Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính

Trang 1

TRUONG DAI HOC CAN THO KHOA LUAT ‹E1<œ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHOA 2008 - 2014 Hệ đào tạo: Chính quy Đề tài:

PHAP LUAT VE GIAI QUYET TRANH CHAP DAT DAI THEO THU TUC HANH CHINH ý ý Ặ ¥ f h \ — —===—=-— ——===-

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Trang 2

MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài .- - HH ng TH ng gieo 1 2 Mục đích nghiên cứu c1 21H HH HH HT ng ng th nen 2

Ks ¡8/6/2000 0 e a 2

4 Phương pháp nghiên cứu .- - - 9S 93 1 ven, 2

Ñ: 1 Ti - nh 3

CHƯƠNG 1

NHUNG VAN DE CHUNG VE TRANH CHAP DAT DAI VA GIAI

QUYET TRANH CHAP DAT DAI

1.1 Khái quát về tranh chấp dat dai cee seeeeceseceseecscsssevsesevevseeeeens 4

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai - ¡1k Sv vn T HT Hy ri 4

1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai - LH ng HH nga 5

1.1.2.1 Tranh chấp quyền sử dụng đất ¿-¿- ¿+ ve EEvEEEeEekrkrkrkrkea 5 1.1.2.2 Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất + 5s ssscsxsecseo 6 1.1.3 Đặc điểm tranh chấp đất đai St 11T T HT Hy ri 7 1.2 Lược sử quy định về giải quyết tranh chấp đất đai -s-ssese<- 7

1.2.1 Giai đoạn luật đất đai năm 1987 ¿tt treo 7 1.2.2 Giai đoạn luật đất đai năm 1993 ¿2 2t 2t rEttttrrrrtrrrrrrrrrrirrirrire 9 1.2.3 Giai đoạn luật đất đai năm 2003 2t tt vttEererrrrrrrerrirrriro 11 1.2.4 Giai đoạn luật đất đai nim 2013 .ccccccscssescssessesessesesescstescstescstestsneaeeseeee 13

1.3 Nguyên nhân tranh chấp đất đai - - G S1 vn rkrrkrrrrsrkko 15

1.3.1 Nguyên nhân khách quan - - - - c2 S911 1S 11911 111 1v vế 15 1.3.2 Nguyên nhân chủ quan - - + + + s11 1131111131131 18189 88351 51111 1 kho 16 1.4 Những yếu tô ảnh hưởng công tác giải quyết tranh chấp đất đai 17

1.5 Ảnh hướng và ý nghĩa của tranh chấp đất đai . -s s <5 eseses sesese 21

1.5.1 Ảnh hưởng của tranh chấp đất đai - + S1 v 3xx EEErkrxerrsresrrrra 23 1.5.2 Ý nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai 6-2 n1 Hy rerrekrkko 24

Trang 3

CHƯƠNG 2

PHAP LUAT - THUC TIEN GIAI QUYET TRANH CHAP DAT DAI THEO THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

2.1 Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai -.-.s‹-.s<- 26

2.1.1 Căn cứ xác định thẳm quyÊn kẻ E*Ek*šEEEEEeEEEEEEESEEkrkrkrkrkes 26 2.1.2 Tham quyền của Tòa án ¿5 5: S333 1 E33 EEEEE 1111111 EExEErkrkrkd 28 2.1.3 Thâm quyên giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính 32

2.1.3.1 Tham quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân

0à ằằằ 32

2.1.3.2 Tham quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân

Cấp tỈnh - - c- - ttvTxnv SE E131 1 31511511 11 3T TT TT TT TH vn 33

2.2 Quy định về căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính 34

2.3 Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai theo thú tục hành chính 35

2.3.1 Tự hòa giải, hòa B1ải CƠ SỞ ch ng ng ng ng ng nha 35 2.3.1.1 Tự hòa g1ả1 cọ kh ng ng ki kh 36 2.3.1.2 Hòa B1ải CƠ SỞ HH ng gu HT kho 37 2.3.2 Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp Xã - ¿+ 211v vn rrkcisrkrkrerke 38

2.3.3 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính 40

2.3.3.1 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thâm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh ¿6 E133 EEkEEEEkErExrkkrrred 40

2.3.3.2 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thâm quyền của Bộ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường , cv nh khen 41

2.4 Tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai - - 55s 43

2.5 Tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận

Ninh Kiều - Thành phố Cần 'Thơr 2 SE EEE£E*EEEEE£EErErrerrerrsresrrrrd 46 2.5.1 Tình hình tranh chấp đất đai - - c1 ST SE 3T ST Ty rkp 46

2.5.2 Công tác giải quyết tranh chấp đất đai -¿-¿- Bà v vn) 47 2.6 Những khó khăn và bất cập trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai theo

th tuc (01/1 09/110// 0n S4 48

2.6.1 Trong giai đoạn hòa giải tranh chấp . ¿-¿-¿- ¿5s *vEEEEEeErkrkrkrkrkeo 48 2.6.2 Khó khăn trong giải quyết tranh chấp thuộc thâm quyền Chủ tịch Ủy ban nhân

077 1O ốc 50

2.6.3 Kết quả giải quyết tranh chấp -¿- ¿+ SSkEEEEEEEEEEkEEEkrkrkrkrkrkrkd 52 2.7 Nguyên nhân va giải pháp trong công tác giải quyết tranh chấp dat dai 52

“x8 [ai 0 .aaIáắá ii 52

2.7.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai 54

Trang 4

q0) Đ?ĐbăăằăằằĂẻ 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO . - 2 55 +5s+x+£zszzszszrsez 60

Trang 7

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người, là tài nguyên vô cùng quý giá, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất và mọi sự tồn tại, kết tinh trong đó là

sức lao động của con người Trong suốt hành trình lịch sử, đất đai còn là điều kiện sinh tồn của con người, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng

Kê từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về

tính chất, nhất là những vùng đang đô thị hóa nhanh như Thành phố Cần Thơ Các

dạng trạnh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất;

tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các

vụ ly hôn Có thê liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Việc

quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai ngày càng phô biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột

biến

Nhà nước ta đã rất cô gắng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm ôn

định tình hình chính trị, xã hội Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng

được sửa đổi, bố sung và hoàn thiện bằng chứng là sự ra đời của Luật đất đai năm

2013 (được áp dụng vào ngày 1/7/2014) Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền

giải quyết tranh chấp đất đai cụ thể, tại cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn, khắc phực những nhược điểm về thắm

quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2003, quy

định chỉ mới dừng lại ở mức độ chung chung nên trên thực tế dẫn đến chồng chéo,

đùn đây giữa Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân

Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều thay đổi tương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh đó còn nhiều quy định không nhất quán Hơn nữa, việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có

thâm quyên chưa đầy đủ và kịp thời Do đó, tình hình giải quyết tranh chấp đất đai

của các cơ quan hành chính và Tòa án nhân dân trong những năm qua vừa chậm trễ,

Trang 8

nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân đối với

đường lỗi, chính sách của Đảng và Nhà nước

Có thể khăng định răng việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật về đất đai, thẩm quyên giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thâm quyên trong những năm

gần đây, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bố sung chính sách

pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai thích hợp nhằm

nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân là việc làm ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay Với nhận thức như vậy,người viết lựa chọn vấn đề “ Pháp luật về giải

quyết tranh chấp dất đai theo thủ tục hành chính” làm đề tài luận văn tốt nghiệp

cua minh

2 Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu của luận văn là hướng đến việc phân tích, đánh giá quy định, thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thâm quyền của cơ quan

hành chính, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai và cơ chế áp

dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn

3 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn có nghiên cứu những quy định của pháp luật về công tác giải quyết

tranh chấp đất đai thuộc thấm quyền của Ủy ban nhân dân được quy định tại Luật đất đai năm 2013, Luật Tổ tụng hành chính năm 2010 và nghi định số 43/2014 của Chính

phủ quy định về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013; công tác giải quyết tranh

chấp đất đai tại Thành phố Cần Thơ Trên cơ sở đó chỉ ra những thiếu sót, tồn tại của pháp luật đất đai hiện hành về thấm quyên giải quyết tranh chấp đất đai, đề xuất các

giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất dai theo thủ tục hành chính”

được thực hiện trên cơ sở vận dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp, các điều

khoản của Luật đất đai, Luật Tố tụng hành chính và các Nghị định có liên quan đến lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai Để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra người

viết sử đụng phương pháp bình luận, được sử dụng trong khi nghiên cứu tổng quan

Trang 9

pháp đánh giá, phân tích, được sử dụng khi tìm hiểu quy định pháp luật và thực trạng

giải quyết tranh chấp đất đai

5 Bố cục đề tài

Chương 1 Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh

chấp đất đai

Chương này đưa ra cái nhìn sơ bộ về tranh chấp đất đai, tiếp cận từ khái niệm, các dạng tranh chấp đất đai, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai Tiếp theo người

viết nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai Tổng quan các quy định giải

quyết tranh chấp đất đai qua các giai đoạn

Chương 2 Pháp luật - Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục

hành chính

Chương này hướng đến việc nghiên cứu và phân tích quy định pháp luật về giải

quyết tranh chấp đất đai thuộc thâm quyền của cơ quan hành chính Từ đó phân tích

quy định pháp luật hiện hành và quy định pháp luật trước kia có điểm gì đổi mới hay tiến bộ hơn không Bên cạnh đó người viết tiến hành so sánh công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân, để có được cái nhìn tổng quan hơn về quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Người viết tiến hành nghiên cứu thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trên

Trang 10

CHƯƠNG 1

NHUNG VAN DE CHUNG VE TRANH CHAP DAT DAI VA GIAI

QUYET TRANH CHAP DAT DAI 1.1 Khái quát về tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Theo khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp

quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ

đất dai”

Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nhưng, đây là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyên và nghĩa vụ “đơn lẽ” của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa

vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho

đến nay vẫn chưa được chính thức xác định Đã có quan niệm cho răng, tranh chấp đất đai “là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất” hoặc tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuần hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ

thê khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”

Tranh chấp đất đai bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, và tất nhiên trong đó có cả các tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai có những điểm khác biệt so với vi phạm pháp luật đất đai Ở vi phạm pháp luật đất đai, đó là hành vi trái pháp luật, được thực hiện một cách cô ý

hoặc vô ý, xâm phạm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai, ví dụ như: Giao đất, cho thuê đất không đúng thâm quyên, lắn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng

trái phép Tranh chấp đất đai nảy sinh khi có những bất đồng, mâu thuẫn về quyền

và nghĩa vụ giữa các chủ thể nhưng nó nhiều khi lại không vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất Còn vi phạm pháp luật đất đai thì luôn có sự vi phạm các quy định của pháp luật đất đai

Đối với Việt Nam chúng ta hiện nay, Nhà nước ta là chủ thê thống nhất quản

lý đất đai Cho nên, chỉ có trên cơ sở một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, có hiệu lực

cao thì chế độ sở hữu toàn dân và chức năng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai mới

Trang 11

Tóm lại, làm rõ khái niệm tranh chấp có nhiều ý nghĩa thực tiễn, về nội dung việc làm này giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai,

giúp việc nghiên cứu và áp dụng pháp luật một cách chính xác và thông nhất hơn, nó

sẽ giúp tránh được trường hợp quy định của luật này chồng lắn lên luật kia, giúp hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung

1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai

Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền SỞ

hữu của các bên tranh chấp và căn cứ vào tính chất pháp lý của tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ các quyền và nghĩa vụ của người sử đụng đất, và tất nhiên trong đó có cả các tranh chấp tài sản gắn liền với đất tranh chấp hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quan điểm này, tranh chấp đất đai là một khái niệm rộng, bao gồm tranh chấp quyên sử dụng đất và tất cả các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, kế cả trường hợp tranh chấp zmục đích

sử dụng đất và tranh chấp về địa giới hành chính theo Điều 137 Luật đất đai năm

2003” Tuy nhiên quan điểm của người viết cũng đồng tình với quan niệm của tác giả

có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:ˆ

1.1.2.1 Tranh chấp quyền sử dụng đất

Đây là loại tranh chấp xảy ra trong quá trình các bên thực hiện việc quản lý và sử dụng đất Việc xác định ai là người có thâm quyên sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thâm quyền, bao gồm các dạng sau:

Thứ nhất, Tranh chấp về ranh giới giữa những vùng đất được phép quản lý và sử dụng Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thỏa thuận được với nhau về ranh giới, hoặc do một bên tự ý thay đổi ranh giới Một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác Những trường hợp tranh chấp này xảy ra

thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất

thường được chuyên nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, bần giao không ro rang

Thứ hai, Tranh chấp do việc thực hiện quyền sử dụng đất bi cản trở Loại tranh

chấp này phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở

Thứ ba, Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất của

đòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền Do hoàn cảnh đất nước, do yếu tố lịch sử để

Trang 12

lại, các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng vào các mục đích khác nhau không trả

1.1.2.2 Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất

Các tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất, loại tranh chấp này có thể có những dạng sau:

Thứ nhất, Tranh chấp quyên sử dụng đất trong quan hệ thừa kế Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi

chết không để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp với

quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế lại không tự thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến khởi kiện ra Tòa Loại tranh chấp này thường là có tài sản gắn liên với đất

Thứ hai, Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chống ly hôn Quyền sử dụng có được trong thời kì hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho, hoặc được thừa kế Khi Iy hôn hai người không tự thỏa thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp Loại tranh chấp này cũng thường là có tài sản gắn liền

với đất

Thứ ba: Tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai Hiện nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất, trong đó đáng kể nhất là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Thứ tư: Tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và

diện tích được bồi thường do người sử dụng đất không thỏa mãn với mức bồi thường

Loại tranh chấp này cũng là loại tranh chấp điển hình và gay gắt nhất Khi Nhà nước triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thì các hộ ở liền kề với nhau

không thỏa mãn với mức bồi thường Các hộ liền kề nhau tranh chấp về diện tích đất

mà mình bị thu hồi Khi Nhà nước thực hiện công tác đo đạc diện tích đất bị thu hồi thì phát sinh tranh chấp giữa các hộ liền kẻ về diện tích đất của mình đã bị lấn chiếm

hay một phan diện tích đất của hộ liền kề chính là của mình Về vấn đề chủ quyền sử dụng đất khi chuyền nhượng đất mà không chuyên nhượng quyền sử dụng đất thì khi

bồi thường Nhà nước chỉ bồi thường cho hộ đứng tên trên giẫy chứng nhận quyên sử

dụng đất đó

Thứ năm, Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất Loại tranh chấp này phát sinh

Trang 13

trước đó đã chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại Đây cũng là loại

tranh chấp thường gắn liền với tài sản trên đất 1.1.3 Đặc điểm tranh chấp đất đai

Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng đất và một

số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng một số loại tài sản đặc biệt

không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý

Chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể của quá trình quản lý và sử dụng đất đai Như vậy chủ thể của tranh chấp đất đai có thể là các tô chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý và người sử dụng đất.”

Nội dung của tranh chấp đai rất đa dạng và phức tạp Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng

đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau Đất đai

trở thành một loại hàng hóa đặc biệt Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuần, bất đồng xung quanh việc quản lý và

sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn

Tranh chấp đất đai làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách

của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để Tranh chấp đất đai phát sinh

gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: có thể gây mất ôn định về chính trị, mỗi quan hệ

xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ quản lý trật tự đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên

tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội

Bên cạnh đó, hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi,

bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thầm quyên của Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân Đồng thời, cách giải quyết tranh chấp đất đai như hòa giải, vụ việc tranh chấp nào thuộc thâm quyền của Uy bân nhân dân và vụ việc tranh chấp nào thuộc thâm quyên của Tòa án giải quyết bắt buộc phải theo một trình tự, thủ tục của Luật định

1.2 Lược sử quy định về giải quyết tranh chấp đất đai

1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987

Luật Đất đai năm 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý ° Song các văn bản hướng dẫn pháp luật thi hành không xác định rõ ràng quyên lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế quyền sử dụng đất, mảnh đất

Trang 14

được giao, đã thúc đây sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức rõ những

quyên lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từ việc sử dụng đất mang lại Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ

nông dân tăng nhanh về số lượng Ở một số địa phương, nhất là ở miền tây và miền

Đông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những vụ tranh

chấp đất đai gay gắt Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất qua

may lần điều chỉnh, rộng đất bị cắt bớt và bị “ xáo canh” khi thực hiện khoán sản

phẩm; ruộng đất do nông, lâm trường và đơn vị quân đội quản lý nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do

một số cán bộ , đảng viên chiếm vì tư lợi Ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh

chấp giữa các đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới Ngoài ra, còn tổn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa và đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây

điều, đất hương hỏa, đất thé cu,

Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan

đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực) Ngoài ra còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng ly hôn Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai kể trên, nhà nước ta đã ban

hành văn bản pháp luật như được quy định tại Điều 21 và Điều 22 Luật đất đai năm

1987 thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai Ủy ban nhân dân nơi có đất bị tranh

chấp giải quyết Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc

cây lâu năm thì Tòa án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó Văn bản pháp luật này tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần giải quyết trong nội bộ nhân dân, ồn định sản xuất

Day là Luật Dat đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987 Thực

chất của Luật này là luật hóa chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ồn định và xây dựng nền móng đầu tiên của hệ thống địa

chính Việt Nam Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc nhà nước bao cấp về đất đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải có quyết định của cơ quan hành chính nhà nước

Trang 15

- Sau khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, thì vẫn đề hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai không là thủ tục bắt buộc Bên cạnh đó, việc quy định thâm

quyên giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cũng đã được đề cập Tuy

nhiên, thấm quyền của Tòa án nhân đân mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết tranh chấp

về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với quyền sử dụng đất mà chưa

đề cập đến việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất

1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993 Sau khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng, là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý ”.Nhà nước giao cho các tô chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ồn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất trong luật này gợi chung là người sử dụng đất Nhà nước cho tô chức, cá nhân nước ngoài thuê đất”

Nhà nước giao đất cho các tô chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu

đài Với định hướng cơ bản đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đã mở rộng hơn các

quyền của người sử dụng đất, đó là quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thế chấp, đề thừa kế quyền sử dụng đất Theo khoản 3 Điều 38 luật Đất đai năm 1993 quy định “Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giẫy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thâm quyền và tranh chấp tài sản găn liền với việc sử dụng đất đó thì Tòa án giải quyết”

Trên thực tế, Tòa án nhân dân tối cao và các cơ quan hữu quan cũng đã ban

hành Thông tư liên tịch số 02 ngày 28/7/1997 hướng dẫn giải quyết các tranh chấp

quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, văn bản

này hồn tồn khơng phân chia các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chỉ đề

cập rất chung chung là Tòa án có thấm quyền đối với tranh chấp về tài sản trên đất và

quyền sử dụng đất

Những điểm mới trong Luật Đất đai năm 1993 so với giai đoạn Luật Đất đai

năm 1987, quy định về thâm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa

án nhân dân:

Thâm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân

lần đầu tiên được Luật Đất đai năm 1993 đề cập Theo đó: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thâm

Trang 16

quyên và tranh chấp về tài sản găn liền với việc sử dụng đất đó thì do Tòa án giải

quyết 5 Như vậy, theo Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án nhân dân có thấm quyên giải

quyết hai loại vụ việc tranh chấp sau đây:

- Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thắm quyên cấp;

- Các tranh chấp về tài sản gan liền với việc đó Ví dụ: Tranh chấp về chia tài sản chung là nhà và các tài sản khác trên khi vợ chồng ly hôn; tranh chấp về chia thừa

kế nhà, đất

- Chỉ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thì thầm quyền giải quyết tranh chấp

về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân mới được đề cập Theo đó, Tòa án nhân

dân không chỉ giải quyết các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm găn liền với đất mà còn giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử

dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, đã có sự phân

biệt rõ ràng, rành mạch về thấm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất

giữa Ủy ban nhân dân các cấp với Tòa án nhân dân Nhưng ở giai đoạn này, vẫn đề

hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai là thủ tục không bắt buộc

Cũng có thẻ nói, Luật Đất đai năm 1993 đánh dấu một bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh

chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất đai

Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở

thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết

Trước tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bước các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới Luật Đất đai năm

1993 đã được sửa đôi, bô sung một số điều vào các năm 1998 và 2001 Với hơn 171

văn bản pháp luật đất đai được các cấp, các ngành ở Trung ương và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phương ban hành đã góp phần đáng kế vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm đáp ứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong

Trang 17

giai đoạn này” Trong đó có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau

đây:

+ Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án

nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng

cục địa chính ngày 28/7/1997 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong

việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38

Luật Đất đai

+ Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục địa chính “Hướng dẫn về thâm

quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất”

1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003

Giai đoạn này thì Luật Đất đai đã phát triển hơn so với các giai đoạn trước về vẫn đề hòa giải tranh chấp đất đai và thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được

Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính

phủ về thi hành Luật Đắt đai quy định cụ thể So với Luật Đất đai năm 1993 về van dé hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai là thủ tục không bắt buộc, thì Luật Đất đai năm 2003 quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải

hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở”Š Hoạt động hòa giải ở cơ sở nhằm giải quyết kịp thời nhiều vụ, việc vi phạm pháp luật, mâu thuần và tranh chấp nhỏ trong nội bộ nhân dân, qua đó góp phần giảm số lượng vụ, việc phải chuyển đến

các cơ quan nhà nước có thâm quyên giải quyết, giữ gìn tinh thần đoàn kết, gắn bó

trong nội bộ nhân dân, phát huy quyền làm chủ trực tiếp của nhân dân tại cộng đồng,

tạo nên sự đồng thuận, ổn định, thúc đây kinh tế - xã hội ở địa phương phát triển Về

thâm quyên giải quyết tranh chấp đất đai tại Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy

định: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất hoặc có một trong các loại giẫy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của

Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liên với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết

Theo Luật Tố tụng hành chính năm 2010, Khoản 2 Điều 136 của Luật Đất đai

được sửa đổi, bô sung như sau: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không

có giấy chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giẫy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

'thuvienphapluatvn

Trang 18

Trường hợp chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính

Trường hợp chủ tịch Ủy ban nhân dân, thành phố trực thuộc Trung ương giải

quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính” Mặt khác, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng Cục Địa chính (nay là Tổng Cục Quản lý đất đai)

đã ban hành Thông tư 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3-1-2002

hướng dẫn về thâm quyên của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyên sử dụng đất

Trong Công văn số 116/2004/KHXX ngày 22-7-2004 của Tòa án nhân dân tối

cao, thi theo tinh than quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai 2003 là tranh

chấp đất đai nhất thiết phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thi tran nơi có đất tranh chấp Do vậy, kế từ ngày 01-7-2004 trở đi, Tòa án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà một bên

hoặc các đương sự không nhất trí thì khởi kiện đến Tòa án

Tranh chấp đất đai trong giai đoạn này có những diễn biến rất phức tạp, ảnh

hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội nói chung Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng

trên, mà một trong số đó chính là do quy định của pháp luật về vấn đề tranh chấp đất

đai trong thời gian qua còn có nhiều bất cập, hạn chế

Có thẻ nói, Luật Đất đai là một trong những văn bản quy phạm pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình chính trị, xã hội cũng như quyên và lợi ích hợp pháp của người dân Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã tạo ra khung pháp lý quan trọng trong việc khẳng định tư cách chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai; quyền của

Nhà nước (với tư cách đại điện chủ sở hữu) đối với đất đai, quản lý nhà nước về đất

đai; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, khiếu nại tố cáo về đất đai,

trong đó, vấn đề hòa giải cơ sở và việc phân định thâm quyền giữa các cơ quan hành

chính với Tòa án được quy định chỉ tiết

Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 quy định về thắm quyên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân có những điểm mới cơ bản như sau:

Thứ nhất, pháp luật đất đai ngày càng đề cao vị trí và vai trò của Tòa án nhân

dân trong việc giải quyết các vấn đề tranh chấp về quyền sử dụng đất Điều này phù

Trang 19

quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân ngày càng

được mở rộng và được quy định cụ thể

Thứ hai, so với quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì Luật Đất đai 2003 đã

mở rộng phạm vi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân

Theo đó, Tòa án nhân dân không chỉ có thắm quyền giải quyết các tranh chấp về tài

sản gắn liền với đất và các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thâm quyên cấp,

mà còn giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tuy người sử dụng đất chưa

được Nhà nước cấp giẫy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các loại giấy tờ về sử dụng đất quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 Việc mở rộng thâm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân theo Luật Đất đai năm 2003 đã đáp ứng được đồi hỏi của thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai của nước

ta

Luật Đất đai năm 2003 có thể nói đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ

thống pháp luật đất đai Việt Nam

1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013”

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật đất đai

năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điểm so với Luật đất đai

năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong

Nghị quyết số 19/NQ-TƯ Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời

khắc phục, giải quyết được những tôn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đắt đai 2013 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2014

Một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh

chấp đất đai Cơ quan nhà nước có thâm quyên giải quyết việc tranh chấp đất đai gồm Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân Theo quy định của Điều 136 Luật Đất đai 2003 thì Tòa án nhân dân có thâm quyền giải quyết những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ

quy định tại các khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh

chấp về tài sản gắn liền với đất Đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có các giấy tờ

Trang 20

quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 thì thuộc thấm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân

Luật Đất đai 2013 quy định về thâm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai tại Điều

203 Trong đó khoản 1 Điều 203 có nội dung: Tranh chấp đất đai mà đương sự có

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại

Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết Các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 vẫn giữ nguyên nội

dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và có sự

bồ sung thêm một số trường hợp đó là:

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013

Tại khoản 2 Điều 203 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của

Luật Đắt đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải

quyết tranh chấp đất đai là nộp đơn yêu câu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân

cấp có thâm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thâm quyền theo quy định của pháp luật

Như vậy thâm quyên giải quyết tranh chấp về đất đai được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thâm quyên giải quyết những loại việc tranh chấp đất đai gồm:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đắt đai

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có

một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

Ngày 26/6/2014 Tòa án nhân dân tối cao đã có công văn hướng dẫn số

117/TANDTC-KHXX để phô biến, quán triệt và triển khai thi hành Luật Đất đai đến

các đơn vị trong toàn ngành Do vậy, từ ngày 01/7/2014 khi thụ lý để giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp đất đai cần chú ý một số vấn đề sau:

- Về hòa giải được chia ra làm 3 loại: tự hòa giải, hòa giải cơ sở, hòa giải xã phường Tự hòa giải là các bên tranh chấp tiến hành gặp gỡ nhau, mang tính chất nội

Trang 21

hòa giải viên giúp đỡ thuyết phục các bên tranh chấp tự nguyện giải quyết tranh chấp

để đạt được thỏa thuận chung: hòa giải xã, phường thuộc thẩm quyền cúa Ủy ban

nhân dân cấp xã, đã có sự can thiệp của cơ quan Nhà nước trong quá trình hòa giải

- Mợi tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, (phường,

thị trần) mà không thành thì đương sự có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân Đây là

một quy định bắt buộc, được coi như một thủ tục “tiền tố tụng” mà đương sự phải thực hiện trước khi khởi kiện tới Tòa án nhân dân

- Đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy Chứng nhận

quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai thì phải yêu cầu đương sự phải cam kết chỉ khởi kiện đến Tòa án nhân dân mà không đề nghị Ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai để tránh trường hợp cùng một vụ việc cả hai cơ quan cùng tham gia giải quyết

1.3 Nguyên nhân tranh chấp đất đai

Mỗi tranh chấp đất đai xảy ra đều do những nguyên nhân nhất định, khi đó yếu tố chủ quan, khách quan, yếu tô cơ bản, tạm thời cần được nghiên cứu thận trọng và xử lý một cách kịp thời Trong những năm vừa qua, tranh chấp đất đai diễn ra ở hầu hết các địa phương trong cả nước Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau

nhưng nhìn chung tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả nặng nề, ảnh hưởng đến

trật tự, an toàn xã hội Vì vậy, cần phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lỗi, chính sách của Nhà nước, vào những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên

nhân dẫn đến tranh chấp, từ đó có những biện pháp giải quyết một cách thỏa đáng,

góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp có thê xảy ra

Trên thực tế của hiện tượng tranh chấp đất đai có thể rút ra một số nguyên

nhân chủ yếu sau:

