Bài soạn môn đầu tư và tài trợ bất động sản hoạt động bảo lãnh vay thế chấp bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA TÀI CHÍNH LỚP TÀI CHÍNH KHÓA 26  - MÔN ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 8: HOẠT ĐỘNG BẢO LÃNH VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: TS.Nguyễn Thị Uyên Uyên Thực hiện: Nhóm Nguyễn Tiến Khoa Lê Thị Ngoan Nguyễn Thị Trúc Linh Nguyễn Duy Luân Tháng 10/2017 MỤC LỤC I Tổng quan khoản vay chấp Bất động sản có phòng ngừa rủi ro Khái niệm khoản vay chấp Bất động sản: Phân loại khoản vay chấp Bất động sản theo mức độ an toàn: 2.1 Khoản vay chấp phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: 2.2 Khoản vay chấp có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: 2.2.1 Vay chấp Bất động sản có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ cách mua bảo hiểm: 2.2.2 Vay chấp Bất động sản có phòng ngừa bảo lãnh bên thứ ba: 2.2.2.1 Khái niệm bảo lãnh: 2.2.2.2 Các hình thức bảo lãnh bên thứ ba Mỹ: 10 a Bảo lãnh vay chấp Bất động sản Công ty bảo lãnh tư nhân: .10 b Bảo lãnh vay chấp Bất động sản quan nhà nước: 10 b.1 Bảo lãnh vay chấp BĐS Hiệp hội quản lý nhà liên bang (FHA mortgate loan): 10 b.2 Bảo lãnh vay chấp BĐS hội cựu chiến binh (VA mortgate loan): 12 II Quy trình bảo lãnh vay chấp bất động sản: .15 Giới thiệu quy trình bảo lãnh vay chấp Bất động sản: 15 Quy trình bảo lãnh vay chấp Bất động sản: 16 2.1 Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ bảo lãnh thu thập thông tin: .16 2.2 Bước 2: Phân tích thẩm định hồ sơ bảo lãnh: 16 2.2.1 Xác minh thu nhập người vay: 17 2.2.2 Ước lượng chi phí nhà ở: 19 2.2.3 Xác minh nghĩa vụ tài khác người vay 20 2.2.4 Xác định yếu tố bù đắp 20 2.2.5 Xác minh tài sản người vay 20 2.2.6 Thẩm định lịch sử tín dụng 21 2.2.7 Minh họa quy trình thẩm định 23 2.3 Bước 3: Ra định bảo lãnh: 30 2.4 Bước 4: Phát hành bảo lãnh: 30 2.5 Bước 5: Xử lý sau phát hành bảo lãnh: 31 2.6 Bước 6: Hoàn tất hợp đồng bảo lãnh: 32 2.6.1 Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản, quan điểm quyền tài sản luật sư33 2.6.2 Các loại phí hồ sơ: 34 2.6.3 Tỷ lệ chi trả, chi phí ký quỹ toán cho bên thứ ba .35 2.6.3.1 Thuế nhà đất, tỷ lệ phân chia tài khoản ký quỹ .35 2.6.3.2 Bảo hiểm vay chấp tài khoản ký quỹ 36 2.6.3.3 Bảo hiểm rủi ro tài khoản ký quỹ: 36 2.6.3.4 Bảo hiểm hủy chấp tài khoản ký quỹ 37 2.6.4 Các khoản phí khác 37 2.6.5 Các quy định theo Đạo luật Thủ tục Giải Bất động sản (RESPA) 38 Chương 8: Hoạt động bảo lãnh cho vay chấp bất động sản Trong chương chương 5, tìm hiểu phân loại vay chấp theo rủi ro lãi suất khoản vay chấp lãi suất cố định vay chấp có điều chỉnh Ngoài ra, nhằm để phòng ngừa rủi ro vỡ nợ, phương thức vay khác hình thành khoản vay có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ Các cách thức để phòng người rủi ro vỡ nợ yêu cầu người vay mua bảo hiểm xuất bên thứ ba bảo lãnh cho khoản vay Căn vào trình xem xét đặc điểm người vay, tài sản chấp, xác lập khoản vay nào, quy mô khoản vay liên quan đến giá trị tài sản đảm bảo, khả toán khoản vay liên quan đến thu nhập người vay rủi ro vỡ nợ mà người cho vay chấp nhận mà chọn hình thức mua bảo hiểm nhờ bảo lãnh bên thứ ba cho phù hợp với khoản vay Riêng chương tập trung vào phương thức vay chấp bất động sản có phòng ngừa rủi ro hình thức bảo lãnh bên thứ ba Tùy thuộc vào đặc tính tài sản người vay, việc bảo lãnh cung cấp công ty bảo lãnh tư nhân, bảo hiểm bảo lãnh cung cấp từ quan phủ khác I TỔNG QUAN VỀ KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ PHÒNG NGỪA RỦI RO Khái niệm khoản vay chấp Bất động sản: Khoản vay chấp Bất động sản hình thức mà bên vay dùng tài sản bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ (cả gốc, lãi tiền phạt nợ hạn) cho bên vay (bên nhận chấp) Phân loại khoản vay chấp Bất động sản theo mức độ an toàn: Trước định chấp thuận khoản vay, người cho vay phải xem xét mức độ rủi ro khoản vay để thỏa thuận với người vay nhằm chọn hình thức cho vay phù hợp Việc đánh giá nguy vỡ nợ người vay dẫn đến việc người cho vay tìm cách phân bổ rủi ro vỡ nợ Rủi ro vỡ nợ giả định hoàn toàn thuộc người cho vay, phân bổ cho người cho vay bên thứ ba (như công ty bảo hiểm), giả định hoàn toàn thuộc bên thứ ba công ty bảo hiểm người bảo lãnh Từ vấn đề phòng ngừa rủi ro vỡ nợ, phân loại vay chấp bất động sản gồm: - Khoản vay chấp phòng ngừa rủi