nội dung ôn tập bất động sản căn bản

NỘI DUNG ÔN TẬP BẤT ĐỘNG SẢN CĂN BẢN Câu 1: Khái niệm đất đai Đất đai có các đặc điểm gì? Phân loại đất đai Khái niệm: Theo đại từ điển kinh tế thị trường: Đất đai bề mặt tơi xốp lớp vỏ Trái Đất, chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai loại tài nguyên, loại tư liệu sản xuất, tất lục địa mặt nước bề mặt trái đất Đất đai theo nghĩa hẹp phận lục địa bề mặt trái đất Theo luật đất đai 2003: Đất đai loại tài nguyên, tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng Đặc điểm: Đất đai vật địa - kinh tế xã hội nên tồn thuộc tính: tự nhiên xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người - Thuộc tính tự nhiên diện tích cụ thể bề mặt trái đất đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo, sinh thái khu vực độ phì đất - Thuộc tính xã hội “ vị thế” đất đai thước đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu nội dung bổ sung cần thiết làm rõ ẩn chứa đằng sau khái niệm “ vị trí” đất đai mà làm cho vị trí có vai trò định đến việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú hình thành giá đất đai Vị đất đai khác với vị trí đất đai Vị thuộc tính xã hội đất đai, vị trí thuộc tính không gian tự nhiên Vị đất đai thuộc tính không gian tâm lý người, vị trí đất đai thuộc tính kgo6ng gian địa lý tự nhiên Vị không đồng với vị trí Xuất phát từ vị trí khác biệt tính xã hội tính tiêu dùng định giá đất đai Vị đại lượng mang tính lịch sử, thay đổi theo trào lưu, tâm lý, thị hiếu người tiêu dùng, vị trí cố định Nhờ tính khả biến vị mà xuất ngành kinh doanh bất động sản, có khả gia tăng gái trị bất động sản thông qua đầu tư phát triển sở hạ tầng chiến dịch tiếp thị thu hút người tiêu dùng Vị tổ hợp không gian: không gian tự nhiện, không gian kinh tế - xã hội không gian tâm lý tức hình ảnh hay vị trí đối tượng địa lý, kinh tế xã hội tâm trí người Vị hiểu tổng hóa cac quan hệ xã hội hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị xã hội đất đai đáp ứng nhu cầu xã hội người Vị song hành với chất lượng Chất lượng tự nhiên đất đai đại lượng vật lý hữu hình Nhưng ngược lại vị xã hội đại lượng vô hình xa1x định cách gián tiếp thông qua biến hữu hình Đất đia có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người Đất đai có tính hai mặt không sản sinh có khả tái tạo thông qua việc sử dụng đất tích cực bền vững Đất đai có tính cố định Đất đai có tính khan Đất đai có tính dị biệt Đất đai có tính tăng giá trị Đất đai có tính thích ứng Phân loại: * Nguyên tắc phân loại: - Nguyên tắc hệ thống ( quan hệ): tập trung nghiên cứu mối quan hệ loại đất đai tính chất hệ thống Nguyên tắc hệ thống khẳng định mối quan hệ sở tồn loại đất đai riêng biệt chúng hình thành tương tác loại hình hoạt động kinh tế xã hội người Vd: Đất giao thông tồn chức truyền tải vùng đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp, Đất gaio thông nội đồng thuộc đất nông nghiệp, đường giao thông nông thôn thuộc đất khu dân cư nông thôn, đuồng giao thông đô thị thuộc đất đô thị Do dình thành đất đai riêng biệt có tính hệ thống - Nguyên tắc tương đồng ( giống nhau): ý đến khía cạnh giống chức đất đai, không quan tâm chức quan hệ với loại đất Vd: đất có chức giao thông loại đất chuyên dùng giao thông, không phân biệt đất nông nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị * Hệ thống tiêu phân loại quỹ đất đai VN theo luật đất đai 1993: Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất khu dân cư nông thôn Đất đô thị Đất chuyên dùng Đất chưa sử dụng * Hệ thống tiêu phân loại quỹ đất đai VN theo luật đất đai 2003: Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng Đất có mặt nước ven biển Câu 2: Trình bày lý luận về đất trung tâm Những khái niệm bản: Những giả thiết cần thiết cho việc giải thích quy luật hình thành hệ thống vị trí trung tâm * Mặt đất mặt không giới hạn đồng khía cạnh Mặt đất hoàn toàn phẳng Chi phí vận tải tỷ lệ với khoảng cách có hệ thống vận tải dồng Các nguồn lực vật chất phân bố * Dân cư có đặc điểm sau: Phân bố Có thu nhập, nhu cầu, sở thích giống Người sản xuất tiêu dùng có hiểu bíết hoàn hảo hành động hợp lý với hiểu biết * Miền tiêu thụ hàng hóa (R) Miền tiêu thụ hàng hóa khu vực thị trường bao quanh nhà sản xuất mà người tiêu dùng sống mua hàng hóa khoản ngân sách cố định, người tiêu dùng sống khu vực không mua hàng không đủ ngân sách * Ngưỡng hoạt động sản xuất hàng hóa (T) Ngưỡng hoạt động sản xuất hàng hóa số lượng người tiêu dùng tối thiểu đảm bảo tiêu thụ lượng hàng hóa tối thiểu để người sản xuất đủ chi phí có lợi nhuận đảm bảo trì hoạt động sản xuất kinh doanh Xét mặt không gian không gian bao quanh nhà sản xuất mà có số người tiêu dùng tối thiểu sinh sống * Sự cạnh tranh nhiều người sản xuất: Khu vực thị trường nhà sản xuất hình tròn bán kính R Những người tiêu dùng nằm vòng tròn hội cho nhà sản xuất khác Sự cạnh tranh nhà sản xuất tạo khu vực thị trường nhà sản xuất hình lục lăng Nếu thị trường cạnh tranh hoàn hảo quy mô hình lục lăng ngưỡng sản xuất hàng hóa loại hàng hóa * Không gian hoạt động sản xuất nhiều loại hàng hóa: Giá trị hàng hóa lớn, tần suất mua hàng nhỏ ngưỡng sản xuất hàng hóa lớn Giá trị hàng hóa nhỏ, tần suất mua hàng lớn ngưỡng sản xuất hàng hóa nhỏ Những hàng háo có tần suất mua hàng lớn, ngưỡng sản xuất hàng hóa nhỏ có tính tập trung ngược lại * Đất trung tâm Thành phố trung tâm điểm dân cư trung tâm khu vực cung cấp loại hàng hóa, dịch vụ cho điểm dân cư dân cư quanh Điểm trung tâm có khu vực tương đối Không chung cho thành phố hay điểm dân cư * Chức trung tâm Hàng hóa dịch vụ đất trung tâm cung cấp gọi chức đất trung tâm Chức trung tâm chủ yếu hoạt động thương nghiệp, dịch vụ, văn hóa, xã hội,… Không bao gồm hoạt động ngành nghề sản xuất công nghiệp Tầm quan trọng tương đối vị trí trung tâm phụ thuộc vào số lượng thứ bậc hàng hóa dịch vụ mà cung cấp *Tính trung tâm Tính trung tâm hay độ trung tâm hiểu mức độ ảnh hưởng đất trung tâm khu vực xung quanh Là tác dụng không gian chức đất trugn lớn hay nhỏ Tính trung tâm thường dùng khái niệm cao, thấ, mạnh, yếu, thông thường, đặc thù,…để hình dung so sánh Đất đai không gian phân bố hoạt động kinh tế - xã hội người Các hoạt động diễn bề mặt trái đất có tính trung tâm, từ hình thành trung tâm hệ thống vị trí trung tâm với cấp độ khác Thành phố điểm trung tâm Vị trí trung tâm điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa, dịch vụ, Tính trung tâm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật – xã hội không gian mát thông tin suy giảm giá trị sản phẩm hàng hóa theo thời gian * Lý kinh tế việc phân bố vị trí tập trung Thúc đẩy chuyên môn hó, tăng suất mang lại lợi ích kinh tế cao Các nhà sản xuất có mối quan hệ ngang chéo với Sử dụng chugn sở hạ tầng Tạo điều kiện tốt cho quảng bá, trưng bày sản phẩm Lợi dụng chất xám, trí thức tay nghề cao Thu hút nhiều khách hàng có nhiều lựa chọn Mỗi vị trí trung tâm có bán kính phục vụ định tùy thuộc vào tính chất tiêu dùng loại hàng hóa dịch vụ mà cung ứng Tạo thành vùng thị trường hình tròn với bán kính vị trí trung tâm Tính chất tiêu dùng hàng háo dịch vụ đồng thời quy định cấp độ vị trí trung tâm Lý thuyết hệ thống vị trí trung tâm theo quan điểm Christaller: Hàng háo có ngưỡng sản xuất hàng hóa lớn gọi hàng hóa có bậc cao ngược lại Tần quan trọng tương đối vị trí trugn tâm phụ thuộc vào số lượng thứ bậc hàng hóa dịch vụ mà cung cấp Hệ thống vị trí trung tâm có dạng hệ thống tầng bậc mà vị trí cấp cụ thể cung cấp hàng hóa bậc mà cung cấp hàng hóa bậc thấp Các vị trí trung tâm phân bố tương không gian theo nguyên tắc: * Nguyên tắc thị trường: Một vị trí trung tâm có vùng thị trường hình lục lăng Trên đỉnh có vị trí trung tâm bậc thấp liền kề Mỗi vị trí trung tâm bậc thấp cung cấp hàng hóa cho phần ba thị trường Một lục lăng bậc cao chứa diện tích tương đương hình lục lăng bậc thấp liền kề * Nguyên tắc giao thông: Sự phân bố vị trí trung tâm thuận lợi mà vị trí trung tâm quan trọng nằm đường thẳng rẻ hai vị trí trung tâm quan trọng hơn, vị trí trung tâm quan trọng nằm bên cạnh Khu vực thị trường hình lục lăng loại hàng hóa chứa thị trường tương đương vị trí trung tâm loại hàng hóa cấp thấp liền kề * Nguyên tắc hành chính: Các trung tâm ổ bậc thấp nằm hòan toàn diện tích hình lục lăng trung tâm bậc cao Do phạm vi trugn tâm bậc cao có chứa trung tâm bậc thấp Trong thực tế hệt thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc giao thông tạo thuận lợi khoảng cách cung ứng hàng hóa dịch vụ Hệ thống trung tâm theo nguyên tắc thị trường không thuận tiện việc xây dựng hệ thống giao thông vị trí Hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc giao thông tạo thuận lợi việc xây dựng mạng lưới giao thông Hệ thống thông qua mạng lưới giao thông nối liền vị trí trung tâm cấp độ khác Vì vậy, hệ thống xem phổ biến Câu 3: Trình bày các lý luận về quá trình phân vùng sử dụng đất đai * Phân vùng sử dụng đất đai không gian Do tính hướng tâm tất người tiêu dùng, nhà cung ứng hàng hóa dịch vụ mà hình thành phân vùng sử dụng đất đai khác Xem xét trường hợp không gian có trung tâm có phân vùng sử dụng thương mại, dịch vụ dân cư, công nghiệp nông lâm nghiệp Lý thuyết phân vùng chức đất đai nghiên cứu trước tiên Von Thunen(1826), phát triển Alonso(1964) sau hoàn thiện Hoàng Hữu Phê ( 2000) Von Thunen: lý giải phân vùng đất đai nông nghiệp William Alonso: lý giải phân vùng đất đai đô thị Các lý giải dựa theo chi phí vận tải hàng hóa dịch vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi Từ rút kết luận giá đất, mục đích sử dụng khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với * Phân vùng chức đô thị Trong đô thị hình thành khu vực chức khác Từ trung tâm ngoại vi hình thành khu vực chức năng: khu vực thương mại – dịch vụ, khu vực nhà ở, khu vực công nghiệp Theo quan điểm kinh tế học đô thị hình thành cách khách quan, tác dụng chế thị trường Theo quy luât giá trị, giá đất trung tâm đô thị cao nhất, khoảng cách xa trung tâm giá giảm, đô thị lớn cấp độ địa tô chênh lệch nhiều, chênh lệch giá lớn Dưới tác dụng chế giá thành, sử dụng đất đai hình thành khu vực chức tính từ trung tâm ngoại vi đô thị Qua phân tích tiếp cận tượng bên ngoài, chưa làm rõ chất bên vấn đề địa tô thu với giá đất đai, hệ hoạt động sản xuất sử dụng đất đai, nguyên nhân chi phối hoạt động sản xuất Để làm rõ chất cần vào nhu cầu đất đai cụ thể ngành sản xuất hoạt động xã hội khác Đất gồm hai thành phần vị chất lượng, kết hợp hai thành phần tạo khả đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội người Các hoạt động khác nhu cầu khác thành phần vị chất lượng Sự khác nhu cầu vị chất lượng chi phối trình phân khu chức đô thị Các loại hình thương mại dịch vụ khác có nhu cầu khác vị nên vị trí phân bố khác không gian đô thị Việc lựa chọn vị trí nơi tuân thủ theo quy chế vị - chất lượng phụ thuộc vào thu nhập cá nhân Việc bố trí phát triển khu công nghiệp tuân thủ theo chế vị chất lượng Vị khu công nghiệp hiểu khả thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực với đối tác để liên doanh, chuyên môn hóa, chuyên ngành hóa tăng suất lao động Chất lượng khu công nghiệp mức độ phát triển sở hạ tầng sản xuất điều kiện tự nhiên môi trường sinh thái khác * Lý thuyết Alfred Weber về định vị công nghiệp  Nguyên tắc phân bố công nghiệp theo chi phí vận tải nhỏ Chi phí vận tải gồm: - Trọng lượng nguyên liệu sản phẩm - Khoảng cách nhà máy thị trường Vị trí nhà máy xác định đơn giản vị trí có số đo – km nhỏ Nguyên liệu gồm có dạng: - Nguyên liệu sẵn có nơi - Nguyên liệu địa phương: nguyên liệu tinh nguyên liệu thô Để xác định vị trí nhà máy ta dựa vào số nguyên liệu MI Một số mô hình lý thuyết: Nhà máy sử dụng loại nguyên liệu tiêu thụ sản phẩm thị trường Nhà máy sử dụng nhiều loại nguyên liệu nguồn khác  Sự ảnh hưởng phương tiện vận chuyển Chi phí vận chuyển bị phụ thuộc vào phương tiện vận tải không hoàn toàn tỉ lệ với khoảng cách Hoạt động vận tải giống hoạt động kinh tế khác, có tính kinh tế nhờ quy mô  Xét đến ảnh hưởng chi phí nhân công Trong chi phí sản xuất chi phí nhân công nhân tố quan trọng thay đổi khu vực địa điểm khác nhau, đặc biệt phần chi phí nhân công cho việc gia công chi tiết bán thành phẩm nhà máy sản xuất phụ * Lý thuyết định vị công nghiệp xét đến nhu cầu và tập trung Sự ảnh hưởng hãng: Khi tìm vị trí cho xí nghiệp cần phải tính đến phụ thuộc lẫn hãng sản xuất xét theo khía cạnh cạnh tranh để chiếm lĩnh thị trường Phương pháp tiềm thị trường: dùng để tìm vị trí đặt nhà máy gần thị trường tiêu thụ, nhờ mà việc tiêu thụ sản phẩm đẩy mạnh hơn, dễ dàng chi phí thấp Đây hội cho nhà máy nâng cao mức lợi nhuận * Lý thuyết vị - chất lượng phân vùng Theo kết nghiên cứu Edward Glaeser cho thấy thời kì đại với phát triển hệ thống giao thông phương tiện vận tải chi phí vận tải hàng hóa dịch vụ có mức giảm lớn, chiếm tỉ trọng đáng kể cấu tiêu thụ hàng hóa dịch vụ, chi phí vận tải không yếu tố đóng vaio trò định chi phối trình phân vùng chức đất đai không gian Như yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức đất đai cạnh tranh vị xã hội đất đai Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp cung cấp dịch vụ có nhu cầu cao vị thế, kinh doanh sản xuất công nghiệp nông nghiệp có nhu cầu chất lượng tự nhiên cao Các cá nhân người tiêu dùng đơn vị kinh doanh lựa chọn vị trí định cư nơi sản xuất có vị đất đai phù hợp với vị xã hội Giá đất, mục đích sử dụng vị thế, có mối quan hệ chặt chễ với * Phân vùng nông nghiệp Mức độ đầu tư sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào khoảng cách tới trung tâm tiêu thụ sản phẩm hàng hóa phụ thuộc vào chất lượng đất đai Các thành phố điểm dân cư thường phân bố vùng có điều kiện tự nhiên thuận lợi Vùng nông nghiệp tính từ ngoại biên thành phố trung tâm, phân bố vùng sau: Vành đai xanh rau màu thực phẩm Vùng trồng lúa màu loại ăn quả, công nghiệp Đồng cỏ chăn nuôi Rừng Câu 4: Trình bày lý luận các nhân tố xác định phân vùng đất đai đô thị Những nhân tố chủ yếu xác định phân vùng đất đai đô thị bao gồm : kinh tế - xã hội, tự nhiên hành * Nhân tố kinh tế - xã hội Mức độ phồn hoa đô thị: - Phồn hoa gọi tích tụ số chức đô thị, nơi sinh hoạt giao lưu náo nhiệt - Phồn hoa kết hấp dẫn lớn sản xuất, cư trú, tạo cư trú lợi nhuận lớn Mức thông thoáng: - Mức độ thông thoáng ghép cự li thông hành với thời gian làm chỉnh thể - Yêu cầu khoảng cách thông hành ngắn để tiết kiệm chi phí giao thông - Mạng lưới giao thông thuận lợi (4 phương hướng) Mức độ hoàn thiện sở hạ tầng thành phố: - Mức độ đồng chất lượng ảnh hưởng trực tiếp đến vận hành bình thường chức thành phố đời sống sản xuất - Có sở hạ tầng gây ảnh hưởng gián tiếp đến hiệu ích kinh tế xã hội thành phố Mật độ nhân thành phần dân cư: - Mật độ nhân phản ánh mối quan hệ lẫn người đất đai, thể số lượng nhân đơn vị diện tích đất đai - Lượng người nhân tố sống động nhất, ảnh hưởng đến phân vùng đất đai tốt xấu - Mật độ nhân cao, sức mua lớn lợi ích cho hoạt động thương vụ, thúc đẩy hình thành trung tâm thương nghiệp * Nhân tố tự nhiên Độ dốc địa hình: khu xây dựng thành phố muốn nằm địa hình phẳng, thoát nước tốt, lượng đào đắp để tiết kiệm vốn đầu tư khai thác Lực chịu trải đất: loại vật kiến trúc, cấu trúc thành phố có yêu cầu đất tự nhiên, ổn định, vững chắc, có sức chịu tải cao điều kiện địa chất tốt để tiết kiệm giá xây dựng Tình trạng ngập lụt, thoát nước: thành phố nằm ven song, vùng thấp hay ngập nước, đọng nước, ảnh hưởng lớn đến sản xuất sinh hoạt bình thường thành phố làm giá đất thấp Lâm viên xanh: có chức làm không khí, đẹp môi trường, cải thiện tiểu vùng khí hậu thành phố làm cho hoạt động cư dân thành phố trở nên khó khăn Chất lượng môi trường: - Trong trình công nghiệp hóa, đô thị hóa vấn đề môi trường không gây khó khăn cho phát triển thành phố mà nguy hại cho lợi ích thiết thực cư dân - Chất lượng môi trường ảnh hưởng trực tiếp đáng kể đến tốt xấu phân vùng đất đai * Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chủ yếu ảnh hưởng đến việc phân vùng đất đai quy hoạch đô thị Bố trí xếp sử dụng loại đất đô thị hợp lý nội dung cần thiết quy hoạch đô thị Việc sử dụng đất đai quy hoạch mục tiêu thương lai, tốt xấu phân vùng đất đai thể thực tế trường đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai ảnh hưởng lớn đến hoạt động thị trường đất đai, giá đất đai Câu 5: Trình bày các nội dung về sở hữu đất đai Khái niệm quan hệ sở hữu đất đai Sở hữu điều kiện sản xuất, móng toàn kết cấu xã hội, hình thái đặc thù định nhà nước Quan hệ sở hữu biến đổi theo trình độ phát triển lực lượng sản xuất Quan hệ sở hữu định quan hệ phân phân phối Quan hệ sở hữu quan hệ xã hội hoạt động kinh tế xã hội Về mặt lịch sữ quan hệ sở hữu với tư cách quan hệ kinh tế xuất trước pháp luật đời Quan hệ sở hữu xuất tồn hoạt động KT người Quan hệ sở hữu loại quan hệ XH người với người trình chiếm hữu cải vật chất XH Từ quan hệ sở hữu gắn liền với quyền sở hữu Quyền sở hữu phạm trù pháp lý phản ánh quan hệ sở hữu chế độ sở hữu định Quan hệ sở hữu quyền sở hữu chế độ sở hữu định Khi quan hệ sở hữu đc thể chế thành luật pháp chế vận hành định toàn hệ thống pháp luật với toàn chế tổ chức vận hành hợp thành chế độ sở hữu định Quan hệ đất đai mối quan hệ người với người việc sở hữu, quản lý sử dụng đất đai Từ quan hệ sở hữu đất đai phát sinh chế độ đất đai thể chế đất đai Bản chất kinh tế quan hệ sở hữu đất đai xác định hệ thống quy luật kinh tế Tương quan quan hệ sở hữu với quan hệ đất đai Quan hệ đất đai quan hệ XH thông qua hệ thống sử dụng đất đai Quan hệ đất đai không ngừng vận động kinh tế thị trường chi phối hệ thống sách pháp luật tạo quan hệ páp luật đất đai (quan hệ sở hữu quan hệ sử dụng ) Nội dung quan hệ đất đai quan hệ sử dụng đất đai bao gồm phương diện - Phương diện KT-XH nội dung quan hệ sử dụng đất đai - Phương diện pháp lý : hình thức biểu nội dung KT-XH Qua mối quan hệ cho thấy quan hệ đất đai mối quan hệ biện chứng nội dung KT-XH hình thức pháp lý sử dụng đất đai Quan đất đai cụ thể qua - Quyền tiếp cận đất đai ( quyền tự nhiên người tư hữu đất đai) - Các hoạt động sử dụng đất đai - Các quan hệ sở hữu đất đai - Quyền sử dụng đất đai Câu 6: Trình bày các quan điểm về giá trị đất đai * Quan điểm kinh tế học trị Mác xít Sản phẩm hàng hóa có hai thuộc tính: - Giá trị thuộc tính xã hội, lao động không phân biệt kết tinh hàng hóa - Giá trị sử dụng thuộc tính tự nhiên vật chất hàng hóa, khả đáp ứng nhu cầu người Đất đai giá trị đất đai sản phẩm người làm ra, lao động kết tinh đất đai Giá đất đai địa tô tư hóa Về sau nhà kinh tế trường phái Mác xít thừa nhận đất đai có giá trị đất đai không trạng thái tự nhiên ban đầu mà có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư người Thực tế giá thị trường đất đai gái đất đai đô thị lớn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai, nên giá trị đất đai giá trị đầu tư * Quan điểm kinh tế thị trường Đất đai có giá trị sử dụng, có hữa ích đổi thị trường nên đất đai có giá trị trao đổi Giá trọ trao đổi hình thức biểu thị tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn Quan điểm dễ bị nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ * Quan điểm kinh tế học hiện đại Giá trị trao đổi đất đai có thành phần giá trị giá trị sử dụng - Giá trị sử dụng gái trị hữu hình, hình thành từ điều kiện tự nhiên kết hợp với giá trị đầu tư tạo sản phẩm hàng hóa dịch vụ Trong kinh tế thị trường gái trị sử dụng biểu tiền tức giá giá trị sử dụng - Giá trị đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường giá trị thương hiệu, gái trị đất đai phụ thuộc vào vị đất đai Bản chất “giá trị vô hình” thương hiệu đến từ vị mà “ngự trị” tâm tưởng, tâm tư nguyện vọng, tình cảm khách hàng nói riêng xã hội nói chung Bản thân nội dung tâm tưởng vốn có khả vận hành “thực tế phi vật thể” “ Thực tế phi vậ thể” hiểu diện có thật thông qua thể nó, với thể vô hình Vị thương hiệu cấu thành giá trị thương hiệu Căn hình thành giá trị thương hiệu xuất phát từ khả tiêu thụ hàng hóa khác Giá trị thương hiệu thể bên doanh nghiệp có nhiều lượng khách hàng hơn, nhiều mối quan hệ với khách hàng thông qua chiến dịch quảng cáo Giá trị thương hiệu làm nâng cao vị thương hiệu nên có khối lượng lới nhuận lớn Vị giá trị lợi nhuận Vị thương hiệu vị đất đai xác định thông qua quan hệ xã hội hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Vị lượng hóa số lượng, chất lượng cường độ quan hệ XH Cần phân biệt loại vị vị ảo vị xác định quan hệ XH thực Có thể nhận định vị đất đai sở hình thành giá trị đất đai giá trị có từ quan hệ Đất đai vật mang hoạt động KT – XH người mối quan hệ XH hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường Đất đai có vị chất lượng tương ứng cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập mối quan hệ giao dịch Khả quan hệ giao dịch lại phụ thuộc vào mật độ thành phần XH dân cư khu vực Giá đất đai hay giá trị trao đổi đất đai thể mức độ nhận thức XH tính mong muốn đất đai Trong giá đất đai cần phân biệt “ giá hợp lý” “ giá phải chăng” - Theo kinh tế học “ giá hợp lý” khó xác định, hợp lý hợp lý tình - Còn “ giá phải chăng” có nghĩa giá tương xứng với đòi hỏi Câu 7: Trình bày các Quá trình hình thành giá đất đai đô thị và Mối quan hệ giá trị sử dụng và giá trị đất đai Quá trình hình thành giá đất đai đô thị Hình thành thông qua loại giá đất thị trường đất đai, thông qua quyền thiết lập Hình thành giá đất đô thị gắn với địa tô ban đầu tích lũy địa tô tăng thêm Sự tăng trưởng địa tô giá đất có quan hệ với tăng trưởng đầu tư vào đất đai Giá đất đô thị hợp thành từ phần địa tô thật lợi ích vốn, phần khó phân biệt Mối quan hệ giá trị sử dụng và giá trị đất đai  Mối quan hệ giá trị đầu tư chất lượng tự nhiên đất đai Đầu tư chất lượng đất đai giảm dần Mức độ đầu tư cao, chất lượng đất đai tăng lên Đến ngưỡng giới hạn thâm canh, mức độ đầu tư tăng cao dẫn đến chất lượng đất đai giảm dần Các đất khác có giới hạn thâm canh khác  Mối quan hệ giá trị đầu tư giá trị đất đai Chất lượng tự nhiên đất đai thuộc tính xã hội có mối tương quan tạo nên giá trị đất đai Từ mối quan hệ tương quan cho thấy khu trung tâm dân cư mức độ đầu tư lớn, chất lượng giá trị tư nhiên đất đai tương đối cao khu vực xa dân cư Đầu tư đất đai đến “ ngưỡng đầu tư hợp lý” giá trị đất đai cao Câu 8: Bất động sản là gì? Trình bày các phương pháp phân loại Bất động sản Bất động sản bao gồm các thành phần nào? Khái niệm: Phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức phân loại tài sản thành “BĐS” “Động Sản” Theo Bộ luật Dân Sự 2005, BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền nhà công trình xây dựng Các tài sản gắn liền với đất đai Các tài sản pháp luật qui định Tuy nhiên tất tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng đất đai BĐS Những tài sản gắn liền với đất đai xem BĐS vật thể tồn đất đai với chức định, chức tách rời khỏi đất đai BĐS đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng Phân loại BĐS + BĐS có đầu tư xây dựng + BĐS không đầu tư xây dựng + BĐS đặc biệt Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng - BĐS nhà BĐS nhà xưởng công trình thương mại – dịch vụ BĐS trụ sở làm việc BĐS kĩ thuật XH Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng - BĐS thuộc chủ yếu đất nông nghiệp ( dạng tư liệu sản xuất ) Đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng… Nhóm 3: BĐS đặc biệt - BĐS công trình bảo tồn quốc gia Di sản văn hóa vật thể Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩ trang,… Bất động sản gồm thành phần bản: Chất lượng BĐS: bao gồm cá đặc tính vật lý đo đếm được, diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, số tần cao, số lượng phòng,… Vị BĐS: hình thức đo mong muốn mặt XH gắn với BĐS vị trí xác định Nó đại diện cho cải, văn hóa, giáo dục, chất lượng môi trường,… Phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời XH định Câu 9: Thị trường bất động sản là gì? Trình bày các đặc điểm thị trường BĐS Khái niệm Thị trường bất động sản trình giao dịch BĐS bên liên quan Nơi diễn hoạt động mua bán chuyển nhượng, cho thuê, chấp, dịch vụ liên quan ( mô giới, tư vấn, trung gian…) chủ thể thị trường mà vai trò quản lí Nhà nước thị trường BĐS có tác động định tới thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Đặc điểm thị trường BĐS nói chung Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triền qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài hóa Trong cấp độ phát triển, trình vận động thị trường có chu kì dao động tương tự nhiều thị trường khác ( phồn vinh, suy thoái, tiêu điều, phục hồi) Một chu kì khoảng 10 năm Mang tính vùng, tính khu vực, tính không tập trung, trải rộng vùng đất nước Là dạng thị trường không hoàn hảo ( thông tin không đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường ) Chịu chi phối yếu tố pháp luật Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn & tài Động thái phát triển thị trường tác động với nhiều loại thị trường kinh tế Đặc điểm thị trường BĐS Việt Nam Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có quản lí Nhà nước đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Thị trường BĐS Việt Nam hình thành & phát triển thập kỉ 1980 (sau công đổi kinh tế 1986 ) Câu 10: Trình bày các nội dung hàng hóa bất động sản Khái niệm và đặc trưng hàng hóa BĐS Là phạm trù bao hàm BĐS Là hàng hóa lưu động thị trường Có đầy đủ đặc điểm loại BĐS nói chung Có tính bất động, cố định & giá trị phụ thuộc nhiều mục đích sử dụng * Tính cố định là đặc trưng khác biệt hàng hóa BĐS so với các loại hàng hóa khác Đặc tính phải có phương thức giao dịch & quản lí hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác Hàng hóa BĐS đem thị trường ( siêu thị, chợ… ) để trưng bày loại hàng hóa khác BĐS giới thiệu thông qua mô tả mô hình, hình ảnh, vẽ hay mô tả khác Chủ nhân phải chuyển tới nơi có BĐS Tính cố định tạo cho hàng hóa BĐS mang “tính địa điểm” “tính địa phương” Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Tính cố định đặt vấn đề có điều tiết thị trường BĐS khác so với thị trường hàng hóa khác Phải chủ động điều chỉnh cung cầu thông qua dự báo & kế hoạch tạo lập chủ động quyền địa phương * Giá trị hàng hóa BĐS có đặc thủ khác biệt so với các loại BĐS khác Giá trị hàng hóa BĐS phụ thuộc mục đích sử dụng, phụ thuộc tác động yếu tố người làm tăng khả sinh lời BĐS Khi đất qui hoạch vào sản xuất Nhà nước hay lâm nghiệp thường có giá trị thấp so với trường hợp đất qui hoạch hay phát triển nhà kinh doanh dịch vụ, thương mại Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa thị trường BĐS BĐS phải có chủ sở hữa cụ thể Phải pháp luật cho phép phải có đủ điều kiện giao dịch Có giấy chứng nhận quyền sở hữu Không thuộc vùng cấm sử dụng Không nằm vùng quy hoạch phải di dời thay đổi mục đích sử dụng Cấu trúc hàng hóa BĐS Cấu trúc hàng hóa BĐS thường bao gồm: đất đai vật kiến trúc xây dựng đất đai * Đất đai Lý thuyết đất đai xây dựng sở học thuyết Mác Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tặng vật tự nhiên cho loài người Đất đai có nguồn cung cố định Đất đai tự nhiên giá trị lao động sống tích tụ Lợi nhuận thu từ đất gọi địa tô * Vật kiến trúc xây dựng xong Vật kiến trúc, có lúc gọi công trình xây dựng, theo công dụng khác mà chia sau: - Công trình nhà - Công trình công nghiệp - Công trình thương nghiệp, dịch vụ - Công trình đặc biệt Đặc điểm hàng hóa BĐS Ngoài đặc điểm loại BĐS nói chung, hàng hóa BĐS có số đặc tính khác như: - Tính cá biệt - Tính khan - Tính bền lâu - Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau… Câu 11: Trình bày số vấn đề tồn tại nghiên cứu cung – cầu – giá thị trường bât động sản Trong tài liệu có đề cập đến cung cầu giá đơn vị BĐS chung chung Mà không định nghĩa đơn vị BĐS gì? TTBĐS thị trường không hoàn hảo, mang tính độc quyền, TT dễ phân khúc, phân vùng thành nhiều loại TT vùng địa phương khác Vậy tính độc quyền độc quyền dạng gì? Các phân khúc phân vùng TT có mối liên hệ với hay không? Hay chúng mang tính cục cao? Trong lí thuyết kinh tế, để xác định hàm cung – cầu TT hàng hóa phải giả thuyết tính đồng BĐS nhà đất hàng hóa có tính dị biệt cao, không đồng Làm để xác định hàm cung cầu TT hàng hóa BĐS? Nếu không xác định hàm cung – cầu hàng hóa BĐS xác định giá TT không? Hay xác định giá cá biệt BĐS riêng lẻ, mà số người nói “giá thị trường BĐS diêu bông” * Để giải vấn đề nêu phải trả lời các câu hỏi sau: - Cung cầu hàng hóa BĐS có phải cung cầu đơn vị BĐS vật cụ thể đó, hay cung cầu lợi ích BĐS tạo từ thuộc tính thành phần nó? - Thuộc tính BĐS thuộc tính nào? Tổ hợp chúng tạo lợi ích ? chúng kết hợp với theo tỉ lệ BĐS vật khác BĐS có hai thuộc tính bản, chất lượng vị kết theo tỉ lệ định đơn vị BĐS cụ thể tạo khả đáp ứng nhu cầu cho người khả gọi dịch vụ BĐS Cung cầu TT BĐS thực chất cung cầu dịch vụ BĐS, có nhu cầu khối lượng bê tông nhà, mà lại nhu cầu quan hệ hàng xóm… Giá cả BĐS vật cụ thể phân khúc xác định công thức: P= Y*PA hay P= Y*PB Giá TT BĐS vật hình thức biểu giá trị BĐS, bao gồm phận tạo thành giá trị vị giá trị chất lượng  ... thông tồn chức truyền tải vùng đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp, Đất gaio thông nội đồng thuộc đất nông nghiệp, đường giao thông nông thôn thuộc đất khu dân cư nông thôn,... doanh bất động sản, có khả gia tăng gái trị bất động sản thông qua đầu tư phát triển sở hạ tầng chiến dịch tiếp thị thu hút người tiêu dùng Vị tổ hợp không gian: không gian tự nhiện, không gian... Bất động sản là gì? Trình bày các phương pháp phân loại Bất động sản Bất động sản bao gồm các thành phần nào? Khái niệm: Phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức phân loại tài sản