JO) GAY C08 2) \ On ng rreed 1 Chuong 1 Li LUAN CHUNG VE TAI SAN VA QUYEN SO HUU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM -G- SE SE 3E re rrsed 3
1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN - - s28 ke eEeEekeksetsrsed 3
1.1.1 Khái niệm tà1 Sảñ ‹ cc 2S C020 C03000 SE 1H SE vn gecre 3 1.1.1.1 Khái niệm tài sản - << c5 { S1 1y 1 s11 £eesse 3 1.1.1.2 Phần loại tài sản - - c5 Ăc c0 SH 1 Hy nesse 5
1.1.2 Động sản và bất động sản - - G6 2xx Sư tư cư gen 11 1.1.2.1 Phân biệt động sản và bất động sản - G <6 s24 11
1.1.2.2 Những trường hợp ngoại ÌỆ - << c Ă Ăn s9 esee 13
1.1.2.2.1 Bất động sản trở thành động sản 2 5 << Sss<s x5 s2 13 1.1.2.2.2 Động sản trở thành bất động sản - 5 cccscccree 13 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYN SỞ HỮU 5< ss+scscs 14
1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu G5 5E s2 SE Ea ve ve 14
1.2.1.1 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam 15
1.2.1.2 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật các nước . - 15 1.2.2 Nội dung cơ bản của quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam 16
1.2.2.1 Quyền chiếm hữU 2 - «ke 2xx 9v cv cư ng v9 cv gk l6
1.2.2.2 Quyền sử dụng sư Hư ng ng 17
1.2.2.3 Quyền định đđOt se cư SE 2xx 9v kg cư ng gu cv 18
1.2.3 Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu 5- 20 1.2.3.1 Giải quyết theo pháp luật các nƯỚC -. < 5s se cscsecxee 20 1.2.3.2 Giải quyết theo pháp luật Việt Nam 5s «<< cscccxe¿ 22
Chuong 2 PHAP LUAT VIET NAM VE QUYEN SO HUU TAI SAN CUA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM - 5 5s se seEseexeesxcsrs 26
2.1 QUYEN SO HUU TAI SAN LÀ ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM ¿-¿- S2 St ES4 SE 31313 115.5131513 rkrra 28
2.2 QUYEN SỞ HỮU TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM G5 < s31 check 32 2.2.1 Quyền sở hữu nhà Ở G-G 6 s5 S993 9v cư cư gen 34
2.2.1.1 Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam 34
2.2.1.2 Trình tự, thủ tục và thâm quyền cấp giẫy chứng nhận quyền sở hữu
I7 37
2.2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà là tổ chức, cá nhân nước ¡490 41
2.2.1.3.1 Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoai.41 2.2.1.3.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tô chức, cá nhân nước ngồi
¬ 43
2.2.2 Quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư 44
2.2.3 Các loại bất động sản khác . - << - < c c3 1 3 93 9 199 09 x56 46
Trang 2LỜI MỞ ĐẦU
Trong xu thế hội nhập hiện nay, quá trình giao lưu kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ của Việt Nam với các nước trên thế giới phát triển một cách nhanh chóng Đặc biệt, hiện nay nước ta đã hội nhập với thế giới và đã trở thành
thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO nên số lượng người nước ngoài vào Việt Nam sẽ ngày càng tăng thông qua nhiều con đường khác nhau Điều này đòi hỏi nước ta phải có một quy chế pháp lí phù hợp cho những đối tượng này nhất là trong lĩnh vực sở hữu tài sản Bởi vì, đảm bảo quyền và lợi ích của nhóm đối tượng này cũng chính là làm tăng thêm lợi ích của quốc gia Đồng thời, ngày càng thúc đây và mở rộng hơn quan hệ hợp tác của Việt Nam với các nước trên nhiều lĩnh vực, từng bước nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế Vẫn đề đặt ra là nhà nước ta đã có những chính sách hay quy định nào về quyền sở hữu của những đối tượng này
Việc nghiên cứu đề tài “quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam” sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn những quy định của Việt Nam về quyền sở hữu của người nước ngồi Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật cho phù hợp
với tình hình hiện nay, đảm bảo hơn chế độ đãi ngộ như công dân mà Việt Nam
dành cho người nước ngoài Việc đảm bảo quyền sở hữu người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam cũng như chúng ta đảm bảo mối quan hệ với các nước là góp phần làm Việt Nam ngày càng phát triển hơn
Nhằm đề đảm bảo cho việc nghiên cứu có hiệu quả, đồng thời, giúp người
đọc có thể nằm rõ và hiểu sâu sắc vẫn đề hơn Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài trên những tài sản hữu hình được phân loại thành bất động sản và động sản Và cũng trong phạm vi đề tài của
mình, người viết chỉ tìm hiểu quyền sở hữu tài sản mà nhà nước dành cho đối
tượng là nhà đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài là người chưa có quốc tịch Việt Nam Chủ thể có yếu tố nước ngoài bao gồm: người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, người Việt Nam đã thôi quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam mang
Trang 3Với mục đích hoàn thiện bài viết một cách tốt nhất, người viết đã vận
dụng một số phương pháp như: phương pháp phân tích luật viết, thu thập tài liệu, đánh giá, so sánh đối chiếu để nghiên cứu đề tài của minh
Bên cạnh lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được trình bày theo kết cầu gồm 3 chương
- Chương 1: “Lí luận chung vệ tài sản và quyển sở hữu theo pháp luật Việt Nam ”.Chương này tác giả giới thiệu một cách khái quát về tài sản và quyền sở hữu giúp người đọc nắm được: tài sản là gì? Có các loại tài sản nào theo cách phân loại của pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu là gì? Nội dung cơ bản của quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam và cách giải quyết xung đột về quyền sở hữu của các nước như thế nào?
- Chương 2: “Pháp luật Việt Nam về quyên sở hữu tài sản của người nước ngoài” Trong chương này, người đọc sẽ biết được người nước ngoài được quyền sở hữu những động sản nào và những bất động sản nào Đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài, người viết tập trung nghiên cứu những quy định
của Nghị quyết 19/2008/NQ-QHI2 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tơ chức,
cả nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam
- Chương 3: “Thực trạng và một số ý kiến để xuất ” Tác giả sẽ nêu lên thực trạng quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay được bảo đảm như thế nào và nêu một số ý kiến về vấn đề sở hữu tài sản của người nước ngoài
tại Việt Nam
Mặc đù đã có nhiều nỗ lực trong quá trình nghiên cứu nhưng đo đây là đề
tài mới, thời gian và nguồn tài liệu tham khảo có hạn, bên cạnh đó do kiến thức
tác giá còn hạn hẹp, lại chưa có điều kiện tiếp xúc nhiều với thực tế nên những ý
tưởng trong đề tài này phần lớn cịn mang tính lí thuyết và không tránh khỏi những sai lầm thiếu sót mong quý thầy cô tận tình chỉ dẫn để bài viết được hoàn thiện hơn
Sau cùng tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Khoa luật Trường đại
học Cần Thơ và giáo viên hướng dẫn Th.S Diệp Ngọc Dũng đã tạo điều kiện cho
tác giả hoàn thành tốt đề tài này
Xin chân thành cảm ơn!
Trang 4| Chong 1 _
LI LUAN CHUNG VE TAI SAN VA QUYEN SO HUU THEO PHAP LUAT VIET NAM
Ở Việt Nam, người nước ngoài được quyền sở hữu những nào và nội dung quyền sở hữu của họ đối với những tài sản đó như thế nào đều đo pháp luật Việt Nam điều chỉnh Vậy, theo pháp luật Việt Nam, tài sản là gì và quyền sở
hữu tài sản thực chất là những quyền năng gì?
1.1 KHAI QUAT CHUNG VE TAI SAN
Tài sản, được coi là khách thể của quyền sở hữu đã được qui định tại Điều
163 BLDS năm 2005 Nhưng những qui định này chỉ mang tính chất liệt kê, xác định những loại vật thể và quyền tài sản được coi là tài sản Vậy tài sản là gì và chúng được phân loại như thế nào trong pháp luật Việt Nam ?
1.1.1Khái niệm tài sản
Thật ra, từ khi bộ luật dân sự đầu tiên được ban hành cho đến bộ luật dân
sự hiện nay đang có hiệu lực thì khơng có bất kì điều luật nào nêu khái niệm tài
sản là gì Khi đó, tài sản được người ta hiểu một cách chung nhất và luật chỉ nêu
ra quy định những gì là tài sản Tuy nhiên, đó là cơ sở pháp lí quan trọng để ta xác định một vật có phải là tài sản trong quan hệ pháp luật hay không
1.1.1.1 Khải niệm tài sản
Theo từ điển Tiếng Việt, nhà xuất bản Đà Nẵng-Trung tâm điện tử tin học
xuất bản năm 1997 thì tài sản được khái niệm như sau: “Tời sản là của cải vật
chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng” Theo khái niệm này thì thuật ngữ tài sản có thể được hiểu theo hai cách:
‹ Thứ nhất, về phương điện pháp lý, tài sản là của cải được con người sử
dụng “Của cải” là một khái niệm luôn biến đổi và tự hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện về gia tri vat chất Ở La Mã cổ xưa, nhắc đến tài sản người ta liên
tưởng ngay đến những của cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa gia súc Còn trong xã hội hiện đại ngày nay, ngoài của cải trong gia đình, chúng †a cịn có
một số tài sản đặc biệt như, năng lượng hạt nhân, phần mềm may vi tinh
‹ Thứ hai, trong ngôn ngữ thông dụng hàng ngày, tài sản là một vật cụ thé mà có thể nhận biết bằng các giác quan và được con người sử đụng trong đời sống hàng ngày như bàn ghế, xe máy',
Trang 5
Theo BLDS Việt Nam thì khơng định nghĩa tài sản là gì nhưng tại điều 172 Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995 có qui định: “vi sản bao gồm vật có thực, tiễn, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyên tài sản” Khi BLDS 2005 ra đời có
hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 thay thế BLDS 1995 thì tài sản được qui
định bao gồm “vật, tiễn giấy tờ có giá và các quyên tài sản” Nhu vay, BLDS 1995 và BLDS 2005 đều qui định tài sản gồm có vật Tuy nhiên, điều 163 BLDS
2005 qui định tài sản là “vá”, mà khơng qui định “ví có fzực” như qui định tại điều 172 BLDS 2005 Việc bỏ qui định vật có thực đã mở rộng nội hàm của vật, vật có thể đang tồn tại hiện thực và vật chắc chắn được hình thành trong tương lai
có thể xác định được Qui định về vật tại điều 163 BLDS 2005 về vật phù hợp
hơn với đời sống thực tÊ và các giao lưu dân sự trong cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay, các bên tham gia giao dịch có thê thỏa thuận về đối tượng của giao dịch là vật được hình thành trong tương lai
Theo luat dinh thi “tai san bao gém vật, tiên, giấy tờ có giá và các quyên tài Sản”
Vật là những vật chất đang tồn tại trong tự nhiên hoặc đang được hình
thành trong tương lai Tuy nhiên, không phải mọi vật đều là tài sản Vật là tài sản phải thỏa mãn các dấu hiệu sau đây:
- Vật đó phải tồn tại khách quan hoặc vật đó chắc chắn được hình thành
trong tương lai
- Vật đó con người phải chi phối được, phải kiểm soát được và phải chiếm
hữu được
- Vật đó phải xác định được giá trị thanh toán hay giá trị trao đối, vật đó
phải khai thác được về phương điện tài sản như dân sự, thương mại, tiêu dùng
dap ứng nhu cầu vật chất và tinh than con người
- Vật đó là vật được phép lưu thông dân sự và mang giá trị tài sản, có thể
trao đổi được cho nhau đưới dạng vật chất hay qui đổi được thành tiền”
Tiền, theo kinh tế học, là giá trị đại diện cho giả trị thực của hàng hóa và
là phương tiện lưu thông trong đời sống của con người” Về mặt chính trị, đó cịn là đại điện cho chủ quyền của một quốc gia, đòi hỏi người có tiền khơng thể có toàn quyền định đoạt loại tài sản đặc biệt này mà phải tuân thủ những qui định nghiêm ngặt của Nhà nước Do đó, tiền có một vị trí quan trọng trong nên kinh tế quoc dan
* Phing Trung T4p, Tap chí Tịa án nhân dân số 2 tháng 11/2007, trang 22 > Gido trình kinh tế chính trị, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, 2002
Trang 6Giấy tờ có giá bao gồm: cơ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, kì phiếu, cơng trái” Điều 163 BLDS 2005 thay cụm từ: “giấy to trị giá được bằng tiền” ở điều 172 BLDS 1995 bang cum từ “giấy íờ có giá” làm cho điều luật vừa ngắn gọn
vừa chính xác Vì thực tế có nhiều loại giấy tờ không được trị giá được bằng tiền
nhưng lại có giá trị rất lớn như giẫy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Các quyền tài sản là những quyền gắn liền với một tài sản hoặc khi thực hiện quyền đó chủ sở hữu sẽ có được một tài sản “Quyên tài sản là quyên trị giá được bằng tiên và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kế cả quyển sở hữu
tri rể” Từ qui định trên ta nhận thấy quyền tài sản là tài sản và một quyên tài
sản phải có đủ hai yếu tố: trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu đân sự Tuy nhiên, không phải tất cả các quyền tài sản đều phải có đầy đủ hai
yếu tố trên mới trở thành quyền tài sản Thực ra, tính chất tài sản của quyền có
các cấp độ khác nhau: đầy đủ, không đầy đủ và khơng có Quyền tài sản được quy định tại điều 181 BLDS 2005 là quyền có đầy đủ tính chất tài sản Các quyền như quyền bầu cử, quyền tự do ngôn luận không trị giá được bằng tiền và không thể chuyên nhượng được nên các quyền này khơng có tính chất tài san
Ví đụ: cơ phiêu của cô đông sở hữu cô phần ưu đãi biểu quyết trong công ty cô phần cũng là tài sản nhưng không thể chuyển nhượng được
Như vậy, hiểu một cách chung nhất thì tài sản là của cải vật chất được con người dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Cụ thê hơn tài sản được
luật qui định bao gồm vật tiền giấy tờ có giá và các quyền tài sản
1.1.1.2 Phan loai tai san
Tai san co thé được phân loại theo nhiều cách Trong luật La tinh tai san được phân loại thành động sản và bất động sản, tài sản hữu hình và tài sản vơ hình, vật tiêu hao và vật không tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở hữu và vật không được sở hữu, tài sản công và tài sản tư Trong
luật Anh-Mỹ thì tài sản được phân loại thành quyền đối vật và quyền đối nhân, đất đai và các tài sản khác bao gồm tiền, động sản hữu hình mà khơng phải là
tiền”.Chương XI BLDS 2005 qui định về các loại tài sản Trong đó có xây đựng các khái niệm động sản và bất động sản, vật đặc định và vật cùng loại, vật chính và vật phụ, Như vậy, luật Việt Nam có xu hướng phân loại tương tự như luật La tinh
ˆ Giáo trình lí thuyết tài chính tiền tệ, nhà xuất bản giáo dục, 2008 ” Điều 181 BLDS 2005
Trang 7* Động sản và bất động sản
Đây là cách phân loại đầu tiên nhất Theo đó: Bắt động sản là các tài sản bao gôm:
- Dat dai
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liên với nhà, cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liên với đất đai;
- Các tài sản khác do luật qui định
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”
Khác với BLDS 1995, BLDS 2005 không đưa ra khái niệm bất động sản mà chỉ liệt kê những loại tài sản nào là bất động sản Thực ra, điều 181 BLDS 1995
đưa ra khái niệm “bát động sản là các tài sản không di dời được” cũng chưa thật bao quát, và nó mâu thuẫn ngay với một số loại tài sản được coi là bất động sản như “các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng” qui định trong cùng một điều luật đó Nó mâu thuẫn bởi vì tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây
dựng vẫn có thé di chuyén được Như vậy, qui định về bất động sản ở điều 174
BLDS 2005 phù hợp hơn Điều luật đã liệt kê các tài sản là bất động sản, còn
những tài sản nào là động sản luật không qui định chỉ tiết mà chỉ bỏ ngỏ bằng
một quy phạm mở Như vậy, danh mục tài sản là động sản sẽ được bố sung ngay
trong thực tiễn áp dụng pháp luật Điều này cho phép ta khẳng định rang bat ki tài sản nào cũng chỉ có thể là bất động sản hoặc là động sản Ngoài cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản thì người ta cịn có các cách phân loại khác như sau:
* Căn cứ vào nguồn gốc sinh ra của tài sản ta có cách phân loại tài sản thành hoa lợi, lợi tức
Điều 175 BLDS qui định “Hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại”, “Lợi tức là các khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản” Nói một cách tơng quát, hoa lợi, lợi tức là những vật có giá trị tiền tệ do tài sản sinh ra Ta gol tai sản sinh ra hoa lợi, lợi tức là tài sản gốc Tuy nhiên việc phân biệt tài sản gốc và
hoa lợi, lợi tức trong nhiều trường hợp không thể rạch ròi được bởi một số trường hợp hoa lợi, lợi tức được tiêu đùng, biến mất hoặc được tích lũy để trở thành tài
sản đầu tư và tiếp tục sinh lợi Chỉ được gọi là hoa lợi, lợi tức những tài sản sinh
ra từ tài sản gốc mà không làm giảm sút chất liệu của tài sản gốc (ở mức độ có thể nhận thấy được) Trong trường hợp đẻ thu được một lợi ích vật chất từ tài sản
7 BLDS 2005, diéu 174
Trang 8gốc mà không thể tái tạo bằng cách khai thác khả năng sinh lợi của tài sản gốc
hoặc chỉ có thể tái tạo bằng cách lặp lại một chu kì đầu tư nhằm khôi phục chất
liệu của tài sản gốc, thì lợi ích thu được đó chính là sản phẩm mà không phải là
hoa lợi, lợi tức
Ví dụ: Một vườn cây ăn trái Nếu trái cây được thu hoạch thì ta có hoa lợi;
nếu cây ăn trái được đốn xuống bán lẫy gỗ thì ta có sản phẩm Bởi vì, việc thu hoạch trái khơng ảnh hưởng đến sức sinh sản của vườn cây còn việc đốn cây bán gỗ chỉ có thể khơi phục khả năng sinh lợi sau một thời gian tái đầu tư lớn
Từ những phân tích trên thì suy cho cùng thì hoa lợi, lợi tức đều là động sản Hay cụ thể hơn, hoa lợi lợi tức là tài sản có thể được sinh ra từ bất động sản nhưng bản thân nó lại là một động sản
* Căn cứ vào tính chất, chức năng của tài sản thì có thể chia tài sản thành vật
chính và vật phụ
Theo điều 176 BLDS 2005 thi: “Vat chính là vật độc lập, có thể khai thác
cơng dụng theo tính năng Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công đụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính, nhưng có thể tách rời
vật chính Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật chính thì phải chuyển giao cả vật phụ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Từ nội dung của điều luật ta có thể rút ra một số nhận xét sau:
- Vật chính có thể nhận biết với đầy đủ đặc điểm về cấu tạo, tính năng mà
khơng cần vật phụ Chẳng hạn như bàn, ghế, quần áo
- Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật
chính, mà thơng thường làm tăng giá trị cho vật chính nhưng khơng hẳn là yếu tố
không thẻ thiếu của vật chính Ví dụ: kính lọc của màn hình máy vi tính, kính
chiếu hậu của xe gắn máy
- Vật phụ sẽ đảm nhận vai trò phụ khi gắn liền với vật chính
- Vật phụ khi tách rời vật chính có thể sẽ không hữu dụng, tuy nhiên vật chính có thê tiếp tục khai thác và sử dụng được
- Khi vật chính được mua bán, tặng cho, trao đổi, di tặng Thi vật phụ cũng
mặc nhiên đi theo nếu khơng có thỏa thuận khác
Như vậy, vật chính có thê là động sản nhưng cũng có thê là bất động sản còn vật phụ luôn luôn là động sản khi tách rời vật chính
* Vật chia được và không chia được
Điều 177 BLDS qui định:
Trang 9tính chất và tính năng sử dụng ban đâu Khi cân phân chia vật không chia được thì phải trị giá bằng tiên để chia”
Thực ra, các khái niệm “vá chia được” và “vật không chia được” không
liên quan đến vấn đề phân loại tài sản mà chủ yếu liên quan đến việc thực hiện quyền sở hữu chung theo phần”
Ví dụ: Một vườn cây ăn trái khi được chia thì khơng làm ảnh hưởng đến khả năng cho trái và cũng không làm thay đổi thành phần, tính năng của đất
Ngược lại, căn nhà không thể chia đôi khi vợ chồng li hôn Nếu căn nhà được
chia đôi thì nó khơng cịn giữ nguyên được tính năng sử đụng ban đầu nữa Trong trường hợp này người vợ hoặc người chồng được chia căn nhà thì phải định giá căn nhà để trả phân nữa giá trị căn nhà cho người còn lại
* Căn cứ vào mức độ hao mòn của tài sản khi sử dụng thì có thể phân loại tài sản thành vật tiêu hao và vật không tiêu hao
Theo điều 178 BLDS 2005 thì: “Vật tiêu hao là vật khi đã qua một lần sử
dụng thì mắt đi hoặc khơng giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đâu Vật tiêu hao không thể là đối tượng của hợp đông cho thuê hoặc cho mượn Vật không tiêu hao là vật khi đã qua sử dụng nhiều lần mà cơ bản vẫn giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đầu.”
Có rất nhiều ví dụ về hai loại tài sản này như thức ăn nhiên liệu là vật
tiêu hao Quần áo, bàn ghế, công cụ lao động là những vật không tiêu hao Tiền cũng là vật tiêu hao nhưng tiêu hao không phải do sử dụng mà do được dùng để thanh toán trong lưu thông Những bất động sản là vật không tiêu hao Vật tiêu
hao có thé bién mat hoàn toàn về mặt vật chất sau lần sử dụng đầu tiên, cũng có
những vật tiêu hao khơng hồn tồn biến mất nhưng khơng cịn mang tính chất, hình đáng và tính năng ban đầu sau một lần sử dụng mà lại mang tính chất hình đáng, tính năng của một vật khác
Vi du: dia CD, bang cassette
Và có những vật, khi qua một lần sử dụng không mất đi về mặt vật chất
và qua nhiều lần sử dụng vẫn giữ được tính chất , hình đáng, tính năng ban đầu nhưng lại giảm giá trị rất nhanh và sẽ được thay thế sau một thời gian ngắn Ta gọi đó là vật tiêu dùng — loại trung gian giữa vật tiêu hao và vật không tiêu hao
Ví dụ: bút bi, tập vở, quân áo
Luật còn qui định vật tiêu hao không thể là đối tượng của hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng cho mượn Có nghĩa là các tài sản có thể cho thuê cho mượn
8 Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 51
Trang 10không thể là vật tiêu hao Tuy nhiên, trong đời sống hàng ngày người ta có loại
giao dịch “mượn” tài sản để tiêu dùng hay định đoạt Ví dụ như mượn tiền hay
mượn gạo Thật ra, loại giao dịch này luật gọi tên là hợp đồng vay tài sản (hợp
đồng vay tài sản được qui định tại điều 471 BLDS2005) Khi đó người vay nhận
tài sản, sử dụng tự do sau một thời gian phải trả lại cho người cho vay vật cùng loại có giá trị tương đương với vật đã vay trước đó
* Vật đặc định và vật cùng loại
Điều 179 BLDS 2005 qui dinh: “Vat cùng loại là những vật có cùng hình dang, tinh chat tính năng sử dụng và xác định được bằng những đơn vị ảo lường
Vật cùng loại có cùng tính chất có thể thay thế cho nhau Vật đặc định là vật
phân biệt được với vật khác bằng những đặc điểm riêng về kí hiệu, hình dáng,
màu sắc, chất liệu, đặc tính, vị trí Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật đặc
định phải giao đúng vật đó."
Theo khái niệm của luật thì ta cũng để hiểu vật cùng loại và vật đặc định là gì Tuy nhiên, vật cùng loại chỉ là một khái niệm mang tính tương đối Bởi vì vật cùng loại có thê trở thành đặc định trong quá trình thực hiện một giao dịch nhưng lại trở thành cùng loại khi là đối tượng của một giao dịch khác
Ví dụ: Cửa hàng bán lẻ kí hợp đồng mua 6 ti vi màu hiệu LG 24 inch với
một đại lí tại Cần Thơ Ở thời điểm giao kết hợp đồng, 6 cai ti vi trên là vật cùng
loại trong 20 ti vi cùng loại nằm trong đại lí Khi 6 cái tỉ vi đó được tách ra khỏi đại lí và được giao nó trở thành vật đặc định Khi nhập vào cửa hàng để bán lẻ, nó lại trở thành những vật cùng loại khi cửa hàng giao kết việc mua bán lẻ từng
cải với khách hàng
Việc phân biệt vật cùng loại, vật đặc định làm cơ sở cho việc chuyển giao tài sản trong một số giao địch Bởi nếu một vật đặc định khi được chuyên giao thì
phải giao đúng vật đó, còn vật cùng loại chỉ cần chuyền giao đủ và đúng loại
Ta thấy, các cách phân loại trên chỉ được thực hiện trên các tài sản hữu
hình nghĩa là các tài sản mà ta có thể nhận biết được bằng các giác quan thông
thường Ngoài các loại tài sản được phân loại như trên thì luật cịn phân loại tài sản thành tài sản vơ hình
* Tài sản vơ hình
Ngay trong luật học cô La Mã cũng đã thừa nhận quan niệm về những giá trị tài sản không biểu hiện bằng vật thể như các quyền đòi nợ, quyền xóa nợ
Trong xã hội hiện đại, khi nói đến giá trị tài sản vơ hình, ta liên tưởng đến các
Trang 11người mà muốn nhận biết phải thông qua mối quan hệ giữa người có quyền khai thác lợi ích của tài sản và người thứ ba.Tài sản vơ hình có những đặc điểm sau:
- Tài sản vơ hình là kết quả lao động sáng tạo, nó không phải vật chất nhưng có quan hệ với vật chất Ví dụ: quyền tác giả đối với một bài thơ có đối
tượng khơng phải bài thơ đó mà bài thơ chỉ là hình thức biểu hiện cụ thể bằng vật
chất của kết quả lao động sáng tạo
- Quyền sở hữu đối với tài sản vơ hình khơng có đối tượng là một nghĩa vụ tài sản do người khác thực hiện như quyền chủ nợ nhưng bằng việc khai thác người khai thác thu được lợi ích vật chất do người có quan tâm mang lại” Ví dụ tác giả sẽ được hướng nhuận bút khi tác phẩm của mình được sử đụng
- Quyền đối với tài sản vô hình khơng có đối tượng là một vật hữu hình Vì
tác phẩm văn học được ïn thành sách đó chỉ là một cách thể hiện kết quả lao
động sáng tạo của tác giả
- Quyền sở hữu tài sản vơ hình khác với quyền sở hữu tài sản theo luật chung Vi tai sản vô hình khơng thể chiếm hữu được như tài sản hữu hình Trong trường hợp quyền sở hữu đối với tài sản vơ hình bị xâm hại thì chủ sở hữu có
quyền khởi kiện hay khiếu nại để bảo vệ lợi ích của mình chứ khơng thể kiện đòi
lại tài sản
* Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản Mặc đù, nó khơng được qui định
trong chương các loại tài sản nhưng nó được qui định riêng phần thứ năm trong
BLDS 2005 Đây là một loại tài sản đặc biệt bởi vì “đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước đại điện chủ sở hữu” Nghĩa là, đối tượng của quyền sở hữu
đất là đất đai nhưng đất đai không thuộc về một cá nhân nào kể cả chủ sở hữu
quyền sử dụng đất Hay nói khác hơn, người sử đụng đất khơng có đầy đủ quyền
như một chủ sở hữu tài sản bình thường Tuy nhiên, quyền này lại là một tài sản
Quyền sử dụng đất của mỗi chủ thê sử dụng đất lại không giống nhau tùy theo quyền sử dụng đất của họ có được qua hình thức nào (giao, thuê, nhận chuyên nhượng từ người khác ) và cũng tùy vào loại đất
Từ những cách phân loại trên, mặc dù tài sản được phân loại thành hoa lợi lợi tức, vật chính hay vật phụ, vật chia được hay không chia được, vật đặc định
hay cùng loại, vật tiêu hao hay không tiêu hao, vật hữu hình hay vơ hình Ta điều nhận thấy rằng với cách phân loại nào đi nữa thì tựu chung lại tài sản vẫn tồn tại ở dạng động sản hay bất động sản Cách phân loại tài sản thành động sản
› Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tải sản trong pháp luật Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 73 !° Tuật đất đai 2003, điều 5 khoản 2
Trang 12hay bất động sản là cách phân loại bao trùm nhất, với cách phân loại này thì tất cả tài sản đều được xếp vào động sản hay bất động sản mà khơng bỏ sót một loại
tài sản nào Với cách phân loại khác thì chúng ta chỉ phân biệt được tài sản ở một
khía cạnh nào đó mà khơng bao gồm hết những tài sản cịn lại Ngồi ra, cách
phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở BLDS 2005 được xếp ở vị trí
đầu tiên trong chương Các loại tài sản Điều này làm ta nghĩ rằng đây là cách phân loại chính, cịn các cách phân loại khác chỉ mang tính chất phụ Và để hiểu rõ hơn về tài sản trong cách phân loại này, hay giúp chúng ta biết được tài sản nào là động sản tài sản nào là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam tác giả sẽ phân tích động sản và bất động sản thành một mục riêng sau đây
1.1.2 Động sản và bất động sản
1.1.2.1 Phán biệt động sản và bất động sản
Điều 174 BLDS 2005 qui định:
1 Bắt động sản là các tài sản bao gôm:
- Dat dai
- Nhà, công trình xây dựng săn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liễn với nhà, cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật qui định
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
Căn cứ vào qui định trên ta thấy, bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn
liền với đất đai và một số tài sản do pháp luật qui định.Bất động sản đầu tiên được đề cập đến là đất đai Chính trong mối quan hệ với đất mà các vật khác
được định nghĩa là động sản hay bất động sản Vật được sinh ra từ đất như cây
cối, mùa màng, khoáng sản là bất động sản; vật gan lién vao dat do hoat dong
có ý thức của con người và không thê tách rời đất mà không hư hỏng như nhà,
cơng trình xây dựng hạ tầng cũng là bất động sản Vật khơng có định vị trí trên
đất như bàn ghế, xe máy là động sản; cũng là động sản, những vật không do đất sinh ra như gia súc gia cầm hoặc những vật đã tách rời khỏi đất như khoáng
sản đã được khai thác
Trang 13- Tài sản gắn vào nhà ở và các cơng trình xây dựng là nhằm hoàn chỉnh, tạo thành một thể thống nhất, tăng giá trị sử dụng, giá trị kinh tế của nhà ở và cơng trình xây đựng đó như máy điều hịa, cửa số
- Thơng thường việc gắn các “động sản” vào nhà ở và cơng trình xây dựng
phải do chủ sở hữu đối với nhà ở, cơng trình xây dựng đó thực hiện, do vậy các
bất động sản và động sản này là cùng một chủ sở hữu Tuy nhiên, có những trường hợp động sản và bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường hợp cho th nhà, th khốn cơng trình xây dựng mà người thuê gắn các “động sản” của mình vào bất động sản đang thuê ''
Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản
Những tài sản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất đo vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như
khoáng sản đã khai thác, cây đã bị đón khỏi mặt đất, lúa đã bị thu hoạch
Các tài sản khác do pháp luật qui định được coi là bất động sản không
được BLDS trực tiếp liệt kê Điều này là một quy định mở tạo tiền đề cho các qui định khác của pháp luật như “tàu bay, tàu biển là đối tượng được thế chấp và
được coi là bất động sản” theo qui định tại Quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của thống đốc ngân hàng
Về hình thức thể hiện, tài sản có thể được nhận biết khi nó là các vật cụ
thể nhưng cũng có thể là các quyền Cho nên, tính chất động sản hay bất động sản của quyền thường được xác định theo đặc điểm vật chất của đối tượng của quyền; nhưng cũng có khi được xác định một cách chủ quan nhất là trong trường hợp đối tượng của quyền không phải là vật cụ thể Như vậy, quyền sở hữu nhà là một bất động sản, quyền sở hữu xe máy là động sản, quyền thế chấp quyền sử dụng đất là bất động sản, quyền cầm cô là động sản Đối với các quyền vơ hình như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp do không gắn liền với đất đai
hoặc thông qua các tài sản gắn liền với đất nên không được thừa nhận là bất động
sản Tất cả quyền vơ hình đều là động sản do áp đụng điều 174 khoản 2 BLDS 2005
Có một số trường hợp tài sản ban đầu là một bất động sản nhưng lại có xu
hướng trở thành động sản, và ngược lại có những tài sản là động sản nhưng chỉ
có cơng dụng khi nó được có định ở một vị trí thích hợp như là một bất động sản
Cũng có trường hợp tài sản không có xu hướng thay đối tính chất nhưng sau một
sự kiện hay một hoàn cảnh đặc biệt lại được thay thế bằng một tài sản có tính
!' Phạm Công Lạc, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, nxb tư pháp, 2006, trang 48-49
Trang 14chất khác và chịu sự chi phối bởi một chế độ pháp lí hồn tồn khác nên có những trường hợp ngoại lỆ sau:
1.1.2.2 Những trường hợp ngoại lệ
1.1.2.2.1 Bất đông sản trở thành động sản
Theo khoản 1 điều 174 BLDS 2005 thì hoa lợi tự nhiên như mùa màng,
hoa quả chưa thu hoạch là bất động sản vì nó là tai san gan liền với đất đai Điều
đương nhiên là hoa lợi tự nhiên có giá trị vật chất khi được thu hoạch nghĩa là tách rời khỏi đất được tiêu dùng, được tặng cho Tuy nhiên, hoa lợi tự nhiên
van có giá trị vật chất nếu được chuyên nhượng khi chưa thu hoạch (như mua bán lúa non ở các vùng quê nơng thơn) Khi đó, dù vẫn còn gắn liền với đất, hoa
lợi tự nhiên được định giá và chuyển giao như một tài sản độc lập đã tách rời
khỏi đất Như vậy, hoa lợi tự nhiên chưa thu hoạch trong trường hợp này là một
bất động sản được động sản hóa
1.1.2.2.2 Đơng sản trở thành bất động sản
Có những tài sản, nêu xét theo đặc điêm vật lí thì đó là những động sản,
nhưng trên thực tẾ, tài sản đó lại gắn chặt vào một bắt động sản như là một yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản và sẽ tự động di theo bắt động sản đó
trong trường hợp bất động sản được chuyển nhượng với tư cách là một vật phụ của bất động sản Ta gọi đó là những động sản được bất động sản hóa do cơng
dụng hiện tại Việc bat động sản hóa các động sản như vậy phải có đủ hai điều kiện:
- Thứ nhất, cả hai đối tượng của sự chuyển hóa đều phải thuộc về một chủ
sở hữu
- Thứ hai, bất động sản do công dụng phải mang đầy đủ tính chất là một vật phụ của bất động sản đó Nghĩa là phải trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng theo tính năng của vật chính Việc xác định này có ảnh hưởng đến việc xác định chế độ pháp lí của một số giao địch trong thực tế như chuyên nhượng tài sản
có vật chính, vật phụ, quan hệ về bảo đảm trong thực hiện nghĩa vụ
Ví dụ: Căn nhà được thế chấp thì có nghĩa là những tài sản gắn liền với
căn nhà cũng là đối tượng của hợp đồng
Tuy nhiên việc xác định tài sản nào đó là một bất động sản do công dụng
chỉ có ý nghĩa trong những quan hệ đặc thù mà khơng làm mất đi tính chất động
sản mà nó có được một cách tự nhiên Chẳng hạn như, khi tài sản đó bị mắt cắp,
Trang 15Có một ngoại lệ khác là trong quan hệ thế chấp, đối tượng của hợp đồng là một tài sản đã được mua bảo hiểm Trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu
lực, đo nguyên nhân khách quan, tài sản thế chấp bị hủy hoại Theo nội dung của hợp đồng bảo hiểm, chủ sở hữu sẽ được công ty bảo hiểm bồi thường bằng một khoản tiền theo thỏa thuận đã giao kết giữa hai bên Lúc này, số tiền bảo hiểm tiếp tục là đối tượng của hợp đồng thế chấp vì hợp đồng vẫn cịn hiệu lực Điều này trái với qui định của luật là: trừ tàu biển, đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là một bất động sản trong khi tiền là một động sản ”
Như vậy, có thê thay luật Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau:
Bất động sản không thể di dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó
như đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất
Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng như: các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản Ví dụ như tủ
được gắn cô định vào tường hoặc các vật khác được gắn kiên cố với nhà ở, cơng
trình xây dựng
Các bất động sản đo pháp luật qui định: ngoài những bất động sản được kê trên, khi cần thiết, bằng một số văn bản pháp luật cụ thẻ, pháp luật có thể quy
định những tài sản khác là bất động sản Điểm d khoản 1 điều 174 BLDS 2005 đã quy định “tài sản khác đo luật qui định” Ví dụ như tàu bay, tàu biển, quyền sử
dụng đất cũng là bất động sản
Còn những tài sản khác không phải là bất động sản đều là động sản Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định luật áp dụng trong trường hợp xác định quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài; các giao dịch có yếu tố nước ngoài Vậy quyền sở hữu là gi và quyền sở hữu thực chất là những quyền gi?
1.2 KHAI QUAT CHUNG VE QUYEN SỞ HỮU
1.2.1 Khai niém vé quyén sé hitu
Trong bất cứ một chế độ xã hội nào cũng tồn tại những cách thức nhất
định về việc chiếm hữu, làm chủ của cải vật chất của con người Mối quan hệ
giữa người với người trong quá trình chiếm hữu của cải vật chất đó làm phát sinh các quan hệ sở hữu Các quan hệ sở hữu này tồn tại cùng với sự phát triển của xã hội, khi nhà nước và pháp luật ra đời quyền sở hữu cũng trở thành chế định trung tâm trong pháp luật dân sự của mỗi nước
'2 Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học vẻ tài sản trong luật dân sự Việt Nam, nxb trẻ,2001, trang 47
Trang 16Trong quá trình phát triển của xã hội loài người đã và đang tồn tại nhiều chế độ sở hữu khác nhau, chế định về quyền sở hữu của mỗi hệ thống pháp luật cũng có những qui định khác nhau
1.2.1.1 Khái niệm quyên sở hữu theo pháp luật Việt Nam
Theo điều 164 BLDS 2005 qui định “quyên sở hữu bao gôm quyên chiếm hữu, quyên sử dụng và quyên định đoạt tài sản theo qui định của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyển là quyên chiếm hữu,quyên sử dụng và quyên định đoạt tài sản” Từ qui định trên, ta có thể hiểu quyền sở hữu theo hai nghĩa:
Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng chủ sở hữu nhất định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của qui phạm pháp
luật về sở hữu
Theo nghĩa rộng, quyền sở hữu có thê được hiểu là tổng hợp hệ thống các
qui phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát
sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụn ø và định đoạt tài san’?
1.2.1.2 Khái niệm quyên sở hữu theo pháp luật các nước "
‹ Khái niệm quyền sở hữu trong Luật La Mã được hiểu là quyền sử dụng và quyền định đoạt tuyệt đối của tài sản đó Nhưng chủ sở hữu vẫn bị một số hạn
chế đo luật định Ví du: do yêu cầu nghiên cứu canh tác ở nông thôn và sử dụng
nước ở thành phố, người ta có thể dẫn nước qua ruộng người khác hoặc đặt ống
nước qua sân hàng xóm
‹ Trong pháp luật tư sản Anh thì quyền sở hữu gồm có ba quyền: quyền định đoạt, quyền sở hữu và quyền sử dụng Nó là một trong những chế định quan
trọng nhất của pháp luật tư sản Anh, được coi là quyền tự nhiên của con người,
quyên thiêng bất khả xâm phạm Quyền tư hữu được quy định trong bộ luật
Napoleon là: quyền sử dụng một cách tuyệt đối nhất sao cho trong khuôn khổ của pháp luật Bộ luật chia vật sở hữu thành hai loại: động sản và bất động sản
Những hạn chế quyền sở hữu do bộ luật quy định chỉ liên quan đến hành vi, làm ảnh hưởng xấu tới quyền lợi người khác Ví dụ cắm xây dựng những ngôi nhà
làm tôn hại đên hàng xóm
'* Trần Minh trọng, Quy định về tài sản và quyền sở hữu trong BLDS 2005, nxb tư pháp, 2005
Trang 17‹ Theo hệ thống Luật Anh- Mỹ: quyền sở hữu được định nghĩa là tập hợp các quyền sử dụng và hưởng thụ một tài sản, bao gồm cả việc chuyển nhượng tài sản đó cho người khác
Người có đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một vật gọi
là sở hữu chủ Quyền sở hữu là một quyền đối vật điển hình và là một quyền rộng nhất bao gồm tất cả lợi ích của đồ vật
1.2.2 Nội dung cơ bản của quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam
Như quy định của luật thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản Nghĩa là một chủ thể nào đó nắm giữ đủ cả ba
quyền vừa nêu đối với một tài sản thì mới trở thành chủ sở hữu của tài sản đó
Nếu thiếu một trong ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt thì khơng trở thành chủ sở hữu Vậy những quyền này là gì và được quy định như thế nào, ở Việt Nam, người nước ngồi có những quyên gì đối với các loại tài sản mà pháp luật cho phép họ được quyền sở hữu
1.2.2.1 Quyên chiếm hữu
Luật dân sự Việt Nam xác định chiếm hữu là một quyền năng của quyền
sở hữu cụ thể, Điều 182 BLDS 2005 qui định quyền chiếm hữu là quyền nắm
giữ, quản lý tài sản Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong phạm
vi kiểm soát làm chủ và chỉ phối tài sản đó theo ý chí của mình, ví đụ, cất tiền
vào túi, quần áo, trang sức để vào trong tủ
Trong chiếm hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thê chiếm hữu,
có thê tồn tại hai khả năng sau đây:
Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm
hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản;
Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay khơng có căn cứ, có thể chia chiếm hữu thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người chiếm hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên những căn cứ
do pháp luật qui định Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp, theo Điều 183 Bộ
luật Dân sự 2005, sự chiếm hữu hợp pháp trước hết đó là sự chiếm hữu tài sản
của một chủ sở hữu được pháp luật công nhận
Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là
chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao
dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai
Trang 18là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chơn giấu, bị chìm đắm; người
phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi đưới nước bị thất lạc, chiếm hữu của cơ quan, tô chức theo chức năng và thâm quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình liên tục, cơng khaiI
Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản hoặc được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu không thể
xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (@Điẩu 185,186 Bộ luật Dân sự 2005)
Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực hiện quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở hữu xác định Hay nói khác đi, người không phải là chủ sở hữu thực hiện các quyền năng chủ yếu khơng mang tính độc lập ”
Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài sản của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo các quy định về bảo vệ quyền sở hữu (ừ Điểu 255 đến Điểu 260 Bộ luật Dân sự 2005) Lẽ dĩ nhiên, người này phải chứng mình được tính hợp pháp của việc chiếm hữu, chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản
Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu không dựa vào các trường hợp được liệt kê tại Điều 190 Bộ luật Dân sự 2005 đều bị xem là chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật Thực chất, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là
trường hợp một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản tức là xử sự như chính mỉnh là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu đích thực của tài sản lại là người khác Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu
khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp
luật và khơng ngay tình
Người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình không
được pháp luật bảo vệ và không được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu theo
thời hiệu Trái lại, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập quyền
sở hữu tài sản theo thời hiệu
1.2.2.2 Quyên sử dụng
Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005 định rõ: guyên sử dụng là quyên khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Khai thắc công dụng của tài sản được hiểu là việc đùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản Chẳng hạn, sử dụng môtô làm phương tiện
Trang 19dé đi lại, đeo nữ trang hay đồng hồ để làm đẹp Hướng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như trải cây,
gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng hoặc thu các khoản lợi từ việc khai thác tài
sản như tiền cho thuê nhà, lợi tức cỗ phiếu, lợi tức cho vay Việc sử dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần sử dụng như
việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài san
Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu Chủ sở hữu hoàn toàn có tồn quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng tài sản theo ý chí của mình: sử dụng hoặc không sử dụng tài sản, trực tiếp khai thác công dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử dụng thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải trên nguyên tắc không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Thông thường, chủ sở hữu là người có quyền sử đụng tài sản nhưng pháp
luật cũng ghi nhận ba trường hợp người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản
Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyên giao quyền sử dụng tài sản thông qua hợp đồng Trong trường hợp này, người sử dụng được quyền
khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận với chủ sở hữu
Trường hợp thứ hai, người chiêm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản Vì vậy, người này chỉ phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm họ
biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài sản là khơng có căn cứ pháp luật Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tô chức nào đó cũng có quyền sử dụng tài sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước có thâm quyền hoặc sử dụng tài sản trong tình thế cấp thiết phù hợp với qui định của pháp luật
1.2.2.3 Quyên định đoạt
Điều 195 Bộ luật Dân sự 2005 định rõ: Quyên định đoạt là quyên chuyển giao quyên sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyên sở hữu tài sản đó Việc định đoạt tài sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại vật chất
của tài sản, như huý bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với vật, hoặc
bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp vốn vào
! BLDS 2005, điều 194 khoản 2
Trang 20công ty ) người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản của người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong những trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu tài sản theo quyết
định của Nhà nước) Việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản sẽ làm chấm
dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó
Về nguyên tắc, chủ sở hữu có tồn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận pháp lý tài sản của mình Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhằm bảo
đảm hài hồ giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng hoặc lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những
điều kiện cụ thể do pháp luật quy định Được thể hiện trong một số trường hợp sau:
- Khi tài sản đem bán là cô vật, là đi tích lịch sử, văn hố thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua;
- Trong trường hợp tô chức, cá nhân có quyền ưu tiên mua một tài sản theo quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu tiên
mua cho các tô chức, cá nhân đó
Ví dụ: Thành viên của công ty trách nhiệm hữu hạn chỉ có thể chuyển
nhượng phần vốn góp của mình cho người ngồi nếu các thành viên khác của công ty không mua hoặc mua không hết” Hay, bán nhà ở đang cho thuê thì bên thuê được quyền ưu tiên mua trước
- Trong trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản
thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định
hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Như vậy, nếu A bán nhà cho B nhưng hợp đồng khơng được cơng chứng thì hợp đồng này có nguy cơ bị
xem là vô hiệu (Điều 122, 124 và 127 Bộ luật Dân sự 2005)
- Có những trường hợp tuy không phải là chủ sở hữu, cũng không được chủ sở hữu uỷ quyền, nhưng theo qui định của pháp luật những người có thâm quyền vẫn có quyền định đoạt tài sản (Trung tâm bán đấu giá tài sản theo qui định của
pháp luật; hiệu cầm đồ được quyền bán tài sản, nếu hết thời hạn đã thoả thuận mà
người vay không trả được tiền vay ) ”
Tóm lại, cả ba quyền năng cụ thể tạo thành một thể thống nhất trong nội
dung của quyền sở hữu, chúng có liên hệ mật thiết với nhau nhưng mỗi quyền
'” Luật doanh nghiệp 2005, điều 43
'* Luật Nhà ở 2005, điều 94
Trang 21năng lại mang một ý nghĩa khác nhau Cụ thể quyền chiếm hữu là một tiền đề quan trọng cho hai quyền kia nhưng quyền sử dụng lại có một ý nghĩa thực tiễn thiết thực, vì chỉ có thơng qua quyền năng này chủ sở hữu mới khai thác được lợi
ích, cơng dụng của vật để thỏa mãn nhu cầu cho mình, cịn quyền định đoạt lại
xác định ý nghĩa pháp lý quan trọng nhất của chủ sở hữu Từ đó cho chúng ta khắng định một cách chắc chắn rằng chỉ khi nào có đầy đủ cả ba quyền này trên một tài sản thì chủ thể mới trở thành chủ sở hữu tài sản đó được Và cũng có nghĩa là người nước ngoài được quyền sở hữu tài sản nào ở Việt Nam thì họ cũng có đầy đủ ba quyền quyền chiếm hữu quyền sử đụng quyền định đoạt đối với tài sản đó
Như chúng ta đã biết, mỗi quốc gia trên thế giới đều xây dựng một hệ thống pháp luật cho riêng mình và các hệ thống pháp luật đó khác nhau tùy theo
mỗi nước quy định như thế nào, đôi khi lại trái ngược nhau Khi đó sẽ có hiện
tượng, một hay nhiều hệ thống pháp luật đồng thời đều có thể áp dụng để điều chỉnh một quan hệ pháp luật Điều này trong tư pháp quốc tế người ta gọi đó là hiện tượng xung đột pháp luật Điều đương nhiên là hiện tượng xung đột pháp luật cũng xảy ra đối với những quy định về quyền sở hữu Khi đó pháp luật của các nước sẽ giải quyết vấn đề này như thế nào?
1.2.3 Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu
Tìm hiểu cách giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu của các nước giúp ta biết được điểm chung và điểm riêng của các nước để so sánh với pháp luật Việt Nam Từ đó trong quan hệ tư pháp quốc tế ta có những cách giải quyết xung đột về quyền sở hữu một cách linh hoạt hơn Cũng như việc tìm hiểu cách giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam sẽ giúp người nước ngoài nắm bắt được quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này Việc giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu không đi sâu phân tích hay nghiên cứu về nội dung quyền sở hữu trong pháp luật của từng quốc gia mà chủ yếu cho chúng ta biết nguyên tắc chung xác định quyền sở hữu của các nước Từ đó, hướng dẫn ta chọn luật để áp dụng cho phù hợp với từng quan hệ
1.2.3.1 Giải quyết theo pháp luật các nước”
Từ lâu vẫn đè thê thức giải quyết xung đột pháp luật trong lĩnh vực quyền sở hữu đã trở thành một nội đung quan trọng của khoa học tư pháp quốc tế Mặc dù còn tồn tại nhiều sự khác biệt, nhưng pháp luật của đa số các nước hiện nay trên thế giới đều thống nhất áp dụng một nguyên tắc chung nhằm giải quyết xung
© Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 119
Trang 22đột pháp luật về quyền sở hữu là áp dụng pháp luật nơi có tài sản Phần lớn pháp
luật của các nước châu Âu lục địa như Bi, Ha Lan, Italia, Đức, Thụy Sĩ, Pháp,
Hunggarni, Ba Lan, Liên bang Nga, Hy Lạp và Pháp luật Anh-Mỹ cũng như
pháp luật của Australia, Nhật Bản, Việt Nam đều áp dụng nguyên tắc này Chỉ
có một số ít hệ thống pháp luật như Áo, Tay Ban Nha, Achentina, Braxin và Ai
Cập là còn giữ cách thức giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu đã tồn tại
từ trước thế ki XIX: Đối với bất động sản thì áp dụng hệ thuộc luật nơi có tài sản
cịn đối với động sản thì áp đụng luật nhân thân của người có tài sản
Luật nơi có tài sản khơng những qui định nội dung của quyền sở hữu mà còn ấn định cả các điều kiện phát sinh, chấm đứt và chuyển dịch quyền sở hữu Nội dung này đã được qui định trong pháp luật của nhiều nước
Theo khoản 1 điều 24 luật về tư pháp quốc tế của Ba Lan thì “quyển sở hữu và các quyên tài sản chịu sự điều chính của pháp luật nước nơi có tài sản” Khoản 2 điều 24 của luật này chỉ rõ: “Sự phát sinh và chấm dứt quyên sở hữu cũng như sự phát sinh, chuyển dịch hoặc chấm đứt các quyên tài sản chịu sự điều chỉnh của pháp luật nơi có tài sản vào thời điểm xảy ra sự kiện làm phát sinh các hậu quả pháp lí trên”
Pháp luật nơi có tài sản giữ vai trò nhất định trong việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản đang trên đường vận chuyên hay còn gọi là tài sản quá cảnh qua nhiều quốc gia Việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản đang trên đường vận chuyên là một vấn đề phức tạp đã và đang được tư pháp quốc tế của các nước quan tâm giải quyết Theo pháp luật các nước hiện nay, quyền sở hữu cũng như các quyên tài sản đối với tài sản đang trên đường vận chuyên sẽ được điều
chỉnh bởi một trong các hệ thống pháp luật sau đây:
« Pháp luật nơi gửi tài sản di ø Pháp luật nước nơi nhận tài sản
‹ Pháp luật nước mà phương tiện vận tải mang quốc tịch (trong lĩnh vực giao thông vận tải băng tàu biển hoặc máy bay);
e‹ Pháp luật của nước nơi có trụ sở của tòa án có thâm quyền giải quyết tranh chấp
e Pháp luật của nước nơi hiện đang có tài sản
e Pháp luật của nước do các bên lựa chọn hoặc pháp luật của nước nơi gửi tài sản đi hoặc là pháp luật của nơi nhận hoặc pháp luật của nước nơi hiện đang
có tài sản
Trang 23hiểu là việc vận chuyển tài sản hoặc hành khách đi qua lãnh thé cha một hay
nhiều nước nào đó để đến nước thứ ba hoặc ít nhất cũng phải đi qua vùng biến quốc tế Như vậy, việc vận chuyển tài sản (hàng hóa) từ lãnh thổ quốc gia này, sang quốc gia kia có cùng chung đường biên giới quốc gia sẽ không được coi là quá cảnh
Đề bảo vệ quyền lợi của người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình trước u cầu địi lại tài sản từ phía người chủ sở hữu chúng, pháp luật các nước thường áp dụng pháp luật của nước hiện đang có tài sản hoặc pháp luật của nước nơi có tài sản vào thời điểm chiếm hữu Pháp luật Cộng hòa liên bang Đức, cộng hòa liên bang Nga áp dụng nguyên tắc pháp luật của nước nơi có tài sản để bảo vệ người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
Các phạm trù “động sản” và “bất động sản” không phải được hiểu một cách thống nhất trong các hệ thống pháp luật hiện nay trên thế giới Do đó,
thường phát sinh xung đột pháp luật về định danh tài sản Việc xác định tài sản là
động sản hay bất động sản là tiền đề cho việc giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài Bởi vậy, pháp luật của đa số các nước dựa trên các đạo luật trong nước và các điều ước quốc tế (các hiệp định tương trợ tư pháp) thường ghi nhận nguyên tắc áp dụng pháp luật nơi nơi có tài sản để giải
quyết xung đột pháp luật về định danh
Nguyên tắc áp dụng pháp luật của nước nơi có tài sản giữ vai trò quan trọng trong việc giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài Tuy nhiên trong lĩnh vực hàng không dân dụng và lĩnh vực hàng hải nguyên tắc pháp luật nơi có tài sản đường như khơng được áp dụng
Ví dụ: + Điều 10 luật hàng không dân dụng của Ba Lan năm 1962 quy định: “Các quyển sở hữu đối với tàu bay cũng như đối với tài sản trên tàu bay được điểu chỉnh bởi pháp luật của nước nơi tàu bay đăng kf”
+ Điều 7 Bộ luật hàng hải Ba Lan ghi nhận: “Quyên sở hữu đối với tài sản toàn tàu biến sẽ do pháp luật của nước mà tàu mang cờ”
1.2.3.2 Giải quyết theo pháp luật Việt Nam
Trong việc giải quyết các vấn đề xung đột pháp luật về quyền sở hữu, pháp luật của nhiều nước và thực tiễn pháp luật quốc tế thường vận dụng hệ thống luật nơi có vật Luật nơi có vật không những qui định nội dung quyền sở hữu mà còn ân định điêu kiện phát sinh, chầm dứt và chuyên dịch quyền sở hữu
?! Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 125
Trang 24Nội dung này được ẫn định trong pháp luật nhiều nước Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ vận dụng Có nước áp đụng hệ thuộc này ở mức độ như nhau đối
với động sản cũng như bất động sản, có nước áp dụng chủ yếu đối với bất động
sản
Khoản 1 điều 766 BLDS 2005 qui định “Việc xác lập, thực hiện, thay đổi,
chấm dứt quyên sở hữu tài sản, nội dung quyên sở hữu đổi với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó ” Như vậy, quyền sở hữu đỗi với tài sản sẽ đo luật nơi có tài sản điều chỉnh bất luận đối tượng của quyền sở hữu là động sản hay bất động sản
Trong khoa học tư pháp quốc tế, một nguyên tắc chung được đặt ra là: nếu quyền sở hữu đối với tài sản là động sản được phát sinh trên cơ sở pháp luật của
một nước này, nhưng khi tài sản được dịch chuyển sang một nước thứ hai, thì
quyền sở hữu của chủ sở hữu cũng được pháp luật của nước thứ hai bảo vệ (nếu
nó phù hợp với pháp luật của nước thứ hai đó)” Và pháp luật Việt Nam cũng phù hợp với nguyên tắc chung này
Vi du 1: Mot cong dan A mua mot chiéc xe may cua mot cong dan
Singapore tại Singapore Sau đó cơng dân đó mang xe máy về Việt Nam Tai Việt Nam công dân A cũng được pháp luật Việt Nam bảo vệ quyền sở hữu đối với chiếc xe máy nếu công dân A đó khi về Việt Nam có đăng kí quyền sở hữu
chiếc xe tại Việt Nam
Vi du 2: Một công đân Việt Nam du học tại Mỹ, anh ta có mua 1 khẩu
súng Quyền sở hữu súng của anh ta chỉ được bảo vệ tại Mỹ anh ta không được phép mang khẩu súng về Việt Nam, vì pháp luật Việt Nam không cho phép I cơng dân bình thường được sở hữu súng
Ngoại lệ của nguyên tắc nơi có vật nêu trên là những trường hợp mà pháp
luật Việt Nam có qui định khác Chẳng hạn, ngay tại khoản 2 điều 766 BLDS
2005 đề cập đến vẫn đề lựa chọn pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về quyền
sở hữu đối với tài sản là động sản trên đường vận chuyển quốc tế Động sản đang đi trên đường được xác định theo pháp luật của nước nơi động sản chuyên đến Tuy nhiên, theo qui định này nguyên tắc ý chí của các bên là chủ đạo, trong các trường hợp các bên không lựa chọn mới áp dụng pháp luật nơi nhận hàng Vậy, pháp luật Việt Nam áp dụng hệ thuộc pháp luật của nước nơi tài sản được chuyển
đến hoặc hệ thuộc luật lựa chọn
Trang 25
Khoản 2 điều 766 qui định: “Quyên sở hữu đối với động sản trên đường
vận chuyển được xác định theo pháp luật của nước nơi động sản được chuyển
đến, nếu khơng có thỏa thuận khác” Nguyên tắc áp dụng pháp luật của nước nơi
có tài sản để giải quyết xung đột pháp luật về định danh đã được ghi nhận trong
các hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam với Cuba, với Hunggarl, với Bungari
Khoản 3 điều 766 BLDS qui định “việc phân định tài sản là động sản hoặc bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản” Theo
đó, nguyên tắc nơi có tài sản là nguyên tắc lựa chọn pháp luật để xác định vấn đề trên Bởi vậy, nếu tài sản ở nước ngồi thì chúng †a cũng căn cứ vào pháp luật nơi đó để xác định Ví dụ, một tài sản đang ở nước ngoài, theo pháp luật của nước mà tài sản đó đang tồn tại xác định đó là một bất động sản song theo pháp luật Việt Nam là động sản thì khi chúng ta giải quyết thì chúng ta phải xem xét
nó là bất động sản
Van đề phân biệt động sản hay bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng Ví dụ, nếu nội dung của hợp đồng về chuyển giao động sản có thể được xác định theo thỏa thuận của các bên, trong khi đó nội dung hợp đồng về chuyền giao bất
động sản lại thường được xác định theo pháp luật nơi có tài sản Hay thừa kế theo
luật đối với động sản ở nhiều quốc gia theo nguyên tắc nơi cư trú cuối cùng của người để lại đi sản, trong khi đó vẫn đề như vậy đối với bất động sản lại áp dụng nguyên tắc nơi có tài sản
Ngồi ra, quyền sở hữu đối với những tài sản đặc thù như máy bay, tàu
biển cũng được qui định như một trường hợp ngoại lệ Tại khoản 4 điều 766
BLDS 2005 qui định: “Việc xác định quyên sở hữu đối với tàu bay dân dụng và tàu biển tại Việt Nam phải tuân theo pháp luật về hàng không dân dụng và pháp
luật về hàng hải của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam`
Như vậy đối với các quan hệ sở hữu và các quan hệ tài sản trong lĩnh vực hàng không dân đụng và hàng hải quốc tế, hệ thuộc pháp luật của nước nơi có tài sản không được áp dụng chủ yếu mà chủ yếu là áp dụng các hệ thuộc luật mà các phương tiện mang cờ hoặc hệ thuộc luật nơi kí kết hợp đồng Hệ thuộc pháp luật của nơi có tài sản cũng không được áp đụng để điều chỉnh các quan hệ sở hữu phát sinh trong một số lĩnh vực như:
e Các quan hệ sở hữu đối với các đối tượng của sở hữu trí tuệ;
e_ Các quan hệ về tài sản của pháp nhân nước ngồi khi pháp nhân đó
bị giải thể;
Trang 26
e_ Các quan hệ về tài sản liên quan đến các tài sản của quốc gia đang ở nước ngoài
e_ Các quan hệ tài sản liên quan đến các đối tượng của các đạo luật về
quốc hữu hóa”
Như vậy, pháp luật Việt Nam giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu dựa trên nguyên tắc chung của đa số các nước Ngoại trừ những trường hợp
ngoại lệ ra thì việc xác lập, thay đổi, chấm đứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản Theo đó thì việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu tài sản tại Việt Nam sẽ được xác định theo pháp luật Việt Nam
Vậy pháp luật Việt Nam quy định về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài
tại Việt Nam như thế nào?
Trang 27
; Chương 2 Ộ
PHAP LUAT VIET NAM VE QUYEN SO HUU TAI SAN CUA NGUOI NUOC NGOAI TAI VIET NAM
Người nước ngoài được quyền sở hữu đối với một tài sản có nghĩa là họ
được quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó Tuy nhiên, họ được
quyền sở hữu những loại tài sản nào tại Việt Nam đều do pháp luật Việt Nam quy định Ngoài ra, đối với từng loại người nước ngoài mà pháp luật Việt Nam xây dựng cho họ những quy chế riêng Vậy, người nước ngoài được hiểu như thế nào?
Trong lịch sử của bất kì một quốc gia nào, ngoài những người được gọi là công dân của quốc gia đó bao giờ cũng có một số lượng nhất định những người không phải là công dân của nước sở tại Những người này trong khoa học pháp lí người ta gọi họ là “người nước ngoài”
Như vậy, người nước ngoài, được hiểu một cách đơn giản nhất, là người
không phải là công dân của quốc gia sở tại Thuật ngữ người nước ngoài được hiểu rất rộng bao gồm người nước ngoài một quốc tịch nước ngoài, người nước ngoài mang nhiều quốc tịch nước ngồi hay người khơng mang một quốc tịch của một quốc gia nào
Ngày nay, thuật ngữ người nước ngoài được sử dụng rộng rãi ở tất cả các nước không chỉ trong sách báo mà cả trong văn bản pháp luật lẫn trong giao tiếp hàng ngày của mọi người Tuy nhiên, quan niệm về người nước ngoài ở mỗi nước, mỗi thời kì khơng phải trong mọi trường hợp đều giống nhau Chang han, đối với Bungari: “người nước ngoài là những người khơng có quốc tịch Bungari” Ở Liên Xô cũ quan niệm rằng: “#gười nước ngồi là cơng đân nước
ngoài trên lãnh thổ Liên Xô”, từ khi Hiến pháp Liên Xô được ban hành 1977 thì
quan niệm người nước ngoài đã được thay đổi khi đó người nước ngồi bao gồm cả cơng dân nước ngoài và người khơng có quốc tịch Ở Việt Nam, cũng có rất nhiều văn bản khái niệm người nước ngoài như: Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 của Hội đồng chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sống ở Việt Nam đã khái niệm người nước ngoài bao gồm những người có quốc tịch nước ngồi và những người khơng có quốc tịch Tuy nhiên, Quyết định này chỉ áp dụng đối với những người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sông ở Việt Nam hay còn gọi là người nước ngoài định cư ở Việt Nam
Trang 28Trong các văn bản pháp luật khác của nước ta, khái niệm người nước ngoài được hiểu chung hơn, cũng bao gồm người có quốc tịch nước ngồi và người khơng có quốc tịch, nhưng bat ké noi cu trú Ví dụ, khoản I điều 1 của
Pháp lệnh xuất cảnh nhập cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm
2000 qui định “7rong pháp lệnh này, người nước ngoài được hiểu là người khơng có quốc tịch Việt Nam” hay trong khoản 6 điều 2 của luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 quy định người nước ngoài thường trú tại Việt Nam là người có quốc tịch nước ngồi và người khơng có quốc tịch cư trú làm ăn sinh sống lâu dài
ở Việt Nam”
Như vậy, quan niệm về người nước ngoài của mỗi nước được xây dựng trên tiêu chí quốc tịch hoặc nơi cư trú hay cả 2 tiêu chí quốc tịch và nơi cư trú Đối với nước ta các văn bản pháp luật hiện hành không gắn khái niệm người
nước ngoài với nơi cư trú của họ bởi vì tiêu chí để xác định một cá nhân là người
nước ngoài đối với Việt Nam không phải là nơi cư trú mà là có quốc tịch hay khơng có quốc tịch Việt Nam Hay nói khác hơn, người nước ngoài theo quan niệm của Việt Nam là người có quốc tịch nước ngoài và người khơng có quốc
tịch
Thật ra quan niệm về người nước ngoài được hiểu theo 2 nghĩa”:
- Theo nghĩa hẹp thì người nước ngoài là một thể nhân nước ngoài, tức là
một cá nhân nước ngồi, các nhân này có thể có một quốc tịch nước ngoài hoặc
hai quốc tịch nước ngồi hoặc khơng có quốc tịch nào
- Theo nghĩa rộng thì người nước ngồi khơng chỉ là một thể nhân nước ngồi mà nó còn bao gồm cả pháp nhân nước ngoài và cũng có thể là một quốc gia nước ngoài trong trường hợp quốc gia đó tham gia vào mối quan hệ dân sự trong tư pháp quốc tế
Tuy nhiên theo quan niệm của Việt Nam, người nước ngoài là khái niệm
dùng để chỉ cá nhân có quốc tịch nước ngoài hoặc cá nhân khơng có quốc tịch nước ngồi chứ khơng chỉ các pháp nhân và nhà nước Quy chế pháp lí đân sự của các cá nhân nước ngoài và của pháp nhân nước ngoài rất khác nhau Quy chế pháp lí dân sự của cá nhân nước ngoài và của nhà nước nước ngoài trong các mối quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi lại càng xa nhau Trong lĩnh vực này, Nhà
nước nước ngoài được hưởng quyền miễn trừ tư pháp tuyệt đối; cá nhân, pháp
nhân không được hưởng quyền miễn trừ này Nếu xếp cá nhân và cả pháp nhân ngang hàng với nhà nước nước ngoài trong các quan hệ dân sự có u tơ nước
Trang 29
ngoài thì sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm trọng về lí luận và phải hứng chịu hậu quả tai hại của sự chà đạp chủ quyền quốc gia”
Chính vì khái niệm người nước ngồi có nội dung pháp lí rất rộng Và để nâng cao hiệu quả quản lí nhà nước đối với người nước ngoài nhằm đảm bảo lợi Ích quốc gia cũng như quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người nước ngoài trên cơ sở các văn bản pháp luật của nhà nước và các điều ước quốc tế chúng ta có thể phân loại người nước ngoài thành các nhóm cơ bản sau:
e Căn cứ vào quan hệ quốc tịch người nước ngoài được chia thành người có quốc tịch nước ngoài và người khơng có quốc tịch
e Căn cứ vào nơi cư trú, người nước ngoài được chia thành người cư
trú trên lãnh thô Việt Nam và người cư trú ở ngoài lãnh thô Việt Nam
e Căn cứ vào tính chất của nội dung qui chế pháp lí, người nước ngồi được chia thành loại người được hưởng qui chế pháp lí đặc biệt và loại không được hưởng các chế độ pháp lí đặc biệt này ”
Việc dựa vào mỗi tiêu chí để phân loại người nước ngồi đều có ý nghĩa riêng, mỗi loại người nước ngoài khác nhau, ở một giới hạn nào đó, qui chế pháp lí của họ có những điểm giống và khác nhau Tuy nhiên, trong đề tài quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam, thuật ngữ người nước ngoài dùng để chỉ nhà đầu tư nước ngoài và người nước ngoài đang làm ăn cư trú tại Việt Nam Và quyền sở hữu của họ được nghiên cứu trên tài sản là động sản và bất động sản
2.1 QUYEN SỞ HỮU TÀI SÁN LÀ ĐỘNG SÁN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
Cũng như đã phân tích ở chương 1 về các loại tài sản, thì tài sản được phân loại dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau Tuy nhiên, tác giả cho rằng việc phân loại thành động sản và bất động sản là phù hợp hơn cả, nó có thể bao quát hết tất cả tài sản Nghĩa là một tài sản, nếu không là bất động sản thì cũng là động sản Chính sự phù hợp của cách phân loại này mà trong tư pháp quốc tế người ta
cũng dựa vào cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản để định danh
tài sản Bởi việc định danh tài sản là rất quan trọng đối với việc xác định luật áp
dụng trong các quan hệ tư pháp quốc tế cụ thể, hay nói khác hơn là trong việc giải quyết các tranh chấp về tài sản trong tư pháp quốc tế Thực ra thì cách phân
loại này nó bao hàm cả các cách phân loại khác như: hoa lợi, lợi tức hay vật
? Đoàn Năng, một sỐ vấn đề lí luận cơ bản về tư pháp quốc tế, nxb chính trị quốc gia, 2001, trang 109
?7 Đoàn Năng, một số vấn đề lí luận cơ bản về tư pháp quôc tế, nxb chính trị quốc gia, 2001, trang 110- 112
Trang 30chính vật phụ hay vật tiêu hao là những động sản; Vật chính hoặc vật khơng
tiêu hao cũng có thể là bất động sản nhưng cũng có thể là động sản Và cũng chính những lí do đó mà tác giả quyết định nghiên cứu quyền sở hữu tài sản của
người nước ngoài tại Việt Nam dựa trên tiêu chí tài sản là động sản hay bất động
sản
Từ trước cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa có một văn bản chuyên biệt nào quy định về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam, cũng như những quy định về quyền sở hữu của người nước ngồi cũng khơng có
một điều luật nào quy định rõ rằng họ được quyền sở hữu những động sản nào và
bất động sản nào mà quyền sở hữu tài sản của họ chỉ được hiểu qua những quy định chung mà thôi
e Giai đoạn trước khi có bộ luật dân sự 1995
Trước đây, khi BLDS 1995 chưa được ban hành thì pháp luật Việt Nam
chưa có qui định chung và đầy đủ về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài Các qui định về vấn đề này nằm rải rác ở rất nhiều văn bản khác nhau Ví dụ, theo điều 7 Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 của Hội đồng chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú làm ăn sinh sống tại Việt Nam (chúng ta gọi là người nước ngoài định cư tại Việt Nam) được hưởng quyền sở hữu cá nhân về thu nhập hợp pháp, về tư liệu sinh hoạt và những công cụ sản xuất nhất định theo pháp luật Việt Nam
Ngoài ra, để mở rộng hợp tác kinh tế với người nước ngoài đây mạnh xuất nhập khẩu, phát triển kinh tế trên cơ sở khai thác có hiệu quả tài nguyên lao động
và các tiềm năng khác của đất nước Điều 25 Hiến Pháp năm 1992, điều 1 va
điều 21 luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 đã khẳng định việc thừa
nhận và bảo vệ quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài đối với vốn đầu tư đo họ đưa vào Việt Nam, đối với các quyền về tài sản và các quyền lợi khác của họ khi
các quyền đó hình thành trên cơ sở pháp luật Việt Nam Với tinh thần của Hiến
pháp và của luật đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài đương nhiên có quyền sở hữu đối với động sản là những tài sản mà họ đưa vào Việt Nam một cách hợp pháp đề đầu tư hay động sản mà họ thu nhận được một cách hợp pháp từ hoạt động đầu tư hoặc từ nguồn hợp pháp khác””
Điều 25 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam qui định:
“Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngồi đấu tư vốn, cơng nghệ vào Việt Nam phù hợp với pháp luật Việt Nam, pháp luật và thông lệ quốc tế;
8 Doan Nang, mdt số vấn đề lí luận cơ bản về tư pháp quốc tế, nxb chính trị quốc gia, 2001, trang 137,
Trang 31bảo đảm quyên sở hữu hợp pháp đối với vốn, tài sản khác và các quyên lợi khác của các tổ chức, cá nhân nước ngoài Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng bị quốc hữu hóa ”
Cũng trong thời gian trước khi ban hành BLDS năm 1995, pháp luật nước ta chưa có qui định về quyền sở hữu của những người nước ngoài không thuộc
diện định cư hoặc đang đầu tư tại Việt Nam Trên thực tế, những người nước ngoài thuộc loại này vẫn có quyền sở hữu đối với tư liệu sinh hoạt, thu nhập hợp
pháp và các động sản khác trên lãnh thổ Việt Nam
Việt Nam cũng công nhận quyền sở hữu của người nước ngoài đối với
những động sản mà họ là chủ sở hữu, chiếm hữu ngay tình ở nước ngồi theo
pháp luật nước ngoài, khi được phép mang từ nước ngoài vào Việt Nam Tuy
nhiên, khi động sản đã được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam thì việc thay đỗi,
chấm đứt quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu, phạm vi thực hiện quyền sở hữu cũng như việc bảo vệ quyền sở hữu của họ phải tuân theo pháp luật Việt Nam
e Giai đoạn từ khi bộ luật dân sự 1995 được ban hành cho đến trước khi bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực
Đến khi BLDS 1995 ra đời, nó đã có những qui định chung về qui chế pháp lí dân sự của người nước ngồi trong đó có qui chế pháp lí của người nước ngoài trong lĩnh vực sở hữu tài sản Điều 830 của bộ luật này qui định “ngudi
nước ngoài có năng lực pháp luật dân sự tại Việt Nam như công dán Việt Nam ”
Ngoài ra hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam với Liên Xô cũ đã qui định “Công dân nước kí kết này được hưởng trên lãnh thổ của nước kí kết kia sự bảo hộ pháp luật đối với các quyên nhân thân và tài sản mà nước kí kết kia đành cho công dân nước mình ” Các hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam
với cộng hòa dân chủ Đức cũ, Tiệp khắc cũ, Cộng hòa Cu Ba, Hunggari,
Bungari, điều ghi nhận nguyên tắc trên ”
Tiếp sau BLDS 1995, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 ra đời và được sửa đổi bé sung năm 2000 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam bảo hộ quyên sở hữu đối với vốn đầu tư nước ngoài, tạo điêu
kiện thuận lợi và qui định thủ tục đơn giản, nhanh chóng cho các nhà đầu tư nước ngoài đấu tư vào Việt Nam ”"” “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam bảo đảm đối xử công bằng và thỏa đáng đối với các nhà đầu tư nước ngoài
A ` 2A 31 `." ° A ` [A A ` x: 3 2
đấu tư vào Việt Nam” ” Trong thời gian đầu tư vào Việt Nam, vôn và tài sản của
“ Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội
3 Điệu 1 Luật đâu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đôi bô sung năm 2000 *! Điều 20 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đổi bố sung năm 2000
Trang 32bên nước ngồi khơng bị trưng dụng hoặc tịch thu bằng biện pháp hành chính, khơng bị quốc hữu hóa Nếu do thay đỗi của pháp luật Việt Nam mà làm thiệt hại
đến lợi ích của các bên tham gia hoạt động đầu tư thì “Nhà nước có biện pháp giải quyết thỏa đáng đối với quyền lợi của nhà đầu tz”” Biện pháp giải quyết thỏa đáng để bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư nước ngoài bằng cách thỏa thuận với họ theo các hướng:
- Thay đổi mục tiêu hoạt động của dự án
- Giảm, miễn thuế trong khuôn khổ pháp luật
- Thiệt hại của các nhà đầu tư nước ngoài được coi là các khoản lỗ và được
chuyền sang năm tiếp theo
Các chủ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được chuyền ra nước ngoài:
- Lợi nhuận thu được trong quá trình kinh doanh
- Những khoản tiền trả cho việc cung cấp kĩ thuật hoặc dịch vụ
- Tiền gốc và lãi của các khoản cho vay trong quá trình hoạt động - Vốn đầu tư
- Các khoản tiền và tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình”
Đối với những người nước ngoài làm việc tại Việt Nam trong các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc để thực hiện các hợp đồng hợp tác kinh
doanh, sau khi nộp thuế thu nhập cho do pháp luật Việt Nam qui định được
chuyền ra nước ngoài thu nhập của mình theo qui định của pháp luật Việt Nam về quản lí ngoại hối”
Đến năm 2001, Hiến pháp 1992 được sửa đổi bổ sung nhưng việc khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vốn, công nghệ vào Việt Nam, bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với vốn, tài sản và các quyền lợi khác vẫn được g1ữ nguyên
Như vậy trên cơ sở các điều khoản của Hiến pháp và luật đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam và trên cơ sở các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt
Nam qui định về năng lực hưởng quyền của người nước ngoài, từ những điều
khoản của các điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
bao hộ quyền sở hữu của người nước ngoài theo chế độ đãi ngộ như công dân Mặc dù trong pháp luật dân sự Việt Nam tuy chưa có những qui định chuyên biệt về quyền sở hữu của người nước ngoài, nhưng về phương diện phạm vi và nội
” Điều 21 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đổi bổ sung năm 2000
Trang 33dung của quyền sở hữu của người nước ngoài ở Việt Nam về cơ bản đều áp dụng tat cả những qui định chung của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu
e Giai đoạn sau khi bộ luật dân sự 2005 được ban hành
Đến năm 2005 BLDS mới ra đời, điều 761 có qui định: “#øgười nước ngồi có năng lực pháp luật dân sự như công dân Việt Nam” Điều này chứng tỏ BLDS mới lại tiếp tục kế thừa BLDS 1995 Cũng trong năm này, Luật đầu tư 2005 ra đời thay thế luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 được sửa đôi bổ sung năm 2000 Luật này áp dụng chung cho các đối tượng là “nhà đâu tư
trong nudc va nha ddu tu nuéc ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ
Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài”” “ Nhà nước đối xử bình đẳng trước pháp luật đối với các nhà đâu tư thuộc mọi thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài ” tạo điều kiện cho các nhà đầu tư môi trường
cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo cho sự công bằng giữa các nhà đầu tư Nhà nước
còn bảo dam: “von đấu tư và tài sản hợp pháp của nhà đầu tư không bị quốc hữu hóa, khơng bị tịch thu bằng biện pháp hành chính”, “Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an nỉnh và lợi ích quốc gia nhà nước trưng mua trưng dung tài sản của nhà đầu tư nước ngồi thì nhà đầu tr nước ngoài được thanh toản hoặc bồi thường bằng đông tiền tự do chuyển đổi”
Tóm lại, từ trước đến nay chưa có một qui định nào chuyên biệt về quyền sở hữu của người nước ngoài và các qui định chung về quyền sở hữu của người nước ngoài nằm rải rác ở các văn bản khác nhau qua nhiều lần thay đối, nhưng trên cơ sở đãi ngộ như cơng dân chúng ta có thể khẳng định rằng người nước ngồi trên lãnh thơ Việt Nam được quyền sở hữu các loại động sản như công dân
Việt Nam bao gồm tư liệu sinh hoạt, công cụ sản xuất, thu nhập hợp pháp, các loại động sản hợp pháp khác
2.2 QUYEN SO HUU TAI SAN LA BAT DONG SAN CUA NGUOI NUOC NGOAI TAI VIET NAM
e Giai doan tnroc khi bo luat dan su 1995 ra doi
Trước khi BLDS 1995 ra đời thì người nước ngoài định cư ở Việt Nam khơng có quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam kế cả nhà ở (điều 7 quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977) Từ khi ban hành pháp lệnh nhà ở năm 1991, người
nước ngoài định cư ở Việt Nam được hưởng quyền sở hữu đối với một loại bất
động sản duy nhất là nhà ở” Và các qui định của Nghi định 60/CP ngày
” Điều 2 khoản 1 Luật Đầu tư 2005 *° Điều 6 Luật đầu tư 2005
# Điều 7 Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977
Trang 34
05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị khắng định rõ
rằng: “Cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản
thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của nhà nước Việt Nam trong
thời gian định cư tại Việt Nam 58
Ngày 22/6/1994 Quốc hội Việt Nam đã ban hành luật khuyến khích đầu tư
trong nước Theo luật này và các văn bản hướng dẫn thi hành, người nước ngoài
định cư tại Việt Nam cũng được khuyến khích và ưu đãi, các biện pháp bảo đảm
đầu tư như công dân, tổ chức Việt Nam Và như vậy, chúng ta có quyền rút ra kết
luận rằng: người nước ngoài định cư ở Việt Nam, từ khi đạo luật này có hiệu lực,
ngoài quyền sở hữu tài sản là các động sản và một nhà ở cho bản thân và gia đình, còn được hưởng quyền sở hữu đối với những bắt động sản mà họ góp vốn hoặc bỏ 100% vốn để xây dựng theo qui định của pháp luật Việt Nam về khuyến
khích đầu tư trong nước trong suốt thời gian tồn tại và hoạt động của dự án đầu tư của họ
Đối với nguoi nudc ngoài đầu tư tại Việt Nam, ngoài việc đương nhiên có
quyền sở hữu đối với động sản là những tài sản mà họ đưa vào Việt Nam một cách hợp pháp để đầu tư hay động sản mà họ thu nhận được một cách hợp pháp, họ cịn có cả quyền sở hữu đối với bất động sản là nhà máy, xí nghiệp, các cơng trình xây đựng khác do họ góp vốn hoặc bỏ 100% vốn ra để xây đựng theo giấy phép đầu tư tại Việt Nam, và có quyền duy trì quyền sở hữu đối với các bất động sản đó trong suốt thời gian hoạt động của dự án đầu tư Người đầu tư nước ngoài cũng được cơng nhận có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam” Song, từ khi ban hành nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994, người nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam khơng cịn được hưởng quyền sở hữu đối với nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam Họ chỉ có thể thuê nhà để ở trong thời gian đầu tư tại Việt
Nam
Cịn người nước ngồi không thuộc diện định cư hoặc đang đầu tư ở Việt
Nam thì hồn tồn khơng có quyền sở hữu đối với bất cứ bất động sản nào trên lãnh thổ Việt Nam bao gồm cả nhà ở
e Giai đoạn từ khi bộ luật dân sự 1995 được ban hành cho đến trước khi bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực
Đến khi BLDS 1995 ra đời thì việc sở hữu tài sản là bất động sản của
người nước ngoài khơng có gì thay đổi, những qui định trước đó vẫn được thừa
nhận
Trang 35e Giai đoạn sau khi bộ luật dân sự 2005 được ban hành
Sau khi BLDS 2005 ra đời thì luật nhà ở 2005, luật đầu tư 2005 cũng lần
lượt ra đời Luật nhà ở qui định: “ 7ổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyên cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu đối với nhà ở đó ””” Và trên cơ sở tạo điều
kiện mơi trường pháp lí bình đắng cho các nhà đầu tư thì luật đầu tư 2005 cũng
qui định quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài được bảo hộ giống như các nhà đầu tư trong nước; nếu bị trưng mua
trưng dụng thì vẫn được thanh toán hoặc bồi thường thỏa đáng
Ngày 03/6/2008 Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QHI2 về
việc thí điểm cho tơ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 Theo đó, đối tượng người nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng hơn Hay nói khác hơn,
quyền sở hữu bất động sản của người nước ngồi chính thức được thừa nhận tại
Việt Nam Như vậy, trong thời điểm hiện tại, quyền sở hữu tài sản là bất động
sản của người nước ngoài tại Việt Nam bao gồm:
2.2.1 Quyền sở hữu nhà ở
2.2.1.1 Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QHI2 qui định
Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Cả nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về đâu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo
qui định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gôm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đấu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó;
- Cả nhán nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình
độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu câu;
- Cả nhân nước ngồi kết hơn với công dân Việt Nam;
*° Điều 125 Luật nhà ở 2005
Trang 36
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư khơng có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cẩu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở
Theo qui định trên ta có 5 đối tượng thuộc diện mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trong đó có bốn đối tượng là cá nhân
nước ngoài và một đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Do có
sự khác nhau giữa hai đối tượng trên nên Bộ Xây Dựng đề xuất việc qui định cụ
thể các loại giấy tờ chứng minh hai loại đối tượng này Ngày 01/10/2008 Bộ Xây Dựng có tờ trình số 85/TTr-BXD gửi chính phủ đề nghị ban hành nghị định
hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ-QHI2 Theo đó,
dự thảo nghị định tập trung qui định và hướng dẫn cụ thể một số nội dung về
giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện mua, được thừa kế, được tặng cho và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; về trình tự thủ tục,
thấm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở cho
tô chức cá nhân nước ngoài và việc triển khai tổ chức thực hiện Nghị quyết của
các Bộ, ngành có liên quan và của UBND cấp tỉnh
* Về giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam áp dụng đối với cá nhân nước ngoài như sau:
Để xác định là cá nhân nước ngoài, đự thảo qui định đối tượng này phải có
hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu đo cơ quan có thâm quyền của người nước ngoài cấp
Ngoài điều kiện về hộ chiếu thì tùy trường hợp cụ thể, cá nhân nước ngồi cịn phải xuất trình các giấy tờ chứng minh đối tượng như sau:
- Đối với đối tượng là cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại
Việt Nam theo pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó thì cá nhân nước ngồi đó phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư
hoặc các giấy tờ tương ứng với giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thâm
quyền của Việt Nam cấp Ngồi ra, dự thảo cịn qui định cụ thể một số nội dung
như về các chức danh quản lí trong doanh nghiệp, về các lĩnh vực kinh tế - xã hội
có người nước ngồi đang tham gia làm việc để các địa phương có cơ sở thực
hiện và tránh việc áp dụng tùy tiện sau này
Trang 37chương do chủ tịch nước trao tặng: đối với cá nhân nước ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam đo Thủ tướng chính phủ quyết định thì xuất trình quyết định của Thủ tướng chính phủ
- Đối với đối tượng cá nhân là người nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt
Nam thì phải xuất trình giấy tờ chứng nhận đăng kí kết hôn do cơ quan của Việt
Nam hoặc nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú
và chứng minh nhân dân của một bên là cơng dân Việt Nam”
Ngồi việc các cá nhân trên thuộc vào đối tượng được mua và sở hữu nhà
tại Việt Nam thì họ phải thỏa một số điều kiện nhất định mới được quyền mua và
sở hữu nhà tại Việt Nam
Đối với cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư tại Việt Nam hoặc được thuê giữ
các chức danh quản lí trong các doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam được tặng thưởng Huân chương,
Huy chương: cả nhân nước ngoài làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình
độ đại học hoặc tương đương trở lên và có kiến thức kĩ năng đặc biệt mà Việt
Nam có nhu cầu; cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì điều kiện để được mua và sở hữu nhà là họ phải đang sinh sống tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thâm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc điện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao,
lãnh sự theo qui định của pháp luật Việt Nam Cụ thể, cá nhân nước ngồi có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt
Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lí xuất nhập cảnh do Bộ Công an cấp và
không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự
theo qui định của pháp luật Việt Nam Việc qui định cả nhân nước ngồi khơng
thuộc điện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự và có các loại giấy tờ nêu trên là căn cứ vào qui định của Nghị quyết số 19/2008/QH12 và pháp
luật về nhập cảnh, xuất cảnh và cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam Người
nước ngoài có đủ điều kiện cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên thì được cấp
thẻ tạm trú và đủ điều kiện để cư trú lâu đài thì được cấp thẻ thường trú Trường
hợp khơng có 2 loại thẻ thường trú và tạm trú thì nhưng có giấy tờ chứng nhận của cơ quan quản lí xuất cảnh của Bộ Công an cho phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên cũng đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt nam Qui định này vừa mở rộng diện có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được sở hữu nhà
ở nhưng cũng đảm bảo sự kiểm soát chặt chẽ đề tránh việc lợi dụng chính sách”,
° Tờ trình số 85/TTr — BXD ngày 01/10/2008 * Tờ trình số 85/TTr - BXD ngày 01/10/2008
Trang 38Nếu đủ điều kiện để mua và sở hữu nhà tại Việt Nam thì các đối tượng
nay được sở hữu nhà ở trong thời hạn là năm mươi năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thời hạn này được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Trong thời hạn 12 tháng kế từ khi hết hạn sử dụng nhà ở tại Việt Nam các đối tượng này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó”
* Về giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được ting
cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư khơng có chức năng kinh doanh bất động sản có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó
Do đối tượng này có chung giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên đối tượng này phải có giấy chứng nhận đầu
tư hoặc các giấy tờ tương ứng với giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thâm
quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên Qui định này để tránh
những trường hợp doanh nghiệp chỉ còn thời hạn đầu tư tại Việt Nam dưới một
năm mua và sở hữu nhà tại Việt Nam”
Thời hạn được sở hữu nhà của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được qui định trong Nghị quyết là tương đương với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn được sở hữu tính từ ngày doanh nghiệp được cấp giẫy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của
doanh nghiệp này được xử lí theo qui định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về phá sản và các qui định khác của pháp luật Việt Nam
2.2.1.2 Trình tự, thủ tục và thẩm quyên cấp giáy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở
* Về thủ tục mua bán nhà ở
- Việc mua bán nhà ở được lập thành hợp đông theo qui định của pháp luật vê nhà ở Hợp đông mua bán nhà ở được lập bằng tiếng Việt
- Trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở cho bên mua; trường hợp mua nhà ở của cá nhân thì trách nhiệm làm thủ tục để nghị cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở do hai bên thỏa thuận
?# Điều 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ — Qh12
⁄“ Tờ trình số 85/TTr - BXD ngày 01/10/2008
Trang 39Các bên có trách nhiệm thực hiện nộp thuế và lệ phí theo qui định của pháp luật Việt Nam”
* Về thắm quyền, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 0
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là cấp tỉnh) cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở cho tô chức cá nhân nước ngoài tại Việt Nam theo qui định của nghỉ quyết 19/2008/QHI2 và pháp luật Việt Nam vê nhà ở
Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở bao gôm: - Đơn để nghị
- Bản sao các giấy tờ chứng mình tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối
tượng và đu điểu kiện được sở hữu nhò ở tại Việt Nam
- Bản chính hợp đơng mua bản, tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở;
- Giấy tờ chứng minh quyên sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế theo qui định của pháp luật về nhà ở;
- Biên lai nộp thuế, lệ phí
- Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở được qui định như sau:
- Hồ sơ để nghị cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà nộp tại cơ quan quản lí nhà ở cáp tỉnh nơi có nhà ở;
- Cơ quan tiếp nhận hô sơ có trách nhiệm kiếm tra hồ sơ; trường hợp hộ sơ không đủ giấy tờ thì có trách nhiệm hướng dân cụ thể ngay cho tổ chức, cá nhân nộp hô sơ biết để bố sung hô sơ Thời gian bố sung hơ sơ khơng tính vào thời gian cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở Cơ quan tiếp nhận hơ sơ phải có giấy biên nhận về việc tổ chức , cá nhân đã nộp đủ hô sơ, trong đó ghi rỗ ngày giao Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở;
- Trong thời hạn 30 ngày, kế từ ngày nhận đủ hô sơ hợp lệ, Ủy ban nhân đân cấp tỉnh nơi có nhà ở phải cấp giấy chứng nhận quyên sở hữu; trường hợp khơng đơng ÿ thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lí đo
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà
ở được ủy quyên cho người khác làm thủ tục đê nghị cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà theo qui định của pháp luật Việt Nam””
'° Điều 7 Nghị quyết số 19/2008/NQ — Qh12
* Điều § Nghị quyết số 19/2008/NQ - Qh12
Trang 40Theo qui định trên qui định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở thì của Nghị quyết số 19/2008/QH12 chỉ mới qui định nguyên tắc
chung Do vậy để các địa phương để dàng thực hiện thì cần thiết phải có hướng
dẫn cụ thể Bộ Xây dựng đã đề nghị qui định cụ thế như sau:
* Về giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán Theo Nghị quyết thì tổ chức cá nhân nước ngoài được phép mua căn hộ tại các dự án phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động
sản hoặc được mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ của cả nhân Như vậy,
giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán , bên tặng cho, bên để thừa
kế cũng có sự khác nhau giữa cá nhân va tổ chức, cụ thể là:
+ Trường hợp mua căn hộ của doanh nghiệp kinh đoanh bất động sản thì bên bán phải có các giẫy tờ như: Văn bản thoả thuận hoặc quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại của cơ quan có thâm quyên, bản vẽ sơ đồ mặt bằng căn hộ mua bán, Giẫy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất cấp cho doanh nghiệp, biên bản bàn giao căn hộ
+ Trường hợp mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ của cá nhân thì
bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế phải có một trong các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định
của Luật Nhà ở hoặc theo Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của
Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc theo
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu cơng trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở trên đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 20037”
* Vê trình, tự thủ tục và thẩm quyển cấp Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở Đề bảo đảm sự chặt chẽ và không gây phiền hà cho người mua nhà, dự thảo quy định như sau:
+ Người đề nghị cấp giấy chứng nhận phải lập một bộ hồ sơ đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: giấy tờ chứng minh đối tượng,
điều kiện được mua và sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng
cho, bên để thừa kế, biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ và nộp tại Sở Xây dựng nơi
có căn hộ