hồ sơ, thủ tục mua bán nhà ở tại việt nam

TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT Chủ đề 5: BÁO CÁO NGOẠI TƯ VẤN HỒ SƠ, THỦ TỤC KHÓA MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DANH SÁCH NHÓM: HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM MỤC LỤC HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DẪN NHẬP Có nhiều khái niệm nhà ở: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với môi trường bên ngồi dùng để ở; tài sản có giá trị người, nơi người nghỉ ngơi, sinh hoạt Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân (Theo Điều Luật Nhà 2005) Theo pháp luật Việt Nam, nhà chia thành nhiều loại: nhà xã hội, nhà thương mại, nhà công vụ, nhà biệt thự, nhà chung cư Theo Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định sau: - - - Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường Nhà xã hội nhà nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư, xây dựng cho đối tượng quy định mua, thuê thuê mua theo chế nhà nước quy định Nhà công vụ nhà nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ Nhà biệt thự đô thị nhà riêng biệt có sân vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng khơng q ba tầng, có ba mặt nhà trông sân vườn, có diện tích xây dựng khơng vượt q 50% diện tích khn viên đất, xác định khu chức quy hoạch thị cấp có thẩm quyền phê duyệt Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư Theo pháp luật Việt Nam đối tượng sở hữu nhà bao gồm: - Tổ chức, cá nhân Việt Nam sở hữu nhà Việt Nam Đối với cá nhân, tổ chức cá nhân nước thuộc đối tượng sau mua sở hữu nhà Việt Nam: Điều 3: Giải thích từ ngữ NĐ 71/2010/NĐ-CP HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Thứ nhất, cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th giữ chức danh quản lý doanh nghiệp Thứ hai, cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt nam Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; cá nhân nước ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam thủ tướng phủ định Thứ ba, cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt nam có nhu cầu Trong trường hợp phải có văn chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên quan có thẩm quyền Việt Nam nước cấp kèm theo giấy tờ sau: giấy phép lao động quan có thẩm quyền Việt Nam cấp; giấy phép hành nghề chuyên môn Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Nếu có kỹ đặc biệt phải có giấy tờ xác nhận chun mơn, kỹ hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam Thứ tư, cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam: trường hợp phải có giấy tờ chứng nhận kết quan có thẩm quyền Việt Nam nước cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hộ thường trú chứng nhân dân vợ chồng công dân Việt Nam Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt nam theo pháp luật đầu tư khơng có chức kinh doanh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Về cá nhân nước quy định trường hợp phải sinh sống Việt nam, quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật Việt Nam Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải có giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cấp HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM - Trường hợp Việt Kiều mua nhà: Theo quy định khoản Điều 66 Điều 67 Nghị Định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Điều 121 Luật Đất đai hành, người Việt Nam định cư nước tùy đối tượng mua bán sở hữu nhà sau: Đối tượng sở hữu không hạn chế số lượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam (chung cư, nhà riêng lẻ) nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án khu vực phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán theo quy định pháp luật đất đai) để người mua xây dựng nhà cho thân thành viên gia đình Việt Nam Những đối tượng cần phải cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có điều kiện sau: Đối với người có quốc tịch Việt Nam phải có hộ chiếu Việt Nam giá trị; trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi phải có giấy tờ chứng minh cịn quốc tịch Việt Nam Nếu người khơng có quốc tịch Việt Nam phải có hộ chiếu nước kèm theo giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo phá p luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; người có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sống nước Đối tượng sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư người gốc Việt Nam khơng thuộc đối tượng có họ chiếu nước ngồi kèm theo điều kiện sau: Có giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam; Giấy miễn thị thực quan có thẩm quyền Việt Nam cấp; phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên I CÁC QUY ĐỊNH CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở: Điều kiện nhà tham gia dao dịch mua bán HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Theo Điều 91 Luật Nhà 2005: nhà mua bán phải có: - - - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Khơng có tranh chấp quyền sở hữu Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Điều kiện chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà Bên bán phải chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự; cá nhân có lực hành vi dân sự; tổ chức bán nhà phải có chức kin doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh Bên mua cá nhân, tổ chức; cá nhân nước khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ thường trú phải có lục hành vi dân , người Việt Nam định cư nước ngồi phải thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định; tổ chức khơng phụ thuộc vào nơi ký kinh doanh2 Nguyên tắc mua bán nhà Đối với biệt thự, nhà riêng lẻ đô thị phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất Trường hợp bán hộ chung cư phần nhà chung cư phải gắn với quyền sử dụng đất, phần sử dụng chung trang thiết bị nhà thuộc sở hữu chung Việc mua bán nhà phải lập thành hợp đồng theo quy định luật3 Mua bán nhà theo hình thức trả chậm trả dần Điều 95 khoản Luật nhà quy định việc mua bán nhà trả châm trả dần thực sau: - - Việc mua bán nhà trả chậm trả dần bên thỏa thuận ghi hợp đồng mua bán nhà Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà quyền sử dụng nhà có trách nhiệm bảo trì nhà đó, trừ trường hợp nhà thời gian bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng bên có thỏa thuận khác Sau bên mua nhà trả đủ tiền cho bên bán nhà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Điều 92 luật nhà 2005 Điều 22 ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng , luật kinh doanh bất động sản HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM II HỒ SƠ, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở: A MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: Hồ sơ mua bán nhà: Gồm văn bản, giấy tờ sau đây: a) Hợp đồng mua bán nhà: Hợp đồng mua bán nhà lập Phịng cơng chứng, có chứng thực – thủ tục bắt buộc Nếu hợp đồng khơng có cơng chứng gọi “giấy tay”, khơng có giá trị pháp lý b) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở: Gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…vv c) - Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do quan quản lý nhà cung cấp nơi tiếp nhận hồ sơ) Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế đánh việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước phần thu nhập người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định củq pháp luật đất đai phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Ðối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất trị giá diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo quy định pháp luật, kể đất có nhà vật kiến trúc Trường hợp bán nhà với chuyển quyền sử dụng đất có nhà đối tượng chịu thuế phần trị giá đất chuyển quyền sở hữu • Thuế suất HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất tính tỷ lệ (%) trị giá đất chuyển quyền sử dụng, quy định sau: Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà nộp tiền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, phép chuyển quyền sử dụng đất: Ðối với đất ở, đất xây dựng cơng trình loại đất khác, thuế suất 20% Trường hợp 2: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở mà lần trước nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất 5% Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quền sử dụng đất trường hợp sau coi nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai: Khi giao đất nộp tiền đền bù thiệt hại theo định số 186 HÐBT ngày 31/5/1990 HÐBTnay Chính phủ đền bù thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng chuyển sang mục đích khác; Ðã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định Thông tư số 60 -TC/ TCT ngày 16/7/1993 Bộ tài khi: mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước với nhận quyền sử dụng đất có nhà đó; giao đất để xây dựng nhà công trình, giao đất thay cho tốn giá trị cơng trình xây dựng sở hạ tầng; Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà doanh nghiệp kinh doanh nhà Nhà nước theo quy định Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1995 Chính phủ mua, bán kinh doanh nhà ở; Mua nhà với nhận quyền sử dụng đất có nhà thuộc diện nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập người có thu nhập cao; Chuyển quyền sử dụng vời thay đổi mục đích từ sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất phi nông nghiệp Trường hợp 3: Chuyển đổi đất cho mà có chênh lệch trị giá đất khác diện tích, vị trí hạng đất, thuế suất % phần chênh lệch trị giá • Miễn, giảm thuế HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Các trường hợp miễn thuế: Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để chuyển đến định cư vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo định quan Nhà nước có thẩm quyền; Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ đến định cư vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo trường hợp thuyên chuyển công tác theo định quan Nhà nước có thẩm quyền; Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ trường hợp hồn thành nhiệm vụ cơng tác vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo nghỉ hưu Các trường hợp giảm thuế: Giảm 50 % thuế chuyển quyền sử dụng đất cho trường hợp chủ hộ gia đình thương binh hạng 1/4, 2/4, bệnh binh hạng 1/3,2/3; chủ hộ gia đình thân nhân liệt sĩ hưởng chế độ trợ cấp Nhà nước; người tàn tật khơng có khả lao động, người chưa đến tuổi trưởng thành người già cô đơn không nơi nương tựa; cán bộ, công nhân viên chức chuyển chổ đến chổ không thuộc vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo trường hợp thuyên chuyển công tác nghỉ hưu Những đối tượng xét giảm với điều kiện: o o o o Ở thành phố trực thuộc trung ương chuyển chổ từ quận ngoại thành Huyện , thị ngoại thành Ở phường thuộc thành phố, thị xã thuộc tỉnh chuyển chổ Huyện, thị khác Ở tỉnh trung du, miền núi từ huyện chuyển chổ sang huyện khác Từ huyện đồng chuyển chổ lên huyện trung du, miền núi Chuyển chổ từ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sang tỉnh, thành phố khác Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế Mỗi đối tượng xem xét miễn giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất diện tích đất Nhà nước giao lần đầu ( theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ địa UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển quyền sử dụng) HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Các đối tượng nộp thuế thuộc diện miễn , giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục kê khai nộp thuế nộp đơn đề nghị miễn thuế, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất có xác nhận UBND xã, phường, thị trấn nơi hộ nộp thuế cư trú, theo giấy tờ cho trường hợp cụ thể Việc xem xét miễn giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất quan thuế thực • Kê khai thuế Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục xin phép chuyển quyền sử dụng đất phải đồng thời kê khai với quan thuế nơi có đất chuyển quyền sử dụng theo mẫu tờ khai quan Thuế kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, quan thuế phải thông báo cho đối tượng nộp thuế số thuế phải nộp Thời hạn nộp thuế ghi thông báo thuế chậm 10 ngày kể từ ngày thơng báo thuế • Nộp thuế Thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp quan thuế địa phương nơi có đất chuyển quyền sử dụng Trường hợp chuyển đổi đất cho mà có chênh lệch giá trị thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp quan thuế nơi đất có giá trị lớn Thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp lần theo thông báo quan thuế Khi thu thuế, quan thu thuế phải cấp biên lai thuế Bộ tài phát hành Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất người chuyển quyền sử dụng đất nộp đủ thuế - Lệ phí trước bạ nhà, đất: Nhà, gồm: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu cơng trình kiến trúc khác Đất, gồm: loại đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp quy định Khoản 1, Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thuộc quyền quản lý sử dụng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt xây dựng 10 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Tuy chưa có số thống kê đầy đủ tất quan công chứng địa bàn TP.HCM gặp “bẫy” giấy tờ nhà, đất bị làm giả, chí người giả Thủ đoạn giả nhiều lúc tinh vi khiến công chứng viên (CCV) khó nhận biết mắt thường a) Giả giấy chủ quyền nhà, đất, CMND Tháng 1-2012, ông T đến Văn phịng Cơng chứng (VPCC) Tân Bình để lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B với số tiền chuyển nhượng lên tới tỉ đồng Khi xem xét hồ sơ, CCV nhận thấy loại giấy CMND, trích trước bạ, giấy xác nhận tình trạng nhân, giấy chủ quyền đất giả Đặc biệt, ông T sử dụng giấy CMND giả với ảnh dấu vân tay thật CCV báo cho Công an phường 13 nơi chuyển hồ sơ đến Công an quận Tân Bình xử lý Đối tượng làm giả giấy chủ quyền khơng nhắm vào cá nhân mà cịn muốn đánh lừa tổ chức Cuối năm 2011, Phịng Cơng chứng (PCC) số tiếp nhận hồ sơ chấp nhà cho ngân hàng để vay 25 tỉ đồng có dấu hiệu giả mạo Người vay sử dụng giấy chủ quyền nhà giả phía ngân hàng khơng biết May CCV chủ động phát nên kịp thời “cứu nguy” cho ngân hàng b) Giả người cơng chứng Ngồi việc đương đầu với giấy tờ giả, quan cơng chứng cịn “đau đầu” với tình trạng người giả Nhiều quan cơng chứng nhiều lần phát người khác đóng vai chủ nhà Điều xảy chủ yếu cặp vợ chồng Do bên vợ chồng muốn bán tài sản mà bên không đồng ý nên họ nhờ người khác công chứng ký tên mua bán PCC số phát kịp thời báo công an bắt giữ ông V giả danh chủ nhà để công chứng hồ sơ mua bán nhà Người thuê người làm giả giấy chủ quyền nhà người khác (trong ghi tên ông chủ) để bán nhà Khi tiếp nhận hồ sơ, CCV thấy bên bán có thái độ bồn chồn, lo lắng khơng giống người cơng chứng bình thường Mặt khác, giấy chủ quyền có màu nhạt giấy thật Vì vậy, CCV xác minh biết nhà mang mua bán lẫn thông tin giấy chủ quyền có thật tên chủ sở hữu khơng thật c) Giả giấy lẫn người 26 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Nếu trường hợp trên, người công chứng giả người giả giấy có trường hợp họ làm giả hai Ngày 6-1-2011, bà H vợ chồng ông L đến VPCC T để công chứng hợp đồng chấp nhà quận Phú Nhuận Theo đó, bà H cho vợ chồng ông L vay tỉ đồng thời gian ba tháng Nếu hạn mà không trả nợ vợ chồng ơng L phải làm hợp đồng bán nhà chấp nêu cho bà H Đến hẹn, bên vay không trả tiền nên bà H kiện tịa địi nợ biết vợ chồng người vay tiền đóng giả chủ nhà Cịn chủ nhà thật bị giấy chủ quyền với CMND họ làm thủ tục cấp giấy Khi bị công an 113 bắt giữ, người giả danh vợ ông L thừa nhận người khác thuê làm vợ để ký giấy tờ bồi dưỡng triệu đồng Cho VPCC T không làm hết trách nhiệm việc công chứng hợp đồng chấp nhà, bà H khởi kiện đơn vị tòa để đòi bồi thường 1,1 tỉ đồng (gồm có tỉ đồng mà bà cho người giả danh ông L vay khoản tiền lãi từ việc cho vay) Hiện TAND quận thụ lý vụ án Trên thực tế nhiều vụ án liên quan đến việc làm giả giấy tờ giả người cơng chứng Ngồi ra, nhiều vụ việc mà quan chức chưa phát d) Hậu từ việc giao dịch giả Khi công chứng, sang tên xong phát hồ sơ nhà, đất giả người lẫn giấy tờ nguy trắng tay người mua lớn Bởi khả tìm kẻ giả mạo để đòi lại tiền mong manh, nhà, đất đâu phải họ mà nhận Trường hợp lỡ giao dịch với người giả hợp đồng bị tịa án tun vơ hiệu Bấy giờ, người mua khó nhận lại tiền tịa có tun cho thắng kiện bên bán cịn tiền, tài sản để thi hành án Có việc chưa giải xong gia đình lục đục bị lừa số tiền khơng phải nhỏ Vấn đề 6: Khó khăn cho người dân việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở chưa đồng Hệ thống pháp luật đất đai nhà dần hoàn chỉnh, phù hợp với chế thị trường, có thị trường bất động sản nói chung, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Tuy nhiên vào thời điểm 27 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM quy định pháp luật tản mát thiếu tính thống Nhiều điểm xung đột văn liên quan đến bất đôṇg sản Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân Điều gây nhiều khó khăn cho người dân muốn sở hữu nhà hợp pháp, song song với việc vận dụng áp dụng pháp luật quan quản lý nhà nước nhập nhằng, không thống Trên số vấn đề bất cập diễn thực tế Trước tình hình đó,địi hỏi yêu cầu, nhiệm vụ đặt thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: - - Nhà nước cần xây dựng sách tổng thể, hồn chỉnh bất động sản, trọng bất động sản quan trọng đất đai, cơng trình xây dựng Quản lý nhà nước bất động sản cần thống nhất, tập trung vào đầu mối Thực rà soát tổng thể văn pháp luật bất động sản Các văn đất đai, nhà cần theo hướng đổi thủ tục thông qua việc xây dựng quy trình, thủ tục cơng chứng, đăng ký, cơng khai, minh bạch, xác, đơn giản, không gây phiền hà cho người yêu cầu Cải cách thủ tục, tập trung đầu mối IV MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT NHẰM HỒN THIỆN HỆ THỚNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Thị trường bất động sản nói chung thị trường mua bán nhà nói riêng muốn phát triển lành mạnh hệ thống pháp luật cần đáp ứng yêu cầu xã hội quan quản lý Quy định pháp luật cần đáp ứng tiêu chí sau đây: - Cơng khai, minh bạch; Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất; Chí phí cho việc làm thủ tục hợp lý; Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử nhân dân Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu xác; Tính đồng bộ, thống cao văn để áp dụng đúng; 28 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM - Phân cơng rõ ràng có chế phối hợp quan chức năng, có chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực pháp luật nghiêm túc, xác Dưới số đề xuất nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thủ tục mua bán nhà: Giải pháp 1: Thống giấy tờ xuất trình, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế Nhu cầu thống quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu đáng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân giao dịch mua bán nhà, tạo điều kiện thuận để nhà đầu tư nước đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Điều cải thiện đáng kể đến tăng trưởng kinh tế thời gian tới - - Việc xuất trình giấy tờ cần quy định thơng thoáng Cho đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa triển khai đồng việc xuất trình giấy tờ người dân cần những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng Thực cơng chứng Phịng cơng chứng; Tại nơi chưa có Phịng cơng chứng thực chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã; Thực chế cửa thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; Phịng Cơng chứng quan cho thực thủ tục liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu mối quản lý, cung cấp thông tin lịch sử giao dịch bất động sản, không lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng mà lĩnh vực chấp, cầm cố, thừa kế, tặng cho, cho thuê Giải pháp 2: Bảo đảm thi hành hợp đồng số vấn đề sửa đổi, bổ - sung, huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà ở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Đặt vấn đề thời hiêụ thực hợp đồng sau công chứng Nếu sau thời hạn định bên khơng có quyền sửa đổi, bổ sung huỷ bỏ hợp đồng hợp đồng; 29 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM - - Vấn đề mua, chuyển nhượng phần toàn cần nghiên cứu bổ sung quy định quyền nghĩa vụ bên có khác Để mua có điều kiện chuộc lại cần quy định rõ vấn đề sang tên, quyền sử dụng người mua Giải pháp Ngăn ngừa hành vi giả mạo giấy tờ Những hành vi giả mạo giấy tờ để lừa đảo giao dịch mua bán nhà xuất ngày nhiều Một số vụ có cấu kết nhiều đối tượng, số tiền chiếm đoạt lớn Điều gây thiệt hại tài sản uy tín văn phịng cơng chứng người dân sở hữu nhà Trước tình trạng đó, cán phịng cơng chứng phải nghiên cứu thống kê số hình thức giả mạo giấy tờ, tìm cách thức hỗ trợ nhận biết để đơn vị tham chiếu q trình cơng chứng cho người dân, nâng cao tinh thần cảnh giác, nhanh chóng kịp thời phát đối tượng nghi ngờ Trên thực tế, có hai hình thức giả mạo giấy tờ giao dịch mua bán nhà: làm giả toàn phần làm giả phần tài liệu Trường hợp làm giả toàn phần làm giả toàn tài liệu.Làm giả phần tài liệu làm giả phần nội dung tài liệu Khi thực cơng tác cơng chứng, cán cơng chứng viên vào số đặc điểm để nhận biết giấy tờ giả mạo Chẳng hạn, nhận biết chữ ký giả mạo cần nhìn vị trí chữ ký tài liệu có bất thường hay khơng Giả mạo chữ ký hình thức ký tơ đè qua hình thức than, ánh sáng ngược, sau photocopy, tạo vết hằn Hay cách giả mạo giấy tờ phổ biến sử dụng thời gian gần dùng dấu giả Thông thường, dấu giả có đường nét nhịe, khơng sắc gọn, lượng mực dầy, khơng có vết hằn nét in giấy Đồng thời, bề mặt dấu khơng có đường nét, có điểm ngắt qng ngồi nét in, có vết chấm màu in nằm rải rác Đối với tài liệu bị điền thêm, tẩy xóa phổ biến Theo phòng quản trị rủi ro, dễ nhận thấy khác kiểu phông chữ, cỡ chữ dòng chữ nghi in điền thêm so với phần tài liệu cịn lại, khơng có logic 30 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM phần tài liệu với Thậm chí, cần kiểm tra chữ ký nháy trang, đóng dấu giáp lai, ký nháy giáp lai Một điểm cần ý dấu vết (giấy bị cong vênh, nhịe nét chữ) Một phần hình dấu hay chữ bị ảnh che phủ Phần chữ dấu ảnh khơng phù hợp tính chất, cấu trúc, kích thước, hình dạng Theo đó, cơng chứng viên nghi ngờ khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo yêu cầu khách hàng bổ sung giấy tờ pháp lý cần thiết để khách chứng minh thông tin giấy tờ Trong trường hợp cần thiết u cầu trì hỗn giao dịch với khách hàng, đồng thời báo cho cán quản lý để báo cáo với phận liên quan, chủ động để xác minh lại thơng tin Ngồi ra, nên tổ chức nhiều buổi tập huấn kỹ phát giấy tờ giả cho cán đăng ký quyền sử dụng đất, công chứng viên nước Từ số biện pháp ngăn ngừa phát loại giấy tờ giả mạo đây, hỗ trợ người làm công tác công chứng, chứng thực kiểm tra, kiểm soát hành vi làm giả giấy tờ giao dịch mà cịn giúp người dân vận dụng thơng tin để nâng cao cảnh giác, chủ động phát loại giấy tờ có khả giả mạo, giao dịch có dấu hiệu gian lận để giảm thiểu rủi ro cho thân KẾT LUẬN Quy định mua bán nhà nói chung quy định thủ tục mua bán nhà nói riêng cần phải phù hợp với phát triển xã hội kinh tế đất nước yêu cầu trình hội nhập Quy định loại giao dịch phải hướng tới mục đích đảm bảo thực tốt quyền người chủ sở hữu, chủ sử dụng, thuận lợi cho người mua người bán, đồng thời phải đảm bảo ổn định xã hội, an toàn giao dịch sự, thương Để tạo điều kiện cho phát triển giao dịch mua bán nhà, hoạt động cải cách thủ tục hành góp phần cho phát triển ổn định việc đổi thống quy định thủ tục hoàn thành hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nhà cần thiết giao dịch phát triển mạnh 31 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Để đáp ứng yêu cầu phát triển xã hội, văn pháp luật ban hành, đặc biệt lĩnh vực dân sự, mà cụ thể lĩnh vực đất đai nhà Những văn thời gian qua góp phần quan trọng định hướng phát triển thị trường bất động sản tạo sở pháp lý cho giao dịch liên quan đến bất động sản, tăng cường việc thực quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng Tuy nhiên, phát triển nhanh chóng xã hội kinh tế, đặc biệt yêu cầu thiết thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế việc tiếp tục hồn thiện quy định pháp luật liên quan mua bán nhà mà đặc biệt thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thực quyền mình, đồng thời yếu tố tạo điều kiện cho kinh tế phát triển yêu cầu cần thiết Việc đơn giản hóa hồn thiện pháp luật thủ tục mua bán nhà tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước lĩnh vực nhạy cảm phức tạp 32 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) Luật Nhà 2005 Luật Đất Đai 2013 Luật Công chứng 2014 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Văn hợp 39/VBHN-BTC 2014, hợp hai văn bản: Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 Chính phủ lệ phí trước bạ, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng năm 2011 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2013 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 Chính phủ lệ phí trước bạ Nghị định 65/2013/NĐ-CP: Quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012 Luận văn Thạc sĩ ngành Luật dân Nguyễn Thị Phương Hoa “Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” 33 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà bên soạn sẵn CỢNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc PHIẾU YÊU CẦU CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, VĂN BẢN Kính gửi: Phịng Cơng chứng số tỉnh/thành phố Họ tên người nộp phiếu:…… …………… … .………… Địa liên hệ: … ………………………… ……… Số điện thoại: ………… …………… Email: Số Fax: …… ……… Yêu cầu công chứng về: Các giấy tờ nộp kèm theo Phiếu gồm có: 1.…………………………… .………… .……… ….…… …… 3.………… ………………………… ……… …….… 10 Thời gian nhận phiếu giờ, ngày ./ ./ NGƯỜI NHẬN PHIẾU (Ký ghi rõ họ tên) NGƯỜI NỘP PHIẾU (Ký ghi rõ họ tên) 34 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: CỤC THUẾ…… CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHI CỤC THUẾ…… Độc lập - Tự - Hạnh phúc ….ngày….tháng….năm… TỜ KHAI NỘP THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT A) PHẦN TỰ KÊ KHAI - Người chuyển quyền sử dụng đất a) Họ tên người chuyển quyền sử dụng đất (Tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) b) Địa chỉ: c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số……ngày… tháng… năm… do……… .……………………………………………………… cấp (cơ quan cấp) Quyết định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền số…….ngày…… tháng…… năm……do………………………….cấp……………………………… - Họ tên người nhận quyền sử dụng đất: Địa chỉ: - Hợp đồng mua bán, đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tại………………ngày…… tháng…….năm….và UBND phường xác nhận ngày….tháng… năm…………… - Đất chuyển quyền sử dụng: Diện tích:…………………………………………………m2 b) Loại đất loại đường phố:…………………………… c) Vị trí đất hạng đất:………………………………… - Họ tên người thay mặt kê khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: a) 35 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Tôi xin cam đoan việc kê khai thật, hợp pháp va xin nộp thuế đầy đủ kỳ hạn Người khai (Họ tên, ký) B) PHẦN XÁC ĐỊNH CỦA CƠ QUAN THUẾ - Diện tích đất chuyển quyền sử dụng: m2 - Loại đất, vị trí, hạng đất: - Loại đường phố: - Giá đất tính thuế: đ/m2 - Giá trị đất chịu thuế chuyển quyền: đồng - Thuế suất: % - Số thuế phải nộp: đồng - Đối tượng miễn giảm: (ghi rõ theo đối tượng nào) - Số thuế miễn giảm: đồng 10 - Số thuế phải nộp: đồng Viết chữ ( ) 11 - Người chuyển quyền (hoặc người nộp thay) nhận giấy thay thơng báo thuế ngày….tháng… năm…… Cán kiểm tra tính thuế Thủ trưởng quan thuế (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký tên, đóng dấu) 36 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất CỢNG HỒ XÃ HỢI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc TỜ KHAI LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ NHÀ, ĐẤT [01] Kỳ tính thuế: Theo lần phát sinh  [02] Lần đầu  [03] Bổ sung lần thứ  [04] Tên người nộp thuế: [05] Mã số thuế: [06] Địa chỉ: [07] Quận/huyện: [08] Tỉnh/Thành phố: [09] Điện thoại: [10] Fax: [11] Email: [12] Đại lý thuế (nếu có) : [13] Mã số thuế: [14] Địa chỉ: [15] Quận/huyện: [16] Tỉnh/Thành phố: [17] Điện thoại: [18] Fax: [19] Email: [20] Hợp đồng đại lý thuế, số: ngày ĐẶC ĐIỂM NHÀ ĐẤT: Đất: 37 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 1.1 Địa đất: 1.2 Vị trí đất (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): 1.3 Mục đích sử dụng đất: 1.4 Diện tích (m2): 1.5 Nguồn gốc nhà đất: (đất Nhà nước giao, cho thuê; đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, nhận tặng, cho): a) Tên tổ chức, cá nhân chuyển giao QSDĐ: Địa người giao QSDĐ: b) Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao QSDĐ ngày tháng năm 1.6 Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): Nhà: 2.1 Cấp nhà: Loại nhà: 2.2 Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): 2.3 Nguồn gốc nhà: a) Tự xây dựng: - Năm hoàn công (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà): b) Mua, thừa kế, cho, tặng: - Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: Ngày tháng năm 2.4 Giá trị nhà (đồng): Giá trị nhà, đất thực tế nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho (đồng): Tài sản thuộc diện nộp miễn lệ phí trước bạ (lý do): Giấy tờ có liên quan, gồm: 38 HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Tôi cam đoan số liệu khai chịu trách nhiệm trước pháp luật số liệu khai./ NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ Họ tên: Chứng hành nghề số: Ngày tháng năm NGƯỜI NỘP THUẾ ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ đóng dấu (nếu có) 39 ... kinh doanh bất động sản HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM II HỒ SƠ, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở: A MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: Hồ sơ mua bán nhà: Gồm văn bản, giấy...HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM MỤC LỤC HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM DẪN NHẬP Có nhiều khái niệm nhà ở: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng... VỀ MUA BÁN NHÀ Ở: Điều kiện nhà tham gia dao dịch mua bán HỒ SƠ, THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Theo Điều 91 Luật Nhà 2005: nhà mua bán phải có: - - - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo