4 QUẢN LÝ GIÁM SÁT VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên đề 4: QUẢN LÝ GIÁM SÁT VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Khái quát chung quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 1.1 Khái niệm quản lý, giám sát 1.1.1 Khái niệm quản lý Hoạt động quản lý bắt nguồn từ phân công, hợp tác lao động Như quản lý hoạt động khách quan nảy sinh cần có nỗ lực tập thể để thực mục tiêu chung Quản lý diễn tổ chức, từ phạm vi nhỏ đến phạm vi lớn, từ đơn giản đến phức tạp Trình độ xã hội hố cao, yêu cầu quản lý cao vai trò quản lý tăng lên Về nội dung, thuật ngữ “quản lý” có nhiều cách diễn đạt khác Với ý nghĩa thơng thường, phổ biến quản lý hiểu hoạt động nhằm tác động cách có tổ chức định hướng chủ thể quản lý vào đối tượng định để điều chỉnh trình xã hội hành vi người nhằm trì tính ổn định phát triển đối tượng theo mục tiêu định Với khái niệm quản lý bao gồm yếu tố sau: - Chủ thể quản lý: tác nhân tạo tác động quản lý Chủ thể người tổ chức Chủ thể quản lý tác động lên đối tượng quản lý cơng cụ với phương pháp thích hợp theo nguyên tắc định - Đối tượng quản lý: tiếp nhận trực tiếp tác động chủ thể quản lý Tuỳ theo chủ thể khác mà chia thành dạng quản lý khác - Khách thể quản lý chịu tác động hay chịu điều chỉnh chủ thể quản lý, hành vi người, trình xã hội 1.1.2 Khái niệm giám sát Theo Từ điển luật học “giám sát” theo dõi, quan sát mang tính chủ động, thường xuyên, liên tục sẵn sàng tác động biện pháp tích cực, để buộc hướng hoạt động đối tượng chịu giám sát quỹ đạo, quy chế nhằm đạt mục đích, hiệu thực từ trước, bảo đảm cho pháp luật thực nghiêm minh Giám sát có hình thức mang tính kỹ thuật, quan sát, theo dõi quy trình quy phạm trình sản xuất hay đầu tư xây dựng, quản lý môi trường…theo tiêu chuẩn quy phạm kỹ thuật nghiêm ngặt Nhưng có hình thức giám sát mang tính chất kinh tế - trị - xã hội - pháp luật, quan sát, theo dõi việc thực chế độ sách, pháp luật Nhà nước Các hình thức giám sát có quan hệ mật thiết với nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển Giám sát phải tiến hành sở quyền nghĩa vụ chủ thể 159 giám sát chịu giám sát Giám sát phải tiến hành định, khơng có quy định khơng có sở để chủ thể có quyền giám sát đưa nhận định hoạt động đối tượng chịu giám sát Giám sát mang tính quyền lực Nhà nước: loại giám sát tiến hành chủ thể quan Nhà nước có thẩm quyền hay số hệ thống quan Nhà nước khác theo nguyên tắc định phân cơng quyền lực Nhà nước Ở nước ta, hoạt động giám sát tối cao Quốc hội Chính phủ, Tịa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao; hoạt động giám sát Hội đồng nhân dân cấp quan Nhà nước địa phương Giám sát khơng mang tính quyền lực Nhà nước: loại hình giám sát tiến hành chủ thể phi Nhà nước Ở nước ta, hoạt động giám sát Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận máy Nhà nước đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước 1.2 Đối tượng quản lý, giám sát Đối tượng quản lý giám sát việc thực quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất chủ sử dụng đất phạm vi phường quản lý Theo quy định Điều Luật Đất đai 2013 chủ sử dụng đất bao gồm: - Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân (sau gọi chung tổ chức); - Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân); - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập qn có chung dịng họ; - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo; - Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; - Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư 160 nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư 1.3 Phạm vi quản lý, giám sát Để đảm bảo cho chủ sử dụng đất thực hịên quyền nghĩa vụ trình sử dụng đất cán địa phường có trách nhiệm quản lý giám sát việc thực quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất phạm vi đơn vị hành phường quản lý Nội dung quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 2.1 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất 2.1.1 Quản lý, giám sát việc thực quyền chung người sử dụng đất Trong trình quản lý giám sát việc thực quyền chung người sử dụng đất, cán địa phường, thị trấn cần nắm quyền chung người sử dụng đất quy định Điều 166, Luật Đất đai 2013 sau: - Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất - Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp - Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp - Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai - Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai 2.1.2 Quản lý, giám sát việc thực nghĩa vụ chung người sử dụng đất Nghĩa vụ chung người sử dụng đất quy định Điểu 170 Luật Đất đai 2013 sau: - Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lịng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tn theo quy định khác pháp luật có liên quan - Thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật 161 - Thực biện pháp bảo vệ đất - Tuân theo quy định bảo vệ mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan - Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất - Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà không quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng Trên sở nghĩa vụ chủ sử dụng đất pháp luật quy định trên, cán địa phường có trách nhiệm quản lý giám sát chủ sử dụng đất phạm vi phường thị trấn thông qua biện pháp như: - Thường xuyên kiểm tra tình hình thực tế chủ sử dụng đất nhằm phòng ngừa phát kịp thời trường hợp vi phạm nghĩa vụ chủ sử dụng đất - Liên hệ trực tiếp với tổ trưởng khu phố nhằm nắm bắt tình hình thực tế trình sử dụng đất đai tổ chức, cá nhân, hộ gia đình - Hướng dẫn cho hộ gia đình, cá nhân thực kê khai đăng ký, tư vấn cho chủ sử dụng đất trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất - Nếu phát thấy trường hợp vi phạm cần có xử lý kịp thời phạm vi thẩm quyền pháp luật cho phép, trước hết cần phải giải thích rõ cho chủ sử dụng biết quy định pháp luật nghĩa vụ họ Nếu trường hợp chủ sử dụng đất tự nguyện chấp hành theo quy định chấm dứt tình trạng vi phạm khơng bị xử lý theo pháp luật Từ góp phần hạn chế trường hợp vi phạm đất đai nghiêm trọng gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp chủ sử dụng đất Nhà nước 2.2 Quản lý, giám sát việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 2.2.1 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 2.2.2.1 Điều kiện chung Theo quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có đủ điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhân thừa kế quy định Khoản Điều 168 Luật Đất đai cụ thể sau: Trường hợp quy định khoản Điều 186 người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất người nước 162 người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam người nhận thừa kế không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau: + Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận thừa kế đứng tên bên chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người tặng cho phải đối tượng quy định điểm e khoản Điều 179 Luật Đất đai phù hợp với quy định pháp luật nhà ở, người nhận thừa kế đứng tên bên tặng cho hợp đồng văn cam kết tặng cho Trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013 (người sử dụng đất thực quyền có giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất) - Đất khơng có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất 2.2.2.2 Điều kiện cụ thể * Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Theo Điều 190 Luật Đất đai 2013 điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ * Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện ( Điều 192 Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển khỏi phân khu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống phân khu - Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp khu vực rừng phịng hộ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu vực rừng phịng hộ 163 - Hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có định giao đất theo quy định Chính phủ * Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất nơng nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 193 Luật Đất đai) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có đủ điều kiện sau đây: - Có văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án - Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Đối với đất chuyên trồng lúa nước nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp phải nước phải nộp khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị tăng hiệu sử dụng đất trồng lúa theo quy định Chính phủ * Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 189 Luật Đất đai 2013) - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bán tài sản gắn liền với đất thuê cuả Nhà nước có đủ điều kiện sau đây: + Tài sản gắn liền với đất thuê tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật + Đã hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết dự án đầu tư phê duyệt, chấp thuận - Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm điều kiện sau đây: + Có lực tài để thực dự án đầu tư + Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư + Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án trước * Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê (Điều 194 Luật Đất đai 2013) 164 - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà thực theo quy định sau đây: + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào quy định Chính phủ điều kiện loại đô thị phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ sau hồn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nghĩa vụ tài đất đai + Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn phần dự án có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực dự án đầu tư theo tiến độ phê duyệt - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải đáp ứng điều kiện sau đây: + Có đủ điều kiện định Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 + Dự án phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt 2.2.3 Quy định nhận quyền sử dụng đất Tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định nhận quyền sử dụng đất sau: - Người nhận quyền sử dụng đất quy định sau: + Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định điểm b khoản Điều 179 Luật Đất đai (có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình cá nhân khác) + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định Điều 191 Luật Đất đai; người Việt Nam định cư nước nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Chính phủ + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c khoản Điều 174 điểm e khoản Điều 179 Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định Điều 191 Luật Đất đai + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất + Người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà nhận chuyển quyền sử 165 dụng đất thơng qua hình thức mua, th mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà + Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi nhận quyền sử dụng đất thơng qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận quyền sử dụng đất thơng qua việc Nhà nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê + Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận quyền sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật hộ gia đình nhóm người có quyền sử dụng đất chung + Cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, nhận quyền sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành + Tổ chức pháp nhân hình thành thông qua việc chia tách sáp nhập theo định quan, tổ chức có thẩm quyền văn việc chia tách sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật nhận quyền sử dụng đất từ tổ chức pháp nhân bị chia tách sáp nhập - Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 191 Điều 192 Luật Đất đai 2013 2.2.4 Trường hợp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 166 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa - Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp khu vực rừng phịng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, không sinh sống khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng 2.2.5 Thời điểm thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định sau: - Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền - Thời điểm người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn dự án dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê sau có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện theo quy định Điều 194 Luật Đất đai 2013 2.2.6 Một số quy định hợp đồng, văn việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 2.2.6.1 Các loại hợp đồng, văn việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất 167 Hợp đồng, văn việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất bao gồm: - Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất - Di chúc để thừa kế quyền sử dụng đất - Văn phân chia thừa kế quyền sử dụng đất - Văn nhận thừa kế quyền sử dụng đất trường hợp người nhận thừa kế Hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng góp vốn tài sản gắn liền với đất - Di chúc để thừa kế tài sản gắn liền với đất - Văn phân chia tài sản thừa kế gắn liền với đất - Văn nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất trường hợp người nhận thừa kế 2.2.6.2 Nội dung loại hợp đồng Nội dung loại hợp đồng phải tuân theo quy định Bộ Luật Dân năm 2005 Luật Đất đai 2013 Các bên giao kết hợp đồng xác lập văn bất động sản tự soạn thảo u cầu Phịng Cơng chứng, UBND cấp xã, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng ( Điều TTLT số 04/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền sử dụng đất) Do trường hợp người sử dụng đất yêu cầu UBND xã, phường thị trấn soạn thảo hợp đồng cán bơ địa xã, phường, thị trấn có trách nhiệm hướng dẫn trực tiếp soạn thảo hợp đồng giúp người sử dụng đất thực quyền 2.2.6.3 Cơng chứng, chứng thực hợp đồng văn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng, văn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ( bất động sản) mà bên có bất động sản tổ chức nước, người Việt Nam định 168 2.4.1.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền nghĩa vụ quy định cịn có quyền sau đây: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật + Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam + Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật - Tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền th đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ trên; việc thực quyền phải chấp thuận văn quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ chung theo quy định khơng có quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho; cho thuê quyền sử dụng đất; chấp góp vốn quyền sử dụng đất; không bồi thường đất nhà nước thu hồi đất - Tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ sau đây: + Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà mà miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất 172 có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất + Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định mà giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất có mục đích sử dụng tương ứng + Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định điểm a khoản Điều 174 Luật Đất đai mà miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm loại đất có mục đích sử dụng tương ứng 2.4.1.3 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm - Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: + Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai + Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam + Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật Đất đai; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định + Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định + Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân 2.4.1.4 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Đất đai 173 - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật có quyền nghĩa vụ sau đây: + Trường hợp nhận chuyển nhượng khơng chuyển mục đích sử dụng đất có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai (có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê) + Trường hợp nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai + Trường hợp nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật Đất đai - Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất quy định sau: + Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai + Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước cho th đất thu tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 175 Luật Đất đai (có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm) 2.4.1.5 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế giải thể, phá sản - Tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai trường hợp sau đây: + Đất tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Đất hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà khơng phải đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm 174 - Quyền sử dụng đất hợp tác xã giải thể, phá sản thực theo quy định sau đây: + Đối với đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Nhà nước thu hồi đất + Đối với đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê, mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã Nhà nước khơng thu hồi đất, quyền sử dụng đất hợp tác xã xử lý theo điều lệ hợp tác xã, nghị đại hội thành viên - Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế doanh nghiệp giải thể, phá sản xử lý theo quy định pháp luật 2.4.1.6 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm có quyền nghĩa vụ sau đây: - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quy định khoản 1, Điều 174 Luật Đất đai - Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quy định khoản Điều 175 Luật đất đai 2.4.2 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất 2.4.2.1.Quyền nghĩa vụ tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam có quyền nghĩa vụ sau đây: - Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật đất đai 2013 - Xây dựng cơng trình đất theo giấy phép quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền - Sở hữu cơng trình xây dựng đất thuê thời hạn thuê đất 175 Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thành viên có quy định khác tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao có quyền nghĩa vụ theo điều ước quốc tế 2.4.2.2 Quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam * Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau đây: - Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật đất đai 2013 - Quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật Đất đai 2013 cụ thể sau: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật + Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam + Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật * Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: - Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật đất đai - Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn tài sản Nhà nước cho thuê đất theo mục đích xác định thời hạn lại - Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật Đất đai - Cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 176 2.4.2.3 Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án có quyền nghĩa vụ sau đây: - Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật đất đai 2013 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất - Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn sử dụng đất - Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh thời hạn sử dụng đất 2.4.2.4 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có sử dụng đất hình thành nhà đầu tư nước mua cổ phần doanh nghiệp Việt Nam có quyền nghĩa vụ sau đây: - Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà nhà đầu tư nước chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền nghĩa vụ quy định phần 2.4.2.2 2.4.2.3 tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quy định Điều 174 Điều 175 Luật đất đai 2013 2.4.2.5 Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật đất đai 2013 Trách nhiệm cơng chức Địa - xây dựng - thị môi trường phường, thị trấn giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất - Chủ tịch Ủy nhân dân phường, thị trấn có trách nhiệm đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hành vi lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất khơng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, 177 người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ không với quy định pháp luật Trong thời hạn không ngày kể từ phát vi phạm báo cáo có vi phạm phải tổ chức việc kiểm tra, lập biên bản, định đình hành vi vi phạm, xử phạt vi pham hành theo thẩm quyền yêu cầu tự khơi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu báo cáo văn lên Ủy nhân dân cấp trực tiếp - Cán địa phường, thị trấn có trách nhiệm thường xun kiểm tra tình hình sử dụng đất địa phương để phát kịp thời trường hợp lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ không với quy định pháp luật trường hợp khác có vi phạm hành quản lý sử dụng đất đai; thời hạn không ngày kể từ phát sai phạm phải báo cáo văn lên Chủ tịch Ủy nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để xử lý, đồng thời gửi Phòng Tài nguyên Môi trường - Tiếp nhận ý kiến phản ảnh nhân dân, trực tiếp thu thập thông tin, tài liệu để xem xét, theo dõi tổ chức, cá nhân sử dụng đất địa bàn phường, thị trấn - Để đảm bảo cho việc thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất, cán địa phường, thị trấn cần nắm quy định cụ thể việc thực quyền, nghĩa vụ chủ sử dụng đất để có tư vấn kịp thời chủ sử dụng đất có nhu cầu - Lưu trữ quản lý hồ sơ địa theo quy định, chỉnh lý hồ sơ địa kịp thời để nắm rõ nguồn gốc đất giúp dễ dàng trình quản lý đất đai, từ hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai hạn chế vi phạm trình thực quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất - Cập nhật văn pháp luật đất đai, nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc - Tuyên truyền kiến thức pháp luật đất đai cho chủ sử dụng đất thơng qua hình thức Các tình quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 4.1 Thảo luận điều kiện thực quyền chủ sử dụng đất theo tình thực tế Tình 1: Tơi sống mảnh đất với diện tích 400 m Diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mẹ Năm 2013 mẹ khơng có di chúc Gia đình tơi có anh chị em ruột thành niên Vậy có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng? Giải đáp: 178 Trường hợp 1: Vì diện tích đất đứng tên mẹ anh , bà mà không để lại di chúc Vây anh chị em gia đình họp thống cho anh đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh phải nộp hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm: - Biên phân chia di sản thừa kế thành viên gia đình ( Biên họp gia đình) có xác nhận UBND phường cơng chứng văn phịng cơng chứng - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp 2: Nếu trường hợp anh chị em gia đình anh khơng thống giá trị quyền sử dụng đất mẹ anh phân chia theo pháp luật chia theo hàng thừa kế (theo quy định Bộ Luật Dân thừa kế) Do anh anh chị em hưởng phần giá trị quyền sử dụng đất mà mẹ anh để lại Vậy anh muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải trả số tiền tương ứng với phần giá trị quyền sử dụng đất mà anh chị em anh hưởng nộp hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất Hồ sơ bao gồm giấy tờ sau: - Bản án định giải tranh chấp Toà án nhân dân - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau hồ sơ hai trường hợp gửi lên văn phòng đăng ký đất đai Anh phải nộp đầu đủ nghĩa vụ tài có thơng báo quan thuế Tình 2: Gia đình ơng X sống phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng 10 năm Nay muốn chuyển ngồi phân khu có ý định chuyển nhượng diện tích đất cho ơng B xã Hỏi pháp luật quy định trường hợp ông X? Giải đáp: Theo quy định Khoản Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định sau: Hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển khỏi phân khu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống phân khu Căn vào quy định gia đình ơng X chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ơng B ơng B sinh sống phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng Gia đình ơng X khơng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ơng B ông B không sinh sống phân khu 179 Tình 3: Năm 2007, hộ gia đình ông Q cho doanh nghiệp thuê 300m2 đất mặt phố để sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh với thời hạn năm Năm 2013, ông Q làm ăn thua lỗ bị chủ nợ kiện án địi nợ Sau án có hiệu lực, hết thời hạn trả nợ ông Q không thực nghĩa vụ trả nợ, quan thi hành án kê biên phần diện tích đất mà ơng Q cho doanh nghiệp B thuê để đảm bảo thi hành án Tuy nhiên, ông Q tiếp thục cho doanh nghiệp B th diện tích đất với thời hạn năm Vậy trường hợp gia đình ơng Q có quyền cho doanh nghiệp B thuê tiếp không? Giải đáp: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất quy định sau: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013; - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Căn vào quy định phần diện tích đất ông Q cho doanh nghiệp B thuê không đủ điều kiện đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án Việc ông Q tiếp tục cho doanh nghiệp B thuê vi phạm pháp luật đất đai cần phải xử lý theo quy định pháp luật 4.2 Thảo luận quyền nghĩa vụ đối tượng sử dụng đất theo tình thực tế Tình 1: Vợ chồng ông A làm nông nghiệp Năm 1994 nhà nước giao cho 500m2 đất nông nghiệp để sản xuất Nay hai vợ chồng già khơng có khả sản xuất nơng nghiệp diện tích đất mà nhà nước giao, lớn ly Nên ơng A xin chuyển 100m đất sang đất (đã quan nhà nước có thẩm quyền cho phép), cịn lại 400m cho hộ gia đình khác thuê Vậy xin hỏi chuyển từ đất nơng nghiệp sang đất gia đình ơng A có quyền nghĩa vụ cụ thể gì? Giải đáp: Như trường hợp gia đình ơng A chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất 180 Theo quy định điều 180 Luật Đất đai năm 2013 quyền nghĩa vụ hộ gia đình cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khơng thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất gia đình ơng A có quyền nghĩa vụ sau: - Gia đình ơng A có quyền nghĩa vụ chung theo quy định pháp luật cụ thể: Quyền: + Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất + Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất + Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai + Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai 2013 + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Nghĩa vụ: + Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lịng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tn theo quy định khác pháp luật có liên quan + Thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật + Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Trong trường hợp gia đình ơng A phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước + Thực biện pháp bảo vệ đất + Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan + Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất + Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng - Ngồi gia đình ơng A cịn có quyền nghĩ vụ sau: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; + Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất + Nếu hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để thừa kế theo di chúc theo pháp luật 181 + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013 + Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật + Góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh Tình Tôi Việt kiều định cư Mỹ Mẹ sinh sống Việt Nam Năm 2008 mẹ qua đời không để lại di chúc Tôi có anh chị em ruột, hai người Việt Nam Hiện muốn Việt Nam sinh sống tơi có quyền nhận thừa kế từ mảnh đất mẹ tơi khơng? Vì trước chết mẹ tơi có để lại 500m2 diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải đáp: Theo quy định Điểm d Khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật Do trường hợp mẹ bạn mà không để lại di chúc nên việc thừa kế chia theo pháp luật Căn vào Điều 676 Bộ Luật Dân người thừa kế theo pháp luật chia theo hàng thừa kế theo thứ tự sau: - Hàng thừa kế thứ gồm: vợ, chồng, cha (đẻ, nuôi), mẹ (đẻ, nuôi), (đẻ, nuôi) người chết - Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông, bà (nội ngoại); anh, chị, em ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết ông, bà (nội ngoại) - Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ (nội, ngoại) người chết; bác ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột người chết; cháu ruột của người chết mà người chết bác ruột, ruột, ruột, dì ruột, cậu ruột; chắt ruột người chết mà người chết cụ (nội, ngoại) Như bạn anh chị em ruột bạn có quyền thừa kế phần diện tích đất mẹ bạn để lại Tuy nhiên bạn thuộc đối tượng người Việt Nam định cư nước phép mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhà bạn có quyền nhận phần diện tích đất mẹ bạn để lại (mỗi người thừa kế hưởng 500/4= 125 m2) 182 Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sau quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam: - Người có quốc tịch Việt Nam; - Người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; người có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nước Nếu bạn không thuộc đối tượng người Việt Nam định cư nước phép mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhà bạn hưởng giá trị quyền sử dụng đất 125m ) chia theo pháp luật Tình 3: Tơi liệt sỹ, sống với cô ruột từ nhỏ Cô sống độc thân Cơ có mảnh đất 100m2 cấp sổ đỏ tên cô Nay cô muốn làm hợp đồng tặng cho cho để nộp thuế Vậy tơi phải làm thủ tục để nhận quyền sử dụng đất cô? Giải đáp: Căn vào Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân thu nhập miễn thuế thu nhập quy định cụ thể sau: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với Thu nhập hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành sản phẩm khác qua sơ chế thông thường Thu nhập từ chuyển đổi đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao để sản xuất 183 ... phường quản lý Nội dung quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 2.1 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất 2.1.1 Quản lý, giám sát việc thực quyền. .. Phạm vi quản lý, giám sát Để đảm bảo cho chủ sử dụng đất thực hịên quyền nghĩa vụ q trình sử dụng đất cán địa phường có trách nhiệm quản lý giám sát việc thực quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất phạm... thuê đất hàng năm) 2 .4 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất 2 .4. 1 Quyền nghĩa vụ tổ chức nước 2 .4. 1.1 Quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất