Thẩm định giá trị thương hiệu vincom theo mô hình phân tích đánh giá của tổ chức interbrand

 Thứ hai, với việc sử dụng các chỉ số tài chính của công ty để dự báo mức độ đóng góp của thương hiệu trong tổng tài sản của công ty trong tương lai sẽ giúp cho ta có cái nhìn chính xá

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

  

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU

VINCOM THEO MÔ HÌNH PHÂN TÍCH -

ĐÁNH GIÁ CỦA TỔ CHỨC INTERBRAND

GVHD : GV Nguyễn Thị Hồng Thu SVTH : Trần Hồng Phượng

Lớp : VG2 –K33

MSSV : 107207426

Tp.Hồ Chí Minh ngày 22 tháng 3

Trang 2

MỤC LỤC:

Phần mở đầu

1 Lý do chọn đề tài ··· trang 1

2 Mục đích nghiên cứu ··· 2

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ··· 2

4 Phương pháp nghiên cứu ··· 3

5 Kết cấu đề tài ··· 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THƯƠNG HIỆU 1 THƯƠNG HIỆU VÀ GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU ··· 4

1.1 Thương hiệu và sản phẩm ··· 4

1.2 Giá trị thương hiệu ··· 5

1.3 Chức năng thương hiệu ··· 7

2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU ··· 7

2.1 Khái niệm giá trị thương hiệu ··· 7

2.2 Mục đích định giá giá trị thương hiệu ··· 8

2.3 Nguyên tắc định giá giá trị thương hiệu ··· 8

2.4 Quy trình thẩm định giá thương hiệu ··· 8

2.5 Các cách tiếp cận trong thẩm định giá trị thương hiệu ··· 10

Trang 3

2.5.1 Cách tiếp cận dựa vào chi phí ··· 11

2.5.2 Cách tiếp cận dựa vào thị trường ··· 12

2.5.3 Cách tiếp cận dựa vào thu nhập ··· 13

3 THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU BẰNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ CỦA INTERBRAND ··· 13

4 Kết luận chương 1 ··· 24

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VÀ TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ··· 25

1 Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay ··· 25

2 Triền vọng phát triển của thị trường bất động sản ··· 27

3 Kết luận chương 2 ··· 30

CHƯƠNG III: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU VINCOM THEO MÔ HÌNH PHÂN TÍCH- ĐÁNH GIÁ CỦA INTERBRAND 1.TỔNG QUAN VỀ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI ··· 31

1 1 Lĩnh vực kinh doanh ··· 38

1.2 Đối thủ cạnh tranh ··· 38

1.3 Mục tiêu phát triển trong tương lai ··· 42

1.4 Phân tích SWOT ··· 42

2 GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU VINCOM THEO MÔ HÌNH PHÂN TÍCH – ĐÁNH GIÁ CỦA INTERBRAND 2.1 Mục đích thẩm định giá ··· 45

2.2 Cơ sở thẩm định giá ··· 45

Trang 4

2.3 Thời điểm thẩm định giá ··· 45

2.4 Phương pháp thẩm định giá ··· 45

2.5 Trình tự định giá thương hiệu Vincom ··· 45

2.6 Bảng tóm tắt các thông số ··· 58

2.7 Kết quả tính toán ··· 60

2.8 Kết luận chương 3 ··· 61

CHƯƠNG IV: KIẾN NGHỊ TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ··· 62

Kiến nghị ··· 62

Hạn chế ··· 63

Kết luận chung 64

Danh mục tài liệu tham khảo 65

Danh mục website tham khảo 65

Trang 5

Phần mở đầu

1 Lý do chọn đề tài

“Chúng tôi vẫn chưa thấy triển vọng tích cực của ngành bất động

sản vào các tháng cuối năm 2010 Sự thay đổi lớn về chính sách trong

lĩnh vực bất động sản và chính sách tiền tệ trong thời gian qua đã làm

cho thị trường kém sôi động” _( Vietstock) Đó là ý kiến chung của

các chuyên gia khi nhìn vào thị trường bất động sản năm 2010, so với

năm 2009 có một vài điểm khởi sắc nhưng không ai không nhìn thấy

sự biến động bất thường của nó, nóng sốt nhất vẫn là phân khúc thị

trường bất động sản cao cấp Sự xuất hiện ngày càng nhiều trung tâm

thương mại, khu phức hợp, khu nhà ở cao cấp làm cho thị trường luôn

ở đỉnh cao.Trong cuộc chạy đua ồ ạt đó là sự xuất hiện khá nhiều

trung tâm thương mại mới, nếu như trước kia người ta biết đến

Daimond Plaza, Cư xá Tax, Parkson,… thì nay là Lotte Mark,

Vincom Plaza, Bitexco Financial Tower, nhưng mỗi sự ra đời, mỗi

tung tâm lại có sức hút riêng đến với người tiêu dùng và giới đầu

tư.Và đâu là sức hút đó? Câu trả lời chính là nét đặc trưng của mỗi

trung tâm, chất lượng, dịch vụ, tất cả làm nên một “Thương hiệu”

Đây cũng chính là tài sản quý giá của mỗi doanh nghiệp (DN) và vấn

đề phát triển thương hiệu trở thành một trong những ưu tiên trên con

đường phát triển hiện nay

Nhưng dưới ảnh hưởng của lạm phát, sự biến động liên tục của giá

vàng và tỉ giá USD làm cho phân khúc thị trường bất động sản (BĐS)

cao cấp trở thành “cục nợ” Muốn tháo gỡ nó đòi hỏi phải có sự nhạy

bén biến đổi cũng như một chiến lược phát triển đúng đắn Bởi riêng

đối với lĩnh vực thương mại, marketing thì không cần tìm kiếm đâu

xa, mục tiêu xây dựng “ thương hiệu mạnh” là ưu tiên số 1 Khi một

doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, doanh nghiệp (DN) sẽ dễ dàng có

được vị trí trong lòng người tiêu dùng, và từ đó DN sẽ dễ dàng phát

triển Thêm vào đó, giá trị thương hiệu giúp cho mỗi DN biết được vị

Trang 6

thế của mình và tìm kiếm đối tác phù hợp đề cùng phát triển.Vậy “giá

trị thương hiệu” được thực tế xác định hư thế nào? Và trong việc mua

bán, chuyển nhượng thì định giá là một phần rất quan trọng và không

thể thiếu, đặc biệt đối với các tài sản có giá trị lớn và có ít có giao dịch

trên thị trường thì công tác thẩm định giá càng đóng vai trò quan trọng

hơn Nhưng trong thực tế thì công tác thẩm định giá trị thương hiệu

còn gặp nhiều khó khăn, ít được quan tâm, không được đầu tư và cả

phương pháp nghiên cứu Chính vì lẽ đó tác giả đã quyết định chọn

đề tài: “Thẩm định giá trị thương hiệu trung tâm thương mại vincom

theo mô hình phân tích _ đánh giá của tổ chức Interbrand” làm

chuyên đề tốt nghiệp nhằm xem xét vị thế thương hiệu Vincom trên

thị trường BĐS nói chung và phân khúc BĐS cao cấp

2 Mục đích nghiên cứu

Trong thế giới ngày nay, thương hiệu trở thành một khái nệm hết

sức quen thuộc Mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt

hơn, người tiêu dùng ngày càng hiểu biết và sành sỏi hơn, kéo theo đó

là sự cạnh tranh khốc liệt giữa các thương hiệu Điều đó khẳng định

tầm quan trọng của thương hiệu trong giá trị của sản phẩm cũng như

giá trị DN Tuy nhiên, cho tới nay chưa có một khái niệm thống nhất

và chính xác về thương hiệu và cả giá trị thương hiệu

Để giải quyết vấn đề dặt ra, chuyên đề đã nhằm vào những mục tiêu

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

 Dòng tiền chính của Vincom là từ cho thuê văn phòng, mặt bằng

thương mại và bán các căn hộ Nên tác giả chọn đây là phân khúc điều

Trang 7

tra, khảo sát thương hiệu và chọn tòa nhà Vincom Center tọa lạc tại 72

Lê Thánh Tôn, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh làm tài sản minh

họa

 Báo cáo tài chính của Vincom trong 3 năm gần thời điểm nhất

(2008- 2010)

4 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả quyết định sử dụng phương pháp định giá dựa trên tâm

lý hành vi của người tiêu dùng và các chỉ số tài chính của Interbrand

để thẩm định giá trị thương hiệu Vincom

Sỡ dĩ lựa chọn phương pháp này là có 2 lý do:

 Thứ nhất, Vincom hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực thương

mại và dịch vụ Chính vì vậy để đánh giá chính xác mức độ ảnh hưởng

của thương hiệu Vincom , điều này phải do chính người tiêu dùng,

những người trực tiếp sử dụng các sản phẩm,dịch vụ hay trực tiếp đầu

tư vào Vincom

 Thứ hai, với việc sử dụng các chỉ số tài chính của công ty để

dự báo mức độ đóng góp của thương hiệu trong tổng tài sản của công

ty trong tương lai sẽ giúp cho ta có cái nhìn chính xác về tầm ảnh

hưởng của nó đến hoạt động kinh doanh của công ty

5 Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, các

phụ lục, nội dung đề tài gồm 4 chương:

 Chương 1: Cơ sở lý luận về thương hiệu và thẩm định giá trị

thương hiệu

 Chương 2: Thực trạng và xu hướng phát triển của thị trường bất

động sản

 Chương 3: Thẩm định giá trị thương hiệu trung tâm thương mại

Vincom theo mô hình phân tích đánh giá của Interbrand

 Chương 4: Kiến nghị trong hoạt động thẩm định giá trị thương

hiệu ở Việt Nam hiện nay

Trang 8

1 THƯƠNG HIỆU VÀ GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU

1.1 Thương hiệu và sản phẩm

Vấn đề thương hiệu hiện đang được rất nhiều doanh nghiệp quan tâm, đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực

đang ngày càng sâu rộng như hiện nay Thương hiệu không chỉ đơn

thuần là dấu hiệu để phân biệt hàng hoá, dịch vụ của một doanh

nghiệp hay một tổ chức này với hàng hoá dịch vụ của các doanh

nghiệp và tổ chức khác, mà cao hơn, đó chính là một cơ sở để khẳng

định vị thế của doanh nghiệp trên thương trường cũng như uy tín, hình

ảnh của doanh nghiệp trong tâm trí khách hàng Tạo dựng một thương

hiệu là cả một quá trình đòi hỏi sự phấn đấu nỗ lực không ngừng và sự

đầu tư thích đáng của doanh nghiệp

Trong lĩnh vực marketing, theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, thương hiệu ban đầu xuất phát từ vấn đề bao bì hàng hoá

Theo ghi chép của Unilever, xà bông Pears là sản phẩm được đăng ký

nhãn hiệu thương mại đầu tiên trên thế giới Do quá trình công nghiệp

hóa, các xí nghiệp sản xuất nhỏ lẻ tại địa phương dần trở thành các xí

nghiệp tập trung, sản xuất hàng hóa với số lượng lớn, và được bán ở

nhiều địa phương khác nhau Các xí nghiệp tập trung này nhận thấy

khó khăn khi bán sản phẩm, ví dụ như xà bông, tại các địa phương

cũng sản xuất xà bông với cùng cách đóng gói như họ Rõ ràng sự

đóng gói tương tự đã làm giảm tính cạnh tranh giữa các sản phẩm

cùng loại Do đó nhu cầu về nhãn hiệu thương mại ra đời Sau này, sự

khởi đầu của những thương hiệu nổi tiếng như là gạo Uncle Ben và

ngũ cốc Kellogg cũng minh hoạ cho vấn đề này Bao bì của hàng hoá

là gạo Uncle Ben và và ngũ cốc Kellogg cũng minh hoạ cho vấn đề

này Bao bì của hàng hoá cần phải thuyết phục người tiêu dùng tin

tưởng vào những hàng hoá sản xuất từ những nhà máy ở rất xa nơi họ

Trang 9

sinh sống Campbell soup, Coca-Cola, kẹo Juicy Fruit , Aunt Jemima,

và Quaker Oats là những sản phẩm Mỹ đầu tiên được dán nhãn hiệu

để làm tăng lượng khách hàng của sản phẩm Chính vì điều này cũng

làm cho thương hiệu được hiểu theo nhiều quan điểm khác nhau Có

nhiều quan điểm về thương hiệu, có thể chia ra làm hai quan điểm

chính:

Theo quan điểm truyền thống : Thương hiệu là một cái tên,

biểu tượng, ký hiệu, kiểu dáng hay sự phối hợp của các yếu tố trên

nhằm mục đích nhận dạng sản phẩm, hay dịch vụ của một nhà sản

xuất và phân biệt với thương hiệu của đối thủ cạnh tranh Với quan

điểm truyền thống này thương hiệu được hiểu như là một thành phần

của sản phẩm và chức năng chính của thương hiệu là dùng để phân

biệt sản phẩm của mình với sản phẩm cạnh tranh cùng loại

Quan điểm truyền thống về thương hiệu tồn tại trong một thời gian khá dài cùng với sự ra đời và phát triển của ngành tiếp thị Nhưng

đến cuối thế kỷ thứ 10, quan điểm về thương hiệu có nhiều thay đổi

Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng không thể giải thích được vai trò của

thương hiệu trong nền kinh tế thế giới chuyển sang nền kinh tế toàn

cầu và cạnh tranh gay gắt

Theo quan điểm tổng hợp về thương hiệu cho rằng thương hiệu

không chỉ là cái tên hay một biểu tượng mà nó phức tạp hơn nhiều

(Davidv2002) Nó là một tập hợp các thuộc tính cung cấp cho khách

hàng mục tiêu các giá trị mà họ đòi hỏi Thương hiệu theo quan điểm

này cho rằng, sản phẩm chỉ là một thành phần của thương hiệu, chủ

yếu cung cấp lợi ích chức năng cho người tiêu dùng và nó chỉ là một

thành phần của sản phẩm Như vậy các thành phần tiếp thị hỗn hợp

(sản phẩm, giá cả, phân phối và tiếp thị) cũng chỉ là một thành phần

của một thương hiệu (Amber và Style 1996)

1.2 Giá trị thương hiệu

Có nhiều quan điểm và cách đánh giá về giá trị thương hiệu

Lassar & CTG (1995) chia ra thành hai nhóm chính, đánh giá theo

Trang 10

quan điểm đầu tư hay tài chính và đánh giá theo quan điểm người tiêu

dùng Đánh giá thương hiệu theo quan điểm tài chính đóng góp vào

việc đánh giá tài sản của một công ty, tuy nhiên, nó không giúp nhiều

cho các nhà quản trị trong việc vận dụng và phát triển giá trị thương

hiệu Hơn nữa, về mặt tiếp thị, giá trị tài chính của thương hiệu là việc

đánh giá của người tiêu dùng về giá trị thương hiệu đó Vì vậy, nghiên

cứu này tập trung vào quan điểm thứ hai, đánh giá giá trị thương hiệu

dựa vào người tiêu dùng

Theo Keller (1993, 1998) cho rằng giá trị thương hiệu chính là kiến thức của khách hàng về thương hiệu đó Kiến thức khách hàng

này bao gồm hai thành phần chính:

 Nhận biết thương hiệu

 Ấn tượng về thương hiệu Theo Aaker (1991) đề nghị bốn thành phần của giá trị thương

hiệu, bốn thành phần này bao gồm:

chế, nhãn hiệu cầu chứng, mối quan hệ với kênh phân phối

Theo Lassar & Ctg (1995) đề nghị năm thành phần của giá trị thương hiệu:

Nhận xét: Các quan điểm trên đây có nhiều điểm tương đồng,

tuy nhiên cũng có một số điểm khác biệt Thứ nhất thương hiệu là môt

khái niệm đa thành phần Các thành phần này cũng có thể bao gồm

Trang 11

nhiều thành phần còn nữa Vì vậy giá trị thương hiệu là khái niệm bậc

hai Như vậy có rất nhiều cách xây dựng giá trị thương hiệu Điều này

cho thấy rằng thương hiệu là một khái niệm phức tạp và hiện nay chưa

có sự thống nhất cao về các thành phần của giá trị thương hiệu Hai là,

có thể có sự khác biệt về giá trị thương hiệu giữa thị trường hàng tiêu

dùng và thị trường hàng công nghiệp Hơn nữa, việc xác định các biến

nào là biến thành phần của giá trị thương hiệu, biến nào là biến

nguyên nhân và kết quả của giá trị thương hiệu không phải là việc làm

 Giảm chi phí tìm kiếm

 Dấu hiệu của chất lượng

 Lới hứa, khế ước, hợp đồng của nhà sản xuất

 Những lợi ích về tâm lý người tiêu dùng

 Giảm rủi ro cho người tiêu dùng

ii Đối với nhà sản xuất

 Phương tiện giúp khách hàng nhận dạng sản phẩm của công ty

 Tạo ra lòng trung thành của khách hàng cho sản phẩm

 Là lợi thế cạnh tranh của thương hiệu

 Phương tiện bảo hộ đặc biệt duy nhất của sản phẩm công ty

 Khi thương hiệu đã phát triển mạnh

2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU

2.1 Khái niệm giá trị thương hiệu

Giá trị thương hiệu là một tập hợp các tài sản mang tính vô

hình gắn liền với tên và biểu tượng của một thương hiệu, nó góp phần

làm tăng hoặc giảm giá trị của một sản phẩm hoặc dịch vụ đối với

Trang 12

công ty hoặc khách hàng của công ty Các thành phần chính của tài

sản này gồm: sự nhận biết về tên thương hệu; chất lượng cảm nhận

vượt trội; sự liên tưởng thương hiệu; lòng trung thành đối với thương

hiệu; các yếu tố giá trị thương hiệu khác

2.2 Mục đích của việc thẩm định giá trị thương hiệu

Thẩm định giá trị thương hiệu nhằm mục đích trao đổi, mua bán

hoặc cho thuê tài sản này, hoặc sử dụng như phần vốn góp trong các

dự án kinh doanh với các đối tác bên ngoài Bên cạnh đó việc thẩm

định giá trị thương hiệu còn có mục đích giúp chúng ta có được sự

tham chiếu cần thiết và tương đối chính xác với các thương hiệu cạnh

tranh trực tiếp hay gián tiếp trên thị trường

2.3 Các nguyên tắc trong thẩm định giá trị thương hiệu

2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản

thương hiệu và đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh

kinh tế- xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về

pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho thương hiệu

2.3.2 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị thương hiệu cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị

phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể

dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng tới giá trị của thương

hiệu Vì vậy, việc ước tính giá trị thương hiệu luôn luôn dựa trên các

triển vọng

2.4 Quy trình thẩm định giá trị thương hiệu: Gồm 6 bước sau:

Bước 1: Xác định vấn đề

- Xác định mục tiêu thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

- Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

- Xác định thời điểm thẩm định giá

Trang 13

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá: nội dung kế hoạch phải thể

hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về sản phẩm, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiễm chứng

- Xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

Bước 3: Tìm hiểu thương hiệu cần thẩm định và thu thập tài liệu

-Thu thập thông tin trước hết là thông tin về tư liệu từ nội bộ doanh nghiệp

-Thu thập thông tin bên ngoài doanh nghiệp đặc biệt là thị trường sản phẫm của thương hiệu, môi trường kinh doanh, nganh kinh

doanh, các đôi thủ cạnh tranh, chủ trương của nhà nước

Bước 4:Phân tích thông tin

- Phân tích thông tin tài chính của doanh nghiệp

- Phân tích thương hiệu của công ty

- Ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô

- Ảnh hưởng của các yếu tố vi mô

Bước 5: Xác định phương pháp thẩm định giá

Trang 14

Bước 6: Báo cáo kết quả thẩm định giá thương hiệu

Báo cáo kết quả thẩm định giá trị thương hiệu phải nêu rõ:

- Mục đích thẩm định giá

- Mô tả thương hiệu được thẩm định giá

- Cơ sở giá trị của thẩm định giá: định nghĩa giá trị phải được nêu và xác định

mà sự vận dụng đó xét thấy là cần thiết và thích hợp thì nội dung,

những lý do vận dụng cũng cần phải được nêu rõ trong báo cáo

- Phân tích thông tin

- Kết quả thẩm định giá

- Phạm vi và thời hạn thẩm định giá

- Chữ ký và xác nhận: thẩm định viên, người ký vào báo cáo thẩm định giá chịu trách nhiệm đối với những nội dung thực hiện

trong báo cáo

2.5 Các phương pháp tiếp cận thẩm định giá trị thương hiệu

2.5.1 Cách tiếp cận dựa vào chi phí

Ý tưởng của cách tiếp cận này dựa trên việc tính toán các chi phí hàng năm cho việc maketing, cũng như các chi phí hằng năm có

liên quan khác đến thương hiệu mà doanh nghiệp đã phải bỏ ra đầu tư

để xây dựng và phát triển thương hiệu đó như: Chi phí quảng cáo;

PR/Event; khuyến mãi; tiếp thị trực tiếp; chi phí phân phối; nghiên

cứu thị trường; phát triển sản phẩm… Tổng giá trị còn lại của các

khoản chi xây dựng thương hiệu chưa khấu hao này cho ta giá trị của

thương hiệu cần thẩm định giá

Trang 15

Cách tiếp cận dựa vào chi phí khá được yêu thích vì nó sử dụng cách

tính toán khá rõ ràng, dễ hiểu, có thể được thực hiện mà không cần

những cá nhân xuất sắc

Tuy nhiên, cách tiếp cận này cũng có những vấn đề Một là, chi

phí không phải lúc nào cũng tạo ra giá trị, điều này có nghĩa là không

nhất thiết rằng một thương hiệu sẽ càng có giá trị hơn khi tài nguyên

đầu tư vào nó càng nhiều bởi thực tế cho thấy có một vài thương hiệu

vẫn mạnh mặc dù sự đầu tư vào chúng thì tương đối thấp Hai là, việc

gắn chi phí lên thương hiệu có thể dẫn đến những sai sót trong tính

toán và những kết quả không chính xác bởi cách tiếp cận này chỉ tính

đến giá trị dựa vào các dữ liệu trong quá khứ mà không xét đến giá trị

tương lai cũng như những tiềm năng thành công của thương hiệu tức

là chỉ chú trọng đến yếu tố đầu vào trong khi giá trị của thương hiệu

lại hướng đến kết quả đầu ra thực tế Ba là, phương pháp này quá

nhấn mạnh đến chi phí thay thế liên quan đến việc hình thành thương

hiệu mà các chi phí này được thiết lập phụ thuộc chủ yếu vào việc thu

thập ý kiến củacác chuyên gia do đó mà kết quả giá trị thương hiệu

tính toán được không có tính vững chắc

2.5 2 Cách tiếp cận dựa vào thị trường

Cách tiếp cận này thì cho rằng thương hiệu có thể bán và thu được tiền Điều này cho rằng tồn tại thị trường thương hiệu cũng như

tồn tại sự buôn bán thương hiệu được làm một cách khá đầy đủ và rõ

ràng, nó đưa ra những khuôn mẫu để tham khảo mức giá bán – giá

mua cho người bán lẫn người mua thương hiệu đó

Thông thường giá bán của thương hiệu được tính thông qua việc sử dụng giá đã giao dịch thành công, hay giá giao dịch phổ biến

trên thị trường của thương hiệu so sánh (thương hiệu có đặc điểm khá

tương đồng với thương hiệu cần thẩm định giá) như là một điểm bắt

đầu Giá trị của thương hiệu so sánh được điều chỉnh lên hoặc xuống

theo từng yếu tố so sánh khác nhau với thương hiệu cần thẩm định giá

Trang 16

và được tính thích hợp theo giá trị thị trường nhằm tìm ra giá bán

thích hợp của thương hiệu cẩn thẩm định giá

Ưu điểm của cách tiếp cận này là nó có cơ sở khá vững chắc,

dễ dàng được công nhận vì nó dựa vào các chứng cứ thu thập được

trên trị trường

Tuy nhiên nếu thẩm định giá trị thương hiệu dựa trên cách này

cũng gặp phải những vấn đề sau: Thứ nhất, bắt buộc thẩm định viên

phải thu thập được các thông tin thực tế khách quan trên thị trường,

mà điều này chỉ có thể thực hiện được dễ dàng nếu thông tin trên thị

trường được công khai, minh bạch rõ ràng Thứ hai, các dữ liệu thu

thập được trên thị trường lại mang tính lịch sử là chủ yếu Thứ ba, do

tính chất đặc biệt mà mỗi thương hiệu được tạo dựng mang một nét

đặc trưng riêng của thương hiệu đó nên việc tìm một thương hiệu

tương tự với thương hiệu cần thẩm định giá để tiến hành so sánh là hết

sức khó khăn

2.5.3 Cách tiếp cận dựa vào thu nhập

Ý tưởng của cách tiếp cận này là xác định xem thương hiệu đã mang lại cho doanh nghiệp khoản thu nhập là bao nhiêu trong quá khứ

và sẽ còn mang lại bao nhiêu thu nhập trong tương lai Việc chiết khấu

các dòng thu nhập hằng năm đó về hiện tại với hệ số chiết khấu phù

hợp được xem như là giá trị của thương hiệu Như vậy giá trị của

thương hiệu là thu nhập mà thương hiệu có thể mang về cho doanh

nghiệp chủ sở hữu của thương hiệu

Mặt tích cực của cách tiếp cận này cho thấy rằng giá trị thương hiệu không chỉ được rút ra ở thời điểm dự đoán mà còn ở thời điểm xa

hơn nữa để có thể phản ánh khả năng tạo ra nguồn thu nhập liên tục

trong tương lai của thương hiệu Đồng thời việc tính toán giá trị

thương hiệu hoàn toàn dựa vào các chỉ số tài chính nên rất khoa học

Tuy nhiên nếu tiếp cận theo cách này thì nhiều khi sản phẩm có thương hiệu không tạo ra được thu nhập cao hơn, cũng như bỏ qua các

yếu tố khác như chi phí hoặc thị phần hoặc tính kinh tế theo quy mô

Trang 17

Đồng thời, việc thu thập các tham số để tính toán sẽ gặp nhiều khó

khăn đòi hỏi cán bộ định giá phải có trình độ am hiểu về tài chính

doanh nghiệp Bên cạnh đó, do việc ước tính dòng tiền tương lai nên

các thông số để xây dựng dòng tiền tương lai chỉ là phỏng đoán, phụ

thuộc nhiều vào trình độ của cán bộ thẩm định Hơn nữa, do mô hình

sử dụng 2 giai đoạn tăng trưởng để tính toán nên nhiều khi việc phản

ánh mang tính cứng nhắc, không linh hoạt

3 THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU BẰNG PHƯƠNG

PHÁP ĐỊNH GIÁ CỦA INTERBRAND

Như đã trình bày ở trên có tổng cộng 3 cách tiếp cận thẩm định

giá trị của thương hiệu: Cách tiếp cận dựa vào chi phí, cách tiếp cận

dựa vào thị trường, và cách tiếp cận dựa vào thu nhập Ứng với mỗi

cách tiếp cận có rất nhiều phương pháp cũng như mô hình được sử

dụng để đánh giá giá trị đóng góp của thương hiệu trong cơ cấu tài sản

của doanh nghiệp nhưng phổ biến vẫn là nghiên cứu ước lượng tài sản

thương hiệu dựa vào thu nhập với việc sử dụng các chỉ số tài chính

Và tác giả quyết định chọn phương pháp thẩm định giá trị thương hiệu

Vincom trên cơ sở tài chính doanh nghiệp và tâm lý người tiêu dùng

bằng mô hình Interbrand

Trước hết Interbrand là một tổ chức có uy tín hàng đầu về định giá thương hiệu Tổ chức này nghiên cứu và sử dụng giá trị “kinh tế”

của thương hiệu, bao gồm cả yếu tố marketing và yếu tố tài chính

trong việc định giá thương hiệu:

Nguyên tắc marketing liên quan đến chức năng thương mại mà

thương hiệu thực hiện trong doanh nghiệp Đầu tiên, thương hiệu góp

phần tạo ra sức cầu trong tiêu dùng Sức cầu tiêu dùng sẽ chuyển

thành doanh số thông qua việc mua hàng ở số lượng, giá cả và tần suất

mua nhất định (mức độ thường xuyên) Thứ hai, thương hiệu góp phần

duy trì sức cầu trong dài hạn (thu hút lòng trung thành) thông qua việc

giữ chân khách hàng cũ và việc tái mua hàng của họ.Ở khía cạnh tài

chính, giá trị thương hiệu liên quan đến việc ước lượng khoản thu

Trang 18

nhập mong đợi trong tương lai có được nhờ thương hiệu và quy nó về

hiện giá (NPV) Các khoản thu nhập tương lai của thương hiệu sẽ

được nhận diện và chiết khấu về hiện tại với tỷ suất chiết khấu phản

ánh mức độ rủi ro của khoản thu nhập này

Ý tưởng cơ bản của việc xác định giá trị thương hiệu theo phương pháp này, thẩm định viên cần phải thực hiện 2 công việc cơ

cách chiết khấu dòng thu nhập này về hiện tại với suất chiết khấu

phản ánh được độ rủi ro của thu nhập kỳ vọng trong tương lai có

được nhờ thương hiệu

Các bước tiến hành khi định giá thương hiệu bằng mô hình của

Interbrand

Nguồn: Giáo trình thẩm định giá trị thương hiệu

Phân khúc thị trường của thương

hiệu

Phân tích tài chính

Giá trị kinh tế gia tăng (EVA)

Phân tích cầu

Chỉ số vai trò của thương hiệu(RBI)

Phân tích sức mạnh thương hiệu

Chỉ số sức mạnh

thương hiệu

Dòng thu nhập của thương hiệu

Suất chiết khấu của thương hiệu

GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA THƯƠNG HIỆU

hay dịch vụ, kênh phân phối, mẫu tiêu dùng, sự phức tạp trong mua sắm,

bằng sáng chế, khu vực địa lý, khách hàng hiện tại và khách hàng

mới… Vì thương hiệu có ảnh hưởng khác nhau ở các phân khúc khác

nhau, nên việc tính toán phải được thực hiện ở từng phân khúc riêng và

tổng giá trị của các phân khúc sẽ hợp thành tổng giá trị của thương hiệu

Phân khúc thị trường được hiểu là chia thị trường thành những đoạn khác nhau mà trong đó ứng với mỗi đoạn sẽ có một mặt hàng nhất

định cho một nhóm người nhất định Người ta gọi các đoạn phân chia đó

là phân khúc thị trường, tức là một nhóm người tiêu dùng có phản ứng

như nhau đối với cùng một tập hợp những kích thích của marketing Và

phân khúc thị trường chính là quá trình phân chia người tiêu dùng thành

nhóm trên cơ sở những điểm khác biệt như nhu cầu về tính cách hay

hành vi

Bản chất của Phân khúc thị trường chính là phân chia theo những tiêu thức nhất định thị trường tổng thể quy mô lớn, không đồng

nhất, muôn hình muôn vẻ về nhu cầu thành các nhóm (đoạn, khúc) nhỏ

hơn đồng nhất về nhu cầu

Doanh nghiệp Việt Nam hoặc phạm lỗi phân khúc thị trường quá to hoặc có khi lại quá nhỏ khiến kinh doanh không hiệu quả Hậu

quả này là do các doanh nghiệp không biết cách áp dụng các cách thức

phân khúc thị trường theo những tiêu chuẩn đã được nghiên cứu

Các chuyên gia marketing tiến hành phân khúc thị trường theo

3 cách là: chia thị trường thành nhóm theo nhân khẩu học, nhóm nhu

Trang 20

như “phụ nữ tuổi từ 35-50” Điều này có điểm thuận lợi là dễ tiếp cận họ

Điều bất lợi là không có cơ sở nào để tin rằng các phụ nữ trong nhóm

này có nhu cầu giống nhau hãy sẵn sàng để mua hàng

Nguồn:

http://chongtham.vn/vn/news/detail/ban-biet-gi-ve-phan-khuc-thi-truong-/195

Phân khúc thị trường thành những nhóm nhu cầu (need groups): nhấn mạnh phân đoạn thị trường dựa trên tiêu thức nhu cầu của

người tiêu dùng, vi dụ như phụ nữ thường thích dùng xe máy hình thức

đẹp, nhẹ, tốc độ vừa phải, dễ điều khiển trong khi đó nam giới lại ưa

chuộng các loại xe phân khối lớn, tốc độ cao, dáng khỏe….Các nhà

nghiên cứ marketing còn kết hợp cả đặc điểm nhân khẩu học và tâm lý

học khi tiến hành phân khúc thị trường theo nhóm nhu cầu bởi nhờ đó họ

xác định chính xác hơn thị trường mục tiêu

Phân khúc thị trường theo các nhóm hành vi (behavior groups):

tiến hành phân chia thị trường người tiêu dùng theo các nhóm đồng nhất

về các đặc tính như: Lý do mua sắm, lợi ích tìm kiếm, tính trung thành,

số lượng và tỷ lệ sử dụng, cường độ tiêu thụ…Các nhà marketing cho

rằng nghiên cứu về các đặc tính của hành vi ứng xử của người tiêu dùng

là khởi điểm tốt nhất để hình thành các đoạn thị trường

Trang 21

Bước 2: phân tích tài chính (Financial Analysis) để tính giá trị

kinh tế gia tăng (EVA) của dòng doanh thu sản phẩm có gắn thương hiệu

ước tính qua các năm

Xác định và dự báo doanh thu, cũng như lợi nhuận kiếm được

từ tài sản vô hình có được nhờ thương hiệu cho những phân khúc đã

được xác định, bằng cách lấy tổng doanh thu của doanh nghiệp trừ đi chi

phí sản xuất, chi phí hoạt động, thuế và các loại chi phí khác

Ta tiến hành ước tính giá trị kinh tế gia tăng (EVA) theo bảng sau

Bảng 2.3: Ước tính giá trị kinh tế gia tăng (EVA)

Doanh thu ròng của sản phẩm có thương hiệu (1)

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (4)

Thu nhập hoạt động ròng sau thuế (EBIT(1-t)) (5)

Nguồn: giáo trình thẩm định giá thương hiệu

Tổng vốn hoạt động = VLĐ ròng + TSCĐ hoạt động (loại trừ ảnh hưởng của tài sản và vốn không hoạt động)

VLĐ ròng = Tất cả tài sản lưu động không được hưởng lãi – Tất cả nợ ngắn hạn không phải trả lãi = Tài sản hoạt động – Nợ phải trả

hoạt động

VLĐ ròng = (Tiền mặt + Khoản phải thu + Tồn kho) – (Phải trả người bán + Phải trả khác)

Bước 3: Tách dòng thu nhập chỉ do thương hiệu mang lại

Có khá nhiều phương pháp tách dòng thu nhập thương hiệu mang lại như: phương pháp kinh tế lượng của Jerry Bubin, phương pháp

Trang 22

tách theo mô hình ABV của GFK…… Tuy nhiên tác giả quyết định sử

dụng cách tách dòng thu nhập này bằng hệ thống chỉ số Index của

Interbrand

Trong bước này chúng ta cần phải thực hiện phân tích như cầu (Demand Analysis) để đo lường sự ảnh hưởng của thương hiệu đến nhu

cầu của khách hàng ngay tại thời điểm mua hàng, từ đó ta xác định được

tỷ lệ % đóng góp của thu nhập vô hình có được nhờ thương hiệu, thường

gọi là chỉ số “vai trò thương hiệu” (Role of Brand Index)

Chỉ số này được tính bằng cách xác định những xu hướng nhu cầu khác nhau về sản phẩm có gắn thương hiệu, sau đó xác định mức độ

mà mỗi xu hướng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi thương hiệu Nói cách

khác, chỉ số này đại diện cho phần trăm (%) tài sản vô hình được tạo ra

bởi thương hiệu hay thương hiệu đóng góp bao nhiêu % trong lợi nhuận

kiếm được từ tài sản vô hình Thu nhập của thương hiệu bằng chỉ số “vai

trò của xây dựng thương hiệu” nhân với thu nhập vô hình Đây được xem

là bước phức tạp nhất trong quá trình định giá thương hiệu

Các bước thực hiện nhằm tiến hành cách tách dòng thu nhập

do thương hiệu mang lại bằng chỉ số Index của Interbrand

 Lập mẫu khảo sát khách hàng nhằm xác định tỷ lệ của những

thành phần cấu thành nên thương hiệu đối với quyết định mua hàng của

hãng (tiêu biểu phương pháp xây dựng hệ thống index của InterBrand)

Bảng 2.4: Xác định những thuộc tính cấu thành nên thương hiệu

Thu

ộc

tính

Thương hiệu thẩm định

Thư ơng hiệu khá

c

Tổn

g mẫu

 Đánh giá mức độ quan trọng của những thành phần cấu thành

nên thương hiệu do khách hàng bình chọn

Bảng 2.5: Xác định mức độ quan trọng của các thuộc tính cấu thành

thương hiệu

Mức độ quan trọng

 Tính tỷ lệ về số người đánh giá mức độ quan trọng các thành phần

theo thứ tự quan trọng giảm dần từ 1  5 khi sử dụng thương hiệu

Bảng 2.6: Xác định tỷ lệ đánh giá mức độ quan trọng của các thuộc

tính

Mức độ quan trọng

Trang 24

 Tính trọng số của các tiêu chí đánh giá mức độ quan trọng khi sử

dụng dịch vụ của hãng bằng cách cho điểm ngược lại Quan trọng nhất được n

điểm, quan trọng thứ 2 cho (n-1) điểm, cho đến quan trọng thứ n được 1 điểm

Sau đó lấy phần trăm tính được ở trên nhân với điểm vừa cho, cộng tất cả lại

rồi đem chia cho tổng số điểm, ta được bảng sau

Bảng 2.6: Xác định trọng số của các tiêu chí đánh giá

 Tính chỉ số vai trò thương hiệu bằng cách lấy trọng số này nhân

với tỷ lệ số người chọn dịch vụ của hãng (mà không chọn dịch vụ của

hãng khác) ta được chỉ số vai trò của thương hiệu

Bảng 2.7: Xác định chỉ số vai trò thương hiệu

Trang 25

Bước 4: Xác định “sức mạnh thương hiệu” (Brand Power Score) và

“lãi suất chiết khấu” Theo Interbrand thì sức mạnh của thương hiệu dựa

vào 7 yếu tố các thang điểm như sau:

Bảng 2.8: Các yếu tố sức mạnh thương hiệu theo Interbrand

Tính dẫn đầu (Brand leadership) 25

Hoạt động hỗ trợ (Brand support) 10

Tổng cộng (Sức mạnh thương hiệu) 100

Điểm “sức mạnh thương hiệu” được tính bằng tổng điểm của 7

yếu tố trên Tuy nhiên, tùy vào từng ngành, lĩnh vực kinh doanh khác

nhau mà tiêu chí này sẽ có sự linh động, khi cần thiết mỗi tiêu chí này có

thể phân tích thành những tiêu chí thành phần khác nhau “Chỉ số sức

mạnh thương hiệu” thể hiện độ ổn định của khả năng sinh lời của thương

hiệu, độ ổn định của chính thương hiệu

Chúng ta cần phân tích SWOT, phân tích những điểm mạnh và

điểm yếu, cơ hội và thách thức của thương hiệu nhằm xác định lãi suất

chiết khấu Lãi suất chiết khấu là lãi suất phản ánh rủi ro của thu nhập kì

vọng trong tương lai có được nhờ thương hiệu Căn cứ chỉ số sức mạnh

thương hiệu ngành (Những thương hiệu cạnh tranh), Interbrand xây dựng

mối tương quan giữa chỉ số sức mạnh thương hiệu với tỷ lệ chiết khấu

ứng với thị trường trong ngành của thương hiệu đang xét Đây là bài toán

thị trường không dễ thực hiện ở nước ta Trên cơ sở mối tương quan này,

chúng ta xác định tỷ lệ chiết khấu cho thu nhập thương hiệu khi biết “chỉ

số sức mạnh” của thương hiệu đang xét Phương pháp này khó áp dụng

Trang 26

hiệu quả ở Việt Nam vì thị trường còn thiếu các căn cứ để tạo ra các cơ

sở cho việc ứng dụng phương pháp này

Sau khi cho điểm sức mạnh thương hiệu việc xác định “lãi suất

chiết khấu” dựa vào phương trình đường cong S so với trục tung thể hiện

lãi suất chiết khấu, trục hoành thể hiện điểm “sức mạnh thương hiệu”

Điểm “sức mạnh thương hiệu” càng cao thì tỷ lệ “lãi suất chiết khấu”

càng nhỏ Điểm tối đa là 100 thì lãi suất chiết khấu là 5%, còn khi điểm

số của thương hiệu là 0 thì lãi suất chiết khấu là vô hạn Tuy nhiên việc

có được đường cong S gặp khó khăn cho nên sinh viên sẽ ước tính suất

chiết khấu theo hai cách khác: phân tích chỉ số Brand Beta và chi phí sử

dụng vốn bình quân trọng số

1 Phân tích brand beta để xác định suất chiếc khấu: Phân tích

brand beta dựa vào phân tích lãi suất kết hợp:

 Lãi suất vay không rủi ro

 Rủi ro tài sản cộng thêm

 Đo lường rủi ro ngành

 Brand beta dựa vào

 Sự vững chắc và phát triển thương hiệu

 So sánh với thương hiệu cạnh tranh

Bảng 2.9: Bảng cho điểm trong phân tích brand beta

6 Hỗ trợ của các hoạt động

marketing

0-100

Nguồn: giáo trình thẩm định giá thương hiệu

Trang 27

Điểm số được cho dựa vào 8 tiêu chí khách quan đều là những

đánh giá uy tín cho thương hiệu, thường cách đánh giá cổ điển là hướng

đến lãi suất mà tại đó ngân hàng sẽ cho khách hàng vay

Đánh giá Brand beta xác định tỷ lệ lãi suất ngầm trong định giá

trị thương hiệu:

 Một thương hiệu trung bình là thương hiệu có điểm brand beta

là 50, sẽ sử dụng lãi suất chiết khấu cho ngành của nó trên thị trường

 Theo lý thuyết thương hiệu có điểm số brand beta bằng 100 thì

sẽ có lãi suất rủi ro bằng 0 Một thương hiệu có brand beta bằng 0 sẽ có

lãi suất rủi ro gấp đôi thị trường Đây là một trường hợp không thể xảy ra

vì nếu có xảy ra là chỉ khi thương hiệu đó có dấu hiệu nguy hiểm trong

việc rút lui ra khỏi thị trường

Bảng 2.6: Sơ đồ Brand Beta Axis

2 Cách tính suất chiết khấu dựa vào chi phí sử dụng vốn bình quân

có trọng số WACC theo phương pháp trực tiếp

Chi phí vốn bình quân có trọng số được tính theo công thức:

Trang 28

Trong đó re được tính theo công thức : Re = Rf +βi(Rm-Rf) (mô

hình CAPM)

Rf : suất sinh lợi đầu tư không rủi ro, suất sinh lợi của lãi suất

trái phiếu chính phủ kì hạn 2 năm

Rm : suất sinh lợi của thị trường, suất sinh lợi của VN – Index

lịch sử

βi : hệ số đo lường rủi ro

Bước 5: Xác định giá trị thương hiệu (Brand Value Calculation)

Giá trị thương hiệu chính là giá trị hiện tại (NPV) của các dòng

tiền do thương hiệu tạo ra, trong đó tỷ lệ chiết khấu được xác định bởi

chỉ số sức mạnh của thương hiệu Giá trị hiện tại không chỉ rút ra ở thời

điểm dự đoán mà còn ở thời điểm xa hơn nữa để có thể phản ánh khả

năng tạo ra nguồn thu nhập liên tục trong tương lai của thương hiệu

Giá trị tạo ra bởi sản phẩm có thương hiệu luôn cao hơn giá

trị của sản phẩm tương tự nhưng không có thương hiệu

4 Kết luận chương 1

Như vậy, ứng với nét đặc trưng từng ngành nghề, lĩnh vực

mà ta có thể có cách tiếp cận khác nhau, và ứng dụng phương pháp

thẩm định giá trị thương hiệu phù hợp nhất (ở đây ta sử dụng

phương pháp phân tích- đánh giá của tổ chức Interbrand )để có thể

đưa ra giá trị thương hiệu thực tế Ta sẽ tiếp chương 2 để xem xét

bao quát về tình hình bất động sản trong nước hiện nay như thế nào

dưới tác động của lạm phát và suy thoái kinh tế thế giới,để từ đó có

cái nhìn cơ bản về vị trí của công ty bất động sản mà ta đang tiến

hành thẩm định giá trị thương hiệu

Trang 29

TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay

Điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong những tháng đầu

năm 2010 là việc áp dụng Nghị định số 71 từ ngày 08/08/2010 đã hạn

chế nhất định sự tham gia của giới đầu cơ, và vì vậy làm cho thị trường

bất động sản ít có khả năng phục hồi trong ngắn hạn Không những vậy,

sự thiếu vắng bộ phận này sẽ làm cho thị trường bất động sản trong thời

gian tới có khả năng chững lại Tuy vậy, về dài hạn Nghị định 71 sẽ

minh bạch hóa thị trường, giúp hoạt động đầu tư trở nên chuyên nghiệp

hơn

Sự biến động giá vàng và USD trong thời gian qua đã kìm hãm

đà phục hồi của thị trường bất động sản Giá vàng tăng mạnh, kết hợp

với việc giảm giá đồng nội tệ đã đẩy giá bán bất động sản tính theo giá

vàng và USD tăng cao Đây là lực cản lớn cho thị trường bất động sản

trong ba quý đầu năm 2010 và dự báo sẽ tiếp tục ảnh hưởng trong thời

gian tới

Lãi suất trong nước tiếp tục đứng ở mức cao Mặt bằng lãi suất

hiện tại vào khoảng 15%-16% đối với các khoản vay trung và dài hạn

Mức lãi suất khá cao này đã hạn chế dòng vốn chảy vào bất động sản

1.1 Thị trường căn hộ, nhà ở

Giá USD và vàng tăng cao đã tiếp tục kìm hãm giao dịch, hầu

hết giao dịch ở phân khúc bất động sản cao cấp đều được tính theo USD

hay theo giá vàng Trong 10 tháng đầu năm, thị trường đã chứng kiến

nhiều đợt tăng giá mạnh của vàng và USD Điều này đã khiến cho giá

bán các loại bất động sản tính theo vàng và USD tăng lên rất mạnh và

hạn chế đáng kể đến sự sôi động trong giao dịch

Điểm nóng vẫn là phân khúc nhà giá thấp, phân khúc nhà ở giá thấp

có diện tích 60-80 m2 được sự quan tâm của người tiêu dùng và giới đầu

Trang 30

tư, đặc biệt là căn hộ có giá từ 600-800 USD/m2 Tại TP HCM , nguồn

cung nhà giá thấp bùng nổ tại các quận Bình Tân, Bình Thạnh, Tân Phú,

Thủ Đức và quận 2, 7 Gần đây, các dự án phát triển theo đại lộ Đông

Tây tăng giá khá mạnh Một số doanh nghiệp như CTCP Đầu tư Năm

Bảy Bảy và CTCP Vạn Phát Hưng nắm bắt được xu hướng và đã có

những dự án nhà cho người có thu nhập thấp dọc theo trục đại lộ này

Cạnh tranh tiếp tục tăng cao, hầu hết các công ty kinh doanh bất

động sản đã có sự thay đổi trong chiến lược, khi chuyển mạnh sang phân

khúc nhà giá thấp, điển hình là CTCP Bê Tông & Xây dựng Vinaconex

Xuân Mai Dự kiến trong thời gian tới, nguồn cung ở phân khúc này sẽ

tiếp tục tăng cao, và mức độ cạnh tranh sẽ tiếp tục khốc liệt

1.2 Văn phòng cho thuê

Nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê gia tăng mạnh trong 10

tháng đầu năm Trong năm 2010, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục

chứng kiến một loạt các dự án lớn được đưa vào sử dụng như: tòa nhà

Vincom Center Tower, Bảo Việt… Tòa nhà Bitexco Financial Tower đi

vào hoạt động sẽ cung cấp khoảng 50,000 m2 văn phòng cho thuê, hơn

5,000 m2 trung tâm thương mại, đáp ứng nhu cầu làm việc của gần

10,000 người Dự báo nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục gia tăng

mạnh trong vòng 3 năm tới

Công suất cho thuê đạt mức cao, Thị trường bất động sản văn

phòng cho thuê vẫn còn dấu hiệu đóng băng trong những tháng đầu năm

Tuy nhiên, công suất cho thuê trung bình của ngành đạt 85% diện tích

bao phủ, tỷ lệ này bình ổn so với các quý trước Trong đó nổi bật nhất là

CTCP Cơ Điện lạnh, có tỷ lệ cho thuê luôn đạt trên 95%. Mặc khác, giá

cho thuê có xu hướng giảm nhẹ về cuối năm, theo thống kê của Savills

giá thuê trong quý 3 có xu hướng giảm nhẹ so với các quý trước Cụ thể,

giá thuê văn phòng hạng A là 57 USD/m2, hạng B là 33 USD/m2, hạng

C là 22 USD/m2 giảm nhẹ từ 2%-3% so với các tháng trước Nguồn

cung mặt bằng bán lẻ tăng mạnh nhưng công suất thuê luôn đạt ở mức

cao

Trang 31

1.3 Thị trường mặt bằng cho thuê

Về thị trường mặt bằng , theo số liệu thống kê gần đây, hơn

90% mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội đã được lấp đầy Chúng tôi cho rằng thị

trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng cao khi nền kinh tế phục hồi Và tại

thành phố Hồ Chí Minh công suất trung bình đạt 94%, giảm nhẹ 2% so

với quý trước, giá thuê giảm gần 9% so với quý trước đó Ngoài vị trí

thuận lợi và tiện tích, việc quản lý chuyên nghiệp trở thành một trong

những yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trên thị trường này

2 Triển vọng phát triển thị trường bất động sản

Giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản khó có khả năng

phục hồi trong ngắn hạn, khi các yếu tố về chính sách không ủng hộ cho

sự tăng trưởng trong ngắn hạn của thị trường

Với áp lực lạm phát và giảm giá tiền tệ, nhiều khả năng chính sách

tiền tệ thắt chặt sẽ tiếp tục duy trì trong quý 4/2010 và quý 1/2011 Việc

giảm lãi suất trong thời gian tới sẽ trở nên khó khăn hơn và là lực cản đối

với dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản

Đà tăng của giá vàng và USD vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại Một số

nhận định cho rằng tỷ giá USD và vàng có thể tiếp tục tăng cao vào các

tháng cuối năm Dòng tiền sẽ bị phân tán sang hoạt động đầu tư vào USD

và vàng Đồng thời giá USD và vàng tăng cao sẽ làm cho giá bán bất

động sản tiếp tục tăng cao, hạn chế sự tiếp cận của phía cầu

Triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản đến từ khả năng duy

trì tốc độc phát triển kinh tế của Việt Nam Tốc độ tăng trường GDP của

năm 2010 dự kiến đạt 6.5%, và định hướng trong năm 2011 tốc độ tăng

trưởng GDP có thể đạt 7.5% Đây chính là yếu tố quan trọng để ổn định

và phát triển thị trường bất động sản Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng kinh tế

và dân số của Việt Nam đang ở mức cao Đến năm 2030, dự kiến dân số

sống tại Hà Nội sẽ gần 10 triệu người và tại Thành phố Hồ Chí Minh là

hơn 12 triệu người Nếu tính theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân

15 m2/người thì trong giai đoạn 2010 - 2030, hai thành phố lớn này sẽ

cần phải cần thêm khoảng 160 triệu m2 nhà để đáp ứng được nhu cầu

Trang 32

nhà ở Đây cũng chính là cơ sở quan trọng để các doanh nghiệp trong

ngành tiếp tục mạnh dạn đầu tư vào các dự án địa ốc tiềm năng

Trong thời gian tới, các dự án bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng

lợi từ quy hoạch và cải tạo cơ sở hạ tầng Tại Hà Nội, trục đường Láng -

Hòa Lạc và quốc lộ 32 hiện đang được mở rộng Việc hoàn thiện cơ sở

hạ tầng sẽ tạo điều kiện cho thị trường phía Tây Hà Nội tăng trưởng

mạnh Một số công ty như CTCP Đầu tư Đô thị & KCN Sông Đà , CTCP

Phát triển Đô thị Từ Liêm và CTCP Tập đoàn Hà Đô hiện đang nắm giữ

nhiều quỹ đất sạch quanh các trục đường này sẽ có cơ hội phát triển dự

án thuận lợi

Trong khi đó, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phát triển theo mô hình đa

trung tâm với các trung tâm mới đã được xác định là Thủ Thiêm, Nam

Sài Gòn, Tây Bắc Củ Chi và Tân Kiên Các công trình hạ tầng giao

thông hiện nay như Đại lộ Đông Tây (Giai đoạn 1), Cầu Phú Mỹ, Cầu

Thủ Thiêm đã hoàn thành và hầm chui qua sông Sài Gòn (quý 1/2011),

toàn tuyến Đại lộ Đông Tây (quý 2/2011), đường cao tốc Sài Gòn - Long

Thành - Dầu Giây (2013), tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên đang

được đầu tư triển khai

Những dự án này sẽ làm thay đổi cấu trúc đô thị, thu hút lượng vốn

đầu tư lớn trong những năm sắp tới Sự thuận tiện đi lại từ trung tâm

thành phố ra ngoại thành sẽ làm tăng thêm giá trị các dự án tại khu vực

Quận 2, Quận 9, Huyện Bình Chánh, Huyện Nhà Bè Điều này sẽ mở ra

cơ hội cho các công ty bất động sản đang sở hữu các dự án tại các khu

vực này như CTCP Hoàng Anh Gia Lai, CTCP Địa Ốc Sài Gòn Thương

Tín, CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, CTCP Đầu tư Năm

Bảy Bảy , CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh

2.1 Thị trường căn hộ, nhà ở

Căn hộ cao cấp có thể sẽ tiếp tục đóng băng, không có sự gia tăng

trong nguồn cung, nhưng cầu vẫn không được cải thiện dù giá đã có

giảm so với những tháng đầu năm Nhiều nhận định cho rằng thị trường

căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đóng băng khi thiếu vắng sự tham gia của giới

Trang 33

đầu cơ Một sự cải thiện đáng kể chỉ có thể diễn ra vào giữa năm 2011

khi nền kinh tế đã phục hồi thật sự và chính sách tiền tệ được nới lỏng

trở lại

Cạnh tranh ngày càng gia tăng tại phân khúc nhà giá thấp, hầu hết

các công ty bất động sản đều đang có chiến lược tập trung vào phân khúc

nhà giá thấp Vì vậy, trong thời gian tới các dự án nhà thu nhập thấp

đồng loạt tung ra sẽ tạo nên một làn sóng cạnh tranh rất mạnh trên thị

trường này

Chúng tôi cho rằng giá khó có khả năng tăng khi dự kiến có khoảng

10,300 căn hộ tiếp tục tung ra thị trường vào năm sau Tại Thành phố Hồ

Chí Minh nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở Quận 8, dọc theo Đại lộ

Đông Tây

2.2 Thị trường văn phòng cho thuê

Nguồn cung tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, tại Thành phố Hồ Chí

Minh, nguồn cung văn phòng cho thuê tăng thêm chủ yếu tập trung ở

Quận 1 và Quận 7 Kinh tế Việt Nam dự báo sẽ có sự phát triển ổn định

và ngày càng thu hút nhiều công ty nước ngoài Nhu cầu về văn phòng

cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới Với nhu cầu mở rộng của

các doanh nghiệp trong nước, chúng tôi cho rằng văn phòng hạng C tiếp

tục có lợi thế hơn so với hạng A, B

2.3 Thị trường mặt bằng bán lẻ

Giá thuê mặt bằng bán lẻ có khả năng giảm do cạnh tranh và nguồn

cung mới tiếp tục gia tăng trong thời gian tới Tại Thành phố Hồ Chí

Trang 34

Minh, nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục tập trung vào Quận 1 và

Quận 7 với các trung tâm mới đang trong giai đoạn hoàn thành

Với những cam kết gia nhập WTO, các doanh nghiệp nước ngoài

càng dễ dàng tham gia vào thị trường bán lẻ Việt Nam Chúng tôi cho

rằng đây chính là yếu tố hỗ trợ cho thị trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục

tăng trưởng trong thời gian tới

3 Kết luận chương 2

Tóm lại, việc đầu tư ồ ạt theo “phong trào” đã làm cho BĐS đóng

băng dưới tác động của lạm phát như hiện nay, nhất là thị trường bất

động sản cao cấp vẫn còn dấu hiệu đóng băng nhưng ta vẫn thấy vẫn

còn một số nhà đầu tư vẫn còn khá tâm đắt với nó như CTCP Vincom,

Hoàng Anh Gia Lai…với khá nhiều dự án đang đầu tư thêm Tuy

nhiên, cũng không đến nỗi quá bi quan khi sự phát triển cơ sở hạ tầng

đang ngày ngày được mở rộng sẽ kéo thị trường bất động sản đi lên

Một cái hay ở đây là hiện các nhà đầu tư đang mở rộng doanh mục đầu

tư của mình sang nhiều mảng để vừa đáp ứng đúng nhu cầu thị trường

vừa giảm thiểu rỏ rủi ro