LOI MO DAU
1/ Tính cấp thiết của đề tai
Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao động, vốn, công nghệ thì đất đai là loại tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng cho loài người Đất đai gan liền với mọi hoạt động, đời sống kinh tế,
văn hoá - xã hội của con người Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì
thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nhu cầu bức thiết về an cư lập nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa ban phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Dat
đai còn là cơ sở để phát triển hệ sinh thái mơi trường, dung hồ sự sống của con
người và sinh vật Đất đai có vai trò hết sức quan trọng, là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc
Để khẳng định vai trò to lớn của đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tắc đất tắc vàng”, và Mác cũng khẳng định “Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất” Chính vì vậy, FIidecraxte Rô có nêu “Người ta có thể cho máu của mình chứ không bao giờ cho nhau đất”
Có thể nói, đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả các nhà nước dù xây
dựng Nhà nước theo hình thức nào đều coi trọng việc quản lý đất đai Riêng ở nước ta, để có nguồn vốn đất đai như ngày nay cha ông ta phải đồ biết bao xương máu qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước để giữ lẫy từng tắc đất thiêng
liêng của Tổ quốc
Thay được tầm quan trọng của đất đai, nên luôn đòi hỏi chúng ta phải có
Trang 2phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá -
hiện đại hoá đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ câu đất đai một cách mạnh mẽ và những phát sinh trong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia ting
dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong khi đó đất đai chỉ có giới hạn về số lượng cũng như chất lượng Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường,
thì sự thay đôi chuyên dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội Năm 1993 khi luật đất đai đã xác lập 5
quyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dung dat thì hàng loạt vấn đề về giao dich quyền sử dụng đất diễn ra một cách phức tạp như: đầu cơ đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái
phép, giao dịch đất không có các giấy tờ hợp lệ, giao địch ngầm, trao tay dẫn
đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai Trong khi quản lý nhà nước về đất đai
còn yếu kém
Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau:
- Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn Tính cục bộ này
Trang 3kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như
để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau
không thẻ thực hiện được
- Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thơng thống trong quản lý đất đai Pháp luật
buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giẫy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất “được” cơ quan thuế chấp
nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp giấy chứng nhận
không phải là chuyện dễ dàng Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành
chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người dụng đất đã làm làm cho các
giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước
Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được
các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai
được kịp thời chính xác Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng
đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử
Trang 4các nguôn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai
Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản pháp luật nhằm thực hiện: “Đá: đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý” Vì thé, đất đai được thống nhất quản lý từ trung ương đến địa phương trên từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Đề làm được điều đó, đòi
hỏi Nhà nước ta đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến từng người dân, quản lý đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng đối tượng, ồn định và lâu dài, để
người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao năng suất lao động cho người dân và xã hội
Xuất phát từ thực trạng trên cùng với những kiến thức đã học, được sự phân công của khoa Thương mại — Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng và được sự
đồng ý của phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác quản ký chuyển quyên sử dụng đất ở đô thị tại
địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng”
2/ Mục đích và yêu cầu * Mục đích
