Đầu tư khu chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ văn phòng

Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức ĐỊA ĐIỂM: Phường Trường Thọ, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí MinhCỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 11 năm 2016  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 11 năm 2016 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ dự án  Tên dự án   : Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hô chung cư Thủ Đức Địa điểm xây dựng : Phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức I.3 Căn pháp lý  Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất đông sản 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Nhà 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hôi nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng;  Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;  Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng;  Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bô Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;  Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành môt số điều Luật Bảo vệ môi trường; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH II.1 Tình hình kinh tế Công nghiệp Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) ước tháng tăng 0,81% so tháng trước Kết sản xuất ngành công nghiệp trọng điểm: ước tháng tăng 0,1% so với tháng trước; tăng 2,8% so với tháng 8/2015 Tính chung tháng tăng 7,1%, đó: ngành chế biến lương thực, thực phẩm tăng 12,1%; sản xuất hàng điện tử tăng 8,7%; hóa dược cao su tăng 0,9% và khí chế tạo tăng 4,4% Chỉ số tiêu thụ toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tháng tăng 3,1% so với tháng trước, tính chung tháng đầu năm tăng 4,9% Môt số ngành có số tiêu thụ tăng cao so kỳ: sản xuất sản phẩm điện tử; sản xuất máy móc, thiết bị khác; sản xuất đồ uống; sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại…Môt số ngành có số tiêu thụ tăng thấp: sản xuất thuốc lá; dệt; da; xe có đông cơ… Chỉ số tồn kho toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thời điểm 01/8 tăng 29,2% so với thời điểm năm trước Môt số ngành có số tồn kho tăng: sản xuất giấy; in ấn; sản xuất hóa chất; sản xuất thiết bị điện… Môt số ngành có số tồn kho giảm: sản xuất da; sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại; sản xuất sản phẩm từ kim loại đúc sẵn… Vốn Đầu Tư Tổng vốn đầu tư xây dựng địa bàn thành phố tháng ước thực 151.317 tỷ đồng, tăng (9,6%) so với kỳ năm trước (8 tháng năm 2015 tăng 7,5%) Trong đó: Vốn đầu tư xây dựng thuôc ngân sách thành phố ước thực 10.689,8 tỷ đồng, tăng 1,8% so với kỳ năm trước (8 tháng năm 2015 tăng 4,6%) Cấp thành phố ước thực 6.508,2 tỷ đồng, chiếm 60,9%; cấp quận huyện ước thực 4.181,6 tỷ đồng, chiếm 39,1% Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Tình hình cấp phép xây dựng nhà hộ dân cư Tính đến ngày 31/7, toàn thành phố cấp 32.921 giấy phép xây dựng và sửa chữa lớn, với diện tích sàn 7.144 ngàn m2 Trong cấp cho xây dựng 32.538 giấy phép, với diện tích 7.108,3 ngàn m2 và 383 giấy phép sửa chữa lớn, với diện tích 33,7 ngàn m2 So với kỳ tăng 7% giấy phép (+ 2.059 giấy phép) và tăng 16% diện tích (+ 962 ngàn m2) Tình hình cấp phép đầu tư nước Từ đầu năm đến ngày 15/8, 508 dự án có vốn nước ngoài cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký đạt 708,9 triệu USD Trong đó, 100% vốn nước ngoài 403 dự án, vốn đầu tư đạt 346,4 triệu USD; liên doanh 99 dự án, vốn đầu tư đạt 355,8 triệu USD Chia theo lĩnh vực đầu tư: ngành kinh doanh bất đông sản dẫn đầu vốn đăng ký đầu tư với 15 dự án, số vốn đạt 318,9 triệu USD (chiếm 45%); là ngành thương nghiệp với 192 dự án, vốn đầu tư 198,4 triệu USD (chiếm 28%); công nghiệp 27 dự án, vốn đầu tư 71 triệu USD (chiếm 10%); thông tin và truyền thông 70 dự án, vốn đầu tư 38,5 triệu USD; hoạt đông chuyên môn khoa học công nghệ 100 dự án, vốn đầu tư 25,2 triệu USD; xây dựng 21 dự án, vốn đầu tư 16,3 triệu USD… Chỉ số giá Chỉ số giá tiêu dùng bình quân tháng đầu năm 2016 so kỳ năm 2015 tăng 1,22% (năm 2013: 2,98%; năm 2014: 4,93%; năm 2015: 0,66%) Mức biến đông giá cụ thể môt số nhóm hàng có thay đổi so tháng trước: + Nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống giảm -0,19% so tháng trước, đó: nhóm lương thực không biến đông, nhóm thực phẩm giảm -0,37% + Nhóm giao thông giảm 2,40 % so tháng trước, chủ yếu tác đông hai lần giảm giá xăng dầu ngày 20/7 và ngày 04/8, theo qua hai lần giảm giá bình quân giá xăng và dầu diezel giảm 4,07% + Nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt, VLXD tăng 0,18% so tháng trước, là nhóm có số tăng nhẹ tháng, đó: xi măng tăng bình quân khoảng 10%, cát xây dựng, đá xây dựng, sơn… tăng nhẹ; Giá nhà thuê bình quân tăng 0,71% so kỳ trước; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức giá nước sinh hoạt tăng nhẹ 0,14%, lại mặt hàng sắt thép xây dựng, gạch xây giảm nhẹ; Gas giảm bình quân 3,10%; Dầu hỏa giảm 0,64%; Điện sinh hoạt giảm 1,65% + Nhóm giáo dục tăng 0,18% so tháng trước, tháng 8/2016 môt số trường dân lập điều chỉnh khung học phí cho khối phổ thông sở và phổ thông trung học Dự kiến tháng 9, tháng 10 thức bước vào năm học 2016 - 2017, học phí mẫu giáo, học phí học nghề, trung cấp cao đẳng, đại học tiếp tục điều chỉnh Tài Chính - Ngân Hàng Tài chính: Tổng thu cân đối ngân sách Nhà nước tháng ước thực 197.792 tỷ đồng, đạt 66,3% dự toán, tăng 9,9% so kỳ Tổng chi ngân sách địa phương (trừ tạm ứng) tháng ước thực 30.172 tỷ đồng, đạt 47,3% dự toán, tăng 10,7% so kỳ Chi đầu tư xuyên 17.486 tỷ đồng, đạt 50,5% dự toán, tăng 4,9% so kỳ; đó, chi nghiệp kinh tế 2.327 tỷ đồng, đạt 47,5% dự toán, tăng 27,7%; chi nghiệp giáo dục đào tạo 4.951 tỷ đồng, đạt 53,9% dự toán, tăng 0,8%; chi nghiệp y tế 1.572 tỷ đồng, đạt 58,8% dự toán, giảm 10,2%; chi quản lý hành 3.167 tỷ đồng, đạt 61,7% dự toán Tín dụng ngân hàng Tổng vốn huy đông địa bàn thành phố đến đầu tháng đạt 1.678,7 ngàn tỷ đồng, giảm 0,7% so tháng trước (chỉ số này tháng trước: +2,7%) và tăng 18% so với tháng kỳ Vốn huy đông Ngân hàng Thương mại cổ phần chiếm 54,7% tổng vốn huy đông, tăng 16,3% so tháng kỳ Vốn huy đông ngoại tệ chiếm 12,7%, giảm 2% so tháng kỳ Vốn huy đông VNĐ chiếm 87,3% tổng vốn huy đông, tăng 21,6% so tháng kỳ Trong đó, tiền gửi tiết kiệm chiếm 53,7% tổng vốn huy đông, tăng 14,0% so với tháng kỳ II.2.Tình hình xã hội + Tôi phạm kinh tế: Trong tháng phát 99 vụ vi phạm kinh tế bao gồm: buôn bán, vận chuyển hàng ngoại nhập lậu (09 vụ); mua bán hàng cấm Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức (39 vụ); kinh doanh hàng giả, vi phạm sở hữu công nghiệp (10 vụ); kinh doanh hàng hóa hóa đơn chứng từ (22 vụ); kinh doanh trái phép, trốn thuế (19 vụ Thu giữ nhiều loại hàng hóa trị giá khoảng 7,4 tỷ đồng + Trên lĩnh vực phạm môi trường, lập biên xử lý 42 vụ vi phạm gây ô nhiễm môi trường, xử phạt hành 15 vụ thu khoảng 1,2 tỷ đồng + Tôi phạm hình sự: Công tác đấu tranh chống phạm pháp hình có 14/24 quận, huyện kéo giảm, có 07 loại án kéo giảm gồm: giết người 03 vụ, cướp tài sản 08 vụ, giao cấu với trẻ em 03 vụ, cướp giật tài sản 67 vụ, chống người thi hành công vụ 05, cưỡng đoạt tài sản 03 vụ và phạm pháp khác 08 vụ Giải việc làm Trong tháng 8/2016, hệ thống đơn vị dịch vụ việc làm, thành phần kinh tế thu hút 24.792 lao đông giải việc làm, giảm 1,34% so với tháng trước đó, số chỗ việc làm tạo là 10.205 chỗ làm, tăng 3,97% so với tháng trước Trong tháng đầu năm 2016, số lượt lao đông giải việc làm là 220.034 lượt lao đông đạt, 81,49% so với kế hoạch, số chỗ việc làm tạo là 87.681 chỗ làm, đạt 70,14% so với kế hoạch Bảo hiểm thất nghiệp: - Từ ngày 01/7 đến 31/7, địa bàn thành phố có 12.806 lao đông đến Trung tâm dịch vụ việc làm thành phố nôp hồ sơ hưởng trợ cấp thất nghiệp, số người nhận định hưởng trợ cấp thất nghiệp là 11.638 người, số người tư vấn - giới thiệu việc làm là 13.062 người, số người hỗ trợ học nghề là 2.003 người II.3 Thị trường bất động sản Theo Báo cáo Savills, thị trường bất đông sản TP.HCM quý 3/2016 khả quan hầu hết phân khúc Trong đó, bật phân khúc biệt thự và nhà liền kề với lượng giao dịch đạt mức kỷ lục, tăng 193% theo năm Nhu cầu tăng mạnh dự án hạng sang Tổng mặt cho thuê khoảng 1,160,000 m2, tăng 10% theo quý (QoQ) và 22% theo năm (YoY) có thêm 131,500 m2 nguồn cung và khoảng 26,500 m2 giảm từ dự án dừng hoạt đông Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Giá thuê trung bình tăng 4% theo quý, chủ yếu là hoạt đông tốt Saigon Centre vừa mở lại và dự án Aeon Mall Bình Tân Công suất thuê trung bình khoảng 93%, ổn định theo quý và năm trung tâm thương mại công suất tăng điểm phần trăm theo quý, khối đế bán lẻ giảm điểm phần trăm trung tâm bách hóa ổn định Nguồn cung trung tâm hấp thụ tốt giá cao, phản ánh nhu cầu thực thuê dự án hạng sang Việc Union Square – môt dự án cao cấp tạm dừng hoạt đông lại phản ánh tình hình cạnh tranh khốc liệt trung tâm Giao dịch đạt kỷ lục phân khúc biệt thự nhà liền kề Theo đó, nguồn cung sơ cấp phân khúc này đạt khoảng 3,800 căn, tăng 19% theo quý và 128% theo năm Cụ thể, dự án biệt thự/nhà liền kề và giai đoạn năm dự án hữu cung cấp thêm cho thị trường sơ cấp khoảng 1,100 Lượng giao dịch tăng 49% theo quý và 193% theo năm nhờ tình hình hoạt đông tốt dự án Nhà liền kề chiếm 71% tổng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức lượng giao dịch Tỉ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng điểm phần trăm theo quý và điểm phần trăm theo năm Trong đó, quận và tiếp tục đạt tình hình hoạt đông tốt quý này, chiếm 51% tổng lượng giao dịch Hạ tầng phát triển và qui hoạch đô thị tốt hỗ trợ tình hình bán hàng khu Đông Những dự án có chủ đầu tư uy tín, giá bán sản phẩm hợp lí và đa dạng tiện ích là yếu tố thu hút người mua Cùng với đó, lượng giao dịch hô hạng C tăng đáng kể với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 40,300 hô tất phân khúc Mười môt dự án và giai đoạn môt dự án hữu mở bán, cung cấp 4,600 căn, giảm mạnh 47% theo quý Lượng giao dịch đạt 7,500 căn, tăng 7% theo quý và 43% theo năm Tỉ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ vào tình hình hoạt đông tốt phân khúc hạng A và hạng C Hạng A có tỉ lệ hấp thụ cao với 34 phần trăm Lượng giao dịch phân khúc hạng C tăng mạnh khoảng 15% theo quý Trong quý 3/2016, lượng giao dịch hạng B giảm 12% sau tăng quý liên tiếp Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức N G Chỉ tiêu T Chi phí xây dựng Khối nhà iá trị tài sản tính khấu hao (1.000 đồng) Trạm biến áp Sân đường Công viên xanh Cổng và hàng rào bảo vệ Chi phí thiết bị ă m k h ấ u h a o 526.72 4.100 52.67 2.410 52.672 410 524.40 0.000 52.44 0.000 52.440 000 92.800 9.280 9.280 116.00 11.60 11.600 503.30 50.33 50.330 690.40 69.04 69.040 921.60 92.16 92.160 764.00 Nhà bảo vệ Năm hoạt động Trạm Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 53 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức G Chỉ tiêu T biến áp Bàn ghế Ban quản trị chung cư II V Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khảo sát địa hình TL 1/500 Chi phí lập dự án đầu tư Chi phí thiết kế vẽ thi công Chi phí thẩm tra thiết kế BVTC Chi phí thẩm tra dự toán công trình Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng N iá trị tài sản tính 684.00 ă m 80.000 6.677 999 16.743 397 47.946 1.023 327 9.544 241 337.10 310.76 231.75 Năm hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 54 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức G Chỉ tiêu T Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị Chi phí giám sát thi công xây dựng Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị Chi phí khác Thẩm tra phê duyệt, toán Kiểm toán Chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chi phí dự phòng Dự phòng cho yếu tố phát sinh (5%) N iá trị tài sản tính ă m 2.193 5.240 905 5.157 175.43 4.304 1.093 339 1.735 365 172.60 5.600 87.161 256 36.317 190 Năm hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 55 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức G Chỉ tiêu T Dự phòng cho yếu tố trượt giá (TT: 7%) Tổng cộng N iá trị tài sản tính Năm hoạt động ă m 50.844 066 813.50 5.057 52.67 2.410 52.672 410 2 Bảng 2: Doanh thu dự án KHỎAN MỤC T Tổng doanh thu năm N ăm 018 n gàn đồng Thu từ bán hô Số lượng 017 245.16 7.401 306.45 9.251 245.16 7.401 306.45 9.251 10.659 13.324 23.000 23.000 - - m ² n Đơn giá gàn đồng Thu từ cho thuê khu thương mại dịch vụ Số lượng m ² Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 56 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức n Đơn giá gàn đồng 100 100 Thu từ cho thuê hầm xe Số lượng m ² n Đơn giá I Tổng chi phí năm Chi phí quảng bá sản phẩm Chi phí quản lý khu thương mại dịch vụ - hầm xe Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí lãi vay II V gàn đồng n gàn đồng ,5% 59.240 728 47.944 209 1.225 837 1.532.2 96 3 0% ,0% " " Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế 58.014 891 85.926 673 7.185 335 48.741 338 46.411 913 58.515 042 1.703.0 08 06.812 033 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 57 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức KHỎAN MỤC T Tổng doanh thu năm N 022 023 ăm 2.241.7 34 2.241.7 34 - - 23.000 23.000 23 2.089.7 34 2.089.7 34 20.897 20.897 20 100 100 152.00 152.00 3.800 3.800 40 40 n gàn đồng Thu từ bán hô Số lượng m ² n Đơn giá gàn đồng Thu từ cho thuê khu thương mại dịch vụ Số lượng m ² n Đơn giá gàn đồng Thu từ cho thuê hầm xe Số lượng 15 m ² n Đơn giá I Tổng chi phí năm Chi phí quảng bá sản phẩm Chi phí quản lý khu thương mại - gàn đồng n gàn đồng 459.55 459.55 45 11.209 11.209 11 336.26 336.26 33 ,5% 0% Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 58 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức dịch vụ - hầm xe Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí lãi vay II V 0 112.08 112.08 - - 1.782.1 79 1.782.1 79 356.43 356.43 1.425.7 43 1.425.7 43 ,0% 11 " " Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế 35 Bảng 3: Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án T Mức trả nợ hà Khoản mục trả nợ Dư nợ gốc đầu kỳ 527.408 100 421.926 480 31 Trả nợ gốc năm 105.481 620 105.481 620 10 58.014 891 46.411.9 13 34 421.926 480 316.444 860 21 Kế hoạch trả nợ lãi vay (11%/năm) Dư nợ gốc cuối kỳ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 59 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Bảng 4: Mức trả nợ hàng năm theo dự án Mức trả nợ hàng năm theo dự Khoản mục trả nợ T Số tiền dự án dùng trả nợ Lợi nhuận dùng trả nợ Khấu hao dùng trả nợ Dư nợ cuối kỳ 25 8.769.939 31 6.840.635 148 741.338 206 812.033 11 0.028.601 11 0.028.601 42 1.926.480 31 6.444.860 158,27 208,59 327.548 760 17.520 159 110.028 601 210.963 240 Khả trả nợ II (%) 233,48 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 60 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Bảng 5: Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án N ăm T T T T T T T T T T 10 C ộng Vốn đầu tư (1.000 đồng) 813.5 05.057 LN sau thuế Khấu hao 148.74 110.02 1.338 8.601 206.81 110.02 2.033 8.601 217.52 110.02 0.159 8.601 226.80 110.02 2.541 8.601 40.931 110.02 673 8.601 1.425.7 52.672 43 410 1.425.7 52.672 43 410 1.425.7 52.672 43 410 1.425.7 52.672 43 410 1.425.7 52.672 43 410 813.5 847.93 813.50 05.057 6.459 5.057 Khả hoàn vốn = (LN sau thuế + KHCB) / Vốn đầu tư = Thu nhập 258.76 9.939 316.84 0.635 327.54 8.760 336.83 1.143 150.96 0.274 54.098 153 54.098 153 54.098 153 54.098 153 54.098 153 1.661 441.515 2,04 Thời gian hoàn vốn: năm tháng Bảng 6: Phân tích khả hoàn vốn có chiết khấu dự án N V L K T ă ốn đầu N sau hấu hu nhập m tư thuế hao S uất chiế t khấ u Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 61 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức i=9, 94 % T h ứ T h ứ T h ứ T h ứ T h ứ T h ứ T h ứ 813.50 5.057 - - - - - - 48.741 338 06.812 033 217.52 0.159 226.80 2.541 40.931 673 1.425.7 43 1.425.7 43 110.02 8.601 58.769.9 39 0,90 110.02 8.601 16.840.6 35 0,81 110.02 8.601 27.548.7 60 0,73 110.02 8.601 36.831.1 43 0,65 110.02 8.601 50.960.2 74 0,59 52.672 410 4.098.15 0,53 52.672 410 4.098.15 0,48 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 62 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức T h ứ - T h ứ - T h ứ 1.425.7 43 1.425.7 43 1.425.7 43 813.50 847.93 5.057 6.459 Khả hoàn vốn có chiết khấu = Thời gian hoàn vốn: 52.672 410 4.098.15 0,43 52.672 410 4.098.15 0,39 52.672 410 4.098.15 0,35 813.50 5.057 năm 661.441 515 1, 58 t 0, hán g Bảng 7: Tính toán phân tích giá (NPV) dự án N ăm V ốn đầu tư L N sau thuế K hấu hao T hu nhập u ch kh i ,94 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 63 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức T 813.50 5.057 T - 206.812 033 - 217.520 159 - 226.802 541 - 40.931 673 - 1.425.7 43 - 1.425.7 43 - 1.425.7 43 - 1.425.7 43 T T T T T T T T 1.425.7 43 10 C ộng 48.741 338 813.50 5.057 847.936 459 10.028.6 01 10.028.6 01 10.028.6 01 10.028.6 01 10.028.6 01 2.672.41 2.672.41 2.672.41 2.672.41 2.672.41 13.505.0 57 58.769.9 39 16.840.6 35 27.548.7 60 36.831.1 43 50.960.2 74 4.098.15 4.098.15 4.098.15 4.098.15 4.098.15 661.441 515 Ghi chú: Vốn đầu tư bỏ vào đầu năm Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 64 ,9 ,8 ,7 ,6 ,5 ,5 ,4 ,4 ,3 ,3 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Bảng 8: Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án N ă C T T T T m hỉ hứ hứ tiêu L ãi suất , chiết khấu H , 0 0 ệ số ,8551 ,7312 ,6253 ,5347 1 2 Thu 85.926 58.515 71.90 83.503 nhập 673 042 0.198 177 H iện 1 1 giá 58.991 89.037 70.02 51.594 thu 182 732 1.383 445 nhập L ũy kế 58.991 48.028 18.05 69.644 HGT 182 913 0.296 741 N Chi phí 813.50 XDC 5.057 B H iện 695.65 giá 1.293 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 65 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức chi phí L ũy kế HG chi phí 695.65 1.293 I R R = 6,94 695.65 1.293 > 10,1% 695.6 51.29 695.65 1.293 Chứng tỏ dự án có hiệu q VIII.3 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội Dự án Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức có nhiều tác đông tích cực đến phát triển kinh tế xã hôi Đóng góp vào phát triển và tăng trưởng kinh tế quốc dân nói chung và khu vực nói riêng Nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho người lao đông và thu nhập cho chủ đầu tư; Qua phân tích hiệu đầu tư, tính toán NPV = 426.019.507.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 426.019.507.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao Suất sinh lời nôi bô là: IRR = 16,94% Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải môt lượng lớn lực lượng lao đông cho nước CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 66 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức Dự án Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đứclà dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, môi trường và tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hôi lớn, phù hợp với định hướng Ủy ban Nhân dân Tp.HCM và Ủy ban Nhân dân Quận Thủ Đức Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư này làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh và là đáp ứng nhu cầu nhà ở, đem lại môt cuôc sống bình yên và là giữ vững uy tín, lòng tin khách hàng Ngoài ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước và tạo môt tài sản cố định lớn Hiện khủng hoảng kinh tế giới và kinh tế Việt Nam dần hồi phục, nhu cầu nhà người dân ngày càng lớn làm phân khúc hô, chung cư sớm có chuyển biến tích cực và tăng mạnh Để phát huy hiệu dự án, kính trình Cơ quan ban ngành sớm tiến hành việc thẩm định và xét duyệt hồ sơ để dự ánKhu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức nhanh chóng triển khai bước 45 Thủ Đức, ngày… tháng… năm 2016 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 67 ... Tháng 11 năm 2016  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 11 năm 2016... Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 17 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức tầng Định hướng xen cài chung cư trung - cao tầng dọc theo... vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 24 Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VI.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tư