ro vỡ nợ - Khoản vay chấp có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ * Một số lưu ý đánh giá rủi ro vỡ nợ: Rủi ro vỡ nợ tổn thất tiềm xảy người vay không toán khoản vay hạn Nguyên nhân người vay không đủ thu nhập giá trị thị trường tài sản đảm bảo giảm xuống mức dư nợ chấp hai Trong số trường hợp, người cho vay yêu cầu người vay mua bảo hiểm vỡ nợ Người vay mua bảo hiểm để có sách bảo vệ người cho vay khỏi tổn thất xảy người vay không trả tiền vay Trong trường hợp vậy, người cho vay không muốn chịu toàn rủi ro thay cho bên vay, rủi ro khoản vay chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ ba Trong trường hợp thứ hai, người cho vay phải xem xét tiêu chuẩn thẩm định theo yêu cầu nhà đầu tư đó; không, người cho vay quyền lựa chọn bán tài sản chấp sau Khi định nên hay không nên chấp nhận khoản vay, nhân viên tín dụng phân tích rủi ro khoản vay Khi xem xét rủi ro việc thực khoản cho vay chấp, người cho vay phải đánh giá hai mối quan hệ là: tỷ lệ trả nợ định kỳ thu nhập (PTI) tỷ lệ nợ tài sản chấp (LTV) + Tỷ lệ trả nợ định kỳ thu nhập số tiền nợ vay toán hàng tháng cộng với chi phí liên quan khác chia cho thu nhập người vay Tỷ lệ PTI quan trọng người vay phải chịu trách nhiệm khoản nợ phải có khả toán theo kế hoạch (trong trường hợp lãi suất cố định) thị trường thay đổi lãi suất (trong trường hợp lãi suất điều chỉnh) Tỷ lệ PTI lớn nguy vỡ nợ lớn, người vay phải trả khoản phí cao để bảo hiểm rủi ro + Tỷ lệ nợ tài sản chấp số tiền vay chia cho giá trị tài sản chấp ước tính Tài sản đảm bảo người vay đảm bảo cho khoản nợ vay, tỷ số LTV tăng khả tổn thất tăng theo Điều giá trị thực tài sản đảm bảo không đủ để trang trải số dư nợ chưa toán, khoản toán đến hạn chi phí đấu giá tài sản Từ hai mối quan hệ trên, vấn đề mà người cho vay gặp phải xem xét đề nghị cho vay vốn người vay là: (1) đánh giá nhiều biến số có ảnh hưởng đến rủi ro vỡ nợ (2) xác định nên áp dụng lãi suất cố định lãi suất điều chỉnh (3) tổng số rủi ro yêu cầu vay vốn cụ thể lớn, định xem có nên từ chối khoản vay thực với điều kiện có bảo hiểm bảo lãnh vỡ nợ từ bên thứ ba 2.1 Khoản vay chấp phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: - Khoản vay chấp phòng ngừa rủi ro vỡ nợ hay khoản vay thông thường thỏa thuận người vay người cho vay Trong trình thỏa thuận, tỷ lệ cho vay giá trị (LTV), lãi suất (hoặc điều khoản lãi suất có điều chỉnh), tỷ lệ toán thu nhập (PTI) xác lập - Khoản vay tối đa 80% giá trị bất động sản mua - Bởi người cho vay phải xem xét việc bán tài sản để hoàn trả khoản vay chấp người vay không trả nợ, đó, người cho vay thường đòi hỏi người vay phải có khoản vốn 20% giá trị tài sản Vì thế, tổn thất phải vượt 20% giá trị tài sản ban đầu trước người cho vay chịu thiệt hại - Nếu người vay không trả nợ, người vay người cho vay chịu tổn thất Tổn thất bao gồm: khoản lãi hạn, chi phí bán tài sản, chênh lệch giá bán tài sản so với số dư nợ chấp Trong trường hợp tổn thất xảy ra, người vay xem xét mức độ tổn thất khoản vốn Nếu thiệt hại số vốn người vay, người cho vay chịu khoản lỗ người cho vay yêu cầu người vay phải bồi thường tịch biên tài sản khác thuộc sở hữu người vay (tùy vào luật quy định) 2.2 Khoản vay chấp có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: - Khoản vay chấp có phòng ngừa khoản vay thiết lập nhằm bảo vệ người cho vay chấp trường hợp người vay không toán, chết, đáp ứng nghĩa vụ theo hợp đồng chấp - Khoản vay chấp có phòng ngừa rủi ro chia thành hai loại: phòng ngừa việc mua bảo hiểm phòng ngừa việc nhờ bên thứ ba bảo lãnh (bảo lãnh tư nhân, bảo lãnh quan nhà nước Mỹ có tổ chức FHA hay VA) - Tùy vào loại phòng ngừa mà hạn mức vay khác - Có chia sẻ người vay, người cho vay bên thứ ba (bên bán bảo hiểm bên bảo lãnh) Trong vài trường hợp người bảo lãnh thể gánh chịu hoàn toàn rủi ro (FHA) - Trong hợp đồng vay có đối tượng người vay, người cho vay, bên bán bảo hiểm, bên bảo lãnh Nhà nước 2.2.1 Vay chấp Bất động sản có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ cách mua bảo hiểm: Công ty đứng bảo lãnh cho rủi ro vỡ nợ ngân hàng công ty bảo hiểm Trong nhiều trường hợp, người vay đủ khả toán 20% giá trị tài sản thời điểm mua Tuy nhiên, vào thu nhập người vay vị trí tài sản mua thuận lợi, người cho vay chấp nhận yêu cầu vay vốn vượt 80% giá trị tài sản với điều kiện người vay mua bảo hiểm chấp rủi ro vỡ nợ Các