Luận văn Nghiên cứu ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng, quản lý bản đồ giá đất

Hệ thống thông tin địa lý đang là một công cụ rất mạnh và đáng tin cậy không những của những người làm công tác kỹ thuật mà còn của những người quản lý chuyên ngành và lớn hơn là quản lý xã hội. Thực tế, sự tích hợp và ứng dụng GIS đang và được ứng dụng rất rộng rãi trong các ngành, các lĩnh vực hoạt động kinh tế, xã hội. Ngoài các công cụ quản lý trên giấy tờ thì việc sử dụng GIS trong quản lý và giám sát mang lại lợi ích rất lớn, không chỉ ở khía cạnh tài chính mà còn ở cả khía cạnh con người và nhận thức con người, về mặt công nghệ và sử dụng công nghệ, thu hẹp khoảng cách không gian, giúp có một cái nhìn tổng thể về các vấn đề cần quản lý trên một nền tảng dữ liệu được thu thập trực quan.

MỤC LỤC CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU Các tác nhân hệ thống đối tượng có nhu cầu, có nhiệm vụ khai thác thông tin giá đất CSDL tài nguyên môi trường cập nhật thông tin vào CSDL bảo trì hệ thống Đối với hệ thống CSDL giá đất thành phố Tân An thành phần tác nhân bao gồm: 89 - Lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường tác nhân trực tiếp hệ thống có quyền truy cập tất CSDL thành phần thuộc tất cấp tương ứng (tỉnh, huyện, xã) phục vụ công tác kiểm tra, đối soát trước định cập nhật thông tin, nhiên nhiệm vụ cán chuyên môn phòng ban đảm nhiệm Đối với lãnh đạo Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, thành phố thực thi CSDL thuộc phạm vi huyện, thành phố tương ứng 89 - Cập nhật thông tin thông tin giá đất có thay đổi UBND tỉnh theo định kỳ .89 - Đối với cấp Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, thành phố: có đầy đủ chức mô tả bày trên, nhiên quyền phạm vi tương tác thực phạm vi hành thuộc huyện thành phố quản lý .89 i CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai coi nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng đất nước Chính vậy, Nhà nước ngày trọng khai thác nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu nguồn tài nguyên Kinh tế hóa đất đai để phát triển kinh tế - xã hội xem nhiệm vụ quan trọng quản lý nhà nước Để thực điều việc xác định giá trị đất để đưa đất đai trở thành loại hàng hóa có điều kiện tiên Xác định giá đất phát huy tiềm đất, hạn chế mặt tiêu cực việc quản lý đất đai, giảm khiếu kiện đất đai, đẩy nhanh dự án hạ tầng góp phần phát triển toàn diện kinh tế … Giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Giá đất bị ảnh hưởng nhiều yếu tố khác nhau: Các yếu tố kỹ thuật hình dạng, ví trí, chất đất,… Các yếu tố pháp lý sách nhà nước đất đai, đất cấp giấy chứng nhận chưa, công nhận loại đất gì, yếu tố quy hoạch,… Các yếu tố kinh tế - xã hội tốc độ phát triển kinh tế nước quốc tế, tình hình trị ổn đinh hay không, … Do giá đất đất vừa có tính cá biệt vừa bị ảnh hưởng nhiều yếu tố Để quản lý giá đất địa phương, tập trung vào yếu tố khách quan, quy định pháp luật Việt Nam giá đất xác định giá đất theo số điều kiện cụ thể gọi giá đất nhà nước quy định Giá đất xác định theo mục đích sử dụng đất, ví trí điều kiện khác Từ quy định giá đất ta xây dựng đồ giá đất phục vụ việc định giá cho đất cách tự động Hệ thống thông tin địa lý công cụ mạnh đáng tin cậy người làm công tác kỹ thuật mà người quản lý chuyên ngành lớn quản lý xã hội Thực tế, tích hợp ứng dụng GIS ứng dụng rộng rãi ngành, lĩnh vực hoạt động kinh tế, xã hội Ngoài công cụ quản lý giấy tờ việc sử dụng GIS quản lý giám sát mang lại lợi ích lớn, không khía cạnh tài mà khía cạnh người nhận thức người, mặt công nghệ sử dụng công nghệ, thu hẹp khoảng cách không gian, giúp có nhìn tổng thể vấn đề cần quản lý tảng liệu thu thập trực quan Trong quản lý Nhà nước việc ứng dụng công nghệ để xây dựng đồ giá đất công cụ hỗ trợ cho công tác quản lý giá theo đất, sở để phục vụ cho công tác định giá đất tài sản đất cách thuận lợi, giúp quan có thẩm quyền ban hành bảng giá đất theo đặc thù địa phương thích hợp Đặc biệt công tác tính thuế để xác định nghĩa vụ tài đất đai cách nhanh chóng, với việc thông tin thể yếu tố cấp