Trang 5- Trên cơ sở đó tìm ra được những nguyên nhân tồn tại và đề xuất kiến nghị với cơ quan nhà nước có thâm quyền về các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất * Yêu cầu - Nắm vững các nội dung quản lý Nhà nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất - Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực và khách quan - Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế cuả địa phương 3/ Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê
- Phương pháp điều tra, phỏng vẫn thăm dò, khảo sát thực tế
- Phương pháp phân tích, tổng hợp trên cơ sở số liệu và tài liệu thu thập
được
4/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
- Chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị giữa các hộ gia đình, cá nhân
- Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất ở đô thị * Phạm vi nghiên cứu
- Chuyên quyên sử dụng đối với đất ở
Trang 65/ Két cau của chuyên đề Chuyên đề gồm các chương:
se Chương I: Một sé van dé kÿ luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dung đất
e_ Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyên sử dụng đất ở đô thị và công tác quản lý trên địa bàn quận Thanh Khê
e_ Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công
tác quản lý chuyển quyên sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê
e_ Phần kết luận
Chương I: MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÈ CHUYỂN QUYEN SU DUNG DAT VA CONG TAC QUAN LY HOAT DONG CHUYEN QUYEN SU DUNG DAT
1.1 Chuyén quyén sir dung dat
1.1.1 Khái niệm chuyển quyên sử dụng đất
Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
1.1.2 Các hình thức chuyển quyên sử dụng đất * Chuyển đổi quyên sử dụng đất
Trang 7quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thâm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
* Chuyển nhượng quyên sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử đụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyên nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng
* Cho thuê quyên sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyên giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải
sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê
* Thế chấp quyên sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Thông
thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế
chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở * Thừa kế quyên sử dụng đất
Trang 8+ Có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai
+ Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại
+ Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất
chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy
hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử
dụng đúng mục đích
* Tham quyên và thủ tục chuyển quyên sử dụng đất
+ Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến
hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối với chuyên nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thâm quyền (trừ văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế) Giá
chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kế từ thời điểm đăng
ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
1.2 Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
Trang 9Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thi tran duoc quy
hoạch sử dụng dé xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tô chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tang phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh, và các mục đích khác Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88§/CP ngày
17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị Tuy nhiên,
trong những năm gần đây tốc độ đơ thị hố tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của
dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang
gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng: giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính
những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước ta Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý:
* Xác định địa giới hành chính
Trang 10nước Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản
lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện
việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương
* Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính Hồ sơ địa giới hành chính bao gỗm:
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có)
- Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành
chính và các yếu tô địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính
- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính
- Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính
- Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính - Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính
- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính
- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính
- Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới Quản lý hồ sơ địa giới hành chính:
Trang 11Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ
Nội vụ xác nhận
Uy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trên
thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê địch phải báo cáo Uý ban nhân dân cấp trên trực tiếp
* Lập và quản lý bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tô địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước có thâm quyền xác nhận
Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ
địa chính trong phạm vi cả nước
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo
sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương
Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của
tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận (Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:
Trang 12đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa phương
Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến
địa phương Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà
nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc
toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất
nông nghiệp, đất ở ) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương
Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng
Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của
các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục
đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó
Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyền thực hiện dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử dụng
Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình thực hiện cũng được thống nhất
Lập và quản lý bản đô hiện trạng sứ dụng đất và bản đô quy hoạch sử dung
đất:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5Š năm một lần gan với kiểm kê đất
Trang 13Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trần được lập trên bản đồ
địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết
Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này trên phạm vi cả nước Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương
* Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai Đăng kí đất đai
Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm
được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế, các ngành kinh tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai Đăng kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai
Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất
đai tại cơ quan nhà nước có thâm quyền: + Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất + Khi chuyển mục đích sử dụng đất
+ Khi thực hiện việc chuyển đỗi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất
Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Trang 14+ Ban dé dia chinh + Số địa chính + Số mục kê đất đai
+ Số theo đõi biến động đất đai
Cấp giấy chứng nhân quyên sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một người hay nhiều người
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phó thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gan liền với quyền sử dụng đất ở
Thống kê, kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được
Trang 15Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ
* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản
Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mắt đi mà ngày càng một tăng lên Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất đai nằm ngồi tam kiểm sốt của Nhà nước; luc trầm, lúc bồng, lúc tăng vọt làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội
* Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyên và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại
chương IV luật đất đai Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việc thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ôn định và nề nếp
1.2.2 Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử
dụng đất ở đô thị
Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống
các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ
chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị, thông
tư Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những
mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc
Trang 16điều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực hiện đúng pháp luật
Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất Chính điều này đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi
động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất được giao Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của đất
nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nên cơ chế thị trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó Vì thế
công tác quản lý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản:
- Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan quản lý đất đai, trình tự thực hiện
các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên giẫy chứng nhận
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQHI0 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQHII ngày 27/07/2006 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia
- Nghị định 181/2004/NĐÐ — CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
Trang 17ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
Các khu đô thị mới tại các thành phó, thị xã hoặc các khu đô thị mới được
quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đưới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh
tế đối với điện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo
dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét phê duyệt; tô chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó
Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, tường
hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá
ˆ^
nhân
- Bộ luật đân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất, nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển quyền sử đụng đất
- Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
Trang 18giải quyết khiếu nại về đất đai Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày 1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không được giao dịch,
thế chấp Muốn giao dịch, người dân phải cấp đôi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà)
- Luật kinh doanh bất động sản
- Nghị định 188/2004/NĐ - CP về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển
quyên sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất
- Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh
vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phó Đà Nẵng
Trang 19- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
Môi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
- Luật thuế chuyên quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác
Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo
các vẫn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những người đầu cơ Căn cứ Luật Thuế chuyên quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),
khi chuyên quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Nhà nước giao đất cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định
của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong
trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng
Trang 20thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt
Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách
nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận
của chính quyền xã, phường thuộc điện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì
được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm Số
thuế ghi nợ không phải tính lãi Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có
thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ Khi nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
1.2.3 Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sứ dụng đất ở đô thị cho các đối tượng
Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo
các hoạt động được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho
công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính Quy trình quản lý sẽ tập trung ở các khâu:
* Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trần (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất
Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thê đã qua nhiều chủ, hiện
trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu Do đó, mục đích của việc xác
nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền
Trang 21dung đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thực hiện giao dịch hay không
* Chứng thực hợp đồng chuyển quyên của công chứng nhà nước (Uỷ ban nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất
Hợp đồng chuyển quyền sử đụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định
của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Khi chuyển quyền sử dụng đất, các
bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của hợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền được giao dịch của các bên
* Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Ch1 cục thuế quận, huyện (1% thuế trước bạ và 4% thuế chuyển quyên)
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy trình thực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà nước
Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi có đất chuyển quyền sử dụng Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyên quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử
Trang 22làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế Cơ quan nhà nước có thâm quyên chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng
đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ
* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyên sử dụng nhà đất
Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng thực của cơ quan quản lý về đất đai Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mới, trường hợp nhà có thay đổi cẫu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên chủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cầu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập biên bản hồn cơng và làm tiếp thủ tục để được cấp giẫy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định 60)
1.2.4 Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên quan đến chuyền quyền sứ dụng đất ở đô thị
Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét
các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo)
Nội dung của công tác thanh tra:
- Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền
Trang 23- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:
- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng
thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyên trong các giao dịch về nhà
- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong ly hôn, thừa kế
- Tranh chấp liên quan đến hành vi lắn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp
về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp Uỷ ban nhân dân có thâm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cu thé:
Uy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các
tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh
chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tô chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tô
Trang 24Thâm quyên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân:
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thâm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành
Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH
KHE
2.1 Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê 2.1.1 Điều kiện tự nhiên
+ Vị trí địa lí, địa hình
Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích 928km”, phía bắc giáp vịnh Đà nẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giáp
quận Hải Châu, phía tây giáp huyện Hoà Vang — Liên Chiểu - Câm Lệ Nhìn
chung địa hình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dần về phía bắc, vùng trung tâm quận tôn tại 1 số vùng trững và 1 số hồ điều tiết
Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,lân Chính,Tam Thuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê
Trang 25rộng hơn thì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nước năm ở trên trục giao thông Bac — Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đường sắt và đường hàng không
+ Đặc điểm khí hậu thời tiết * Nhiệt độ
Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyên tiếp đan
xen giữa khí hậu miền bắc - miền nam nên có một mùa mưa và một mùa khô Thỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài
Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,6°C, mùa khô từ tháng 01 đến tháng 07 và mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 12 Tuy nhiên do ảnh hưởng của gió mùa Đông
Bắc nên nhiệt độ trong các tháng 11, 12, 01, 02, 03 xuống rất thấp, có khi nhiệt xuống thấp 15,1°C, các tháng 06, 07, 08 là những tháng nắng nóng, có ngày nhiệt d6 tir 34°C dén 38°C, có khi tăng lên 40°C
* Lượng mưa
Trang 26
2 Nhiệt độ cao nhất trong nam 38 °C
3 Nhiệt độ thấp nhất trong năm 15,1 °C
H Mưa
1 Lượng mưa trung bình trong năm 1.747 | mm 2 Lượng mưa cao nhất trong năm 3.307 | mm 3 Số ngày mưa trung bình trong năm 147 ngày
II | Độ âm tương đối trung bình trong năm | 86 %
* Địa chất thuỷ văn
Phần lớn diện tích đất của quận Thanh Khê là đất cát pha sét , nguồn gốc
phù sa biển khả năng chịu tải của nền đất rất thuận lợi cho việc xây dựng công trình Địa bàn quận Thanh Khê chỉ có một con sông duy nhất là sông Phú Lộc và
một sô hô điêu tiết Song lòng sông Phú Lộc nhỏ, nước ứ đọng dẫn đến ô nhiễm nguôn nước + Tài nguyên đất Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2006
Đấtớ | Đất chuyên dùng | Đất nông nghiệp | Đất chưa sử dụng
(ha) | (ha) (ha) (ha)
420.80 | 385.5 18.03 24.21
Qua bảng trên ta thấy đất sử dụng vào mục đích ở và chuyên dùng chiếm tỷ trọng lớn so với đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cho ta thấy rằng quận Thanh Khê là một trong những quận có tốc độ phát triển đô thị mạnh góp phần vào sự phát triển chung của thành phó
Trang 272.1.2 Điều kiện kinh té - xã hội
+ Tình hình phát triển kinh tế các ngành * Ngành công nghiệp — tiểu thú công nghiệp
Trong điều kiện quy hoạch chưa ôn định nhưng công nghiệp — tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn vẫn giữ nhịp độ khá tốt Sản phẩm tạo ra đa dạng nhiều mặt hàng có chất lượng cao, mẫu mã đẹp đáp ứng thị hiếu người tiêu ding
* Ngành dịch vụ - thương mại
Hoạt động dịch vụ - thương mại có bước phát triển đáp ứng ngày một tốt
hơn nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân, văn minh thương mại được chú
trọng Sự phát triển đơ thị hố hình thành các tuyến phố mới, các loại hình dịch
vụ như: ngân hàng, bưu chính viễn thông, siêu thị, khách sạn v.v phát triển tương đối đa dạng, phong phú
* Ngành nông nghiệp
Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng dẫn tới diện tích đất canh tác giảm mạnh,
tác động đáng kể đến sản xuất thuần nông, song với chủ trương chuyển đổi ngành nghề tạo điều kiện cho một bộ phận nông dân năng động chuyển sang hướng nuôi cá cảnh, trồng nắm, cây cảnh Tuy ngành nông nghiệp giảm mạnh nhưng chủ trương phát triển ngành thuỷ sản được quan tâm và hỗ trợ tạo điều kiện cho ngư dân đầu tư nâng cấp chủ yếu bằng hình thức cải tạo tàu thuyền cũ, kết hợp và đóng thuyền mới đưa số tàu thuyền có công suất lớn hơn 60 mã lực đạt tỷ lệ ngày càng cao, thực hiện tốt hơn chương trình đánh bắt xa bờ
+ Tình hình phát triển dân số, lao động việc làm và mức sống
Trang 28- Mật độ dân số
Theo số liệu thống kê năm 2005 dân số quận Thanh Khê là 163.678 người, chủ yếu là dân thành thị Mật độ dân số bình quân 17.647 người/km” Bên cạnh
đó mật độ bình quân giữa các phường trong quận tương đối chênh lệch, phường
đông dân nhất là 43.332 người, thấp nhất là 8.107 người Phân bỗ dân cư quận Thanh Khê năm 2005 Bảng 2 STT | Đơn vị hành chính Dân số trung bình | Mật độ dân số (người) (người/km?) 01 | Phường An Khê 17.126 8.107
02 | Phường Hoa Khê 12.466 8.862
Trang 29(Nguồn: Niên giám thống kê quận Thanh Khê năm 2005) - Tỷ lệ phát triển dân số
Năm 2005 tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên của quận là 12.29% trong đó tỷ lệ sinh 15.58%, tỷ lệ chết 3.29% Nhìn chung các phường trong toàn quận có mật độ dân số cao, trong những năm đến với chính sách vĩ mô và định hướng phát triển không gian đô thị các khu dân cư nội thị được hình thành sự dịch chuyển dân cư từ các phường trung tâm ra các địa phương ven đo cũng như khu vực ngoại thành làm giảm bớt mật độ tập trung dân cư
* Lao động và việc làm
Dân số quận Thanh Khê năm 2005 là 163.678 người, trong đó dân số trong độ tuổi lao động là 97.060 người, chiếm 59% đân số Tổng số lao động làm việc
trong các ngành nghề kinh tế là 69.200 người, phân bố trong các ngành nông ,
lâm, thuỷ sản là 2.190 chiếm 3%, ngành công nghiệp, xây dựng là 17.646 chiếm
25.5% và ngành thương mại dịch vụ là 49.364 chiếm 71.33%
Nhìn chung nguồn lao động ở Thanh Khê dồi dào, là điều kiện thuận lợi để
quận phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, lực lượng lao động có trình độ chuyên môn kỹ thuật còn thấp Do vậy, trong tương lai cần có chương trình kế hoạch cụ thể về đào tạo hướng nghiệp, dạy nghề, đảm bảo đầu
vào, đầu ramới có thể đáp ứng được nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội —
khoa học kỹ thuật
Trang 30Quận Thanh Khê là cửa ngõ của thành phó, loại hình giao thông khá phong phú và đa dạng, vừa có hàng không, đường sắt và đường bộ thuận tiện cho việc
đi lại vận chuyển hàng hố
Hàng khơng: Quận Thanh Khê nằm tiếp giáp với sân bay Đà Nẵng về phía
Tây Bắc Đây là sân bay cấp I hỗn hợp quân sự, chiếm diện tích 1100 ha với ba đường băng bằng bê tông nhựa, có khả năng chịu tải 14000 kg/m’ Trong đó sân
bay hàng không quốc tế chiếm diện tích 11,7 ha Đó chính là một lợi thế của
quận xét về mặt giao thông
Đường thuỷ: Thanh Khê có chiều dài bờ biển 4,287 km trải dài trên 4
phường: Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, Xuân Hà, Tam Thuận Đây là cửa ngõ có thể thông thương ra biển Đông và Thái Bình Dương Thanh Khê hiện không có cảng, chỉ có các bến cá với quy mô không lớn và không tập trung
Đường sắt: Hiện tại trên địa bàn quận có ga Đà Nẵng, toàn bộ diện tích sử dụng là 24 ha, đây là ga cụt thực hiện 3 chức năng: vận chuyển hành khách, vận
chuyển hàng hoá và chức năng kỹ thuật Đây là điều kiện thuận lợi cho việc di
chuyển hàng hoá cũng như việc lưu thông của dân cư từ các tỉnh khác vào trung
tâm thành phó
Đường bộ: Quốc 16 1A chay qua dia phan Thanh Khê từ ngã ba Hué dén
hết địa bàn phường An Khê Tuyến đường Điện Biên Phủ - Lý Thái Tổ - Hùng
Vương chạy suốt trung tâm từ ngã ba Huế đến ngã tư Hùng Vương — Ong Ích
Khiêm Có thể nói đây là huyết mạch giao thông của quận
Trang 31những quận nằm trong diện quy hoạch chỉnh trang đô thị nên mạng lưới giao
thông trong địa bàn dân cư được bố trí rất thuận lợi cho việc đi lại, làm ăn của nhân dân
+ Công trình xây dựng * Hệ thống cấp nước
Địa bàn quận Thanh Khê được cấp nước tập trung từ hai nguồn nước của hai nhà máy do công ty cấp nước thành phố Đà Nẵng quản lý, đó là nhà máy nước Cầu Đỏ và nhà máy nước sạch sân bay Trong thời gian qua, do nhu cầu
nước sạch trong dân cư nên thành phố đã đầu tư cải tạo các đường ống dẫn nước
và thực hiện chương trình nước sạch đến địa bàn dân cư Song, hiện nay trên địa bàn quận, số địa bàn dân cư chưa được sử dụng nước sạch rải rác ở các phường như: An Khê, Thanh Khê Tây, Thạc Gian
* Hệ thống thoát nước: Hệ thỗng thoát nước của quận nói riêng và của
thành phố nói chung, nếu đánh giá từ năm 2002 trở về trước thì hệ thống thốt
nước khơng đủ năng lực, nhiều khu vực chưa có hệ thống thoát nước, hệ thống mương cống thu gom kém, việc đấu nối các hệ thống chưa đồng bộ, mương thốt nước nhỏ khơng đảm bảo yêu cầu kỹ thuật dẫn đến hiện tượng ngập úng ở nhiều nơi vào mùa mưa Nước thải công nghiệp của nhà máy nhựa, nhà máy đông lạnh, nước thải của bệnh viện quận, trạm xá và các cơ sở sản xuất của tư nhân không được xử lý mà trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung của thành phố và của quận
dẫn đến ô nhiễm nguồn nước
Ngày 02/04/2004, Uỷ ban nhân dân thành phố được sự đồng ý của chính
Trang 32nhằm giải quyết ngập úng, thoát nước mưa và thu gơm nước thải cho các khu vực quận Thanh Khê, Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn
* Hệ thống lưới điện: Nguồn điện cung cấp cho quận là lưới điện quốc gia 500KV thông qua 2 trạm biến áp (500/200KV-450MVA; 200/110KV-125MVA)
Trạm Xuân Hà gồm hai biến áp 2*25MVA — 11035/6KV Tổng số trạm biến áp tiêu thụ 130 trạm gồm 02 cấp điện áp phân phối trọng áp là 6KV và 15KV
Bên cạnh đó, lưới điẹn chiếu sảng đô thị ngoài việc tập trung ở các tuyến đường chính, đường phụ, còn tập trung ở các tuyến đường kiệt, hẻm mà trong thời gian qua quận đã đầu tư trang bị theo phương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm
* Hệ thống thông tin liên lạc: Cùng với xu thễ chung của bưu điện thành
phố, bưu điện quận Thanh Khê đang trên đà phát triển mạnh cả về số lượng lẫn
chất lượng
+ Tình hình văn hoá xã hội
Trong những năm qua, văn hoá xã hội được Đảng, chính quyền tập trung chỉ đạo và chủ động hơn, phần đầu tạo cân đối với tăng trưởng kinh tế, thực hiện công băng xã hội
* Công tác giáo dục đào tạo
Trang 33Theo số liệu niên giám thống kê quận Thanh Khê năm hoc 2005 — 2006 - Số lớp học bậc mầm non quốc lập: 74 lớp với 1.806 cháu và 133 cô giáo
- Số lớp học bậc mầm non tư thục: 224 lớp với 4.604 cháu với 345 cô giáo
- Bậc tiểu học được phân đều cho từng phường với tổng số là 16 trường với
347 lớp với 12.565 học sinh và 479 giáo viên Hàng năm tỷ lệ đỗ tốt nghiệp
100%
- Bậc trung học cơ sở: có 10 trường với 278 lớp với 11.668 học sinh và 544 giáo viên
- Bậc trung học phô thông: 2 trường — I trường công lập, I trường tư thục với 93 lớp có 4.821 học sinh và 194 giáo viên
Nhìn chung, chất lượng dạy và học ở các trường ngày càng được nâng lên, mạng lưới trường lớp được sắp xếp hợp lý hơn, sự phối hợp giữa ngành giáo dục
với Hội khuyến học, Hội từ thiện, Uỷ ban dân số - gia đình và trẻ em tạo điều
kiện thuận lợi cho nhiều học sinh diện chính sách, học sinh nghèo, học sinh mồ côi vượt khó đến trường
* Công tác y tế
Công tác bảo vệ chăm sóc sức khoẻ nhân dân có nhiều chuyên biến tích cực, công tác phòng chống dịch bệnh được triển khai đạt hiệu quả, không đề lây lan trên địa bàn diện rộng, hoàn thành các chỉ tiêu, giảm tỷ lệ trẻ em dưới Š tuổi suy dinh dưỡng Cơ sở vật chất và các trang thiết bị của mạng lưới y tế được
quan tâm và đầu tư đúng mức, đảm bảo chất lượng khám chữa bệnh nhân dân
Trang 34Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dụng đời sống văn hoá ở khu dân cư” có một số kết quả đáng khích lệ, việc xây dựng gia đình văn hoá, cơ quan văn hoá, khu dân cư văn hoá đều đạt chỉ tiêu về số lượng mục tiêu Xây dựng thành phố năm không được triển khai sâu rộng, tạo chuyển biến tích cực trên địa bàn quận
* Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối với đất đai
Là một quận trọng tâm của thành phố, quận Thanh Khê có những bước phát triển rõ nét cả về kinh tế - văn hoá — xã hội, cùng với sự phát triển xây dụng các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của các ngành công nghiệp, tiêu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại và sự phát triển dân số, tất cả những
van dé trên đã tạo ra sức ép lớn đối với việc đáp ứng nhu cầu đất đai trên địa bàn
quận
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên của quận, việc bố trí đất đai để phát triển các
ngành các lĩnh vực, xây dựng cơ sở hạ tầng, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp dẫn đến đất dành cho sản xuất nông nghiệp không còn, bên cạnh đó, việc chuyển đổi ngành nghề chưa đáp ứng kịp thời tạo ra lao động dư thừa trong ngành sản xuất nông nghiệp
Do đó, đáp ứng nhu cầu việc làm, phân công lao động xã hội, cũng gây sức
ép lớn trong quá trình sử dụng đất đai và trật tự an toàn xã hội Mặt khác, công
Trang 352.2 Thực trạng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê 2.2.1 Tình hình chung Biến động đất đai trên địa bàn quận 2005 - 2007 Bảng 3 Chi tiéu | Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 So sánh (Tăng+, giảm-)
Diện | Tỷ Diện | Tỷ Diện | Tỷ 06/05 | 07/06 tich trong | tich trong | tich trong
Trang 373 Dat | 51.84 15.63 | 47.21 |5.08 | 24.21 |2.61 | -4.63 -23 chua su dung
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét: Qua bảng 3 cho thấy xu thế biến động đất ở đô thị liên tục tăng,
cụ thể:
+ Năm 2006 tăng so với năm 2005 là 35.39 ha, tức là tăng 3.45 % + Năm 2007 tăng so với năm 2006 là 109.87 ha, tức là tăng 11.95 %
Nguyên nhân đất ở đô thị tăng là do quận Thanh Khê đã đây mạnh cơng tác đơ thị hố, xây dựng, phát triển các khu dân cư, phát triển hạ tầng đồng bộ nhằm
đảm bảo giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhân dân trên địa bàn, đạt mục tiêu phát triển kinh tế xã hội cho giai đoạn 2005-2010 như Nghị quyết quận uỷ đề ra và đây chính là xu thế phát triển chung của thành phố Đà Nẵng để trở thành trung
tâm thương mại của miền Trung
Trang 38
4 Phường Thanh Khê Đông | 33.54 7.85 5 Phường Thanh Khê Tây | 33.03 7.84 6 Phường Thạc Giản 28.51 6.75 7 Phường Chính Giản 26.94 6.40 § Phường Tân Chính 22.14 5.26 9 Phuong Vĩnh Trung 21.09 5.01 10 Phường Hoà Khê 20.13 4.78 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Nhân xét:
Qua bảng 4 ta thấy đất ở đô thị ở các phường không đồng đều, có sự chênh lệch lớn giữa các phường An Khê, Thanh Khê Tây ( là hai phường có sự tập trung đất ở cao) so với các phường còn lại, trong đó phường Tân Chính có diện
tích đất ở đô thị thấp nhất
Đối với phường An Khê là phường có diện tích đất lớn nhất bao gồm: đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu, đất ở Do q trình đơ thị hố, quy hoạch
phát triển các khu dân cư, tái định cư; đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu dần chuyển sang đất ở nên diện tích đất ở tại đây gia tăng hằng năm
Đối với phường Thanh Khê Tây tách ra từ phường Thanh Lộc Đán trước đây, đất đai chủ yếu: đất nông nghiệp, đất ở thì đất nông nghiệp nay cũng dần
chuyên sang đất ở Đặc biệt, khi đường Nguyễn Tất Thành hình thành nên thì
Trang 39như thành phố sẽ giữ lại một phần diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo nguồn
cung lương thực và cây hoa màu cho địa phương
Các phường còn lại hầu hết đều là đất ở chủ yếu Nhìn chung, điều kiện
sống tại các phường tương đối tốt Đường phố hầu hết đều được tráng nhựa; các khu phố văn hoá, xanh, sạch đẹp; bệnh viện, trường học, øa tàu, siêu thị, công viên cây xanh, các cơ sở sản xuât kinh doanh đêu được quy hoạch đêu khắp, thuận lợi trong việc đáp ứng nhu câu sinh sông của người dân
Trang 40Phuong Thac Gian | 190 | 8.76 | 195 | 8.80 | 236 | 8.84 |5 41 Phường Chính | 181 8.34 |187 |8.44 |249 | 9.33 |6 62 Gian Phường Vinh | 164 |7.56 |16§ |7.59 |217 |8.13 |4 49 Trung Phường Tam |12§ |5.90 |132 |5.96 |17§ |6.67 |50 46 Thuận Phường Tân | 57 2.62 | 60 2.71 | 80 2.99 | 23 20 Chinh (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Nhân xét:
Năm 2005 — 2006, tình hình đăng ký giao dịch nhà đất trở nên im ắng do thị
trường bất động sản đóng băng, hơn nữa Phòng Tài nguyên Môi trường quận chưa chính thức thành lập, chỉ giữ vai trò tham mưu cho quận cũng như Sở Tài nguyên Môi trường, nên công tác quản lý, giải quyết việc đăng ký giao dịch gặp nhiều khó khăn như: về cán bộ chuyên trách, phải xử lý qua nhiều cấp gây mất
thời gian Đối với hồ sơ mới, do dừng lại một thời gian khá dài trước khi thực hiện Luật đất đai mới nên nhu cầu về đăng ký giao dịch đất đai ít biến động
Năm 2007, tình hình đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng cao,
lượng hồ sơ đăng ký không ngừng tăng, đặc biệt vào những tháng cuối năm
2007, cụ thể khu vực đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Tất Thành, phường An Khê,
Thanh Khê Tây là những nơi diễn ra chuyển quyền sử dụng đất nhiều nhất Nguyên nhân: