1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia ln gắn liền với chính sách phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng Chính
vì vậy, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia và xây dựng chính sách phát triển,
khai thác các nguồn lợi từ đất đai là hai nhiệm vụ song song của bất cứ nhà nước nào trên thế giới
Với đặc thù lịch sử của Việt Nam qua mấy nghìn năm đấu tranh giữ nước và dựng nước nên hơn ai hết, Việt Nam hiểu rõ giá trị của đất đai và lãnh
thổ thiêng liêng của mình
Sau khi thống nhất đất nước (năm 1975) Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành nhiều biện pháp nhằm quản lý, khai thác một cách hiệu quả đất đai, tài nguyên trong lòng đất, rừng núi, sông, biển để phục vụ cho công cuộc xây dựng đất nước Trong quản lý, khai thác và sử dụng đất, nhiều dự án lớn đã
được Nhà nước đầu tư phát triển nhằm phát triển kinh tế, đồng thời phục vụ
hiệu quả đời sống của nhân dân Trong quản lý nhà nước về đất đai, Đảng, Nhà nước đã thành lập cơ quan cấp Bộ với chức năng tham mưu cho Chính phủ trong quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời là cơ quan được Chính phủ giao nhiệm vụ thực hiện các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai và các tài nguyên có trong lịng đất Để thực hiện việc quản lý, Nhà nước quan tâm xây dựng và từng bước hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật quy định về quản lý, sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai Sau hơn 60 năm kể từ ngày Hồ Chủ tịch ra sắc lệnh về đất đai đến nay, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai từng bước được hoàn thiện Từ chỗ Nhà nước chỉ quản lý đất đai bằng các văn bản có hiệu lực pháp lý như nghị định của Chính phủ, thơng tư của các Bộ, đến nay Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi hoàn thiện và được
Trang 2vật ở nước ta đã dẫn đến việc sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai chưa hiệu quả Từ khi đổi mới toàn diện các lĩnh vực của đời sống xã hội (1986), khởi đầu
là đổi mới nên kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, đất đai
đang được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn Đảng và Nhà nước đã có chủ trương
đúng đắn và sáng suốt trong việc sử dụng nguồn lợi đất đai để kêu gọi đầu tư nước
ngoài vào Việt Nam Có thể nói, Việt Nam đã thành công trong việc sử dụng đất đai và nguồn lợi từ đất để hợp tác đầu tư với nước ngoài Điều đó được minh chứng qua tỉ lệ các dự án đầu tư nước ngoài dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh mà chủ yếu bên Việt Nam góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và những
đóng góp của đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với nên kinh tế Việt Nam trong
những năm qua Những thành công trong việc sử dụng và khai thác lợi thế từ đất đai trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài đang được củng cố và phát triển Tuy vậy, việc sử dụng đất đai trong đầu tư nước ngoài tại Việt Nam còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đặc biệt là việc cụ thể hố chính sách về đất đai nhằm thu hút đầu tư nước ngoài của Nhà nước ta trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ, trong đó các quy định pháp luật và quản lý nhà nước về đất đai được xem là những hạn chế, thậm chí cản trở hoạt động đầu tư cần phải được khắc phục
Hay nói một cách khác, nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước là một thực tế khách quan cả về phương diện lý luận và thực tiễn
Trên phương diện lý luận có thể xác định những lý do sau đây:
Luật đất đai ở nước ta cần được sửa đổi, bổ sung Vì pháp luật phản
ánh thực tế chứ pháp luật không làm ra thực tế theo nghĩa: Các nhà lập pháp không thể sáng tạo ra các quan hệ xã hội mà chỉ ghi chép phản ánh những quan hệ xã hội vào trong pháp luật Trên cơ sở khẳng định pháp luật có vai trị
Trang 3chức xây dựng cơ cấu kinh tế vùng miền, các tỉnh và thành phố, việc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước phải gắn với cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng nghiệp và nông thôn; việc phát huy tính tích cực của cơ chế thị trường, thực tế đồ cần được phan ánh vào nội dung của pháp luật đất đai
- Pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng là công cụ của quản lý hành chính nhà nước Song quản lý hành chính nhà nước là một quá trình
hoạt động đang được hoàn thiện cả về chính sách đất đai, về cơ chế quản lý,
hình thức, phương pháp và mục tiêu quản lý trong những giai đoạn cụ thể Do vậy, pháp luật trong quản lý hành chính về đất đai nói chung và thuê đất nói riêng với tư cách là một lĩnh vực pháp luật cần được hoàn thiện
Trên phương diện thực tiễn, các quan hệ xã hội phat sinh trong q trình quản lý hành chính đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng như tính chất phức tạp
- Việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước thông qua các hình thức như: cổ phần hóa, bán, khốn, cho thuê có thể dẫn đến thay đổi sở hữu, kéo theo chế độ sử dụng đất
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhất là doanh nghiệp liên
doanh, thay vì góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng thuê đất nhiều hơn; và
không chỉ trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà còn thuê đất ở ngoài Việc phân cấp quản lý đất đai theo cấp hành chính giữa Trung ương và địa phương, theo ngành và lãnh thổ đã phát sinh các hiện tượng: quy hoạch chồng chéo, hoặc tùy tiện; tình trạng dựa dẫm, thậm chí cục bộ bản vị, địa phương chủ nghĩa trong quy hoạch đất đai, định giá đền bù, giá thuê đất v.v Rõ ràng những nội dung về quyền và nghĩa vụ của các cơ quan quản lý hành chính - với tư cách là chủ sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai cần phải
sửa đổi bổ sung hoàn thiện, đặc biệt là các quy định về thủ tục hành chính
Trang 4sự công khai, minh bạch, ổn định trong quản lý nhà nước về đất đai Ở khía cạnh khác, khơng phải khi nào doanh nghiệp cũng thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và sử dụng đất trong thuê đất nói riêng một cách ding dan và
nghiêm túc Hiện tượng chuyển đổi mục đích thuê đất trái pháp luật, hoặc kéo
dài thời gian thực hiện dự án, hoặc môi trường, môi sinh bị ô nhiễm đang cần có những biện pháp pháp lý với những chế tài nghiêm khắc
Tóm lại, hoàn thiện pháp luật ở lĩnh vực trên là có cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn
Với những lý do trên tôi chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về quản
lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc sĩ luật, chuyên ngành Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vực đầu tư nước ngồi nói riêng, cũng như quản lý nhà nước bằng pháp luật về đất đai đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu và nhiều cơng trình khoa học cũng đã được
cơng bố có liên quan đến đề tài này
Có thể liệt kê các cơng trình khoa học chủ yếu sau đây:
+ GS.TSKH Đào Trí Úc: "Nhà nước và pháp luật của chúng ta trong sự nghiệp đổi mới", Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, 1997;
+ Hoàng Phước Hiệp: "Cơ chế điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực đầu
lư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ Luật học;
+ Quách Si Hùng: "Tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quản
lộ nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Luận án phố tiến sĩ
Luật học;
Trang 5+ Nguyễn Quang Tuyến: “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai", Luận án tiến sĩ luật học;
+ Vũ Trường Sơn: "Ddu tư trực tiếp nước ngoài với tăng trưởng kinh tế
ở Việt Nam", Nxb Thống kê, Hà Noi, 1997
+ Trường Đại học Luật Hà Nội: "Giáo trình Luật kinh tế", Nxb Giáo dục, Hà Nội, 1997
Ngồi ra, cũng có nhiều nhà nghiên cứu luật học như Lưu Văn Đạt, Hoàng Thế Liên, Hà Hùng Cường cũng đã có cơng trình nghiên cứu về pháp luật đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, trong đó có đề cập đến lĩnh vực
quản lý nhà nước về đất đai
Các công trình khoa học nêu trên đã góp vào kho tàng lý luận chung cũng như lý luận chuyên ngành kinh tế và đất đai Là người đã và đang nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài, tác giả nhận thấy cần thiết phải tham khảo, kế thừa, vận dụng kết quả của các cơng trình trên Tuy nhiên, chưa cố công trình nào nghiên cứu tồn diện và cu thể về lĩnh vực pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước đối với doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về thuê đất, vì vậy, có thể xem đề tài: "Hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp
có vốn đầu tw nước ngoài trong lĩnh vục thuê đất ở Việt Nam hiện nay" là
cơng trình đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này 3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
* Mục đích:
Trang 6với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng để xác định phương
hướng, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nước
đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất * Nhiệm vụ của luận văn:
Để đạt được mục đích trên, việc nghiên cứu luận văn có các nhiệm vụ sau: - Lầm sáng tỏ các khái niệm: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, nội dung và vai trò của pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay
- Phân tích làm rõ thực trạng pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay
- Đề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay
* Phạm vì nghiên cứu: Phạm vì nghiên cứu của luận văn chủ yếu là các văn bản pháp luật về đất đai, đầu tư nước ngoài và lĩnh vực thuê đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Quan điểm để nghiên cứu đề tài của tác giả dựa trên quan điểm của Đảng
Trang 7Luật đất đai 2003, trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trước đây, Luật đầu tư năm 2005, Luật doanh nghiệp năm 2005
Để vận dụng tốt quan điểm của Đảng và Nhà nước trong việc nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng phương pháp biện chứng khoa học, nghĩa là phân tích, đánh giá, bình luận pháp luật trong quản lý nhà nước đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong sự vận động phát triển biện chứng, phù hợp với quy luật phát triển kinh tế nói chung và đặc thù trong xây
dựng nền kinh tế thị trường ở Việt Nam nói riêng
Bên cạnh đó, để việc nghiên cứu đề tài được chính xác, khoa học, tác giả còn sử dụng các phương pháp so sánh sự phát triển của pháp luật về đất đai ở Việt Nam và giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật về đất đai của các nước khác trong khu vực và thế giới Ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phương pháp
điều tra xã hội, phân tích, dự báo, tổng hợp để nghiên cứu đề tài này 6 Đóng góp về khoa học của luận văn
- Góp phần làm rõ những cơ sở lý luận và xây dựng khái niệm, đặc điểm, nội dung pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất
- Khảo sát, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
- Xác định phương hướng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong quản lý nhà nước đối với đất thuê của các doanh nghiệp cố vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam
7 Kết cấu của luận văn
Ngoài phân mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
Trang 8CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1.1 KHÁI NIỆM DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ
NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM
1.1.1 Khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam
Khái niệm về "doanh nghiệp" là khái niệm có sự ra đời và phát triển gắn liên với sự phát triển của nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta
Khái niệm "doanh nghiệp" dùng để chỉ các tổ chức kinh tế được thành
lập một cách hợp pháp với mục đích là để hoạt động sản xuất, kinh doanh Tuy vậy, trước khi có Luật Cơng ty năm 1990 ra đời, tổ chức kinh tế nói trên được gọi với khái niệm khác là "xi nghiệp" hay "công ty" Nói như vậy cố nghĩa tuy bản thân khái niệm "doanh nghiệp" hay "xí nghiệp" là khác nhau
nhưng đều giống nhau ở một điểm là dùng để chỉ một tổ chức kinh tế hoạt
động sản xuất, kinh doanh ở nước ta
Trang 9quy định về tổ chức, thành lập và hoạt động của các loại hình cơng ty hiện có ở nước ta lúc bấy giờ trừ doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội
Theo Luật doanh nghiệp, "doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh" [50]
Luật doanh nghiệp không đưa ra khái niệm về công ty nhưng lại quy định về các loại hình cơng ty Vì vậy, có thể hiểu "doanh nghiệp" là khái nệm
rộng dùng để chỉ các tổ chức kinh tế trong đó có cơng ty và ngược lại công ty được hiểu là doanh nghiệp
Luật doanh nghiệp 2005 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006 và thay thế cho Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật doanh nghiệp, các quy định về tổ chức quản lý và hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Theo Luật doanh nghiệp năm 2005, khái niệm "doanh nghiệp” không thay đổi so với Luật doanh nghiệp năm 1999, nhưng phạm vi điều chỉnh lại rộng hơn; có thể nói, Luật doanh nghiệp năm 2005 thống nhất điều chỉnh các loại hình doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế ở nước ta hiện nay
Ban thân khái niệm "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” ra đời và
phát triển có nhiều điểm giống như khái niệm "doanh nghiệp"
Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật đầu tư nước ngoài năm 1990 đều sử dụng khái niệm "xí
nghiệp"; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài năm
Trang 10gắn liên với hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam Chẳng hạn, "doanh nghiệp liên doanh" là khái niệm dùng để chỉ doanh nghiệp được thành lập theo hình thức liên doanh giữa một bên (các bên) Việt Nam với một bên (các bên) nước ngoài; "doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài" dùng để chỉ doanh nghiệp được thành lập theo hình thức đầu tư 100% vốn của nước ngoài
Theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, trong các hình
thức đầu tư của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam chỉ có hình thức liên
doanh hoặc đầu tư 100% vốn mới được thành lập doanh nghiệp hay nối cách khác doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài là hai trong các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam Theo quy định của Luật, hai loại hình doanh nghiệp này được tồn tại theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam Như vậy, việc tổ chức, quản lý của hai loại hình doanh nghiệp này theo quy định của Luật doanh nghiệp quy định về tổ chức thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, nhưng hoạt động kinh doanh theo sự điều chỉnh của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Đây là điểm khác biệt của hệ thống pháp luật về doanh nghiệp và đầu tư của Việt Nam so với các nước khác trên thế giới Tuy nhiên, trước xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, yêu cầu về việc thống nhất hệ thống pháp luật nhằm tạo mơi trường bình đẳng cho các loại hình doanh nghiệp đã được Nhà nước từng bước khác phục và thể hiện bằng việc ban hành Luật doanh nghiệp năm 2005 va Luật đầu tư năm 2005 mà chúng tôi sẽ đề cập trong các phần sau của luận văn Để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đồng thời tạo môi trường đầu tư thơng thống và rộng rãi hơn, ngày
15/4/2003 Chính phủ đã ra Nghị định số 38/2003/NĐ-CP về việc chuyển đổi một
Trang 11tại Việt Nam có thêm loại hình cơng ty cổ phần có vốn đầu tư nước ngoài Việc
bổ sung thêm hình thức công ty cổ phần đã làm phong phú thêm nội hàm của
khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Từ những phân tích trên, có thể hiểu "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi" là tổ chức kinh tế có tên riêng, một phần hoặc toàn bộ tài sản của doanh
nghiệp được sở hữu bởi tổ chức hoặc cá nhân mang quốc tịch nước ngoài hoặc người Việt Nam định cu ở nước ngoài, có trụ sở giao dịch ổn định tại Việt Nam và cô tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam
1.1.2 Nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và chủ trương đáp ứng nhu cầu này của Nhà nước
Trong những năm qua kể từ khi có dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tiên, đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã có những bước thăng trầm, nguyên nhân của tình trạng thăng trầm đó thì có nhiều nhưng chủ yếu vẫn là do môi trường đầu tư tại Việt Nam chưa đủ sức thu hút đầu tư nước ngoài một cách ổn định như các nước khác trong khu vực (chẳng hạn: Trung Quốc, Singapo) Vấn đề đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp với thủ tục hành chính là một trong những yếu tố của môi trường đầu tư
Một đặc thù của đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và cũng là những nét chung của đầu tư nước ngoài tại các nước đang phát triển chủ yếu là hình thức doanh nghiệp liên doanh Trong đầu tư nước ngoài tại Việt Nam giai đoạn 1988-2003, tỉ lệ các dự án đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án rất thấp bởi vốn của doanh nghiệp liên doanh phía Việt Nam chủ yếu là góp vốn bằng đất Các hình thức đầu tư nước ngoài còn lại, do đặc thù của mình là
100% vốn nước ngoài nên phải thuê đất để thực hiện dự án
Thời gian gần đây, do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hình thức
doanh nghiệp liên doanh bị giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư sang
Trang 12du án tăng hơn nhiều so với trước đây Mặt khác, các hình thức đầu tư nước ngoài khác như hợp đồng hợp tác kinh doanh, BOT, BTO, BT thuê đất để lập văn phòng điều hành dự án cũng tăng nhiều so với trước đây Vì vậy, nhu cầu sử dụng đất của các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nhìn chung ngày càng tăng so với giai đoạn 1988 - 2003
Về mặt quản lý nhà nước, để xây dựng kế hoạch sử dụng đất lâu dài phục vụ chiến lược phát triển kinh tế, đồng thời tạo môi trường đầu tư thuận lợi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Theo đó, đất dùng cho lĩnh vực đầu tư nước ngoài tiếp tục được xác định rộng rãi với cơ chế cải cách hành chính trong thủ tục lập hồ sơ xin thuê đất để phục vụ dự án đầu tư nước ngoài
Về mặt xây dựng pháp luật phục vụ cho hội nhập kinh tế quốc tế và tiếp tục xây dựng nền kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã ban hành Luật đầu tư thống nhất điều chỉnh các hình thức đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước (còn gọi là Luật đầu tư chung) và luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006
Việc ban hành Luật đầu tư là bước phát triển đáng kể trong việc tạo môi
trường đầu tư bình đẳng giữa các loại hình đầu tư tại Việt Nam và sự xích lại gần hơn thơng lệ quốc tế trong đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả các luật đầu tư, Nhà nước cần phải sớm ban hành nghị định quy định chỉ
tiết thi hành luật đầu tư, đồng thời tiếp tục rà soát để loại bỏ, sửa đổi, bổ sung
các quy định pháp luật liên quan đến quan hệ thuê đất trong đầu tư nước ngoài nói riêng và đầu tư nước ngồi nói chung, mà trước hết phải là các quy định tại Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Trang 13dang ký đạt 53.473.358.000 USD, trong đó vốn thực hiện là 25.578.968.000 USD Hình thức đầu tư trực tiếp là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng hơn hình thức doanh nghiệp liên doanh cả về số lượng doanh nghiệp và cả về chất lượng dự án đầu tư Nếu như trước đây ở giai đoạn 1988-1998, hình thức doanh nghiệp liên doanh chiếm trên 60 tổng số dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và chiếm trên 70% tổng số vốn đầu tư thì giai đoạn hiện nay, hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 90% dự án và trên 51% tống số vốn đầu tư (4.706 dựa án và 28.423.287.000 USD) Như vậy, với đặc thù của đầu tư nước ngoài tại Việt Nam là doanh nghiệp liên doanh chủ yếu sử dụng đất do bên Việt Nam trong liên doanh góp vốn, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng đất thuê thì nhu cầu đất thuê của đầu tư nước ngoài trong thời gian qua tăng nhanh rõ rệt Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sử dụng đất thuê nói trên không phải tất cả đều được xác lập quan hệ thuê đất khi có dự án đầu tư tại Việt Nam mà trong đó
cịn có cả đất do doanh nghiệp liên doanh chuyển đổi hình thức đầu tư sang
hình thức 100% vốn nước ngoài [2]
Với xu hướng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong giai đoạn hiện nay và đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng hơn nhiều so với những năm trước đây Nhận định này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển của đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, phù hợp với chính sách của Nhà nước ta về cải thiện môi trường đầu tư nhằm thu hút đầu tư nước ngồi thơng qua hàng loạt các biện pháp thiết thực như hoàn thiện pháp luật về đầu tư, cải cách hành chính Chính vì vậy, nhu cầu đất cho đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong
thời gian tới chấc chấn sẽ tăng nhiều hơn so với giai đoạn trước đây Đồng
thời, Việt Nam tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về đất trong lĩnh vực đầu tư nước ngồi có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu của quản lý nhà nước
Trang 141.1.3 Khái niệm, đặc điểm và nội dung quan lý hành chính nhà
nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực
thuê đất
1.1.3.1 Khái niệm quản lý hành chính nhà nước đốt với doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất ở Việt Nam
Nói đến "quản lý hành chính nhà nước" là nói đến sự quản lý bằng quyền uy của Nhà nước đối với một lĩnh vực cụ thể nào đó trong đời sống xã hội Nhà nước sử dụng sức mạnh thông qua tổ chức bộ máy của mình để thực hiện vai trò quản lý xã hội Sức mạnh của Nhà nước được tạo thành bởi pháp luật và hệ thống các cơ quan bảo vệ pháp luật Vì vậy, sức mạnh quyền lực của Nhà
nước bao giờ cũng được bảo đảm thực hiện bằng sự cưỡng chế trong trường hợp tổ chức hoặc cá nhân không tuân thủ pháp luật
Cần phải phân biệt giữa quản lý hành chính với quản lý kinh tế và các mơ hình quản lý khác Trước đây, trong giai đoạn sau giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước đến năm 1986, nước ta đã thực hiện sự quản lý nền kinh tế bằng cơ chế hành chính - mệnh lệnh Nghĩa là, mọi hoạt động kinh tế được chỉ đạo thống nhất từ Trung ương xuống địa phương theo kế hoạch của Nhà nước, mà kế hoạch đó khơng được xây dựng theo yêu cầu của thị trường, không theo quy luật cung - cầu Vì vậy, bản thân kế hoạch phát triển kinh tế thời bấy giờ
được xem là cứng nhấc, là "Pháp lệnh" vì nó được bảo đảm bằng quyền lực
nhà nước thông qua chỉ đạo bằng mệnh lệnh hành chính Ngày nay, Nhà nước cũng thực hiện sự quản lý đối với nền kinh tế, song không phải bằng mệnh lệnh hành chính và càng không phải dựa trên kế hoạch cứng nhấc Nhà nước
thực hiện sự quản lý đối với nên kinh tế thông qua việc điều tiết sự phát triển
của nó theo quy luật cung - cầu, theo đúng định hướng và bảo đảm giữ cho
nền kinh tế được phát triển trong môi trường ổn định
Trang 15hoạt động kinh doanh của các tổ chức kinh tế Việc phát triển của các tổ chức
kinh tế đó do bản thân tổ chức đó tự điều chỉnh dựa trên yêu cầu của nên kinh tế thị trường và sự tuân thủ các quy định của pháp luật
Qua phân tích nói trên ta thấy rõ ràng sự tách bạch giữa quản lý hành chính nhà nước với quản lý kinh tế ở nội dung quản lý Một vấn đề khác nhau giữa hai mơ hình quản lý này là chủ thể quản lý Chủ thể quản lý hành chính nhà nước là các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện việc quản lý bằng
quyền lực nhà nước, còn chủ thể quản lý kinh tế là các tổ chức kinh tế, các
ngành, các hiệp hội v.v và bằng quy luật phát triển kinh tế trong nền kinh tế thị trường
Trong quản lý hành chính nhà nước đối với đất đai, nhà nuốc phân công cho các cơ quan của mình từ Trung ương đến địa phương có trách nhiệm giúp Nhà nước thực hiện công tác tham mưu, đồng thời trực tiếp quản lý các
hoạt động liên quan đến đất đai Theo đó, mơ hình tổ chức của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được tổ chức theo nhiều cấp khác nhau dựa trên
cơ cấu tổ chức của cơ quan chính quyền, cụ thể: ở Trung ương có Bộ Tài nguyên và Môi trường; ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có Sở Tài nguyên và Môi trường; ở cấp xã có viên chức phụ trách địa chính xã, phường Hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai dựa trên quy định của pháp luật về đất đai và bản thân các công chức, viên chức công tác trong các cơ quan này phải tuân thủ pháp luật về đất đai, pháp luật về cán bộ, công chức và pháp luật nối chung
Như vậy, mọi hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến đất đai đều chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai từ cấp Bộ đến cấp xã, phường
Trong lĩnh vực thuê đất để thực hiện dự án đầu tư của các nhà đầu tư
Trang 16quyền và nghĩa vụ của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình thuê đất và sử dụng đất thuê Sự quản lý đó được đảm bảo thực hiện bằng pháp luật và được thực hiện bởi hệ thống cơ quan
quản lý nhà nước từ Bộ đến cấp phường, xã Quan hệ quản lý đó được hiểu là
quản lý hành chính nhà nước về đất đai
Vì vậy, có thể hiểu: Quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tứ nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là sự tác động có tổ chức, có định hướng của hệ thống cơ quan hành chính nhà nước từ Chính phú đến Ủy ban nhân dân xã (phường, thị trấn) đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài bằng quyên lực nhà nước làm cho quan hệ giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê đất vận động và phái triển nhằm thực hiện mục tiêu quản lý của Nhà nước và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp
1.13.2 Đặc điểm của quản lý hành chính nhà nưóc đối với doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Thứ nhất, đặc điểm về chủ thể quản lý và đối tượng của quản lý
- Chủ thể quản lý hành chính nhà nước là các cơ quan hành chính nhà nước từ Trung ương đến địa phương Khác với chủ thể quản lý nhà nước, theo nghĩa rộng là tất cả các cơ quan nhà nước (cơ quan lập pháp, cơ quan hành pháp và cơ quan tư pháp) thực hiện quản lý nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ của mình, các cơ quan hành chính nhà nước có hai loại (chia theo thẩm
quyền quản lý):
+ Cơ quan quản lý hành chính Trung ương gồm: Chính phủ, các Bộ và cơ quan ngang Bộ;
+ Cơ quan hành chính ở địa phương gồm: Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan sở, phòng, ban trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện và xã;
Trang 17hội, trong đó có quản lý về đất đai trên phạm vi cả nước và trên phạm vi lãnh
thổ địa phương mình
+ Cơ quan có thẩm quyền riêng là các cơ quan sau đây: Bộ và cơ quan ngang Bộ; các sở (và tương đương sở) thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh; các phòng và cơ quan ngang phòng trực thuộc Ủy ban nhân dân huyện, các ban trực thuộc Ủy ban nhân dân xã Các cơ quan này có thẩm quyền quan ly một lĩnh vực của đời sống xã hội, một hoặc một số ngành kinh tế, kỹ thuật Quản lý về đất đai một cách trực tiếp thường giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phịng Nơng nghiệp và Phát triển nông thôn, Ban Địa chính xã (phường, thị trấn)
Các chủ thể quản lý hành chính nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và quyển quản lý thống nhất về đất đai Cụ thể: Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai; Ủy ban nhân dân các cấp thực
hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương
theo luật định Các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Đối tượng của quản lý nhà nước về thuê đất ở đây là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Thứ hai, đặc điểm và hình thức quản lý hành chính nhà nước
Trong điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền và nhu cầu quản lý
Trang 18định) để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nước về cho thuê và thuê đất Quản lý nhà nước, quản lý xã hội bằng pháp luật là "cái chung", còn quản lý hành chính nhà nước bằng pháp luật đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về thuê đất là "cái riêng" có đặc điểm riêng
1.1.3.3 Nội dung của quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tw nước ngoài về thuê đất
Một số nội dung của quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về thuê đất:
Thứ nhất, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Điều đó được thể hiện cụ thể ở Điều 6 và Điều 7 luật Đất đai như sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước
- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích quốc phịng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm Vi Cả nước
Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong
việc quản lý nhà nước về đất đai
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật đất đai tại địa phương
- Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền
Trang 19Điều 8 Luật Đất đai thì người sử dụng đất bao gồm cả "tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất"
Như vậy, theo quy định hiện hành về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất chứ không được quyền sở hữu đất Do đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thuê đất hoặc khi bên Việt Nam tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chứ không
được quyền mua, bán đất
Thứ ba, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất thuê theo quy theo các điều 105, 107, và 119, 120 Luật Đất đai Các quyền và nghĩa vụ đó sẽ được tác giả luận văn trình bày cụ thể hơn ở phần 1.2 về nội dung pháp luật quản lý hành chính đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay
1.2 KHAI NIEM, DAC DIEM VA NOI DUNG CUA PHAP LUAT VE QUAN LÍ HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU
TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1.2.1 Khái niệm pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Nghiên cứu khái niệm pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở nước
ta hiện nay có thể tiếp cận hai phương diện sau:
Thứ nhất, phương diện chủ quan Xét trên phương diện này thì pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất được hiểu là ý chí của Nhà nước được thể
Trang 20các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Sự rộng hẹp của các quy định trong hệ thống pháp luật này đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tùy thuộc vào từng giai đoạn, từng thời kì, từng chủ trương của Đảng và Nhà nước ta trong chính sách phát triển kinh tế Dưới góc độ luật học, sự hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói chung, đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngồi nói riêng phụ thuộc vào ý chí chủ quan của Nhà nước Điều này được chứng mỉnh qua 20 năm thực tiễn công tác tiếp nhận và quản lí đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Điều đó có nghĩa không phải lúc nào các quy định pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài cũng phù hợp với ý chí của các nhà đầu tư nước ngoài, phù hợp với tập quán đầu tư quốc tế Tuy nhiên, nói như vậy không cố nghĩa là quy định pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài giai đoạn trước đây làm hạn chế dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và làm giảm hiệu lực công tác quản
lý nhà nước về đất đai Nhiều quy định pháp luật về đất đai trong đầu tư nước
ngoài theo Luật đất đai 1993 hoặc thậm chí Luật đất đai năm 1987 đã tỏ ra "thơng thống" hơn so với các nước trong khu vực Đó khơng chỉ là nhận xét chủ quan của tác giả mà còn là nhận xét đánh giá của các nhà đầu tư nước ngoài qua các lần tiếp xúc với Chính phủ Việt Nam tại các Hội nghị hàng năm
về đầu tư nước ngoài
Thứ hai, về phương diện khách quan Tiếp cận dưới góc độ này thì pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất được hiểu là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ thuê đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài và các quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật này khơng chỉ là ý chí của Nhà nước Việt Nam mà còn thể hiện quyền của các nhà đầu tư nước ngoài, sự phù hợp với pháp luật quốc tế, tập quán đầu tư quốc tế Như vậy, hiểu theo lí
Trang 21vực thuê đất là một bộ phan của hệ thống pháp luật nói chung, hệ thống pháp
luật đó khơng chỉ thể hiện ý chí của Nhà nước, mà còn thể hiện ý chí của nhân dan va su phù hợp với xu thế phát triển trên thế giới Hiểu theo lý luận về đầu
tư quốc tế thì hợp tác quốc tế trong kinh tế nói riêng và văn hóa, chính trị nói chung đã trở thành một xu thế tất yếu trong đời sống quốc tế hiện nay Xu thế đó ngày càng phát triển mạnh mẽ và khơng có một quốc gia nào có thể đứng ngồi sự hợp tác giao lưu kinh tế quốc tế Điều đó có nghĩa rằng, cho dù các quốc gia khác nhau về thể chế chính trị, về đời sống văn hóa, về phong tục tập quán vẫn phải có tiếng nói chung trong từng lĩnh vực và nổi bật trong đó là hợp tác kinh tế Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam, bởi bản thân tiểm năng kinh tế nội địa
không thể đưa đất nước phát triển kịp với thế giới mà đòi hỏi phải tranh thủ tiêm lực từ bên ngoài, đặc biệt là tiềm lực kinh tế từ các nước phát triển, các
tập đoàn kinh tế hùng mạnh Vì vậy, dù muốn hay không các quy định pháp luật của nước ta về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đất đai đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất của các loại hình doanh nghiệp phải thể hiện sự phù hợp với pháp luật quốc tế, với tập quán đầu tư quốc tế Điều đó được thể hiện ngay trong các quy định pháp luật về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đất đai của Luật đất đai, Luật đầu tư nước ngoài, các điều ước quốc tế giữa Việt Nam với các nước khác trên thế giới
Từ những phân tích trên ta có thể hiểu pháp luật về quản lí hành chính
nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất như sau:
Pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp
luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nước đối
với doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất thuê, quyên và nghĩa vụ giữa chủ sở
hữu đại diện là nhà nước đối với đất đai (bên cho thuê) và doanh nghiệp có
Trang 221.2.2 Đặc điểm của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Từ khái niệm pháp luật về quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp cố vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất và qua nghiên cứu sự phát triển của Luật đất đai, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các văn bản pháp luật về quản lý hành chính đối với đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong những năm qua, ta có thể đưa ra một số nhận xét cơ bản về pháp luật quản lý hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất như sau:
Thứ nhất, pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất nói riêng và pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngồi nói chung ở nước ta thể hiện đặc thù của chế độ sở hữu về đất đai của Việt Nam Chế độ sở hữu của Việt Nam về đất đai là sở hữu của nhân dân, nhân dân giao cho người đại diện của mình là Quốc hội thống nhất quản lí thơng qua việc ban hành các van bản pháp luật
về đất Đồng thời, các cơ quan quản lý hành chính ban hành văn bản pháp quy để thực hiện quyên quản lý hành chính và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu đại
diện Vì vậy, mọi tổ chức và công dân khơng có quyền sở hữu đất đai mà chỉ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam chỉ được quyền sử dụng đất để kinh doanh trên cơ sở hợp đồng thuê đất với Nhà nước hoặc do bên Việt Nam trong các liên doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình
Trang 23các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền ban hành Tính phức tạp của quản lý hành chính nhà nước ở địa phương về đất đai nói chung và thuê đất nói riêng đang có xu hướng thống nhất trong sự da dang boi quá trình quy hoạch đất đai phục vụ cho công nghiệp hóa ở các tỉnh, thành phố không nhất
quán như nhau Vì vậy, các quy định của pháp luật điều chỉnh gián tiếp về
thuê đất, như việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và giao đất thuê là cần thiết để Nhà nước mới có thể giao đất thuê cho doanh nghiệp được
Thứ ba, pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất có đối tượng điều
chỉnh cụ thể Đó là:
- Quy định nhiệm vụ, thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước như Chính phủ, Bộ, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trong việc quy hoạch đất, thu
hồi đất và cho thuê đất
- Các quan hệ về hợp đồng thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
- Các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã nhận đất thuê
Trang 24Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Bộ luật dân sự do Quốc hội ban hành; Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính và các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương đều ban hành những quy phạm điều chỉnh hoạt động quản lý hành chính nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất
Như vậy, ta có thể thấy, quy định về đất thuê trong đầu tư nước ngoài lẽ ra phải do Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung, nhưng lại do Luật đầu tư nước ngoài sửa đổi, bổ sung Về thẩm
quyền kiến nghị sửa đổi quy định đất đai lẽ ra phải do Bộ Tài nguyên Môi trường kiến nghị Chính phủ nhưng lại do Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa
đổi Về lí luận pháp luật, ta thấy chỉ có Quốc hội mới có thẩm quyền sửa đổi
Luật, nhưng ở đây Chính phủ lại bổ sung quy định về đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Luật đất đai bằng một nghị định của Chính phủ Cịn nhiều ví dụ khác có thể thấy trong quá trình thi hành Luật đất đai và quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài để chứng
minh cho đặc diểm nói trên Các ví dụ về đặc điểm này có thể thấy mặt tích
cực trong thu hút đầu tư nước ngoài, nhưng nó cũng dự báo những mặt khác làm trầm trọng thêm điểm yếu phát sinh làm cho hệ thống pháp luật Việt Nam thiếu đồng bộ, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau
1.2.3 Nội dung của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và
Trang 25theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài được quyền thuê đất để thực hiện dự án tại Việt Nam
Luật đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định việc tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê đất tối đa không quá 50 năm để thực hiện dự án tại Việt Nam Luật đất đai 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành tiếp tục xác định chủ trương thu hút đầu tư nước ngoài của Nhà nước ta bằng việc quy định về trình tự, thủ tục thuê đất theo mức độ đầu tư thuộc dự án nhóm A hay dự án nhóm B Đối với dự án nhóm B, Luật quy định nhà đầu tư chỉ cần làm thủ tục thuê đất với cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh, thành phố; đối với dự án nhóm A (thuê 5 ha đất đô thị trở lên, 50 ha đất khác trở lên) phải tiến hành thủ tục và được sự đồng ý của Chính phủ Như vậy, so với Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 cùng với Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam sửa đổi năm 1992 đã thực hiện việc đơn giản hóa thời gian, thủ tục, trình tự thuê đất cho các nhà đầu tư nước ngoài, nghĩa là không phải bất cứ dự án nào cũng phải có ý kiến đồng ý của Chính phủ như trước đó
Luật đất đai năm 2003 ra đời là bước tiến dài trong việc tạo lập cơ chế bình đẳng giữa các thành phần sử dụng đất, tăng quyền cho người sử dụng đất, trong đó có các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Chẳng hạn, Luật cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được trả tiền thuê đất theo từng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần (khoản 2 Điều 108)
Trừ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được thuê theo quy định tại Điều 76, Điều 77 Luật đất đai 2003, các loại đất còn lại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê và Nhà nước cịn khuyến khích th qua việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng, ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi về mức thuê đất Chẳng hạn, đối với đất có mặt nước ven biển, đất bãi bồi ven sông ven biển
Trang 26nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật sau đây:
* Nhóm quy phạm pháp luật về quyền của doanh nghiệp thuê đất:
Đối với trường hợp trả tiền thuê đất khi được giao đất:
- Được quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, tặng cho
quyền sử dụng đất cho Nhà nước hay cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng
trình phục vụ lợi ích công cộng:
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất để hợp
tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác
Đối với trường hợp cho thuê đất thu tiền hàng năm:
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất để hợp
tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
Đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: - Chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất;
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam để vay vốn
Các quyền nói trên của doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho cả
Trang 27* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thuê đất:
Theo quy định của pháp Luật đất đai và pháp luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi đặt địa điểm doanh nghiệp thuê đất có trách nhiệm giải phóng mặt bằng để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất cho dù dự án đó thuộc nhóm A hay nhóm B Khi nhận
được yêu cầu thuê đất kèm theo hồ sơ hợp lệ tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc sở tài nguyên môi trường, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giới thiệu địa điểm thuê đất Sau khi doanh nghiệp nhất trí với địa
điểm được giới thiệu, các bên làm văn bản thỏa thuận địa điểm kèm theo hồ sơ
thuê đất và nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất sẽ trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính gửi
sở tài nguyên môi trường và doanh nghiệp thuê đất để xác định nghĩa vụ tài chính Sở Tài nguyên Môi trường căn cứ vào diện tích đất thuê thuộc dự án nhóm A hay nhóm B để đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố hoặc Chính phủ quyết định cho thuê đất Đối với đất không phải giải phóng mặt bằng thì trong vòng 20 làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp phải nhận được chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với đất phải giải phóng mặt bằng thì trong vịng 20 ngày kể từ ngày giải phóng xong mặt bằng, doanh nghiệp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Nhóm quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất:
Trong việc giao đất cho thuê thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành đồng thời với việc ra quyết định giao đất cho thuê đối với doanh nghiệp Khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên Môi trường (đối với dự án nhóm B), Bộ Tài nguyên Môi trường (đối với dự án nhóm A) sẽ tiến
hành các thủ tục thẩm tra hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, xác định nghĩa vụ
Trang 28quyết định giao đất cho thuê đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay được tỉnh giản, lược bỏ các khâu không cần thiết và được cho là khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngồi Với việc tính giản đó đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài tiết kiệm được nhiều thời gian, công sức và kinh phí
Theo Điều 4 Luật đất đai năm 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được hiểu là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo đảm quyền và lợi ích của doanh nghiệp sử dụng đất thuê Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trách nhiệm của Nhà nước đối với doanh nghiệp đồng thời là quyền của doanh nghiệp trong quá
trình thuê đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khâu cuối cùng trong quá trình giao đất cho thuê và đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác định mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất Vì vậy, nó có vai trò to lớn trong quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoạt động quản lí đầu tư nước ngồi
* Nhóm quy phạm pháp luật về giải quyết thanh tra, giải quyết khiếu
nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực thuê đất
Để bảo đảm cho pháp luật được thực thi nghiêm chỉnh, để bảo vệ quyền
và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư nước ngoài, pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật doanh nghiệp luôn quy định các điều cụ thể về giải quyết khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra trong quá trình thuê đất và sử dụng đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt Nam
Ví dụ, về thanh tra: Luật đất đai 2003 có quy định rõ trong các điều 132, 133 và 134 về nội dung thanh tra đất đai, quyên hạn và trách nhiệm của
đoàn thanh tra, quyền và nghĩa vụ của đối tượng thanh tra Về giải quyết tranh
Trang 29Từ những nội dung của pháp luật về quản lý hành chính nha nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất là một lĩnh vực luật tuy có đối tượng điều chỉnh hẹp xong chưa ổn định và đang địi hỏi hồn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn khách quan như:
Thứ nhất, doanh nghiệp được quyền thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam Mọi vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp trong
quá trình thuê đất được tính chủ yếu từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất ngày càng bình đẳng với doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước Sự bình đẳng này là hệ quả của chủ trương xây dựng mơi trường bình đẳng trong kinh doanh đầu tư của Đảng và Nhà nước ta trong tiến trình hội nhập kinh tế khu vực và thế giới, phản ánh những đòi hỏi khách quan của quan hệ về tài sản trong nền kinh tế thị trường
Thứ ba, quản lý hành chính nhà nước nói chung và quản lý hành chính nhà nước về cho thuê và quản lý việc sử dụng đất thuê có yếu tố nước ngoài cần được quan tâm đúng mức Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất còn nhiều bất cập cần phải có sự chỉ đạo điều hành thống nhất từ Chính phủ đến các địa phương Chẳng hạn, công tác giải phóng mặt bằng để lấy đất cho các doanh nghiệp thuê thời gian qua tại nhiều địa phương đã để lại nhiều hệ quả không tốt làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư tại Việt Nam
Thứ tư, tính thống nhất trong pháp luật đất đai, pháp luật về đầu tư
nước ngoài, pháp luật về quyển và nghĩa vụ của tổ chức, công dân đang sử dụng đất khi thu hồi đất để chuyển sang cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư
Trang 301.3 VAI TRO CUA PHAP LUAT VE QUAN Li HANH CHiNH NHA
NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC THUÊ ĐẤT
1.3.1 Vai trò của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất
trong tiến trình cải cách hành chính nói riêng, xây dựng nhà nước pháp
quyền nói chung
Xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân là xu hướng của thời đại Xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chỉ có thể đồng thời với việc xây dựng nhà nước pháp quyền Pháp luật là công cụ chủ yếu trong quản lý của Nhà nước và Nhà nước không thể quản lý nên kinh tế thiếu pháp luật Như vậy, pháp luật về quản lý hành chính nhà nước ở lĩnh vực cụ thể này không chỉ có vai trị trong cải cách hành chính, mà cịn góp phần hồn thiện nhà nước pháp quyền Quản lý hành chính bằng pháp luật đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi trên lĩnh vực thuê đất sẽ là biểu hiện sinh động, cụ thể của một nền
hành chính của nhà nước pháp quyền - điều kiện để không ngừng tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa
Xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa vừa là mục tiêu, vừa là động cơ trong hoạt động của Nhà nước, điều đó được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội Đảng qua các kì, thể hiện trong Hiến pháp và văn bản Luật Như vậy, xây dựng Nhà nước pháp quyền đã trở thành xu thế phát triển của nhà nước ta hiện nay và xu thế đó đang ngày càng được khẳng định, ngày càng đạt được tiến bộ nhất định trong công tác xây dựng pháp luật, quản lý nhà nước
Trang 31quyết của Dai hội Dang lần thứ VI, Luat dat dai nam 1987 đã được ban hành Việc xây dựng và ban hành Luật đất đai năm 1987 có ý nghĩa hết sức quan
trọng đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện quản lí đất
đai cứng nhắc, thiếu hiệu quả, manh mún thời bấy giờ Cao hơn nữa, ý nghĩa sâu sắc về mặt xây dựng pháp luật là Luật đất đai năm 1987 ra đời đã góp phần đưa cơng tác xây dựng pháp luật của Nhà nước ta phát triển thêm một bước Cùng với Luật đất đai năm 1987 là các luật, pháp lệnh khác có liên quan đến lĩnh vực đất đai và đầu tư nước ngoài đã được ban hành, góp phần đưa công tác quản lý nhà nước bằng pháp luật ngày càng đạt hiệu quả cao
Chế định về thuê đất trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài được qui định
trong Luật đất đai hiện hành và Luật đầu tư nước ngoài đã được sửa đổi bổ sung nhiều trong các lần sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai
năm 2003, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam các năm 1990, 1992, 1996, 2000 và Luật đầu tư năm 2005 Theo đó, quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất nói riêng và quyền của người sử dụng đất nói chung đã được "luật hóa" theo xu hướng tăng cường Trình tự, thủ tục thuê đất ngày càng được đơn giản hóa và thuận tiện cho các doanh nghiệp, thời gian thực
hiện việc xem xét, thẩm định để cho thuê đất được rút ngắn
Bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thuê
Trang 32Như vậy, cùng với hệ thống các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực
khác, pháp luật về đất đai nói chung và chế định về thuê đất trong đầu tư nước
ngoài ngày càng được hoàn thiện Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thuê đất để thực hiện dự án tại Việt Nam ngày càng được tăng cường quyền hạn
trong quá trình sử dụng đất thuê nhằm phục vụ cho việc khai thác tối đa quyền lợi từ việc thuê đất để đáp ứng các yêu cầu đặt ra trong quá trình hoạt động Quan hệ giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ngày càng được công khai, minh bạch dựa trên cơ sở các quy định pháp luật, đáp ứng yêu cầu cải thiện môi trường đầu tư tại Việt Nam
1.3.2 Vai trò của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực th đất
trong thời kì cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
Nội dung cơ bản tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của nước ta hiện nay là xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát
triển ngang tầm với các nước trong khu vực và trên thế giới, phát triển một
cách bền vững và từng bước hiện đại hóa nền công nghiệp, nông nghiệp và
phát triển nông thôn
Để đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đó, ngay từ ngày đầu thời kỳ đổi mới,
Đảng và Nhà nước ta đã xây dựng nhiều chủ trương, chính sách phát triển toàn diện và bền vững trên tất cả các mặt: Kinh tế, xã hội, pháp luật Ra sức phát triển xã hội "công bằng, dân chủ, văn minh" Tiến hành cải cách theo hướng gọn nhẹ và hiện đại hóa trong quản lý nhà nước trên các lĩnh vực hành chính, xây dựng và áp dụng pháp luật Luật đất đai nói chung và các qui định của pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngồi nói riêng cũng khơng nằm ngồi xu thế phát triển nói trên của Nhà nước Đồng thời, ngoài việc phản ánh hệ thống pháp luật thực định, Luật đất đai và các qui định của pháp luật
về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài đã phát huy vai trồ tích cực của
Trang 33Nhìn lại sự phát triển và đóng góp của đầu tư nước ngoài đối với nền kinh tế của Việt Nam trong thời kỳ qua, chúng ta có thể thấy sự hiện hữu của q trình hồn thiện pháp luật đất đai, Luật đầu tư nước ngoài gắn liền với
Luật đất đai ban hành năm 1987 được sửa đổi bổ sung vào các năm 1993 và
2003, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ban hành năm 1987 và được sửa đổi bổ sung 04 lần vào các năm 1990, 1992, 1996 và năm 2000 Lí giải cho nguyên nhân của việc tại sao được ban hành trong thời gian ngắn nhưng cả hai luật nói trên lại được sửa đổi nhiều như vậy, có nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu vẫn là nhằm tạo sự phù hợp với hệ thống luật đồng thời tạo hành lang pháp lí thơng thống để thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam
Hiệu quả của cơng tác hồn thiện pháp luật nói trên được thế hiện rõ
rệt trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài, cụ thể:
Giai đoạn 1986-1992, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam bình thường Giai đoạn 1993-1996: Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam phát triển nhanh cả về số lượng dự án và số lượng vốn đầu tư so với giai đoạn trước và với một số nước trong khu vực
Giai đoạn 1997-2003: Đầu tư nước ngoài tăng trưởng mạnh như giai đoạn 1993-1996 và đặc biệt chất lượng dự án chuyển biến rõ rệt, với sự đầu tư của các tập đoàn kinh tế lớn trên thế giới và các nước phát triển như Mỹ, EU [3]
Đó là những minh chứng cho vai trò của pháp luật nói chung và pháp luật về quản lý nhà nước về đất thuê cho doanh nghiệp trong công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
1.3.3 Vai trò của pháp luật về quản lí hành chính nhà nước đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thuê đất trong việc quản lí, sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất nước
Trong một thời gian dài từ sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất
Trang 34Đất đai được quản lí một cách thiếu chặt chẽ và thống nhất từ Trung ương đến địa phương
Nhà nước thiếu một quy hoạch đất đai tổng thể về đất đai và quản lí
việc thực hiện quy hoạch đó Chính vì vậy, tình trạng khai thác và sử dụng đất đai ở nước ta lúc bấy giờ diễn ra một cách manh mún và khơng có hiệu quả
Tình trạng nhân dân tự do di cư, tự do chiếm đất để xây dựng hoặc canh tác diễn ra phổ biến ở các địa phương Tình trạng chính quyền địa phương cấp cơ
sở tự ý bán đất cho người dân và việc mua đi bán lại đất một cách không hợp lệ diễn ra ở hầu hết các địa phương đặc biệt là ở các vùng nông thôn, miền núi Trong một thời gian dài, Nhà nước đã có chủ trương quy hoạch lại đất
nhằm khai thác và sử dụng đất một cách hiệu quả bằng biện pháp di dân vào
các vùng miền núi, trung du nhưng khơng có các biện pháp đồng bộ Vì vậy, tình trạng nhân dân hoặc là trở về quê cũ, hoặc là tự ý lấn chiếm đất rừng, đốt rừng và khai thác các nguồn lợi từ rừng là chủ yếu Điều đó đã tạo nên tình trạng lộn xộn trong cơng tác quản lí đất đai đồng thời làm ảnh hướng nghiêm trọng đến môi trường sinh thái Tại các vùng nông thôn, đất nông nghiệp được sử dụng chủ yếu để trồng lúa mà chưa phát huy hết nguồn lợi từ đất trong các
lĩnh vực khác như nuôi trồng thủy sản, trồng cây công nghiệp Trong điều
kiện sản xuất nông nghiệp theo cơ chế cũ, năng suất trồng lúa thấp, đời sống của nhân dân vùng nông thôn chủ yếu là diện nghèo đói
Trước tình trạng đó, Đảng và Nhà nước đã thực thi nhiều chính sách nhằm thúc đẩy nền kinh tế, nâng cao một bước đời sống của nhân dân Trong hàng loạt các chính sách mà Đảng và Nhà nước đã triển khai trong thời gian qua, chính sách về đất đai là một trong các chính sách quan trọng được nhân dân mong đợi, đón nhận và thực hiện một cách hiệu quả Trong chính sách về đất đai, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được xem là phần cơ bản bởi nó quy định các vấn đề quan trọng nhất của công tác quản lí và sử dụng đất
Trang 35quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy trình, thủ tục trong quản lí và sử dụng đất tất cả những vấn đề quan trọng đó được Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật quy định
Khơng chỉ có ý nghĩa về mặt xây dựng pháp luật, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã góp phần đưa cơng tác quản lý nhà nước
về đất đai đi vào nề nếp, ý thức làm chủ đất đai của nhân dân được nâng cao
Tình trạng lãng phí đất đai, lấn chiếm đất đai và các vấn đề bất cập trong quản lí và sử dụng đất đai nói trên dân được khấc phục Nhưng trên hết, pháp luật
về đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai đã góp phần quyết định
trong việc khai thác và sử dụng có hiệu quả các nguồn lợi từ đất để phục vụ cho công cuộc xây dựng kinh tế Một trong những thành công từ việc sử dụng hiệu quả đất đai là sử dụng đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong thời gian qua
Với đặc thù của nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
vừa chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung, việc thu hút đầu tư nước ngoài vào
Trang 36nước ngoài, văn phòng điều hành dự án theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh
doanh thuê đất tại Việt Nam
Như vậy, qua số liệu về các doanh nghiệp và dự án có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam nói trên, chúng ta có thể thấy rằng, một số lượng lớn đất đai được sử dụng cho đầu tư nước ngoài và trong đó phần lớn là đất do các doanh nghiệp thuê để hoạt động Từ thực trạng này, một vấn đề lớn đặt ra là công tác quản lý nhà nước về đầu tư nước ngồi nói chung va quan ly nhà nước về đất đai trong lĩnh vực đầu tư nước ngồi nói riêng phải khơng ngừng hoàn thiện Hoàn thiện từ hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai đến hoàn thiện các quy trình thủ tục trong quản lí đất đai, hồn thiện công tác quy hoạch đất đai đến cơng tác quản lí sử dụng đất đai Tất cả yêu cầu về hoàn thiện đó nhằm đáp ứng cho mục tiêu giữ vững độc lập chủ quyền lãnh thổ đối với đất đai, đồng thời khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai trong phát triển kinh tế Điều đáng vui mừng đối với Việt Nam là đất đai của chúng ta giầu tiềm năng kh oáng sản, vì vậy chúng ta đã thu hút được nhiều dự án có vốn đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khai thác tiềm năng khống sản đó Chẳng hạn, khai thác và chế biến các loại quặng kim loại, những tài nguyên này nằm ở các khu vực mà Việt Nam chưa có điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng, vì vậy chưa có khả năng tổ chức khai thác Điều quan trọng hơn là các tài nguyên quặng nói trên thường nằm ở các địa phương kém phát triển về kinh tế, vì vậy việc đầu tư khai thác và chế biến khoáng sản tại các địa phương này đã giúp các địa phương nâng cao năng lực phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng cơ sở, giải quyết việc làm cho lao động dư thừa
Trang 37Chuong 2
DANH GIA THUC TRANG PHAP LUAT VỀ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1 LUAT DAT DAI VA CAC VAN BAN HUONG DAN THI HANH LUAT DAT DAI DOI VOI CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
Sau khi có Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VI năm 1986, các lĩnh vực
đời sống chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của đất nước đã lần lượt được đổi
mới theo tỉnh thần đổi mới của Dang Theo đó, các văn bản pháp luật trong
các lĩnh vực pháp luật khác sau cũng lần lượt được ban hành nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối, chính sách đổi mới của Đảng vào cuộc sống Hai trong số các văn bản pháp luật quan trọng được ban hành ngay sau khi có Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, đó là Luật đất đai năm 1987 và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 Cho đến nay hai văn bản pháp luật này đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, trong đó Luật đất đai năm 1987 đến nay đã được
sửa đổi, bổ sung 4 lần vào các năm 1993, 1998, 2001 và nay là Luật đất đai
hiện hành năm 2003 còn Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cũng đã qua 5 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1990, 1992, 1996, 2000 và nay là Luật đầu tư hiện hành năm 2005 Vì cả Luật đất đai và Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nam 1987 đều được ban hành vào những năm đầu của thời kỳ đổi mới nên đã không tránh khỏi những hạn chế lớn cả về mặt nội dung thể hiện cũng như về tư duy quản lý nhà nước đất đai và đầu tư Do vậy, để làm nổi bật
những điểm mới, tiến bộ căn bản về quản lý nhà nước được thể hiện trong
Trang 38nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt tập trung vào các vấn đề pháp lý cơ
bản về thuê đất như thủ tục thuê đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong
quan hệ thuê đất, thời hạn thuê đất, v.v
2.1.1 Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài
Luật đất đai năm 1987 với tổng số 57 điều quy định một cách rất chung
chung về quyên và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó quyền tổ chức nước
ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được quy định tại chương VI với hai điều có nội
dung "việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên
doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ trưởng của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định" (Điêu 50) [39] và "tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài được giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của luật này, trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết giữa nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác" (Điều 51) [39] Để khắc phục những quy định còn quá chung chung này của Luật đất đai năm 1987 khi quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài sử
dụng đất đai tại Việt Nam, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung các năm
1998, 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bổ sung thêm một số lượng
điều khoản nhiều hơn, quy định cụ thể hơn, rõ ràng hơn về quyền và nghĩa vụ
của doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, cụ thể:
* Về thẩm quyên cho thuê đất:
Luật đất đai năm 1993 và sau đó là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ
của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994 cũng
như Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1996 đều giao thẩm quyền cho thuê đất
cho Chính phủ: "Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài) người Việt Nam định cư ở
Trang 392001 thì thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuộc về Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố (khoản 2 Điều 23) [46] Theo đó, "Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức sử dụng đất" Hướng dẫn điều này, Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2001/NĐ-CP ngày 11/2/2001 của Chính phủ về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 quy định
"Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thực thuộc Trung ương quyết định cho thuê đất cho tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam" (Điều 2 khoản 1 điểm b) [9]
Như vậy, Luật đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung các năm 1998, 2001 đều phân định thẩm quyền cụ thể của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp nước ngoài thuê đất tại Việt Nam Luật đất đai năm 1993 đã quy định thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp đầu tư nước ngoài thuộc về Chính phủ là khơng phù hợp với thực tiễn và xu hướng cải cách hành chính ở nước ta Vấn đề cho thuê đất được quy định chủ trương nhất quán thực hiện việc phân cấp cho địa phương nhằm thực hiện chủ trương cải cách hành chính, giảm các cơng việc cụ thể của Chính phủ và nâng cao trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh như Nghị quyết Hội nghị lần thứ 8 Ban Chấp hành Trung ương Đảng VII ngày 23/1/1995 đã khẳng định phải chấn chỉnh tổ chức bộ máy và quy chế hoạt động của hệ thống hành chính theo hướng Chính phủ tập trung chủ yếu vào quản lý kinh tế vĩ mô, không can thiệp trực tiếp vào việc điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh
* Về trình tự, thủ tục, hồ sơ xin thuê đất:
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất đai và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cố phạm vi điều
Trang 40năm 1993 có hiệu lực khơng có văn ban nào hướng dẫn về trình tự, thủ tục, hồ sơ xin thuê đất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Sau khi có nhiều cơng văn của địa phương đề nghị hướng dẫn về trình tự, thủ tục cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư nước ngồi, thì ngày 06/6/2000, Tổng cục Địa
chính đã có Cơng văn số 864/TCĐC hướng dẫn các thủ tục này
Theo đó, trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách nhà nước được thực hiện như sau:
- Chủ đầu tư nộp đơn xin thuê đất, kèm theo dự án đầu tư sản xuất kinh doanh tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận (bằng văn bản) về địa
điểm, diện tích đất để thực hiện dự án Trường hợp không chấp thuận cần
thông báo cho chủ đầu tư biết rõ lý do;
- Chủ đầu tư liên hệ với Sở Địa chính (Sở Địa chính - Nhà đất) để lập hồ sơ xin thuê đất; hồ sơ gồm các văn bản sau: Don xin thuê đất; văn bản của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận về địa điểm, diện tích đất để thực hiện
dự án; bản đồ địa chính khu đất,
Sở Địa chính thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định cho thuê đất theo thẩm quyền Đối với trường hợp thẩm quyền cho thuê đất
của Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập Tờ trình và gửi kèm 2 bộ hồ
sơ đến Tổng cục Địa chính để thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ quyết định;
- Sau khi có quyết định cho thuê đất, chủ đầu tư thực hiện đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi theo quy định và nộp tiên thuê đất theo quy định
- Sở Địa chính tiến hành cấm mốc giới, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư