Bài dịch môn đầu tư và tài trợ bất động sản tài trợ bất động sản hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA TÀI CHÍNH ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG TÀI TRỢ SẢN CHƯƠNG 2: TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP GVHD Nhóm TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN ĐINH THỊ LỆ HỒNG LÊ XUÂN THÚY ĐỖ CHÂU PHÚC LÊ HOÀNG YẾN Tài trợ bất động sản: Mortgages Notes Tài trợ yếu tố quan trọng việc đầu tư bất động sản Nhìn chung, nhà đầu tư mong muốn nhận nguồn vốn, họ thường chấp việc sở hữu bất động sản điều kiện để có khoản vay Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư chấp tài sản cá nhân để đạt khoản vay Những phần giới thiệu hợp đồng tín dụng (Note) hợp đồng chấp (mortgage), hai công cụ pháp lý mà thường dùng tài trợ bất động sản Hợp đồng tín dụng (Notes) Một hợp đồng tín dụng văn có vai trò chứng nợ người vay người cho vay thường gồm điều khoản mà khoản nợ phải trả quyền nghĩa vụ hai bên Nếu không ghi nhận thêm người vay chịu trách nhiệm cá nhân khoản phải trả kì hạn (những khoản nợ gọi có “quyền truy đòi” người vay ) Trong nhiều điều khoản nợ ghi nhận, hợp đồng tín dụng thường gồm điều sau: A Số tiền mượn – giá trị mệnh giá hợp đồng tín dụng, thường ứng trước toàn thỏa thuận nợ thực Tuy nhiên, hình thức cho vay xây dựng,khoản nợ giải ngân trình xây dựng không vượt số lượng tối đa B Lãi suất- lãi suất cố định lãi suất có điều chỉnh Nếu lãi suất có điều chỉnh, việc lãi suất điều chỉnh cụ thể hóa C Số tiền trả kỳ, ngày toán số lần toán thực người vay – (ví dụ: $500 trả vào ngày tháng 300 tháng) D Ngày đáo hạn, lúc tất khoản toán lại trả E Bất động sản có vai trò đảm bảo cho khoản nợ chứng nhận văn chấp (sẽ thảo luận sau) F Áp dụng khoản toán, thường thực để chi trả khoản phí/phạt, lãi suất, sau giảm vốn gốc G Không thực toán – xảy người vay không thực nhiều nghĩa vụ điều khoản hợp đồng tín dụng Việc không thực toán xảy việc không toán khoản tiền phải trả H Phạt toán trễ điều khoản gia hạn- điều khoản gia hạn cụ thể hóa khoảng thời gian thêm mà khoản toán chi trả (thường với mức phạt) mà người cho vay không tuyên bố người vay không thực nghĩa vụ Người cho vay không từ bỏ quyền tuyên bố người vay không thực nghĩa vụ nợ số ngày tương lai thông qua khoảng thời gian gia hạn thêm Việc gia hạn thường sử dụng người cho vay mà họ tin người vay thực toán trễ Họ cho thêm thời gian để người vay thực chi trả mà họ tin lợi ích từ việc cao thời gian chi phí tuyên bố người vay không thực nghĩa vụ nợ tiến hành phát tài sản I Điều khoản, có, cho việc toán sớm toán trước phần hay toàn số nợ có thường gọi “đặc quyền toán trước hạn” Nó cho phép người vay thực khoản toán sớm, để trả lại khoản vay phần toàn phần trước đáo hạn Nếu cho phép, giấy trả nợ cho thấy liệu khoản toán tương lại có giảm kì hạn toán có rút ngắn Điều khoản đặc quyền quyền số tiền toán số lượng khoản toán thực người vay cụ thể hóa phần C Một điều khoản toán trước hạn thường đưa vào khoản vay mua nhà Tuy nhiên, tài trợ cho bất động sản tạo thu nhập, việc toán trước hạn bị hạn chế phải trả phí khoản bị phạt J Thông báo việc không thực nghĩa vụ nợ điều khoản hối thúc – K L M N O khoản toán khứ, người cho vay phải thông báo cho người vay họ không thực nghĩa vụ Người cho vay sau kết thúc nhanh hợp đồng cho vay cách yêu cầu tất khoản nợ lại toán người vay Điều khoản miễn truy hồi- đề cập trên, người vay kí vào hợp đồng tín dụng, họ chịu trách nhiệm cá nhân, nói cách khác khoản nợ “có thể truy hồi” Điều có nghĩa họ không thực nghĩa vụ, người cho vay thực hoạt động pháp lý dẫn đến việc bán tài sản khác người vay (cổ phiếu, trái phiếu bất động sản khác) để bù đắp tất khoản phải trả khứ theo điều khoản hợp đồng Trái lại, “điều khoản miễn truy hồi” điều khoản mà hợp đồng tín dụng ghi rõ điều kiện người cho vay đồng ý không yêu cầu trách nhiệm cá nhân người vay trường hợp không thực nghĩa vụ nợ Trong trường hợp này, người cho vay thực hành động buộc bán tài sản mà chấp cho khoản nợ Người vay miễn trách nhiệm cá nhân khoản nợ Điều khoản quan trọng nhà đầu tư phát triển bất động sản Khoản vay chuyển giao cho người khác – điều khoản thể điều kiện người vay phép thay người khác vào vị trí mình, người sau đảm đương trách nhiệm chi trả khoản toán nợ lại Điều xảy người vay mong muốn bán tài sản cho người khác cho phép người mua đạt điều kiện vay hấp dẫn mà thương lượng trước Người cho vay mà từ chối quyền người vay cấm và/ bao gồm điều khoản “thanh toán toàn khoản vay trước bán tài sản” mà yêu cầu tất khoản toán lại phải trả trước bán chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản Tuy nhiên, hợp đồng tín dụng cho phép người sở hữu tài sản đảm đương khoản nợ, người cho vay thường yêu cầu khả tín dụng người sở hữu phải tương đương với người sở hữu cũ, chấp nhận người cho vay Hợp đồng tín dụng có thễ cụ thể hóa liệu người vay phải chịu trách nhiệm cá nhân miễn trách nhiệm khoản nợ mà chuyển cho người vay Điều khoản chuyển giao – điều khoản cho phép người cho vay quyền bán hợp đồng tín dụng cho bên khác mà không cần có đồng ý người vay Các khoản ứng trước tương lai – điều khoản việc người vay tiền yêu cầu vay thêm đến số lượng tối đa phần trăm tối đa tổng giá trị tài sản với điều khoản ghi thỏa thuận vay lúc đầu Sự gia tăng thêm khoản vay có điều chỉnh lãi suất Việc giải chấp người cho vay – người cho vay đồng ý trả lại tài sản chấp khoản vay trả hết Hợp đồng chấp (Mortgage) Phần thảo luận chung hợp đồng chấp Hầu hết thảo luận áp dụng với tất hợp đồng chấp Các điều khoản cụ thể cho bất động sản dung để dung để kinh doanh khoản vay xây dựng thảo luận chủ đề giới thiệu Việc tận dung nguồn vay để mua bất động sản phương pháp phổ biến việc tài trợ cho việc mua bất động sản Quá trình bao gồm việc người mua vay vốn từ người cho vay sau sử dụng nguồn vốn nguồn vốn khác để mua tài sản Các nguồn vốn thường mượn với mục đích sử dụng để đạt bất động sản mà xem đảm bảo cho khoản vay Tuy nhiên, khoản vay tái tài trợ từ lần sang lần khác khoản vay thực khoản đảm bảo Bất động sản được người cho vay xem khoản chấp tuyệt vời cho nợ, người cho vay đạt lợi ích đảm bảo từ bất động sản chấp cho khoản nợ Định nghĩa hợp đồng chấp Trong hầu hết trường hợp phổ biến, hợp đồng chấp tạo giao dịch mà bên dùng tài sản bất động sản để cam kết bên khác cho nghĩa vụ nợ Một hợp đồng tín dụng (được thảo luận phần trên) thường thực lúc với hợp đồng chấp Hợp đồng tín dụng tạo nghĩa vụ phải trả nợ theo điều khoản đảm bảo bất động sản Yếu tố thiết yếu hợp đồng chấp nghĩa vụ chi trả cam kết dùng bất động sản tài sản đảm bảo nghĩa vụ nợ Nói chung, khoản vay thực người vay nhằm mua bất động sản bao gồm bất động sản hữu nâng cấp, khoản vay gọi “hợp đồng chấp tiền” (được thảo luận chi tiết phần sau chương) Điều trái ngược với khoản vay xây dựng, khoản vay dùng để tái tài trợ cho khoản nợ hữu, … Mối quan hệ hợp đồng chấp hợp đồng tín dụng Thông thường, nghĩa vụ nợ đảm bảo bất động sản ghi nhận hợp đồng tín dụng riêng lẻ Như phần thảo luận hợp đồng tín dụng, trừ hợp đồng tín dụng gồm điều khoản miễn truy đòi, không chứng khoản nợ đòi hỏi nghĩa vụ cá nhân người vay Hợp đồng chấp thường hợp đồng riêng mà dùng bất động sản xác định làm tài sản đảm bảo cho nợ Do đó, người cho vay có nguồn mà thu lại số tiền vay: (1) từ người vay (2) từ tài sản dùng làm tài sản đảm bảo cho hợp đồng tín dụng Trong trường hợp người vay không thực nghĩa vụ chi trả, người cho vay lựa chọn phớt lờ hợp đồng chấp kiện dựa hợp đồng tín dụng Kết phán dựa hợp đồng tín dụng mà bao gồm tài sản khác người vay bán tài sản để đáp ứng quyền chủ nợ, cho phép chủ nợ thu lại lượng tiền nợ nhanh phải kê biên bất động sản Trong thực tế, người cho vay thường lựa chọn kiện dựa hợp đồng tín dụng phát bất động sản lúc Các hợp đồng chấp thường bao gồm điều khoản quan trọng người vay người cho vay Những điều khoản cam kết, nghĩa vụ trách nhiệm người vay, người khoản toán điều khoản hợp đồng tín dụng Các điều khoản thường ghi nhận lại hợp đồng tín dụng, hợp đồng tín dụng bao gồm điều khoản cách tham chiếu hợp đồng bất động sản Quyền lợicó thể chấp Hầu hết người quen nghĩ hợp đồng chấp liên quan đến việc sở hữu hoàn toàn Tuy nhiên loại bất động sản bán, tặng, chuyển nhượng – chấp Do , loại tài sản đa dạng bất động sản sở hữu toàn phần, sở hữu trọn đời, bất động sản thuê hàng năm, tài sản lại, tài sản thừa kế, tài sản thuê theo hợp đồng, quyền để mua bất động sản Liệu đánh giá mức độ an toàn hoạt động kinh doanh, người cho vay có sẵn sàng cho vay dựa bất động sản vấn đề khác Các yêu cầu tối thiểu hợp đồng chấp Một bất động sản bao gồm việc chuyển giao lợi ích từ bất động sản từ người sở hữu bất động sản sang người cho vay Tình trạng gian lận đòi hỏi phải có hợp đồng ghi nhận Một khối lượng lớn khoản cho vay mua bất động sản ngày khoản cho vay định chế tài chính, hợp đồng chấp định chế hợp đồng tiêu chuẩn hóa Tuy vậy, hình thức cụ thể yêu cầu khoản vay hợp lệ Thực tế, hợp đồng chấp ghi nhận hợp đồng, bất động sản hợp lệ viết tay Yêu cầu hợp đồng bất động sản hợp lệ gồm (1) ghi nhận mục đích bên tạo tài sản đảm bảo bất động sản lợi ích cho hợp đồng chấp (2) điều khoản khác yêu cầu luật Ở Mỹ, luật hợp đồng chấp chịu chi phối chủ yếu luật tiểu bang Do đó, để có hiệu lực, hợp đồng chấp phải đáp ứng yêu cầu luật tiểu bang mà bất động sản đóng vai trò tài sản chấp thuộc Liệu in ấn công cụ cho vay mua bất động sản sử dụng luận sư tạo nên mẫu hợp đồng đặc biệt nên có điều sau đây: Chúng minh nhân dân thích hợp người cho vay người vay Những mô tả thích hợp tài sản dùng làm tài sản chấp khoản vay Các điều khoản sở hữu đảm bảo Điều khoản từ chối quyền phụ Bất kỳ điều khoản yêu cầu thỏa thuận hợp đồng Tất điều khỏa thỏa thuận hợp đồng bao gồm hợp đồng tín dụng bao gồm hợp đồng chấp thực tham chiếu hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp Mặc dù hàng tá luật bất động sản chịu chi phối luật tiểu bang, môt số lượng lớn quy định liên bang có hiệu lực luật cho vay mua bất động sản Hơn nữa, năm gần đây, quyền liên bang hành động để trực tiếp thay luật tiểu bang nhiều lĩnh vực (ví dụ: thay luật cho vay cắt cổ, hạn chế tiếu bang điều khoản trả hết nợ trước bán, xây dựng điều kiện cho việc cho phep koarn trả trước văn tự chấp khoản phạt đốt với khoản toán trước) Điều đặc biệt khoản vay mua nhà Các khoản cho vay mua bất động sản kinh doanh lệ luật liên bang Thêm vào đó, quyền liên bang tác động cách mạnh mẽ gián tiếp lên giao dịch cho vay mua bất động sản hình thức tài trợ cho quan định chế bán tư nhân mà hỗ trợ cho tất mục đích thành lập nên thị trường thứ cấp cho khoản vay mua nhà Hiệp hội tài trợ vốn vay bất động sản quốc gia liên bang (FNMA) công ty cho vay mua nhà liên bang (FHLMC) bắt đầu sử dụng mẫu hợp đồng chấp chuẩn hóa chung cho mục đích tạo điều kiện cho giao dịch thị trường thứ cấp quy mô quốc gia Mẫu cho vay chuẩn chung FNMA FHLMC sử dụng rộng rãi nhà cho vay mua nhà mà thay việc sử dụng mẫu cho vay sử dụng định chế đơn lẻ Một lý phổ biến mẫu cho vay với nhà cho vay mua nhà để sẵn sàng chấp nhận định chế thị trường thứ cấp lớn trường hợp người cho vay mong muốn bán bất động sản sau chúng tạo Các điều khoản chấp quan trọng Vượt phạm vi chương để thảo luận tất điều khoản giao ước mà tìm thấy tài liệu chấp Chúng đề cập đến số điều khoản quan trọng hơn, nhiên, để người đọc đạt đánh giá tốt tính hiệu điều khoản ta đặt vào vị người vay người cho vay Kinh phí cho khoản Thuế Bảo hiểm Điều khoản yêu cầu người chấp nộp số tiền cần thiết để trang trải loại thuế tài sản bảo hiểm cháy nổ tài sản thương vong, cộng với phí bảo hiểm chấp, người cho vay yêu cầu, khoản trả góp hàng tháng trước đến hạn, không khoản toán bị vi phạm luật Mục đích điều khoản nhằm cho phép bên nhận chấp trả khoản thiếu tiền bên chấp đến hạn thay dựa vào người chấp để thực toán hạn họ Bằng cách bên nhận chấp bảo vệ tốt lợi ích an toàn chống lại chấp cho khoản thuế, mà thường ưu tiên chấp đầu tiên, chống lại sai sót bảo hiểm Khoản kinh phí giữ tài khoản tín chấp (bảo chứng) cho bên chấp Các khoản phí quyền giữ chấp Điều khoản yêu cầu người chấp trả tất khoản thuế, khoản bị đánh thuế, phí, khoản bồi thường phát sinh tài sản, điều ưu tiên chấp phải trả tất khoản toán thuê theo hợp đồng, có Lý cho điều khoản lợi ích an toàn bên nhận chấp trả hết nợ khoản bồi thường, chấp, không toán, họ thường ưu tiên lên lợi ích chủ nợ khác Ví dụ, thuế khoản đánh giá không trả, khoản chấp tài sản trả hết bán để đáp ứng khoản chấp thuế, không bên nhận chấp nhà thầu thành công bán đấu giá cưỡng chế tài sản nộp thuế để giữ tài sản khỏi bán đấu giá Bảo hiểm Nguy hiểm Điều khoản yêu cầu người chấp để có trì bảo hiểm tổn thất thiệt hại tài sản hỏa hoạn rủi ro khác, chẳng hạn bão, mưa đá, nổ, khói Trong thực tế, điều khoản thừa nhận bên nhận chấp bên chấp có quyền lợi bảo hiểm tài sản chấp Quyền lợi bảo hiểm bên nhận chấp số tiền khoản nợ chấp Bảo quản bảo trì tài sản Điều khoản buộc bên chấp trì tài sản tình trạng tốt không tham gia vào cho phép hành vi lãng phí Khoản công nhận bên nhận chấp có quyền có giá trị việc ngăn chặn tài sản chấp không bị hư hại đến mức mà giá trị tài sản chấp tài sản bị giảm sút Chuyển nhượng tài sản quyền lợi người vay (thế chấp) Điều khoản này, gọi due-on- sale clause, cho phép bên nhận chấp để tăng tốc nợ (tức là, hành động để làm cho dư nợ cộng với lãi suất tích lũy đến hạn phải trả) tài sản, số quyền lợi tài sản , chuyển nhượng mà đồng ý văn bên nhận chấp Mục đích điều khoản due-on-sale phép bên nhận chấp bảo vệ lợi ích an toàn cách phê duyệt điều khoản với chủ sở hữu Các điều khoản cho phép bên nhận chấp tăng lãi suất tiền vay theo giá thị trường Điều này, tất nhiên, làm giảm khả chủ sở hữu giả định khoản vay với lãi suất hấp dẫn Quyền người vay để phục hồi Điều khoản giao dịch với quyền bên chấp để khôi phục lại điều khoản trả nợ gốc lưu ý sau người nhận chấp gây gia tăng nợ Nó cung cấp cho bên chấp quyền ngưng trình tịch thu tài sản lúc trước định thực thi bắt buộc chấp (tức trước định việc bán tài sản đưa ra) bên chấp thực điều sau: Trả cho bên nhận chấp khoản tiền mà sau đến hạn việc gia tăng nợ xảy Khắc phục rủi ro vỡ nợ điều khoản thỏa thuận khác Trả tất chi phí phát sinh người cho vay chấp việc thực thi chấp Thực hành động người cho vay yêu cầu hợp lý để đảm bảo quyền lợi người cho vay chấp tài sản nghĩa vụ bên chấp phải trả không thay đổi Right of Entry: Người cho vay quyền sở hữu Điều khoản quy định tăng tốc từ bỏ tài sản, người cho vay (hoặc người tiếp nhận định mặt pháp lý) vào bất động sản để bảo vệ an toàn Người cho vay thu tiền thuê khoản chấp bị tịch thu Tiền thuê thu phải áp dụng cho chi phí quản lý điều hành tài sản, sau đến khoản nợ chấp, khoản thuế bất động sản, bảo hiểm, nghĩa vụ khác bên chấp theo quy định chấp Dự tính tổng khoản vay tương lai Trong điều mong đợi chấp định rõ tổng số nợ dự kiến bảo đảm, số tiền nằm chất dự báo tổng số nợ thể kì Nói cách khác, chấp bao gồm dự tính tương lai bao gồm khoản Ví dụ, chấp đưa văn bảo vệ số khoản vay dòng tín dụng mở rộng bên cho vay với bên vay Trong trường hợp tổng số tiền dự báo xác, tính chất chung khoản dự tính khoản vay phải rõ ràng từ từ ngữ chấp Như minh hoạ việc chấp dự tính tương lai, gọi chấp mở rộng, xem xét hình thức cho vay xây dựng Ở người vay xếp trước với người cho vay tổng số tiền, thường ghi chấp, giải ngân, theo giai đoạn, chấp để đáp ứng phần chi phí xây dựng tiến hành Khi dự án thực hiện, bên chấp có quyền kêu gọi bên cho vay tạm giải ngân cho vay Tất cải tiến trở thành bảo đảm theo điều khoản việc chấp chúng xây dựng từ trước Điều khoản phụ Ý nghĩa điều khoản này, người nắm giữ tài sản chấp đồng ý tạo cấp sở chấp việc ưu tiên cho việc chấp chủ nợ khác Một điều khoản phụ sử dụng tình mà người bán cung cấp tài cách lấy lại chấp từ người mua, người mua có ý định chấp vào ngân hàng tổ chức tài khác, thường để phát triển hay xây dựng cải tiến Tổ chức tài nói chung yêu cầu khoản vay họ ưu tiên chấp khoản vay tổ chức tài Do đó, người bán phải đồng ý để bao gồm khoản phụ vào hợp đồng chấp, theo bên bán đồng ý mức đưới ưu tiên ưu tiên việc chấp cho khoản vay ngân hàng Điều đảm bảo chấp người bán ghi lại trước vay ngân hàng, không ưu tiên xử lý so với khoản vay từ ngân hàng Giả định Thế chấp Khi bên chấp chuyển nhượng quyền cho bên khác, câu hỏi đặt ra, "Liệu người mua tài sản có đồng ý chịu trách nhiệm toán khoản nợ chấp giải phóng bên chấp (người bán) khỏi nghĩa vụ toán mình?" Nếu ý định hai bên, giả định chấp người mua tài sản đóng vai trò giải mục đích Hợp đồng chuyển nhượng, sau xác định chất việc chấp ảnh hưởng đến tài sản, có điều khoản thể người mua tài sản chấp nhận đồng ý trả nghĩa vụ nợ cho bên chấp điều kiện để xem xét việc chuyển nhượng Điều khoản cần diễn đạt ngôn ngữ mà không gây hiểu lầm ý định Một thỏa thuận giả định có dạng hợp đồng bồi thường Nó thay đổi trách nhiệm toán khoản nợ từ người chuyển nhượng (người bán) cho người mua tài sản Lúc này, người mua tài sản đứng vị trí người bảo lãnh để toán khoản nợ Tuy nhiên, xếp buộc hai bên người chuyển nhượng người mua tài sản Vì người nhận chấp đối tượng thỏa thuận này, họ không bị ràng buộc Vì thế, Bên nhận chấp có quyền đòi chi trả từ phía người chấp ban đầu để chịu trách nhiệm Do đó, tài sản bán với giả định cho vay chủ sở hữu từ chối toán, người cho vay bắt chủ sở hữu trước chịu trách nhiệm trừ người chủ cũ giải phóng khỏi khoản nợ Giải phóng bên chuyển nhượng khỏi khoản nợ chịu trách nhiệm Khi người vay chấp chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người khác người mua tài sản chấp nhận chịu trách nhiệm khoản chấp người chuyển nhượng, người cho vay có không giải phóng người vay chấp ban đầu khỏi trách nhiệm cá nhân khoản nợ chấp Quyết định giải phóng phụ thuộc vào giá trị tài sản bảo đảm, khả tài người mua tài sản, yếu tố khác ảnh hưởng đến thái độ nhà cho vay giao dịch Người nhận chấp chắn việc bãi trừ người chấp ban đầu kết làm tăng rủi ro tín dụng, trừ người nhận chấp bồi thường cách (vd tỷ lệ sinh lời cao hơn) Yêu cầu quyền sở hữu khoản chấp “Tùy thuộc vào… Khi bên chấp chuyển nhượng quyền cho bên khác, câu hỏi đặt ra, "Liệu người mua tài sản có đồng ý chịu trách nhiệm toán khoản nợ chấp giải phóng bên chấp (người bán) khỏi nghĩa vụ toán mình?" Nếu ý định hai bên, giả định chấp người mua tài sản đóng vai trò giải mục đích Hợp đồng chuyển nhượng, sau xác định chất việc chấp ảnh hưởng đến tài sản, có điều khoản thể người mua tài sản chấp nhận đồng ý trả nghĩa vụ nợ cho bên chấp điều kiện để xem xét việc chuyển nhượng Điều khoản cần diễn đạt ngôn ngữ mà không gây hiểu lầm ý định Một thỏa thuận giả định có dạng hợp đồng bồi thường Nó thay đổi trách nhiệm toán khoản nợ từ người chuyển nhượng (người bán) cho người mua tài sản Lúc này, người mua tài sản đứng vị trí người bảo lãnh để toán khoản nợ Tuy nhiên, xếp buộc hai bên người chuyển nhượng người mua tài sản Vì người nhận chấp đối tượng thỏa thuận này, họ không bị ràng buộc Vì thế, Bên nhận chấp có quyền đòi chi trả từ phía người chấp ban đầu để chịu trách nhiệm Do đó, tài sản bán với giả định cho vay chủ sở hữu từ chối toán, người cho vay bắt chủ sở hữu trước chịu trách nhiệm trừ người chủ cũ giải phóng khỏi khoản nợ Nhưng người mua nhận thấy thực toán thêm lợi ích gì, nêú họ trở nên khả tài để làm vậy, họ dựa khoản “tùy thuộc vào” toán họ Bằng cách làm vậy, họ có nguy bị vốn họ có tài sản Tuy nhiên, người mua bị truy tố nghĩa vụ chi trả số lượng nợ mà họ đảm nhận Người bán trách nhiệm cá nhân bị truy tố khoản nợ lại sau phán thiếu hụt từ việc bán nhà bị tịch thu Nó rõ ràng rủi ro cho người bán tài sản chấp (người chấp ban đầu) Nếu lựa chọn, họ thường thích người mua có trách nhiệm đảm nhận chấp trừ họ đền bù cho rủi ro bổ sung mà họ thực bảo lãnh (ví dụ, cách nhận mức giá cao tài sản) Tài sản đảm bảo cho chấp Các tài sản bảo đảm chấp để bảo đảm cho khoản vay không bao gồm diện tích đất công trình xây dựng đất mà có tiện ích đồ đạc cố định Ngoài ra, hợp đồng chấp quy định tài sản bảo đảm chấp bao gồm quyền sử dụng tài nguyên thiên nhiên (ví dụ, khoáng sản, gỗ, dầu khí đốt, nước, ven sông) chí quyền cho thuê kiếm lợi nhuận từ cho bất động sản Những tiện ích gắn liền với tài sản thường luật coi tài sản chấp, tiện ích tạo trước sau chấp thực thi Một ví dụ tiện ích, tồn vào thời điểm tài sản chấp, đảm bảo cho chấp chí không đề cập Hợp đồng chấp Việc kê biên tài sản chấp không làm tiện ích Tuy nhiên, tiện ích tạo sau thực đăng ký chấp, nhiên, bị việc kê biên tài sản Một chấp thường chứa gọi Điều khoản danh mục tài sản sau chấp phần mô tả loại tài sản bảo đảm cho việc chấp Điều khoản quy định tài sản có thực chấp trở thành phần bất động sản bao gồm bảo đảm chấp Danh mục tài sản sau chấp bao gồm cải tiến thêm dựng lên tài sản đồ đạc trở thành phần tài sản lúc tương lai khoản nợ Tòa án nói chung khẳng định tính hợp lệ Điều khoản danh mục tài sản sau chấp, Đạo luật Giao dịch Đất đai thống (Ulta) công khai chấp nhận điều Các chấp phát sinh thêm Trong giao dịch tài bất động sản đơn giản, chẳng hạn hợp đồng dính tới nhà tư nhân, đặc tính cấu trúc chấp dễ dàng xác định Việc chấp cao cấp chấp trước thường gọi chấp lần đầu Tất trường hợp khác phân chấp phát sinh thêm Trong trường hợp cụ thể, có nhiều chấp phát sinh thêm Một khoản chấp phát sinh thêm, thường gọi chấp thứ hai, sử dụng để thu hẹp khoảng cách giá tài sản khoản chấp số tiền có sẵn cho người chấp để sử dụng khoản toán giảm sút Theo truyền thống chấp thứ hai thường vay ngắn hạn quy định lãi suất cao so với khoản chấp nguy có liên quan với tình trạng họ Đăng ký chấp 10 toán thay đổi, chủ nợ phải thận trọng để tránh bị ưu tiên họ chủ nợ khác Gia hạn thời gian toán thường không làm giảm ưu tiên chấp mở rộng Toà án, nhiên, thận trọng để bảo vệ người cho vay chống lại mối tổn hại, khoản chấp bị ưu tiên cách mà mức thay đổi lãi suất, số tiền toán, số tiền nợ thêm gánh nặng cho người vay Hợp đồng mở rộng Thỉnh thoảng, người chấp gặp khó khăn tài chính, họ tìm kiếm cho phép người nhận chấp để gia hạn thời hạn chấp khoảng thời gian Điều biết đến hợp đồng chấp mở rộng Người chấp yêu cầu thời gian trả góp dài số dư vốn gốc lại thời gian ân hạn tạm thời để toán tiền gốc trả lãi hai Trong việc đáp ứng yêu cầu, bên nhận chấp cần phải xem xét vấn đề sau: Tình trạng tài sản chấp nào? Nó có trì tốt có hiển thị ảnh hưởng việc bị hư hao bỏ bê? Có quyền nắm giữ (can thiêp) với tài sản chấp không? Những quyền giữ chấp ghi nhận đính kèm sau đăng kí chấp trước sửa đổi Nếu có, ảnh hưởng lên hợp đồng mở rộng gì? Nếu chấp tồn tại, phần mở rộng chấp dẫn tới huỷ bỏ chấp tạo Nếu vậy, điều thúc đẩy thứ tự ưu tiên quyền nắm giữ tài sản chấp Tình trạng bảo lãnh người đảm bảo chấp gì? Gia hạn thời gian cho việc toán khoản nợ bảo đảm chấp có chấm dứt trách nhiệm người bảo lãnh không? Cách tốt để người nhận chấp bảo vệ chống lại rủi ro nói đến để đảm bảo họ có đồng ý mở rộng hợp đồng từ tất người bảo lãnh Khi bên đồng ý, họ để chống lại Nhưng họ không làm cho bên đồng ý để gia hạn –đặc biệt thay đổi điều khoản chấp thông qua hợp đồng mở rộng có xu hướng tăng nghĩa vụ mà người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm– phải đảm bảo người bảo lãnh, người từ chối ký thỏa thuận không thoát khỏi nghĩa vụ thông qua hợp đồng mở rộng Khả bị tịch thu tài sản thâm hụt chúng nguyên nhân đủ để đạt đồng ý họ cho việc mở rộng hợp đồng 15 Bản chất xác thỏa thuận gia hạn phụ thuộc vào vị thương lượng người chấp người nhận chấp Nếu bên chấp tái huy động vốn cho khoản vay với điều khoản thuận lợi hơn, họ không áp dụng thỏa thuận mở rộng Đổi lại, họ phải thực thay đổi có lợi cho bên nhận chấp, chẳng hạn tăng lãi suất Thay cho hợp đồng mở rộng Một thay cho thỏa thuận mở rộng người nhận chấp đồng ý không thức để gia hạn tạm thời mà không thực thay đổi hợp đồng thức bên Nếu bên chấp đáp ứng tất khoản toán chấp hàng tháng, khoản miễn tạm thời bỏ qua toàn phần Ví dụ, bạn cần đưa câu hỏi thỏa thuận cho thấy bên chấp không trả nợ gốc đến hạn khoản vay Do đó, số xếp không thức thực phép bên chấp giữ lại sở hữu tài sản để đổi lấy khoản toán hàng tháng, mà có không bao gồm phần nợ gốc Việc sử dụng loại thỏa thuận không thức phiền hà, nhưng, nói chung, thực hiện, số tiền yêu cầu điều chỉnh với khả toán khách hàng vay Khi điều kiện tài người vay cải thiện, người cho vay lần đòi trở lại khoản toán ban đầu Từ việc sử dụng cách thay tới thỏa thuận mở rộng định phục vụ nhu cầu tạm thời hai bên chấp nhận chấp Nếu sau cảm thấy tài sản đảm bảo quyền nắm giữ vật chấp, bên nhận chấp khoan dung việc giúp bên chấp điều chỉnh xếp tài khoảng thời gian khó khăn Nếu bên chấp cảm thấy giá trị tài sản thực tồn nhà, họ muốn bảo vệ Chuyển nhượng chấp cho chủ sở hữu Người chấp, người không sẵn sàng để đáp ứng nghĩa vụ chấp họ tìm thấy người khác sẵn sàng để mua tài sản chịu trách nhiệm chấp nhận tài sản "chịu" chấp Người mua sẵn sàng chấp nhận việc chuyển giao chấp họ nghĩ giá trị tài sản vượt số dư chấp Trong hai trường hợp, người bán giữ trách nhiệm cá nhân khoản nợ Tuy nhiên, người bán không thực toán dự kiến tài sản, họ sẵn sàng để thử hội cho người mua hoàn thành nghĩa vụ chấp Rủi ro người mua không thực toán, người bán phải tự chịu trách nhiệm khoản nợ lấy lại tài sản Nhớ lại người mua có tài sản "chịu" khoản nợ tại, họ trách nhiệm cá nhân khoản nợ Như vậy, họ phần vốn đầu tư ban đầu bỏ để mua tài sản Kiểu đầu tư cổ phần nhỏ, mà người bán khó khăn tài phải đối mặt với việc nhà bị tịch thu Như vậy, người mua theo cách đầu tư mua tài sản thuộc chấp Nó hóa đầu tư tốt, họ tiếp tục thực toán khoản nợ, họ thấy giá trị tài sản vượt khoản nợ chấp khoảng thời gian hợp lý, đơn giản họ ngừng thực toán 16 người bán mua lại tài sản Do đó, thấy tình người mua tài sản "chịu" chấp mua quyền chọn Vốn đầu tư mà người mua đầu tư việc toán cho quyền chọn này, cho phép họ có hội lời giá trị tài sản tăng lên sau mua lại Do thấy người mua chí cung cấp cho người bán hàng tiền để mua tài sản thuộc chấp giá trị tài sản số dư nợ Ví dụ, giả sử tài sản có số dư nợ $100,000 Giá trị tài sản khu vực thấp, chủ sở hữu tin có $99,000 thu bán Tuy nhiên, người mua sẵn sàng mua tài sản với giá $101,000 "chịu" chấp Vì vậy, $2000 chi trả cho quyền chọn tài sản với hy vọng giá trị tài sản tăng lên mức Nếu tài sản không tăng giá đến $100.000 (trừ toán vốn gốc thực hiện), người mua bỏ đi, chủ sở hữu ban đầu lần chịu trách nhiệm việc chấp Nếu bất động sản tăng giá $ 101.000, người mua đứng để tạo lợi nhuận tiếp tục thực toán chấp Rõ ràng kiến thức lựa chọn thay pháp lý khác (ví dụ, mua tài sản "chịu" chấp so với mua chịu trách nhiệm chấp) cho phép người mua người bán để đến thỏa thuận đáp ứng tốt mục tiêu tài họ Vì vậy, lựa chọn thay hợp pháp thường đánh giá bối cảnh tài Sự chuyển nhượng tự nguyện Khách hàng vay (người chấp), người không đáp ứng nghĩa vụ chấp cố gắng để "bán" vốn có cho người nhận chấp Ví dụ, giả sử bên chấp đáp ứng nghĩa vụ phải đối mặt với tịch thu nhà có vốn sở hữu họ Để tiết kiệm thời gian, rắc rối, chi phí liên quan đến tịch thu nhà, bên nhận chấp thực chấp nhận đề nghị lấy quyền sở hữu từ bên chấp Nếu hai đồng ý giá trị tài sản vượt số dư nợ chấp, khoản tiền trả cho bên chấp cho vốn sở hữu họ Nếu giá trị số dư nợ, người cho vay sẵn sàng để chấp nhận quyền sở hữu giải phóng người chấp từ khoản nợ chấp Chuyển nhượng tự nguyện thực chi phí tịch thu nhà vượt lợi ích dự kiến việc tịch thu Khi chuyển nhượng tự nguyện sử dụng, quyền sở hữu thường chuyển giao với bảo hành văn từ bỏ quyền sở hữu từ người chấp cho người nhận chấp Bên chấp, nên đòi hỏi phát hành để đảm bảo họ không bị ràng buộc khoản nợ chấp họ, đặc biệt tình mà số dư nợ gần vượt giá trị tài sản Nếu không, bên chấp, thấy họ có nghĩa vụ trả khoản nợ chấp Sự chuyển nhượng để bên nhận chấp để đổi lấy giải thoát nợ chấp thường gọi “deed in lieu of foreclosure” “Chuyển giao nhà không qua siết nợ” Thủ tục chuyển giao nhà không qua siết nợ có lợi tốc độ giảm thiểu chi phí chuyển giao tài sản vụ kiện tụng Nó tránh việc công khai tiêu cực nhà bị tịch thu hay phá sản Sự chuyển giao nhà không qua siết nợ không cắt đứt quyền lợi thứ yếu tài sản Người cho vay phải thực thỏa thuận với chủ nợ khác Ngoài có vấn đề phá sản tiềm 17 Việc chuyển nhượng bị huỷ bỏ chuyển nhượng ưu đãi Ngoài vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng tự nguyện, bên nhận chấp thường xuyên phải đối mặt với vấn đề tài thực tế Nếu có quyền nắm giữ chấp thứ yếu, họ không bị loại bỏ chuyển nhượng tự nguyện Thật vậy, chủ sở hữu vị trí tốt so với trước quyền sở hữu tài sản chuyển sang chủ vững tài Trừ số cách thức khoản chấp thứ yếu dựa tài sản nói đếncó thể cách thỏa thuận với chủ nợ để chuyển quyền nắm giữ chấp qua tài sản khác thuộc sở hữu bên chấp chí huỷ quyền nắm giữ chấp-bên nhận chấp thấy cần thiết để tịch thu thay tài sản tham gia chuyển nhượng tự nguyện quyền sở hữu phải phụ thuộc vào đối tượng nắm giữ quyền chấp thứ yếu Tịch thu tài sản cho bên nhận chấp với phương pháp hợp pháp để không bị rang buộc quyền nắm giử chấp bên tranh chấp thứ yếu Friendly Foreclosure Việc tịch biên tài sản tốn nhiều thời gian tiền bạc, gây thiệt hại cho tài sản thời gian Việc "tịch biên tài sản cách thân thiện" hành động tịch biên người vay chịu phán tòa án, từ bỏ quyền để khẳng định phòng vệ khiếu nại để kháng cáo để thỏa thuận phán nào, không đồng ý hợp tác với người cho vay vụ kiện tụng Điều rút ngắn thời gian cần thiết để thực việc tịch biên tài sản Điều khiến việc nắm giữ sản bị loại bỏ mang đến bảo vệ tốt trường hợp người vay bị phá sản sau Việc tịch biên tài sản cách thân thiện thường nhiều thời gian so với việc chuyển nhượng tự nguyện tốn thời gian so với việc tịch biên theo cách không thân thiện (cưỡng chế) Điều thảo luận chi tiết phần Prepackaged Bankruptcy (Phá sản có tính toán trước) Bên cho vay chấp phải xem xét rủi ro mà bên vay chấp sử dụng việc nộp đơn xin phá sản cách để giảm nghĩa vụ theo hợp đồng chấp ban đầu Phá sản có hậu đáng kể cho chủ nợ có tài sản bảo đảm Đến mức mà tài sản chấp đảm bảo nợ có giá trị số tiền gốc khoản nợ, phần sụt giảm coi khoản nợ tài sản bảo đảm Trong vụ phá sản có tính toán trước, trước nộp đơn xin phá sản, người vay đồng ý với tất chủ nợ điều khoản mà họ chuyển tài sản họ cho chủ nợ để giảm bớt nghĩa vụ nợ Điều tiết kiệm lượng đáng kể thời gian chi phí so với trường hợp điều khoản không thoả thuận trước Hậu việc phá sản thảo luận thêm phần cuối chương Bán khống việc bán bất động sản, số tiền thu từ việc bán thấp giá trị chấp tài sản Khi bán khống, người cho vay chấp đồng ý giảm giá trị khoản cho vay chấp khó khăn kinh tế, tài bên chấp Điều thường thực thời kỳ giá nhà giảm đáng kể khó khăn tài đến từ nguyên nhân thị trường không hành động 18 bên vay Khi bán khống, chủ sở hữu nhà người vay bán tài sản chấp với giá thấp khoản vay sau trả số tiền bán cho chủ nợ, thường hài lòng khoản vay Trong số trường hợp, người cho vay theo đuổi phán không kỳ vọng Người cho vay có quyền chấp thuận không chấp thuận lời đề nghị bán Thông thường việc bán khống thực để ngăn chặn việc tịch biên nhà, người cho vay tin dẫn đến mát tài nhỏ so với tịch biên Quyết định tiến hành bán khống tiết kiệm người cho vay việc thu hồi số tiền nợ tài sản Trái với việc tịch biên tài sản, bên vay thực toán trước thời điểm bán khống chấp thuận, việc bán khống không ảnh hưởng đến báo cáo tín dụng người vay, người cho vay đồng ý giảm giá trị khoản vay (số nợ vay) Foreclosure (Tịch biên tài sản) Trong thực tế, hầu hết bên cho vay chấp lo lắng đến việc tài sản chấp từ bên vay, đặc biệt bên vay thẳng thắn trao đổi với bên cho vay việc trả nợ trễ hạn (chậm trả) thực đề xuất thực tiễn để giải việc chậm trả khoảng thời gian hợp lý Bởi việc quản lý xử lý tài sản đòi hỏi kỹ phạm vi chuyên môn hầu hết người cho vay tốn để đạt được, bên cho vay muốn thu khoản nợ cách ôn hòa kiên nhẫn xảy trường hợp đảm bảo cho Hiếm bên cho vay yêu cầu thư bảo đảm hợp đồng họ Họ không vội vàng đến tòa án để đòi tịch biên tài sản nhận thấy chứng việc trả nợ trễ hạn, sau kiên nhẫn ôn hòa kéo dài đến bên vay trễ hạn, cuối việc giải trở nên cần thiết thủ tục tịch biên bắt đầu Judicial Foreclosure Nhìn chung, bên cho vay chấp sở hữu hai loại biện pháp để bảo vệ lợi ích trường hợp bên vay chậm trả nợ Đầu tiên, người cho vay có quyền tịch biên cách hợp pháp: là, khởi kiện khoản nợ, có phán xét tòa án, thi hành án tài sản bên vay Khi thực việc tịch biên cách hợp pháp, tài sản thuộc đơn đính kèm việc thực không bị giới hạn tài sản chấp Phán áp dụng tài sản không miễn trừ cách hợp pháp việc thực bên chấp Thứ hai, người cho vay sử dụng công cụ khiếu nại tịch biên tài sản để có định tịch biên bán tài sản Nếu việc bán tài sản chấp nhận mức giá đủ cao để đáp ứng chi phí việc bán yêu cầu bên cho vay chấp khoản dư, khoản tiền thuộc bên vay Tuy việc tịch biên bán tài sản thực cách riêng lẻ thực tế, chúng thường thực cách đồng thời Hầu hết quốc gia có đạo luật quy định số tiền định từ tài sản người vay chịu tất trách nhiệm pháp lý từ khoản thuế từ việc bán tài sản kết việc thực thi (thực hiện) phán liên quan đến tiền Những đạo luật thường cung cấp số lượng tài sản thuộc cá nhân tài sản vốn nhà người vay không bảo đảm cho khoảng tiền có từ việc vay chấp phải liệt kê không bị tịch thu bán để cung cấp cho họ số tiền tối 19 thiểu để trì sống gia đình đường khắc phục tình hình tài Redemption (the act of paying back a loan) Việc chuộc lại tài sản trình hủy bỏ bãi bỏ quyền sở hữu tài sản chuyển nhượng hành động tịch biên tài sản cách trả nợ hoàn thành điều khoản có hợp đồng chấp Nó thực cách trả toàn số tiền nợ, lãi suất chi phí Phần tiền chuộc tài sản phải xác định trước tài sản bị tịch biên Khi việc bán tài sản bị tịch biên xác nhận, bên vay không mua lại tài sản này, ngoại trừ số bang cho phép mua lại tài sản sau thời gian tịch biên Quyền chuộc lại tài sản sau bị tịch biên gọi quyền mua lại theo luật định, mà tồn khoảng nửa số bang Nói chung, thời gian để mua lại tài sản theo luật định khoảng sáu tháng đến năm sau tài sản bị tịch biên bán Trong số tiểu bang, thay đảm bảo cho bên vay quyền mua lại tài sản sau tài sản tịch biên bán, pháp luật nhà nước hoãn bán để kéo dài thêm khoảng thời gian dài để bên vay trả nợ bị trễ hạn Sales of Property (Bán tài sản chấp) Mỗi nơi có cách quảng cáo phương pháp bán tài sản khác nhìn chung điều chỉnh pháp luật nhà nước Mặc dù chi tiết cụ thể khác kết xấp xỉ tất tiểu bang Fixing a Price (bán giá) Việc bán tài sản bị tịch biên từ chấp cho thấy giả định đấu giá công khai cách thỏa đáng để nhận giá tốt việc bán tài sản Do đó, số khu vực pháp lý, người trả giá cao có tài sản mà không phân biệt chi phí nó, khoảng tiền chấp chống lại nó, xem xét Mặc dù yêu cầu việc bán công khai nhiều trường hợp có bên cho vay bên vay số người mua xuất buổi bán tài sản bị tịch biên, kết là, bên cho vay thường người trúng đấu giá Bên cho vay sử dụng quyền khiếu kiện phương tiện trao đổi việc mua, trừ loại chi phí phải trả tiền mặt Những người mua khác phải trả tiền cho việc mua bán họ (có thể hình thức cho vay thu từ người cho vay với thỏa thuận cấp cho chấp mới), trừ nhà thầu thành công xếp với bên cho vay giữ tài sản chấp trì cách thương lượng giả định khoản nợ có Như hệ quả, có bên cho vay thường xuyên tạo trả giá quan trọng cho tài sản Bởi người cho vay cố gắng tránh việc sở hữu lý tài sản bị tịch thu, họ thường đấu giá toàn số tiền yêu cầu bồi thường họ nhỏ giá trị thị trường chứng khoán bị tịch thu, bán lại, chi phí nắm giữ Hiếm người cho vay trả giá vượt yêu cầu nhằm mục đích để người mua khác trả giá cao buổi bán Trong vài tiểu bang giá “khác thường” ấn định trước bán Điều có nghĩa thẩm định quan tòa án chốt giá trị tối thiểu cho tài sản cần phải đạt buổi đấu thầu tòa án từ chối xác nhận việc bán hàng Đây thực tế phổ biến khó khăn cho tòa án để ấn định giá tài sản hình thức tài sản bị tịch biên Mặc khác, tòa án lại quan tâm đến việc thực công lý cho bên vay Do đó, phán tòa việc yêu cầu 20 bên vay trả phần tiền thiếu cho bên cho vay sau bán tài sản (tài sản bảo đảm cho khoản vay bán giá trị số tiền mượn) thể định Tòa án trường hợp bên cho vay không hoàn toàn hài lòng với số tiền thu từ việc bán tài sản, giá thấp phán tòa thể lớn Mặt khác, quyền bên cho vay phải bảo vệ Nếu tòa án yêu cầu với mức giá cao, việc bán tài sản không thực được, bên cho vay không nhận thỏa mãn khiếu kiện Quyền hợp pháp để sở hữu tài sản sau bên vay toán số tiền vay tài sản kể từ ngày toán trễ hạn, giai đoạn từ thời điểm trễ hạn thủ tục tịch biên bắt đầu Deed of Trust (Chứng thư tín thác) Lịch sử phát triển pháp luật thường trích dẫn sau, số khu vực pháp lý, tài bất động sản thiết lập chứng thư ủy thác thay văn chấp thông thường Có ba bên tham gia vào khoản vay bảo đảm chứng thư tín thác Bên vay (người tạo tin tưởng) chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người ủy thác, người nắm giữ để bảo đảm cho lợi ích chủ sở hữu giấy tờ thực người vay vay thực Các hình thức chuyển nhượng đến người ủy thác thực chứng thư, việc chuyển nhượng chứng thư uy tín, phần hành động bổ sung cho nó, đưa điều khoản thỏa thuận bảo đảm đem lại cho người ủy thác khả bán tài sản việc trả trễ hạn xảy Các chứng thư ủy thác thường sử dụng Alabama, Arkansas, California, Colorado, District of Columbia, Delaware, Illinois, Mississippi, Missouri, Nevada, New Mexico, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, West Virginia Chứng thư ủy thác không sử dụng rộng rãi bang khác tòa án có chủ trương việc chuyển nhượng bất động sản đưa để đảm bảo khoản nợ chấp, không phân biệt hình thức công cụ sử dụng Điều giải thích nhiều hạn chế quyền lực người ủy thác bán hàng, thường đòi hỏi chi phí trì hoãn trình xử lý tòa án bao gồm việc tịch biên tài sản Các bang áp đặt hạn chế tìm cách để đảm bảo giá bán hợp lý tất lợi ích thu phù hợp khác cho người vay người cho vay (có tài sản đảm bảo) trước tài sản bán Trường hợp chứng thư ủy thác sử dụng theo điều khoản nó, người ủy thác ủy quyền trường hợp nợ trễ hạn để xiết nợ vốn người vay bán tài sản đấu giá công khai Sau khoảng thời gian thích hợp để quảng cáo, người ủy thác phải tính toán cho hai bên số tiền thu từ việc bán tài sản Các bên có quyền sở hữu cổ phiếu khoản lợi ích hình, sau trừ khoản chi phí bán tài sản, bao gồm phí hoa hồng cho người ủy thác, đáp ứng Các chứng thư ủy thác có lợi thường nhiều nhanh chóng so với việc tịch biên tài sản khoản vay chấp: So sánh Chứng thư tín thác Hợp đồng vay chấp Các chứng thư tín thác kết hợp tin tưởng hợp đồng vay chấp mà sử dụng phải hoạt động cố vấn luật sư bất động sản địa phương Nhìn chung, nhiên, quy định pháp lý xung quanh việc tạo 21 chứng khoản nợ hình thức lưu ý, quyền người vay lại sở hữu, mô tả pháp lý tài sản, tạo liên hợp lệ sau mua tài sản, ghi âm cho vay chấp chứng thư ủy thác Tương tự vậy, tài sản thuộc chứng thư ủy thác bán theo chứng thư ủy thác có hay giả định khoản nợ người mua Bên vay bán quan tâm họ vay tiền cách sử dụng quan tâm an ninh Về mặt kỹ thuật, người vay có lợi ích thu hồi tài sản quyền sở hữu khôi phục chúng toán khoản nợ Trong trường hợp thất bại từ chối người ủy thác để thực chuyển nhượng lại khách hàng vay trả nợ họ, người ủy thác bị buộc phải hành động theo quy trình quy phạm pháp luật, theo người vay có lệnh tòa án buộc người ủy thác để hành động Tại California, nơi chứng thư ủy thác khoản chấp sử dụng bên cạnh, số phân biệt thực hai cụ Trong đó, chấp thải thừa nhận đơn giản hài lòng hồ sơ, chuyển nh ượng lại quyền sở hữu coi cần thiết để dập tắt chứng thư yêu cầu ghi trust cho vay chấp chứng thư ủy thác khác Theo luật ghi âm hầu hết quốc gia, tập chấp chứng thư ủy thác, nhiên, không cần phải ghi lại số bang không đủ điều kiện cho Ghi nhận Buổi ghi hình chứng thư gốc tin tưởng thông báo quyền nắm giữ tài sản, ủy thác có quyền xóa ghi thông qua chuyển nhượng lại tài sản.và số tiểu bang phải, ghi lại.(Một số tiểu bang không yêu cầu chuyển nhượng lại để dập tắt chứng thư ủy thác Thay vào đó, người thụ hưởng bảo đảm niềm tin (noteholder) ký yêu cầu cho phát hành chứng thư ủy thác, trình bày khách hàng vay để ủy thác với lưu ý huỷ bỏ chứng thư ủy thác Người ủy thác phát hành phiên niềm tin, mà sau ghi nhận văn phòng thích hợp hồ sơ công cộng quận.) Bản chất giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đấu giá tài sản tịch thu Người mua tài sản buổi đấu giá tài sản tịch thu, thực tế người mua lại quyền người chấp, quyền bị cắt bỏ việc bán tài sản Mặc dù việc bán tài sản tiến hành giám sát tòa án, tòa án không đảm bảo quyền sở hữu thực mà người mua nhận Bất kỳ sai sót giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản tồn trước bán tài sản tịch thu giữ nguyên chuyển cho bên mua Nếu người sở hữu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên bị bỏ qua vụ kiện tịch thu tài sản, họ không bị bác bỏ Miễn quyền không bị bác bỏ người mua chưa hoàn toàn sở hữu toàn tài sản Các bên tham gia tranh tụng tịch thu tài sản Khi người nắm giữ quyền chấp ưu tiên, họ phải tham gia với tất liên quan đến lợi ích tài sản chấp Chúng bao gồm người nhận chấp không ưu tiên mà người cho vay khác, người mua lại buổi bán đấu giá, người ủy thác phá sản hay khác Không bao gồm tất cải thiện vị trí họ với tài sản tịch thu người nắm giữ tài sản ưu tiên Ví dụ, bên cho vay ưu tiên trở thành người mua thành công buổi đấu giá tài sản tịch thu người nắm giữ tài sản không ưu tiên không tham gia vào 22 vụ tranh tụng, bên cho vay ưu tiên lấy quyền sở hữu tài sản đất, người nhận chấp không ưu tiên đòi hỏi vị trí người nắm giữ tài sản chấp ưu tiên Để tránh khả này, hành động tịch thu tài sản phải thực ghi lại cách cẩn thận để tìm tất yêu cầu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên tham gia vào tố tụng tịch thu tài sản Bất kỳ người nắm giữ tài sản không ưu tiên nghĩ họ có vốn để bảo vệ, họ có quyền mua tài sản buổi đấu giá tài sản tịch thu, chi trả cung cấp lợi ích cho bên tranh chấp có quyền nắm giữ tài sản cao họ Ví dụ người cho vay ưu tiên có quyền nắm giữ tài sản $50.000 quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên nắm giữ $10.000 Nếu người có quyền nắm giữ tài sản thấp không mua tài sản, người nhận chấp ưu tiên mua tài sản với giá $50.000 cắt vốn người nắm giữ quyền tài sản không ưu tiên, gây thiệt hại cho người nắm giữ quyền tài sản không ưu tiên Bằng cách chuyển dần trách nhiệm cho chấp ưu tiên, bên nắm giữ tài sản không ưu tiên trả giá $60.000 cho tài sản mà không cần thêm khoản kinh phí Trường hợp không phổ biến mà người nắm giữ tài sản ưu tiên đồng ý trước phương pháp khiếu nại người nắm giữ tài sản không ưu tiên Điều bao gồm thỏa thuận để đổi lại yêu cầu người nhận chấp ưu tiên, có không việc giảm số tiền Người mua buổi bán đấu giá nhà tịch thu lấy toàn tài sản bị tịch thu, đồng thời nắm giữ toàn tất quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên, người tham gia hoạt động tịch thu tài sản Nếu người sở hữu tài sản chấp ưu tiên bên thứ ba mua tài sản buổi đấu giá, tất quyền nắm giữ không ưu tiên tác dụng hay hiệu lực Nếu người có quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên kiện cho tài sản bị tịch thu, họ kết hợp với người có quyền nắm giữ tài sản ưu tiên Thay vào đó, họ nên kiện để có quyền nắm giữ ưu tiên điều có nghĩa họ không bắt buộc trả hết cho người sở hữu quyền nắm giữ tài sản ưu tiên Người sở hữu quyền nắm giữ không ưu tiên thích giữ cho khoản chấp ưu tiên hiệu lực Người sở hữu quyền nắm giữ tài sản ưu tiên hợp tác tự nguyện làm để đảm bảo quyền lợi họ đảm bảo đầy đủ Họ muốn án xác định số tiền đảm bảo người mua Hoặc thắc mắc thứ tự ưu tiên quyền nắm giữ tài sản này, người sở hữu quyền nắm giữ tài sản ưu tiên tham gia tịch thu tài sản để thắc mắc giải đáp Một lần họ có thỏa thuận hai bên với người sở hữu quyền nắm giữ không ưu tiên để tiếp tục khoản chấp họ không thay đổi số tiền Trong trường hợp người sở hữu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên có kế hoạch mua tài sản buổi đấu giá tài sản tịch thu, họ thích chi trả hết quyền nắm giữ tài sản ưu tiên Điều phải thực với đồng ý người nắm giữ quyền sở hữu tài sản họ bên vụ kiện Điều thực tế đại diện cho mua lại chấp ưu tiên câu châm ngôn “chuộc lại tăng tài sản bị tịch thu giảm” Khái niệm rõ ràng Nó đơn giản nghĩa bên cho vay không ưu tiên phải nhường vị trí trước cho bên cho vay ưu tiên, chấp không ưu tiên trả hết quyền nắm giữ không ưu tiên họ Ví dụ, tài sản $100.000 bị chấp: 23 Thế chấp đầu tiên, A $90.000 Thế chấp thứ hai, B $20,000 Thế chấp thứ 3, C $10,000 Tổng quyền nắm giữ tài sản chấp $120,000 Khi tiến hành tịch thu tài sản, bên B có quyền mua $110,000 mà không cần tăng kinh phí bổ sung giữ cho khoản chấp không thay đổi không tái tài trợ Nếu mua tài sản buổi bán đấu giá không $110,000, quyền nắm giữ tài sản chấp thứ cắt bỏ việc tịch thu nhà Những người sở hữu quyền nắm giữ tài sản không ưu tiên bị hủy bỏ hoạt động tịch thu nhà có quyền có mức thặng dư giá bán qua khiếu nại bên vay ưu tiên thực theo khiếu nại họ Nếu thặng dư, họ hưởng phán xét cho toàn số tiền mà họ yêu cầu Từ thời điểm đó, họ đơn nói chung, chủ nợ đảm bảo bên vay, trừ sau nên sở hữu bất động sản khác mà khiếu nại đính kèm Ảnh hưởng việc tịch thu tài sản Người nắm giữ quyền chấp tài sản không ưu tiên Nếu người nắm giữ quyền chấp ưu tiên với người nắm giữ quyền chấp không ưu tiên bên nguyên đơn tiến hành vụ kiện để tịch thu tài sản chấp, câu hỏi đặt :”điều xảy người nắm giữ quyền chấp không ưu tiên sau bán tài sản chấp?” Bất khoản tiền chênh lệch lại sau trả cho chi phí việc tịch thu tài sản đáp ứng yêu cầu người nắm giữ quyền chấp ưu tiên chia cho người nắm giữ quyền chấp không ưu tiên tùy theo mức độ ưu tiên họ Thường việc phân phối số tiền chênh lệch không đơn giản Những tranh cãi liên quan đến thứ tự ưu tiên thường sau phải có vào tòa án để thiết lập trật tự toán Khi người nắm giữ quyền ưu tiên mua lại tài sản cách hơp lệ, quyền thu giữ tài sản không ưu tiên chấp bị loại bỏ, khoản nợ bảo đảm khoản chấp không bị ảnh hưởng Nếu tiền dư sau bán tài sản bị tịch thu số tiền đáp ứng tất yêu cầu trả nợ, người nắm giữ khoản nợ chưa trả đầy đủ có quyền theo đuổi người vay nghĩa vụ cá nhân mà họ bị ràng buộc tiến hành vay nợ Tuy nhiên, quyền lợi theo pháp lý không chắn thỏa mãn yêu cầu người sở hữu quyền nắm giữ tài sản Những nghĩa vụ không bị sử dụng thời điểm tương lai người vay khôi phục lại tình trạng kinh tế đủ để trả nợ Phán không đầy đủ Trong việc bán tài sản chấp mang đến lượng tiền dư sau trả hết nợ dành cho người vay, có trường hợp ngược lại số tiền thu không đủ để đáp ứng tất yêu cầu chủ nợ Bất thiếu hụt chủ nợ tiếp tục theo đuổi Đối với hợp đồng tín dụng (promissory note), người vay phải chịu trách nhiệm cá nhân cho khoản nợ Bởi khoản chấp bao gồm nhiều tài sản, người cho vay thường coi tài sản 24 đảm bảo cho quyền lợi họ Nếu khoản vay không trả đầy đủ người vay phải có nghĩa vụ khoản nợ Bất thiếu hụt (khoản nợ chưa chi trả đầy đủ) sau tiến hành tịch thu bán tài sản biết đến deficiency judgment Deficiency judgment định tòa án người vay phải chịu trách nhiệm cá nhân cho khoản nợ chưa hoàn trả đầy đủ Những phán không đầy đủ trái quyền (quyền đòi nợ) không đảm bảo, trừ người vay nợ sở hữu bất động sản sử dụng làm tài sản chấp khoản nợ khác Tuy nhiên, chủ nợ chưa chi trả đầy đủ quyền ưu tiên tài sản bất động sản người vay Giá trị án không đầy đủ mở câu hỏi phức tạp khoản nợ thiếu, giá trị bao gồm tiền chủ nợ bỏ để theo đuổi vụ kiện bán tài sản bị tịch thu Ngoài ra, việc thực phán không đầy đủ gặp khó khăn cách mà nợ sử dụng để phòng tránh ngăn chặn điều bất lợi Các nợ tìm cách tránh án không đầy đủ (deficiency jugdment) lên kế hoạch từ trước Bởi phán liên quan tới bất động sản tài sản khác mà nợ nẵm giữ có tương lai, nợ thấy họ không thu lợi ích từ tài sản tương lai, họ đăng kí quyền sở hữu tài sản tên người khác thay họ Ở số bang, pháp luật giới hạn chặt chẽ khả áp dụng điều luật deficiency judgment Điều làm gia tăng khả người vay nợ chấp nhận từ bỏ tài sản giá thị trường chúng nhỏ giá trị khoản nợ Nghĩa vụ thuế phá sản Nộp thuế cho tài sản nghĩa vụ thuộc người vay nghĩa vụ thuế ưu tiên thứ tự toán Việc thay đổi quyền sở hữu luôn sinh khoản thuế tích lũy chưa toán Hợp đồng chấp bao gồm điều khoản thuế định người cho vay có nghĩa vụ nộp thuế thay cho khoản toán đặn nợ Số tiền thuế sau cộng vào yêu cầu trả nợ họ Trong quyền tịch thu tài sản nợ thuế cho phép quan thu thuế có quyền giữ tài sản trường hợp người vay khả toán, quyền thực thực tế Thay vào đó, quan thuế theo đuổi sách khác cách bán giấy tờ chứng nhận quyền lưu giữ tài sản mục đích thuế Tuy nhiên, quyền lưu giữ tài sản cho mục đích thuế xác nhận mức độ ưu tiên cao nhiều so với yêu cầu chủ nợ quan thuế tiến hành quy trình pháp lý nghĩa vụ thường kèm với lãi suất cao, nên chủ nợ thường chọn cách toán khoản thuế nộp chậm cộng thêm số tiền vào yêu cầu họ Nếu việc tịch thu tài sản chấp trở nên cần thiết, chủ nợ tính gộp lại tất khoản thuế mà họ toán Tại thời điểm bán tài sản bị tịch thu, người mua tài sản thường kỳ vọng chi trả tất khoản thuế bị chậm toán Tax sales (quy trình bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu) Nếu chủ nợ không hành động để bảo vệ lợi ích họ chống lại quyền lưu giữ tài sản mục đích thuế, không sớm muộn quan thuế tạo áp lực để thu 25 khoản thuế chưa nộp Trong thực tế, quy trình bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu giống với quy trình tịch thu bán tài sản chấp để trả nợ Tại thời điểm bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu, người mua nhận chứng nhận nộp thuế, giấy chứng nhận sau chuộc lại hầu hết tiểu bang Khoảng thời gian để chuộc lại kéo dài từ đến năm Nếu tài sản không chuộc lại người nộp thuế chậm khoảng thời gian này, người mua tài sản có quyền nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản Chứng nhận sở hữu nợ thuế thường xem chứng không mạnh cho quyền sở hữu Mục tiêu người thu thuế tìm sẵn sàng có khả trả thuế cho người khác để đổi lại quyền đòi bồi thường tài sản người Người thu thuế không quan tâm đến việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản có giá trị pháp lý cao hay không Không có đảm bảo Sự không quan tâm đến giá trị pháp lý quyền sở hữu tài sản tạo thêm rắc rối xoay quanh quyền sở hữu tài sản Một số điều sau diễn ra: • Do thiếu xác việc mô tả tài sản sai sót việc ghi nhận quyền sở hữu, việc thông báo việc bán tài sản không đầy đủ • Người sở hữu tài sản bị từ chối tham gia vào quy trình tố tụng tòa án • Thứ tự ưu tiên toán không rõ ràng • Sự vi phạm nguyên tắc bất cẩn, dù nhỏ quy trình, làm cho tax sale ( quy trình bán đấu giá tài sản để trả nợ thuế) bị hiệu lực Tất điều phụ thuộc vào khả phục hồi người nộp thuế muộn Nếu họ bị quyền lợi tài sản thiếu nguồn lực tài để tự bảo vệ quyền lợi mình, người nộp thuế muộn không can thiệp vào kế hoạch người mua bán đấu giá tài sản để trả nợ thuế Ngoài ra, rủi ro đủ lớn để đặt cảnh báo ý chi tiết nhỏ trước mua quyền giữ tài sản cho nghĩa vụ thuế Trong trường hợp người mua phiên đấu giá tài sản xảy thời kỳ kinh tế khó khăn mảnh đất có giá trị không cao tài sản trả lại cho bang, hạt, số đơn vị hành địa phương khác Chính quyền bang đơn vị địa phương không quan tâm đến việc tìm mức giá hợp lý cho tài sản họ thu Việc mua lại quyền, tuân thủ tuyệt đối theo yêu cầu pháp lý, thường đưa khoảng thời gian chuộc lại ngắn mà sau người vay cho vay tất quyền tài sản cho người mua phiên đấu giá Đo đó, chủ nợ nên chủ động giám sát thông báo việc bán đấu giá tài sản để đảm bảo quyền nắm giữ tài họ không bị ảnh hưởng PHÁ SẢN (BANKRUPTCY) Phá sản định nghĩa quy trình tòa án tiếp quản tài sản nợ để đáp ứng yêu cầu chủ nợ Mục tiêu giải phóng nợ khỏi nghĩa vụ nợ Các khả xảy vỡ nợ trình bày chương 7, 11, 13 ảnh hưởng đến giá trị bất động sản dùng làm tài sản chấp Người cho vay phải biết xác suất nợ nộp đơn phá sản biết việc ảnh hưởng đến vị họ Cả nhà đầu tư bất động sản chủ nợ phải có hiểu biết 26 quyền lợi họ trình tiến hành thủ tục phá sản để đàm phán hiệu với bên liên quan giải khác biệt quy trình Cũng phải nhấn mạnh nhiều bang, homestead law (luật mỹ cho phép bán đất công đất giao khoán cho người định cư) bảo vệ nơi cư trú tài sản khác tách tài sản khỏi cân nhắc quy trình phá sản Mặc dù nghiên cứu kỹ thủ tục phá sản nằm phạm vi chương này, số nội dung luật phá sản có liên quan đến nhà đầu tư người vay bất động sản thảo luận phía sau Chương 7: Thanh lý tài sản “Straight bankruptcy” cho phép nợ khởi đầu cách giải phóng họ khỏi khoản nợ lý tài sản không miễn trừ Việc đệ đơn phá sản chương nợ tự nguyện nộp chủ nợ tiến hành, ngoại trừ người nông dân bị tuyên bố phá sản cách không tự nguyện Sau đơn phá sản nộp, tòa án định người ủy thác tạm thời để đánh giá tình hình tài nợ tòa án định người ủy thác tạm thời để đánh giá tình hình tài nợ báo cáo họp chủ nợ liệu có tài sản lý phân phối cho chủ nợ không đảm bảo hay không Công việc người ủy thác giám sát việc phát mại tài sản không miễn trừ ước lượng yêu cầu đòi nợ chủ nợ Mục tiêu cuối cách thức phá sản đề cập chương trình tự phát tài sản nợ phân phối số tiền thu theo quy định pháp luật trình tự ưu tiên chủ nợ Một chủ nợ có khoản tiền cho vay đảm bảo khoản chấp bất động sản thường trả đầy đủ giá trị tài sản đảm bảo lớn dư nợ đến hạn Để tịch thu tài sản chấp bán tài sản đi, chủ nợ phải nộp đơn phá sản tới tòa án Nếu người vay không toán nợ cách chậm trễ muốn giữ lại tài sản, họ xác nhận lại khoản nợ chấp lần Điều có nghĩa nợ giải phóng khỏi nghĩa vụ trả nợ vụ phá sản, nợ lại thiết lập thỏa thuận để tiếp tục trả khoản nợ Chương 11 Cách thức phá sản chương 11 dành cho chủ sở hữu công ty Trong tiến trình phá sản chương thường dẫn đến việc phát tài sản nợ, cách thức giới thiệu chương 11 hướng đến việc bảo tồn tài sản nợ thành lập kế hoạch phục hồi tình trạng tài chính.trong vòng 120 ngày sau nộp đơn phá sản, kế hoạch tái cấu phải nợ nộp cho tòa án Kế hoạch phải phân loại yêu cầu đòi nợ theo loại tài sản khác nợ rõ cách giải khoản nợ Trong kế hoạch tái cấu thông thường, quyền hạn nghĩa vụ bên phải xác định lại theo hai cách Kế hoạch tái cấu trúc nợ để giảm khoản toán khoảng thời gian kéo dài định, kế hoạch dùng để giảm bớt khoản nợ nợ tới mức nhỏ tổng khoản yêu cầu chủ nợ Một kế hoạch nộp tới tòa án, người đề xuất kế hoạch, thường nợ tìm kiếm đồng ý từ chủ nợ Khi người nắm giữ 2/3 tổng số tiền nợ phần lớn (>50%) chủ nợ đồng ý với kế hoạch, tòa án phân tích kế hoạch định liệu có đạt điều kiện tiên (điều kiện cần) tòa án đưa hay không 27 Thậm chí nhiều chủ nợ không đồng ý, tòa án chấp nhận kế hoạch đạt số điều kiện pháp lý định Khi tòa án định kế hoạch phá sản thỏa đáng có phản đối từ phía chủ nợ, xác nhận kế hoạch gọi cramdown Điều khoản cramdown chương 11 cung cấp cho người vay khả tái cấu trúc khoản nợ có đảm bảo không đảm bảo cách thực kế hoạch tái cấu ghi rõ cách thức để phục hồi tình trạng tài nợ phương thức giải khoản nợ khác Điều khoản quan trọng người vay để thực phương án tái cấu Nếu điều khoản chủ nợ có bảo đảm tiếp tục ngăn cản tái cấu cách từ chối đồng ý kế hoạch tịch thu phần lớn tài sản nợ Kế hoạch cải tổ tác động nghiêm trọng tới chủ nợ có bảo đảm làm suy yếu yêu cầu đòi nợ họ Mặc dù gây suy yếu yêu cầu đòi nợ, kế hoạch xác nhận tòa án kể có phản đối chủ nợ có đảm bảo Tuy nhiên, luật pháp có quy định cho chủ nợ có đảm bảo không chấp nhận kế hoạch Một quy định cho phép nợ giữ tài sản đảm bảo đồng thời phải trả cho người cho vay khoản tiền khoản toán theo định kỳ với điều kiện khoản phải có giá trị với giá trị khoản chấp Quy định thứ hai yêu cầu bán tài sản dùng để chấp dùng để chi trả cho chủ nợ có khoản nợ liên quan đến tài sản chấp Quy định cuối yêu cầu chủ nợ có đảm bảo phải biết giá trị tài sản tương đương với giá trị khoản yêu cầu đòi nợ họ Cách tiến hành phá sản chương 11 không quan tâm nhiều đến chủ nợ, người có tài sản đảm bảo bị ràng buộc nhiều năm suốt trình cải tổ nợ Kể chủ nợ khoản nợ có tài sản chấp nhà nợ tịch thu tài sản đảm bảo việc tịch thu gây trở ngại cho kế hoạch cải tổ nợ Nói chung, mục tiêu phương pháp phá sản chương 11 đưa kế hoạch cải tổ tòa án giám sát, thay lý tài sản công ty lâm vào tình cảnh tài khó khăn Chương 13 Việc đệ đơn phá sản trình bày chương 13 thường biến đến “wage earner proceeding” lựa chọn thay hấp dẫn so với cách thức tiến hành phá sản chương Giống chương 11, quy trình chương 13 hình thành kế hoạch giúp nợ khôi phục lại tình hình Các kế hoạch rõ nguồn tiền kế hoạch đến từ tiền lương thu nhập tương lai người vay Bất người vay với thu nhập đặn có khoản nợ không đảm bảo giá trị 100.000 USD nợ có đảm bảo giá trị 350.000 USD sử dụng cách thức giới thiệu chương 13 Vì cách phá sản sử dụng cá nhân Nội dung chương 13 kế hoạch trả nợ đề xuất nợ, giả sử kế hoạch thỏa mãn số điều kiện tiêu chuẩn định, cần đến xác nhận từ phía tòa án để có hiệu lực kể bị chủ nợ phản đối Trong kế hoạch này, người vay đề xuất phương án trả nợ tái cấu lại công việc kinh doanh họ Kế hoạch trả nợ kéo dài từ đến năm Không giống cách thức phá sản chương 11 mà nợ nộp đơn xin phá sản sau năm, kế hoạch 28 chương 13 nộp lên tòa án sau hoàn thành kế hoạch trả nợ trước đó, miễn việc xin phá sản xuất phát từ thành ý nợ Trong trình hồi phục lại công việc kinh doanh theo kế hoạch, chủ nợ phải chấp nhận khoản chi trả thông báo kế hoạch trước mà không tự ý đòi nợ Trong trường hợp nợ hoàn thành kế hoạch trả nợ, họ miễn trừ trách nhiệm khoản nợ ghi kế hoạch Tuy nhiên, kế hoạch không làm thay đổi quyền chủ nợ nắm giữ tài sản chấp nhà nợ Sự ưu tiên toán chủ nợ cho gây khó khăn cho kế hoạch tái cấu nợ chủ nợ tiến hành tịch thu tài sản buộc nợ phải tìm nơi Mặc dù kế hoạch không làm thay đổi quyền chủ nợ có đảm bảo, chủ nợ muốn đẩy nhanh trình thu hồi nợ cách tăng lãi suất nên biết người vay có quyền hành động để không bị phá sản thông qua việc xử lý khoản nợ bị khả toán ( cách xếp việc chi trả khoản nợ bị khả toán khoảng thời gian kế hoạch) thiết lập lại hợp đồng chấp Vì cách thức đặt chương 13 giúp ngăn chặn việc tịch thu tài sản cách vội vã cho phép khoản nợ bị trả chậm toán khoảng thời gian hợp lý Tòa án thường chấp chận kế hoạch không ảnh hưởng đến quyền tài sản chủ nợ KẾT LUẬN Chương thảo luận công cụ pháp lý kiện liên quan đến việc tài trợ đầu tư bất động sản khả toán (default), tịch thu tài sản thể trả nợ, phá sản Xác suất xảy kiện với quyền bên liên quan ảnh hưởng đến quyền lợi liên quan đến tài sản Quyền người vay cho vay ảnh hưởng đến mức độ rủi ro mà bên phải gánh chịu ảnh hưởng đến giá trị giao dịch Sự tồn công cụ thay xem cách kiểm soát chuyển dịch rủi ro bên giao dịch Xác suất khả toán phá sản người vay phương pháp xử lý khác ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi kỳ vọng người cho vay 29 ... hợp lệ Thực tế, hợp đồng chấp ghi nhận hợp đồng, bất động sản hợp lệ viết tay Yêu cầu hợp đồng bất động sản hợp lệ gồm (1) ghi nhận mục đích bên tạo tài sản đảm bảo bất động sản lợi ích cho hợp. .. tái tài trợ cho khoản nợ hữu, … Mối quan hệ hợp đồng chấp hợp đồng tín dụng Thông thường, nghĩa vụ nợ đảm bảo bất động sản ghi nhận hợp đồng tín dụng riêng lẻ Như phần thảo luận hợp đồng tín dụng, ... toán điều khoản hợp đồng tín dụng Các điều khoản thường ghi nhận lại hợp đồng tín dụng, hợp đồng tín dụng bao gồm điều khoản cách tham chiếu hợp đồng bất động sản Quyền lợicó thể chấp Hầu hết người