Việt Nam là một nước đang phát triển nên đẩy mạnh các lọai hình dịch vụ trong các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế của Đảng và Nhà nước ta
LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam là một nước đang phát triển nên đẩy mạnh các lọai hình dịch vụ trong các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế của Đảng và Nhà nước ta. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về bất động sản lại càng trở nên cần thiết. Môi giới bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản được Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định. Đây là loại dịch vụ được sử dụng phổ biến trên thị trường và cố số lượng người hành nghề môi giới bất động sản rất lớn. Để điều chỉnh hoạt động hành nghề môi giới bất động sản, pháp luật đã có những quy định về điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản. Để hiểu rõ hơn về hoạt động này em xin chọn đề tài: “Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản. Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động mô giới BĐS”. NỘI DUNG I - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG. 1. Kinh doanh dịch vụ bất động sản. 1.1. Khái niệm. Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, thì bất động sản bao gồm: - Đất đai. - Những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Tại Khoản 3 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản và thị trường bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá 1 bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”. Như vậy có thể hiểu kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động của các loại hình doanh nghiệp, hợp tác xã trong việc cung cấp hoặc trung gian thực hiện các dịch vụ nhằm hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản trên thị trường và hướng tới tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động đó. 1.2. Đặc điểm. Thứ nhất, không có sự tham gia của cơ quan nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ. Đây là đặc điểm cơ bản để phân biệt dịch vụ công với loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản. Dịch vụ công đối với thị trường bất động sản là dịch vụ hành chính công, là hoạt động của các cơ quan nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước để thực thi các hoạt động. Còn các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên cơ sở đăng ký kinh doanh đối với lĩnh vực dịch vụ mà mình có đủ khả năng, điều kiện theo quy định của pháp luật, tự chịu trách nhiệm về mọi lĩnh vực đã đăng ký. Thứ hai, không thực hiện chức năng quản lý nhà nước. Kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện chức năng của mình trong khuôn khổ bất động sản cho phép và chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với hoạt động của mình. Thứ ba, không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Các doanh nghiệp phát triển có hiệu quả hay không, tồn tại hay chấm dứt hoạt động phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vật chất thu được từ việc cung ứng dịch vụ. Thứ tư, kinh doanh nhằm mục đích thu lợi nhuận. Lợi nhuận là yếu tố được quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nó không hoạt động vì mục tiêu công ích, không có màu sắc chính trị… mà quan trọng là hoạt động hiệu quả để thu lợi nhuận cao. 2. Môi giới bất động sản. 2.1. Khái niệm. Như trên đã phân tích, dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể. Như vậy có thể hiểu môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Nội dung bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm pháp ký hợp đồng; Đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các 2 bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. 2.2. Đặc điểm. Thứ nhất, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Thứ ba, tổ chức – cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời là vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. II - ĐIỀU KIỆN CỦA HOẠT ĐỘNG HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. Như chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản (BĐS) là một loại hình kinh doanh có điều kiện. Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ tổ chức cá nhân nào cũng được phép kinh doanh môi giới bất động sản mà chỉ có những tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện do pháp luật kinh doanh BĐS quy định mới được hành nghề môi giới BĐS. Các điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau: Trước hết, phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, vốn, đăng ký kinh doanh. Cụ thể tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định: “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này”. Đây là một điều kiện chung được áp dụng với mọi cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó có dịch vụ môi giới bất động sản). Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2005, thì tổ chức, cá nhân phải đáp ứng những điều kiện nhất định về vốn, nhân sự, quản trị, cơ sở vật chất, điều lệ hoạt động mới được chấp nhận thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã. Quy định này nhằm đảm bảo chỉ những tổ chức, cá nhân có đủ năng lực mới được phép thành lập doanh nghiệp môi giới bất động sản. Quy định này tránh tình trạng các doanh nghiệp, hợp tác xã môi giới kinh doah BĐS không đủ năng lực và các điều kiện pháp luật mở tràn lan, và không đảm bảo chất lượng. Đây có thể coi là một biện pháp phòng ngừa rủi ro thiệt hại cho khách hàng. Vì giao dịch bất động sản liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn do vậy mà khách hàng thường nhờ cậy đến sự giúp đỡ của các tổ chức môi giới BĐS chuyên nghiệp và nếu các hoạt động này không mang tính chuyên 3 nghiệp và không nằm trong sự quản lý cho phép của nhà nước sẽ tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hại rủi ro về vật chất cho khách hàng Thứ hai, có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS. Tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Hoạt động môi giới bất động sản mang tính chuyên nghiệp phải được thực hiện bởi những người có đủ năng lực, trình độ chuyên môn và được cấp chúng chỉ môi giới BĐS. Việc quy định điều kiện tối thiểu cho doan nghiệp muốn kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới BĐS nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc xin cấp giấy phép đăng ký kinh doanh môi giới bất động sản. Đồng thời, bảo đảm tính chuyên nghiệp cho dịch vụ môi giới BĐS mà doanh nghiệp cung cấp đáp ứng được điều kiện nguyện vọng cho khách hàng. Thứ ba, đối với cá nhân môi giới BĐS độc lập phải đăng kí kinh doanh và có chứng chỉ môi giới BĐS. Tại khoản 3 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “ cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Quy định này nhằm đảm bảo sự đối xử công bằng của pháp luật với tổ chức cá nhân có nhu cầu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hơn nữa việc đáp ứng điều kiện này của cá nhân môi giới BĐS độc lập sẽ giúp nhà nước quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS gây ra rủi ro về vật chất đối với khách hàng. Về việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho cá nhân, khoản 1 Điều 50 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định như sau “ cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải có đủ các điều kiện sau đây: a, Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b, Được đào tạo về môi giới BĐS; c, Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS ”. Tuy nhiên những điều kiện này mới chỉ đề cập ở mức độ còn tương đối khái quát. Vậy phải hiểu thế nào là đã được đào tạo về môi giới BĐS?, Đối với cán bộ, công chức nhà nước thì có được cấp chứng chỉ môi giới BĐS không? , Đối với người từng vi phạm và bị cấm hành nghề môi giới BĐS thì có được cấp chứng chỉ không?. Câu trả lời cho những câu hỏi trên đay không được luật kinh doanh BĐS năm 2006 đề cập. Để cụ thể hóa các quy định về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, Nghị định số 153/2007/ NĐ-CP đã quy định chi tiết hơn về vấn đề này. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP thì cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ các điều kiện sau đây: a, Không phải là cán bộ, công chức nhà nước. 4 b, Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp nhận hình phạt. c, Cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS. d, Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Về đào tạo môi giới BĐS. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định khá chi tiết về vấn đề này. Để có thể hoạt động đào tạo môi giới BĐS, cơ sở đào tạo phải đáp ứng được các điều kiện sau như: có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng nhiệm vụ đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác; có chương trình giáo dục, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ xây dựng ban hành; giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh BĐS ( Điều 12 Nghị định 153/2007). Bên cạnh việc quy định về điều kiện của cơ sở đào tạo môi giới BĐS, Điều 13 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP còn quy định trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, các cơ sở đào tạo phải đưa lên tổ chức của Bộ xây dựng các thông tin tên và địa chỉ liên hệ cơ sở, lĩnh vực chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, đội ngũ giảng viên. Khi tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS thì các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng phải thông báo bằng văn bản tới Sở xây dựng địa phương, nơi tổ chức đào tạo. Mặt khác, trong quá trình đào tạo, những cơ sở này chịu sự giám sát chặt chẽ của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp. Định kỳ 6 tháng một lần cơ sở đào tạo, bồi dưỡng có trách nhiệm báo cáo kết quả đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS tới Sở xây dựng nơi cơ sở đặt trụ sở chính. III – Ý NGHĨA CỦA VIỆC QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN HÀNH NGHỀ KINH DOANH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Trong sự phát triển thị trường BĐS, vai trò của nghề môi giới BĐS là không thể phủ nhận, bởi người môi giới BĐS góp phần làm gia tăng lợi ích của người bán cũng như người mua trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đẩy mạnh sự phát triển của thị trường. Vì thế, việc quy định chặt chẽ điều kiện hành nghề đối với các chủ thể kinh doanh môi giới BĐS là vô cùng cần thiết. Dù xét dưới góc độ của người kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, người tham gia vào giao dịch BĐS hay cơ quan quản lý nhà nước, thì những 5 quy định về điều kiện hành nghề kinh doanh BĐS đều góp phần mang lại lợi ích và giải quyết những vấn đề nhất định, cụ thể: 1. Đối với cá nhân, tổ chức hành nghề kinh doanh môi giới BĐS: vấn đề về tính chuyên nghiệp và lòng tin từ phía khách hàng Môi giới BĐS là hoạt động đa dạng với nội dung không chỉ bao gồm việc tìm kiếm, cung cấp thông tin và “kết nối” các bên đối tác trong giao dịch BĐS, mà còn bao hàm hoạt động đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, trong quá trình môi giới, người môi giới phải thực hiện nhiều hoạt động như thu thập thông tin về thị trường BĐS, kiến thức về tình trạng BĐS, tìm kiếm khách hàng, tạo điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán và tư vấn các vấn đề pháp lý về hợp đồng, thủ tục chuyển nhượng, tín dụng, thuế . Nói cách khác, môi giới BĐS là công việc mang tính phức tạp, đòi hỏi người môi giới phải am hiểu nhiều lĩnh vực, có trình độ chuyên môn cao và đáp ứng một số kỹ năng đặc thù. Các quy định về điều kiện hành nghề, bao gồm chứng chỉ hành nghề và tư cách pháp lý chính là những chuẩn mực pháp lý để xác định tính chuyên môn của chủ thể hoạt động môi giới BĐS, hay là sự công nhận về mặt pháp luật rằng họ có đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực này. Điều kiện hành nghề còn giúp phân biệt người môi giới BĐS chuyên nghiệp với những người môi giới hoạt động tự phát, nghiệp dư, mập mờ và “chộp giật” mà dư luận vẫn quen gọi với cái tên chung: “cò nhà đất”. Rõ ràng chỉ có đội ngũ môi giới BĐS được đảm bảo về trình độ và đạo đức nghề nghiệp mới có thể góp phần phát triển một thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh. Mặt khác, xét về tâm lý xã hội, khi tham gia giao dịch khách hàng có xu hướng đặt niềm tin nhiều hơn vào những cá nhân hay trung tâm môi giới có chuyên môn, có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc và hoạt động bài bản, vì thực hiện giao dịch với họ thường an toàn và đảm bảo hơn. Vì vậy việc đáp ứng các điều kiện kinh doanh còn giúp các chủ thể môi giới tận dụng được lòng tin quý giá từ phía khách hàng - một trong những yếu tố quyết định sự thành công của nghề môi giới BĐS. 2. Đối với các bên trong giao dịch BĐS: vấn đề an toàn và thành công của giao dịch Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác. Chính vì vậy người mua và người bán không có cơ hội tiếp cận đầy đủ thông tin về chính sách, pháp luật, quy hoạch, thị trường . Thông qua chủ thể cung cấp dịch vụ môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các 6 cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch. Hơn nữa, BĐS cũng là lĩnh vực tiềm ẩn không ít rủi ro đối với cả người mua và người bán, bởi thị trường BĐS luôn biến động khó lường do chịu ảnh hưởng từ nhiều thị trường liên quan và từ những biến động của tình hình kinh tế – chính trị. Vì vậy các chủ thể trong giao dịch thường tìm đến đội ngũ tư vấn chuyên môn về BĐS có trình độ. Các tổ chức môi giới, những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm, nắm được thông tin thị truờng và am hiểu pháp luật sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để đưa ra quyết định phù hợp nhất. Tóm lại, trong các giao dịch BĐS, cả người mua và người bán đều rất cần đến người môi giới BĐS để làm trung gian cho họ tìm đến đối tác, thực hiện giao dịch trôi chảy và giảm thiểu những rủi ro. Khi đó cái họ cần nhất ở người môi giới chính là “tay nghề cao” và “đáng tin cậy”, vậy điều gì có thể giúp họ đánh giá nhà môi giới đó tốt hơn ngoài những quy định của pháp luật về điều kiện hành nghề? Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là trong một thời gian khá dài, dịch vụ môi giới nhà đất ở nước ta hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của Nhà nước do thiếu các quy định về môi giới BĐS. Mặt khác, các giao dịch có đối tượng là BĐS thường có giá trị lớn, nên số tiền hoa hồng mà người môi giới nhân được sau mỗi giao dịch thành công là không hề nhỏ. Điều này dễ khiến cho nhiều người môi giới bất chấp lương tâm và pháp luật, tìm mọi cách để lừa dối khách hàng và chạy theo lợi nhuận tối đa. Thực trạng đó đã để lại nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế – xã hội, gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người dân. Điều 20 Nghị định 153/2007-NĐ-CP quy định người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nếu vi phạm các nguyên tắc hành nghề sẽ bị thu hồi chứng chỉ. Vì vậy, quy định chứng chỉ hành nghề trong các điều kiện kinh doanh còn là căn cứ để ràng buộc người môi giới phải thực hiện đúng những nguyên tắc hành nghề cũng như trách nhiệm nghề nghiệp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng. 3. Đối với Nhà nước: vấn đề quản lý Trong số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới BĐS ở nước ta hiện nay, chỉ có một vài đơn vị “làm ăn” theo đúng nghĩa. Theo thống kê chưa đầy đủ, “cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được” 1 . Vấn đề bất cập hiện nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo và tư vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan 1 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ 7 hệ. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của chính phủ. Vì vậy, việc quy định các tổ chức, cá nhân đáp ứng những điều kiện nhất định theo pháp luật mới được cấp giấy phép kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS và thực hiện tốt quy định này sẽ góp phần tránh tình trạng các chủ thể không đủ năng lực và các điều kiện cần thiết tiến hành hoạt động kinh doanh một cách tràn lan, không đảm bảo chất lượng, gây thiệt hại cho khách hàng và khó khăn trong công tác quản lý. Thông qua hoạt động đăng ký kinh doanh và cấp chứng chỉ hành nghề, cơ quan quản lý nhà nước có thể cập nhật thông tin về số lượng cũng như chất lượng của đội ngũ môi giới BĐS trên địa bàn, để từ đó đưa ra các giải pháp quản lý phù hợp, cũng như thực hiện các chương trình đào tạo cụ thể để bổ sung đội ngũ môi giới có chuyên môn vào thị trường khi cần thiết, đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng. Mặt khác, như đã nói ở trên, chứng chỉ môi giới BĐS cũng là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý các chủ thể hành nghề môi giới BĐS, thông qua các quy định về cấp chứng chỉ, thu hồi chứng chỉ và xử lý khi có vi phạm pháp luật xảy ra. IV - MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HÀNH NGHỀ KINH DOANH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. Xác định những ý nghĩa thiết thực và tầm quan trọng của hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản nói riêng, nhóm xin đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động hành nghề kinh doanh môi giới bất động sản như sau: Thứ nhất, hoàn thiện thể chế chính sách pháp luật cho hoạt động hành nghề môi giới bất động sản. Để dịch vụ môi giới phát triển thì niềm tin của khách hàng sẽ là điều kiện sống còn. Đã đến lúc chúng ta phải thay khái niểm “cò đất” bằng “nhà môi giới”. Tuy nhiên, đây không phải là công việc dễ dàng, có thể làm một sớm một chiều. Môi trường pháp lý đối với các dịch vụ BĐS hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập cần sửa đổi và bổ sung. Cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới BĐS và đặt dưới sự kiểm soát của nhà nước với các quy định, luật lệ rõ ràng, cấp thẻ hành nghề môi giới và đăng ký kinh doanh . Hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật nhà ở và sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản và các văn bản pháp quy khác có tác động tới thị trường BĐS để tạo khung pháp lý cho dịch vụ môi giới BĐS hoạt động. Cụ thể: Bổ sung quy định về một trong các điều kiện hành nghề môi giới BĐS; theo đó, cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS phải mở một tài khoản cá nhân tại ngân hàng do họ lựa chọn và có số tiền tối thiểu là 10 triệu đồng trong tài khoản. Mục đích của việc quy 8 định này nhằm bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp khi nhà môi giới gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho khách hàng Bổ sung quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS. Có nghĩa là hết thời hạn này, nhà môi giới sẽ phải thi kiểm tra sát hạch lại. Nếu ai vượt qua kỳ kiểm tra này sẽ được gia hạn chứng chỉ hành nghề, trường hợp không vướt qua kỳ kiểm tra thì bị buộc phải học lại và thi lấy chứng chỉ môi giới BĐS mới. Quy định này sẽ giúp các nhà môi giới không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới để nâng cao năng lực, đáp ứng được những yêu cầu mới của thị trường BĐS. Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS Cụ thể, cần bổ sung các quy định về đào tạo kỹ năng hành nghề môi giới BĐS, trong đó chú trọng tới đào tạo kỹ năng thực hành môi giới BĐS, quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn của đội ngũ những người tham gia đòa tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS… Nhà nước cần mở rộng hơn nữa việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài có đủ điều kiện được hành nghề dịch vụ môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể này với những tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS trong nước. Bên cạnh đó còn giúp tổ chức, cá nhân môi giới BĐS trong nước có điều kiện tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm, kỹ năng môi giới BĐS của các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp trên thế giới. Thứ hai, nhà nước pháp tăng cường kiểm soát hoạt động của các tổ chức trung tâm môi giới hiện nay: - Kiểm soát về đăng ký hành nghề: Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn môi giới. Cần tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới. Như vậy, chỉ những người có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS. - Kiếm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này: Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác. - Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới: Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS). Cần tổ chức các lớp đào tạo 9 trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới vào các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay bằng cách yêu cầu các công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động Thứ ba, cần hình thành và phát triển các trung tâm đào tạo môi giới BĐS chuyên nghiệp. Nhà nước cần quan tâm hơn nữa đến những ngành dịch vụ liên quan đến thị trường BĐS. Với tình hình đào tạo với số lượng ít cơ sở như vậy thì thị trường dịch vụ kinh doanh gắn với BĐS ở Việt Nam đang tồn tại một lỗ hổng lớn, mà nếu không có chiến lược xây dựng ngay từ bây giờ thì Việt Nam sẽ tụt hậu xa so với các nước trong khu vực và thế giới. Như vậy, sự hình thành và phát triển của nghề môi giới là đòi hỏi cấp bách. Việc đào tạo cơ bản một cách có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là bước đi tất yếu và mang tính chiến lược. Hoàn thiện dịch vụ môi giới BĐS cũng chính là góp phần lành mạnh hóa và phát triển thị trường BĐS. Đây là một nội dung quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta. Kết luận Cùng với các nguyên tắc hành nghề được quy định trong Luật kinh doanh BĐS, các quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đã tạo cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động của các chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, tạo điều kiện cho các chủ thể có liên quan thuận lợi và an tâm hơn trong việc thực hiện các giao dịch BĐS thông qua môi giới, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 [...]... doanh dịch vụ bất động sản 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc điểm 2 Môi giới bất động sản 2.1 Khái niệm 2.2 Đặc điểm II - Điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản III - Ý nghĩa của việc quy định điều kiện hành nghề kinh doanh môi giới bất động sản IV - Một số giải pháp hoàn thiện các quy định về điều kiện hành nghề kinh doanh môi giới bất động sản Kết luận 1 ... Nga, Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí luật học, số 6/2011 7 Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc, “Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam”, Tạp chí Quản lý kinh tế số 24/2009 8 “Tổng quan về dịch vụ môi giới BĐS” (http://goldland.vn/) MỤC LỤC 1 Mở bài Nội dung I - Một số vấn đề lý luận chung 1 Kinh doanh dịch vụ bất động. .. Quang Tiến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, NB Tư pháp, Hà Nội, 2009 2 Thị trường bất động sản - Những vấn đề lí luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003 3 Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, 2005 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 5 Nghị định của Chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 6 . về hoạt động này em xin chọn đề tài: Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản. Nêu một số giải pháp. lớn. Để điều chỉnh hoạt động hành nghề môi giới bất động sản, pháp luật đã có những quy định về điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản.