THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP MỘT THẨM ĐỊNH GIÁ

THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1 MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỀ ÁN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2017. THUỘC TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1 MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỀ ÁN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2017. THUỘC TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP 1 MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỀ ÁN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2017. THUỘC TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HỌ TÊN SINH VIÊN: NGUYỄN GIA HIẾU

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HỌ TÊN SINH VIÊN: NGUYỄN GIA HIẾU

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

ĐIỂM CHỮ:

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp 1 “Nghiên cứu giá thị trường bất

động sản tại quận 8, TP.HCM từ tháng 03/2017 đến tháng 04/2017” là đề tài nghiên

cứu của bản thân tôi, được đúc kết từ quá trình học tập trên ghế nhà trường và là quá trình tự nghiên cứu của bản thân trên các tài liệu, giáo trình cũng như các kiến thức có được dưới sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn cô Phan Thị Sao Vi Các thông tin,

số liệu thu thập được, nội dung và kết quả nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và không có sự sao chép trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

TP.Hồ Chính Minh, tháng 04 năm 2017

TÁC GIẢ Nguyễn Gia hiếu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1

1.2 Thuộc tính của bất động sản: 1 1.3 Đặc trưng của bất động sản: 2

3.5 Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá: 16 3.6 Chuẩn bị kết quả thẩm định giá để báo cáo: 16 CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 8 17

1.2 Vị trí địa lý: 18

1.4 Thông tin quy hoạch quận 8: 21

2 Tình hình thị trường bất động sản: 23

4.1 Xác định tỉ lệ chất lượng còn lại: 25 4.2 Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất: 32 4.3 Xác định giá trị quyền sử dụng đất: 32 4.4 Đánh giá phân cấp nhà và đơn giá xây dựng mới: 33

5 Thông tin về bất động sản thu thập và đơn giá quyền sử dụng đất: 37

5.2 Nhóm bất dộng sản 1: nhóm đường số chẵn: 38 5.3 Nhóm bất động sàn 2: nhóm đường số lẻ: 47 5.4 Nhóm bất động sản 3: nhóm đường chánh hưng: 51 5.5 Nhóm bất động sản 4: nhóm đường khu dân cư cao lỗ lộ giới >=12m:

56 5.6 Nhóm bất động sản 5: đường đông hồ: 62 5.7 Nhóm bất động sản 6: đường bông sao: 66

CHƯƠNG 3: TỔNG HỢP VÀ PHÂN TÍCH GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA MỘT SỐ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG GIAO DỊCH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8 68

1 Quy định về hệ số xác định giá đất: 68

2 Tổng hợp và phân tích đơn giá quyền sử dụng đất theo nhóm bất động sản:

69 2.1 Nhóm bất động sản 1: nhóm đường số chẵn quận 8: 69 2.2 Nhóm bất động sàn 2: nhóm đường số lẻ: 71 2.3 Nhóm bất động sản 3: nhóm đường chánh hưng: 72 2.4 Nhóm bất động sản 4: nhóm đường khu dân cư cao lỗ lộ giới >=12m:

74 2.5 Nhóm bất động sản 5: đường đông hồ: 76 2.6 Nhóm bất động sản 6: đường bông sao: 77

3 So sánh và đánh giá đơn giá bất động sản: 78 3.1 So sánh và đánh giá so với đơn giá quy định của nhà nước: 78 3.2 Phân tích giá thương lượng với giá chào bán: 82 3.3 So sánh các nhóm bđs khác tuyến đường, cùng vị trí (chỉ xét vị trí 1):

84 3.4 Bảng xếp hạng các yếu tố: 87

LỜI MỞ ĐẦU

Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi

bộ mặt kinh tế đất nước, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản có nhiều hạn chế, tác động tiêu cực đến nền kinh

tế đất nước Đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo, giá nhà đất

bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị trường Nhưng cũng

có những thời kỳ thị trường bất động sản bị “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân về bất động sản còn hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua không biết mua với mức giá nào cho phù hợp Khiến cho giá cả bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực của chúng Trước tính hình đó yều cầu đặt ra cho đội ngũ thẩm định giá phải đi khảo sát thị trường bất động sản Có như vậy mới xác định đúng giá trị bất động sản, nâng cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường bất động sản

nước ta phát triển

Thực hành nghề nghiệp về khảo sát thị trường bất động sản nhà phố quận 8, giúp sinh viên tiếp cận và có cơ hội tìm hiểu về lĩnh vực bất động sản, nâng cao khả năng thu thập và phân tích thông tin thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 8 nói riêng Bên cạnh đó giúp sinh viên củng cố kiến thức cho môn học thẩm định giá bất động sản đồng thời vận dụng những lý luận đã dược trang bị vào thực tiễn một cách hiệu quả nhất nhằm nâng cao kỹ năng để sau này làm việc hiệu quả hơn

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU :

Rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin trên thị trường bất động sản Hệ thống lại kiến thức của các môn Thẩm định giá căn bản, thẩm định giá bất động sản, bước đầu vận dụng những kiến thức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế Giúp sinh viên làm quen với phương pháp nghiên cứu, thu thập thông tin giao dịch về bất động sản và vận dụng thực hiện đề tài nghiên cứu nhằm phân tích đánh giá, xứ lý thông tin thu thập được một cách chính xác và hiệu quả

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

Phương pháp quan sát

Phương pháp thống kê, điều tra, chọn mẫu

Phương pháp biện chứng, so sánh, đối chiếu

Xác định vấn đề nghiên cứu

Lên kế hoạch nghiên cứu

Thu thập tài liệu thông tin

Phân tích tài liệu thông tin

Viết đề án

Mục đích – yêu cầu

Phạm vi nghiên cứuPhương pháp nghiên cứu

Trình tự thu thậpTài liệu cần thu thậpNơi thu thập tài liệu

Tìm kiếm các văn bản liên quan

Khảo sát thực thếTìm kiếm thông tin qua web, báo…

Phân tích thông tin khảo sátPhân tích chi tiết đặc điểm

Phân tích, điều chỉnh các chênh

lệchĐánh giá mặt bằng giá BĐS

Page 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Bất động sản:

1.1 Khái niệm:

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa

là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình

có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam bất động sản

là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế

1.2 Thuộc tính của bất động sản:

Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản:

Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi

khác Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương

Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện

tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động

Page 2

sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của

dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường

là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị trường bất động sản

Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất

thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản

hay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối

1.3 Đặc trưng của bất động sản:

Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản:

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản

tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và

sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

- Việc xây dựng công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc

Page 3

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan trọng

có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời

gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài

nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.4 Thị trường bất động sản:

1.4.1 Khái niệm:

Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện

1.4.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Không có thị trường trung tâm: Đối với thị trường bất động sản thì không có

địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu mua hoặc bán, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua rao bán trên báo chí, phổ biến hơn là thông qua những người môi giới

Page 4

Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của

đấtđai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo: Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng

co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch

Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với

quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất

động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế

Page 5

Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rất nhạy

cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng

ca, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội

Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phận

dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa

1.4.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản:

Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người

sở hữu đất đai lớn nhất Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ

sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ chức,

cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản

Các tổ chức trung gian: hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có

người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối

Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu

sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở

Page 6

1.4.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:

Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà

sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa

sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ

sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của Nhà nước

Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở

những vùng đang đô thị hóa Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

- Nhà biệt thự

- Nhà vườn

- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế

- Nhà chung cư nhiều tầng

Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu

vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ

Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao

ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho

việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn

1.4.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản:

1.4.5.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:

Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực

hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng

cứ thị trường

Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán

khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường

Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và

mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là

- Có thể chuyển giao được

1.4.5.2 Nhóm các yếu tố vĩ mô:

Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp

đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

- Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường

- Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá bất động sản

- Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường

Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá

bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu

1.4.5.3 Nhóm các yếu tố vi mô:

Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội

Phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

Page 8

Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để

có quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại

Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có

khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí

và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

Các yếu tố vật chất.:

- Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao

- Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá sâu

- Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

- Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị bất động sản

Page 9

2 thẩm định giá:

2.1 khái niệm:

Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh

tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,

của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Theo Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:

“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

2.2 Cơ sở giá trị Thẩm định giá:

2.2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua

2.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường:

Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử

dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp

Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán

tài sản trong một thời gian quá ngắn không đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của

một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc biệt

Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt

động Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều

bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường

Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến

việc tính thuế tài sản

Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết

trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường

định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

2.3.1.2 Nguyên tắc:

Nguyên tắc cung cầu: nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường và các bất

động sản được chào bán tạo ra nguồn cung Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng và ngược lại Sự trượt dọc đường cung của bất động sản thường chậm hơn sự trượt

dọc đường cầu

Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này khẳng định giá trị của một bất động sản có

xu hướng bị quy định bởi giá cả được trả để có được một bất động sản thay thế có

cùng độ mong muốn và thỏa dụng, trong khoảng thời gian hợp lý

Nguyên tắc cân bằng: mối quan hệ giữa đất và các công trỉnh trên đất phải cân

bằng để bất động sản đạt đến giá trị tối ưu

Page 12

Các nhân tố ngoại vi: các yếu tố bên ngoài tích cực hoặc tiêu cực đều tác động

đến tất cả các loại hình bất động sản Những yếu tố bên ngoài thường là điều kiện

cơ sở hạ tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh và nơi mua sắm

2.3.1.3 Các bước tiến hành :

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp

trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản

cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định

giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối

với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.Các yếu tố so sánh là các đặc điểm của bất động sản

và của giao dịch có ảnh hưỡng đến giá trị bất động sản

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ

dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

Page 13

2.3.1.4 Ứng dụng :

Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

2.3.1.5 Ưu nhược điểm:

Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó

dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính

chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan

nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô

đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản Công trình hiện tại có giá trị bằng

Page 14

với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa

Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá

tăng lên hoặc giảm xuống Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng

Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các

bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao Quá thấp do

sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều

2.3.2.4 Các bước tiến hành :

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là

đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá

0 của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn

lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)

kết quả bước 1 và bước 4

Page 15

2.3.2.5 Ứng dụng :

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dũng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

2.3.2.6 Ưu nhược điểm:

Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó

dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính

chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

3 Quy trình thực hiên:

3.1 Xác định vấn đề:

Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá

Mục đích sử dụng thẩm định giá

Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định

Xác định những đặc điểm phù hợp với tài sản

Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định

3.2 Lên kế hoạch thẩm định giá:

Xác định phạm vi công việc, các tài liệu cần thu thập

Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thậpvề thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

Page 16

Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực

Khảo sát hiện trường tài sản cần thẩm định

Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh

3.4 Phân tích số liệu:

Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất: để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả hai Phân tích địa điểm, xu thế phát triển và tác động đến giá trị bất động sản:

- Phân tích các giao dịch thị trường tại khu vực có bất động sản cần thẩm định, nhu cầu và tình hình cung ứng, động thái của các lực lượng tham gia thị trường có thể tác động đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá

- Phân tích đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá: diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nội thất, hình dáng lô đất, pháp lý,…

- Xác định các bất động sản có thể đối chiếu với bất động sản cần thẩm định giá thông qua việc phân tích, đánh giá đặc điểm của các bất động sản so sánh

- So sánh đối chiếu bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản có thể so sánh được

3.5 Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá:

