Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính trong hoạt động đầu tư tại quỹ đầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng

Header Page of 126 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Công trình ñược hoàn thành ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG ĐỖ THỊ HỒNG THY Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Đình Khôi Nguyên HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TẠI QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành : KẾ TOÁN Mã số : 60.34.30 Phản biện 1: TS Đoàn Thị Ngọc Trai Phản biện 2: TS Huỳnh Năm Luận văn ñược bảo vệ trước Hội ñồng chấm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh họp Đại học Đà Nẵng vào ngày tháng 01 năm 2012 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2011 Footer Page of 126 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thư viện Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng Header Page of 126 MỞ ĐẦU nghiệm hoạt ñộng cho vay trung dài hạn, ñặc biệt công tác thẩm ñịnh tài dự án cho vay Quỹ nhiều hạn Tính cấp thiết ñề tài chế, bất cập chưa ñáp ứng với yêu cầu phát triển Quỹ Thành phố Đà Nẵng ñược tách từ tỉnh Quảng Nam Đà Nẵng Xuất phát từ thực tế trên, tác giả ñã chọn ñề tài “Hoàn thiện năm 1997, theo lộ giới hành thành phố Đà Nẵng cũ huyện công tác thẩm ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu Hoà Vang Nhu cầu cân ñối nguồn lực vốn xây dựng phát triển tư phát triển thành phố Đà Nẵng” ñể nghiên cứu viết luận văn Đà Nẵng ñòi hỏi lớn cấp bách Trong năm qua, thành tốt nghiệp phố Đà Nẵng ñã tập trung tối ña nguồn lực cho ñầu tư phát triển ñã ñạt ñược kết ñịnh Để thực thắng lợi mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố ñã ñề theo tinh thần Nghị Quyết 33-NQ/TW ngày 16/10/2003 Bộ Chính trị “Xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành ñô thị lớn nước, trung tâm kinh tế xã hội lớn miền Trung với vai trò trung tâm công nghiệp, thương mại, du lịch dịch vụ” ñòi hỏi phải chuẩn bị nguồn lực lớn cho ñầu tư phát triển sở hạ tầng Chính lẽ ñó, Quỹ ñầu tư Mục ñích nghiên cứu ñề tài Hệ thống hóa vấn ñề công tác thẩm ñịnh tài dự án ñầu tư Đánh giá thực trạng công tác thẩm ñịnh tài Quỹ ñầu tư phát triển Đà Nẵng Xác ñịnh vấn ñề tồn tại, thiếu sót công tác thẩm ñịnh tài Quỹ ñầu tư phát triển Đà Nẵng Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển Đà Nẵng phát triển thành phố Đà Nẵng ñược thành lập với chức ñầu tư Phạm vi nghiên cứu ñề tài phát triển sở hạ tầng ñô thị từ nguồn vốn ngân sách cấp, ñồng Xuất phát từ thực tế hoạt ñộng Quỹ ñầu tư phát triển Đà thời huy ñộng thêm nguồn lực nội bên ñể ñáp ứng Nẵng chủ yếu hoạt ñộng ñầu tư cho vay Đối tượng cho kịp thời nhu cầu vốn cho ñầu tư phát triển sở hạ tầng ñịa bàn vay Quỹ ña dạng, doanh nghiệp ñầu tư vào dự Hoạt ñộng cho vay trung dài hạn dự án ñầu tư sở hạ án sở hạ tầng, Quỹ thực cho vay số ñối tượng khác tầng ñịa bàn thành phố hoạt ñộng Quỹ nay, ña UBND thành phố giao Vì vậy, phạm vi nghiên cứu ñề tài số dự án ñều có quy mô vốn ñầu tư lớn, mức cho vay cao lãi tập trung nghiên cứu công tác thẩm ñịnh tài dự án ñối với hoạt suất ưu ñãi Vì vậy, vấn ñề ñặt ñối với Quỹ việc cho vay phải ñộng ñầu tư cho vay phạm vi ñối tượng cho vay doanh ñảm bảo bảo toàn nguồn vốn hoạt ñộng phát triển, ñó