1.3.1 Nguyên nhân khách quan

Tranh chap đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại những hậu quả ở hai miền Nam - Bắc:

+ Ở miền Bắc, sau cách mạng tháng Tám năm 1945 và sau năm 1953, Đảng và

Chính phủ tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực

dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Năm 1960,

thông qua con đường hợp tác nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung, trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất

đai trở nên tương đối ôn định

+ Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có nhiều

Trang 22

1957, ngụy quyền Sài Gòn thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” nhằm xóa bỏ thành quả cách mạng, gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng

đất của người nông dân Sau năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông

nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt công trường, lâm trường, trang trại, những tổ chức chiếm một diện tích đất sử dụng rất lớn nhưng lại sử dụng kém hiệu quả Đặc

biệt qua hai lần điều chỉnh ruộng đất 1977 — 1978 và năm 1982 — 1983, cùng với

chính sách chia đất theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai

Hiện nay, trong quá trình hiện đại hóa, công nghiệp hóa đất nước việc thu hồi

dat dé mo rộng đô thị, xây dựng kết câu hạ tầng thực hiện các dự án đầu tư làm cho

quỹ đất canh tác ngày càng giảm Trong khi đó, sự gia tăng dân số vẫn ở tỷ lệ cao, cơ

cấu kinh tế chưa đáp ứng được vẫn đề giải quyết việc làm và cuộc sống người lao động Đặc biệt do tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường làm cho giá đất tăng và đang là những áp lực lớn gây nên tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai một cách

gay gat

1.3.2 Nguyên nhân chủ quan * Trong cơ chế quản lý đất đai:

Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật

Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ

hở

Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tổn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết Cụ thê:

- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở

những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động Hơn nữa, việc giao

đất không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không được

đồng bộ và bị thất lạc

- Quy hoạch sử dụng đất chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất

không hợp lý khó bị phát hiện Khi bị phát hiện thì lại không xử lý kịp thời Nhiều địa

Trang 23

nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt

kinh tế

- Một số nơi có chủ trương sai lầm hoặc không rõ ràng, làm cho nhân dân hiểu

lầm là nhà nước có chủ trương trả lại đất cũ, trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu

kiện đòi lại đất ngày càng nhiều

* Về nhân SU:

Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, vi pham chế độ quản lý cả sử dụng đất, thiếu

gương mẫu, lạm dụng chức quyên, vì lợi ích riêng tư, thực hiện âm mưu đen tối, gây mất ôn định xã hội Năng lực cán bộ, công chức thực hiện công vụ quản lý đất đai còn có phần hạn chế

Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán bộ, Đảng viên lợi dụng sơ hở trong các cơ chế, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong

nhân dân Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thi lai lay van đề đất đai làm

phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao

chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính

trị - xã hội, làm mắt uy tín tổ chức Đảng và chính quyên

* Công tác lãnh đạo, chỉ đạo:

Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều

lúc còn hữu khuynh, mất cảm giác Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ, mà việc

đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện hoạt

động dễ dàng Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm

pháp luật thì lung túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tô chức

được lực lượng quân chúng cốt cán đấu tranh với mol biéu hién tiéu cuc, ma trai lai,

dé quan chúng bị bọn xấu lôi kéo Tổ chức Đảng và chính quyên trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những thiệt hại nặng nề

* Đường lỗi chính sách, pháp luật v đất dai:

Chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam có sự khác nhau ở từng thời kỳ lịch sử cụ thê Ví dụ: Giai đoạn trước năm 1980 ra đời, pháp luật không cấm việc mua bán

đất đai Sau năm 1980 đến trước ngày 15/10/1993 trở đi pháp luật nghiêm cắm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai đưới mọi hình thức và từ ngày 15/10/1993 trở đi,

pháp luật lại cho phép chuyên nhượng quyền sử dụng đất Mặt khác, pháp luật đất đai

Trang 24

quy định về xử lý các tranh chấp đòi lại đất của họ tộc, đất hương hỏa, đất tôn giáo

Hơn nữa, hệ thống các văn bản pháp luật đất đai lại thường xuyên sửa đổi, bố sung và do nhiều cơ quan khác nhau từ Trung ương đến địa phương ban hành nên đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước nói chung và đội ngũ thẩm phán nói riêng rất khó cập nhật kịp thời những thay đổi này Điều này đã gây khó khăn không nhỏ cho Tòa án nhân dân khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất Đồng thời, do tình trạng quy định pháp luật quá cồng kênh, chấp vá, nhiều quy định dẫn đến người dân không tiếp

cận được Có thể nói tập hợp các văn bản, quy định pháp luật thì có 73 văn bản liên

quan tới đất đai'°

Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng

bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động Thực tế áp dụng các chính sách đất

đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng đất thì không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất

Những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa nông nghiệp như nóng vội, gò ép,

đưa quy mô hợp tác xã nhỏ đến quy mô hợp tác xã lớn không phù hợp với năng lực

quản lý của cán bộ do còn yếu kém dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng

phí, kém hiệu quả Cùng với quản lý kinh tế trong nông nghiệp được đổi mới làm cho

người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất lớn, xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất Chính sách đất đai chưa phù hợp, việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phô biến,

song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời

Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị

hành chính, việc xác định địa giới không rõ ràng, làm cho tình hình tranh chấp đất đai

ngày càng thêm phức tạp

* Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật:

Công tác tuyên truyền, giáo dục và phô biến pháp luật đất đai chưa thật sự coi trọng, vì thế trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân còn hạn chế, nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa thực sự đi vào trong

Cuộc sống, chưa được phô biến sâu rộng trong xã hội

Ngoài ra, việc tranh chấp đất đai ở mọi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân đặc thù Việc tìm ra những nguyên nhân cụ thẻ của tranh chấp, phải căn

Trang 25

cứ vào thực tế sử dụng đất, phong tục tập quán của từng địa phương để có những giải

pháp tốt nhất cho từng vụ việc

1.4 Những yếu tố ảnh hướng công tác giải quyết tranh chấp đất đai * Pháp luật đất đai qua các thời kì

Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980 Trong thời kỳ này, các quy

định về thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các

quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác) Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý đất bãi sa bồi quy định

thâm quyên giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyên giải quyết "tranh chấp

địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết,

nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện

thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi Như vậy, giai đoạn này thấm quyên giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban hành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội

địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tư pháp chỉ xuất hiện

khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi

Giai đoạn từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời đã khép lại một chặng đường đài phấn đấu không ngừng của Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong phạm vị cả nước Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp năm 1980 quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biến và thềm lục địa là của Nhà nước, đều

thuộc sở hữu toàn dân”, "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng” Tuy nhiên, viéc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới

việc chia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào việc giao đất cho nhân dân; việc lẫn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong thời kỳ này Cơ chế quản lý, chính sách của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này chưa thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập đoàn sản xuất, hợp tác xã (HTX) làm ăn kém hiệu quả, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn Do đó, một số các HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp lại Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của

Trang 26

đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo

đài Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thô cư; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn và gay gắt hơn Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành chính Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất

kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng

hóa Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyên giải quyết tranh chấp đất dai trong

giai đoạn này là: Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về

việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiên quy định thẩm quyên giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo

cấp (phần VII) Thông tư 55-ĐÐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất

hướng dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý

Thong tu 293-TT/ RD ngay 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi'

Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành đến trước khi Luật Đất

đai năm 1993 ra đời Hiến pháp năm 1980 cũng như Luật Đất đai năm 1987 đều khẳng

định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Song các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyên lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kế đến chủ trương thực hiện cơ chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị

quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị Mục đích là gắn lợi ích của người lao động

với từng mảnh đất được giao, đã thúc đây sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức rõ những quyên lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được

lợi ích thiết thực từ việc sử dụng đất mang lại Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất

trong nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lượng Ở một số địa phương, nhất là ở Miền

Tây và miền Đông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra

những vụ tranh chấp đất đai gay gắt Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là:

ruộng đất đã qua máy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trường và đơn vị quân đội quản lý

nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do một số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư lợi Ở khu vực trung du, miền

núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa

phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới Ngoài ra, còn

Trang 27

tôn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất

trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hương hỏa, đất thổ cư Đối với nhà ở, các tranh

chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực) Ngoài

ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng ly hôn Để tạo cơ sở pháp lý

giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kế trên Nhà nước ta đã ban hành một số văn

bản pháp luật như: Luật Đất đai năm 1987 (Điều 21), Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị

số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất,

Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính

phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất, Nghị định 30-HĐBT

ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất

đai (Điều 15, 16), Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan

đến địa giới hành chính Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn

trong nội bộ nhân dân, ồn định sản xuất

Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành đến nay Sau khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, với các quy định mang tính nên tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất, được để lại thừa kế và chuyển

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Với định hướng cơ bản đó, Luật Đất

đai năm 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng

đất Bộ luật Dân sự năm 1995 thừa nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ

thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự

về đất đai Hơn nữa, trong cơ chế kinh tế thị trường, đất đai trở thành tài sản đặc biệt,

có giá; người sử dụng đất có thể chuyên đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân Khi cần, họ có thê đem quyền sử

dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất Những quy định mới của Luật

Dat dai nim 1993 di dam bảo quyền lợi và phát huy khả năng của người sử dụng đất,

khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn Luật Đất đai năm 1993 đánh dấu một

bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc

Trang 28

bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm

tăng các tranh chấp đất đai Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở

tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết

* Giá trị của đất đai

Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian

thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản

phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản

phẩm của của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tô mang tính quyết định sự tổn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để

sinh tổn, là điều kiện không thê thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong

nông, lâm nghiệp” “ Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản

xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc

sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu đài con

người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của

cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản

xuất đặc biệt, là thành phân quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thê hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

* Mối quan hệ giữa các bên tranh chấp

Xác định đúng quan hệ giữa các bên tranh chấp là để áp dụng đúng pháp luật Quan hệ giữa các bên tranh chấp khác nhau thì pháp luật áp dụng để giải quyết khác nhau

Trang 29

Về xác định quan hệ giữa các bên tranh chấp: Xác định quan hệ giữa các bên tranh chấp là căn cứ vào yêu cầu của đương sự (khởi kiện của nguyên đơn, phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có liên quan), cụ thể như sau:

- Thứ nhất: Xác định đó chỉ là tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu như trên đất đó không có tài sản nào khác, hoặc có tài sản nhưng các bên không có tranh chấp

về tài sản đó

- Thứ hai: Xác định là tranh chấp về nhà ở nếu gắn liền với đất đó là nhà ở và

có tranh chấp về nhà ở

- Thứ ba: Xác định đó là tranh chấp về thừa kế nếu như việc xác định quyền sử dụng đất đó trên cơ sở pháp luật về thừa kế

- Thứ tư: Xác định là quan hệ hôn nhân và gia đình nếu đất tranh chấp có liên quan đến tài sản chung của vợ chồng

-Thứ năm: Xác định là các quan hệ pháp luật khác khi quyền sử dụng dat gan với các quan hệ đó, như là quan hệ góp vốn, đầu tư

1.5 Ảnh hướng và ý nghĩa của tranh chấp đất đai 1.5.1 Ảnh hưởng của tranh chấp đất đai

Sau những năm ban hành và áp dụng, Luật đất đai năm 2003 (có sửa đổi, bố

sung) đã chứng tỏ được vai trò quan trọng trong việc thể chế hóa quản lý đất đai của

Nhà nước Tuy vậy, Luật Đất đai cũng bộc lộ một số khiếm khuyết, nhất là vai trò

điều tiết, vận hành cơ chế thị trường với đối tượng hàng hóa đặc biệt là đất đai

Trên thực tế ảnh hưởng của tranh chấp đất đai gây khó khăn rất lớn cho người

sử dụng đất như cản trở quyền cho người sử dụng đất trong giao dịch như: hợp đồng

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất

Ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như đất ở và có trường hợp trước đây khi

thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người sử dụng đất đề sử dụng, nay chủ cũ tự động cho rằng đất đó là đất của mình, đòi chiếm lại đất canh tác và làm cho người sử dụng đất không sử dụng, không khai thác được dẫn đến các

bên tranh chấp với nhau Đồng thời, làm ảnh hưởng đến tình hình kinh tế của người sử

dụng đất và địa phương ở đó

Bên cạnh đó, tranh chấp đất đai ảnh hưởng cũng không nhỏ đến tình hình an

ninh, trật tự xã hội Vì, khi các bên tranh chấp bất hòa giữa tình làng nghĩa xóm với

nhau, thì xảy ra những mâu thuần, xung đột ngày càng gay gắt hơn, thậm chí họ có thể dùng vũ lực để giải quyết mâu thuẫn đó

Trang 30

đất của mình và rào lại lối đi chung Như vậy, sẽ ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt

của bên sử dụng đất gặp nhiều khó khăn 1.5.2 Ý nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai

Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản lý nền

kinh tế nhưng nếu Nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy được vai trò, tác dụng của mình Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật, Nhà nước còn đảm bảo cho pháp luật được thi hành

Ý nghĩa đối với các bên tranh chấp đất đai trong quá trình hòa giải có ý nghĩa vô cùng to lớn, là cho những tranh chấp, xung đột, mâu thuần, xích mích được giập tắt hoặc không vượt qua giới hạn sự nghiêm trọng, giúp cho các bên tránh được sự xung đột được giải quyết bằng bạo lực, giúp cho các bên hiểu biết lẫn nhau, nhằm giữ gìn tình làng nghĩa xóm, tình đoàn kết, gắn bó, vun đắp sự hòa thuận, duy trì mối quan hệ giữa các bên tranh chấp với nhau, góp phần giữ gìn trật tự, an toàn xã hội và người dân cũng được nâng cao ý thức chấp hành pháp luật

Bên cạnh đó, ý nghĩa trật tự xã hội về giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai và là những biện pháp để pháp luật đất đai phát huy vai trò trong đời sống xã hội về đất đai, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, đảm bảo an ninh quốc phòng, ổn định xã hội, đổi mới trong công tác giải quyết tranh chấp

Ý nghĩa công tác quản lý nhà nước về đất đai có ý nghĩa và tầm quan trọng

ảnh hưởng rất lớn đến định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, ổn định

đời sống của nhân dân Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai vẫn còn hạn

chế, năng lực, trình độ chuyên môn của một số cán bộ, công chức chưa đáp ứng được

yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai Việc tranh chấp pháp luật đất đai của các cấp, các ngành và của nhân dân chưa thật nghiêm minh Tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai vẫn còn diễn biến phức tạp, các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền của Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu

đất đai, chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và người dân Vì vậy để

công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng có hiệu lực và hiệu quả hơn nữa, các

cấp, các ngành cần tăng cường hơn nữa công tác nhân sự, tuyên chọn được đội ngũ

cán bộ thông tin nghiệp vụ, tiếp cận tốt công nghệ hiện đại, đặc biệt là chú trọng đến công tác giáo dục đạo đức, rèn luyện tinh thần trách nhiệm đối với cán bộ, nhân viên

Trang 31

Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều

chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử đụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác

có thê xảy ra Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp đất đai và tìm ra giải pháp

đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu mọi hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử đụng đất

Mặt khác, từ hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai mà cơ quan nhà nước có

thẩm quyền thấy được những điểm không phù hợp với thực tiễn pháp luật, để từ đó có

Trang 32

CHƯƠNG 2

PHAP LUAT - THUC TIEN GIAI QUYET TRANH CHAP DAT DAI THEO THU TUC HANH CHINH

2.1 X4c dinh tham quyén gidi quyét tranh chấp đất dai

2.1.1 Căn cứ xác định tham quyền

Một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh

chấp đất đai Cơ quan nhà nước có thâm quyên giải quyết việc tranh chấp đất đai gồm

Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân

Luật Đất đai 2013 quy định về thâm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn

liển với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyê?” Tranh chấp đất đai mà đương sự

không có Giấy chứng nhận hoặc không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 thi

đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức là yêu cầu giải quyết tranh chấp

tại Ủy ban nhân dân có thâm quyền hay khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thâm quyền theo quy định của pháp luật về Luật tố tụng dân sự

Các loại Giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 gồm: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà

nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền

Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có

thâm quyên cấp hoặc có tên trong Số đăng ký ruộng đất, Số địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyên sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử

dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở

hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thâm quyên thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Trang 33

- Các loại giẫy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy

định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định

tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyên sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày

Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận

quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất và không phải

nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thấm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 18 của Nghị Định 43/2014/NĐ - CP

ngày 15-5-2014 bao gồm':

- Số mục kê đất, số kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất

theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về

công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người

đang sử dụng đất là hợp pháp;

Trang 34

+ Bản tông hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này

- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế

mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thầm quyên phê duyệt

- Giây tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường đề làm nhà ở (nếu có)

- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

- Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt,

chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện,

cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận

- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thâm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tô

chức đề bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở dé

phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước

hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng Trường hợp xây dựng nhà ở

bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà

ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp

huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó

2.1.2 Tham quyền của Tòa án

Theo quy định tại khoản ] Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai mà đương sự có các loại Giấy chứng nhận gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Luật Đất đai năm 1993 quy định để công nhận quyền sử dụng đất”; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Luật Đất đai năm 2003 (giấy chứng nhận quyên sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất) quy định để công nhận

Trang 35

quyền sử dụng đất và ghi nhà ở, công trình kiến trúc, cây rừng, cây lâu năm'Ý, Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường gợi là giấy hồng) có ba loại: Giấy chứng

nhận quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Nghị định 60/CP của Chính phủ

quy định để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị”; hai loại Giấy hồng mới do Luật Nhà ở năm 2005 quy định là Giấy chứng nhận quyên sở

hữu nhà ở để công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là

người sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để công nhận cả quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất” Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do

Nghị định 95/2005/NĐ-CP quy định để công nhận quyền sở hữu công trình xây

dựng)” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

hiền với đất được cấp theo quy định của Luật sửa đôi, bố sung một số điều của các luật

liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản ””; hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định

tại Điều 100 của Luật Đất đai và hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của

Luật Đắt đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thâm quyền của Tòa án

nhân dân, cụ thể như sau:

- Trường hợp vừa tranh chấp về đất đai vừa tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

đó thì Tòa án xem xét thụ lý, giải quyết cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cả

tranh chấp về quyền sử dụng đất đó

- Trường hợp tranh chấp về đất đai nhưng không có tài sản trên đất hoặc có tài sản trên đất nhưng không tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án chỉ xem

xét thụ lý, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất đó Trường hợp tranh chấp đất

đai mà có tài sản trên đất thì dù có tranh chấp hay không tranh chấp về tài sản trên đất đó Tòa án cũng phải đưa người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản trên đất tham gia tô tụng và giải thích cho đương sự, người có quyên, lợi ích liên quan biết về quyền yêu cầu Tòa án giải quyết về tài sản trên đất đó (nếu có) Sau khi được giải thích mà đương sự vẫn chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai mà không yêu cầu giải quyết tranh chấp về tài sản thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của đương sự

6 Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bồ sung năm 2009

? Điêu 3, nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyên sở hữu nhà ở và quyên sử dụng đất ở tại đô thị

'8 Điều 11 Luật nhà ở năm 2005

® Điều 3 Nghị định 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyên sơ hữu nhà ở, quyên sở hữu công trình xây dựng

Trang 36

- Trường hợp không tranh chấp về đất đai nhưng tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với

đất đó mà không phân biệt tài sản trên đất đó là loại tài sản gì, có giá trị bao nhiêu

Trường hợp tranh chấp tài sản trên đất thì dù có tranh chấp hay không tranh chấp về

đất đai có tài sản đang tranh chấp Tòa án cũng phải đưa người có quyên, lợi ích liên

quan đến đất đai có tài sản đang tranh chấp tham gia tố tụng và giải thích cho đương sự, người có quyên, lợi ích liên quan biết về quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về đất đai có tài sản đang tranh chấp đó (nếu có) Sau khi được giải thích mà đương sự vẫn chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp tài sản trên đất mà không yêu cầu giải quyết tranh chấp về đất đai có tài sản đang tranh chấp thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của đương sự

Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự chưa có Giấy chứng nhận hoặc chưa có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ hiện nay chưa có

quy định cụ thê Tuy nhiên trong dự thảo Thông tư liên tịch số 2014/TTLT-TANDTC-

VKSNDTC-BTP-BTN&MT của Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn thi hành

một số quy định của Luật Đất đai về thắm quyên, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì cần phân biệt như sau”:

- Trường hợp tranh chấp về hợp đông chuyên đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp khác liên quan đến đất đai (tranh chấp tài sản là

quyền sử dụng đất khi ly hôn, chia di sản thừa kết là quyền sử dụng đất ở ); tranh

chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

- Trường hợp tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất thì đương sự được quyên lựa chọn Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân có thâm quyên để giải quyết, cụ thể như sau:

+ Trường hợp vừa tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất vừa tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án xem xét, giải quyết cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cả tranh chấp về quyền sử dụng đất đó Khi giải quyết loại tranh chấp này Tòa án phải đề nghị Ủy ban nhân dân có thâm quyên trả lời về việc quyền sử đụng đất đang tranh chấp có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay không và cần phân biệt như sau:

Trường hợp quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc trường hợp được cấp Giấy

chứng nhận quyên sử dụng đầât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liên voi dat

Trang 37

quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì Toà án giải quyết tranh chấp ai có quyền sử

dụng đất vừa giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó, đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp

có thắm quyên tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho đương sự

theo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp quyền sử dụng đất tranh chấp không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản găn liền với đất đó mà không giải quyết tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất đó

+ Trường hợp tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất nhưng không có tài sản trên đất hoặc có tài sản trên đất nhưng không tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Cơ quan được đương sự lựa chọn xem xét, giải quyết ai được quyền sử dụng đất

đó

+ Trường hợp họ lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp và đất tranh chấp thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì Toà án giải quyết

tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thâm quyên tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất

đai.(Trường hợp tạm giao thì nên cân nhắc)

+ Trường hợp không tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất chỉ tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án xem xét, giải quyết tranh chấp về tài sản gắn

liền với đất đó mà không phân biệt tài sản trên đất đó là loại tài sản gi, có giá trị bao

nhiêu

Trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy

định tại khoản 1 Điều 101, ví dụ như: các cây nông nghiệp, hoa mẫu ngắn ngày thì Tòa án thụ lý, giải quyết tranh chấp tài sản đó thuộc quyền sở hữu của ai, xác định họ có quyền thu hoạch, sử dụng, mà không phụ thuộc vào việc đất đó có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định

chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai hay không

Trường hợp đất tranh chấp có diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc có

Trang 38

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi

hành một số điều của Luật Đất đai và có diện tích không có giấy chứng nhận hoặc

không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì Tòa án thụ lý, giải quyết sau khi có ý

kiến của Ủy ban nhân dân về phần diện tích không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy

định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có đủ điều kiện để cấp giấy chứng

nhận quyên sử dụng đất hay không

2.1.3 Thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính

2.1.3.1 Tham quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân cấp

huyện

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì Chủ tịch

Ủy ban nhân cấp huyện giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng

đất”; cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, nhận

chuyển quyền sử dụng đất và có nguồn thu nhập ổn định; Cộng đồng dân cư gồm cộng

đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, Ấp, bản, buôn, phum,

sóc, tô dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng hợ”

Đối với quy định tại Luật Đất đai năm 1993 thì Ủy ban nhân dân cấp huyện ngoài giải quyết tranh chấp cho các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân thì còn giải quyết

tranh chấp cho tô chức nếu các chủ thể nói trên thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân

dân cấp huyện”: nhưng trong giai đoạn này thì chưa có chủ thê cộng đồng dân cư xuất hiện So với quy định trước đây thì quy định trong Luật Đất đai năm 2013 có phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ thể giải quyết tranh chấp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện không có thâm quyên giải quyết tranh chấp đất đai cho các chủ thể sử dụng

đất là tổ chức Vì các tranh chấp của chủ thê này thường rất phức tạp và khó giải

quyết

? Khoản 29 điều 3 Luật đất đai 2013

2 Khoản 3 điệu 5 Luật dat đai 2013

Trang 39

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì cộng đồng dân cư là người sử

dụng đất”, chủ thể này Luật đất đai năm 1993 chưa thừa nhận là chủ thể sử dụng đất

Khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất phát sinh mà chủ thẻ tranh chấp là cộng đồng

dân cư thì sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết

Theo điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 “Khi đã được Chủ tịch

Ủy ban nhân cấp huyện giải quyết tranh chấp mà một bên không đồng ý thì có quyền

khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án

theo quy định của Luật tố tụng hành chính”

2.1.3.2Tham quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai thì Chủ tịch Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai giữa tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tô chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ

chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội -

nghẻ nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật

về dân sự”; cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,

niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn

giáo và cơ sở khác của tôn giáo”; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”: tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ

quan đại diện ngoại giao, co quan lanh sy, co quan dai diện khác của nước ngoài có

chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tô

chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tô chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ”, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc là giữa tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình,cá nhân, cộng đồng dân cư

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thắm

quyên giải quyết tranh chấp đối với các chủ thể hộ gia đình, cá nhân, tô chức thuộc

thâm quyên quản lý của mình hoặc của Trung ương”, Đối với quy định pháp luật hiện hành thì bao gồm thêm các chủ thể cộng đồng dân cư và chủ thê có yếu tố nước ngoài

Điều này xảy ra cũng dễ hiểu vì trong nền kinh tế thị trường và đất nước đang hội

nhập và phát triển Việc khuyến khích chủ thể có yếu tố nước ngoài đầu tư hay sử

? Khoản 3 điều 5 Luật Đất đai 2013 ?% Khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2013 ? Khoản 4 điều 5 Luật Đất đai 2013 ?# Khoản 6 điều 5 Luật Đất đai 2013 ? Khoản 5 điều 5 Luật Đất đai 2013

Trang 40

dụng tài nguyên đất cũng đồng nghĩa với việc pháp luật phải đi nhanh hơn và có quy

định kịp thời để điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai

Theo quy định tại điểm khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 “Trường hợp

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài

nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành

chính”

2.2 Quy định về căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính

Tại Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 hướng dẫn về thi hành

Luật Đất đai, quy định về căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều

100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc giải

quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

* Chứng cứ về nguôn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa

ra:

Khi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thì ít nhất người khởi kiện cũng có

một chứng cứ nào đó để chứng minh cho việc khởi kiện của mình, cho dù chưa biết đó là bằng chứng hợp pháp hay chưa nhưng đù sao cũng có một cơ sở để chứng minh

cho yêu cầu của mình, là cơ sở đầu tiên của vụ kiện Ủy ban nhân dân xem xét độ tin

cậy của chứng cứ, hoặc căn cứ vào thời gian sử dụng của các bên qua timg giai doan

và xem xét việc sử dụng đó, đương sự nào làm theo đúng chủ trương chính sách về đất

đai của nhà nước, đúng pháp luật đất đai, căn cứ vào đó để tìm ra chứng cứ hợp lý,

hợp pháp nhằm giải quyết tranh chấp, bảo vệ lợi ích chính đáng cho các đương sự

* Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu địa phương:

Bên cạnh các chứng cứ mà đương sự có thê đưa ra để chứng minh thì Ủy ban nhân dân còn có thể căn cứ vào thực tế diện tích các bên tranh chấp đang sử dụng

ngoài diện tích tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại một địa

phương diễn ra tranh chấp xem có phù hợp chưa, có đúng theo quy định của pháp luật không

* Su phi hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy