2017 08 01 presentation

8/1/2017 Lecture NGUYỄN LƯU BẢO ĐOAN Main points Bid rent curves for all activities Private land ownership Planning and zoning 8/1/2017 Bid rent curves HÀM ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT Hàm (David Ricardo) Rent = f(độ màu mỡ đất nông nghiệp) = Q(P-C) Loại đất nông nghiệp P Sản lượng (Q) Doanh thu Chi phí (C) Mức giá sẵn lịng trả Mức giá đề nghị Ít màu mỡ $10 $20 $15 $5 $5 Rất màu mỡ $10 $40 $15 $25 $25 Định lý kinh tế học đô thị: nông dân tham gia đấu giá dành quyền sử dụng đất lợi nhuận kinh tế = (lợi nhuận kế tốn>0 khơng có nơng dân sẵn lịng đề nghị giá cao hơn) 8/1/2017 Lĩnh vực sản xuất Trong thành phố, tiền mướn đất yếu tố tiếp cận giao thông định R = (Doanh thu – Chi phí – Vận chuyển)/diện tích đất Xét trường hợp nhà sản xuất chế tạo đồ chơi thành phố sản xuất đồ chơi xuất nước qua cảng Sai Gon Khoảng cách đến cảng Doan h thu Chi phí Vận chuyển Diện tích đất (ha) Mức giá sẵn lòng trả Mức giá đề nghị $250 $130 $0 $120 $60 $250 $130 $20 $100 $50 $250 $130 $40 $80 $40 $250 $130 $60 $60 $30 Lĩnh vực dịch vụ văn phòng Trong lĩnh vực dịch vụ văn phòng, nhu cầu gặp gỡ trao đổi với khách hàng quan trọng Nếu diện tích đất cố định: R = (Doanh thu – Chi phí – Chi phí giao dịch)/diện tích đất Khoảng Số cách đến tầng CBD Doanh thu Chi phí vốn dành cho cao ốc Chi phí sản Chi phí xuất khác giao dịch Diện tích đất (ha) Mức giá sẵn lòng trả Mức đề nghị $0 0,25 $120 $60 $500 $100 $150 $500 $100 $150 $36 0,25 $100 $50 $500 $100 $150 $200 0,25 $80 $40 8/1/2017 $ Giá nhà thuê đất Dịch vụ văn phịng Mơ hình thành phố đơn tâm (monocentric city) 8/1/2017 $ Quy luật thị trường người trả cao mua đất, nên dựa vào hàm định giá người sử dụng đất khác nhau, ta dự đốn loại hình sử dụng đất bố trí Dịch vụ văn phịng A C D B E Mơ hình thành phố đa tâm (monocentric city) 8/1/2017 Land ownership SỞ HỮU ĐẤT Private ownership Định nghĩa sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Nguyên tắc quyền sở hữu tài sản: Sử dụng tài sản Thụ hưởng huê lợi phát sinh từ tài sản Chuyển nhượng bán tài sản Không cho người khác đụng tới tài sản Lưu ý la nguyên tắc không bao gồm việc dùng tài sản xâm phạm đến tài sản người khác ảnh hưởng đến an ninh công cộng 8/1/2017 Land ownership in Vietnam 1992 Constitution & 2003 Land Law Land ownership in Vietnam Constitution amended in 2013 Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý 8/1/2017 Reality check Xét hành vi người tiêu dùng đất đai (nhà đầu tư-developer) trường hợp giá đất quyền đưa thấp giá thị trường? Hệ q trình thị hóa? Xét hành vi người tiêu dùng trường hợp sử dụng đất có thời hạn Giả sử người tiêu dùng đầu tư cơng trình có tuổi thọ thời hạn sử dụng đất Câu hỏi thảo luận: So sánh hệ thống đô thị với hệ thống đô thị Walter Christaller có giống khác nhau? Nguồn: Báo cáo Đánh giá thị hóa Việt Nam, 2011 8/1/2017 8/1/2017 10 8/1/2017 11 8/1/2017 Planning and zoning QUY HOẠCH VÀ PHÂN KHU CHỨC NĂNG 12 8/1/2017 Lịch sử Quy định quản lý tòa nhà Anh, Pháp, Đức Mỹ cuối kỷ 19 đầu kỷ 20 (kiến trúc, xây dựng, sử dụng) Zoning bắt đầu xem công cụ làm đẹp thành phố mà phương pháp khoa học để giải bệnh trầm kha liền phát triển-đơ thị hóa Có lẽ khái niệm zoning bắt đầu Hoa Kỳ, nhiên năm 1926 chưa phổ biến Các thành phố Los Angeles, New York, tiểu bang Minnesota, Wisconsin, Illinois có zoning sức ép nhà đầu tư muốn bảo vệ giá trị bất động sản Lịch sử hình thành phân khu chức (zoning) Minnesota Wisconsin Illinois 1916 1909 New York City Los Angeles 13 8/1/2017 Euclid v Ambler Realtor Co Minnesota Wisconsin 1926 Euclid v Ambler Realty Co Illinois 1916 New York City 1909 Los Angeles Euclid v Ambler Realtor Co Vụ kiện làng Euclid v Ambler Realtor Co Tòa Tối cao phán năm 1926 làng Euclid quyền quy hoạch phân khu chức buộc miếng đất công ty Ambler sở hữu phải sử dụng vào mục đích phi công nghiệp Cơ sở phán quy hoạch phải công bảo vệ an sinh làng 14 8/1/2017 Vai trò quy hoạch Điều chỉnh sử dụng đất kết hợp biện pháp kinh tế để giải vấn đề ngoại tác Tạo ổn định cho nhà đầu tư an tâm Cung cấp thông tin cho người dân an tâm Cung cấp hàng hóa cơng khơng gian cơng cộng Vấn nạn liên quan quy hoạch Quy hoạch treo Quy hoạch thiếu/không công Quy hoạch đẹp mà khơng tính tốn yếu tố kinh tế, xã hội, mơi trường, văn hóa 15 ... Nguồn: Báo cáo Đánh giá thị hóa Việt Nam, 2011 8/1 / 2017 8/1 / 2017 10 8/1 / 2017 11 8/1 / 2017 Planning and zoning QUY HOẠCH VÀ PHÂN KHU CHỨC NĂNG 12 8/1 / 2017 Lịch sử Quy định quản lý tòa nhà Anh, Pháp,... đến an ninh công cộng 8/1 / 2017 Land ownership in Vietnam 1992 Constitution & 2003 Land Law Land ownership in Vietnam Constitution amended in 2013 Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai,... 0,25 $100 $50 $500 $100 $150 $200 0,25 $80 $40 8/1 / 2017 $ Giá nhà th đất Dịch vụ văn phịng Mơ hình thành phố đơn tâm (monocentric city) 8/1 / 2017 $ Quy luật thị trường người trả cao mua đất, nên