Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng NinhNghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN DOÃN QUANG NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN DOÃN QUANG NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 62.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2016 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016 Tác giả luận văn Trần Doãn Quang Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực đề tài, nhận giúp đỡ tận tình, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Cẩm Phả, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản lý đô thị thành phố Cẩm Phả, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016 Tác giả luận văn Trần Doãn Quang Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở pháp lý quy hoạch sử dụng đất 1.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất số nước giới 1.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 1.1.4.1 Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987 1.1.4.2 Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993 1.1.4.3 Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003 1.1.4.4 Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến 10 1.1.5 Tình hình quy hoạch sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh tầm nhìn 2020 11 1.2 Tổng quan giá đất 13 1.2.1 Khái niệm giá đất 13 1.2.2 Các loại giá đất 14 1.2.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 16 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 1.3 Tác động quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 30 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 32 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 34 2.2.2 Khái quát công tác quản lý đất đai giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 34 2.2.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 34 2.2.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả 35 2.2.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35 2.3.2 Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp 35 2.3.3 Phương pháp so sánh 36 2.3.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 37 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên` 38 3.1.1.1 Vị trí địa lý 38 3.1.1.2 Ðịa hình, địa mạo 39 3.1.1.3 Khí hậu 40 3.1.1.4 Thủy văn 40 3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 41 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩ m Phả, tin ̉ h Quảng Ninh 43 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.1.2.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 43 3.1.2.2 Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng 44 3.1.2.3 Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại 44 3.1.2.4 Dân số, lao động, việc làm, y tế văn hóa xã hội 44 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường 45 3.2 Công tác thực nội dung quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh 47 3.2.1 Thực nội dung quản lý nhà nước đất đai 47 3.2.2 Công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả 49 3.2.3 Các nguyên tắc định giá đất theo quy định pháp luật 51 3.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh 52 3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2015 52 3.3.2 Biến động sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 53 3.3.3 Tình hình thực quy hoạch địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 55 3.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả 56 3.4.1 Dự án quy hoạch Khu dân cư khu 6, phường Quang Hanh thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 56 3.4.2 Dự án quy hoạch nhóm nhà phường Cẩm Thủy - thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh 64 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 73 3.4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân 74 3.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 Kết luận 77 Kiến nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 PHỤ LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CNH : Công nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Công văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu công nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QĐ : Quy định QH : Quy hoạch QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VLXD : Vật liệu xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất ta ̣i thành phố Cẩm Phả năm 2015 52 Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 53 Bảng 3.3 Tổng hợp số danh mục dự án quy hoạch địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011- 2015 55 Bảng 3.4 Giá đất nông nghiệp trước có quy hoạch khu dân cư khu phường Quang Hanh 57 Bảng 3.5 Giá đất nông nghiệp bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư số khu - phường Quang Hanh 58 Bảng 3.6 Giá đất nông nghiệp giá đất dự án khu dân cư khu phường Quang Hanh 59 Bảng 3.7 Giá đất khu quy hoạch dân cư khu Quang Hanh 61 Bảng 3.8 Cơ cấu sử dụng đất dự án 66 Bảng 3.9 Giá đất thực dự án quy hoạch nhóm nhà phường Cẩm Thủy - thành phố Cẩm Phả 67 Bảng 3.10 Giá đất khu vực quy hoạch dự án nhóm nhà phường Cẩm Thủy 70 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Mối quan hệ quy hoạch dự án đến giá đất 30 Hình 3.1: Bản đồ hành thành phố Cẩm Phả 38 Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư khu phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả 56 Hình 3.3: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí khu vực giáp với dự án khu dân cư khu Quang Hanh 64 Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch nhóm nhà phường Cẩm Thủy thành phố Cẩm Phả 66 Hình 3.5: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế dự án Nhóm nhà phường Cẩm Thủy thực 69 Hình 3.6: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí dự án nhóm nhà phường Cẩm Thủy - Cẩm Phả 73 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 69 giá 2,400,000 đồng/m2 Giá đất thực tế trung bình khu tái định cư khoảng 6.750.000 đồng/m2 đến 7.100.000 đồng/m2 Tuy nhiên, khu tái định cư giá đất năm 2015 có giảm nhẹ 200.000 đồng/m2 ảnh hưởng thị trường bất động sản thời điểm Hình 3.5: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế dự án Nhóm nhà phường Cẩm Thủy thực Nhìn chung, quy hoạch khu nhóm nhà phường Cẩm Thủy có ảnh hưởng lớn đến giá đất khu vực đất sử dụng vào dự án Đất sản xuất hiệu Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 70 thành đất làm giá trị đất đẩy lên cao, đất nhờ mà tăng giá điều kiện dự án tác động d Ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư cũ khu vực xung quanh dự án Bảng 3.10 Giá đất khu vực quy hoạch dự án nhóm nhà phường Cẩm Thủy Đơn vị: đồng/m2 Đất So với Vị trí thời điểm Năm Giá NN Giá TTr So sánh quy định trung bình (giá TT/NN) 2011 2.500.000 6.750.000 2.7 2012 3.250.000 7.275.000 2.2 2013 3.800.000 11.800.000 3.1 2014 4.750.000 15.375.000 3.2 2014 4.750.000 16.600.000 3.2 2015 6.000.000 17.750.000 3.0 2011 1.250.000 3.200.000 2.6 2012 1.625.000 3.350.000 2.1 2013 2.250.000 5.600.000 2.5 2014 2.570.000 6.730.000 2.6 2014 2.570.000 6.625.000 2.4 2015 3.000.000 6.625.000 2.2 QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) Dự án nhóm nhà phường Cẩm Thủy quy hoạch phát triển xây dựng vị trí trung tâm thành phố, tiếp giáp với trục đường trung tâm Trần Phú Do trục giao thông nên giá đất vị trí qua năm ngày tăng cao Tuy nhiên, có quy hoạch dự án khu nhóm nhà phường Cẩm Thủy, giá đất vị trí tuyến đường bị ảnh hưởng ngày đẩy giá đất lên cao Thời điểm trước có quy hoạch, năm 2011 năm 2012, giá đất thực tế cao so với giá đất nhà nước quy định từ 2.1 đến 2.7 lần, lúc giá thực tế chưa bị ảnh hưởng dự án quy hoạch khu đô thị mà đất nằm trục giao thông có vị trí đẹp nên làm cho giá nhà nước giá Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 71 thực tế chênh lệch cao Tại vị trí giá đất nhà nước quy định 2.500.000 đồng/m2 lên 3.250.000 đồng/m2; giá đất thực tế 6.750.000 đồng/m2 lên 7.275.000 đồng/m2 Tại vị trí giá đất nhà nước quy định 1.250.000 đồng/m2 đến 1.625.000 đồng/m2; giá đất thực tế 3.200.000 đồng/m2 lên 3.350.000 đồng/m2 Khi dự án quy hoạch khu nhóm nhà phường Cẩm Thủy có định phê duyệt UBND tỉnh vào đầu năm 2013 đưa vào thực ngày năm 2013 Giá đất khu vực giáp với dự án tăng cao vị trí Cụ thể, năm giá đất nhà nước quy định vị trí 3.800.000 đồng/m2 lên 4.750.000 đồng/m2; giá đất thực tế 11.800.000 đồng/m2 lên 15.370.000 đồng/m2 Tại vị trí 2.250.000 đồng/m2 lên 2.575.000 đồng/m2 giá đất nhà nước quy định; từ 5.600.000 đồng/m2 lên 6.730.000 đồng/m2 giá đất thực tế Thời điểm này, giá đất thực tế cao giá đất nhà nước quy định từ 2.5 đến 3.2 lần Những tháng đầu năm 2014, dự án hoàn thiện 75% kế hoạch ban đầu đề ra, bên dự án đường giao thông xây dựng hoàn chỉnh, nối liền đường trục tiếp giáp dự án với nhau, người dân lại thuận tiện nhanh Giá đất khu vực xung quanh dự án tăng, mặt nhờ có dự án khu đô thị xây dựng hoàn thiện, mặt theo nhu cầu mua bán đất người dân Cụ thể, vị trí giá đất nhà nước quy định từ 4.750.000 đồng/m2; giá đất thực tế 15.375.000 đồng/m2; vị trí giá đất nhà nước quy định 2.570.000 đồng/m2 giá đất thực tế 6.730.000 đồng/m2 Những tháng cuối năm 2014 dự án tiếp tục khẩn trương hoàn thiện số sở vật chất lại, đường giao thông hoàn chỉnh, dự án đạt 90% lúc thị trường nóng dù ảnh hưởng số yếu tố bên kinh tế tăng trưởng chậm ảnh hưởng sản xuất ngành Than Tuy nhiên giá thị trường vị trí lúc giữ đà tăng từ 15.375.000 đồng/m2 lên 16.600.000 đồng/m2; vị trí giá có giảm giảm vị trí không thuận lợi vị trí biên độ giảm 105.000 đồng/m2 từ 6.730.000 đồng/m2 6.625.000 đồng/m2 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 72 Năm 2015 dù thị trường bất động sản lúc có biến động bất ổn tùy nơi khu vực xung quanh dự án nhóm nhà phường Cẩm Thủy gần trung tâm gần đường trục nên giá đất bị ảnh hưởng hơn, dù thị trường bất động sản có bất ổn khu vực giá đất hàng năm ổn định có tăng nhẹ, cụ thể vị trí giá nhà nước quy định 6.000.000 đồng/m2, giá thị trưởng lúc đạt định lên tới 17.750.000 đồng/m2 mức cao thị trường chuyển nhượng ghi nhận Tại vị trí giá đất lúc giữ mức ổn định năm 2014 6.625.000 đồng/m2 giá nhà nước quy định năm 2015 có điều chỉnh lên 3.000.000 đồng/m2 Nhìn chung, giá đất thị trường cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định từ 2.1 đến 3.2 lần Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 73 Hình 3.6: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí dự án nhóm nhà phường Cẩm Thủy - tp.Cẩm Phả 3.4.3 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Qua nghiên cứu dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả cho thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo năm Giá đất tăng cao nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác thấy quy hoạch đóng vai trò quan trọng vấn đề giá đất tăng lên hàng năm Trước, sau có quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất đất thay đổi làm cho giá đất tăng lên nhanh chóng Cụ thể dự án quy hoạch đất trước có quy hoạch sử dụng đất chủ yếu sử dụng với mục đích làm nông nghiệp, số đất có giá trị không cao sau có quy hoạch sử dụng đất đất chuyển sang mục đích đất ở, giá đất tăng Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho đất vị trí 2, vị trí lên vị trí 1, vị trí giá trị đất tăng theo Đồng thời quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất việc lấy đất vị trí để mở rộng làm đường, hạ tầng giao thông công cộng dẫn đến đất giá Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 74 Quy hoạch sử dụng đất tác động vào tâm lý người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt người dân Người dân có nhu cầu mua đất dự án quy hoạch nhiều đồng nghĩa với việc đẩy giá đất thị trường ngày lên cao Các dự án theo quy hoạch sử dụng đất vào triển khai, sở hạ tầng bước vào hoàn thiện làm cho giá đất tăng lên theo hoàn thiện sở hạ tầng Quy hoạch có tác động tích cực đến tính cá biệt đất hình thể đất, chiều rộng mặt tiền làm cho giá đất tăng lên cao, đặc biệt dự án Nhóm nhà phường Cẩm Thủy đất phân lô rộng đẹp chủ yếu sử dụng để xây nhà biệt thự nên giá bán cao Quy hoạch sử dụng đất không tác động đến giá đất đất nằm dự án mà đất nằm không thuộc dự án có biến động giá Quy hoạch sử dụng đất tác động đến nguồn cung đất ảnh hưởng đến giá đất Khi nguồn cung đất lớn so với nhu cầu giá đất giảm, nguồn cung không đáp ứng cầu đất giá đất tăng lên, gây sốt đất 3.4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân Từ việc nghiên cứu giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả rút số đánh giá sau: Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước dự án quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án công khai giá đất tăng so với thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao Ở tùy dự án giá đất có mức độ tăng khác nhau, khu đô thị, khu dân cư gần trung tâm giá đất cao khu đô thị, khu dân cư cách xa trung tâm Ở dự án giá đất nhà nước giá đất thị trường có chênh lệch khác Nguyên nhân giá đất nhà nước ban hành từ đầu năm để áp dụng cho năm, giá thị trường tăng theo nhu cầu cung cầu người dân theo tháng năm theo tiến độ thực dự án Giá đất nhà nước hết chất thay đổi giá Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 75 ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất gây giá đất nhà nước không sát với giá thực tế Giá đất nhà nước giá đất thị trường dự án có chênh lệch đáng kể, giá đất thực tế cao từ 2.1- 6.0 lần 3.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất a Giải pháp chế sách Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành [2], [6], việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường không đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê duyệt dẫn tới không xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh hưởng đến giá đất Cần nghiên cứu đề xuất chế sách tổng thể trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích sử dụng đất khác để giải số tồn tại, vướng mắc công tác thu hồi đất, giải phóng mặt giao đất để triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch kế hoạch Giải vấn đề tài chính, khẳng định vai trò điều tiết Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân bị thu hồi đất, loại trừ chênh lệch giá tạo công xã hội b Giải pháp vốn đầu tư Khi dự án phê duyệt, chủ đầu tư cần huy động vốn nhanh chóng, tập trung bồi thường giải phóng mặt thời gian ngắn nhất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp giải phóng mặt làm chậm tiến độ thực dự án làm sai lệch giá đất c Giải pháp khoa học Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính toán khoa học nhu cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khả đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho mục đích phát triển công Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 nghiệp, đô thị Khi triển khai dự án đầu tư xây đô thị cần nghiên cứu tính toán kỹ đến yếu tố ảnh hưởng quy hoạch khu vực như: Chỉnh trang khu dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước sau có quy hoạch, điều kiện kết nối đồng hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật khu vực d Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Các quan chức cần trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Cẩm Phả thành phố công nghiệp trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, trình đô thị hoá diễn nhanh chóng, hầu hết xã trở thành đơn vị phường, khu đô thị khu trung tâm hình thành, kết hợp với công trình xây dựng hạ tầng sở dự án đầu tư đồng Hiện có 20 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, văn phòng cho thuê triển khai địa bàn thành phố; có hội chuyển dịch nhanh cấu kinh tế; có tiềm cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, giáo dục đào tạo Tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm dần tăng dần tỷ trọng công nghiệp, xây dựng - dịch vụ Quy hoạch sử dụng đất việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất góp phần cho phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá Xác định hợp lý cấu sử dụng đất để phát triển đô thị, khu công nghiệp, tạo việc làm cho người dân địa phương lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp dịch vụ; diện tích đất nông nghiệp giảm dần diện tích đất phi nông nghiệp tăng dần, đặc biệt đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu đô thị Tại khu vực phường nội thành thành phố Cẩm Phả trước có quy hoạch sử dụng đất, giá loại đất qua năm thường nhiều biến động Giá đất theo khung bảng giá loại đất công bố hàng năm thấp giá thị trường khoảng 1.6 lần Tuy nhiên, từ có dự án quy hoạch sử dụng đất, giá thị trường đất dự án khu vực xung quanh dự án tăng sau bình ổn giá theo thị trường Giá đất thị trường bắt đầu tăng mạnh dự án bắt đầu thực hoàn thiện sở hạ tầng Tại khu vực xung quanh dự án trục đường thành phố Cẩm Phả nên giá đất vị trí thường tăng cao qua năm dù có thời điểm thị trường bất động sản bất ổn, sau có dự án quy hoạch sử dụng đất gần kề giá thị trường đẩy lên cao đất nằm vị trí vị trí lại có năm bị giảm giá nhu cầu thị trường Một số giải pháp để giải tốt mối quan hệ việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả là: Tổ chức Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 78 công bố công khai, rộng rãi quy hoạch sử dụng đất để người dân biết; quy định khung giá loại đất địa bàn sát với giá chuyển quyền sử dụng đất thị trường; giá đất bồi thường, đảm bảo hài hào quyền lợi hợp pháp cho người có đất bị thu hồi Nhà nước thu hồi đất để thực dự án.tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ Kiến nghị Phải xây dựng chế sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất tăng lên) nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà người sử dụng đất đầu tư Hạn chế thực việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo quy hoạch dự án phù hợp theo quy hoạch sử dụng đất thành phố Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu sâu để xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nguyên nhân quy hoạch sử dụng đất chiếm phần trăm số nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất), phân vùng giá trị đất, xác định hệ số điều chỉnh vùng giá trị, xác định giá đất đến đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục Đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi tường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Chu Văn Thỉnh (1999), Nghiên cứu sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý đất đai Việt Nam thời kỳ công nghiệp hóa đại hóa đất nước, Báo cáo khoa học, Tổng cục địa Hoàng Anh Minh (2010) Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nông, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nông nghiệp Hà Nội Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư 11 Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nô ̣i Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 80 12 Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 14 Nguyễn Thị Kim Oanh (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Đông Triều giai đoạn 2010 - 2011 15 Nguyễn Thị Thảo (2013) Tình hình phát triển thị trưởng nhà đất thành phố Cần Thơ có thay đổi giá đất trước sau quy hoạch 16 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987), Luật Đất đai 1987, Nxb Bản đồ 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993),Luật Đất đai 1993, Nxb Bản đồ 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003),Luật Đất đai 2003, Nxb Bản đồ 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013),Luật Đất đai 2013, Nxb Bản đồ 20 Quyết định số:38/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2009 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2010 21 Quyết định số: 1342/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2011 22 Quyết định số: 62/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 23 Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; 24 Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; 25 Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 26 Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ 27 Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học Kỹ thuật Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 81 28 UBND thành phố Cẩm Phả (2014), Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 29 UBND thành phố Cẩm Phả (2014), Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai thành phố Cẩm Phả đến ngày 1/1/2014 UBND thành phố Cẩm Phả 30 UBND thành phố Cẩm Phả (2014), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả năm 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Phiếu số:……… Tên người sử dụng đất:……………………………………….………………… - Địa chỉ:…………………………………………… ……………………………… - Ngày tháng năm chuyển nhượng:………………………………………………… - Giá bất động sản chuyển nhượng:……………………………………………… … Thông tin chi tiết đất: - Thửa đất số:……… , Tờ đồ số:… ….….; Diện tích đất: … m2; - Hình thể đất:……………… ………… …………………………………….; - Kích thước mặt tiền:….……… … m2; Chiều sâu đất:………………….m2; Tên địa danh Loại đường Vị trí Khoảng cách đến phố đất đường Đường (phố):……………… Ngõ (hẻm) cấp1: Ngõ (hẻm) cấp 2: - Mục đích sử dụng: + Theo tại:………………………………………………… ………………… + Theo quy hoạch:…………………………………………………… …………… - Thời hạn sử dụng:………………………………………………………………… - Những hạn chế quyền sử dụng đất chuyển nhượng: Đã chấp: Đang tranh chấp: Đã cho thuê: Hạn chế khác : Thông tin chi tiết công trình gắn liền với đất: - Loại công trình:………….…………; Kết cấu công trình:………………….; Số tầng:….…………………… ; Năm xây dựng:……… …………… - Diện tích đất xây dựng:………….m²; Diện tích sàn sử dụng:……… …….m²; Giấy phép xây dựng: Có: Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Không có: http://www.lrc.tnu.edu.vn Thông tin quy hoạch sử dụng đất: …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… Ngày…… tháng…… năm Người điều tra Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ... trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 34 2.2.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả 35... QUANG NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 62.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ... định giá đất theo quy định pháp luật 51 3.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh 52 3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm