Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ xã hội nào, ở bất kỳ thời đại nào, do vậy việc xây dựng và hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở là mục tiêu hành động của mọi chính phủ. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không bao giờ là điều dễ dàng, nhưng đó là một nỗ lực cần thiết ở mọi quốc gia, vì đó là điều kiện, yếu tố kiên quyết cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn chỉ có thể trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển với điều kiện họ cần được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi là Nhà nước cần có những giải pháp lâu dài có thể giúp họ làm chủ được một căn nhà để ở.
PHẦN TỔNG QUAN I GIỚI THIỆU Dân sinh mối quan tâm hàng đầu xã hội nào, thời đại nào, việc xây dựng hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà mục tiêu hành động phủ Giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp không điều dễ dàng, nỗ lực cần thiết quốc gia, điều kiện, yếu tố kiên cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần tăng trưởng phát triển kinh tế Dòng người nhập cư từ nông thôn kéo khu đô thị lớn trở thành nguồn lao động cần thiết cho phát triển với điều kiện họ cần đào tạo tay nghề ổn định chỗ Điều mà người dân, người có thu nhập thấp mong mỏi Nhà nước cần có giải pháp lâu dài giúp họ làm chủ nhà để Theo ý nghĩa đó, nói, việc giải vấn đề nhà cho người có thu nhập trung bình thấp phải mục tiêu ưu tiên hàng đầu thể chế xã hội văn minh, quốc gia muốn phát triển bền vững đặc biệt lựa chọn theo định hướng XHCN Việt Nam Nhà cho người có thu nhập thấp nội dung nhấn mạnh trọng tâm Luật nhà Quốc hội thông qua vào năm 2006 Song, nước phát triển khác, toán khó trình tìm lời giải Nhiều nghiên cứu giải pháp đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển nhà cho người có thu nhập thấp Các giải pháp kiến nghị thực việc cho phép tự hoạt động xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Theo đó, thành phần, loại hình doanh nghiệp, tổ chức cá nhân có đủ điều kiện, kỹ thuật, tài tham gia xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, không giới hạn quy mô, lãnh thổ với việc đa dạng hóa hình thức đầu tư bao gồm đầu t trực tiếp đầu tư gián tiếp Các loại hình tổ chức kinh doanh phát triển nhà xã hội, khuyến khích tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể nước ngoài) có lực tài 16 công nghệ mạnh, tham gia đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực song song với việc phát triển thị trường vật liệu xây dựng dịch vụ liên quan đến nhà cho người có thu nhập thấp [Phí Thị Thu Hương 2008] Một vấn đề quan trọng lên tất giải pháp đề xuất thời gian gấn vấn đề quan tâm đến việc phát triển thị trường tài liên quan đến nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp Phát triển thị trường tài nhà vấn đề rộng bao gồm nhiều khía cạnh lĩnh vực khác nhau, việc phát triển thị trường tài nhắm đến việc tài trợ cho đơn vị đầu tư, xây dựng nhà thu nhập thấp; phát triển hoạt động cho vay trực tiếp đến đối tượng có thu nhập thấp cho vay trả chậm trừ vào tiền lương, tín dụng thuê mua, tín dụng tiêu dùng chấp tín chấp vấn đề cần quan tâm mức nhằm giúp cho người có thu nhập thấp có đủ điều kiện để “an cư lạc nghiệp” “Phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp” đề tài nghiên cứu xây dựng dựa quan điểm này, theo thứ tự trình bày sau: II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Theo số liệu điều tra, thống kê Bộ xây dựng thực trạng nhà cán bộ, công chức cho thấy phạm vi nước có khoảng gần triệu cán công chức, viên chức chưa có chỗ ổn định, phải ghép hộ, tạm, sống điều kiện nhà xuống cấp nghiêm trọng chưa sửa chữa kịp thời Các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ - lực lượng lao động chủ lực đất nước, hầu hết hạn chế thời gian công tác, khả thu nhập hạn hẹp, chưa có đủ điều kiện tích lũy để mua nhà hàng vạn hộ gia đình khu vực đô thị tình trạng gặp khó khăn nhà Việc đầu tư, xây dựng nhà nói chung nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp nói riêng trách nhiệm toàn xã hội, cấp quyền Xã hội hóa lĩnh vực nhà tất yếu phát triển chung nhằm huy động nguồn lực, ngân hàng, tổ chức tín dụng doanh nghiệp tham gia 17 Trong thời gian vừa qua, phủ ban hành chế, sách hỗ trợ đất ở, nhà ở, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào việc xây dựng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp toán khó không Việt Nam mà vấn đề hầu hết quốc gia giới, đặc biệt nước phát triển Việt Nam “Nên hỗ trợ vay vốn” giải pháp đề xuất họp thảo luận Quốc hội dự án sửa đổi, bổ sung Luật thuế giá trị gia tăng Luật thuế thu nhập doanh nghiệp tháng 10/2009 với chủ trương hỗ trợ, khuyến khích việc đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Trong đó, đối tượng hỗ trợ vay vốn không doanh nghiệp, đơn vị đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp mà cá nhân người có thu nhập thấp Đối với người mua nhà, phủ áp dụng phương thức hỗ trợ trực tiếp, cụ thể ưu đãi lãi suất, thời hạn vay vốn để mua nhà ở, người có thu nhập thấp thường đủ khoản tiền lớn để mua nhà Thảo luận tài nhà vấn đề không mẻ giới Tại nước phát triển, tài chính, tín dụng nhà đóng vai trò quan trọng thường chiếm tỷ trọng lớn kinh tế quốc gia Tại Mỹ, tổng khoản tín dụng chấp bất động sản chiếm đến 50% GDP, khoảng 88%GDP Hà Lan 62% Anh Quốc [ADB – 2002] Trong đó, nhiều nước phát triển thuộc khu vực Châu Á, vấn đề tài nhà khiêm tốn, chưa thực phát triển với tỷ lệ 2% GDP quốc gia có nhiều nơi, tín dụng nhà chưa triển khai áp dụng kinh tế Tại nước Châu Á, nơi có hoạt động tín dụng nhà ở, hầu hết khoản vay ngắn hạn, giá trị khoản vay nhỏ đáp ứng phần nhỏ so với giá trị bất động sản, hầu hết khoản vay có lãi suất thả (floating rate) theo thỏa thuận Tại hầu hết khu vực đô thị nước, nhà có chất lượng tốt, hợp pháp đắt đỏ khó sở hữu nhà mà không cần đến khoản tín dụng Ngay người có thu nhập trung bình cao cần đến khoản tín dụng để mua 18 nhà khang trang, cần tài trợ tài dài hạn để xây dựng sửa chữa Trong đó, người có thu nhập thấp có hội để sở hữu nhà Một lý người có thu nhập thấp không đủ điều kiện để tiếp cận nguồn tài hỗ trợ cho việc mua, xây dựng sửa chữa nhà Thu nhập yêu cầu chứng minh nguồn thu nhập đối tượng tính hợp pháp nhà họ thường không đáp ứng yêu cầu tổ chức tài để nhận khoản cấp tín dụng [Mitlin 2007] Tại Việt Nam, thời gian qua, hầu hết ngân hàng công bố gói sản phẩm cho vay mua nhà với hạn mức cho vay mua nhà lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo Tuy nhiên, thực tế, phân khúc đầu tư xây dựng nhà ở, ngân hàng nhà đầu tư xây dựng nhắm đến đối tượng khách hàng có thu nhập cao, ổn định, vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp bỏ trống Do vậy, luận án “phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp” xây dựng xuất phát từ mong muốn góp phần vào việc thúc đầy phát triển thị trường nhà dành cho người có thu nhập thấp thông qua hình thức phát triển hoạt động tín dụng NHTM Tuy nhiên, để đưa định phát triển loại hình sản phẩm tín dụng, ngân hàng cần phải đánh giá, phân tích nhiều khía cạnh, nguồn lực nhằm đạt mục tiêu lợi nhuận hiệu hoạt động kinh doanh Nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến định NHTM việc cho người có thu nhập trung bình thấp vay tiền mua nhà? Đề tài nghiên cứu thực nhằm mục tiêu: Tìm hiểu đánh giá NHTM tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Khám phá yếu tố có ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình thấp vay tiền mua nhà NHTM 19 Xác định vai trò phủ giải pháp từ phủ thông qua sách tác động để góp phần hỗ trợ, khuyến khích hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp thông qua hình thức tín dụng ngân hàng III PHƯƠNG PHÁP VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp, với quy trình nghiên cứu thực thông qua bước: [1] xác định vấn đề nghiên cứu, [2] tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình thấp vay mua nhà NHTM từ lý thuyết tín dụng nghiên cứu có liên quan, [3] nghiên cứu khám phá phương pháp nghiên cứu định tính, [4] nghiên cứu thức kiểm định phương pháp nghiên cứu định lượng, [5] đề xuất số giải pháp dựa kết nghiên cứu - Phương pháp định tính sử dụng để tìm hiểu sâu thái độ hành vi [Lee,1999, dẫn Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang 2009], đề tài sử dụng bước nghiên cứu định tính thông qua việc thảo luận với đại diện Ban giám đốc chi nhánh NHTM, Giám đốc phụ trách tín dụng khách hàng cá nhân Mục đích nghiên cứu để tìm hiểu khái niệm, nhận thức, đánh giá NHTM tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp, phát hiện, xác định yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng, định phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp NHTM Nghiên cứu định tính dùng để thiết lập thang đo lường cho bước nghiên cứu định lượng - Phương pháp định lượng thực phương pháp vấn trực tiếp đại diện Ban giám đốc chi nhánh NHTM thông qua bảng câu hỏi thiết kế dựa kết phần tổng hợp lý thuyết nghiên cứu định tính Nghiên cứu nhằm đo lường mức độ tác động yếu tố đến xu hướng cho vay mua nhà NHTM người có thu nhập trung bình thấp Phương pháp phân tích nhân tố 20 khám phá (EFA) sử dụng để rút gọn biến đo lường, phương pháp hồi quy bội dùng để xác định yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay ngân hàng việc cho người có thu nhập trung bình thấp vay tiền mua nhà Ngoài ra, luận án sử dụng kết hợp phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, suy diễn, quy nạp với phương pháp chuyên gia để đạt kết tốt trình nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận án thực địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh, đối tượng nghiên cứu chi nhánh NHTM (cổ phần, quốc doanh, nước ngoài), không bao gồm ngân hàng sách Do hạn chế thời gian, kinh phí, nhân lực, nên nghiên cứu thực Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, thành phố Hồ Chí Minh đô thị, trung tâm có quỹ nhà lớn nước, vậy, thành phố Hồ Chí Minh đánh giá thị trường chính, chiếm phần lớn tổng nhu cầu nước nhà tín dụng nhà ở, đặc biệt đối tượng người có thu nhập trung bình thấp Thông tin nghiên cứu sử dụng luận án bao gồm thông tin thứ cấp lấy từ nguồn công bố thức Tổng cục thống kê, tạp chí, số liệu từ đề tài công bố Nguồn thông tin sơ cấp thu thập từ trình vấn, khảo sát, điều tra đại diện chi nhánh NHTM thành phố Hồ Chí Minh, thời gian thực vào tháng 11 năm 2009 IV.Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU Mục tiêu xã hội vấn đề phúc lợi an sinh xã hội cho gia đình, nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu sống Có chỗ ổn định khang trang đòi hỏi đáng đối tượng người dân, đồng thời mục tiêu hành động phủ Tuy nhiên, mong muốn chuyện, biến mong muốn thành thực chuyện không đơn giản Điều tùy thuộc vào nhiều yếu tố, khả tài 21 chính, chương trình hành động đắn thực tế Khả tài thường hạn chế, nhu cầu lại lớn Do vậy, việc nghiên cứu “phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp” thật vấn đề mang nhiều ý nghĩa mặt nhân sinh ý nghĩa việc phát triển vấn đề kinh tế xã hội Phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp nhằm tạo điều kiện tài cho người dân tạo lập nhà ở, giúp họ thực giấc mơ “an cư – lạc nghiệp”, góp phần to lớn vào trình chỉnh trang, phát triển đô thị, nâng cao giá trị đời sống vật chất tinh thần cho người dân Phát triển tín dụng nhà thông qua tín dụng ngân hàng góp phần vào việc phát triển hoạt động hệ thống NHTM, phận, thành phần quan trọng kinh tế Tài trợ nguồn vốn dài hạn bất động sản có tác động lớn vào hoạt động thị trường địa ốc phát triển ngành có liên quan khác, điều có ý nghĩa lớn việc phát triển kinh tế xã hội thông qua việc làm gia tăng mức sống người dân Thu hút nguồn lực tài từ thành phần kinh tế dân cư xã hội, thu hút nguồn đầu tư nước có ý nghĩa lớn trình tăng trưởng phát triển, đặc biệt điều kiện toàn cầu hóa kinh tế tài Phát triển công cụ tài chính, hoàn thiện hoạt động thị trường tài chính, phát triển thị trường cầm cố chấp thị trường đóng vai trò quan trọng trình phát triển kinh tế xã hội Ngoài ra, nhiều công trình nghiên cứu kết luận, có điều kiện sở hữu nhà, cư dân có ý thức trách nhiệm với thân cộng đồng, có ý thức trách nhiệm cao công việc, sống có ước mơ hoài bảo có ý nghĩa lớn nhân sinh xã hội 22 V CẤU TRÚC ĐỀ TÀI Nhằm đạt tính chặt chẽ việc trình bày, nối kết nội dung, giúp cho người đọc tham khảo cách liền mạch vấn đề kết trình nghiên cứu, đề tài xây dựng theo kết cấu chương không kể phần Tổng quan, giới thiệu đề tài với nội dung sau: - Phần tổng quan: giới thiệu với nội dung tổng quan đề tài, tóm tắt vấn đề trình nghiên cứu giới thiệu vấn đề cần nghiên cứu, ý nghĩa việc nghiên cứu giới thiệu sơ lược phương pháp nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phần này, tác giả nêu vài hạn chế điểm đạt trình thực nghiên cứu - Chương 1: chương thực trạng tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Trong chương bao gồm nội dung tổng hợp vấn đề liên quan đến thực trạng nhu cầu nhà tín dụng nhà Việt Nam, kinh nghiệm nước vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp Từ xác định rõ vấn đề, mục tiêu nghiên cứu đề tài thực nghiên cứu khía cạnh nhỏ vấn đề tài nhà ở, “phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp thông qua phát triển tín dụng thương mại, tín dụng nhà dành cho người có thu nhập trung bình thấp NHTM” - Chương 2: chương lý thuyết tín dụng với nội dung tổng hợp có liên quan đến khía cạnh lĩnh vực tín dụng, nhằm xây dựng sở khoa học cho việc nghiên cứu đề tài - Chương 3: chương phương pháp nghiên cứu Sau xác định vấn đề cần nghiên cứu, dựa sở lý thuyết hoạt động tín dụng, chương trình bày nhằm mô tả chi tiết phương pháp nghiên cứu, bước tiến hành trình bày kết nghiên cứu Nội dung chương sơ lược qua nghiên cứu có liên quan nhằm 23 giúp cho tác giả kế thừa sử dụng kết nghiên cứu công bố - Chương 4: chương kết giải pháp, dựa kết nghiên cứu, nội dung chương giải pháp đề xuất nhằm góp phần phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp thông qua hình thức tín dụng NHTM Để việc theo dõi nội dung giải pháp dễ dàng, phần đầu chương giúp tóm tắt lại kết đạt trình thực nghiên cứu Tài chính, tín dụng nhà đề tài rộng, đa dạng có nhiều hướng tiếp cận nghiên cứu khác nhau, để xác định rõ ràng mục tiêu vấn đề cần nghiên cứu, người thực nghiên cứu sử dụng cách trình bày từ tổng quát thực trạng nhà tài nhà Việt Nam, số quốc gia giới người có thu nhập thấp nhằm xác định giới hạn lại vấn đề nghiên cứu luận án nghiên cứu việc phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp hình thức tín dụng ngân hàng thương mại đô thị lớn Việt Nam với mẫu nghiên cứu thực Thành phố Hồ Chí Minh Sau xác định giới hạn lại vấn đề nghiên cứu luận án, chương lại trình bày theo cách thức cấu trúc thông thường cho đề tài nghiên cứu bao gồm: chương lý thuyết nghiên cứu, phương pháp, kết nghiên cứu đề xuất, giải pháp Ngoài ra, luận án trình bày phần mở đầu kết luận, danh mục bảng biểu, hình vẽ, tài liệu tham khảo, mục lục phụ lục đính kèm VI CÁC ĐIỂM MỚI VÀ GIỚI HẠN CỦA LUẬN ÁN Ngoài ý nghĩa mặt kinh tế xã hội, giá trị nhân sinh quan, luận án có đóng góp mặt ý thuyết mặt phương pháp nghiên cứu sau: 183 Phụ lục [02] Bảng tổng hợp trường hợp chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng giao đất cho thuê đất Chủ thể sử dụng đất Tài sản chấp Giao đất - Không thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân: trực tiếp lao động A, B NN, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối v.v Tổ chức kinh tế sử dụng mục đích sản B xuất NN, lâm nghiệp, thủy sản v.v - Có thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân làm nhà A,B Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhả ở, A,B hạ tầng, dự án - Quyền sử dụng đất chuyển Hộ gia đình, cá nhân nhượng hợp pháp nhà Tổ chức kinh tế nước giao đất có thu tiền sử dụng đất A,B Cho thuê đất - Trả tiền thuê hàng năm Hộ gia đình, cá nhân B Tổ chức kinh tế - Trả tiền thuê thời gian thuê Hộ gia đình, cá nhân A,B Tổ chức kinh tế - Đã trả tiền thuê nhiều năm thời Tổ chức kinh tế hạn thuê đất đả trả tiền lại năm Ghi : A: Giá trị quyền sử dụng đất A,B 184 B: Tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất Nguồn: Tài liệu tín dụng ngân hàng [PGS.TS Lê Văn Tề 2009][TS Nguyễn Minh Kiều 2006] Phụ lục [03] Bảng ví dụ cho điểm tín dụng ngân hàng Mỹ STT Các hạng mục xác định chất lượng tín dụng Điểm số Nghề nghiệp người vay - Chuyên gia hay phụ trách kinh doanh 10 - Công nhân có kinh nghiệm, tay nghề cao - Nhân viên văn phòng - Sinh viên - Công nhân kinh nghiệm - Công nhân bán thất nghiệp Trạng thái nhà - Nhà riêng - Nhà thuê hay hộ - Sống bạn hay người thân Xếp hạng tín dụng - Tốt 10 - Trung bình - Không có hồ sơ - Tồi Kinh nghiệm nghề nghiệp - Nhiều năm - Từ năm trở xuống Thời gian sống địa hành - Nhiều năm - Từ năm trở xuống Điện thoại cố định - Có 185 - Không Số người sống (phụ thuộc) - Không - Một - Hai - Ba - Nhiều ba Các tài khoản ngân hàng - Cả tài khoản tiết kiệm phát hành séc - Chỉ tài khoản tiết kiệm - Chỉ tài khoản phát hành séc - Không có Tổng điểm Quyết định 55 10 Trình độ học vấn - Trên đại học 20 - Đại học 15 - Trung học - Dưới trung học -5 Thời gian công tác - Dưới tháng - Từ tháng đến năm 10 - Từ đến năm 15 - Trên năm 20 Thời gian làm công việc - Dưới tháng - Từ tháng đến năm 10 - Từ đến năm 15 - Trên năm 20 Nghề nghiệp - Chuyên môn 25 187 10 11 - Thư ký 15 - Kinh doanh - Nghỉ hưu Tình trạng cư trú - Sở hữu 30 - Thuê 12 - Với gia đình khác - Khác Cơ cấu gia đình - Độc lập 20 - Sống với cha mẹ - Sống với gia đình khác - Sống nhiều gia đình khác -5 Số người sống phụ thuộc - Độc thân - Dưới người 10 - Từ - người - Trên người -5 Thu nhập hàng năm cá nhân - Trên 120 triệu đồng 30 - Từ 36 đến 120 triệu đồng 20 - Từ 12 đến 36 triệu đồng - Dưới 12 triệu đồng -5 Thu nhập hàng năm gia đình - Trên 240 triệu đồng 30 - Từ 72 đến 240 triệu đồng 20 - Từ 24 đến 72 triệu đồng - Dưới 24 triệu đồng -5 188 Tổng điểm Quyết định 0 Tiếp tục xét bước Tính điểm mức độ STT Các hạng mục Điểm số Tỷ trọng vay vốn - 0% 25 - – 20% 10 - 20 – 50% - Trên 50% -5 Tình hình trả nợ với ngân hàng - Không áp dụng - Chưa trả chậm 20 - Chưa lần trả chậm năm - Đã có lần trả chậm năm -5 Tình hình chậm trả lãi - Không áp dụng - Chưa trả chậm 20 - Chưa lần trả chậm năm - Đã có lần trả chậm năm -5 Tổng dư nợ - Dưới 100 triệu đồng 25 - Từ 100 đến 200 triệu đồng 10 - Từ 500 đến 1.000 triệu đồng - Trên 1.000 triệu đồng -5 189 Các dịch vụ khác - Chỉ gửi tiết kiệm 15 - Chỉ sử dụng thẻ - Tiết kiệm thẻ 25 - Không có -5 Loại tài sản chấp - Tài khoản tiền gửi 25 - Bất động sản 20 - Xe cộ, máy móc, cổ phiếu 10 - Khác Khả thay đổi giá trị TSTC - 0% 25 - – 20% - 21 – 50% - Trên 50% -20 Giá trị TSTC so với giá trị vốn xin vay - >150% 20 - 120 – 150% 10 - 100 – 120% -