Bài tập bđs chương 3, 4

STT HỌ VÀ TÊN MSSV NGUYỄN THỊ HÀ 12019721 NGUYỄN THỊ BÍCH HẠNH 12012731 LÊ THỊ THÙY LINH 12017381 NGUYỄN NỮ HỌA MY 12018521 NGUYỄN TÔN NỮ HÀ NI 12015391 HỒ THỊ HIẾU NGỌC 12008471 NGUYỄN THI KIM THANH 12013301 Môn học: Phân tích đầu tư kinh doanh bất động sản BÀI TẬP CHƯƠNG & CHƯƠNG DANH SÁCH NHÓM 3A B ài tập 1: Trường hợp 1: Cả đất sử dụng ổn định trước năm 1993 ST T Hạng mục Đơn vị tính Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh 2 Diện tích đất Giá trị giao dịch thị trường Đơn giá đất giao dịch bình quân Tình trạng pháp lý Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất thời điểm định giá Tiền sử dụng đất phải nộp m2 Trđ 100 1.500 115 1.610 Trđ/m2 15 14 Trđ/m2 Chưa có GCNQSDĐ Đã có GCNQSDĐ Trđ 0 Giá trị điều chỉnh trước trđ 1.500 đưa vào so sán Trường hợp 2: Cả đất sử dụng ổn định từ năm 2000 ST T Hạng mục m2 Trđ Thửa đất so sánh 100 1.200 Thửa đất so sánh 115 1.610 Trđ/m2 12 14 Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất thời điểm định giá Tiền sử dụng đất phải nộp Trđ/m2 Chưa có GCNQSDĐ Đã có GCNQSDĐ Giá trị điều chỉnh trước đưa vào so sán trđ 5x100x50%= 250 1.200+250=1.45 Diện tích đất Giá trị giao dịch thị trường Đơn giá đất giao dịch bình quân Tình trạng pháp lý Đơn vị tính 1.610 Trđ 1.610 Trường hợp 3: Cả đất sử dụng ổn định từ năm 2006 ST T Hạng mục Diện tích đất Đơn vị tính m2 Thửa đất so sánh 100 Thửa đất so sánh 115 Giá trị giao dịch thị trường Đơn giá đất giao dịch bình quân Tình trạng pháp lý Trđ 1.000 1.610 Trđ/m2 10 14 Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất thời điểm định giá Tiền sử dụng đất phải nộp Trđ/m2 Chưa có GCNQSDĐ Đã có GCNQSDĐ Giá trị điều chỉnh trước đưa vào so sán trđ 5x100x100%= 500 1.000+500=1.50 Trđ 1.610 B ài t ập 2: ST T Hạng mục Đơn vị tính Thửa đất so sánh 1.000 Thửa đất so sánh 1.500 70% 50% Giá giao dịch trđ Tỷ lệ tài trợ cho người mua trả chậm % Số tiền người mua trả chậm Trđ 700 750 Thời hạn người mua trả chậm Lãi suất trả chậm hàng năm năm 15 20 %/năm 9% 11% Tiền trả chậm hàng năm người mua Lãi suất thị trường bình quân trđ/năm 86,84 94,2 %/năm 12% 12% Hiện giá tổng số tiền chậm Số tiền chênh lệch lãi suất người bán hỗ trợ người mua trả ch ậm Gía trị thực BĐS so sánh Trđ 591,46 703,62 Trđ 108,54 46,38 trđ 891,46 1453,62 10 Bài Stt Hạng mục Đơn vị tính Thửa đất so sánh 10 11 12 Diện tích bđs M2 50 Đơn giá mua Trđ/m2 10 Trị giá bds mua Trđ 500 Tỷ lệ tài trợ ngân hàng % 85 Số tiền ngân hàng tài trợ trđ 425 Thời hạn tài trợ năm 10 Lãi suất tài trợ %/năm Số tiền pải trả hàng năm Trđ/năm 52,4 người mua (trả năm) Lãi suất thị trường bình %/năm 10 quân Hiện giá tổng số tiền tài trđ 321,97 trợ Số tiền chênh lệch lãi suất trđ -103,03 ngân hàng tài trợ lãi suất ưu đãi Giá trị thực bđs so sánh trđ 896,97 Bài 4: Stt Hạng mục Đơn vị Thửa đất Thửa đất so sánh Thửa đất so cần thẩm định giá 115 Diện tích M2 đất Giá trị Trđ giao dịch thị trường Đơn giá Trđ/m2 đất bình quân Tình trjng Đã có pháp lý GCNQSD D Đơn giá Trđ/m2 đất tính tiền sử dụng đất thời điểm định giá Mức điều Trđ chỉnh Giá trị Trđ khu đất sau điều chỉnh Đơn gía Trđ/m2 đất sau điều chỉnh Kết luận Trđ/m2 14 đơn giá đất dẫn sánh 100 120 1000 1680 10 14 Chưa có GCNQSDĐ Đã có GCNQSDĐ 5 5*100+500=100 1500 1680 1500:100=15 14 10 Giá trị đất cần định giá trđ 1610 Bài tập : Hãy điều chỉnh yếu tố so sánh nhằm tính giá giao dịch bình thường theo giá thị trường BĐS so sánh bảng đây: ST T Hạng mục Diện tích BĐS Giá trị giao dịch Đơn giá bình quân 1m2 BĐS Đơn vị tính BĐS cần thẩm định BĐS BĐS BĐS m2 200 300 220 270 Trđ 5.300 4200 4600 Trđ/m2 17.67 19.09 17.04 Đã có giấy CNQS H Tình trạng pháp lý 4.1 Mức điều chỉnh Trđ Chưa có Chưa có giấy giấy CNQSH,ch CNQSH,ch i phí cấp i phí cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ 80trđ 50trđ + 80 + 50 Đã có giấy CNQS H +300 Bình thường Bình thường Bình thường Giảm giá người mua người thân 300 trđ Trđ 0 +300 Trđ 0 100 trđ Trđ 0 + 100 trđ %/thán g -1% -1% -1% -1% Tháng Hiện -159 - 168 -230 Điều kiện bán Mức 5.1 điều chỉnh Chi phí cải tạo sau mua Mức 6.1 điều chỉnh Tỷ lệ thay đổi giá giao dịch bình quân loại BĐS Thời điểm giao 7.1 dịch so với Mức 7.2 điều chỉnh Giá trị giao dịch bình thường điều chỉnh 5221 4182 4670 Bài tập 6: Hãy điền liệu vào ô trống bảng sau để định giá BĐS cần định giá Bảng 6.1 ST T Đơn vị tính BĐS cần thẩm định m2 200 210 Trđ 11 M2/trđ 378 480 Tình trạng pháp lý Đã có GCNQSH Chưa có GCNQS H + 100 Giao thông Đường chiều Dân cư đông đúc chiều -50 Dân cư đông đúc + 20 Hạng mục Diện tích BĐS Kích thước chiều rộng mặt tiền BĐS Diện tích sàn xây dựng Lợi kinh doanh Tuổi đời hiệu Chi phí sữa chữa mua Thời điểm giao dịch so với 10 BĐS so sánh Điều Số liệu chỉnh thu nhập +/(trđ) Giá giao dịch Năm Không Tháng Trđ Hiện + 150 tháng -128 3200 92 11 12 13 Điều chỉnh Điều chỉnh gộp Số lần điều chỉnh Giá trị ước tính BĐS cần thẩm định Bảng 6.2 14 ST T Hạng mục Diện tích BĐS Kích thước chiều rộng mặt tiền BĐS Diện tích sàn xây dựng Trđ 92 Trđ 448 Lần Trđ 2885.4 BĐS so sánh Điều Số liệu chỉnh thu nhập +/(trđ) Đơn vị tính BĐS cần thẩm định m2 200 215 Trđ 11 10 M2/trđ 378 387 +50 Tình trạng pháp lý Đã có GCNQSH Giao thông Đường chiều Dân cư đông đúc Đã có GCNQS H Đường chiều Dân cư đông đúc +60 Không 100 -40 Lợi kinh doanh Tuổi đời hiệu Chi phí sữa chữa mua Năm 0 Bảng 6.4: ST T Nội dung Tổng điều chỉnh Tổng điều chỉnh gộp Số lần điều chỉnh Giá giao dịch điều chỉnh Kết luận giá trị dẫn BĐS định giá ĐVT BĐS BĐS BĐS so so định giá sánh sánh BĐS so sánh Trđ 92 270 310 Trđ 448 490 310 Trđ 5 Trđ 3108 3730 3690 Trđ 2901 BAI TT Hạng