VẬN HÀNH KIỂM SOÁT, SỬA CHỮA, HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ 1.1 Công tác vận hành , kiểm soát hệ thống chiếu sáng * Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày : - Hệ thống
Trang 1
BÁO CÁO THÁNG BỘ PHẬN KY THUẬT KEANG NAM TOWER
BÁO CÁO THÁNG HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ
KEANG NAM
Về : Công tác vận hành , bảo trì , sửa chữa hệ thống thiết bị
trong tòa nhà
Trang 2
MỤC LỤC
I VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT TRONG TÒA NHÀ
1.1 Hệ thống chiếu sáng
1.2 Hệ thống điều hòa
1.3 Hệ thống cấp thoát nước, thông gió
1.4 Hệ thống PCCC
1.5 Hệ thống thang máy
1.6 Hệ thống Accescontrol, commax
1.7 Hệ thống kiểm soát tiêu thụ điện
1.8 Hệ thống CCTV
1.9 Hệ thống giám sát điện
1.10 Hệ thống bể bơi
II CÔNG TÁC BẢO TRÌ SỬA CHỮA
III NHỮNG TỒN TẠI CẦN KHẮC PHỤC
IV ĐỀ XUẤT KỸ THUẬT
Trang 3
I VẬN HÀNH KIỂM SOÁT, SỬA CHỮA, HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ
1.1 Công tác vận hành , kiểm soát hệ thống chiếu sáng
* Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày :
- Hệ thống chiếu sáng được vận hành tự động theo lịch trình thời gian vận hành được nhân viên trực tại phòng điều khiển kiểm tra , kiểm soát
- Ngoài ra căn cứ theo thời tiết nhân sự trực vận hành sẽ bật sớm, hoặc muộn hơn lịch trình đảm bảo trành lãng phí điện năng, giảm tuổi thọ thiết bị
- THời gian vận hành :
- Đèn hành lang sảnh thang máy : 24/24
- Đèn sân vườn 18h00-22h30 ( Tùy theo thời tiết có thể vận hành sớm hoặc muộn hơn)
Lịch vận hành Nhân viên trực kiểm tra hệ thống
* Kiểm tra sửa chữa
- Kiểm soát : Thiết bị hệ thống kỹ thuật của hệ thống được nhân sự 3 ca kiểm soát ngăn ngừa theo form (BC-KTD10, Hệ thống chiếu sáng ngoại cảnh, hệ thống chiếu sáng công cộng )
- Sửa Chữa : Hệ thống chiếu sáng sân vườn bị nhảy Atomat bộ phận kỹ thuật đã kiểm tra xử lý
- Kiểm tra định kỳ thay thế các đèn chiếu sáng khu sân vờn, bể bơi , sảnh thang máy
1.2 Công tác vận hành , kiểm soát hệ thống điều hòa
* Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày :
- Hệ thống hoạt động bình thường lịch trình được vận hành tự động theo lịch trình thời gian vận hành được nhân viên trực tại phòng điều khiển kiểm tra , kiểm soát
- Ngoài ra một số vị trí đặ biệt : Phòng họp BQT,Phòng tập … Vận hành theo yêu cầu nhân sự trực vận hành sẽ bật sớm, hoặc muộn hơn lịch trình đảm bảo trành lãng phí điện năng, giảm tuổi thọ thiết bị
Trang 4
Lịch vận hành Nhân viên trực kiểm tra tình trạng
* Kiểm tra sửa chữa
- Kiểm soát : Thiết bị hệ thống kỹ thuật của hệ thống được nhân sự 3 ca kiểm soát ngăn ngừa theo form (BC-KTD10, Hệ thống chiếu sáng ngoại cảnh, hệ thống chiếu sáng công cộng )
- Sửa Chữa : Hiện trạng hệ thống điều hòa đang lỗi
A - B2 ( Lối vào hầm B)
A- 1F ( P.tắm nam)
A - 1F ( P.tắm nữ)
B - B1 ( Lối vào)
B - 3F ( HL Thang máy)
A - 2F ( Sảnh chờ)
A - 4F ( HL thang máy)
B1 - E-B1- 03(Phòng máy biến áp)
B1 - MF ( Hành lang)
- Các lỗi trên tại màn hình điều khiển Báo lỗi CH03,CH05,CH10 ,CH242 Các lỗi liên quan đến kết nối, lỗi bơm, lỗi áp suất cao ( Bộ phận vận hành đang kiểm tra sẽ có báo cáo hư hỏng, khắc phục )
- Khu vực điều hòa hàng lang tháp B tầng 4,5 báo Lỗi CH-25 liên quan đến phần nguồn điện
- Hành lang tầng 3 - Tháp A hỏng tay điều khiển điều hòa không hoạt động
Trang 5
1.3 Công tác vận hành , kiểm soát hệ thống thang máy
* Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày :
- Hệ thống phần mềm kiểm soát thang hoạt động bình thường , được kiểm soát hàng ngày bởi nhân viên trực tại phòng điều khiển trung tâm
- Theo dõi kiểm tra tình trạng hoạt động các thang phát hiện kịp thời các lỗi, kết hợp với nhà thầu thang máy sửa chữa
- Trực intercom hướng dẫn trợ giúp khách hàng bên trong cabin, hỗ trượ các thông tin khác hàng yêu cầu
Nhân viên trung tâm kiểm tra hoạt động hệ thống thang máy
* Kiểm tra sửa chữa
- Hiện trạng định kỳ hàng tháng bộ phận kỹ thuật kết hợp với nhà thầu kiểm tra bảo dưỡng hệ thống thang đảm bảo hệ thống luôn hoạt động tốt ổn định
(tên thang máy)
Ghi chú (ý kiến kỹ thuật bảo trì) 07,08/04/2016 (GTG) Nhà thầu thang máy HUYNDAI
Bảo dưỡng thang máy R7
Cần thay thế toàn bộ cáp tải -cần thay thế bộ governer phòng máy.(MR Công BQT ký kiểm tra )
Bảo dưỡng thang máy R14
Cần thay thế toàn bộ cáp tải -cần thay thế bộ governer phòng
Trang 6
máy.(MR Công BQT ký kiểm tra )
Bảo dưỡng thang máy R11
Cần thay thế toàn bộ cáp tải -cần thay thế bộ governer phòng máy.(MR Công BQT ký kiểm tra )
PHÒNG ĐIỀU KHIỂN TRUNG TÂM
Bảo dưỡng thang máy R15
-Cần thay thế toàn bộ cáp tải -cần thay thế bộ governer phòng máy
-Điều hòa hỏng
Bảo dưỡng thang máy R15
-Cần thay thế toàn bộ cáp tải -cần thay thế bộ governer phòng máy
16/04/2016(PMC) Báo cáo sự cố thang máy (hỏng
bo mạch biến tần cửa thang máy R5)
Hỏng 3 bo gọi tầng GH4 tầng 5,4m,4
17/04/2016(PMC) Báo cáo sự cố thang máy (hỏng
bo mạch biến tần cửa thang máy R5)
Tháo bo mạch biến tần cửa của thang RF2 sang thay cho thang máy R5 (Thang máyR5 thay xong hoạt động bình thường)
đóng được cửa tại tầng 5 tháp B -
Đã lập biên bản sự việc
- Kỹ thuật PMC đã xử lý (thang máy hoạt động bình thường)
Bảo dưỡng thang máy R3
-vòng bi shoe đối trọng,cabin hỏng
-cáp cửa cabin bị sờn -cần thay thế (MR Công BQT ký kiểm tra )
Bảo dưỡng thang máy R16
- Cáp , shoe đối trọng mòn -cáp ,buly govener bị mòn, sờn -cần thay thế (MR Công BQT ký kiểm tra )
Bảo dưỡng thang máy RF1
-hỏng bộ governer phòng máy
- shoe đối trọng,cabin hỏng -thay thế toàn bộ cáp tải
HÌNH ẢNH PMC GIÁM SÁT KIỂM TRA NÓC CABIN THANG MÁY
Trang 7
- Hàng ngày bộ phận kỹ thuật kiểm tra ngăn ngừa kiểm soát 3 ca theo form mẫu BC-KTD09
( Sáng, chiều , đêm )
1.4 Công tác vận hành , kiểm soát hệ thống PCCC
* Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày :
- Hệ thống hoạt động bình thường , được kiểm soát hàng ngày bởi nhân viên trực tại phòng điều khiển trung tâm
- Trực kiểm soát 24/24 nhằm phát hiện kịp thời các sự cố Kết hợp bộ phận an ninh, dịch vụ phối hợp kiểm tra các lỗi báo cháy
Nhân viên trung tâm trực kiểm tra các lỗi báo cháy
* Kiểm tra sửa chữa
- Hiện trạng bộ phận vận hành kiểm tra sửa chữa các lỗi tồn đọng trong hệ thống từ 27 lỗi
Trang 8
- Lỗi đầu báo ( Kiểm tra kết nối vệ sinh bảo dưỡng )
- Sử lý lỗi ngắn mạch đầu báo, Thay thế bo nguồn chuông đèn, damper tầng 19
- Hàng ngày bộ phận kỹ thuật kiểm tra ngăn ngừa kiểm soát 3 ca theo form mẫu BC-KTD09
( Sáng, chiều , đêm )
1.5 Công tác vận hành , kiểm soát hệ thống Accescontrol, commax
* Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày :
- Hệ thống Accescontrol, commax được bộ phận vận hành kiểm tra và khôi phục trở lại Hiện nay đã
đã hoạt động bình thường ( Kiểm soát tốt tình trạng di chuyển thang máy, tình trạng ra vào của khách và nhà thầu phụ)
Trang 9
Hệ thống commax đã đươc kiểm tra khắc phục
1.6 Hệ thống cấp thoát nước, thông gió
* Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày :
- Hiện trạng hệ thống được kiểm tra và giám sát hàng ngày bởi nhân viên trực tại phòng điều khiển trung tâm ( Hệ thống đã hết bản quyền_ sau 1 khoảng thời gian ngắn hệ thống bị thoát ra nhân viên trwccj phải đăng nhập lại )
- Giám sát tình trạng hoạt động của hệ thống cấp nước, hệ thống quạt thông gió,cấp thoát nước
- Thời gian vận hành : theo lịch trình tự động ( Hiện trạng 30 phút chạy 01/ Lần đối với quạt cấp khí tươi tầng 6- 48 tháp A,B)
Lịch vận hành Nhân viên trực kiểm tra hệ thống
* Kiểm tra sửa chữa
- Kiểm soát : Thiết bị hệ thống kỹ thuật của hệ thống được nhân sự 3 ca kiểm soát ngăn ngừa tại phòng kỹ thuật theo dõi tình trạng vận hành của hệ thống
- Sửa Chữa : Hệ thống được bộ phận kỹ thuật kiểm tra vệ sinh định kỳ tăng tuổi thọ thiết BỊ
HÌNH ẢNH TRƯỚC KHI NHẬN GTG-VẬN
HÀNH
HÌNH ẢNH SAU KHI PMC NHẬN –VẬN HÀNH
Trang 12
1.7 Hệ thống CCTV
Hện trạng hệ thống được phòng vận hành kiểm soát hành ngày :
- Hiện trạng hệ thống được kiểm tra và giám sát hàng ngày bởi nhân viên trực tại phòng điều khiển trung tâm
- Giám sát tình trạng hoạt động của hệ thống kiểm soát an ninh, tình trạng các phòng máy
Nhân viên trực kiểm tra hệ thống
* Kiểm tra sửa chữa
- Hiện trạng 01 màn hình M18 không hoạt động, một số camera đang bị lỗi bộ phận vận hành đang kiểm tra xử lý lỗi
- Vệ sinh định kỳ hệ thống
Trang 13
1.8 Hệ thống giám sát điện
- Hiện trạng hệ thống không hoạt động đang lỗi CPU Hàng ngày 3 ca bộ phận vận hành kiểm soát trực tiếp tại phòng máy về tình trạng vận hành
1.9 Hệ thống kiểm soát tiêu thụ điện
- Hiện trạng hệ thống hoạt động bình thường , bộ phận kỹ thuật tiến hành kiểm tra theo dõi hàng ngày
Hệ thống kiểm soát chỉ số điện căn hộ
1.10 Hệ thống bể bơi
- Hiện trạng hệ thống bể bơi đang được bộ phận vận hành kiểm tra , vận hành, sửa chữa đi vào sử dụng
-
II CÔNG TÁC BẢO TRÌ SỬA CHỮA
2.1 hệ thống điều hòa thang máy
- Hiện nay có rất nhiều điều hòa thang máy đang bị lỗi, bụi bẩn không được bảo dưởng bộ phận vận hành đang tiến hành kiểm tra xử lý khắc phục
Trang 14
Nhân viên kiểm tra Tình trạng bụi bẩn dàn giải nhiệt
2.2 Hệ thống bể bơi
- Kiểm tra bảo dưỡng lại hệ thống
- Bảo dưỡng tủ điện và đèn chiếu sáng +SỬA NHÀ WC TẦNG 1
III NHỮNG TỒN TẠI CẦN KHẮC PHỤC
3.1 Hệ thống chiếu sáng
- Hiện trạng không có key phần mềm cần khắc phục
Trang 15
- Thay thế các đèn cháy tại các sảnh công cộng
3.2 Hệ thống điều hòa
- Khắc phục các lỗi tồn đọng :
- Các lỗi CH03,CH05,CH10 ,CH242 Các lỗi liên quan đến kết nối, lỗi bơm, lỗi áp suất cao
- Khu vực điều hòa hàng lang tháp B tầng 4,5 báo Lỗi CH-25 liên quan đến phần nguồn điện
- Hành lang tầng 3 - Tháp A hỏng tay điều khiển điều hòa không hoạt động
3.3 Hệ thống cấp thoát nước, thông gió
- Mua key bản quyền cho hệ thống
3.4 Hệ thống thang máy
- Thay bo điều khiển thang R5 (hình ảnh bo mạch R5)
3.5 Hệ thống CCTV
- Hiện trạng 01 màn hình M18 không hoạt động, một số camera đang bị lỗi bộ phận vận hành đang kiểm tra xử lý lỗi
3.6 Hệ thống giám sát điện
Trang 16
-
Thay thế CPU hiện trạng đang lỗi
3.7 Hệ thống bể bơi
- 01 bơm lọc tuần hoàn lỗi khi hoạt động rất ồn , dòng làm việc tăng cao
- Van điện từ cấp nước cho bể bơi không hoạt động
- 01 Bộ điều khiển châm clo hỏng
IV ĐỀ XUẤT KỸ THUẬT
- Đề xuất xin cấp lại quyền pass word số 2 cho hệ thống bơm phòng cháy,chữa cháy…
- Đề xuất phương án khắc phục sớm nhất hệ thống máy phát điện dự phòng số 3 đang bị hỏng không hoạt động
- Đề xuất thay mới đồng hồ báo hiển thi đo lượng Clo trong nước bể bơi (tại phòng kỹ thuật bơm
bể bơi hầm B1 tháp A
- Đề xuất phục hồi hệ thống máy tính giám sát điện trung thế,hạ thế.(đảm bảo an toàn cho công tác theo dõi vận hành)
- Đề xuất thay mới đồng hồ báo hiển thi đo lượng áp suất nước bơm sinh hoạt tháp B (từ hầm B2 lên tầng Outringer-vị trí bơm nước sinh hoạt cho tháp B tại H2)
- Đề xuất chuyển dịch vị trí camera hành lang các tầng chiếu theo dõi kiểm soát phía cửa 2 trục kỹ thuật điện nặng,điện nhẹ.(đảm bảo công tác an toàn tài sản và ngăn ngừa rủi ro…)
- Đề xuất lắp bổ sung camera cho tầng outringer,tầng mái 2 tháp A,B (thuận tiện cho việc kiểm soát an toàn tài sản và ngăn ngừa rủi ro )
- Đề xuất thay thế van 1 chiều bơm nước sinh hoạt tầng outringer tháp A
- Đề xuất thay thế mới van phao cơ cho các bể nước chứa hầm B2,TẦNG OUTRINGER 2 tháp A,B
- Đề xuất phục hồi hệ thống lọc nước , cho các bể nước chứa hầm B2,TẦNG OUTRINGER 2 tháp A,B Để đảm bảo an toàn môi trường nước sinh hoạt cho cư dân,khách hàng sinh sống và làm việc tại tòa nhà