công ty bảo lãnh hay công ty bảo hiểm cung cấp bảo hiểm thu khoản phí từ người vay dựa mức độ rủi ro giả định công ty Các khoản phí bảo hiểm tổng hợp công ty bảo hiểm trì dự trữ khoản phí để toán khoản nợ người cho vay chấp có khoản nợ xấu xảy 2.2.2 Vay chấp Bất động sản có phòng ngừa bảo lãnh bên thứ ba: 2.2.2.1 Khái niệm bảo lãnh: Khái niệm: Bảo lãnh hình thức cấp tín dụng mà bên thứ ba cam kết thực nghĩa vụ tài thay cho người vay đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Theo Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định bảo lãnh ngân hàng, Điều quy định: “Bảo lãnh ngân hàng (sau gọi bảo lãnh) hình thức cấp tín dụng, theo bên bảo lãnh cam kết văn với bên nhận bảo lãnh thực nghĩa vụ tài thay cho bên bảo lãnh bên bảo lãnh không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên bảo lãnh phải nhận nợ hoàn trả cho bên nhận bảo lãnh theo thỏa thuận.” Theo Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13, Điều 335: “Bảo lãnh việc người thứ (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên bảo lãnh), đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ.” Bên bảo lãnh người bảo lãnh, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước thực bảo lãnh cho bên bảo lãnh, cá nhân đứng bảo lãnh Bên bảo lãnh người vay, tổ chức (bao gồm tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng nước ngoài), cá nhân bảo lãnh bên bảo lãnh Bên nhận bảo lãnh người cho vay, tổ chức (bao gồm tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng nước ngoài) Bảo lãnh cho vay chấp bất động sản hình thức cấp tín dụng mà bên thứ ba vào bất động sản chấp người vay điều kiện khác để cam kết thực nghĩa vụ tài người vay không thực nghĩa vụ nợ người cho vay Sự khác chấp bảo lãnh: * Thế chấp: Theo Điều 317 Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp.” Như vậy, bên chấp không thiết "bên có nghĩa vụ" Vậy, hiểu cách xác, quan hệ "thế chấp" quy định Bộ luật Dân 2015 xảy hai trường hợp: + Trường hợp thứ nhất: Thế chấp việc dùng tài sản đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ dân bên có quyền + Trường hợp thứ hai: Thế chấp việc dùng tài sản đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ dân người khác bên có quyền * Bảo lãnh: Theo Điều 335 Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13: “Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh trường hợp bên bảo lãnh khả thực nghĩa vụ bảo lãnh.” Bộ luật Dân 2015 không thấy có quy định việc người bảo lãnh định tài sản cụ thể để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ, mà có quy định bảo lãnh việc thực thay nghĩa vụ Như vậy, theo quy định Bộ luật Dân 2015 bảo lãnh áp dụng trường hợp bên bảo lãnh không định tài sản cụ thể để đảm bảo cho cam kết thực nghĩa vụ Nếu bên bảo lãnh định tài sản cụ thể làm tài sản đảm bảo, lúc giao dịch trở thành cầm cố hay chấp Như vậy, theo quy định Bộ luật Dân 2015, quan hệ bảo lãnh quan hệ chấp phân biệt việc xem xét quan hệ có hai hay ba bên tham gia, mà điểm để phân biệt quan hệ bảo lãnh quan hệ chấp là: quan hệ bảo lãnh quan hệ đảm bảo thực nghĩa vụ định tài sản cụ thể đảm bảo, mà biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ thay cho bên đảm bảo, quan hệ chấp quan hệ đảm bảo thực nghĩa vụ có định tài sản cụ thể để đảm bảo thực nghĩa vụ 2.2.2.2 Các hình thức bảo lãnh bên thứ ba Mỹ: a Bảo lãnh vay chấp Bất động sản Công ty bảo lãnh tư nhân: Điều kiện: Là công dân Mỹ độ tuổi lao động có thu nhập ổn định Được vay tối đa 95% giá trị tài sản Thỏa mãn điều kiện người cho vay điều kiện người bảo lãnh thu nhập vị trí tài sản chấp Cho vay chấp bất động sản bảo lãnh công ty bảo lãnh việc người vay thương lượng khoản vay lớn 80% giá trị tài sản từ người cho vay với điều kiện người vay phải mua bảo hiểm có bên thứ ba bảo lãnh rủi ro vỡ nợ cho khoản vay Người vay trả cho công ty bảo lãnh khoản phí bảo lãnh để công ty bảo lãnh toán khoản nợ người cho vay rủi ro vỡ nợ xảy Phí bảo lãnh trả theo tháng Nếu người vay chấp để vay 95% giá trị tài sản có bảo lãnh chấp tư nhân hay bảo hiểm, người vay chi trả 5% giá trị tài sản, người cho vay chi trả 95% giá trị tài sản Tuy nhiên, người cho vay chấp nhận rủi ro với phần 80% giá trị tài sản công ty bảo lãnh đảm bảo khoản tiền tương ứng 15% giá trị tài sản Người vay đánh giá khoản vay 95% phải cân nhắc chi phí tăng thêm 15% giá trị tài sản cách kết hợp lãi suất cao chi phí bảo hiểm rủi ro vỡ nợ Công ty bảo lãnh bảo lãnh cho phần tăng thêm Ví dụ: Ngân hàng cho vay 80%, công ty bảo lãnh 10% > khoản vay bạn vay 90%, phát sinh rủi ro vỡ nợ công ty bảo lãnh thực nghĩa vụ toán cho 10% mà họ bảo lãnh b Bảo lãnh vay chấp Bất động sản quan nhà nước: b.1 Bảo lãnh vay chấp BĐS Hiệp hội quản lý nhà liên bang (FHA mortgate loan): Ngoài công ty bảo hiểm công ty bảo lãnh tư nhân, khoản vay chấp bảo lãnh Hiệp hội quản lý nhà Liên bang (FHA) Không giống bảo Thanh toán tiền phí bảo hiểm: Khi đến ngày gia hạn bảo hiểm, người cho vay giải ngân khoản toán hàng tháng vòng 12 tháng tích lũy để trả cho công ty bảo hiểm tài sản Người cho vay yêu cầu hai tháng phí bảo hiểm trả trước lúc chuyển nhượng ký quỹ để toán phí người vay vỡ nợ 2.6.3.4 Bảo hiểm hủy chấp tài khoản ký quỹ Bảo hiểm hủy bỏ chấp thường quyền chọn, tùy thuộc vào việc liệu người vay có muốn có hay không Bảo hiểm hủy chấp giống hợp đồng bảo hiểm nhân thọ kỳ hạn giảm dần Số tiền bảo hiểm giảm dần theo dư nợ cho vay Trường hợp người vay chết đi, số tiền bảo hiểm số dư nợ cho vay Phí bảo hiểm thường trả hàng tháng tính vào khoản toán khoản vay chấp hàng tháng Tuổi người vay yếu tố quan trọng việc phân tích khoản vay người cho vay 2.6.4 Các khoản phí khác - Phí phát hành: Có liên quan đến hủy quyền nắm giữ sản chấp, quyền nắm giữ tài sản chấp người bán, quyền nắm giữ máy móc, …, cho dịch vụ phân tích bên thứ ba việc đàm phán nắm giữ phát hành - Phí cấp giấy chứng nhận kiểm tra tranh chấp: Phí kiểm tra trả trực tiếp bao gồm giá toán chuyển nhượng - Tiền hoa hồng mua bán bất động sản: Khi người bán tài sản đăng ký dịch vụ đại lý bất động sản để bán tài sản, người bán thường trả tiền hoa hồng cho dịch vụ vào thời điểm chốt giao dịch - Chi phí theo luật định Phí vào sổ Phí trả cho việc ghi nhận tài sản chấp ghi tài liệu công Thuế chuyển nhượng Thuế thường áp dụng tất nước tất vụ chuyển nhượng bất động sản 2.6.5 Các quy định theo Đạo luật Thủ tục Giải Bất động sản (RESPA) RESPA đạo luật Quốc hội thông qua để cung cấp quy trình tài liệu thống cho người mua/người mướn bất động sản Nó bao gồm nhiều điều khoản; Tuy nhiên, người liên quan trực tiếp đến việc đóng cửa bảo hiểm Các khía cạnh thiết yếu RESPA rơi vào bảy lĩnh vực sử dụng để tạo thuận lợi cho việc thảo luận: Thông tin người tiêu dùng Tiết lộ trước chi phí toán Xếp loại bảo hiểm Cấm tiền hoàn lại lệ phí giới thiệu Báo cáo toán thống Kiểm tra trước cho báo cáo toán thống Ký quỹ Thông tin người tiêu dùng Theo điều khoản RESPA, người cho vay phải cung cấp cho khách hàng tiềm khoản vay tập sách thông tin có chứa thông tin đóng cửa bất động sản RESPA vay ứng dụng thực Công khai chi phí chuyển giao tài sản trước Hiện tại, người cho vay phải gửi thư cho người mượn vòng ba ngày sau thời điểm áp dụng có đánh giá hợp lý chi phí đóng cửa định mà thông tin có sẵn Người cho vay phải cung cấp thông tin sở chi phí thực tế biết vào thời điểm đó, ước tính dựa kinh nghiệm khứ địa phương nơi có tài sản Các ước tính cung cấp người cho vay nói chung bao gồm chi phí loại sau: Tìm kiếm tiêu đề, (b) tiêu đề ý kiến, (c) bảo hiểm quyền sở hữu, (d) phí luật sư, (e) chuẩn bị tài liệu, (f) khảo sát tài sản, (g) báo cáo tín dụng, (h) thẩm định, (i) sâu bệnh, kiểm tra, (j) lệ phí công chứng, (k) phí dịch vụ đóng cửa khoản vay, (l) lệ phí ghi chép khoản chuyển Thuế, (m) lệ phí khởi tạo khoản vay, (n) điểm chiết khấu, (o) phí đăng ký bảo hiểm chấp, (P) lệ phí giả định, (q) phí bảo hiểm chấp, (r) lệ phí ký quỹ (phí tính cho thiết lập tài khoản ký quỹ), (các) khoản tiền chấp trả trước Ngoài ra, người cho vay tiết lộ (a) phí bảo hiểm rủi ro (b) tiền ký quỹ để bảo hiểm chấp, bảo hiểm rủi ro thuế bất động sản, số tiền biết đến vào thời điểm công bố trước Trên thực tế, người cho vay khó biết hai khoản tiền sau ba ngày kể từ ngày người vay xin vay Mặc dù hai mặt hàng không ước tính người cho vay vào thời điểm tiết lộ trước, họ bị tính phí cho người vay vào thời điểm đóng cửa Hình thức tiết lộ trước thay đổi từ người cho vay cho người cho vay yêu cầu hành động Thông thường, việc tiết lộ thực số tiền đô la ước tính chi phí dịch vụ toán thực Tuy nhiên chấp nhận cho người cho vay tiết lộ phạm vi chi phí toán Ví dụ, khoản vay phí khởi tạo xác định từ 1.500 USD đến 2.000 USD khu vực cho vay nơi mà giải xảy Tuy nhiên, người cho vay không tiết lộ phạm vi bên cụ thể theo yêu cầu người cho vay để cung cấp dịch vụ định cư Trong trường hợp này, số tiền cụ thể cần thiết Ngoài ra, người cho vay không yêu cầu phải báo cáo lại ước tính toán dịch vụ cung cấp cho người vay thay đổi trước thời điểm đóng cửa Vị trí bảo hiểm quyền sở hữu Trong RESPA, người bán yêu cầu người mua sử dụng công ty bảo hiểm quyền sở hữu cụ thể làm điều kiện hợp đồng bán Quy định nhằm mục đích chủ yếu áp dụng cho nhà phát triển, người mà thu tỷ lệ bảo hiểm quyền sở hữu thuận lợi khu đất đai chưa phát triển, với hiểu biết sau phát triển, người mua yêu cầu đặt mua bảo hiểm quyền sở hữu với công ty Phần hành động ngăn cấm yêu cầu đảm bảo quyền tự người mua để đặt bảo hiểm quyền sở hữu với công ty bảo hiểm quyền sở hữu Cấm lại (Kickbacks - khoản tiền hoa hồng) Phí giới thiệu Theo RESPA, không cho nhận tiền hoa hồng lệ phí từ kết vụ mô giới Nếu người đề cập đến người mua – người vay cho bên cụ thể liên quan đến việc đóng cửa (người cho vay, công ty xác minh quyền sở hữu, luật sư, người môi giới bất động sản, định giá, v.v) nhận khoản phí cho việc giới thiệu, việc nhận khoản phí hành vi vi phạm RESPA cấm phân chia khoản phí bên liên quan đến chuyển nhượng tài sản trừ khoản phí trả cho dịch vụ thực thực Phần sau RESPA có gây nhầm lẫn nhiều điều khoản khác mơ hồ điều khoản "dịch vụ thực thực hiện." Tuy nhiên, mục đích để ngăn cấm gian lận toán mà thường gọi phí giới thiệu cách đơn giản chia tách khoản phí Báo cáo Thanh toán Thống Theo quy định RESPA, Báo cáo Thanh toán Thống phải sử dụng đại lý toán vào lúc chuyển nhượng Trách nhiệm chuẩn bị báo cáo thuộc người cho vay, phải giao cho người vay người bán vào lúc chuyển nhượng tài sản Những thông báo sang nhượng tài sản khác, chẳng hạn biểu mẫu công ty, sử dụng cho mục đích sang nhượng, muốn, báo cáo toán thống phải làm xong Báo cáo thống ý nghĩa mẫu biểu tương tự phải sử dụng tất khoản vay chuyển nhượng kiểm soát RESPA Mẫu biểu này, với hồ sơ thông tin nhận từ bên vay đề xuất vay vốn thực hiện, xác định thể chi phí sở, nên cho phép khách hàng vay để thực đánh giá tốt tính hợp lý chi phí chuyển nhượng phải trả Kiểm tra trước Báo cáo Thanh toán Thống Không báo cáo toán sử dụng vào lúc sang nhượng, khách hàng vay có quyền xem xét thông báo ngày trước chốt giao dịch Tại thời điểm đó, thông tin chi phí chuyển nhượng bổ sung không yêu cầu phải thông báo đơn xin vay vốn thực thông báo cho khách hàng vay Những chi phí bao gồm phí bảo hiểm rủi ro yêu cầu ký quỹ, cho mục đích sử dụng Tất chi phí phải thông báo người cho vay vào ngày trước chuyển nhượng Ngoài ra, ước tính đáng tin cậy chi phí sang nhượng khác thực đơn xin vay tiền hoàn thành người vay phải sửa đổi, cần thiết, để phản ánh chi phí thực tế thời điểm Các nhóm chi phí phải thể thông báo kiểm tra khách hàng vay Mặc dù khách hàng vay có quyền thông báo trước, theo RESPA người vay thường từ bỏ quyền kiểm tra trước, trừ có yêu cầu văn để thấy thông báo toán vào trước ngày làm việc trước toán Nếu yêu cầu có nhận, người cho vay không chịu trách nhiệm thông báo trước Ký quỹ tiền gửi RESPA giới hạn số tiền mà chủ nợ yêu cầu người vay phải trả khoản tiền gửi ban đầu vào tài khoản ký quỹ Tối đa mà người cho vay yêu cầu từ khách hàng vay khoản ký quỹ 1/6 năm trả trước người vay Ví dụ, người cho vay chuyển phí bảo hiểm rủi ro người vay hàng năm, số tiền ký quỹ tối đa mà người vay yêu cầu để thực phần sáu (hai tháng tiền đóng bảo hiểm) phí bảo hiểm rủi ro hàng năm Người cho vay không phép kiếm trả cho người vay lãi suất cho khoản tiền gửi ban đầu thực toán hàng tháng vào tài khoản ký quỹ Một vài minh họa cho chi phí để hoàn tất thủ tục bảo lãnh: Chi phí theo luật định RESPA Đầu tiên phải xác định chi phí đóng cửa xác định cho khoản vay thông thường Các thông tin cho ngày chốt giao dịch hiển thị sau: Thông tin cho giao dịch kết thúc RESPA Người mua: John Jane J Jones 482 Liberty Street Anytown, Hoa Kỳ Người bán: Ralph Pearl Brown 200 Heavenly Dr Anytown, Hoa Kỳ Người cho vay: Hiệp hội Tiết kiệm Vay ABC Anytown, Hoa Kỳ Đại lý toán: Land Title Company Anytown, USA Ngày nộp đơn vay: 01/3 – khoản vay thông thường Ngày công bố: 03/3 Bên vay yêu cầu toán thực tế vào ngày 24/3 Ngày toán thực tế (ngày kết thúc): Ngày 25 tháng I Thông tin người mua người bán: a Giá mua b Tiền gửi c Tăng thuế bất động sản (thuế phải nộp người mua sở hữu 01/1) $797 Thuế áp dụng với người bán Ngày 1/1 – 24/3, (83 ngày : 365) * $797 $76.700 1.000 181,24 II Thông tin người mua - người vay người cho vay: a Số tiền vay (lãi suất 9,25%, 30 năm, khoản vay thông thường) 61.360 b Lãi trả trước 25 - 31/3 (7 ngày) (0,0925 : 365) lần $ 61.360 x = 108,85 c Thuế tài sản (ký quỹ) (2 tháng @ $66.42 tháng) 132,84 d Phí tính vốn vay (1%) 614 e Chiết khấu khoản vay (1%) 614 f Phí đăng ký 50 g Thẩm định 125 h Báo cáo tín dụng 45 i Bảo hiểm rủi ro (ký quỹ) 92 j Kiểm tra tác hại (Anytown Pest Co.) 20 k Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản: Land Title Company 350 l Phí đóng cửa công ty Land Title Company 75 III Giao dịch người mua – người vay người khác: a Phí ghi âm 31 b Bảo hiểm quyền sở hữu người cho vay - Land Title Company IV Giao dịch người bán người khác: a Thông báo phát hành chấp bên bán b Hoàn trả quyền chấp người bán (Anytown State Bank) c Phí môi giới bất động sản (6%) (Bobbie Broker) 100 21.284,15 4.602,00 Ta thấy chi phí toán chia thành bốn loại, ba liên quan đến người mua Đây khoản tiền phải trả, nhận từ người bán, người cho vay bên thứ ba Loại thứ tư bao gồm chi phí mà người bán phải trả cho bên thứ ba Báo cáo toán hợp đồng I Số tiền người mua phải trả: II Số tiền người bán thu được: (A) Giá mua $76.700,00 Giá bán $76.700,00 Cộng: Các khoản toán 2.357,69 Trừ: Tỷ lệ thuế bất động sản 181,24 Trừ: Tỷ lệ thuế bất động sản 181,24 Trừ: Trả nợ khoản vay 21.284,15 Trừ: Số tiền kiếm 1.000,00 Trừ: Chi phí toán * 4.607,00 Số tiền người bán Trừ: Khoản cho vay chấp 61.360,00 thu $50.627,61 Số tiền từ người mua $16.516,45 Phần chia sẻ người mua khoản toán: Phí cấp vốn vay $ 614,00 Chiết khấu khoản vay 614,00 Phí thẩm định 125,00 Báo cáo tín dụng 45,00 Bảo hiểm tiền gửi Phí đăng ký 50,00 Lãi suất (7 ngày @ $15,55) 108,85 tháng phí bảo hiểm - ký quỹ 92,00 tháng thuế bất động sản - ký quỹ 132,84 Bảo hiểm quyền sở hữu (người cho vay) 100,00 Phí đăng 31,00 Phí đóng giao dịch 75,00 Bảo hiểm quyền sở hữu 350,00 Kiểm tra nguy gây hại 20,00 Tổng cộng $2.357.69 * Phần chia sẻ người bán khoản toán Phí hoa hồng $ 4.602.00 Phí đăng 5,00 Tổng cộng $ 4.607,00 Báo cáo toán hợp đồng thể chi phí toán phân bổ người mua người bán Yêu cầu Luật Liên bang tính trung thực cho vay (FTL): Luật Liên bang tính trung thực cho vay đề cập đến chi phí tín dụng chấp, quy định ảnh hưởng đến nhà cho vay kể từ năm 1968 Mục đích luật FTL yêu cầu bên cho vay công bố cho người mượn thông tin tài có thoả thuận vay cách thống Điều cần để người vay so sánh chi phí hợp đồng vay khác FTL không cố gắng để điều chỉnh chi phí tín dụng chấp, quy định công khai thống chi phí tín dụng Yêu cầu Luật Liên bang tính trung thực cho vay: - Các bên cho vay công bố thông tin tài có hợp đồng cho vay chấp cho cá nhân mua nhà từ đến bốn gia đình - Giao dịch bất động sản thương mại thường loại trừ - Việc công bố FTL phải thực người cho vay ba ngày sau đơn xin chấp thực người vay - Lãi suất hàng năm (APR), phải công bố xác theo hướng dẫn FTL - APR tính người cho vay làm tròn lên xuống đến gần phần tư phần trăm phần trăm Tuy nhiên, sau làm tròn, phải nằm khoảng phần tám phần trăm APR tính toán dựa định tính FTL - Do lãi suất thị trường, APR thay đổi từ thời điểm áp dụng khoản vay đóng, người cho vay phải thực công bố bổ sung trước ngày kết thúc cho vay Các mẫu biểu công bố FTL Mục tiêu cho biết công bố phải thực theo quy định FTL, từ giúp người đọc xác định chi phí tài bao gồm hạng mục công bố Yêu cầu công bố FTL (tiết lộ số liệu, FRM) Khoản tiết lộ Mô tả Tỷ lệ phần trăm hàng năm Chi phí tín dụng có hiệu cho người vay sở hàng năm xác định theo phương pháp tính toán theo luật định Chi phí tài Tổng số (1) tất khoản lãi phải trả thời hạn khoản vay bao gồm điểm giảm giá, (2) lệ phí nộp đơn xin vay tiền,* (3) bảo hiểm cần chấp bảo lãnh, tín dụng tử kỳ tàn tật, bảo hiểm rủi ro, (4) chi phí phát sinh khoản vay, (5) điểm giảm giá, (6) phí ký quỹ bảo đảm thực cho việc thành lập tài khoản ký quỹ, (7) lãi suất chấp trả trước, (8) phí giả định, (9) lệ phí cho việc chuẩn bị kế hoạch khấu hao, trả người vay Số tiền tài trợ Số tiền chấp trừ chi phí tài mô tả trả đóng cửa Tổng số tiền phải toán Tổng số tiền toán hàng tháng bên vay thời hạn cho vay, bao gồm lãi suất giảm gốc phí bảo hiểm bắt buộc bảo hiểm nhân thọ, thường không bao gồm thuế thuế bất động sản bảo hiểm rủi ro Số tiền toán Số tiền mà người vay trả hàng tháng Khi khoản toán hàng tháng thay đổi chi phí bảo hiểm chấp, thông thường số tiền toán cao thấp tiết lộ Khi tăng mức chi trả, trường hợp GPM, tất khoản toán phải tiết lộ cho người vay Số lượng toán Đối với khoản toán liên tục, lãi suất chấp cố định, kỳ hạn chấp 12 Đối với GPM, số lần người vay phải toán phải tiết lộ Lãi suất an toàn Người cho vay phải mô tả chất khoản lãi thu tài sản người vay khoản vay cấp Thông thường, người cho vay phải mô tả tài sản mà nắm giữ người vay trả nợ Giả thuyết sách Người cho vay phải thông báo cho người vay biết việc chấp chấp nhận người mua tài sản sau liệu điều khoản cho vay thay đổi vào thời điểm giả định Tỷ lệ thay đổi Nếu lãi suất chấp không cố định, người cho vay phải tiết lộ thực tế Phí nộp đơn Người cho vay phải tiết lộ lệ phí theo luật định để lưu trữ hay công nhận quyền nắm giữ tài sản người vay Lệ phí trễ Người cho vay phải tiết lộ tồn số tiền toán phí trễ Thời hạn toán Sau ngày người cho vay tính phí trả chậm Chính sách trả trước Có hay không hình phạt bắt buộc phải toán người vay trả lại khoản vay trước hết hạn Số tiền phạt không cần phải tiết lộ Bảo hiểm rủi ro Người cho vay phải tiết lộ liệucó cần phải có bảo hiểm hay không Bảo hiểm tiền gửi Số tiền bảo hiểm bảo hiểm người cho vay yêu cầu cung cấp để bán cho người vay * Khi áp dụng lệ phí nộp đơn cho tất người nộp đơn, thay cho người xin chấp thuận khoản vay, phí không cần phải tính vào chi phí tài Bảo hiểm tín dụng nhân thọ bảo hiểm tàn tật không thiết phải tiết lộ với khoản phí tài trừ người cho vay yêu cầu Bảo hiểm rủi ro tính vào chi phí tài người cho vay yêu cầu sử dụng công ty bảo hiểm cụ thể Thiết lập lãi suất công bố hàng năm theo yêu cầu Truth-in-Lending Công bố APR yêu cầu quan trọng FTL, không phải công bố để chấp thuận khoản vay, mà sử dụng để người cho vay quảng cáo chương trình cho vay cụ thể Độ xác tính toán quan trọng trường hợp lãi suất cố định, chấp toán không đổi, APR nói thay đổi từ APR thực phần tám phần trăm Việc tính toán thực để xác định APR giống tính toán tỷ lệ hoàn vốn nội chương trước APR xác định theo ba bước: + Bước 1: Xem xét khoản tiền tài trợ Khoản tiền tài trợ = Khoản cho vay chấp - khoản Phí tiền vay gốc - phí chiết khấu cho vay - chi phí lãi vay trả trước - Bảo lãnh chấp trả trước + Bước 2: Xem xét kỳ khoản toán hàng tháng người mua - người vay Xác định khoản trả cố định kỳ vs lãi suất cố định dựa số tiền vay + Bước 3:Tìm mức lãi suất làm cho giá trị khoản toán hàng tháng số tiền tài trợ Yêu cầu Tiết lộ Federal Truth-in-Lending (Các giao dịch FRM) (a) Chi phí tài trả trước Phí cấp vốn vay Phí giảm giá (điểm giảm giá) Tiền lãi trả trước Trả trước bảo hiểm chấp Phí tài trả trước (b) Số tiền toán Khoản vay thông thường Khoản vay thông thường có bảo hiểm $614 614 109 -0$1.337 729 729 133 583 $2.174 Không thay đổi Cao Thấp (c) Số lượng toán (d) Tổng toán (c lần b) (e) Tổng chi phí tài chính* (f) Số tiền tài trợ (1) Phương pháp đầu tiên: Dư nợ gốc Trừ: Phí tài trả trước Số tiền tài trợ (2) Phương pháp thứ hai: Tổng số toán Trừ: Tổng chi phí tài Số tiền tài trợ (g) APR $ 504,79 360 $ 181.724 121.701 Không có $ 633,94 $ 612,69 360 $ 223.919 153.228 61.360 72.865 (1.337) $ 60.023 + (2.174) $ 70.691 + $ 181.724 $ 223.919 $ 121.701 60.023 USD 9,5% 153.228 $ 70.691 10,19% * Số tiền bao gồm tất chi phí lãi vay chấp, tất khoản phí tài trả trước + Dựa số tiền tài trợ Bước 1: Xem xét số tiền tài trợ: Các khoản cho vay chấp $ 61.360 - (a) phí thông thường khoản vay $ 614 (b) lệ phí cho vay giảm $ 614 - (c) chi phí lãi suất trả trước khoản vay 109 $ = $60.023 Bước 2: Xem xét khoản toán hàng tháng người mua/khoản vay: Số tiền vay PV = $61.360 với lãi suất 9,25% 30 năm PMT= => PMT = $504.79 Bước 3: Tìm mức lãi suất làm cho giá trị khoản toán hàng tháng số tiền tài trợ Điều thực sau: Phương trình: i(PV, PMT, n, FV) Giải pháp: PV = - $60.023 PMT = $504,79 n = 360 FV = Giải với i = 0,791827 (hàng tháng) Giải với i = 0,791827 X 12 = 9,50% (hàng năm) Xác định APR việc chấp có bảo hiểm thông thường khó khăn Điều nhiều khoản phải trả vào thời điểm khác phí bảo hiểm tài sản chấp hàng năm đóng vào cuối năm Để tìm APR, 30 nhóm 12 toán hàng tháng liệt kê bảng phải giảm giá giá trị tiền tài trợ Phí bảo hiểm chấp (Thế chấp bảo hiểm thông thường) Năm Số dư chấp đầu năm Đóng cửa 10 11 12 13 14 $72.865,19 72.865,19 72.415,87 71.921,96 71.379,03 70.782,22 70.126,17 69.405.01 68.612,28 67.740.87 66.782,98 65.730.02 64.572,55 63.300,21 61.901,59 Phí bảo hiểm chấp hàng năm $ 582,92 255.03 253,46 251,73 249,83 247,74 245.44 242,92 240,14 237,09 233,74 230,06 226,00 221,55 216,66 Thanh toán Thanh toán chấp bảo hiểm hàng tháng chấp người hàng tháng vay $ 21,25 21.12 20,98 20,82 20,64 20.45 20,24 20.01 19,76 19,48 19,17 18,83 18,46 18.05 17,61 $ 633,94 633,81 633,67 633,51 633,33 633,14 632,93 632,70 632,45 632,17 631,86 631,52 631,15 630,74 630,30 Dư nợ chấp tính % so với dư nợ chấp gốc 100,00% 100,00 99,38 98,71 97,96 97,14 96,24 95,25 94,16 92,97 91,65 90,21 88,62 86,87 84,95 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 60.364,17 58.674,15 56.816,41 54.774,29 52.529,50 50.061,91 47.349,43 44.376,73 41.090,11 37.487,19 33.526,70 29.173,13 24.387,48 19.126,87 13.344,15 6,987.52 0,00 211,27 205,36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 17.11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 629,80 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 -0- 82,84 80,52 77,97 75,17 72,09 68,70 64,98 60,89 56,39 51,45 46.01 40,04 33,47 26,25 18,31 9,59 0,00 ARMs yêu cầu xác thực cho vay (Truth - in – Lending) Ngoài việc công bố thông tin theo yêu cầu mô hình FRM, cần phải tiết lộ thêm chút người vay yêu cầu ARM Luật Liên bang tính trung thực cho vay (FTL) trường hợp Chính phủ cho phép tiết lộ thông tin bổ sung cho ARMs • • • • • • • • • • Chỉ số Index Biên tế Margin Lãi gộp thời điểm phát hành Thời gian điều chỉnh Chi trả kỳ điều chỉnh (nếu có) Tthời hạn trả nợ vay (nếu có) Giới hạn lãi suất thời hạn vay (nếu có) Giới hạn lãi suất kỳ điều chỉnh (nếu có) Nếu tỷ lệ tổng hợp tăng ảnh hưởng đến số tiền toán, số dư khoản vay, hai Ví dụ hiệu mà gia tăng tỷ lệ tổng hợp tác động số tiền toán số dư khoản vay hai (tùy thuộc vào khoản toán giới hạn lãi suất, giới hạn khấu trừ khoản vay có) Mục đích tiết lộ thêm ARM để minh họa cho người vay ảnh hưởng việc gia tăng tỷ lệ tổng hợp (chỉ số cộng với biên tế) toán hàng tháng số dư khoản vay Tuy nhiên, xác định APR khó khăn ARM Khó khăn nảy sinh lãi suất tương lai ARM chưa biết trước Khoản vay thông thường ARM Số lượng: 60.000 đô la Mức lãi suất: 2% hàng năm 5% suốt thời gian giới hạn chấp 5% tỷ lệ ban đầu 7% số lúc ban đầu 2% hạn mức Kỳ hạn 30 năm Chi phí tài trả trước $1.200 Số dư cuối năm cân bằng: 59.498,76 $ Cho phép khoản khấu hao âm Sau minh họa cách tính APR khoản vay ARM mô tả trên: (A) Năm toán thứ 1: Giải pháp: PV = - $60.000 n = 360 FV = i = 5% Giải cho PMT = $ 322,09 (B) Thanh toán từ năm thứ đến 30: Giải pháp: PV = - $ 59.114,78 n = 348 FV = i = 9% Giải cho PMT = $486,09 Phương trình: PMT (PV, n, FV, i) Chức năng: PMT (PV, n, FV, i) Giải cho APR: Giải pháp: (Lưu ý: CFs nhóm PMTs 12 tháng, sau 348 tháng) PV = - $ 58.800 (ít 60.000 điểm) CFj = $ 322,09 nj = 12 CFj = $486,09 nj = 348 FV = Giải cho i = 0,745833 (hàng tháng) Giải cho i = 0,745833 X 12 = 8,95% (năm) Nhớ lại việc tiết lộ APR khoản chấp lãi suất cố định phải xác đến phần tám phần trăm; Tuy nhiên, ARM, APR thay đổi khoảng phần tư phần trăm so với APR thực tế Cần nhấn mạnh phương pháp tính toán APR dựa ARM gần chắn không phản ánh chi phí thực quỹ cho người vay Rõ ràng, việc giảm tăng số thời gian cho vay làm cho APR không xác Hơn nữa, người cho vay tiết lộ lại APR đóng cửa Do đó, người vay nên biết sử dụng APR cho ARM để so sánh với FRMs ARMs với điều khoản khác đáng kể không nên Thật vậy, tính hữu ích APR cho ARM hạn chế giả định tỷ lệ hỗn hợp (9 phần trăm) tồn tại thời điểm khoản vay bắt đầu vào cuối khoảng điều chỉnh cho khoảng thời gian cho vay thành công ... TRÌNH BẢO LÃNH VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN: Giới thiệu quy trình bảo lãnh vay chấp Bất động sản: Quy trình bảo lãnh vay vốn chấp bất động sản mô tả thứ tự công việc cần thực trình bảo lãnh vay vốn,... QUAN VỀ KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ PHÒNG NGỪA RỦI RO Khái niệm khoản vay chấp Bất động sản: Khoản vay chấp Bất động sản hình thức mà bên vay dùng tài sản bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ... phí chấp Phải trả phí bảo lãnh Có phí bảo lãnh, Không tốn phí bảo lãnh Phí bảo lãnh cao phí bảo bảo lãnh Phạm vi bảo trả theo tháng Bảo lãnh cho phần lãnh tư nhân Bảo lãnh 100% Mức bảo lãnh lãnh