đường, vị trí, phục vụ cho việc tính thuế đất Trong trình xây dựng đồ giá đất thấy bất cập, bất hợp lý vấn đề áp dụng bảng giá đất đưa giải pháp hoàn thiện bảng giá đất UBND Tỉnh ban hành hàng năm Long An tỉnh cửa ngõ đồng sông Cửu Long, nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam xác định Vùng kinh tế động lực chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam, trình chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ ngày tăng với chủ trương CNH - HĐH tỉnh Đặc biệt, thành phố Tân An thể rõ nét đặc điểm phân hệ phần mềm quản lý giá đất cho thành phố Tân An đào tạo nguồn nhân lực nhằm đáp ứng yêu cầu ngày cao trình hội nhập Xuất phát từ vấn đề cấp thiết Đề tài “Nghiên cứu ứng dụng công nghệ GIS việc xây dựng, quản lý đồ giá đất” thực để đáp ứng nhu cầu cấp thiết Việc nghiên cứu xây dựng phần mềm quản lý đồ giá đất địa bàn thành phố Tân An theo đơn vị hành đáp ứng yêu cầu công tác nâng cao lực quản lý Nhà nước cung cấp dịch vụ công lĩnh vực tài nguyên môi trường địa bàn thành phố Tân An 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Xây dựng quy trình ứng dụng công nghệ GIS việc thành lập đồ giá đất theo quy định giá đất UBND tỉnh ban hành năm 2011 - Tự động hóa trình xây dựng đồ giá đất công nghệ GIS 1.3 Đối tượng - Công nghệ GIS ứng dụng xây dựng đồ giá đất - Bảng giá đất địa bàn nghiên cứu UBND Tỉnh ban hành - Quy trình xây dựng bảng giá đất 1.4 Phạm vi nghiên cứu Do giới hạn thời gian nghiên cứu nội dung nghiên cứu đề tài nên tập trung nghiên cứu ứng dụng công nghệ GIS thành lập quản lý đồ giá đất địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An - Đề tài nghiên cứu ứng dụng GIS để xây dựng quản lý đồ giá đất cho Phường thuộc địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An Các Phường Xã lại áp dụng triển khai sau nghiên cứu - Đề tài nghiên cứu quy trình ứng dụng GIS để tự động hóa trình xây dựng đồ giá đất cho thành phố Tân An tỉnh Long An 1.5 Nội dung phương pháp nghiên cứu 1.5.1 Nội dung nghiên cứu - Lựa chọn địa bàn nghiên cứu - Tình hình sử dụng đất khu vực nghiên cứu - Xây dựng đồ giá đất khu vực nghiên cứu - Những tồn giải pháp công tác quản lý giá đất - Khả ứng dụng GIS công tác xây dựng đồ giá đất - Xây dựng quy trình xây dựng đồ giá đất công nghệ GIS 1.5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp đồ: Sử dụng đồ địa để đối chiếu, so sánh liệu đầu vào áp dụng công tác cập nhật chuẩn hóa liệu theo quy định Nhà nước - Phương pháp điều tra: Nghiên cứu, xây dựng tổng hợp tài liệu có liên quan đến vấn đề xây dựng đồ giá đất - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến đóng góp người am hiểu lĩnh vực đất đai giá đất tin học người phòng ban khác có liên quan đến đến vấn đề nghiên cứu - Phương pháp thống kê: Áp dụng việc phân tích, đánh giá chất lượng liệu đầu vào - Phương pháp kế thừa: Kế thừa liệu địa mà địa phường xây dựng có tính pháp lý thông tin pháp lý giấy chứng nhận, - Phương pháp ứng dụng công nghệ GIS: Sử dụng phần mềm GIS (ArcGIS; Phần mềm Vilis; MicroStion; ) để xây dựng sở liệu giá đất 1.6 Ý nghĩa thực tiễn đề tài - Xây dựng đồ giá đất địa bàn nghiên cứu phục vụ cho công tác quản lý giá đất khai thác triệt để - Sử dụng công nghệ GIS tìm khó khăn tìm giải pháp, kiến nghị hợp lý thực tế hơn, giúp quan có thẩm quyền ban hành bảng giá đất theo đặc thù địa phương thích hợp - Ở góc độ quan quản lý Nhà nước phần mềm công cụ hỗ trợ cho công tác quản lý giá theo đất, sở để phục vụ cho công tác định giá đất tài sản đất cách thuận lợi Đăc biệt công tác tính thuế để xác định nghĩa vụ tài đất đai cách nhanh chóng, với việc thông tin thể yếu tố cấp đường, vị trí, phục vụ cho việc tính thuế đất - Trong trình xây dựng đồ giá đất thấy bất cập, bất hợp lý vấn đề áp dụng bảng giá đất xây dựng đồ giá đất công nghệ GIS nhận thấy rõ đưa giải pháp hoàn thiện bảng giá đất UBND Tỉnh ban hành hàng năm CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 Những nghiên cứu nước nước giá đất 2.1.1 Những nghiên cứu nước xây dựng quản lý giá đất - Đối với đất nước Việt Nam nói riêng đất đai toàn giới nói chung Đất đai loại hàng hoá đặc biệt so với hàng hóa thông thường khác, hoạt động giao dịch đất đai quyền lợi ích chứa đựng bao gồm quyền người sử dụng quy định luật đất đai 2003 Trước tất thông tin đất đai lưu trữ theo cách truyền thống thủ công như: tài liệu, sổ sách, đồ giấy Việc tra cứu thông tin đến đất, chủ sử dụng đất phục vụ cho công tác quản lý hay mua bán đất đai thông qua thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn - Cùng với phát triển xu mới, phát triển vượt bậc khoa học công nghệ, mà lĩnh vực công nghệ thông tin đòi hỏi nhà nước ta cần phải xây dựng hệ thống thông tin đất đai đại, xác, thống cập nhật kịp thời trình biến động đất đai qua ngày Quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất đại mong muốn đáp ứng yêu cầu vấn đề sử dụng tin học tách rời Đối với quản lý hệ thống thông tin đất hệ thống thông tin địa lý công cụ mạnh dựa sở tin học để xây dựng hệ thống thông tin đất đai, đáp ứng yêu cầu quản lý khai thác, nhằm phục vụ cho trình phát triển đất nước - Nước Việt Nam nói riêng quốc giá giới nói chung Việc ứng dụng công nghệ GIS việc quản lý lĩnh vực nói chung lĩnh vực tài nguyên môi trường nói riêng ứng dụng rộng rãi Với nhiều chuyên đề khác đạt hiểu cao Đất đai tài sản đặc biệt, có giá trị cao nên việc khai thác quản lý cần chặt chẽ Nên giá trị đất đai Nhà nước quản lý chặt chẽ vấn đề Nhà nước quan tâm đầu tư Công cụ ứng dụng hiệu có ứng dụng GIS rộng rãi có hiệu cao Nhiều địa phương toàn quốc có nhiều đầu tư việc nghiên cứu, xây dựng ứng dụng nhiều công cụ GIS để xây dựng quản lý đất đai Đặc biệt quản lý giá đất Vì giá đất vấn đề nhạy cảm khó xác định giá trị xác đất đai theo thị trường Sau số ứng dụng GIS việc xây dựng quản lý giá đất Việt Nam Ứng dụng GIS để xây dựng sở liệu giá đất theo vị trí phục vụ cho thị trường bất động sản phường Hoà Cường Bắc, Quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng” Th.s Nguyễn Văn Bình – Đại học Nông Lâm Huế nghiên cứu với nội dung sau: - Ứng dụng công nghệ GIS, đặc biệt phần mềm Mapinfo để xây dựng sở liệu giá đất theo vị trí phục vụ cho thị trường bất động sản phường Hoà Cường Bắc – thành phố Đà Nẵng việc làm cần thiết Kết đạt thiết lập nên liệu thuộc tính không gian đất phục vụ cho thị trường bất động sản phục vụ cho việc tính toán khoản tài liên quan đến đất đai cách hiệu quả, xác, thuận tiện nhanh chóng phần đáp ứng nhu cầu nhà quản lý cung cấp hàng hoá bất động sản nhu cầu người muốn tìm hiểu thông tin loại hàng hoá Việc xây dựng sở liệu với mục đích xây dựng hệ thống thông tin đất đồng nước, hoàn chỉnh đại đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đất đai xu hội nhập phát triển - Việc xây dựng sở liệu đất đai nói chung cần thiết với mục đích xây dựng hệ thống thông tin đất đồng nước, hoàn chỉnh đại đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đất đai xu hội nhập phát triển Qua việc xây dựng sở liệu giá đất theo vị trí cho phường, rút kết luận sau đây: Việc ứng dụng phần mềm Mapinfo cho trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thông tin đất đai thông tin pháp lý, đặc điểm, giá thành thuận lợi, đáp ứng nhu cầu quan quản lý đối tượng tham gia vào thị trường Chức biên tập đối tượng dễ hiểu, dễ sử dụng, chức tạo lập đồ chuyên đề đơn giản có tính thẩm mỹ cao Khả liên kết thông tin thuộc tính thông tin đồ hoàn chỉnh, việc lưu trữ cập nhật thông tin tốt, an toàn, góp phần khắc phục công đoạn lưu trữ, cập nhật, chỉnh lý thủ công trước - Đánh giá ưu nhược điểm phần mềm khả ứng dụng thực tế: Sử dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng sở liệu giá đất cho vị trí phục vụ thị trường bất động sản có nhiều ưu điểm là: Có khả liên kết thông tin đồ với thông tin thuộc tính có từ nguồn khác, đối tượng điểm, đường, vùng đặt chung bảng liệu; Thành lập dễ dàng loại đồ vị trí đất, đồ giá đất, đồ khoanh vùng giá đất giúp người sử dụng tham khảo giá cách thuận tiện ; Mapinfo cho phép chồng xếp lớp đồ xây dựng có mối quan hệ với hệ quy chiếu, giúp người quản lý dễ dàng tổng hợp thông tin Mapinfo có khả liên kết với nhiều phần mềm khác nên nhiều lĩnh vực sử dụng Có ứng dụng tốt đặt hệ toạ độ; Truy vấn đơn giản điều khiển lớp (layer) tốt; Ngôn ngữ mở cho phép người sử dụng tạo thêm tool bổ trợ - Ngoài ra, việc ứng dụng có nhược điểm: Việc chuyển liệu từ phần mềm Microstation, Autocad,…vào Mapinfo thường xảy tượng cấu trúc liệu phải biên tập lại Các liệu nhập vào Mapinfo đòi hỏi tính đồng cao sở toán học cấu trúc liệu Do lớp thông tin lưu table độc lập với nên copy workspace cần copy đầy đủ table có liên quan đến workspace để tránh tình trạng thiếu liệu mở - Khả ứng dụng thực tế: Mapinfo phần mềm có khả mở rộng để phát triển ngành lĩnh vực kinh tế xã hội có liên quan Hiện việc sử dụng Mapinfo công tác quản lý đất đai ngày phát triển mở rộng Mapinfo thực mạnh việc ứng dụng vào xây dựng quản lý thông tin phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng Cơ sở liệu Mapinfo chuẩn, thống nhất, dễ dàng quản lý gọn nhẹ dạng file liệu máy tính Ứng dụng GIS nói chung Mapinfo nói riêng định giá đất cung cấp thông tin đất, giá cả… mà giúp người quản lý tính toán đưa tiền sử dụng đất đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính thuế chuyển quyền sử dụng đất giá đền bù cách nhanh chóng - Ngoài ra, địa bàn toàn quốc nhiều nghiên cứu ứng dụng GIS việc xây dựng sở liệu giá đất thẩm định giá phần mềm GIS Ứng dụng công nghệ GIS công tác định giá đất TX Trà Vinh thuộc đề tài nghiên cứu khoa học: “Nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố đặc thù hình thành giá loại đất thị xã Trà Vinh, thông qua việc ứng dụng công nghệ GIS” phân tích làm rõ, cụ thể hóa nội dung việc ứng dụng công nghệ GIS công tác định giá đất Ứng dụng lựa chọn đề xuất ứng dụng hệ thống phần mềm ArcGIS hãng ESRI giải pháp hệ thống thông tin địa lý cho đề tài Dựa giải pháp này, ứng dụng phát triển ứng dụng độc lập tên Phần mềm hỗ trợ định giá đất với đặc điểm sau: Phần mềm phần mềm đa mục tiêu, kết hợp hỗ trợ định giá đất quản lý đất đai, quy hoạch; Được xây dựng phát triển nên theo kịp yêu cầu đổi công tác quản lý nhà nước địa phương Tuy nhiên áp dụng thực tế, phần mềm cần tiếp tục nâng cấp hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu người sử dụng Ứng dụng tiến hành áp dụng mô hình định giá thử nghiệm liệu thực số xã phường thuộc thị xã Trà Vinh 2.1.2 Tình hình nghiên cứu nước đất đai - Trên giới, nước phát triển ứng dụng công nghệ việc quản lý lĩnh vực đất nước có hiệu cao Đất đai Quốc giá có sách quản lý riêng, đất đai quốc gia đặc thù riêng biệt Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sử dụng đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định Trên thực tế tồn loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá đất thị trường hình thành sở thoả thuận bên sở hữu đất bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định sở giá thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế mục đích khác Nhà nước Cả loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh tương đối giá đất thị trường trạng thái động Một số nước ứng dụng công nghệ GIS để phục vụ quản lý đất đai: - Tại Campuchia có số kinh nghiệm sử dụng phần mềm GIS phát triển hệ thống thông tin đất đai Hệ thống thông tin trước xây dựng dựa phần mềm Access đến bị tải khối lượng liệu cần quản lý lớn, khuôn khổ dự án đại hóa hệ thống quản lý đất đai LMAP phủ Phần Lan tài trợ có kế hoạch nâng cấp hệ thống thông tin đất đai hành Nước sử dụng phần mềm PostgreSQL / PostGIS có khả tương đương với phần mềm thương mại, chi phí đầu tư thấp nhiều việc triển khai hệ thống đơn giản mặt tổ chức - tài Cung cấp tất thông tin đất đai, giá đất đai phủ quản lý cách hiệu cung cấp thông tin đất đai cho người dân - Tại Tây Ban Nha, quan quản lý đất đai (Dirección General del Catastro) xây dựng hệ thống thông tin đất đai Internet dựa công nghệ GIS mã nguồn mở với hạt nhân MapServer Hệ thống thiết kế dạng cổng thông tin có tên gọi Văn phòng đất đai ảo (Virtual cadastre office - OVC) với dịch vụ WMS (Web Map Service) WFS (Web Feature Service) WMS cung cấp đồ đất đai (Thông tin người sử dụng giá đất người sử dụng) cho người sử dụng thông thường (không cần đăng ký), WFS cung cấp lớp đối tượng với thông tin thuộc tính kèm cho người sử dụng đăng ký Người sử dụng tra cứu thông tin đất đai mạng Internet trả phí phí dịch vụ theo quy định nước 2.2 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.2.1 Đất đai a Khái niệm Đất đai: Khái niệm đất đai phương diện định giá đất hiểu theo luật đất đai: Đất đai tài nguyên quốc gia vô quí giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng Đất đai thuộc sở hữu Hình 3.45: Giao diện thông tin giá đất tối thiểu theo quy định - Chức Tự động tính giá đất + Chức tự động tính giá đất, xác định vị trí đất theo quy định gán giá trị vị trí (1,2,3,4) tương ứng với phần trăm giá đất quy định Từ đó, người sử dụng truy vấn thông tin giá đất đất + Chức có phép người sử dụng thực tính giá đất tự động xóa giá đất theo tùy chọn người sử dụng, khai thác 107 Hình 3.44: Giao diện Tính giá đất - Chức Cập nhật giá đất + Phần mềm có phép người sử dụng cập nhật riêng lẻ đất thông tin thuộc tính đất + Cho phép người sử dụng cập nhật (thêm), chỉnh sửa, xóa thông tin đất riêng biệt Tờ thửa; Diện tích; Tổng giá trị đất; Loại đất; Vị trí; Đoạn đường; Diện tích vị trí đất Hình 3.46: Giao diện thực cập nhật thông tin giá đất Báo cáo giá đất - Chức Báo cáo Giá đất 108 + Chức báo cáo phục vụ cho công tác kiểm tra báo cáo danh sách giá đất cập nhật quản lý phần mềm Bao gồm trường thông tin sau: Số tờ đồ; số thứ tự thửa; Tên người sử dụng đất; Tên đường chính; Đoạn từ; Đoạn đến; Vị trí đất; Đơn giá đất; Diện tích; Thành tiền + Phần mềm cho phép người sử dụng cập nhật lại thông tin giá đất cho phép xuất báo cáo thông tin giá đất dạng excel phục vụ cho công tác thống kê cung cấp thông tin Hình 3.47: Giao diện báo cáo bảng giá đất - Chức Chi tiết giá đất + Chức báo cáo chi tiết phục vụ cho công tác quản lý xác Cung cấp thông tin chi tiết xuất Excel thông tin sau: • Người sử dụng đất như: Tên người sử dụng đất; Năm sinh; Số giấy tờ; Ngày cấp; Nơi cấp 109 • Thông tin đất: Tờ đồ; Thửa đất; Diện tích; Mục đích sử dụng; nguồn gốc Thời hạn sử dụng đất • Thông tin giá đất: Loại đất; Tên đường; Đoạn từ; Đến đoạn; Vị trí; Đơn giá; Diện tích; Thành tiền Hình 3.48: Giao diện Báo cáo chi tiết thông tin giá đất 3.5.3 Xây dựng công cụ tính toán đền bù giải phóng mặt Chức năng: Việc tính toán đền bù giải phòng mặt yêu cầu phải tính toán xác đến đất Công cụ hoạt động dựa GIS hoạt động cách tự động Kết công cụ đưa danh sách đất bị tác động việc giải phóng mặt bằng, diện tích, loại đất giá tiền đất 110 Khai báo thông tin dự án Xác định khu dự án Chồng xếp đồ giá Lập báo cáo Sơ đồ 3.5: Các bước thực thống kê giải phóng mặt Trong menu Công cụ phần mềm có chức phục vụ công tác tính tiền giải phóng mặt bằng việc xác định ranh dự án liệt kê danh sách có liên quan vùng dự án xác định Chức hình dưới: Chức phục vụ công tác đền bù bao gồm: Nhập vùng dự án Tính tiền đền bù Công tác tính tiền đền bù thực bước sau đây: Bước 1: Xác định vùng dự án: Là xác định phạm vi mà dự án tiến hành Phần mềm hỗ trợ xác định có liên quan đến dự án cách tự động dựa vùng dự án tạo sẵn (File MicroStation Shapefile) 111 Hình 3.49: Giao diện xác định thông tin dự án Sau xác định thông tin dự án Mã vùng quy hoạch, Tên quy hoạch, Chủ đầu tư dự án Sau đó, xác định vùng dự án cần chồng xếp (dưới dạng file MicroStion Shapefile) Từ đó, tính hành chồng xếp file với đồ địa xây dựng kết xuất kết nằm dự án Phục vụ cho công tác tính tiền giải phóng mặt địa phương, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước 112 Hình 3.50: Giao diện xác định vùng dự án Sau xác định vùng dự án để tiến hành chồng xếp phần mềm Tính hành lập danh sách có liên quan dự án Từ lập danh sách vùng dự án để tiến hành tính tiền đền bù Hình 3.51: Giao diện thống kê báo cáo giải phóng mặt 113 3.6 Đánh giá kết - Việc ứng dụng công nghệ thông tin nói chung ứng dụng công nghệ GIS để công cụ hỗ trợ công tác quản lý thông tin giá đất nói riêng quản lý đất đai nói chung đáp ứng yêu cầu nâng cao lực quản lý nhà nước lĩnh vực tài nguyên môi trường AcrGIS hỗ trợ chức thu thập liệu, lưu trữ liệu, phân tích liệu hiển thị, kết xuất liệu nên việc ứng dụng công nghệ GIS xây dựng sở liệu hệ thống quản lý thông tin tra cứu giá đất giúp cho việc tra cứu cập nhật giá đất cho tuyến đường đất, cập nhật thông tin khác cho đất cách nhanh chóng theo yêu cầu quản lý đất đai - Xây dựng đồ thông tin giá đất phần mềm quản lý đồ giá đất đáp ứng yêu cầu công tác nâng cao lực quản lý Nhà nước cung cấp dịch vụ công lĩnh vực tài nguyên môi trường địa bàn thành phố Tân An Hệ thống xây dựng phải đáp ứng khả cung cấp thông tin hỗ trợ liên kết phân hệ hệ thống: đo đạc đồ, môi trường, địa chất khoáng sản, khí tượng thủy văn, tài nguyên nước có khả mở rộng, tương thích với phân hệ thống GIS khác xây dựng xây dựng Với sở liệu đầy đủ lớp đất hệ thống liên kết dễ dàng với phần mềm khác Đặc biệt, hệ thống thích hợp cho người muốn xem truy vấn liệu không gian cách nhanh chóng xác Tăng cường đào tạo nâng cao trình độ cán địa phương ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ cho công tác lưu trữ, thu thập, cập nhật, cung cấp khai thác thông tin Tài nguyên môi trường - Trong công tác quản lý Nhà nước đất đai: với hệ thống quản lý thông tin tra cứu giá đất cung cấp sở liệu đầy đủ, chi tiết mặt vị trí, diện tích, tên chủ sử dụng, số nhà, tên đường,giá đất… cập nhật kịp thời thời giá đất, tạo nhiều thuận lợi giúp cho công tác quản lý Nhà nước đất đai nhà triển khai nhanh - Trong việc cung cấp thông tin: Ngày mạng lưới thông tin phổ biến khả tiếp cận thông tin tầng lớp nhân dân đặc biệt thông tin đất 114 đai, nhà hạn chế Với dao diện dễ sử dụng không khó khăn, hệ thống cung cấp thông tin xác giá, vị trí, địa theo yêu cầu cách nhanh chóng, thuận tiện Như vậy, nói hệ thống giải nhiều vấn đề quan trọng, hiệu mặt kinh tế, có khả ứng dụng thực tiễn quản lý đất đai địa phương Ngoài số hạn chế: Mặt kỹ thuật lập trình hạn chế nên đề tài nghiên cứu khía cạnh ứng dụng cho trường hợp theo định bảng giá đất Nhà nước ban hành 3.7 Những bất cập bảng giá đất đề xuất điều chỉnh bảng giá đất Nhà nước 3.7.1 Những bất cập giá ban hành nhà nước - Thông qua thực tế áp dụng bảng giá đất UBND ban hành hàng năm việc xây dựng đồ giá đất công nghệ GIS theo bảng giá đất Nhà nước ban hành Chúng ta có thấy thực trạng không mang lại hiệu cao, làm tăng khiếu kiện đất đai Do việc xác định giá thị trường bất động sản toán khó cho tổ chức thẩm định giá tư nhân Nhà nước Việc giá đất công khai đến người giảm thắc mắc người sử dụng lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, quyền lợi người dân giải theo quy định, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài Do nhiều dự án quan trọng tỉnh đẩy nhanh tiến độ - Phương pháp xác định giá đất chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp, phải chọn lọc đất so sánh trực tiếp với việc xác định điểm giống khác lấy mức giá bình quân cho đất khác diện rộng không phù hợp với thực tế Việc áp dụng bảng giá đất Nhà nước ban hành nói chung (khung giá đất) bảng giá đất UBND tỉnh ban hành nói riêng (bảng giá đất hàng năm) nhiều bất cập thiệt thòi cho lợi ích người dân Viêc định giá đất để tính thuế vấn đề gây tranh cãi lợi ích bên Tuy nhiên, để xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng 115 đất thực tế thị trường điều kiện bình thường điều không dễ chưa có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường điều kiện bình thường - Trước đây, tiền sử dụng đất tính theo khung giá có sẵn, dự án Bất động sản đem lại siêu lợi nhuận, doanh nghiệp sẵn sàng bồi thường đất nông nghiệp giá, vượt xa khung giá khoản hỗ trợ theo quy định Có quan điểm cho rằng, việc đẩy giá đất nông nghiệp lên cao, vượt xa giá đất dân cư giao dịch thực tế, lỗi trước hết doanh nghiệp Khi nâng giá bồi thường vô tội vạ, góp phần tạo sốt đất, làm phát sinh nạn đầu đất dự án Hiện nay, nhận định giá nhà đất tổ chức thẩm định giá tự thu thập đối chiếu từ thị trường, độ xác mang tính khu vực Chính không rõ ràng thẩm định giá nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trạng thái trồi sụt thất thường - Nhiều bất cập với bảng giá đất năm với hệ việc xây dựng bảng giá đất năm người dân có tâm lý đợi bảng giá đất mới, trì hoãn việc chuyển nhượng Trong doanh nghiệp muốn bồi thường trước ngày 1-1 năm để giảm bớt gánh nặng tài Điều ảnh hưởng lớn đến việc thu hút đầu tư thu hồi đất Chưa hết, việc ban hành bảng giá đất năm gây mệt mỏi áp lực cho sở, ngành có liên quan - Nhiều nước giới xây dựng bảng giá đất theo hướng ba đến năm năm Trong khoảng thời gian có thay đổi giá đất khu vực hay loại đất họ điều chỉnh nơi xảy biến động (điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí đất)… Nước ta xây dựng bảng giá đất năm Với bảng giá đất công bố vào ngày 1-1 năm bắt đầu thực từ tháng trước để Sở Tài thẩm định, trình UBND HĐND tỉnh, thành thông qua Với khoảng thời gian sáu tháng, thị trường có nhiều biến động… điều bất hợp lý nguyên nhân dẫn đến khiếu nại đất đai ngày tăng phức tạp - Tổng cục Quản lý đất đai có bó cáo giá đất nay, độ xác nhận định giá nhà đất tổ chức thẩm định giá thu thập đối chiếu từ thị 116 trường mang tính khu vực Giá bất động sản Năm người mười giá Muốn định giá bất động sản xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu đất đai số quan công quyền doanh nghiệp lớn tiếp cận Phần nhiều giao dịch bất động sản giao dịch ngầm Sự thiếu minh bạch yếu tố cản trở lớn cho việc thẩm định giá nhà đất việc tìm sách hợp lý làm hạ giá bất động sản Sự không rõ ràng thẩm định giá nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trạng thái trồi sụt thất thường “năm người mười giá” Theo Jones Lang LaSalle - tập đoàn dịch vụ địa ốc tài quốc tế tung bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu, Việt Nam nằm nhóm nước có số minh bạch thấp Đó vấn đề xã hội Việt Nam Vì vậy, cần có giải pháp mới, thay đổi nhận thức việc ban hành bảng giá đất phương pháp định giá đất 3.7.2 Đề xuất ban hành giá đất - Từ ý kiến bất cập việc bồi thường thẩm định giá cho đất nay, cần xác định bảng giá đất Nhà nước ban hành dùng để phục vụ cho công tác bồi thường xác định thuế theo quy định Nhà nước không bị giới hạn bỡi khung giá đất Nhà nước Hiện nay, Khung giá đất Nhà nước ban hành làm cho bảng giá đất UBND tỉnh ban hành không xác với giá thị trường Khung giá đất làm để thu thuế sử dụng đất cho người dân tốt, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất phải qua định giá đất - Đề xuất nên bỏ Khung giá đất, cần xã hội hóa việc định giá đất tổ chức, doanh nghiệp đủ điều kiện làm việc Chính phủ nên ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định giá đất quan nhà nước phê duyệt giá đất trường hợp cần thiết Thực tế theo quy định, giá đất địa phương ban hành vừa phải đảm bảo yêu cầu sát với giá thực tế thị trường, vừa đảm bảo nằm khung Chính phủ mâu thuẫn Nên bỏ khung giá đất Như vậy, giá đất giá thị trường Hoặc Nhà nước tiếp tục ban hành khung giá 117 đất dùng để thu thuế đất ở, đất sản xuất, kinh doanh Riêng việc bồi thường thu hồi đất thu tiền sử dụng đất có định giá cụ thể theo giá thị trường - Cần xác định giá đất tuyến đường xác định theo hệ số thua tuyến đường Hệ số xác định dựa hệ số đường hệ số tiện ích để đảm bảo tuyến đường có giá trị xác nhanh chóng cập nhật đơn giá đất thay đổi theo hàng năm Trên sở giá đất tuyến đường, cần định giá lô đất tuyến đường theo hệ số tiếp cận Mỗi đất tuyến đường có giá trị khác tùy theo mức độ tiếp cận tiện nghi công cộng - Nhà nước cần đẩy mạnh tính minh bạch thông tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài cho người dân biết Cần tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đơn vị có trách nhiệm thành lập bảng giá đất, thẩm định giá đất cần sát sâu vào thị trường thực tế để ban hành bảng giá đất xác Sự thiếu minh bạch yếu tố cản trở lớn cho việc thẩm định giá nhà đất việc tìm sách hợp lý làm hạ giá bất động sản - Đề xuất việc xây dựng bảng giá đất tách rời với sách đất đai Vì vậy, Bộ TN&MT nên đặt công tác tổng thể sách đất đai phát huy hiệu Việc xây dựng bảng giá đất chưa thống Khi giải khiếu nại liên quan đến giá đất ngành TN&MT xử lý Vì vậy, đề xuất nên giao hẳn cho quan thực Ngoài ra, thực xây dựng bảng giá đất theo hướng năm năm, tỉnh có ban đạo xây dựng giá đất mà Sở TN&MT Sở Tài thành viên nên bỏ bớt khâu thẩm định Sở Tài để tiết kiệm thời gian - Điều quan trọng việc quản lý ban hành vấn đề giá đất có hiểu quả, xác minh bạch Giá đất lại có nhiều biến động, hàng năm Nhà nước phải cập nhật chỉnh lý giá đất cho phù hợp Tuy nhiên việc liệu không gian liệu thuộc tính lưu trữ riêng biệt gây khó khăn cho trình thu thập, quản lý cập nhật giá đất Nhà nước cần tăng cường 118 việc ứng dụng Công nghệ thông tin, ứng dụng phần mềm GIS chuyên ngành trợ giúp việc quản lý Điều mà giới áp dụng từ lâu mang lại hiệu tới 119 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - GIS biết đến ngành khoa học có khả tích hợp liệu không gian liệu thuộc tính giúp cho trình truy xuất, hiển thị, khai thác thông tin cách xác nhanh chóng.Ứng dụng GIS để tra cứu giá đất giúp người sử dụng dễ dàng tìm đất phù hợp với nhu cầu Cùng với định hướng phát triển khoa học công nghệ Bộ Tài nguyên Môi trường việc ứng dụng GIS vào công tác quản lý thông tin đất đai giúp Long An quản lý hiệu địa bàn, dễ dàng kiểm soát biến động cập nhật thông tin đất đai Trong kinh tế thị trường đất đai loại hàng hóa đặc biệt, việc giá đất công khai đến người giảm thắc mắc người sử dụng lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, quyền lợi người dân giải theo quy định, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài Do nhiều dự án quan trọng tỉnh đẩy nhanh tiến độ - Trên sở đề tài nghiên cứu xây dựng hệ thống CSDL đầy đủ, khoa học, phù hợp với yêu cầu quản lý thông tin giá đất nói riêng phục vụ tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung Công tác công khai giá đất phục vụ người sử dụng việc tra cứu giá đất đồng thời đáp ứng yêu cầu công tác nâng cao lực quản lý Nhà nước cung cấp dịch vụ công lĩnh vực Tài nguyên Môi trường địa bàn thành phố Tân An Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng hệ thống quản lý thông tin giá đất tra cứu giá đất địa thành phố Tân An, tỉnh Long An đạt kết sau: Xây dựng mô hình sở liệu không gian giá đất thuộc tính cho đối tượng: đất, đường giao thông tương đối đầy đủ hợp lý Cập nhật thuộc tính giá cho tuyến đường đất theo định ban hành giá đất UBND tỉnh ban hành hàng năm 120 Xây dựng phần mềm Quản lý đồ giá đất: Phần mềm ứng dụng để tra cứu thông tin giá đất, cập nhật thông tin, xem thông tin tự động tính giá đất cho đất Vì vậy, Ứng dụng công nghệ GIS quản lý thông tin giá đất mang lại nhiều hiệu có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước đường phố, đất đai số địa phương phát triển Hệ thống sở liệu giúp nhà quản lý định đắn để định vấn đề có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước đất ở, đất phi nông nghiệp đất nông nghiệp cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tiết kiệm kinh phí, đồng thời đáp ứng nhu cầu thông tin cho ngành liên quan tổ chức, người dân quan tâm Kiến nghị Bảng giá đất Nhà nước ban hành hàng năm có nhiều thay đổi giá hẻm chưa đầy đủ để quản lý thông tin giá đất cách hiệu xác cần phải có đội ngũ cán điều tra, cập nhật thông tin kịp thời đầy đủ Nhà nước cần tăng cường cho việc ứng dụng công nghệ GIS đời sống quản lý Sự tiếp cận nghiên cứu GIS quản lý đất đai nói chung quản lý xây dựng đồ giá đất nói riêng hạn chế nghiên cứu sâu Cần đào tạo đội ngũ cán có am hiểu ngành địa đồng thời có kiến thức GIS để từ có phát triển nhiều ứng dụng xây dựng phần mềm để phục vụ cho quản lý chuyên ngành 121 ... nghiên cứu đề tài nên tập trung nghiên cứu ứng dụng công nghệ GIS thành lập quản lý đồ giá đất địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An - Đề tài nghiên cứu ứng dụng GIS để xây dựng quản lý đồ giá. .. dựng đồ giá đất khu vực nghiên cứu - Những tồn giải pháp công tác quản lý giá đất - Khả ứng dụng GIS công tác xây dựng đồ giá đất - Xây dựng quy trình xây dựng đồ giá đất công nghệ GIS 1.5.2 Phương... cần quản lý tảng liệu thu thập trực quan Trong quản lý Nhà nước việc ứng dụng công nghệ để xây dựng đồ giá đất công cụ hỗ trợ cho công tác quản lý giá theo đất, sở để phục vụ cho công tác định giá