Phân tích tác động của dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường nguyễn thị thập, quận 7, thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG LÊN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP, QUẬN 7, TP HỒ CHÍ MINH GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh SVTH : Phạm Xuân Quỳnh LỚP VG 1, Khóa 33 MSSV : 107201732 TP.HỒ CHÍ MINH, 2011 LỜI CẢM ƠN Để có kết học tập ngày hôm nay, xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Kinh Tế Phát Triển tạo môi trường thuận lợi cho học tập nghiên cứu Cám ơn tất Thầy, Cô tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tơi nhiều kiến thức quý báu Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Ngọc Vinh, người tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình viết chun đề Tơi xin chân thành cảm ơn Ngân Hàng TMCP Sài Gịn Cơng Thương Chi Nhánh Chợ Lớn toàn thể Anh,Chị Phịng Tín Dụng tạo điều kiện cho tơi thực tập thực chuyên đề Tuy có nhiều cố gắng, chun đề khơng tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận dẫn góp ý thêm q thầy anh chị cơng ty đề chun đề hồn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn! TP HCM, Ngày 29 tháng năm 2011 Sinh viên Phạm Xuân Quỳnh NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP TP.HCM, Ngày … tháng…năm 2011 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN TP.HCM, Ngày … tháng…năm 2011 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, hoạt động Thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…Trong đó, hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày đóng vai trị quan trọng việc góp phần làm làm minh bạch thị trường bất động sản Quận TP.HCM có bước phát triển nhảy vọt kinh tế, xã hội năm qua, theo phát triển sở hạ tầng đóng vai trị quan trọng cho phát triển chung khu vực Dự án sửa chữa, nâng cấp đường Nguyễn Thị Thập vừa hoàn thành ngày 15/1/2011 dự án cải thiện sở hạ tầng, góp phần làm giảm bớt tình trạng lưu thơng q tải ngập nước đường này, đem lại diện mạo cho bất động sản khu vực Nhận thấy tính cấp thiết thiết thực vấn đề trên, sinh viên chọn chuyên đề tốt nghiệp “Phân tích tác động dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7, TP HCM”.Chuyên đề nêu lên tác động từ dự án đến bất động sản khu vực, đặc biệt tác động dự án đến giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất - Nêu lên thực trạng tình hình giao dịch bất động sản Quận - Phân tích tác động từ dự án đến giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập Đối tượng nghiên cứu: bất động sản đường Nguyễn Thị Thập Phạm vi nghiên cứu: đường Nguyễn Thị Thập, Quận Phương pháp nghiên cứu: điều tra, thống kê, phân tích số liệu, lấy ý kiến chuyên gia DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản LTKD: Lợi kinh doanh NHTM: Ngân hàng thương mại NVTĐ: Nhân viên thẩm định QSDĐ: Quyền sử dụng đất Q.7: Quận SGCTNH: Sài Gịn Cơng Thương Ngân Hàng TMCP: Thương mại cổ phần TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh UBND: Ủy Ban Nhân Dân DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng giá đất đường Nguyễn Thị Thập qua giai đoạn (phụ lục 1) Bảng đánh giá điểm LTKD lô đất khảo sát (phụ lục 1) DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ: Giá đất đường Nguyễn Thị Thập giai đoạn 2008-2010 (trang 46) MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU Trang CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Các thuộc tính bất động sản 1.1.3 Đặt trưng bất động sản 1.1.4 Thị trường bất động sản 1.2 Những vấn đề chung thẩm định giá 1.2.1Khái niệm thẩm định giá 1.2.2 Đối tượng thẩm định giá 1.2.3 Khái niệm thẩm định giá trị bất động sản 1.2.4 Cơ sở giá trị cho thẩm định giá bất động sản 1.2.5 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đến bất động sản 1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 1.3.3 Các yếu tố chung bên 1.3.4 Yếu tố sở hạ tầng 10 1.4 Cách đánh giá tác động yếu tố hạ tầng lên giá trị đất 12 1.5 Tổng quan dự án 13 1.5.1 Khái niệm dự án 13 1.5.2 Phân loại dự án 13 1.5.3 Dự án nâng cấp sở hạ 16 Tóm tắt chương 17 CHƯƠNG GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG SAIGONBANK CHI NHÁNH CHỢ LỚN VÀ THỰC TRẠNG VỀ VIỆC PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT 18 2.1 Giới thiệu chung Ngân Hàng TMCP Sài Gịn Cơng Thương 18 2.1.1 Lịch sử hình thành 18 2.1.2Sơ đồ cấu tổ chức 20 2.1.3 Hoạt động kinh doanh Saigonbank 21 2.1.4 Mạng lưới hoạt 22 2.2 Giới thiệu Sài Gịn Cơng Thương Ngân Hàng Chi Nhánh Chợ Lớn 22 2.3 Sơ lược phịng tín dụng SGCTNH Chi Nhánh Chợ Lớn 23 2.3.1 Chức nhiệm vụ phịng tín dụng 23 2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bảo đảm SGCTNH 23 2.4 Cách đánh giá tác động yếu tố sở hạ tầng lên giá trị đất Ngân Hàng TMCP Sài Gịn Cơng Thương Chi Nhánh Chợ Lớn 28 Tóm tắt chương 29 CHƯƠNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP 30 3.1 Giới thiệu Quận đường Nguyễn Thị Thập 30 3.1.1 Giới thiệu Quận 30 3.1.2 Giới thiệu đường Nguyễn Thị Thập, Quận 32 3.2 Giới thiệu Dự án nâng cấp đường Nguyễn Thị Thập 36 3.3 Tình hình chung thị trường bất động sản Quận năm qua 38 3.3.1 Thị trường bất động sản Quận năm 2008 38 3.3.2 Thị trường bất động sản Quận năm 2009 40 3.3.3 Thị trường bất động sản Quận năm 2010 41 3.3.4 Thị trường bất động sản Quận năm 2011 43 3.4 Đánh giá q trình thi cơng dự án ảnh hưởng đến giá đất đường Nguyễn Thị Thập 44 3.4.1 Giai đoạn trước khởi công xây dựng (trước năm 2010) 44 3.4.2 Giai đoạn dự án khởi công xây dựng (năm 2010) 45 3.4.3 Giai đoạn dự án hoàn thành giai đoạn 1(năm 2011) 45 3.5 Phân tích định tính tác động dự án nâng cấp sửa chữa đường Nguyễn Thị Thập đến giá đất đường 46 3.6 Phân tích định lượng, kiểm định mơ hình hồi quy 49 3.6.1 Phân tích tốc độ tăng trưởng giá đất đường Nguyễn Thị Thập Quận749 3.6.2 Phân tích tác động dự án tới giá đất đường Nguyễn Thị Thập 53 Tóm tắt chương 57 PHẦN KẾT LUẬN 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính, Cục Quản Lý Giá (2007), “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành thẩm định giá”, 1, 2, Nxb Hà Nội Bộ Tài Chính, “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” Hồng Ngọc Nhậm (2006), “Giáo trình Kinh tế lượng”, Trường ĐH Kinh Tế TP.HCM Pháp lệnh giá số 40/2002/PL – UBTVQH ngày 26 tháng năm 2002 Trường ĐH BC Marketing (2006), “Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005”, Nxb Tài Các trang điện tử: - Bán nhà quận 7: www.bannhaq7.com - Bất động sản – rao vặt: www.batdongsanvn.vn - Địa ốc online: www.diaoconline.vn - Quận 7: www.quan7.hochiminhcity.gov.vn - Batdongsan.com: www.batdongsan.com.vn - Nhà giá rẻ: www.nhagiare.com - Himlamland: www.himlamland.com - Bản tin nhà đất: www.bantinnhadat.vn - Diễn đàn xây dựng: www.diendanxaydung.vn Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh ™ Kết mơ hình hồi quy (xem phụ lục 3, mục 3.1) Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C LTKD LG GD2 GD3 3.554220 0.048819 0.478710 0.145400 0.255331 0.075050 0.015106 0.053195 0.035347 0.045633 47.35802 3.231664 8.999162 4.113509 5.595354 0.0000 0.0023 0.0000 0.0002 0.0000 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) 0.893468 0.883783 0.107987 0.513088 42.17063 92.25554 0.000000 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat 4.288008 0.316764 -1.517169 -1.324126 -1.443929 0.875750 Phương trình hồi quy tuyến tính mơ tả mối quan hệ tốc độ tăng giá đất biến khác sau: Log(P) = 3.554220 + 0.048819*LTKD + 0.478710*LG + 0.145400*GD2 + 0.255331*GD3 ™ Kiểm định mơ hình: - Kiểm định tượng đa cộng tuyến (xem phụ lục 3, mục 3.2) Từ ma trận hệ số tương quan ta thấy hệ số tương quan biến LTKD biến LG 0.666748 < 0.8 nên kết luận mơ hình khơng có tượng đa cộng tuyến - Kiểm định tượng có mặt biến không cần thiết Sử dụng kiểm định Wald, với giả thiết H0 hệ số hồi quy biến giải thích 0, Eview ta có kết sau: (xem phụ lục 3, mục 3.3) Wald Test: Equation: Untitled Test Statistic F-statistic Chi-square Value 92.25554 369.0222 df (4, 44) Probability 0.0000 0.0000 Theo kết bảng trên, P(F>92.25554) = 0.0000< α = 0.05 nên ta bác bỏ giả thiết H0, tức cá hệ số hồi quy có ý nghĩa biến giải thích có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc - Kiểm định tượng phương sai thay đổi Dùng kiểm định White trêm Eview , với giả thiết H0: phương sai phần dư thay đổi, ta có kết sau: (xem phụ lục 3, mục 3.4) SVTH: Phạm Xuân Quỳnh 54 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Heteroskedasticity Test: White F-statistic Obs*R-squared Scaled explained SS 2.724705 9.727752 6.913095 Prob F(4,44) Prob Chi-Square(4) Prob Chi-Square(4) 0.4120 0.0453 0.1406 Theo kết ta thấy P (F >2.72405) = 0.4120> α = 0.05 nên ta chấp nhận giả thiết H0 phần dư có phương sai khơng đổi, nghĩa mơ hình có tượng phương sai đồng - Kiểm định tượng bỏ sót biến mơ hình (xem phụ lục 3, mục 3.5) Sử dụng kiểm định Ramsay Reset Test, ta đưa thêm biến vào mơ hình kiểm định giả thuyết H0: hệ số biến = Ramsey RESET Test: F-statistic Log likelihood ratio 0.043096 0.100454 Prob F(2,42) Prob Chi-Square(2) 0.9579 0.9510 Theo kết bảng trên, P(F>0.043096) = 0.9579> α = 0.05 nên ta chấp nhận giả thiết H0, hệ số biến thêm vào = 0, nghĩa biến khơng có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Từ kết luận mơ hình ta chọn ban đầu khơng bị bỏ sót biến quan trọng - Kiểm định tượng tự tương quan (xem phụ lục 3, mục 3.6) Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test: F-statistic Obs*R-squared 5.104217 16.55873 Prob F(4,40) Prob Chi-Square(4) 0.1220 0.1224 Nhìn vào bảng kết ta thấy với P(F>5.104217)= 0.1220 >α =0.05 nên ta chấp nhận giả thiết H0, tức mơ hình khơng có dấu hiệu tượng tự tương quan Như mơ hình có độ ứng dụng tốt ™ Ý nghĩa hệ số hồi quy: - Hệ số β2 = 0.048819, điều có ý nghĩa điều kiện yếu tố khác không đổi, yếu tố lợi kinh doanh tăng lên điểm giá đất tăng thêm 4.88% - Hệ số β3 = 0.478710, điều có ý nghĩa điều kiện yếu tố khác không đổi, với mức tin cậy 95% ta kết luận giá đất mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập cao so với giá đất hẻm khoảng 47.87% SVTH: Phạm Xuân Quỳnh 55 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh - Hệ số hồi quy β4 = 0.145400, điều có ý nghĩa điều kiện yếu tố khác khơng đổi giá đất đường Nguyễn Thị Thập giai đoạn dự án cao giai đoạn khoảng 14.5% - Hệ số hồi quy β5 = 0.255331, điều có ý nghĩa điều kiện yếu tố khác không đổi, với mức tin cậy 95% ta kết luận giá đất đường Nguyễn Thị Thập giai đoạn dự án cao giai đoạn khoảng 25.5% - Hệ số R2 = 0.893468 điều thể hiển biến độc lập giải thích tới 89.34% thay đổi biến phụ thuộc, điều thể mơ hình hồn tồn phù hợp Như vậy, qua phân tích dựa mơ hình hồi quy, ta nhận thấy dự án nâng cấp, sửa chữa đường Nguyễn Thị Thập có tác động rõ rệt làm tăng giá đất đường Nguyễn Thị Thập Đoạn đường từ Lê Văn Lương đến Nguyễn Văn Linh đoạn đường mà án có ảnh hưởng nhiều Tốc độ tăng giá nhanh thời điểm dự án giai đoạn hoàn thiện chuẩn bị khánh thành, tức từ cuối năm 2010 đầu năm 2011 Dự án sửa chữa, nâng cấp đường Nguyễn Thị Thập giai đoạn nâng cấp đoạn đường từ giao lộ Nguyễn Văn Linh đến giao lộ Huỳnh Tấn Phát Tuy nhiên chưa có thơng tin thời gian tiến hành nâng cấp đoạn đường này, giá đất đoạn chưa có dấu hiệu biến động nhiều Nhưng theo đánh giá, dự án tiến hành xong việc nâng cấp đoạn cịn lại đường Nguyễn Thị Thập giá đất đoạn đường từ giao lộ Nguyễn Văn Linh đến giao lộ Huỳnh Tấn Phát có thay đổi chút Nhưng giá đất đường Nguyễn Thị Thập đoạn từ Lê Văn Lương đến Nguyễn Văn Linh nhiều biến động nữa, giá đất đoạn tăng giá nhiều lần từ có dự án, chênh lệch so với vị trí lại đường SVTH: Phạm Xuân Quỳnh 56 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Tóm tắt chương Nội dung chương bao gồm phần chính, chương quan trọng đề tài, nội dung sâu vào việc phân tích tác động dự án nâng cấp sửa chữa đường Nguyễn Thị Thập đến giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập Phần giới thiệu tổng quan Quận dự án bất động sản, dự án phát triển sở hạ tầng địa bàn Quận Đồng thời giới thiệu tuyến đường Nguyễn Thị Thập, giúp thấy rõ vị trí đặc điểm kinh tế, xã hội đường Phần giới thiệu dự án nâng cấp sữa chữa đường Nguyễn Thị Thập, trình bày cụ thể quy mơ, thời gian khởi cơng thời gian hồn thành dự án, đồng thời đánh giá, làm rõ lợi ích kinh tế, xã hội mà dự án mang lại Phần phân tích tình hình thị trường bất động sản Quận giai đoạn từ 2008 – 2011 từ đưa nhìn tổng quan xu hướng thị trường bất động sản khu vực Phần đánh giá q trình thi cơng dự án hưởng đến giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập, từ thấy rõ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng làm thay đổi giá trị đất cách đáng kể Phần phân tích định tính tác động dự án nâng cấp sửa chữa đường Nguyễn Thị Thập đến giá trị đất đường này, giúp làm rõ tác động dự án làm tăng giá đất qua giai đoạn Phần kiểm chứng mơ hình hồi quy để xác định tốc độ tăng giá đất , từ xác định mức độ ảnh hưởng dự án đến giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập Phần làm rõ q trình thi cơng dự án làm tăng giá đất đường Nguyễn Thị Thập, qua cho thấy yếu tố sở hạ tầng có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất SVTH: Phạm Xuân Quỳnh 57 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh PHẦN KẾT LUẬN Tóm tắt nội dung chuyên đề Quận trung tâm đô thị TP.HCM, Quận đầu tư mở rộng sở hạ tầng, kết nối với khu vực xung quanh, tạo tiền đề để phát triển trở thành thị kiểu mẫu TP.HCM Sự hồn thiện sở hạ tầng đặc biệt phát triển, nâng cấp hệ thống giao thông giúp kết nối hạ tầng Quận vào khu trung tâm thành phố, tạo thêm tiện ích cho bất động sản khu vực này, giá trị đất nhờ tăng lên ngày Chuyên đề nghiên cứu tác động yếu tố sở hạ tầng đến giá trị đất, cụ thể tác động dự án nâng cấp sửa chữa đường Nguyễn Thị Thập đến giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập Chuyên đề phân tích tác động dự án làm tăng giá đất đây, đồng thời tính tốn tốc độ tăng mức độ ảnh hưởng dự án Ngoài chuyên đề đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá trị đất, ước lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố lợi kinh doanh đến giá trị đất Những kết đạt Qua nghiên cứu giúp mang lại nhìn tổng quan tác động yếu tố hạ tầng đến giá trị đất Quan trọng nghiên cứu tính tốn mức độ ảnh hưởng dự án đến giá trị đất, giúp nhà đầu tư tính toán mức độ tăng giá đất để nắm bắt hội đầu tư Với kết nghiên cứu giúp nhà quản lý, lập dự án thẩm định mức độ tác động lợi ích mà dự án đầu tư hạ tầng mang lại tương lai Bên cạnh chuyên đề giúp làm rõ tác động yếu tố hạ tầng đến giá trị đất, giúp chuyên viên thẩm định ước tính giá trị đất có dự án đầu tư sở hạ tầng Hạn chế chuyên đề - Do hạn chế thời gian kinh phí nên số lượng thơng tin mà tác giả thu thập để tính tốn giá trị đất không nhiều - Do đặc điểm bất động sản vị trí nghiên cứu chủ yếu nhà nên việc ước tính giá trị đất chủ yếu dùng phương pháp chiết trừ bóc giá đất, có mẫu nghiên cứu đất SVTH: Phạm Xuân Quỳnh 58 PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng giá đất đường Nguyễn Thị Thập qua giai đoạn Vị trí Him Lam lô (K, Q) Siêu thị Lotte đến đường Lâm Văn Bền đường Lâm Văn Bền đến đường Tân Mỹ đường Tân Mỹ đến đường Nguyễn Văn Linh đường Nguyễn Văn Linh đến đường Huỳnh Tấn Phát hẻm từ siêu thị Lotte đến đường Nguyễn Văn Linh hẻm từ đường Nguyễn Văn Linh đến đường Huỳnh Tấn Phát trung bình Đơn vị tính: triệu đồng/m2 tháng tháng tháng tháng đầu cuối đầu cuối 2011 2010 2010 2009 70 90 100 110 tháng đầu 2008 95 tháng cuối 2008 60 tháng đầu 2009 85 90 80 90 85 90 110 115 90 70 90 85 90 105 110 85 65 85 80 85 95 100 80 60 85 80 80 90 90 50 40 50 50 50 55 60 40 35 45 45 45 50 50 75.71 58.57 75.71 70.71 75.71 86.43 90.71 (Nguồn: Tác giả) (Số liệu giá đất tác giả thu thập thị trường thông qua giá giao dịch bất động sản đất đường Nguyễn Thị Thập thu thập cách chiết trừ bóc giá đất khỏi giá nhà) Bảng đánh giá điểm LTKD lơ đất khảo sát điểm LTKD Vị trí mặt tiền Siêu thị Lotte đến đường Lâm Văn Bền mặt tiền đường Lâm Văn Bền đến đường Tân Mỹ mặt tiền đường Tân Mỹ đến đường Nguyễn Văn Linh đường Nguyễn Văn Linh đến đường Huỳnh Tấn Phát hẻm từ siêu thị Lotte đến đường Nguyễn Văn Linh hẻm từ đường Nguyễn Văn Linh đến đường Huỳnh Tấn Phát mặt tiền mặt tiền hẻm hẻm Vị trí lơ đất Him Lam lơ (K, Q) (Nguồn: tác giả) Phụ lục 2: Mơ hình hồi quy thứ 2.1 Kết hồi quy 2.2 Kiểm định tượng đa cộng tuyến 2.3Kiểm định tương có mặt biến khơng cần thiết 2.4 Kiểm định tượng phương sai thay đổi 2.5 Kiểm định tượng bỏ sót biến mơ hình 2.6 Kiểm định tượng tự tương quan Phụ lục 3: Mơ hình hồi quy thứ 3.1 Kết mơ hình 3.2 Kiểm định tượng đa cộng tuyến 3.3 Kiểm định tương có mặt biến khơng cần thiết 3.4 Kiểm định tượng phương sai thay đổi 3.5 Kiểm định tượng bỏ sót biến mơ hình 3.6 Kiểm định tượng tự tương quan Phụ lục 4: Một số hình ảnh đường Nguyễn Thị Thập Hình Bản đồ Quận Hinh Đại Lộ Nguyễn Văn Linh vào Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Nguồn: xaluan.com) (Nguồn: tác giả) Hinh Cầu Phú Mỹ kết nối Quận với Quận (Nguồn: vnexpress.net) Hình Đường Nguyễn Thị Thập, Quận (Nguồn: maps.google.com) Hình Đường Nguyễn Thị Thập (ngang qua dự án Him Lam Kênh Tẻ) Nguyễn Thị Thập (Nguồn: Himlamland.com) Hình Đường Nguyễn Thị Thập Phú Mỹ Hưng Nguyễn Thị Thập (Nguồn: maps.google.com) Hình Cầu Him Lam (đường Nguyễn Thị Thập) Hình Siêu thị Lotte đường Nguyễn Thị Thập (Nguồn:himlamland.com) Hình Cầu Bản (thơng xe ngày 22/9/2010) thay Cầu Đa Khoa (Nguồn: baoxaydung.com.vn) Hình 10 Đường Nguyễn Thị Thập trước nâng cấp (Nguồn: 508.com.vn) (Nguồn: phunu.info) Hình 11:Đường Nguyễn Thị Thập thông xe sau 10 tháng thi công (Nguồn: tuoitre.vn) ... ? ?Phân tích tác động dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7, TP HCM”.Chuyên đề nêu lên tác động từ dự án đến bất động sản khu vực, đặc biệt tác động dự án đến giá trị. .. Dự án nâng cấp sở hạ tầng Dự án nâng cấp sở hạ tầng thường gắn liền với dự án nâng cấp đô thị Dự án nâng cấp sở hạ tầng bao gồm: nâng cấp hạ tầng kỹ thuật nâng cấp hạ tầng xã hội Dự án nâng cấp. .. thể tác động dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập chương SVTH: Phạm Xuân Quỳnh 29 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP