầu Ảnh hưởng việc tịch thu tài sản Người nắm giữ quyền chấp tài sản không ưu tiên Nếu người nắm giữ quyền chấp ưu tiên với người nắm giữ quyền chấp không ưu tiên bên nguyên đơn tiến hành vụ kiện để tịch thu tài sản chấp, câu hỏi đặt :”điều xảy người nắm giữ quyền chấp không ưu tiên sau bán tài sản chấp?” Bất khoản tiền chênh lệch lại sau trả cho chi phí việc tịch thu tài sản đáp ứng yêu cầu người nắm giữ quyền chấp ưu tiên chia cho người nắm giữ quyền chấp không ưu tiên tùy theo mức độ ưu tiên họ Thường việc phân phối số tiền chênh lệch không đơn giản Những tranh cãi liên quan đến thứ tự ưu tiên thường sau phải có vào tòa án để thiết lập trật tự toán Khi người nắm giữ quyền ưu tiên mua lại tài sản cách hơp lệ, quyền thu giữ tài sản không ưu tiên chấp bị loại bỏ, khoản nợ bảo đảm khoản chấp không bị ảnh hưởng Nếu tiền dư sau bán tài sản bị tịch thu số tiền đáp ứng tất yêu cầu trả nợ, người nắm giữ khoản nợ chưa trả đầy đủ có quyền theo đuổi người vay nghĩa vụ cá nhân mà họ bị ràng buộc tiến hành vay nợ Tuy nhiên, quyền lợi theo pháp lý không chắn thỏa mãn yêu cầu người sở hữu quyền nắm giữ tài sản Những nghĩa vụ không bị sử dụng thời điểm tương lai người vay khôi phục lại tình trạng kinh tế đủ để trả nợ Quy định Luật dân Việt Nam Điều 308 Thứ tự ưu tiên toán bên nhận tài sản bảo đảm Khi tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm xác định sau: a) Trường hợp biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự toán xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba toán trước; c) Trường hợp biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự toán xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm Thứ tự ưu tiên toán quy định khoản Điều thay đổi, bên 19 nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho Bên quyền ưu tiên toán ưu tiên toán phạm vi bảo đảm bên mà quyền Phán không đầy đủ Trong việc bán tài sản chấp mang đến lượng tiền dư sau trả hết nợ dành cho người vay, có trường hợp ngược lại số tiền thu không đủ để đáp ứng tất yêu cầu chủ nợ Bất thiếu hụt chủ nợ tiếp tục theo đuổi Đối với hợp đồng tín dụng (promissory note), người vay phải chịu trách nhiệm cá nhân cho khoản nợ Bởi khoản chấp bao gồm nhiều tài sản, người cho vay thường coi tài sản đảm bảo cho quyền lợi họ Nếu khoản vay không trả đầy đủ người vay phải có nghĩa vụ khoản nợ Bất thiếu hụt (khoản nợ chưa chi trả đầy đủ) sau tiến hành tịch thu bán tài sản biết đến deficiency judgment Deficiency judgment định tòa án người vay phải chịu trách nhiệm cá nhân cho khoản nợ chưa hoàn trả đầy đủ Những phán không đầy đủ trái quyền (quyền đòi nợ) không đảm bảo, trừ người vay nợ sở hữu bất động sản sử dụng làm tài sản chấp khoản nợ khác Tuy nhiên, chủ nợ chưa chi trả đầy đủ quyền ưu tiên tài sản bất động sản người vay Giá trị án không đầy đủ mở câu hỏi phức tạp khoản nợ thiếu, giá trị bao gồm tiền chủ nợ bỏ để theo đuổi vụ kiện bán tài sản bị tịch thu Ngoài ra, việc thực phán không đầy đủ gặp khó khăn cách mà nợ sử dụng để phòng tránh ngăn chặn điều bất lợi Các nợ tìm cách tránh án không đầy đủ (deficiency jugdment) lên kế hoạch từ trước Bởi phán liên quan tới bất động sản tài sản khác mà nợ nẵm giữ có tương lai, nợ thấy họ không thu lợi ích từ tài sản tương lai, họ đăng kí quyền sở hữu tài sản tên người khác thay họ Ở số bang, pháp luật giới hạn chặt chẽ khả áp dụng điều luật deficiency judgment Điều làm gia tăng khả người vay nợ chấp nhận từ bỏ tài sản giá thị trường chúng nhỏ giá trị khoản nợ Quy định Luật Dân Việt Nam Điều 307 Thanh toán số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp Số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp sau toán chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản cầm cố, chấp toán theo thứ tự ưu tiên quy định Điều 308 Bộ luật Trường hợp số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp sau toán chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản cầm cố, chấp lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm số tiền chênh lệch phải trả cho bên bảo đảm Trường hợp số tiền có từ việc xử lý tài sản cầm cố, chấp sau toán chi phí bảo quản, thu giữ xử lý tài sản cầm cố, chấp nhỏ giá trị nghĩa vụ 20 bảo đảm phần nghĩa vụ chưa toán xác định nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ bảo đảm phải thực phần nghĩa vụ chưa toán Nghĩa vụ thuế trình phá sản Nộp thuế cho tài sản nghĩa vụ thuộc người vay nghĩa vụ thuế ưu tiên thứ tự toán Việc thay đổi quyền sở hữu luôn sinh khoản thuế tích lũy chưa toán Quyền tịch thu tài sản nợ thuế cho phép quan thu thuế có quyền tịch thu tài sản trường hợp người vay không chi trả khoản nợ thuế Tuy nhiên, quyền thực thực tế, thay vào đó, quan thuế tiến hành bán giấy tờ chứng nhận quyền lưu giữ tài sản mục đích thuế Bởi quyền lưu giữ tài sản cho mục đích thuế có mức độ ưu tiên cao nhiều so với yêu cầu bên cho vay khoản nợ thuế thường kèm với lãi suất cao, bên cho vay thường chọn cách tự toán khoản thuế nộp chậm cộng thêm số tiền vào yêu cầu họ Tax sales (bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu) Nếu bên cho vay không chi trả khoản thuế nộp chậm, quan thuế tạo áp lực để thu khoản thuế chưa nộp Trong thực tế, quy trình bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu giống với quy trình tịch thu bán tài sản chấp để trả nợ Tại thời điểm bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu, người mua nhận chứng nhận nộp thuế Giấy chứng nhận sau chuộc lại hầu hết tiểu bang với khoảng thời gian để chuộc lại kéo dài từ đến năm Ngoài thời gian mà người vay cho vay không chuộc lại, người mua tài sản có quyền nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nợ thuế tài sản Chứng nhận sở hữu nợ thuế thường xem chứng không mạnh cho quyền sở hữu tài sản Bởi mục tiêu người thu thuế tìm sẵn sàng có khả trả thuế cho người khác, họ không quan tâm đến việc quyền sở hữu tài sản chuyển giao cho người sở hữu giấy chứng nhận nộp thuế có giá trị pháp lý cao hay không Điều tạo thêm rắc rối xoay quanh quyền sở hữu tài sản sau: • Do thiếu xác việc mô tả tài sản sai sót việc • • ghi nhận quyền sở hữu, việc thông báo việc bán tài sản không đầy đủ Người sở hữu tài sản bị từ chối tham gia vào quy trình tố tụng tòa án Thứ tự ưu tiên toán không rõ ràng Trong trường hợp người mua phiên đấu giá tài sản tài sản trả lại cho bang, hạt, số đơn vị hành địa phương khác Chính quyền bang đơn vị địa phương không quan tâm đến việc tìm mức giá hợp lý cho tài sản họ thu Chính quyền thường đưa khoảng thời gian lại ngắn mà sau người vay cho vay tất quyền tài sản cho người mua phiên đấu giá Đo đó, bên cho vay nên chủ động giám sát thông báo việc bán đấu giá tài sản để đảm bảo quyền nắm giữ tài họ không bị ảnh hưởng 21 h) Phá sản Phá sản định nghĩa quy trình tòa án tiếp quản tài sản nợ để đáp ứng yêu cầu chủ nợ Mục tiêu giải phóng nợ khỏi nghĩa vụ nợ Các khả xảy vỡ nợ trình bày chương 7, 11, 13 ảnh hưởng đến giá trị bất động sản dùng làm tài sản chấp Người cho vay phải biết xác suất nợ nộp đơn phá sản biết việc ảnh hưởng đến vị họ Cả nhà đầu tư bất động sản chủ nợ phải có hiểu biết quyền lợi họ trình tiến hành thủ tục phá sản để đàm phán hiệu với bên liên quan giải khác biệt quy trình Cũng phải nhấn mạnh nhiều bang, homestead law (luật mỹ cho phép bán đất công đất giao khoán cho người định cư) bảo vệ nơi cư trú tài sản khác tách tài sản khỏi cân nhắc quy trình phá sản Mặc dù nghiên cứu kỹ thủ tục phá sản nằm phạm vi chương này, số nội dung luật phá sản có liên quan đến nhà đầu tư người vay bất động sản thảo luận phía sau Chương 7: Thanh lý tài sản “Straight bankruptcy” cho phép nợ khởi đầu cách giải phóng họ khỏi khoản nợ lý tài sản không miễn trừ Việc đệ đơn phá sản chương nợ tự nguyện nộp chủ nợ tiến hành, ngoại trừ người nông dân bị tuyên bố phá sản cách không tự nguyện Sau đơn phá sản nộp, tòa án định người ủy thác tạm thời để đánh giá tình hình tài nợ tòa án định người ủy thác tạm thời để đánh giá tình hình tài nợ báo cáo họp chủ nợ liệu có tài sản lý phân phối cho chủ nợ không đảm bảo hay không Công việc người ủy thác giám sát việc phát mại tài sản không miễn trừ ước lượng yêu cầu đòi nợ chủ nợ Mục tiêu cuối cách thức phá sản đề cập chương trình tự phát tài sản nợ phân phối số tiền thu theo quy định pháp luật trình tự ưu tiên chủ nợ Một chủ nợ có khoản tiền cho vay đảm bảo khoản chấp bất động sản thường trả đầy đủ giá trị tài sản đảm bảo lớn dư nợ đến hạn Để tịch thu tài sản chấp bán tài sản đi, chủ nợ phải nộp đơn phá sản tới tòa án Nếu người vay không toán nợ cách chậm trễ muốn giữ lại tài sản, họ xác nhận lại khoản nợ chấp lần Điều có nghĩa nợ giải phóng khỏi nghĩa vụ trả nợ vụ phá sản, nợ lại thiết lập thỏa thuận để tiếp tục trả khoản nợ Chương 11 Cách thức phá sản chương 11 dành cho chủ sở hữu công ty Trong tiến trình phá sản chương thường dẫn đến việc phát tài sản nợ, cách thức giới thiệu chương 11 hướng đến việc bảo tồn tài sản nợ thành lập kế hoạch phục hồi tình trạng tài chính.trong vòng 120 ngày sau nộp đơn phá sản, kế hoạch tái cấu phải nợ nộp cho tòa án Kế hoạch phải phân loại yêu cầu đòi nợ theo loại tài sản khác nợ rõ cách giải khoản nợ Trong kế hoạch tái cấu thông thường, quyền hạn nghĩa vụ bên phải xác định lại theo hai cách Kế hoạch 22 tái cấu trúc nợ để giảm khoản toán khoảng thời gian kéo dài định, kế hoạch dùng để giảm bớt khoản nợ nợ tới mức nhỏ tổng khoản yêu cầu chủ nợ Một kế hoạch nộp tới tòa án, người đề xuất kế hoạch, thường nợ tìm kiếm đồng ý từ chủ nợ Khi người nắm giữ 2/3 tổng số tiền nợ phần lớn (>50%) chủ nợ đồng ý với kế hoạch, tòa án phân tích kế hoạch định liệu có đạt điều kiện tiên (điều kiện cần) tòa án đưa hay không Thậm chí nhiều chủ nợ không đồng ý, tòa án chấp nhận kế hoạch đạt số điều kiện pháp lý định Khi tòa án định kế hoạch phá sản thỏa đáng có phản đối từ phía chủ nợ, xác nhận kế hoạch gọi cramdown Điều khoản cramdown chương 11 cung cấp cho người vay khả tái cấu trúc khoản nợ có đảm bảo không đảm bảo cách thực kế hoạch tái cấu ghi rõ cách thức để phục hồi tình trạng tài nợ phương thức giải khoản nợ khác Điều khoản quan trọng người vay để thực phương án tái cấu Nếu điều khoản chủ nợ có bảo đảm tiếp tục ngăn cản tái cấu cách từ chối đồng ý kế hoạch tịch thu phần lớn tài sản nợ Kế hoạch cải tổ tác động nghiêm trọng tới chủ nợ có bảo đảm làm suy yếu yêu cầu đòi nợ họ Mặc dù gây suy yếu yêu cầu đòi nợ, kế hoạch xác nhận tòa án kể có phản đối chủ nợ có đảm bảo Tuy nhiên, luật pháp có quy định cho chủ nợ có đảm bảo không chấp nhận kế hoạch Một quy định cho phép nợ giữ tài sản đảm bảo đồng thời phải trả cho người cho vay khoản tiền khoản toán theo định kỳ với điều kiện khoản phải có giá trị với giá trị khoản chấp Quy định thứ hai yêu cầu bán tài sản dùng để chấp dùng để chi trả cho chủ nợ có khoản nợ liên quan đến tài sản chấp Quy định cuối yêu cầu chủ nợ có đảm bảo phải biết giá trị tài sản tương đương với giá trị khoản yêu cầu đòi nợ họ Cách tiến hành phá sản chương 11 không quan tâm nhiều đến chủ nợ, người có tài sản đảm bảo bị ràng buộc nhiều năm suốt trình cải tổ nợ Kể chủ nợ khoản nợ có tài sản chấp nhà nợ tịch thu tài sản đảm bảo việc tịch thu gây trở ngại cho kế hoạch cải tổ nợ Nói chung, mục tiêu phương pháp phá sản chương 11 đưa kế hoạch cải tổ tòa án giám sát, thay lý tài sản công ty lâm vào tình cảnh tài khó khăn Chương 13 Việc đệ đơn phá sản trình bày chương 13 thường biến đến “wage earner proceeding” lựa chọn thay hấp dẫn so với cách thức tiến hành phá sản chương Giống chương 11, quy trình chương 13 hình thành kế hoạch giúp nợ khôi phục lại tình hình Các kế hoạch rõ nguồn tiền kế hoạch đến từ tiền lương thu nhập tương lai người vay Bất người vay với thu nhập đặn có khoản nợ không đảm bảo giá trị 100.000 USD nợ có đảm bảo giá trị 350.000 USD sử dụng cách thức giới 23 thiệu chương 13 Vì cách phá sản sử dụng cá nhân Nội dung chương 13 kế hoạch trả nợ đề xuất nợ, giả sử kế hoạch thỏa mãn số điều kiện tiêu chuẩn định, cần đến xác nhận từ phía tòa án để có hiệu lực kể bị chủ nợ phản đối Trong kế hoạch này, người vay đề xuất phương án trả nợ tái cấu lại công việc kinh doanh họ Kế hoạch trả nợ kéo dài từ đến năm Không giống cách thức phá sản chương 11 mà nợ nộp đơn xin phá sản sau năm, kế hoạch chương 13 nộp lên tòa án sau hoàn thành kế hoạch trả nợ trước đó, miễn việc xin phá sản xuất phát từ thành ý nợ Luật phá sản Việt Nam Điều Người có quyền, nghĩa vụ nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản Bên cho vay bảo đảm, bên cho vay có bảo đảm phần có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hết thời hạn 03 tháng kể từ ngày khoản nợ đến hạn mà doanh nghiệp, hợp tác xã không thực nghĩa vụ toán Người lao động, công đoàn sở, công đoàn cấp trực tiếp sở nơi chưa thành lập công đoàn sở có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hết thời hạn 03 tháng kể từ ngày phải thực nghĩa vụ trả lương, khoản nợ khác đến hạn người lao động mà doanh nghiệp, hợp tác xã không thực nghĩa vụ toán Người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp, hợp tác xã có nghĩa vụ nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã khả toán Chủ doanh nghiệp tư nhân, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cổ phần, Chủ tịch Hội đồng thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên, thành viên hợp danh công ty hợp danh có nghĩa vụ nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản doanh nghiệp khả toán Cổ đông nhóm cổ đông sở hữu từ 20% số cổ phần phổ thông trở lên thời gian liên tục 06 tháng có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản công ty cổ phần khả toán Cổ đông nhóm cổ đông sở hữu 20% số cổ phần phổ thông thời gian liên tục 06 tháng có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản công ty cổ phần khả toán trường hợp Điều lệ công ty quy định Thành viên hợp tác xã người đại diện theo pháp luật hợp tác xã thành viên liên hiệp hợp tác xã có quyền nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã khả toán Điều 16 Quyền, nghĩa vụ Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, lý tài sản Điều 53 Xử lý khoản nợ có bảo đảm Điều 54 Thứ tự phân chia tài sản 24 ... quy định hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp bị vi phạm I Các hình thức tài trợ cho đầu tư bất động sản Nhà đầu tư sử dụng vốn chủ sở hữu vay đầu tư vào bất động sản Trong trường hợp vay, vào biện... quyền phụ Bất kỳ điều khoản yêu cầu thỏa thuận hợp đồng Tất điều khỏa thỏa thuận hợp đồng bao gồm hợp đồng tín dụng bao gồm hợp đồng chấp thực tham chiếu hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp Mặc dù... chấp ghi nhận hợp đồng, bất động sản hợp lệ viết tay Yêu cầu hợp đồng bất động sản hợp lệ gồm (1) ghi nhận mục đích bên tạo tài sản đảm bảo bất động sản lợi ích cho hợp đồng chấp (2) điều khoản khác