Thực hiện các bước tiến hành của phương pháp thẩm định giá để đưa ra ý kiến

cuối cùng về giá trị tài sản

3.6 Chuẩn bị kết quả thẩm định giá để báo cáo

Page 17

CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 8

1 Giới thiệu khu vực quận 8:

1.1 Lịch sử hình thành:

Năm 1698, khi Nguyễn Hữu Cảnh vào Nam lập ra phủ Gia Định với 2 huyện Phước Long và Tân Bình, thì vùng Quận 8 lúc bây giờ thuộc về địa bàn Tân Long, huyện Tân Bình

Đến triều Gia Long, năm Mậu Thìn (1808), huyện Tân Bình trở thành phủ Tân Bình, Tân Long thành huyện Huyện Tân Long có hai tổng là Tân Phong và Long Hưng Phần đất Quận 8 ngày nay nằm trọn trong địa bàn tổng Tân Phong, dải đất phía Nam thuộc tổng Long Hưng Theo danh sách các thôn phường, ấp, điếm do Trịnh Hoài Đất lập trong danh sách “Gia Định Thành Thông Chí”, đối chiếu với một số địa danh còn tồn tại đến ngày nay, thì dưới triều Gia Long, trên phần đất Quận 8 ngày nay đã có các làng Long Vĩnh, Bình Long, Hiệp Ân, Tân Nhuận, Bình Đăng, Bình Đông, Tứ Xuân, An Phú Tây, v.v…

Dưới triều Minh Mạng, dân số đã tăng lên nhiều, ruộng đất cũng đã khai phá thêm Năm 1836, phái đoàn Trương Quốc Quế, Trương Minh Giảng thực hiện công cuộc đo đạc đại quy mô để lập địa bộ cho từng thôn phường Nhân dịp này các đơn vị hành chính được điều chỉnh cho phù hợp với địa bàn Do đó một số tổng

và thôn phường được lập thêm Theo tài liệu nghiên cứu địa bộ về tỉnh Gia Định thời Minh Mạng cho thấy địa bàn Quận 8 bấy giờ gồm nhiều thôn phường thuộc nhiều tổng của hai huyện Bình Dương và Tân Long Đó là ấp của Bình Thuyên của

xứ rạch Ông Lớn thuộc tổng Bình Trị Thượng, huyện Bình Dương, thôn Hưng Thạnh, thôn Tân Quảng thuộc tổng Tân Phong Thượng, thôn Bình Long, thôn Hiệp

An, thôn Lương Hoà Đông, thôn Phong Phú, một phần thôn Tân Nhị Đông, thôn Thái Phong, một phần thôn Phong Đước, thuộc tổng Tân Phong Hả, thôn Hoa Mục, thôn Hưng Phú, thôn Long Vĩnh, thôn Tân Thuận, thôn Thuận Đức, thôn

Sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, chính quyền Cách mạng tổ chức lại các cơ sở hành chính trên địa bàn Thành phố Các quận, huyện cũng có sự thay đổi, trong đó Quận 7 và Quận 8 cũ được hợp thành Quận 8 với 22 phường mới, tên gọi theo số, từ số 1 đến số 22

Đến ngày 17-7-1986, thực hiện quyết định số 8-HĐBT, các phường của Quận 8 được điều chỉnh lại Sau khi điều chỉnh, năm 1986 Quận 8 còn lại 16 phường, gọi tên từ số 1 đến số 16 và sự điều chỉnh ấy kéo dài tới ngày nay

Như vậy, địa danh Quận 8 chỉ mới xuất hiện các đây gần nửa thế kỷ, nhưng địa bàn của Quận 8 ngày nay đã có cách đây trên 300 năm cùng với lịch sử vùng đất Gia Định lúc bấy giờ

1.2 Vị trí địa lý:

Quận 8 thuộc khu vực nội thành và nằm ở phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh,

có tọa độ địa lý từ 10045’8’’ đến 10041’45’’ vĩ độ Bắc; 106035’51’’ đến

106041’22’’ kinh đô Đông:

- Phía Đông giáp quận 4, quận 7

Page 19

- Phía Tây giáp quận Bình Tân và huyện Bình Chánh

- Phía Nam giáp huyện Bình Chánh

- Phía Bắc giáp quận 5, quận 6

Quận có diện tích tự nhiên 1.917,49 ha, dân số 423.129 người, gồm 16 đơn vị hành chính cấp phường Toàn bộ diện tích Quận 8 là đồng bằng có địa hình thấp với cao độ trung bình so với mặt nước biển là 1,2m trong đó thấp nhất là 0,3m (phường 7) và cao nhất là 2,0 m (phường 2), với chu vi khoảng 32 km

Quận 8 nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa khu đô thị cũ (quận 5 và quận 6) và khu đô thị mới Nam Thành phố, nên chịu tác động của sự phát triển đô thị hóa cao, có hệ thống giao thông khá phát triển ngày càng được cải thiện với một số tuyến chính nối từ trung tâm thành phố qua quận 8 đến khu đô thị Nam Sài Gòn: Đại lộ Đông Tây, Đại lộ Nguyễn Văn Linh, đường Phạm Thế Hiển, đường Tạ Quang Bửu, đường An Dương Vương, ; do đó, Quận 8 hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành thương mại, dịch vụ phát triển (ngành trọng điểm phát triển trên địa bàn trong những năm qua) một cách toàn diện Ngoài ra với vị trí thuận lợi, Quận 8 còn có tiềm năng để thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài cho phát triển: công nghiệp và xây dựng phát triển đô thị

Cùng với sự phát triển của hệ thống hạ tầng là các dự án cải thiện môi trường nước, các dự án bồi thường hỗ trợ, tái định cư nhà ở ven sông, các dự án công viên cây xanh dọc sông, kênh… đến nay Quận 8 dần thoát khỏi tình trạng “vùng nước đen” của khu vực

Page 20

Vị trí quận 8 trong Thành phố Hồ Chí Minh

1.3 Kinh tế - xã hội:

Kinh tế: trong quá trình đô thị hóa hiện đại hóa đất nước, Quận 8 đang ngày

càng thay đổi diện mạo của mình, trên địa bàn quận có khu dân cư – công nghiệp Bình Đăng, trong những năm gần đây có rất nhiều khu nhà ở, khu đô thị được xây dựng góp phần thay đổi diện mạo của quận vùng ven nhờ quá trình đô thị hóa hiện đại hóa Các ngành nghề chủ yếu trên địa bàn quận như chế biến thực phẩn, thủy hải sản, ngàng nhựa, dệt, phân bón, ngoài ra còn một số ngành như tái chế dây nhự, phế liệu … các ngành hang tập trung ở các địa bàn phường 6, 7, 14 và 16 đa số là các cơ sở vừa và nhỏ Quận 8 đang trong qua trình đô thị hóa do đó cơ cấu sản xuất nông nghiệp trên địa bàn dần thay đổi, các hộ chăn nuôi và trồng trọt hiện nay còn rất ít và hầu như hiện nay không còn nữa

Xã hội:

- Dân số: tính đến tháng 2011 dân số quận 8 là 423.129 người

Page 21

- Quận 8 có 16 phường trực thuộc quận

- Giáo dục: được đầu tư mạnh mẽ có trường học đạt chuẩn quốc gia như trường Nguyễn ngọc Ngạn Trên địa bàn quận có khoảng 15 trường mầm non, 2 trường mẫu giáo, 20 trường tiểu học, 10 trường trung học cơ sở, 4 trường phổ thông trung học, 1 trường đại học và nhiều cơ sở của các trường đại học khác

- Y tế: quận 8 có mang lưới y tế khá dày gồm trung tâp y tế quận, được đầu tư các trang thiết bị hiện đại, 3 phòng khám đa khoa, 16 trạm y tế phường và một số cơ sở

y tế khác

- Văn hóa – thông tin: gồm các nhà văn hóa, thông tin các quận, nhà truyền thống quận, nhà thiếu nhi quận, trung tâm bồi dưỡng chính trị quận Ngoài ra còn có các nhà văn hóa, câu lạc bộ cấp phường

- Thể dục thể thao: gồm có sân vận động, các trung tâm thể dục thể thao

- Di tích, danh lam: có Đình Bình Đông, cầu Chữ Y, cầu Nhị Thiên Đường…

Cơ sở hạ tầng: hạ tầng cơ sở quận 8 với giao thông đường bộ khá phát triển,

tuyến đường trục Phạm Thế Hiển chạy dọc suốt chiều dài quận 8, nối quận 8 với trung tâm thành phố, các đường nhờng và hẻm đan xen tạo thành hệ thống giao thông mạng nhện khắp quận Đặc biệt là hệ thống cầu quận 8 với 44 cầu với tổng chiều dài là 2.500m, là trọng điểm lưu thông của quận Giao thông quận 8 còn thuận lơi đường thủy với 23 kênh rach lớn nhỏ nối các phường với nhau và các địa phương khác trong và ngoài thành phố tạo thành huyết mạch mà không quận nào

có được Bên cạnh hệ thống hạ tầng cũ, quận cũng đang tích cực xây dựng, sửa chữa, nâng cấp cơ sở hạ tầng

1.4 Thông tin quy hoạch quận 8:

Đến năm 2020 dân số dự kiến của quận khoảng 480.000 người, với tổng diện tích tự nhiên của quận khoảng 1.592,47 ha, trong đó đất khu dân dụng khoảng

1488,03ha chiếm 77,60%

Giai đoạn 2015 sẽ chuyển đổi khu công nghiệp Bình Đăng thành khu dân cư cao tầng xây dựng với mật độ thấp Dành một phần đất xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, thương mại dịch vụ và cây xanh

Giai đoạn từ nay đến 2020 tiến hành chương trình chỉnh trang đô thị, di dời và tái định cư khoảng 10.600 căn nhà ven và trên kênh rạch, 16.000 căn nhà lụp xụp trên địa bàn quận Tái định cư tại các khu chung cư xây mới rạch Ụ Cây, chung cư Bến Ba Đình, chung cư Trương Đình Hội II, khu Dương Bá Trạc…

Một số công viên sẽ giảm diện tích để dành quỹ đất cho công trình công cộng, nhà tái tịnh cư như khu Đồng Diều phường 4 (26,87ha), công viên rạch Hiệp Ân phường 5 (6,65ha - không tính mặt nước), công viên Rạch Lào phường 15 (4,2ha)…

Bổ sung một số công viên xen kẽ như Công viên rạch Ông Lớn phường 1, 2: diện tích 3,2ha, Công viên rạch Ruột Ngựa phường 16 : diện tích 5,6ha, Công viên phường 4 (gần rạch Cầu Một): diện tích 2,9ha

Di dời và chuyển đổi các xí nghiệp Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp gây ô nhiễm Dự kiến từ 2010 - 2020 chuyển đổi cụm công nghiệp Bình Đăng thành đất dân dụng Tổng diện tích cụm công nghiệp khoảng 28 ha, phân bổ khoảng 8 - 10

Page 23

ha cho đất công trình công cộng và công viên cây xanh xen cài, phần còn lại xây dựng các khu phức hợp, nhà ở và công nghiệp sạch như lắp ráp điện tử, công nghệp phần mềm…

Ngoài ra, hệ thống giao thông đường bộ đối ngoại của quận 8 có 6 tuyến đường

có chức năng đối ngoại, nối kết các vùng, khu vực đô thị kế cận gồm đường Nguyễn Văn Linh, Đại lộ Đông Tây, Trịnh Quang Nghị, Hồ Học Lãm, Quốc lộ 50

và đường tránh Quốc lộ 50 Tổng chiều dài khoảng 5.266km

Như vậy về tổng thể khu quy hoạch, các vấn đề di dời, các công trình phúc lợi công cộng, thương mại dịch vụ và cây xanh chiếu sáng đều đã được ban bố và phê duyệt bởi UBND TP HCM Điều này sẽ thúc đẩy đời sống của dân cư nơi đây ngày càng nâng cao, phát triển và được đảm bảo những lợi ích cũng như tiện ích khu vực Không những vậy, với kế hoạch chi tiết và việc đẩy mạnh tiến độ triển khai dự án, BĐS khu vực Quận 8 nói riêng và vùng Tây Nam thành phố nói chung

sẽ khởi sắc, có giá trị đầu tư, sinh lợi vượt bậc trong tương lai gần

2 Tình hình thị trường bất động sản:

Tình hình thị trường bất động sản TP.HCM: Thị trường BĐS TP.HCM sẽ vẫn

còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016 Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường BĐS trong 5 năm tới đây Quy mô thị trường BĐS TPHCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong “Vùng đô thị TPHCM”, nhất

là tại các huyện giáp ranh TPHCM Doanh nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách

Page 24

nhiệm với khách hàng Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư như Internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo; và xu thế phát triển các dự án BĐS xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng Bên cạnh việc đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường BĐS như hiện tượng lệch pha cung - cầu, thị trường sẽ có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng

Tình hình thị trường bất động sản Quận 8: Quận 8 nổi bật với nhiều lợi thế Là

khu vực liền kề với các quận trung tâm thành phố, từ quận 8, chỉ cần đi qua những cây cầu là có thể di chuyển đến quận 1, quận 5, quận 6 Quận 8 là trung tâm đầu mối tập trung hàng hóa, nông sản từ miền Đông, miền Tây với các chợ đầu mối lớn như chợ Bình Điền, chợ Bình Đông Hệ thống kênh rạch, sông ngòi chằng chịt tại quận 8 đã tạo nên những lợi thế riêng trong giao thông đường thủy, điều tiết không khí, tiêu thoát nước mưa, nước thải trong khu dân cư, các cơ sở sản xuất Từ những điểm nổi bật trên, quận 8 nếu được tận dụng triệt để để phát huy ưu thế cửa ngõ thành phố, khu vực này hứa hẹn sẽ phát triển bậc nhất TP.HCM Nhận biết được các ưu thế nổi bật này, thị trường bất động sản quận 8 đang dần trở nên sôi động hơn bao giờ hết Giá nhà ở tại các khu dân cư nằm ở các tuyến đường chính như Hưng Phú, Phạm Hùng gần đây tăng khá mạnh Bên cạnh đó, một loạt các

dự án khu dân cư của những doanh nghiệp địa ốc đang được triển khai tại quận 8 Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, trong thời gian tới, thị trường bất động sản quận 8 sẽ trở thành “điểm nóng” của thành phố, nhờ lợi thế hạ tầng, giao thương thuận tiện với các quận trung tâm và khu vực lân cận phía Nam

Tình hình thị trường bất động sản phường 4, phường 5: phường 4, phường 5 là

những phường trung tâm của quận 8, là trung tâm hành chính của quận Cơ sở hạ tầng phát triển và ngày càng được hoàn thiện Do đó thị trường bất động sản trên địa bàn Phường 4, Phường 5 Quận 8 ngày càng “nóng”, nhu cầu giao dịch tại khu

Page 25

vực này tương đối sôi nổi Điển hình là thị trường giao dịch tại các tuyến đường chính như Tạ Quang Bửu, Phạm Hùng, Phạm Thế Hiển… Đặc biệt chợ Phạm Thế Hiển là một nơi tương đối nhộn nhịp, tập trung khá đông dân cư, mật độ dân số khu vực cao vì thế nhu cầu bất động sản nơi đây rất lớn với mục đích để kinh doanh buôn bán Đây còn là khu vực gần các trung cư cao tầng, gần trường học, bệnh viện nên rất an ninh và ít tệ nạn xã hội Tuy nhiên trên địa bàn Phường 4, Phường 5 tại một số khu vực như khu dân cư Bông Sao, Khu dân cư Đồng Diều, Khu dân cư Cao Lỗ hay các khu vực đường nội bộ, bất động sản trên các tuyến đường khu vực này tuy là mặt tiền đường nhưng lượng người qua lại khá ít, đa số các con đường đều ngắn vì vậy việc kinh doanh buôn bán không thuận tiện Thị trường bất động sản giao dịch tại khu vực này diễn ra khá ảm đạm

3 kết luận:

Quận 8 là một quận nội thành, nằm ở phía tây nam của Thành phố Hồ Chí Minh Quận 8 có hình dáng thon dài theo hướng Đông Bắc-Tây Nam vì bị chia cắt mạnh bởi một hệ thống kênh rạch chằng chịt Có hệ thồng giao thông đường bộ và đường thủy phát triển Quận 8 còn là cửa ngõ nối TP.HCM với các tỉnh miền tây Tóm lại, nhờ có vị trí thuận lợi, điều kiện xã hội phát triên mà thị trường BĐS ở khu vực quận 8 diễn ra rất sôi nổi, các BĐS giao dịch diễn ra liên tục và thường xuyên, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS trên toàn TP.HCM

4 Các công thức áp dụng:

4.1 Xác định tỉ lệ chất lượng còn lại:

Phương pháp 1:

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc được xác định căn cứ vào thực

trạng của nhà, vật kiến trúc; niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà, vật kiến trúc đó Ngoài ra, Hội đồng kiểm kê căn cứ vào niên hạn sử dụng của nhà, vật

Page 26

kiến trúc và nội dung cải tạo, nâng cấp để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà,

vật kiến trúc cho phù hợp với thực tế

Khung thời gian sử dụng nhà cửa, vật kiến trúc (niên hạn sử dụng) phục vụ

công tác kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc áp dụng

Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính

Phương pháp 2:

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc được xác định căn cứ vào tỷ lệ

chất lượng còn lại của các kết cấu chính (nếu là nhà thì kết cấu chính gồm: móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của nhà hoặc vật kiến trúc

Công thức tính như sau:

x

Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính thứ i

so với tổng giá trị của ngôi nhà hoặc vật kiến trúc (%)

Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà hoặc vật kiến trúc (%)

Trong đó: i: số thứ tự của kết cấu chính

n: số các kết cấu chính

Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính do Hội đồng kiểm kê xác định căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý đã thực hiện và

Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng theo phương pháp tuổi đời

Tỷ lệ hao mòn của

công trình xây dựng

(%)

= Tỷ lệ tính hao mòn

Số năm đã sử dụng

Căn cứ phụ lục số 1 về thời gian sử dụng và tỷ lệ hao mòn các loại tài sản cố định ban hành kèm theo Thông tư số 162/2014/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm

2014 của Bộ Tài chính, tỷ lệ tính hao mòn được xác định theo bảng 4:

Tỷ lệ hao mòn theo năm sử dụng

STT Danh mục các nhóm tài sản Thời gian sử

dụng (năm)

Tỷ lệ tính hao mòn (%/năm)

1 - Nhà cấp I 80 1,25

2 - Nhà cấp II 50 2

3 - Nhà cấp III 25 4

4 - Nhà cấp IV 15 6,67

50% + 60%

40% + 50%

Bê-tông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ

Bê-tông

có nhiều vết nứt, cốt thép

có chỗ bị cong vênh

Kết cấu bắt đầu cong vênh

Bê-tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ

Kết cấu mất khả năng chống đỡ; cần sửa chữa hoặc phá

Vết nứt rộng, sâu tới gạch

Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ

có vết nứt rộng

Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước

Các vết nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ

Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt; nhiều chỗ

bị đổ hay hỏng hoàn toàn