mục Diện tích BĐS Lợi giao thông BĐS BĐS cần thẩm định 70 Đường có lộ giới 20m BĐS so sánh 72 Đường có lộ giới 30m ổn định ổn định Cơ sở hạ tầng khu vực BĐS so sánh so với BĐS cần định giá Tầm nhìn Trình trạng pháp lí Đã có giấy Chưa có CNQSH giấy CNQSH Đơn vị tính m2 Công viên sông BĐS so snah 80 Đường có lộ giới 20m Có ngập nước BĐS so sanh 90 Đường có lộ giới 40m Có ngập nước Khu dân cư Chưa có giấy CNQS H 78,95 Khu dân cư Đã cóa giấy CNQS H Số tiền giữ lại chờ Trđ/BĐS 77,89 nhận GCNQSH Giá trị giao dịch Trđ 1.480 1.500 1.900 Đơn giá giao dịch Trđ/m2 20,56 18,75 1.900 bình quân 1m BĐS Điều chỉnh yếu tố 9.1 Lợi giao thông Giá BĐS đường có lộ giới 30m cao BĐS giá BĐS đường có lộ giới 20m 5% Thấp giá BĐS đường có lộ giới 40m 8% 9.1.1 Tỷ lệ chuẩn % 100% 105% 100% 113% 9.1.2 Tỷ lệ điều chỉnh % -4,76 9.1.3 Mức điều chỉnh Trđ/m2 9.2 Cơ sở hạ tầng khu vực 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.3 Tỷ lệ chuẩn Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tầm nhìn % % Trđ/m2 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.4 9.4.1 10 11 12 13 14 15 Tỷ lệ chuẩn Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tình trạng pháp lí Mức điều chỉnh Mức giá điều chỉnh Điều chỉnh Điều chỉnh gộp Số lần điều chỉnh Mức giá dẫn Giá trị ước tính BĐS cần thẩm định % % Trđ/m2 Trđ/m2 Trđ/m2 Trđ/m2 Trđ/m2 Lần Trđ/m2 trđ -0,9784 -2,43 Giá BĐS khu vực ổn định cao giá BĐS khu vực có ngập nước 7% 100% 150% 93% 93% 7,53 7,53 1,41 1,59 GIá BĐS nhìn công viên song cao giá BĐS có tầm nhìn khu dân cư 5% 100% 100% 90% 95% 5,26 5,26 0,26 0,26 1,08 20,66 0,1 2,06 20,66 20,66 1446,2 0,99 22,14 3,39 3,39 21,38 0,27 0,27 TT Hạng mục 7 7 10 11 Giá giao dịch Giá tri công trình ( xây mới) BĐS Tỉ lệ trạng lại công trình BĐS Giá trị đất Diện tích đất Đơn vị BĐS cần BĐS so tính thẩm định sánh trđ 2.750 Trđ 1.550 1.450 BĐS so sánh2 3.060 1.700 BĐS so sánh 2.920 1.620 % Trđ m2 85% 95% 90% 92% 94 1.372,5 95 1.530 100 1.429,6 97 14,45 15,3 14,74 3% 3% Đơn giá đất bình quân Tỷ lệ điều chỉnh yếu tố so sánh Hạ tầng Trđ/m2 % Giao thông % -2% 1% -2% Cảnh quan % 2% -3% 1% Lợi kinh doanh % -3% 2% -3% Trđ Trđ Lần Trđ/m2 41,175 96,075 -0,43 45,9 137,7 0,459 14,296 128,664 -0,15 Trđ/m2 14,02 15,159 14,59 Tổng điều chỉnh Tổng điều chỉnh gộp Số lần điều chỉnh Mức điều chỉnh đơn giá đất 12 Đơn giá đất sau điều chỉnh 13 Kết luận đơn giá đất % Trđ/m2 14,02 0% dẫn 14 Giá đất giao dịch ước tính 15 Giá BĐS ước tính Trđ 1317,88 trđ 2635,38 BAI ST T 10 11 12 13 14 15 16 Hạng mục Diện tích BĐS Mật độ xây dựng Tầng cao Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng công trình Giá trị công trình Năm xây dựng Năm tu sửa chữa Tuổi đời hiệu Tuổi đời kinh tế Tỷ lệ hao mòn công trình Giá trị hao mòn lũy kế công trình Giá trị lại công trình Giá giao dịch BĐS Giá trị đất Đơn giá đất Đơn vị tính m2 % tầng m2 trđ/m2 trđ năm năm năm năm % trđ trđ trđ trđ trđ/m2 BĐS so sánh A 200 80 200*80%*4=640 1920 2000 2010 10 50 2%*1920=38,4 1920-38,4=1881,6 3500 3461,6 3461,6/200=17,308 BÀI TẬP 10 Bảng 10.1: ST T Hạng mục ĐVT m2 trđ/m2 trđ trđ Diện tích BĐS Đơn giá đất Giá trị đất Giá trị xây dựng công trình tương tự Tuổi đời hiệu Giá giao dịch BĐS Giá trị công trình lại thời điểm định giá Giá trị hao mòn lũy kế công trình Tỷ lệ hao mòn lũy kế 10 Tỷ lệ hao mòn hàng năm 11 Tỷ lệ hao mòn hàng năm bình quân %/nă m %/nă m BĐS so sánh 140 20 2800 1780 120 20 2400 1670 năm trđ trđ 19 3200 3200-2800=400 20 2750 2750-2400=350 trđ 1780-400=1380 1670-350=1320 % 1380/1780=77,53 1320/1670=79,04 % % 77,53%/19=4,08 79,04%/20=3,95 % % (4,08%+3,95%)/2=4,02% Bảng 10.2: ST T Hạng mục BĐS so sánh ĐVT Diện tích BĐS m2 Đơn giá đất trđ/m2 Giá trị đất trđ Giá trị xây dựng công trình trđ tương tự BĐS định giá 130 20 2600 1700 Tuổi đời hiệu Tỷ lệ hao mòn hàng năm Tỷ lệ hao mòn lũy kế Giá trị hao mòn lũy kế công trình Giá trị công trình lại thời điểm định giá Giá trị ước tính BĐS 10 năm %/nă m % trđ 21 4,02% 4,02%*21=84,42% 84,42%*1700=1435,14 trđ 1700-1435,14=264,86 trđ 2600+264,86=2864,86 BẢNG 11.1 STT HẠNG MỤC Đất Sàn xây dựng Sân vườn Cổng rào BẢNG 11.2 DIỆN TÍCH ĐON GIÁ (M2) XÂY DỰNG MỚI (TRĐ/M2) 150 30 360 GIÁ TRỊ (TRĐ) 50 0.8 40 60 TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÒN LẠI DỰA THEO CÁC YẾU TỐ CHÍNH (%) 15,52% 24,83% 20,69% 19,31% STT KẾT CẤU CHÍNH TỶ TRỌNG CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%) CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI (%) Móng cọc Tường vách Nền , sàn Mái 10% 18% 16% 14% 90% 80% 75% 80% 1500 1800 Tổng cộng 58% 80,35% BẢNG 11.3 STT HẠNG MỤC Chí phí xây dựng Tỷ lệ lại công trình Giá trị lại công trình Giá trị đât Giá trị giao dịch dẫn BĐS cần thẩm định ĐVT Trđ BĐS A 1900 % 80,35% Trđ 1526,27 Trđ trđ 4500 6026,27 BÀI TẬP 12: TT HẠNG MỤC ĐON VỊ TÍNH Chiều rộng Chiều dài Diện tích đất Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây M BĐS CẦN THẨM ĐỊNH BĐS SO SÁNH BĐS SO SÁNH BĐS SO SÁNH 3 M 25 25 20 30 M2 100 125 80 90 M2 200 180 150 200 Trđ/m2 2 2 10 11 12 12.1 12.2 12.3 dưng Giá trị công trình xây Tỷ lệ lại công trình Giá trị lại công trình Giá giao dịch Giá trị đất Đơn giá đất Điều chỉnh đơn giá đất Yếu tố chiều rộng Yếu tố chiều dài Yếu tố diện Trđ 400 360 300 400 % 80 95 85 90 Trđ 320 342 255 360 Trđ 800 650 750 Trđ 458 395 390 Trđ/m2 3,66 4,94 4,33 % -4,76 +5,26 % +7,52 % +4,17 0 13 14 15 16 17 18 19 20 tích Tổng điều chỉnh Tổng điều chỉnh gộp Số lần điều chỉnh Mức điều chỉnh m2 Đơn giá đất điều chỉnh Đơn giá đất bđs cần thẩm định Giá trị đất bđs cần thẩm định Giá trị giao dịch bđs cần % -0,59 +7,52 +5,26 % 8,93 7,52 5,26 Lần 1 Trđ/m2 -0,02 0,37 0,23 Trđ/m2 3,64 5,31 4,56 Trđ/m2 4,56 Trđ 456 Trđ 776 thẩm định BÀI TẬP 13 DOANH THU khách sạn: 100x0,2(tr) x30 x12 x85%=6120 (trđ) Doanh thu thực: 6120+1500 =7620 (tr) Chí phí hoạt động: 7620x 20% =1524 (tr) LNST: (7620-1524-200) x (1-25%) =4422 LSBQ= (3,5/22 +2,5/18 +4/24)=15,48% Gía trị DN: 4422/15,48%=28565,9 (tr) Bài 14: Thu nhập ròng= 500 - 100 – 100 = 300 trđ/năm a b c Ước tính giá trị thị trường bất động sản = = = 2500 trđ/năm Giá trị hợp đồng thuê : 300 x = 1081,43 trđ/năm _ thu nhập sau năm: Doanh thu: 500 x 105%= 525 trđ/ năm Chi phí : 100 x 110% = 110 trđ/ năm Thu nhập trước thuế: 525 – 110 = 415 trđ/ năm Thu nhập sau thuế: 415 – 100 = 315 trđ/năm  Giá trị thị trương bất động sản : 300 x + = 2570,93 trđ/ năm Bài 15: Tổng doanh thu : ( 1500 + 900) x 12 = 28800 trđ Tổng chi phí : ( 150 + 500 + 700 + 500 + 50 + 50) x 12 = 23400 trđ Lợi nhuận trước thuế : 28800 – 23400 = 5400 trđ Lợi nhuận sau thuế: 5400 x 75% = 4050 trđ Lợi nhuận lại sau chia cho cổ đông : 4050 – ( 200 x 12)= 1650 trđ Giá trị rạp = = = 8250 trđ Bài 16: Tổng doanh thu: ( x + 10 x + x 2,5) x 12 = 930 trđ/năm Tổng chi phí : ( + 0,5 + + 0,2 + 15) x 12 = 224,4 trđ/ năm Lợi nhuận trước thuế : 930 – 224,4 = 705,6 trđ/ năm Tiền thuế : 705,6 x 15% = 105,84 trđ/năm Lợi nhuận sau thuế : 705,6 – 105,84 = 599,76 trđ/năm Giá trị phòng trọ = = = 2998,8 trđ/năm Bài 21 Stt 10 Các tiêu Diện tích đất Mật độ xây dựng Diện tích xây dựng Tầng cao tối đa Diện tích sàn xây dựng Hệ số sử dụng dất Tổng số hộ Diện tích hộ bình quân Diện tích sàn xây dựng Hiệu suất sử dụng sàn xây dựng Bài 22: Đơn vị tính m2 % m2 Tầng m2 Lần Căn m2 m2 % Số liệu 2580 60 1548 15 23220 232 80 18560 79,93% Stt 7.1 7.2 7.3 8.1 Các tiêu Diện tích đất Mật độ xây dựng Diện tích xây dựng Tầng cao tối đa Diện tích sàn xây dựng Hệ số sử dụng dất Tổng số hộ Căn hộ 60 m2 Căn hộ 70 m2 Căn hộ 80 m2 Tổng diện tích sàn sử dụng Tổng diện tích hộ 60 m2 8.2 Tổng diện tích hộ 70 m2 8.3 Tổng diện tích hộ 80 m2 Hiệu suất sử dụng sàn xây dựng Đơn vị tính m2 % m2 Tầng m2 Lần Căn Căn Căn m2 m2 Số liệu 2580 60 1548 15 23220 232 58 116 58 18560 3480 m2 9280 m2 5800 % 79,93% ... lại thời điểm định giá Giá trị ước tính BĐS 10 năm %/nă m % trđ 21 4, 02% 4, 02%*21= 84, 42% 84, 42%*1700= 143 5, 14 trđ 1700- 143 5, 14= 2 64, 86 trđ 2600+2 64, 86=28 64, 86 BẢNG 11.1 STT HẠNG MỤC Đất Sàn xây... trị dẫn BĐS định giá ĐVT BĐS BĐS BĐS so so định giá sánh sánh BĐS so sánh Trđ 92 270 310 Trđ 44 8 49 0 310 Trđ 5 Trđ 3108 3730 3690 Trđ 2901 BAI TT Hạng mục Diện tích BĐS Lợi giao thông BĐS BĐS cần... chiều dài Yếu tố diện Trđ 40 0 360 300 40 0 % 80 95 85 90 Trđ 320 342 255 360 Trđ 800 650 750 Trđ 45 8 395 390 Trđ/m2 3,6 6 4, 94 4,33 % -4, 76 +5,26 % +7,52 % +4, 17 0 13 14 15 16 17 18 19 20 tích Tổng