công nghiệp thuộc thành phần kinh tế thực dự án ñầu tư trung tác thẩm ñịnh dự án, ñặc biệt thẩm ñịnh tài dự án ñóng vai dài hạn trò quan trọng việc ñịnh cho vay Tuy nhiên, thời Phương pháp nghiên cứu gian mô hình hoạt ñộng Quỹ mới, chưa có nhiều kinh Luận văn sử dụng phương pháp so sánh ñối chiếu ñể làm rõ Footer Page of 126 Header Page of 126 vấn ñề bất cập công tác thẩm ñịnh tài hoạt ñộng 1.2 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ CÁC NỘI DUNG ñầu tư Phương pháp chuyên gia ñược xem xét ñể làm rõ CỦA QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ñịnh hướng kiện toàn công tác thẩm ñịnh tài Quỹ ĐỘNG ĐẦU TƯ Kết cấu luận văn 1.2.1 Khái niệm thẩm ñịnh dự án ñầu tư Kết cấu luận văn gồm chương với nội dung sau: Thẩm ñịnh dự án ñầu tư việc tổ chức xem xét cách Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm ñịnh tài dự án hoạt ñộng ñầu tư khách quan có khoa học toàn diện nội dung ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi dự án Từ ñó có ñịnh ñầu tư cho Chương 2: Thực trạng công tác thẩm ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng Chương 3: Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác phép ñầu tư 1.2.2 Trình tự thực thẩm ñịnh dự án 1.2.3 Các nội dung trình thẩm ñịnh dự án ñầu tư thẩm ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển 1.2.3.1 Thẩm ñịnh tính pháp lý dự án thành phố Đà Nẵng Thẩm ñịnh tính pháp lý công việc ñầu tiên cần thực quy trình thẩm ñịnh dự án bao gồm việc thẩm ñịnh toàn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ PHÂN LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ sở pháp lý ñối với dự án ñầu tư thể văn giấy tờ quan có thẩm quyền phê duyệt thực ñầu tư 1.2.3.2 Thẩm ñịnh tài dự án Thẩm ñịnh tài dự án việc xem xét yếu tố ñảm bảo tính hiệu dự án phân tích yếu tố ñầu vào ñầu 1.1.1 Khái niệm dự án ñầu tư dự án, dòng tiền tuổi thọ dự án, Theo Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003, dự án vấn ñề rủi ro bất trắc Quá trình phân tích tài nhằm ñầu tư xây dựng công trình tập hợp ñề xuất liên quan ñến việc phân tích, tạo bảng dự trù tài chính, tiêu tài phù bỏ vốn ñể xây dựng mới, mở rộng cải tạo công trình xây hợp có ý nghĩa phục vụ cho việc ñịnh ñầu tư dựng nhằm mục ñích phát triển, trì, nâng cao chất lượng công 1.2.3.3 Thẩm ñịnh tài sản ñảm bảo trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn ñịnh 1.3 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT 1.1.2 Phân loại dự án ñầu tư ĐỘNG ĐẦU TƯ 1.1.2.1 Theo thẩm quyền ñịnh cấp giấy phép ñầu tư 1.3.1 Sự cần thiết công tác thẩm ñịnh tài dự án 1.1.2.2 Phân theo trình tự lập trình duyệt dự án 1.3.2 Nội dung thẩm ñịnh tài dự án ñầu tư 1.1.2.3 Theo nguồn vốn ñầu tư 1.3.2.1 Thẩm ñịnh tổng vốn ñầu tư cấu nguồn vốn Footer Page of 126 Header Page of 126 Tổng vốn ñầu tư dự án bao gồm toàn số vốn cần thiết ñể thiết lập ñưa vào hoạt ñộng, tính toán xác tổng mức vốn ñầu tư có ý nghĩa quan trọng ñối với tính khả thi dự án Các nguồn tài trợ cho dự án ngân sách cấp phát, vốn vay, góp vốn cổ phần, vốn liên doanh bên liên doanh góp vốn, vốn tự có vốn huy ñộng từ nguồn khác 1.3.2.2 Thẩm ñịnh kế hoạch doanh thu, chi phí lợi nhuận Tỷ suất sinh lời nội (Internal Rate of Return - IRR) Tỷ suất hoàn vốn nội mức lãi suất dùng ñể chiết khấu dòng tiền dự án cho giá trị NPV = Bi − C i n (1.3) NPV = =0 ∑ (1 + r )i i=0 Tỷ số lợi ích chi phí (Benefit – Cost Ratio hay B/C) Tỷ số lợi ích chi phí tỷ lệ giá trị dòng thu so với giá trị dòng chi dự án n Thẩm ñịnh doanh thu Thẩm ñịnh chi phí B / C Thẩm ñịnh lợi nhuận dự án = ∑ (1 ∑ n (1 i + r C i i= i= 1.3.2.3 Xác ñịnh dòng tiền dự kiến B + r (1.4) )i )i Thời gian hoàn vốn Có hai cách xây dựng dòng tiền theo phương pháp trực tiếp gián tiếp, góc ñộ “tổng vốn ñầu tư” ''chủ ñầu tư'' 1.3.2.4 Thẩm ñịnh tiêu ñánh giá hiệu tài Thời gian hoàn vốn thời gian ñể dòng tiền tạo từ dự án ñủ bù ñắp chi phí ñầu tư ban ñầu Thời gian hoàn vốn không chiết khấu n dự án ∑ Giá trị ( Net Present Value – NPV) PBP = n + NCF t=0 NPV tiêu quan trọng ñể ñánh giá lựa chọn dự án NCF t (1.5) n +1 Trong ñó: n số năm ñể ngân lưu tích lũy dự án < n NPV = ∑i=0 Bi − Ci (1 + r ) i (1.1) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu ñược tính toán giống Trong ñó: (i) năm dự án; (r) suất chiết khấu; (n) số kỳ dự án; (Bi ) dòng thu năm thứ i; (Ci) dòng chi năm thứ i Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC: Weighted (1.2) Trong ñó: (%D) tỷ lệ nợ vay; (%E) tỷ lệ vốn chủ sở hữu; (rD) lãi suất tiền vay; (rE) suất sinh lời ñòi hỏi vốn chủ sở hữu Footer Page of 126 công thức xác ñịnh thời gian hoàn vốn không chiết khấu, dựa dòng ngân lưu có chiết khấu 1.3.2.5 Thẩm ñịnh rủi ro dự án Phân tích ñộ nhạy Average Cost of Capital) ñược tóm tắt qua công thức: WACC = % D x rD + %E x rE NCFt ngân lưu ròng năm t Phân tích ñộ nhạy phương pháp ñó người ta khảo sát thay ñổi yếu tố ñầu vào lên kết dự án thông qua thay ñổi giá trị tiêu ñánh giá dự án Header Page of 126 10 Phân tích tình + Hệ số khả toán lãi vay Phân tích tình xem xét biến ñổi ñồng thời số liệu ñầu vào liên kết với kết tiêu ñánh giá hiệu dự án Một số tình thường ñược phân tích tình tốt nhất, Hệ số khả toán lãi vay Lãi vay phải trả Tỷ trọng TSCĐ Giá trị lại TSCĐ = Tổng tài sản Phân tích mô việc xây dựng mô hình tính toán ñó kết tính toán tình ñược xác ñịnh Tỷ trọng hàng tồn kho = sở phát số ngẫu nhiên biến số ñược giả ñịnh mô hình 1.3.2.6 Thẩm ñịnh lực tài chủ ñầu tư thông + Tỷ suất lợi nhuận doanh thu Tỷ suất lợi Lợi nhuận trước thuế (sau thuế) nhuận doanh = Doanh thu thu + Tỷ suất sinh lời tài sản (ROA) Lợi nhuận trước thuế (sau thuế) Tổng tài sản bình quân Tình hình khoản = + Khả toán tổng quát (Ktq) Tổng tài sản Ktq = Nợ phải trả + Khả toán hành (Khh) Khh = TS ngắn hạn Nợ ngắn hạn + Khả toán nhanh ( Knhanh) TS ngắn hạn – Hàng tồn kho Knhanh Footer Page of 126 = = Hàng tồn kho Tổng tài sản Khoản phải thu khách hàng x100% x100% x100% Các số ñòn bẩy tài Thẩm ñịnh khả sinh lời Tỷ suất sinh lời tài sản Tỷ trọng khoản phải thu khách hàng qua báo cáo tài x 100% Phân tích cấu trúc tài sản tình thường xảy tình xấu Phân tích mô Lợi nhuận trước lãi thuế = Nợ ngắn hạn Chỉ số nợ x100 % x100% = Nợ phải trả x100% Tổng tài sản 1.4 CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG 1.4.1 Chất lượng thẩm ñịnh dự án 1.4.1.1 Khái niệm chất lượng thẩm ñịnh tài dự án Chất lượng thẩm ñịnh dự án ñầu tư ñáp ứng cách tốt yêu cầu hoạt ñộng cho vay ñơn vị tài trợ vốn, chẳng hạn nâng cao chất lượng cho vay, hỗ trợ ñịnh cho vay với phương châm sinh lợi an toàn ñơn vị tài trợ vốn 1.4.1.2 Các tiêu phản ánh chất lượng thẩm ñịnh tài dự án 1.4.2 Các nhân tố ảnh hưởng ñến chất lượng thẩm ñịnh tài dự án 1.4.2.1 Phương pháp thẩm ñịnh tiêu chuẩn thẩm ñịnh 1.4.2.2 Nhân tố người 1.4.2.3 Các nhân tố khác Header Page of 126 11 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH 12 Bảng 2.1 - Nguồn vốn hoạt ñộng năm 2008-2010 Quỹ Đvt: triệu ñồng TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TẠI QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1 GIỚI THIỆU VỀ QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1.1 Đặc ñiểm hình thành Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng (tên giao dịch viết tắt DDIF) tổ chức tài Nhà nước ñịa phương ñược thành lập theo ñịnh số 7977/QĐ-UBND ngày 9/10/2007 UBND thành phố Đà Nẵng ñể thực chức ñầu tư tài ñầu tư phát triển 2.1.2 Chức hoạt ñộng Quỹ 2.1.3 Cơ cấu tổ chức máy hoạt ñộng Quỹ 2.1.4 Kết hoạt ñộng Quỹ 2.1.4.1 Về nguồn vốn hoạt ñộng Quỹ Footer Page of 126 Nguồn: Báo cáo tài năm 2009, 2010 Quỹ 2.1.4.2 Tình hình hoạt ñộng cho vay Quỹ Tổng số dự án ñầu tư sở hạ tầng cho vay ñến cuối năm 2010 28 dự án với tổng giá trị hợp ñồng tín dụng ñã ký kết 228,4 tỷ ñồng, dư nợ cho vay bình quân năm khoảng 75 tỷ ñồng Bảng 2.2 - Tình hình cho vay Quỹ Đvt: Triệu ñồng 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÀ NẴNG 2.2.1 Trình tự thẩm ñịnh dự án ñịnh ñầu tư Quỹ Header Page of 126 13 14 Theo quy ñịnh Quỹ chủ ñầu tư phải ñảm bảo vốn tự có 2.2.1.1 Trình tự tiếp nhận hồ sơ thực thẩm ñịnh dự án Quỹ ñể thực dự án tối thiểu 30% tổng vốn ñầu tư Tuy nhiên, thực tế số dự án không ñảm bảo ñược tỷ lệ dự án Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh tỷ lệ vốn tự có 14,83% Vốn lưu ñộng ròng thời ñiểm thẩm ñịnh thể báo cáo tài năm quý gần sở ñể ñánh giá khả vốn tự có ñơn vị Đối với nguồn vốn vay, hầu hết dự án ñều có vay vốn NHTM chiếm tỷ lệ lớn cấu vốn, việc ñánh giá tính khả thi nguồn vốn không ñược quan tâm không thực ñánh giá nguồn vốn có ñảm bảo chắn cung cấp cho dự án hay không 2.2.2.2 Thẩm ñịnh kế hoạch doanh thu, chi phí lợi nhuận 2.2.1.2 Báo cáo kết thẩm ñịnh dự án ý nghĩa ñối với việc ñịnh dự án Thẩm ñịnh kế hoạch doanh thu dự án Báo cáo kết thẩm ñịnh dự án ñược cán thẩm ñịnh lập Tùy ñặc ñiểm dự án, doanh thu dự án ñược xem sau hoàn tất công tác thẩm ñịnh dự án ñược phê duyệt xét sở sản phẩm khai thác có phù hợp với công suất thiết kế Giám ñốc Quỹ Đó sở ñể Giám ñốc Quỹ ñịnh từ khả khai thác năm Đối với dự án ñầu tư lĩnh chối cho vay vực bất ñộng sản cán thẩm ñịnh thường ñiều chỉnh tiến ñộ sản 2.2.2 Nội dung phương pháp thẩm ñịnh tài dự án ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng 2.2.2.1 Thẩm ñịnh tổng vốn ñầu tư cấu nguồn vốn Thẩm ñịnh tổng vốn ñầu tư Căn vào quy ñịnh ñịnh mức chi phí ñầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án nhà nước thời ñiểm, cán thẩm ñịnh xem xét khoản chi phí ñã hợp lý tính toán ñầy ñủ chưa Thẩm ñịnh cấu nguồn vốn Footer Page of 126 lượng bán sản phẩm thị trường bất ñộng sản biến ñộng rủi ro chủ ñầu tư ñưa phương án bán tối ưu Tuy nhiên, việc ñiều chỉnh tăng (giảm) doanh thu dự án ñều dựa tính chủ quan cán thẩm ñịnh không ñưa sở thực ñiều chỉnh Dự án khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh ñã ñược ñiều chỉnh tỷ lệ khai thác doanh thu bán hộ thời gian năm (năm Header Page of 126 16 15 2010-2012: 60%, năm 2013:40%), tức kéo dài thời gian bán hộ 2.2.2.4 Phân tích rủi ro dự án năm so với dự kiến ñiều chỉnh tỷ lệ bán Giá bán hộ ñối với Phương pháp phân tích ñộ nhạy ñược cán thẩm ñịnh sử dụng m2 sàn ñược ñiều chỉnh tăng giá bán ñơn vị dự kiến thấp ñể xem xét mức ñộ rủi ro dự án, yếu tố doanh thu chi phí suất ñầu tư dự án nên cán thẩm ñịnh tính với chi phí ñầu thường ñược xác ñịnh biến số ñầu vào ñể khảo sát thay ñổi tư m2 sàn, ñó tổng doanh thu bán hộ tăng 1,495 tỷ ñồng tiêu hiệu tài dự án NPV, IRR Kết phân tích ñộ (xem Bảng 2.4) Thẩm ñịnh chi phí hoạt ñộng dự án nhạy thực dựa biến số, ñiều chưa sát với thực tế dự án thực dự toán doanh thu, chi phí ñều thay ñổi Bảng 2.8 - Bảng phân tích ñộ nhạy dự án Một số khoản mục chi phí thường ñược Quỹ thực ñiều chỉnh trình thẩm ñịnh gồm: Chi phí lãi vay, chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, chi phí tiền lương Tổng chi phí hoạt ñộng dự án khu chung cư 38 Nguyễn Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh * Phân tích biến ñộng NPV theo biến ñộng doanh thu NPV 5,635 80% 87% (11,731) (5,653) 90% 93.6% 95% 100% (3,048) 78 1,294 5,635 Chí Thanh sau ñiều chỉnh chi phí lãi vay, khấu hao TSCĐ ñược nêu Bảng 2.6 88.620 triệu ñồng tăng 4.647 triệu ñồng (6%) so với dự kiến chủ ñầu tư Thẩm ñịnh lợi nhuận dự án * Phân tích biến ñộng IRR theo biến ñộng doanh thu IRR 80% 87% 90% 93.6% 18.73% 2.89% 6.58% 8.58% 11.48% 95% 100% 12.80% 18.73% 2.2.2.3 Thẩm ñịnh tiêu hiệu tài dự án 2.2.2.5 Thẩm ñịnh lực tài chủ ñầu tư Các tiêu ñược tính toán dựa số liệu bảng ngân Căn số liệu báo cáo tài năm gần Công lưu dự án theo quan ñiểm tổng ñầu tư suất chiết khấu ñược ty CP Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng (chủ ñầu tư dự án khu chọn lãi suất cho vay cao Quỹ thời ñiểm cho vay chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh), cán thẩm ñịnh tính toán Kết tính toán tiêu ñánh giá hiệu tài dự án khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh sau: Giá trị ròng dự án (NPV) 5.635 triệu ñồng Tỷ suất sinh lời nội (IRR) 18,73% Thời gian hoàn vốn dự án : năm Footer Page of 126 số tài ñể ñánh giá lực tài ñơn vị sau: Header Page of 126 17 18 Bảng 2.9 – Bảng tính toán số tài Trường hợp Công ty CP ñầu tư phát triển nhà ĐN 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TẠI QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN Thời gian TT Chỉ tiêu Cách tính 2008 I HỆ SỐ PHẢN ÁNH KHẢ NĂNG SINH LỜI Tỷ suất LN gộp Tỷ suất LN Tỷ suất LN trước thuế doanh thu Tỷ suất LN trước thuế vốn CSH II 2.3.2 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân 22.12% 9.10% 2.3.2.1 Những tồn tại, hạn chế LN thuần/Doanh thu LN trước thuế/Doanh thu 10,36% 4.13% Một là: Đến thời ñiểm Quỹ chưa xây dựng ñược 13.29% 4.20% LN trước thuế/Vốn chủ sở hữu (TSNH- hàng tồn kho)/Nợ ngắn hạn quy trình thẩm ñịnh tài dự án ñể áp dụng, ñồng thời chưa có 3.69% 16.02% 2.17 1.29 1.43 1.18 4.35 4.00 trình thẩm ñịnh nhằm tạo thống 0.81 0.51 mang tính chung chung ñánh giá theo ý kiến chủ quan sở Điều quan trọng việc thẩm ñịnh, tính toán dòng tiền dự án (xây dựng bảng ngân lưu) không xác, chưa tính Hệ số toán lãi vay Cơ cấu tài sản Tỷ suất ñầu tư vào TSCĐ Tài sản dài hạn/Tổng tài sản 51.01% 12.13% Tỷ suất ñầu tư tài sản lưu ñộng Tài sản ngắn hạn/Tổng tài sản 48.99% 87.87% Hệ số tài sản cố ñịnh Hệ số khả thích ứng dài hạn Tài sản dài hạn/Vốn chủ sở hữu Tài sản dài hạn/Vốn chủ sở hữu+Nợ dài hạn) Footer Page of 126 mẫu báo cáo kết thẩm ñịnh dự án biểu mẫu cần lập Hai là: Kết luận nội dung thẩm ñịnh tài dự án LN trước thuế lãi vay/ Lãi vay 47.4 30.87 phải trả III HỆ SỐ PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN Số vòng quay hàng tồn Giá vốn hàng bán / Hàng tồn kho 0.61 1.53 kho bq Kỳ thu tiền bình quân Các khoản phải thu bq/Doanh 553.16 182.06 (ngày) thu x số ngày Hiệu suất sử dụng vốn cố Doanh thu thuần/ Vốn cố ñịnh 0.22 0.93 ñịnh bình quân IV HỆ SỐ PHẢN ÁNH CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CƠ CẤU TÀI SẢN Hệ số nợ Nợ phải trả/ Nguồn vốn CSH 0.85 3.41 2.3.1 Kết ñạt ñược LN gộp/ Doanh thu HỆ SỐ PHẢN ÁNH KHẢ NĂNG THANH TOÁN Khả toán tổng quát Tổng tài sản/Nợ phải trả Khả toán TSNH/Nợ ngắn hạn hành Hệ số khả TSDH/Nợ dài hạn toán nợ dài hạn Hệ số khả toán nhanh 2009 ñến yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến dòng tiền dự án chẳng hạn lạm phát Ba là: Việc lựa chọn suất chiết khấu ñể tính tiêu NPV Quỹ không xác, thiếu sở Bốn là: Việc ñánh giá rủi ro dự án chưa ñược quan tâm trọng, việc thực phân tích ñộ nhạy mang tính hình thức Nhiều dự án chủ ñầu tư lập không ñề cập ñến nội dung Năm là: Trong trình thẩm ñịnh, việc sử dụng thông tin ñể ñánh giá dự án Quỹ chủ yếu dựa vào báo cáo ñầu tư chủ ñầu tư cung cấp có nội dung sơ sài chưa cập nhật cho phù hợp với thời gian thực dự án Thông tin Báo cáo tài ñơn vị 0.95 0.53 0.78 0.47 chưa ñủ tin cậy không ñược kiểm toán Đội ngũ nhân thực công tác thẩm ñịnh mỏng, số người có ñủ kinh nghiệm lực ñể trực tiếp thẩm ñịnh dự án không nhiều 2.3.2.2 Nguyên nhân Header Page 10 of 126 19 Các tiêu phản ánh hiệu tài dự án ñã ñược ñánh giá, mang tính hình thức Hệ thống thu thập, xử 20 quy trình chặt chẽ, khoa học, phù hợp với lực thực tế ñảm bảo tuân thủ quy chế nghiệp vụ Quỹ lý phân tích thông tin thị trường, khách hàng thông Nội dung thẩm ñịnh tài dự án phải theo sát với tình hình tin liên quan ñến lĩnh vực cho vay Quỹ hạn chế chưa ñược thực tiễn ngành, lĩnh vực liên quan ñể nhằm phục vụ mục tiêu quan tâm thích ñáng cho vay Quỹ giai ñoạn cụ thể Đa số ñơn vị xin vay chưa nắm ñầy ñủ nội dung cần Nghiên cứu xây dựng hệ thống tiêu chí thẩm ñịnh áp dụng thiết lập báo cáo nghiên cứu khả thi nên thông tin gửi cho Quỹ thống công tác thẩm ñịnh Quỹ theo ngành, lĩnh không ñạt yêu cầu ñể thẩm ñịnh vực cho phù hợp Môi trường dự án môi trường tương lai, yếu tố Cán làm công tác thẩm ñịnh dự án cần có tính sáng tạo, kinh tế, xã hội có biến ñộng khó lường Do vậy, cán ñộng, ñặc biệt khả phân tích, ñánh giá tổng hợp thẩm ñịnh khó nhận ñịnh việc xác 100% lĩnh vực tài 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CHƯƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TẠI QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÀ NẴNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TẠI QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÀ NẴNG 3.2.1 Giải pháp xây dựng quy trình thẩm ñịnh tài dự án 3.1 CĂN CỨ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN Ban hành quy ñịnh cụ thể quy trình thẩm ñịnh tài dự án THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH TẠI QUỸ ĐẦU ñể công việc thẩm ñịnh ñược tiến hành cách chặt chẽ, khoa học Quy TƯ PHÁT TRIỂN ĐÀ NẴNG trình thẩm ñịnh tài dự án bao gồm bước sau (xem Hình 3.1) 3.1.1 Mục tiêu phát triển Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng 3.1.2.1 Định hướng phát triển Quỹ 3.1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3.1.3 Định hướng cho công tác thẩm ñịnh tài dự án thời gian ñến Thẩm ñịnh tài dự án phải ñược thực theo Footer Page 10 of 126 Bước 1: Xác ñịnh thông số quan trọng dự án Căn vào báo cáo nghiên cứu khả thi tài liệu khách hàng cung cấp, xác ñịnh thông số quan trọng có khả ảnh hưởng lớn ñến hiệu dự án ñược nêu Bảng 3.1 Bước 2: Kiểm tra ñộ tin cậy thông số kiểm tra sở khoa học, tính thực tiễn phương pháp lập dự án Bước 3: Lập bảng tính toán tiêu hiệu tài ñánh giá kết Bước 4: Xác ñịnh ñộ nhạy theo thông số nhận ñịnh kết Header Page 11 of 126 21 22 3.2.2 Hoàn thiện thẩm ñịnh dòng tiền dự án Bước 5: Lập báo cáo kết thẩm ñịnh ñịnh Xác ñịnh xác khoản thực thu thực chi kỳ, gọi khoản phải thu AR, khoản phải trả AP, khoản thực thu thực chi kỳ ñược xác ñịnh theo công thức ñây: Khoản thực thu kỳ Khoản thực chi kỳ = = Doanh thu + ARñầu kỳ - ARcuối kỳ Khoản chi cho nhà cung ứng + APñầu kỳ - APcuối kỳ Giá trị thu hồi lý tài sản dự án khoản thu ñược cuối ñời dự án nên ñó dòng tiền vào dự án Chi phí lý tài sản cố ñịnh = S – (S – B) * T Trong ñó: (S) giá bán TSCĐ, (B) tổng giá trị lại CF lý, (T) Thuế suất thuế TNDN Đối với khoản thu hồi vốn lưu ñộng ròng (nếu có) ñưa vào dòng tiền năm cuối dự án Loại trừ yếu tố thuế phân tích hiệu tài dự án Hình 3.1 - Sơ ñồ quy trình thẩm ñịnh tài dự án Bảng 3.1 - Bảng thông số quan trọng dự án ñể có kết thẩm ñịnh toàn diện xác 3.2.3 Hoàn thiện phương pháp xác ñịnh lãi suất chiết khấu Trong ñiều kiện dự án ñầu tư Quỹ thực cho vay, vận dụng cách tính WACC theo tỷ trọng nguồn vốn ñầu tư sau: WACC = W1k1 + W2k2 + + Wnkn Wi : thể tỷ lệ hay tỷ trọng nguồn vốn thứ i ki : chi phí nguồn vốn thứ i Với cấu nguồn vốn chi phí sử dụng nguồn vốn Dự án Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh ta tính ñược WACC = 16,9% Khi ñó hiệu tài dự án thể qua tiêu Footer Page 11 of 126 Header Page 12 of 126 23 24 NPV với tỷ suất chiết khấu r = WACC thấp so với r = 11,4% rủi ro số tăng trưởng năm Trong ñó, tiêu phân ñảm bảo mức ñộ rủi ro cho Quỹ tích cấu trúc tài doanh nghiệp quan trọng 3.2.4 Hoàn thiện phân tích rủi ro dự án - Đánh giá mối quan hệ khách hàng với TCTD ñể xem Xác ñịnh xác biến số tác ñộng chủ yếu ñến thành xét thái ñộ doanh nghiệp việc thực nghĩa vụ công hay thất bại dự án, mức ñộ ảnh hưởng khả hợp tác với TCTD thực theo nguyên tắc biến số hiệu tài dự án Thực phân tích ñộ ñầy ñủ toàn diện; cập nhật nhạy nhân tố ñó ñể có tranh tổng quát kết xảy Đối với dự án Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh, doanh thu chi phí ñược xác ñịnh hai biến số có khả thay ñổi tác ñộng lớn ñến hiệu dự án Độ nhạy dự án ñược thực Bảng 3.2 Bảng 3.2 - Phân tích ñộ nhạy theo biến ñổi doanh thu chi phí dự án Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh - Nghiên cứu xây dựng quy ñịnh xếp hạng tín dụng doanh nghiệp thực năm 3.2.6 Các giải pháp khác 3.2.6.1 Tăng cường thu thập xử lý thông tin phục vụ cho công tác thẩm ñịnh Chủ ñộng việc thu thập thông tin, thường xuyên cập nhật thông tin liên quan thực lưu trữ cách có hệ thống ñể thuận tiện sử dụng Quy ñịnh chặt chẽ ñối với nội dung chất lượng thông tin báo cáo tài chính, báo cáo nghiên cứu khả thi dự án ñầu tư doanh nghiệp cung cấp 3.2.6.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tổ chức thực công tác thẩm ñịnh tài cách hiệu 3.2.5 Hoàn thiện thẩm ñịnh lực tài chủ ñầu tư - Yêu cầu chủ ñầu tư cung cấp báo cáo tài ñã kiểm toán quy ñịnh nghiêm khắc khâu tiếp nhận hồ sơ dự án - Xác ñịnh loại số tài quan trọng phân tích tài doanh nghiệp gồm số toán, số hoạt ñộng, số Footer Page 12 of 126 Header Page 13 of 126 25 KẾT LUẬN 26 vấn ñề sau: - Trình bày sở lý luận dự án ñầu tư thẩm ñịnh tài Sự phát triển mạnh mẽ kinh tế ñi ñôi với áp lực lớn cân ñối vốn cho ñầu tư phát triển thời gian ñến Chủ hoạt ñộng ñầu tư, từ ñó thấy ñược cần thiết phải thẩm ñịnh tài nâng cao chất lượng thẩm ñịnh tài trương thu hẹp dần ñối tượng hưởng tín dụng ưu ñãi ñầu tư phát - Đánh giá thực trạng công tác thẩm ñịnh tài hoạt triển Nhà nước thông qua hệ thống Ngân hàng phát triển Việt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng ñể thấy rõ Nam ñòi hỏi ñịa phương phải tích cực chủ ñộng sử kết ñạt ñược tồn tại, hạn chế, ñánh giá dụng kênh huy ñộng vốn từ Quỹ ñầu tư phát triển ñịa phương ñể hỗ nguyên nhân tồn hạn chế trợ cho hoạt ñộng ñầu tư ñịa bàn Chính vậy, vai trò Quỹ - Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng ñược xác ñịnh kênh huy ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển ñộng vốn quan trọng ñể ñầu tư phát triển sở hạ tầng thành Đà Nẵng phố thời gian ñến Trong môi trường cạnh tranh ngày gay gắt, lãi suất ưu ñãi chưa phải ñiểm hấp dẫn ñối với chủ ñầu tư mà việc ñưa dịch vụ tín dụng ñể ñáp ứng kịp thời nhu cầu vốn chủ ñầu tư ñảm bảo hạn chế ñược rủi ro hoạt ñộng ñầu tư Quỹ việc làm khó khăn, ñặc biệt ñơn vị có tổ chức hoạt ñộng ñặc thù thành lập Quỹ Mặt khác, hoạt ñộng ñầu tư cho vay trung dài hạn hoạt ñộng chủ yếu Quỹ, ñây hoạt ñộng chứa ñựng nhiều rủi ro Vì ñể nâng cao lực hoạt ñộng, mở rộng quy mô hiệu hoạt ñộng thời gian ñến Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng phải tập trung hoàn thiện công tác thẩm ñịnh tài dự án hoạt ñộng ñầu tư cho vay ñơn vị Trong trình hoàn thiện cần triển khai giải pháp ñồng ñể mang lại hiệu tốt Trong giới hạn thời gian phạm vi nghiên cứu, ñề tài “Hoàn thiện công tác thẩm ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng” ñã ñề cập ñến số Footer Page 13 of 126 Với nội dung ñề tài ñã ñược nghiên cứu giải pháp ñề xuất luận văn góp phần hoàn thiện công tác thẩm ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ thời gian ñến./  ... 3.1.1 Mục tiêu phát triển Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng 3.1.2.1 Định hướng phát triển Quỹ 3.1.2.2 Mục... CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH 12 Bảng 2.1 - Nguồn vốn hoạt ñộng năm 2008-2010 Quỹ Đvt: triệu ñồng TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TẠI QUỸ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1 GIỚI THIỆU VỀ QUỸ ĐẦU TƯ... phát triển Đà Nẵng Xác ñịnh vấn ñề tồn tại, thiếu sót công tác thẩm ñịnh tài Quỹ ñầu tư phát triển Đà Nẵng Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm ñịnh tài hoạt ñộng ñầu tư Quỹ ñầu tư phát triển