Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn năm 2013 2015

Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được đưa ra trong Luật Đất đai 2013 là: “Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s

- -

PHAN TRUNG TUYẾN

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG

GIAI ĐOẠN 2013 - 2015”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường

Thái Nguyên - 2016

- -

PHAN TRUNG TUYẾN

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG

GIAI ĐOẠN 2013 - 2015”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian học tập và rèn luyện đạo đức tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, bản thân em đã được sự chỉ bảo dạy dỗ tận tình của các thầy, cô trong khoa Quản lý tài nguyên và các thầy cô giáo khác

Đây là khoảng thời gian quý báu nhất, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn đối với bản thân em Tại nơi đây em đã được trang bị một lượng kiến thức về chuyên ngành và xã hội sau này ra trường em có thể đóng góp phần công sức nhỏ bé của mình để phục vụ cho công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước trở thành người có ích cho xã hội

Để hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập tốt nghiệp và hoàn chỉnh các nội dung khoá luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu nỗ lực của bản thân, em nhận được sự giúp đỡ tận tình rất tâm huyết của thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản Lý tài

Nguyên, đặc biệt là sự giám sát chỉ đạo của cô giáo Th.s Nông Thu Huyền, đồng

thời em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ của các anh chị trong phòng Tài Nguyên

và Môi Trường huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang

Bản thân em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới các thầy giáo, cô giáo trong

khoa Quản lý tài nguyên, cô giáo Th.s Nông Thu Huyền và các anh chị trong phòng

Tài Nguyên và Môi Trường huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang đã giúp đỡ em hoàn thành tốt đề tài:

"Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Vị

Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn năm 2013- 2015”

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 8 năm 2016

Sinh viên thực hiện

Phan Trung Tuyến

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 4.1 Tài nguyên đất của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang 30

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Vị Xuyên năm 2015 36

Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệphuyện Vị Xuyên năm 2015 37

Bảng 4.4: Hiện trạng đất chưa sử dụng huyện Vị Xuyên năm 2015 38

Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ của huyện năm 2013 39

Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên năm 2014 40

Bảng 4.8 Tình hình cấp GCNQSD đất ở đô thị củahuyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 - 2015 43

Bảng 4.9 Tình hình cấp GCNQSD đất ở nông thôn của huyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 – 2015 45

Bảng 4.10: Kết quả điều tra mức cần thiết và nhu cầu cấp GCNQSD đất 48

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất 8 Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất 9 Hình 4.1: Bản đồ vị trí địa lý của huyện Vị Xuyên 28 Hình 4.2: Tỷ lệ diện tích đất đã cấp, số GCN đã cấp cho các loại đất trên địa bàn huyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 – 2015 42 Hình 4.3: Tỷ lệ diện tích đất đã cấp, số GCN đã cấp cho đất ở đô thị trên địa bàn huyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 – 2015 44 Hình 4.4: Tỷ lệ diện tích đất đã cấp, số GCN đã cấp cho đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 – 2015 46

CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI

TT- BTNMT Thông tư bộ Tài Nguyên Môi Trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC CÁC HÌNH ii

CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI iv

MỤC LỤC v

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 3

2.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

2.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

2.2.4 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

2.2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 10

2.2.4.2 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất 11

2.2.4.3 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất 12

2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13

2.2.6 Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15

2.2.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16

2.2.8 Trình tự thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17

2.2.9 Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 18

2.2.10 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 19

2.3 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20

2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

2.3.2 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang 22

2.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 23

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 26

3.2.1 Địa điểm nghiên cứu 26

3.2.2 Thời gian nghiên cứu 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang 26

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vị Xuyên 26

3.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 – 2015 26

3.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp khắc phục và đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất cho huyện Vị Xuyên trong thời gian tới 26

3.4 Phương pháp nghiên cứu 26

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 26

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 26

3.4.3 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 27

3.4.4 Phương pháp phân tích và so sánh 27

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 27

3.4.6 Phương pháp kế thừa 27

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

4.1.1.1 Vị trí địa lý 28

4.1.1.2 Địa hình địa mạo 29

4.1.1.3 Khí hậu 29

4.1.1.4 Thủy văn 30

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 30

4.1.2.1 Tài nguyên đất 30

4.1.2.2 Tài nguyên rừng 31

4.1.2.3 Tài nguyên khoáng sản 31

4.1.2.4 Tài nguyên nhăn văn, du lịch 32

4.1.3 Điều kiện kinh tế xã hội 32

4.1.3.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 32

4.1.3.2 Lĩnh vực phát triển Văn hóa - Xã hội 34

4.1.3.3 Cơ sở hạ tầng 35

4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vị Xuyên 36

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 36

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 37

4.2.3 Đất chưa sử dụng 38

4.3 Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 – 2015 38

4.3.1 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên qua các năm 38

4.3.1.1 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên năm 2013 38

4.3.1.2 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên năm 2014 40

4.3.1.3 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên năm 2015 41

4.3.2 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ của huyện Vị Xuyên theo loại đất 43

4.3.2.1 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho đất ở đô thị của huyện Vị Xuyên 43

4.3.2.2 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho đất ở nông thôn của huyện Vị Xuyên

45

4.3.2.3 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho đất sản xuất nông nghiệp của huyện Vị Xuyên 47

4.3.2.4 Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho đất sản xuất lâm nghiệp của huyện Vị Xuyên 47

4.3.3 So sánh mức cần thiết và nhu cầu cấp GCNQSD đất 48

4.4 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2013 - 2015 49

4.4.1 Thuận lợi 49

4.4.2 Khó khăn 50

4.4.3 Giải pháp 50

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 51

5.1 Kết luận 51

5.2 Kiến nghị 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có tính hạn chế về số lượng

và tính cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và

có sự quản lý hợp lý

Đối với Việt Nam, đất đai còn có ý nghĩa lịch sử vô cùng to lớn Dân tộc Việt Nam đã trải qua ngàn đời dựng nước và giữ nước, bao thế hệ đã phải đổ mồ hôi, nước mắt và sương máu để gìn giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc

Theo Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Xuất phát từ nhu cầu thực tế Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai Luật Đất đai 1988 ra đời nhưng trước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, chỉ trong 5 năm đưa vào sử dụng đã bộc

lộ nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1988, nhưng chỉ áp dụng trong vòng 10 năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 và luật đất đai 2003 ra đời cũng chỉ áp dụng được trong vòng 10 năm Để đáp ứng được mức độ chặt chẽ của quản lý nhà nước về đất đai quốc hội đã soạn thảo và cho ra đời bộ luật đất đai 2013 được xem như là bước đột phá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước quản lý chặt quỹ đất của mình và người sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất để phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo

Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được đưa ra trong Luật Đất đai 2013 là: “Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Nội dung này thể hiện

được mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Điều này giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác tiềm năng của đất và chấp hành đầy đủ những quy định về đất đai Việc đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính là cơ sở nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật

Vì vậy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã và đang là vấn đề cấp thiết hiện nay

Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu thiết yếu của công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được sự đồng ý của ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em

đã tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2013- 2015”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang, từ đó đề xuất những giải pháp để khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương trong thời gian tiếp theo

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất của huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang

Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Vị Xuyên giai đoạn 2013 – 2015

Đề xuất những giải pháp để khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu

Cơ sở lí luận của nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hóa và an ninh quốc phòng Song thực tế đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian cùng với thời gian Giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng của con người Trong hoàn cảnh hiện nay, Việt Nam đất chật người đông So với thế giới thì nước ta là một trong những nước có số bình quân ruộng đất trên đầu người vào loại thấp nhất, đất đai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng

và các khu vực Vì vậy vấn đề đặt ra cho chúng ta là phải có biện pháp quản lý và

sử dụng đất như thế nào để không những đảm bảo cho nhu cầu hiện tại mà còn phát triển cho tương lai Do đó, công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng được Chính phủ quan tâm đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của Nhà nước để bảo

vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giữ vai trò quan trọng, nó là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, và các chủ sử dụng đất yên tâm chủ động trong việc sử dụng nhằm khai thác tiềm năng sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế cao

Cơ sở thực tiễn

Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ

để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình GCNQSD đất với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước Khi đó nhà nước sẽ kiểm soát được thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn GCNQSDĐ không những buộc người

sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại

về đất khi đất đai bị thu hồi GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận Nếu không những mảnh đất đó coi như “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường

Đối với nhà nước: Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn Hơn nữa, nó là căn cứ để lập QH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH

Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi

có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng “xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp GCNQSDĐ Mới đây luật đất đai 2013 đã ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong những năm tiếp theo

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra

khá phức tạp Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành Thông Tư số 23/2014/TT- BTNMT quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các

tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai

Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng Điều mà trước đây còn hạn chế Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai

Cơ sở pháp lý

Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN được đặc biệt chú trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản mang tính chiến lược trong việc sử dụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế Các quy định của pháp luật đất đai cũng có nhiều đổi mới và liên tục được hoàn thiện Cụ thể như:

Văn bản trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Luật đất đai 1993

Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp,

đất ở nông thôn

Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

Văn bản sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Luật đất đai 2003

Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính

Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất

Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định

cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Luật đất đai 2013: luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

2.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

2.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/5/2014 quy định về mẫu Giấy chứng nhận như sau:

1 Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm 1 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục

“I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất và rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

d Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

e Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

f Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và e Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b,

c, d và e Khoản 1 Điều này được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo Cơ sở pháp

lý về việc cấp Giấy chứng nhận

Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất

Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất

2.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối tượng được cấp GCNQSD đất được nêu rõ tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 như sau:

1 Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSD đất

2 Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này

3 Người nhận quyền sử dụng đất

4 Người sử dụng đất có GCNQSD đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất

5 Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

2.2.4 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ

về quyền sử dụng đất

Điều 100, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.4.2 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Điều 101, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng

đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.4.3 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Điều 102, luật đất đai 2013 quy định rõ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất như sau:

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục

ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b) Không có tranh chấp;

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004

2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 98 luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSD đất như sau:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế

nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

2.2.6 Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,

là điều kiện đảm bảo để Nhà Nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Là nội dung quan trọng có quan hệ chặt chẽ với các nội dung khác về quản lý Nhà nước về đất đai, do vậy cấp GCNQSD đất đóng vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý Nhà nước về đất đai Điều đó đòi hỏi các cấp quản lý từ Trung ương đến địa phương phải có trách nhiệm quản lý đất đai phù hợp với thực tế

và xu thế phát triển của xã hội để việc sử dụng đất đai có hiệu quả và hợp lý

Cấp Trung ương

Ban hành luật, nghị định, thông tư, các văn bản, chính sách đất đai, hướng dẫn quy trình biểu mẫu về, in ấn, phát hành cấp GCNQSD đất biểu mẫu, sổ sách thống nhất trong phạm vi cả nước

Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho cán bộ địa chính các tỉnh trong cả nước

về thủ tục cấp GCNQSD đất

Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện cấp GCNQSD đất

Cấp tỉnh

Ban hành các công văn, quyết định, hướng dẫn cụ thể cấp GCNQSD đất

Tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSD đất trên phạm vi toàn tỉnh theo thẩm quyền

Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở phục

vụ công tác cấp GCNQSD đất ở địa phương mình

Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền và quyết định cấp GCNQSD đất những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lý

Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện công tác cấp GCNQSD đất trong phạm vi quản lý

Tổ chức hướng dẫn chỉ đạo làm thí điểm cấp GCNQSD đất và đôn đốc cấp cơ

sở thực hiện theo kế hoạch triển khai

Làm thủ tục để UBNND cấp có thẩm quyền xem xét, cấp GCNQSD đất và quyết định cấp GCNQSD đất cho những đối tượng thuộc thẩm quyền

Quản lý hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình sử dụng đất ở xã, phường thị trấn thuộc thẩm quyền quản lý

Cấp xã

Thực hiện triển khai công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất theo kế hoạch cùng cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường

Tuyên truyền phổ biến cho nhân dân hiểu và đến kê khai ĐKĐĐ đang sử dụng

Tổ chức tập huấn cán bộ, thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tư kinh phí thành lập hội đồng đăng ký đất để phục vụ cho công tác cấp GCNQSD đất

Tổ chức kê khai xét duyệt đơn xin cấp GCNQSD đất và lập hồ sơ trình cấp có

thẩm quyền duyệt

2.2.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 105 luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSD đất như sau

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

2.2.8 Trình tự thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc thực hiện trình tự thủ tục trong cấp GCN được thực hiện theo quy định tại các Điều 100 và 101 của Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn tại nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai, thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính Theo đó trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a Người xin cấp GCN nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã/phường/thị trấn nơi có đất

b Hồ sơ xin cấp GCN gồm:

- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất

- Bản kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

- Bản sao các giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND xã chứng nhận

- Biên bản xác định ranh giới, mốc thửa sử dụng đất

- Văn bản ủy quyền xin cấp GCN (nếu có)

- Bản sao chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu

c Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN để thực hiện các thủ tục để cấp GCN; trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì VPĐKQSDĐ phải gửi

số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thông báo cho người được cấp GCN thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì trả hồ sơ và thông báo lý do bằng văn bản cho người xin cấp GCN biết

d Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ

sơ để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.9 Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Theo Điều 166 của luật đất đai 2013 Quyền chung của người sử dụng đất

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Theo Điều 170 của luật đất đai 2013 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

2 Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

7 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

2.2.10 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Theo Điều 22 của luật đất đai 2013 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

2.3 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Tình hình cấp giấy chứng nhận ở cả nước từ khi thực hiện luật đất đai năm 2013

Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2013

đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XIII, kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 thay thế cho Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai 2013 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu", Luật đất đai 2013 cũng quy định rõ 15 nội dung quản lý

Nhà nước về đất đai

Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời và được sửa đổi và bổ sung 2013, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ dệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất

Công tác cấp GCN của cả nước được đẩy mạnh hơn đến nay có 13 tỉnh cấp GCN đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80-90%, 10 tỉnh đạt từ 70-80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%

Kết quả cấp GCN của cả nước đến ngày 30 tháng 09 năm 2013 như sau:

Đối với đất sản xuất nông nghiệp: cấp được 13.686.351 GCN với diện tích là 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình, cá

nhân là 13.681.327 GCN với diện tích 6.963.330 ha, cấp cho tổ chức 5.024 GCN với diện tích 522.313 ha

Cụ thể, có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80-90%, 8 tỉnh đạt từ 70-80%,

12 tỉnh đạt từ 50-70%, 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;

Đối với đất lâm nghiệp: đã cấp 1.111.302 GCN với diện tích 8.116.154 ha, đạt 62,1% diện tích cần cấp GCN Trong đó, có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 80-90%, 5 tỉnh đạt từ 70-80%, 8 tỉnh đạt từ 50-70%, 31 tỉnh còn lại đạt dưới 50% Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian qua còn gặp nhiều khó khăn

do không có bản đồ địa chính Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp GCN cho đất lâm nghiệp Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCN đất lâm nghiệp tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng và quy hoạch lại đất

do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùng với việc sắp xếp, đổi mới các lâm trường;

Đối với đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 GCN với diện tích 478.225

ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp GCN; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất nuôi trồng thủy sản;

Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 GCN với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích cần cấp Trong đó, có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80-90%, 6 tỉnh đạt từ 70-80%, 15 tỉnh đạt từ 50-70%, 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50% Từ ngày 01/07/2008, thực hiện cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật nhà ở;

Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 GCN với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp GCN Trong đó, có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80-90%, 10 tỉnh đạt từ 70-80%, 12 tỉnh đạt từ 50-70%, còn lại 7 tỉnh đạt dưới 50%

Từ ngày 01/07/2006 người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng được thực hiện việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật nhà ở;

Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 GCN ứng với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp Trong đó, có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt 70-80%,

10 tỉnh đạt 50-70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50% Việc cấp GCN cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;

Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: đã cấp 10.207 GCN với diện tích 6.921

ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong 3 năm từ 2005-2007 Trong thực tế, việc ban hành nghị định số 84/2007/NĐ-

CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp GCN đối với loại đất này

2.3.2 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang

Tính đến hết tháng 12/2014 Hà Giang hoàn thành đo đạc lập bản đồ địa chính 18497/18565 ha đạt 99,6% kế hoạch Tổ chức rà soát, lập thủ tục cấp GCNSDD cấp cho 1446 tổ chức, thực hiện đăng kí kê khai lập hồ sơ cấp GCNQSDD cho 104957/

118521 hồ sơ đạt 89% so với kế hoạch cấp cụ thể:

Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 33.060,26 ha, với 8.575 Giấy đa ̣t 86,4%

so với diê ̣n tích cần cấp; (trong đó cấp giấy chứng nhâ ̣n cả đất nuôi trồng thủy sản ) Đất lâm nghiệp đã cấp được 23.061,11 ha, với 4.036 Giấy đa ̣t 88,1% so với diê ̣n tích cần cấp (Trong đó chủ yếu được cấp khi thực hiện Nghị định 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ);

Đất ở nông thôn đã cấp được 2.422,45 ha, với 8.175 Giấy đa ̣t 85,9% so với diê ̣n tích cần cấp;

Đất ở đô thị đã cấp được 588,61ha, với 7.153 Giấy đa ̣t 86,1% so với diê ̣n tích cần cấp;

Đất chuyên dùng đã cấp được 2.881,35ha, với 1.223 Giấy đa ̣t 87% so với diê ̣n tích cần cấp

Nhìn chung công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh đã có nhiều chuyển biến tích cực Cấp uỷ và chính quyền các cấp đã quan tâm quản lý nguồn tài nguyên đất Hầu hết các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã có ý thức quản lý, sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích, tiết kiệm và phát huy tiềm năng đất

đai Việc quản lý, sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân đã tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, cơ bản sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai vẫn còn một số hạn chế như: Còn có trường hợp người quản lý, người sử dụng đất không quản lý chặt chẽ quỹ đất được giao, cho thuê để bị lấn chiếm, hoặc chiếm dụng đất; vẫn xảy ra tình trạng chuyển nhượng, cho tặng đất sau khi có thông báo thu hồi đất Còn có trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng quy định

2.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Theo luật đất đai 2013, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình có những điều khác so với luật đất đai 2003 như sau:

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là quy định về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất [5]

Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) cho thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho người sử dụng đất là một nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai đã được đề cập đến từ Luật Đất đai 1987 nhưng sang giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993 mới được quan tâm nhiều Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau nên kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở còn rất thấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai Chúng ta cần phân biệt ý nghĩa pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quyết định giao đất Quyết định giao đất là cơ sở làm phát sinh làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng; còn