Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá ở Việt Nam

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH ––––––––––––––––––––––––––– TRẦN MẠNH PHONG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Trần Chí Thiện Thái Nguyên- 2013 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, luận văn thạc sỹ kinh tế " Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá Việt Nam" công trình nghiên cứu riêng Những số liệu đƣợc sử dụng đƣợc rõ nguồn trích dẫn danh mục tài liệu tham khảo Kết nghiên cứu chƣa đƣợc công bố công trình nghiên cứu từ trƣớc đến Thái Nguyên, tháng năm 2013 Tác giả Trần Mạnh Phong Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Qua trình nghiên cứu làm luận văn, nhận đƣợc giúp đỡ, ủng hộ thầy giáo hƣớng dẫn, anh, chị, đồng nghiệp, bạn bè gia đình tạo điều kiện để hoàn thiện luận văn Trƣớc tiên, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Chí Thiện, thầy giáo hƣớng dẫn luận văn cho tôi, thầy giúp có phƣơng pháp nghiên cứu đắn, nhìn nhận vấn đề cách khoa học, lôgíc, qua giúp cho đề tài có ý nghĩa thực tiễn có tính khả thi Tiếp theo, xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Cục quản lý giá - Bộ Tài Chính, Công ty Cổ phần Tƣ vấn Thẩm định giá Doanh nghiệp, sở ban ngành, trƣờng, quan đoàn thể giúp nắm bắt đƣợc thực trạng, nhƣ vƣớng mắc đề xuất công tác Thẩm định giá Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn lãnh đạo đồng nghiệp góp ý tạo điều kiện cho để hoàn thành luận văn Ngoài ra, bên cạnh giúp đỡ thầy giáo hƣớng dẫn, đồng nghiệp, nhận đƣợc ủng hộ, giúp đỡ bạn bè gia đình để hoàn thành luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Trần Chí Thiện tận tình bảo, hƣớng dẫn, giúp đỡ tạo điều kiện để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2013 Tác giả Trần Mạnh Phong Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.1.2 Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định định viên giá 1.1.2.1 Doanh nghiệp thẩm định giá 1.1.2.2 Thẩm định viên giá 1.1.3 Đối tƣợng thẩm định giá 1.1.3.1 Quyền tài sản 1.1.3.2 Doanh nghiệp 10 1.1.3.3 Các lợi ích tài 11 1.1.4 Cơ sở giá trị thẩm định giá 11 1.1.4.1 Định nghĩa thuật ngữ 11 1.1.4.2 Đặc điểm mối liên quan chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị 12 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.1.4.3 Giá trị thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá 16 1.1.4.4 Giá trị phi thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá 18 1.1.5 Các nguyên tắc thẩm định giá 22 1.1.5.1 Các nguyên tắc thẩm định giá 22 1.1.5.2 Vận dụng nguyên tắc thẩm định giá cụ thể 26 1.1.6 Cách tiếp cận thẩm định giá 29 1.1.7 Các phƣơng pháp thẩm định giá 32 1.1.7.1 Phƣơng pháp so sánh 32 1.1.7.2 Phƣơng pháp chi phí 33 1.1.7.3 Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập 34 1.1.7.4 Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu 36 1.1.7.5 Phƣơng pháp giá trị lại (thặng dƣ): 43 1.1.7.6 Phƣơng pháp lợi nhuận: 43 1.1.8 Vai trò thẩm định giá kinh tế thị trƣờng 43 1.1.8.1 Chức tầm quan trọng thẩm định giá kinh tế thị trƣờng 43 1.1.8.2 Áp dụng sử dụng kết thẩm định giá để định nhiều tình 44 1.2 Cơ sở thực tiễn 44 1.2.1 Hoạt động thẩm định giá giới 44 1.2.2 Các tổ chức thẩm định giá quốc tế khu vực 52 1.2.3 Các tiêu chuẩn, kiểm soát quản lý hoạt động thẩm định giá 53 1.2.3.1 Các tiêu chuẩn hoạt động thẩm định giá 53 1.2.3.2 Kiểm soát quản lý hoạt động thẩm định giá 55 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 56 2.1 Các câu hỏi đặt nghiên cứu 56 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 57 2.2.1 Phƣơng pháp thu thập liệu 57 2.2.2 Phƣơng pháp phân tích, xử lý liệu 60 2.2.2.1 Phƣơng pháp phân tổ 60 2.2.2.2 Phƣơng pháp bảng thống kê 61 2.2.2.3 Phƣơng pháp phân tích SWOT: 61 2.2.2.4 Phƣơng pháp phân tích nhƣợc điểm sử dụng phƣơng pháp so sánh đƣợc áp dụng Việt Nam 62 Chƣơng 3: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 70 3.1 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam 70 3.1.1 Sự phát triển hoạt động thẩm định giá Việt Nam giai đoạn trƣớc năm 1991 70 3.1.2 Sự phát triển hoạt động thẩm định giá Việt Nam giai đoạn từ năm 1991 đến 71 3.2 Các tổ chức thẩm định giá hoạt động tổ chức thẩm định giá Việt Nam 72 3.2.1 Giai đoạn trƣớc năm 2007 72 3.2.2 Giai đoạn sau năm 2007 73 3.2.3 Hội Thẩm định giá Việt Nam 74 3.2.3.1 Tổ chức hoạt động 75 3.2.3.2 Phát triển nâng cao lực nghề nghiệp thẩm định giá 76 3.2.4 Đánh giá chung 76 3.2.4.1 Những mặt tích cực thuận lợi 76 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 3.2.4.2 Những mặt hạn chế khó khăn: 77 3.3 Kết nghiên cứu 78 3.3.1 Kết trắc nghiệm 78 3.3.1.1 Kết trắc nghiệm nhận biết lĩnh vực thẩm định giá 78 3.3.1.2 Kết trắc nghiệm cần thiết thẩm định giá 81 3.3.1.3 Kết trắc nghiệm hành lang pháp lý nhƣ triển vọng nghề thẩm định giá 83 3.3.2 Kết tổng hợp đánh giá chuyên gia vấn 85 3.3.3 Kết phân tích liệu thứ cấp 87 3.3.3.1 Kết phân tích liệu thứ cấp số lƣợng doanh nghiệp, chi nhánh có chức thẩm định giá hoạt động 87 3.3.3.2 Kết phân tích liệu thứ cấp số lƣợng thẩm định viên giá hành nghề 88 3.3.3.3.Kết phân tích liệu thứ cấp loại tài sản mà doanh nghiệp, chi nhánh có chức thẩm định giá tiến hành thẩm định giá 89 3.3.3.4 Kết kết hợp chiến lƣợc nhằm nâng cao khả cạnh tranh nhƣ hội phát triển cho doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh có chức thẩm định giá 91 3.3.3.5 Kết phân tích liệu thứ cấp phƣơng pháp so sánh áp dụng Việt Nam 93 Chƣơng 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC T H Ẩ M Đ Ị N H GIÁ Ở VIỆT NAM 99 4.1 Quan điểm định hƣớng công tác thẩm định giá 99 4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá Việt Nam 100 4.2.1 Nâng cao nhận thức thẩm định giá, vai trò thẩm định giá cần thiết thẩm định giá 100 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 4.2.2 Hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá 101 4.2.3 Nhân lực cho ngành thẩm định giá 102 4.2.4 Cơ sở liệu phục vụ cho thẩm định giá 102 4.3 Một số kiến nghị 103 4.3.1 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 103 4.3.2 Kiến nghị với Cục Quản Lý giá 104 KẾT LUẬN 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 PHỤ LỤC 110 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Bảng SWOT cho doanh nghiệp, chi nhánh có chức thẩm định giá 62 Bảng 3.1: Bảng tổng hợp kết điều tra trắc nghiệm nhận biết lĩnh vực thẩm định giá 79 Bảng 3.2: Bảng tổng hợp kết điều tra trắc nghiệm cần thiết thẩm định giá 81 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp kết điều tra trắc nghiệm hành lang pháp lý nhƣ triển vọng nghề thẩm định giá 83 Bảng 3.4: Bảng tổng hợp số lƣợng doanh nghiệp, chi nhánh có chức thẩm định giá hoạt động 87 Bảng 3.5: Bảng tổng hợp số lƣợng Thẩm định viên giá hành nghề 88 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp loại tài sản mà doanh nghiệp, chi nhánh có chức thẩm định giá tiến hành thẩm định giá 90 Bảng 3.7: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh tiến hành thẩm định giá bất động sản 94 Bảng 3.8: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh tiến hành thẩm định giá bất động sản (Cũng tài sản giả sử điều chỉnh tăng 1% mục tài sản so sánh 2) 95 Bảng 3.9: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh tiến hành thẩm định giá bất động sản (Cũng tài sản giả sử điều chỉnh giảm 1% mục tài sản so sánh 2) 97 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Thẩm định giá hoạt động tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nƣớc phát triển kinh tế thị trƣờng Bằng chứng minh thực tiễn từ năm 1940 kỷ XX thẩm định giá đƣợc thừa nhận nghề có vai trò quan trọng việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng địa điểm, thời điểm định giúp cho tổ chức, cá nhân ban hành định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản Đặc biệt năm sau thời kỳ 1970 kỷ XX, thị trƣờng tài quốc tế xuất việc toàn cầu hóa thị trƣờng, đầu tƣ phát triển nhanh chóng, ngƣời ta nhận thấy tầm quan trọng nghề thẩm định giá phục vụ cho hoạt động thị trƣờng Hoạt động thẩm định giá Việt Nam có tuổi đời trẻ, hoạt động chƣa đa dạng tảng kinh nghiệm nhƣ lý luận chƣa hoàn thiện Hiện nay, tổ chức thẩm định Việt Nam chủ yếu cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nƣớc, tính thuế, xác định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhƣợng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp sử dụng vào mục đích khác Đặc biệt năm gần đây, phục vụ cho mục tiêu cổ phần hoá công ty nhà nƣớc, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, góp vốn liên doanh liên kết , n ê n hoạt động thẩm định giá Việt Nam ngày phát triển thông dụng Cho đến theo công bố Bộ Tài năm 2012 Việt Nam có 79 Công ty Chi nhánh đƣợc cấp phép hoạt động thị trƣờng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... phƣơng pháp so sánh áp dụng Việt Nam 93 Chƣơng 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC T H Ẩ M Đ Ị N H GIÁ Ở VIỆT NAM 99 4.1 Quan điểm định hƣớng công tác thẩm định giá 99 4.2 Một số giải pháp hoàn. .. TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.1.2 Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định định viên giá 1.1.2.1 Doanh nghiệp thẩm định giá 1.1.2.2 Thẩm định. .. giá 99 4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá Việt Nam 100 4.2.1 Nâng cao nhận thức thẩm định giá, vai trò thẩm định giá cần thiết thẩm định giá 100 Số hóa Trung tâm Học