LOI MO DAU
Pháp luật về hoạt động môi giới là tổng thể các quy phạm pháp luật do
nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản Vì vậy khi nghiên cứu pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta không thể không đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007 Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
Trang 2NOI DUNG CHINH :
LKHÁI QUAT CHUNG VE BAT DONG SAN VA HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN
1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1 Khái niệm về BĐS
Theo điều 174- luật số 33/2005/QH11- Bộ Luật Dân sự quy định như sau BĐS là các tài sản bao gồm :
«Đất dai
- - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở , cơng trình xây dựng trên đó
¢ Cac tai sản khác gắn liền với đất dai
° - Các tài sản khác do Pháp luật quy định 1.2 Các khái niệm về môi giới BĐS
- Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua, là một chủ thể cá nhân,một nhóm, một hãng làm chủ thê trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tham gia kinh doanh
- Môi giới là hoạt động của người thử ba với mục đích tạo ra sự cảm thông thâu hiểu trong việc giải quyết các vẫn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau
- Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba có đủ tính năng, điều kiện để
Trang 3thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyên đổi
Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên nghiệp, là thực hiện, kết nối các thương vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các bên, là việc lựa chọn sắp xếp các thương vụ, đề ra phương pháp giải quyết
2 Sự cân thiết của hoạt động môi giới Bắt động sản
Vai trò của những nhà môi giới - họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch
tới thành công, đồng thời thúc đây sự phát triển của thị trường bất động sản Vai trò của dịch vụ này thê hiện qua các mặt sau:
2.1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dich hàng hoá bắt động sản
Trang 4động sản ngày càng cao, hạn chê được rât nhiêu rủi ro cho các đôi tượng tham gia trên thị trường bất động sản
2.2 Khai thác nguôn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng đo đặc tính về bất động sản là thơng tin trường khơng hồn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm
nhà nước khơng thể kiểm sốt được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động
sản được thực hiện thông qua các tổ chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vật khi các tô chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hieu quá hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế
2.3 Góp phân én định trật tự, an ninh xã hội
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dan No là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.Thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của
điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi
cộng đồng khác nhau Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hồi nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu Ôn định
Trang 52.4 Gop phan thic day doi méi chính sách quản lý bất động sản
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính Chính vì vậy thơng qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bồ sung, hoàn thiện cơng tác quản lí đất đai quản kí bất động sản: thiết lập
hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chín, cấp giẫy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhăm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hố các quan hệ dân sự vé dat dai Nhu cau giao dich bat động sản ngày càng phong phú và da dang của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tô chức môi giới là tất yêu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được cơng khai hố coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triên đúng hướng
Il VAI TRO VA CO CHE DIEU CHINH CUA PHAP LUAT VOI HOAT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN
1 Các chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động môi giới Bất động
>
san
Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
Trang 6người có chứng chỉ môi giới Đây là cơ sở pháp lý quan trọng đề hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phan làm thị trường bất động sản minh bạch, phát triển ôn định, bền vững, giúp Nhà nước kiểm soát được các hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp
Đề được cấp chứng chỉ các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không phải là cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản
Sắp tới đây khoảng đầu năm 2009, nhà nước có thêm quy định trong hoạt động môi giới đều phải qua sàn giao địch bất động sản Với điều kiện này nhà nước sẽ quản lý chặt chẽ được nguồn cung bất động sản hơn và đánh giá được nhu cầu của thị trường đồng thời thông tin về BĐS sẽ trở nên minh bạch, người dân có cơ hội được tiếp xúc với BĐS dễ dàng hơn
Hoạt động trong lĩnh vực mơi giới có liên quan đến rất nhiều loại giấy tờ pháp lý : các loại hợp đồng môi giới, hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, giấy tờ liên quan đến chuyển quyền sử dụng, sang tên, số đỏ đều phải được công chứng từ các cơ quan pháp lý, vì thế nhà mơi giới cần có sự hiểu biết và tư vẫn, hỗ trợ được đầy đủ cho khách hàng mà vẫn đảm bảo tuân thủ mọi quy định của pháp luật
2 Vai trò điều chỉnh và Tác động của chính sách : - Đối với các chủ thể hoạt động môi giới bất động sản :
Trang 7Khoan 3 Diéu 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng
chỉ mơi giới bất động sản”
Như vậy theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều § của Luạt KDBDS 2006 thì kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức cá nhân, khi tham gia dịch vụ kinh doanh môi giớ bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định Nghĩa là đối với cá nhân khi kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải đăng ký kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thâm quyên và phải có chứng chỉ hành nghề mơi giới Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thâm quyên
So với trước đây khi chưa có luật KDBDS 2006, việc xác định các điều kiện chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường ở Việt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh Nghiệp, Luật doanh Nghiệp Nhà nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Hợp tác xã, Luật thương mại Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá nhân nào đó có phải là người môi giới bất động sản hay không, từ đó quyền và nghĩa vụ của họ cũng không được xác định rõ ràng
Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá nhân được
tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân trong nước, tô chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này Điều 10 điểm c Luật KDBDS 2006 quy định
cụ thể hơn “chủ thê tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Trang 8tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh
Từ đó, việc quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có
điều kiện đã chính thức đưa mơi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy sẽ hạn chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người được TđƠI giới, và sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời của các tô chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị trường
bất động sản
- Việc quy định một cách rõ ràng về chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản đã góp phần đưa việc kinh doanh môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp, đáng tin cậy cho khách hang khi muốn sử dụng sản phẩm bất động sản của các tô chức mơi giới, góp phần thúc đây kinh doanh bất động sản phát triển Mặt khác,ở một khía cạnh khác hoạt động của các doanh nghiệp , các hợp tác xã trong lĩnh vực cung ứng các dịch vụ bất động sản góp phần hạn chế tình trạng hành chính quan lieu, cửa quyền và chính sách nhiễu của một bộ phận cán bộ nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công đối với thị trường bất động sản
Trang 9II MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUÁ ĐỐI VỚI HOAT DON MOI GIOI BAT DONG SAN
1.,Một vài nhận xét về hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam
Trang 10Chương trình và nội dung đào tao mang tinh chap vá “ mạnh ai người ấy làm” Hầu hết các kiến thức về thị trường bất động sản đều là do góp nhặt trên thị trường thiếu sự chính xác về thong tin va su minh bạch hóa về thong tinh cộng thêm sự hiểu biết và ứng dụng vào thực tế thị trường bất động sản việt nam còn hạn chế Bộ xây dựng hiện nay mới chỉ xác định nhu cầu và sự cần thiết phải đưa hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản vào sự quản lý của nhà nước để khắc phục thực trạng đã và đang diễn ra 6 at va phé biến của các văn phòng, các cơ sở dịch vụ môi giới bât động sản tự phát Soghoạt động phátđộng của các cơ sở đào tạo đó ra sao?làm như thế nào để đảm bảo đầu ra của chất lượng đào tạo Bộ xây dựng vẫn chưa có các giải pháp tích cực
2 Các giải pháp cơ bản để nâng cao hiệu quả pháp luật đối với hoạt dộng môi giới bất động sản
Theo em để hoạt đông môi giới BĐS này hoạt động tốt và dần trở nên chuyên nghiệp hơn thì bản thân các doanh nghiệp cần:
- Pháp luật cần có quy định chặt chẽ và cụ thể hơn về chất lượng đào tạo của các cơ sở đào tạo như : nội dung đào tạo, chương trình đào tạo đến trình độ chun mơn của đội ngũ giảng dạy, đến cơ sở học, thi và kiểm tra chất lượng đào tạo và về tố cơ sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dậy và học tập của các cơ sở đào tạo chứ không nên quy định một cách chung chung
- _ Khi thực hiện thâm định và cấp giấy phép cho các cơ sở đào tạo môi giới bat động sản, Bộ xây dựng ngoài việc kiểm tra về nội dung và trương trình đào tạo của các cơ sở đào tạo tự xây dựng và lý lịch tự thuật của các giảng viên giảng dạy nên thấm định nội dung cụ thể từng bài giảng , từng chuyên dé va lĩnh vực đào tạo
Trang 11vuc khac sang can dau tu dao tao cho nhan vién những kiến thức cơ bản về môi giới BĐS và những kiến thức có liên quan cần thiết khác
- Pháp luật cần quy định về điều kiện , cơ sở vật chất của các văn phòng, cơ sở môi giới (bản đổ, biển hiệu, bàn ghế văn phòng, máy tính và các trang thiết
bị khác )
- Đạo đức và trách nhiệm của các chủ thể khi thực hiện việc môi ĐIỚI VỚI khách hang , tu van cho khách hàng sự hiểu biết đầy đủ về các thủ tục pháp lý
- Mở thêm các khóa đào tạo chuyên sâu về mơi giới BĐS,có thêm các quy chuẩn riêng liên quan đến hoạt động môi giới BĐS
- Xây dựng các mơ hình Mơi giới chuyên nghiệp và quy định chặt chẽ về
điều kiện để trở thành nhà môi giới , chuyên nghiệp hơn nữa đội ngũ những nhà môi giớiđể thay đổi tâm lý của người dân về nghề mội giới, xóa đi hình ảnh nhà
môi giới là “ cị”
- Khơng ngừng hồn thiện bộ máy quản lý, chính sách pháp luật theo hướng gọn, hiệu quả
- Đưa ra các chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi trái pháp luật nhằm gây ra sự thiếu minh bạch về thông tin, gây tốn thất cho thị trường bất động sản
KẾT LUẬN:
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động quan trong và tất yếu của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nỗi đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bat động sản Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mơ hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút
ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu
dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn
Trang 12DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO
Giáo trình pháp luật về kinh doanh bất động sản, nxb Tư pháp, hà nội — 2009
http://goldland.vn/upload/medias/file_1231230758.pdf
http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2010/08/12/php- luật-về-kinh-đoanh-bắt-động-sản-ở-việt-nam-
Luật kinh doanh bất động sản 2006