bảng giảng tóm lượt toàn bộ các chính sách, văn bản pháp luật của nhà nước về đất đai, nội dung bài giảng cô động, bao quát nhưng được trình bày trực quan, dễ hiểu giúp người đọc hệ thống hóa kiến thức phục vụ cho kỳ thi đại lý thuế được tổ chức hàng năm
1 I/ KHÁI QUÁT CHUNG Đất đai tài sản quý giá, tài nguyên lớn quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, sở hàng đầu môi trường sống, nơi phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh quốc gia II/ VAI TRÒ CÁC KHỎAN THU TỪ ĐẤT ĐAI Góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, nguồn thu ổn định bền vững ngân sách địa phương Là công cụ quan trọng nhà nước góp phần thực quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản Thông qua thu loại thuế liên quan đến đất giúp Nhà nước nắm hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ thực điều tiết công quản lý Nhà nước đất đai II/ VAI TRÒ CÁC KHỎAN THU TỪ ĐẤT ĐAI Tác động tích cực tới sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư: thông qua ưu đãi tiền sử dụng đất tiền thuê đất góp phần thu hút đầu tư nước Thực sách công xã hội: Chính sách thu - miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp mùa, cho hộ nghèo, vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho hộ nghèo, người có công với CM III/ ĐẶC ĐIỂM CÁC KHỎAN THU TỪ ĐẤT ĐAI Các khoản thu từ đất, gồm khoản sau: 1.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1.2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 1.3 Thu tiền sử dụng đất 1.4 Thu tiền thuê đất 1.5 Thuế chuyển quyền sử dụng đất (trước kia), là: + Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS (đối với hộ gia đình, cá nhân) + Thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS (đối với tổ chức) 1.6 Lệ phí trước bạ (đối với nhà đất) III/ ĐẶC ĐIỂM CÁC KHỎAN THU TỪ ĐẤT ĐAI Các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp dụng rộng, đối tượng tác động lớn, đa dạng Thủ tục hành với khoản thu từ đất đai mang tính đặc thù bản: Việc thu thuế đất đai vừa thực thông qua quan, tổ chức, doanh nghiệp vừa trực tiếp với người nộp thuế; có nhiều khoản thu từ đất nên người nộp thuế đôi lúc nhầm lẫn người chuyển quyền, người nhận chuyển quyền IV/ PHÂN LỌAI ĐẤT Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất áp dụng khoản thu theo mục đích sử dụng đất Phân loại đất * Nhóm đất nông nghiệp: - Đất trồng hàng năm; - Đất trồng lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất nông nghiệp khác IV/ PHÂN LỌAI ĐẤT Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất áp dụng khoản thu theo mục đích sử dụng đất * Nhóm đất phi nông nghiệp : - Đất ở: bao gồm đất nông thôn, đất đô thị - Đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng công trình nghiệp - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - Đất phi nông nghiệp khác * Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng IV/ PHÂN LỌAI ĐẤT Mối quan hệ khoản thu từ đất đai với trình sử dụng đất Khi NN giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất: NN giao đất để để SXKD phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất Trong trình sử dụng đất: sử dụng vào mục đích nộp thuế theo quy định mục đích Khi nhà nước cho thuê đất: Nộp tiền thuê Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất: nộp thuế CNBĐS 10 VIII/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ Nguyên tắc tính thuế 1.3 Trường hợp năm có thay đổi người nộp thuế số thuế phải nộp người nộp thuế tính kể từ tháng phát sinh thay đổi Trường hợp năm phát sinh yếu tố làm thay đổi tính thuế (trừ trường hợp thay đổi giá 1m2 đất tính thuế) số thuế phải nộp xác định từ tháng phát sinh thay đổi 178 VIII/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ Xác định số thuế phải nộp đất 2.1 Số thuế SDĐPNN phải nộp diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh xác định sau: Số thuế phải nộp (đồng) Số thuế phát sinh (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) = Diện tích đất tính thuế (m2) x - Số thuế miễn, giảm (nếu có) (đồng) Giá 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất (%) 179 VIII/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ Xác định số thuế phải nộp đất 2.2 Đối với đất nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm trường hợp có tầng hầm) công trình xây dựng mặt đất số thuế phải nộp xác định sau: Số thuế phải nộp Số thuế phát sinh = Số thuế phát sinh Diện tích nhà = tổ chức, hộ gia đình, cá nhân - Số thuế miễn, giảm (nếu có) Hệ số x phân bổ Giá 1m2 x x Thuế đất suất tương 180 ứng VIII/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ Xác định số thuế phải nộp đất Trường hợp có công trình xây dựng mặt đất: Số thuế phát sinh Diện tích sử = dụng công trình tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hệ số x phân bổ Giá 1m x x Thuế đất suất tương ứng 181 VIII/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ 2.3 Trường hợp đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh số thuế phát sinh xác định sau: Số thuế phát sinh = Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m2) Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m2) Tổng diện tích = đất sử dụng x Giá 1m2 đất (đồng) x Thuế suất (%) Doanh thu hoạt động kinh doanh -x Tổng doanh thu 182 năm IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Nguyên tắc miễn, giảm thuế 1.1 Miễn thuế, giảm thuế áp dụng trực tiếp người nộp thuế tính số tiền thuế theo quy định Luật Thuế SDĐPNN 1.2 Việc miễn thuế giảm thuế đất áp dụng đất nơi người nộp thuế đứng tên lựa chọn 1.3 Trường hợp người nộp thuế hưởng miễn thuế giảm thuế đất miễn thuế; Trường hợp người nộp thuế thuộc diện giảm thuế theo hai (2) điều kiện trở lên 183 miễn thuế IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Nguyên tắc miễn, giảm thuế Trường hợp người nộp thuế thuộc diện giảm 50% thuế hộ gia đình có thêm (01) thành viên trở lên thuộc diện giảm 50% thuế hộ gia đình miễn thuế Các thành viên phải có quan hệ gia đình với ông, bà, bố, mẹ, con, cháu phải có tên hộ thường trú gia đình 1.4 Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư miễn thuế, giảm thuế miễn, giảm thuế theo dự án đầu tư 184 IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Miễn thuế 2.1 Đất dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư (đặc biệt ưu đãi đầu tư); dự án đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư) địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất doanh nghiệp sử dụng 50% số lao động thương binh, bệnh binh 2.2 Đất sở thực xã hội hoá hoạt động lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường 185 IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Miễn thuế 2.3 Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi, sở chữa bệnh xã hội 2.4 Đất hạn mức địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn 186 IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Miễn thuế 2.5 Đất hạn mức người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng sách thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ nhỏ; vợ, chồng liệt sỹ; liệt sỹ hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn 187 IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Miễn thuế 2.6 Đất hạn mức hộ nghèo theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ chuẩn hộ nghèo Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định cụ thể chuẩn hộ nghèo áp dụng địa phương theo quy định pháp luật vào chuẩn hộ nghèo địa phương ban hành để xác định hộ nghèo 2.7 Hộ gia đình, cá nhân năm bị thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt miễn thuế năm thực tế có thu hồi đất nơi bị thu hồi đất 188 nơi IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Miễn thuế 2.8 Đất có nhà vườn quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận di tích lịch sử - văn hoá 2.9 Người nộp thuế gặp khó khăn kiện bất khả kháng giá trị thiệt hại đất nhà đất 50% giá tính thuế Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại 189 IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Giảm 50% số thuế phải nộp 3.1 Đất dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động thương binh, bệnh binh 3.2 Đất hạn mức địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn 3.3 Đất hạn mức thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng sách thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; liệt sỹ không hưởng trợ cấp hàng tháng 190 IX/ MIỄN, GIẢM THUẾ Giảm 50% số thuế phải nộp 3.4 Người nộp thuế gặp khó khăn kiện bất khả kháng giá trị thiệt hại đất nhà đất từ 20% đến 50% giá tính thuế Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại 191 19 [...]... còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất 29 IV/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất 1.1- Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất do Sở Tài chính chủ trì... thặng dư quy định tại Nghị định số 28 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất IV/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất 1.1- Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất b) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc... sử dụng đất thì tiền SDĐ được tính bằng diện tích đất có thu tiền SDĐ nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá 27 IV/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất 1.1- Về giá đất tính thu tiền sử dụng đất a) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong... dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích 32 IV/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1- Đối với tổ chức kinh tế: b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. .. tài chính theo quy định của pháp luật 12 13 CÁC VĂN BẢN PHÁP QUY LIÊN QUAN 1- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội khóa 13 2- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 13/05/2014 của Chính phủ về giá đất 3- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 13/05/2014 của Chính phủ về quy định về thu tiền sử dụng đất 4- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/052014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất. .. đất có thu tiền sử dụng đất được ghi tại quyết định giao đất VÍ DỤ 31 IV/ PHƯƠNG PHÁP TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 2.1- Đối với tổ chức kinh tế: a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa... sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất; c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất; 18 II/ NGƯỜI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2 Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau: d) Đất nông nghiệp, đất phi nông... từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền SDĐ theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất + Trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước... DỤNG ĐẤT + Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức - Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất. .. giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất VÍ DỤ 24 III/ CĂN CỨ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT c) Giá đất được xác định bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với