4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. 7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
Nhằm chủ động trong công tác quản lý và điều tiết giá đất, Nhà nước quy định khung giá chuẩn cho các loại đất trong phạm vi cả nước được quy định tại Nghị Định 104/2014/NĐ-CP; kèm theo đó tại Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 ghi rõ:
“Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”
3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2015
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất ta ̣i thành phố Cẩm Phả năm 2015
STT Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 38652,4 100 1 Đất nông nghiệp NNP 21821,5 56,456
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1446,5 3,750
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 741,5 1,918
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 707,9 1,831
1.2. Đất lâm nghiệp LNP 19357,4 50,081 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSN 17436,9 45,112 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1920,5 4,969 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1008,0 2,608 1.4 Đất làm muối LMU 2,0 0,005 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 4,6 0,012
2 Đất phi nông nghiệp PNN 13202,3 34,156
2.1 Đất ở OTC 1328,3 3,436
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 136,6 0,352
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 1191,7 3,083
2.2 Đất chuyên dùng CDG 9844,3 25,469
2.2.1 Đất trụ sở CQ, công trình sự nghiệp CTS 5,6 0,014
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 338,2 0,875
2.2.3 Đất an ninh CAN 1,9 0,005
2.2.4 Đất sản xuất KD phi nông nghiệp CSK 7145,7 18,487
2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 2267,4 5,866
2.2.6 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 85,6 0,221
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 9,3 0,024
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 62,2 0,161
2.5 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng SMC 295,3 0,764
2.6 Đất sông ngòi kênh rạch SON 1662,9 4,302 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.7 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,2 0,001
3 Đất chưa sử dụng CSD 3628,6 9,388
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 985,4 2,519
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 564,8 1,461
3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 2090,1 5,407
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường).
Kết quả tổng hợp về tình hình sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả năm 2015 như sau: tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 38.652,4 ha. Đất nông nghiệp
chiếm phần lớn diện tích là 21.821,5 ha (chiếm 56,456 % tổng diện tích tự nhiên), tuy nhiên trong nhóm đất nông nghiệp đất lâm nghiệp có diện tích lớn nhất chiếm đến 50,081% tổng diện tích tự nhiên; Đất phi nông nghiệp có 13.202,3 ha (chiếm 34,156 %), trong đó chủ yếu là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (chiếm 18,487&), đất chưa sử dụng là 3628,6 ha (chiếm 9,388%).
3.3.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 2011 - 2015
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015
Đơn vị: ha STT Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích năm 2011 Diện tích năm 2015 Biến động Tăng Giảm Tổng diện tích tự nhiên 34322,72 38652,4 4329,68 - 1 Đất nông nghiệp NNP 22519,12 21821,5 - -697,62
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 910,66 1446,5 535,84 - 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 586,91 741,5 154,59 - 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 323,75 707,9 384,15 - 1.2. Đất lâm nghiệp LNP 21164,41 19357,4 - -1807,0 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSN 18934,13 17436,9 - -1497,2 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 2230,28 1920,5 - -309,78 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 442,05 1008,0 565,95 - 1.4 Đất làm muối LMU 2,00 2,0 - - 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 4,6 4,6 -
2 Đất phi nông nghiệp PNN 8589,74 13202,3 4612,56 -
2.1 Đất ở OTC 1371,36 1328,3 - -43,06
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 134,37 136,6 2,23
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 1236,99 1191,7 - -45,29
2.2 Đất chuyên dùng CDG 6704,97 9844,3 3139,33
2.2.1 Đất trụ sở CQ, công trình sự nghiệp CTS 19,50 5,6 - -13,9
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 345,11 338,2 - -6,91
2.2.3 Đất an ninh CAN 1,58 1,9 0,32 -
2.2.4 Đất sản xuất KD phi nông nghiệp CSK 5179,34 7145,7 1966,36 - 2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 1159,44 2267,4 1107,96 - 2.2.6 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 19,50 85,6 66,1 -
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 2,31 9,3 6,99 -
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 37,52 62,2 24,68 - 2.5 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng SMC 295,3 295,3 - -
2.6 Đất sông ngòi kênh rạch SON 1662,9 1662,9 - -
2.7 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,74 0,2 - -0,54
3 Đất chưa sử dụng CSD 3213,86 3628,6 414,74 -
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 209,80 985,4 775,6 - 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 578,21 564,8 - -13,41 3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 2425,85 2090,1 - -335,75
Theo báo cáo thống kê đất đai của phòng Tài nguyên & Môi trường thì diện tích tự nhiên năm 2015 của thành phố so với năm 2011 đã tăng 4329,68ha. Với một thành phố bám biển như thành phố Cẩm Phả thì hàng năm diện tích lấn biển khá lớn. Một nguyên nhân khác khiến diện tích đất tự nhiên của thành phố tăng lên là sau khi thành lập thành phố năm 2012 đã tiến hành đo đạc, kiểm kê lại quỹ đất và có một lượng đất dôi dư trong các khu dân cư của các phường. Tuy nhiên, diện tích đất tự nhiên tăng lên chủ yếu vẫn là do lấn biển.
Trong giai đoạn 2011-2015, tình hình sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả không có biến động lớn. Đất nông nghiệp năm 2015 giảm so với năm 2011 là 697,62ha trong giai đoạn 2011 - 2015 chủ yếu do một số nguyên nhân sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp giảm 39,41 ha do phần lớn hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp. Giảm do Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho tổ chức sử dụng vào các mục đích: xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và thực hiên các dự án, xây dựng nhà ở kinh doanh, khu dân cư. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đất lâm nghiệp giảm 1807 ha, chủ yếu là đất rừng sản xuất giảm 1497,2ha. Đất rừng sản xuất chuyển sang đất ở do xác định lại mục đích sử dụng, chuyển sang đất sản xuất nông nghiệp, giảm do Nhà nước thu hồi để chuyển sang mục đích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản tăng 565,95 ha nhờ chính sách đầu tư phát triển thế mạnh về thủy hải sản của tỉnh.
Đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2015 tăng 4612,56 ha. Theo như số liệu thống kê trên bảng 3.2 ta thấy diện tích đất ở giảm 43,06 ha, thực chất đất ở không giảm mà còn có sự gia tăng. Diện tích thống kê năm 2011 được tiến hành trước khi thành lập thành phố năm 2012. Sau khi thành lập thành phố đã tiến hành xác định lại diện tích đất, theo đó có một lượng đất dôi dư trong khu dân cư được xác định không phải là đất ở. Sau này lượng đất này một phần được quy hoạch để tiếp tục xây dựng làm đất ở, một phần được quy hoạch làm đất công cộng. Do đó, diện tích đất công cộng trong giai đoạn này tăng lên rõ rệt (tăng 1107,96 ha). Đất sử dụng vào mục đích công cộng rất cần thiết đối với những thành phố phát triển như thành
phố Cẩm Phả, nó tạo nên không gian cho các hoạt động vui chơi giải trí của người dân sống trong những khu trung tâm đông đúc.
Diện tích đất chưa sử dụng tăng 414,74 ha, tập chung chủ yếu là đất bằng chưa sử dụng. Đây được xác định là đất lấn biển và sẽ đưa vào sử dụng trong tương lai.
3.3.3. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 2011 - 2015
Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 được thể hiện trong bảng 3.3:
Bảng 3.3. Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011- 2015
STT Tên dự án Diện tích
QH (ha) Số Quyết định phê duyệt
1
Xây dựng khu tái định cư cho các hộ dân phường Cẩm Tây thuộc dự án trồng rừng bảo vệ môi trường của Cty TNHH MTV Khe Sim
4,09
Quyết định số 926/QĐ- UBND ngày 27/4/2012 của UBND thành phố Cẩm Phả 2 Xây dựng nhà ở tại đô thị Cty TNHH
MTV Khe Sim - Tổng công ty Đông Bắc 0,97
Quyết định số 925/QĐ- UBND ngày 27/4/2012 của UBND thành phố Cẩm Phả 3 Khu dân cư đô thi phía nam đường 18A -
km8 - phường Quang Hanh 4,93
Quyết định số 3329/QĐ- UBND ngày 21/12/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh 4 Khu dân cư tại khu 6 phường Quang
Hanh, thành phố Cẩm Phả 5,23
Quyết định số 873/QĐ- UBND ngày 28/3/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh 5 Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy, thành
phố Cẩm Phả 0,89
Quyết định số 838/QĐ- UBND ngày 02/4/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh 6 Đất ở đô thị khu dân cư Cọc Sáu 4,95
Quyết định số 479/QĐ- UBND ngày 22/02/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh 7 Đất ở đô thị tại khu Lê Hồng Phong -
phường Cẩm Tây 3,8
Quyết định số 735/QĐ- UBND ngày 25/12/2012 của UBND thành phố Cẩm Phả 8 Khu tái định cư và văn phòng làm việc
Cty Quang Minh - phường Cẩm Phú 4,3
Quyết định số 386/QĐ- UBND ngày 21/8/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh 9 Dự án khu dân cư tự xây và trung tâm
thương mại phường Cẩm Thinh 3,9
Quyết định số 1392/QĐ- UBND ngày 27/5/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh
3.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả bàn thành phố Cẩm Phả (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.4.1. Dự án quy hoạch Khu dân cư tại khu 6, phường Quang Hanh thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư tại khu 6 phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả
Dự án quy hoạch khu dân cư tại khu 6 - phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả được phê duyệt tại Quyết định số 2322/QĐ-UBND ngày 03/8/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu dân cư tại khu 6 - phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh” và được quyết định phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 1080/QĐ-UBND ngày 14/5/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu dân cư tại khu 6 - phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh”. Chủ đầu tư: Công ty TNHH Xây dựng Thu Hà - thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh.
Khu đất quy hoạch thuộc phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả có nội dung chi tiết như sau:
Tổng diện tích quy hoạch: 52.382m2 - Trong đó:
- Khu đất giới hạn từ mốc A-1 đến mốc A-14 có diện tích: 49.383m2. - Khu đất giới hạn từ mốc C-1 đến mốc C-5 có diện tích: 894 m2.
- Khu đất giới hạn từ mốc B-1, B-1*, B-2**, B-3, B-4, B-5, B-6 có diện tích: 2.105m2.
- Phần đất đấu nối với Quốc lộ 18A tại điểm số 7(Phải) Km 140+060 - Mục đích sử dụng đất: Khu ở phục vụ nhu cầu cho người dân khu vực. - Phạm vi ranh giới:
+ Phía Đông Nam giáp Khu dân cư hiện trạng
+ Phía Tây Nam giáp khu ở công nhân của Tổng Công ty Đông Bắc + Phía Đông Bắc giáp khu dân cư hiện trạng
+ Phía Tây Bắc giáp tuyến đường Quốc lộ 18A (Nút giao thông lập thể giữa tuyến đường vành đai phía Bắc thành phố Hạ Long với Quốc lộ 18A tại khu 6 phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả).
Dự án quy hoạch khu dân cư tại khu 6 - phường Quang Hanh là tổ hợp các chức năng như: các công trình công cộng, nhà sân vườn, nhà ở chia lô, đất bố trí tái định cư cho các hộ dân, cây xanh và giao thông khu đô thị.
a.Giá đất nhà nước và giá đất thực tế trước khi có quy hoạch khu dân cư tại khu 6 - Phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả.
Bảng 3.4. Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư tại khu 6 - phường Quang Hanh
Đơn vị: đồng/m2
Năm Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm)
Giá NN quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN)
2007 - 45.000 -
2008 - 65.000 -
2009 40.000 65.000 1.62
Trước khi dự án khu dân cư tại khu 6 phường Quang Hanh được UBND tỉnh Quảng Ninh ký quyết định phê duyệt dự án, toàn bộ khu đất tại đây là đất nông nghiệp. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp thực tế qua các năm không quá cao, thậm chí có lúc còn thấp hơn giá nhà nước quy định. Mỗi hộ gia đình cũng chỉ có khoảng 1, 2 sào ruộng để sử dụng trồng rau, trồng hoa mầu nên việc buôn bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại đây không có nhiều, chỉ xảy ra giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại một số ít hộ dân do sức khỏe, chuyển công việc khác nên không sử dụng đất nông nghiệp, khi đó họ sẽ chuyển nhượng hoặc cho tặng con cái và những hộ dân khác trong vùng.
Nhìn vào bảng 3.4ta thấy từ năm 2007 đến năm 2009 giá đất thị trường trung bình giao động từ 45.000 đồng/m2 lên đến 65.000 đồng/m2 trong khi đó giá nhà nước quy định là 40.000 đồng/m2. So sánh giữa giá đất nông nghiệp giữa giá thị trường và giá nhà nước thì giá thị trường hơn giá nhà nước 1,62 lần, mức độ chênh lệch là không cao.
b. Giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi bắt đầu có quyết định phê duyệt của UBND tỉnh - quy hoạch khu dân cư tại khu 6 - Phường Quang Hanh - thành phố Cẩm Phả
Bảng 3.5. Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư số khu 6 - phường Quang Hanh
Đơn vị: đồng/m2
Năm
Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm) Giá NN quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) Từ T1 - T7 năm 2010 40.000 110.000 2.75 Từ T8 - T12 năm 2010 40.000 - -
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Trước khi dự án khu dân cư khu 6 phường Quang Hanh được ký quyết định phê duyệt vào tháng 8 năm 2010 thì những tháng đầu năm 2010, tại khu quy hoạch
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});