Luận văn tiến sĩ chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

-1- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN PHẠM VĂN BÌNH CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế (Khoa học Quản lý) Mã số: 62.34.01.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền PGS.TS Lê Xuân Bá Hà Nội- 2013 -3- MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ, BIỂU ĐỒ 10 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 11 LỜI MỞ ĐẦU 12 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở 1.1 Tổng quan nhà ở, đất sách nhà ở, đất 26 26 1.1.1 Nhà ở, đất 26 1.1.2 Chính sách nhà ở, đất 30 1.2 Chính sách thuế nhà ở, đất 33 1.2.1 Thuế nhà ở, đất 33 1.2.2 Khái niệm sách thuế nhà ở, đất 41 1.2.3 Nội dung sách thuế nhà ở, đất 45 1.2.4 Đánh giá sách thuế nhà ở, đất 56 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến sách thuế nhà ở, đất 61 1.3 Chính sách thuế nhà ở, đất số nước, vùng lãnh thổ giới học cho Việt Nam 67 1.3.1 Chính sách thuế nhà ở, đất số nước vùng lãnh thổ giới 67 1.3.2 Những học rút cho Việt Nam từ việc nghiên cứu sách thuế nhà ở, đất số nước vùng lãnh thổ giới KẾT LUẬN CHƯƠNG 75 77 -4- CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng nhà ở, đất Việt Nam 79 79 2.1.1 Thực trạng đất Việt Nam 79 2.1.2 Thực trạng nhà Việt Nam 81 2.1.3 Đánh giá thực trạng nhà ở, đất Việt Nam 87 2.2 Thực trạng sách thuế nhà ở, đất Việt Nam 89 2.2.1 Thực trạng sách thuế đăng ký nhà ở, đất 90 2.2.2 Thực trạng sách thuế sử dụng nhà ở, đất 93 2.2.3 Thực trạng công cụ sách thuế nhà ở, đất 104 2.3 Đánh giá sách thuế nhà ở, đất 110 2.3.1 Đánh giá chung sách thuế nhà ở, đất theo tiêu chí đánh giá sách 110 2.3.2 Thành công sách thuế nhà ở, đất nguyên nhân 117 2.3.3 Hạn chế sách thuế nhà ở, đất nguyên nhân 120 KẾT LUẬN CHƯƠNG 128 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 130 3.1 Bối cảnh nước quốc tế ảnh hưởng tới việc hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 130 3.1.1 Những thuận lợi việc hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 130 3.1.2 Những khó khăn việc hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 131 3.2 Quan điểm, mục tiêu yêu cầu hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất Việt Nam đến năm 2020 133 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 133 3.2.2 Mục tiêu hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 134 3.2.3 Yêu cầu hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 135 3.3 Các giải pháp hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 136 -5- 3.3.1 Các giải pháp hoàn thiện quy trình sách quản lý thuế nhà ở, đất 3.3.2 Các giải pháp hoàn thiện nội dung sách thuế nhà ở, đất 137 143 3.4 Các điều kiện để thực thành công giải pháp hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 3.4.1 Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến đất 172 173 đai, xây dựng nhà 3.4.2 Chuyên nghiệp hóa hoạt động đơn vị định giá tài sản 174 3.4.3 Kiểm soát chặt chẽ giao dịch bất động sản, sớm xây dựng công bố số giá bất động sản 175 3.4.4 Sự tâm cấp, ngành công cải cách nói chung cải cách sách thuế nói riêng 177 KẾT LUẬN CHƯƠNG 177 KẾT LUẬN 179 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 181 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 183 PHỤ LỤC 189 -6- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận GDP Tổng sản phẩm nước HĐND Hội đồng Nhân dân M2 Mét vuông NH Ngân hàng NSNN Ngân sách nhà nước QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TP Thành phố UBND Ủy ban Nhân dân USD Đô la Mỹ VNĐ Đồng Việt Nam -7- DANH MỤC CÁC BẢNG TÊN BẢNG STT Trang Bảng 1: Tiến độ trình điều tra 24 Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 01/01/2011 Việt Nam 79 Bảng 2.2: Cơ cấu đất sử dụng đất phân theo vùng 80 Bảng 2.3: Số hộ có nhà chưa có nhà 81 Bảng 2.4: Chất lượng nhà chia theo thành thị/nông thôn loại nhà năm 2011 82 Bảng 2.5: Diện tích nhà bình quân đầu người chia theo thành thị/nông thôn năm 2011 84 Bảng 2.6: Phân bố phần trăm (%) số hộ có nhà chia theo diện tích sử dụng thành thị nông thôn năm 1999 năm 2011 85 Bảng 2.7: Số hộ có nhà chia theo năm đưa vào sử dụng thành thị/nông thôn quyền sở hữu 86 Bảng 2.8: Tổng hợp khoản thu liên quan đến đất đai thu từ thuế nhà ở, đất 89 10 Bảng 2.9: Kế hoạch thực thu sách thuế nhà ở, đất 111 11 Bảng 2.10: Ý kiến đánh giá mục tiêu tổng thể sách 112 nhà ở, đất 12 Bảng 2.11: Ý kiến đánh giá đối tượng nộp thuế hoạch định sách lệ phí trước bạ 113 13 Bảng 2.12: Ý kiến đánh giá đối tượng nộp thuế hoạch định sách việc thực mục tiêu sách thuế sử dụng nhà ở, đất 114 14 Bảng 2.13: Ý kiến điều tra người nộp thuế việc nắm bắt thông tin sách thuế nhà ở, đất 116 15 Bảng 2.14: Ý kiến đánh giá khâu quy trình sách 124 -8- 16 Bảng 3.1: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách 148 giá nhà ở, đất tính lệ phí trước bạ 17 Bảng 3.2: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách 149 thuế suất thuế đăng ký nhà ở, đất 18 Bảng 3.3: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách khả đánh thuế sử dụng nhà 151 19 Bảng 3.4: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách 153 đối tượng nộp thuế thuế sử dụng nhà 20 Bảng 3.5: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách 155 giá tính thuế sử dụng nhà 21 Bảng 3.6: Ý kiến đối tượng hoạch định sách phân chia diện tích vượt hạn mức đất 164 22 Bảng 3.7: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách giá tính thuế sử dụng đất 165 23 Bảng 3.8: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách thuế suất thuế sử dụng đất hạn mức 168 24 Bảng 3.9: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách 169 biểu thuế lũy tiến theo hạn mức sử dụng đất 25 Bảng 3.10: Ý kiến đối tượng nộp thuế hoạch định sách thuế suất đất sử dụng sai mục đích lấn chiếm 171 -9- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT TÊN HÌNH VẼ Trang Hình 1.1: Đặc điểm nhà ở, đất 28 Hình 1.2: Vị trí thuế nhà ở, đất 34 Hình 1.3: Các khả đánh thuế vào nhà ở, đất 38 Hình 1.4: Các cấp độ mục tiêu sách thuế nhà ở, đất 46 Hình 1.5: Quá trình đánh giá sách thuế nhà ở, đất 60 Hình 1.6: Quy trình sách thuế nhà ở, đất 62 - 10 - DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ STT TÊN BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng hộ năm 2011 so với năm 1999 82 Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ phân loại nhà năm 2011 83 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ phần trăm theo diện tích nhà bình quân đầu người hộ thành thị nông thôn năm 2011 84 Biểu đồ 2.4: Số lượng cán làm ngành thuế Việt Nam số nước 106 - 11 - DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC STT TÊN PHỤ LỤC Trang Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra đối tượng nộp thuế 189 Phụ lục 2: Mẫu phiếu điều tra đối tượng hoạch định sách 192 Phụ lục 3: Đánh giá kết điều tra đối tượng nộp thuế theo giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn Phụ lục 4: Đánh giá kết điều tra đối tượng hoạch định sách theo giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn Phụ lục 5: Các phương pháp định giá nhà ở, đất Phụ lục 6: Tỷ lệ động viên thuế sử dụng đất tính theo khung giá đất phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP 195 201 206 219 Phụ lục 7: Bảng tính thử thuế sử dụng đất có tính đến hạn mức công nhận đất áp dụng biểu thuế suất luỹ tiến đề xuất 220 - 211 - 2.4.1 Đối với nhà ở, đất mang lại thu nhập vĩnh viễn: A V  i Áp dụng công thức: Trong đó: + V: giá trị thu nhập tương lai (giá trị nhà ở, đất ở) + A: thu nhập ròng (lợi nhuận ròng) trung bình hàng năm từ nhà ở, đất + i: tỷ lệ vốn hoá 2.4.2 Đối với nhà ở, đất mang lại thu nhập có thời hạn - Thu nhập không nhau: V  n CFt  (1  i ) t  T (1  i ) n Trong đó: + V: giá trị nhà ở, đất + CFt: thu nhập ròng (lợi nhuận ròng) năm t + T: giá trị lý hay giá trị thu hồi năm n + t: năm thứ t (t=1,n) + n: số năm hoạt động (tuổi thọ kinh tế) + i: tỷ lệ vốn hóa - Thu nhập nhau:  (1  i )  n T V A  i (1  i ) n - Thu nhập n năm đầu không nhau, từ n+1 trở đến năm m nhau: CFt  (1  i )  ( m  n ) T V  A  t n (1  i ) pháp i (1  i ) (1  i ) m t 1 phương 2.5 Ưu, nhược điểm n - Ưu điểm: + Đơn giản dễ áp dụng, dễ hiểu dùng logic toán học để giải toán đặt ra; + Có độ xác tương đối cao có chứng thương vụ so sánh để tìm thu nhập ròng - Nhược điểm: + Phân tích thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt; + Mang thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai; - 212 - + Thường áp dụng tỷ lệ vốn hoá cố định Phương pháp chi phí 3.1 Cơ sở lý luận Trong tập hợp nhà ở, đất hữu, có số nhà ở, đất thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt nhằm đáp ứng yêu cầu cụ thể Do vậy, không xảy việc mua, bán nhà ở, đất thị trường, điều đồng nghĩa với việc tài liệu giao dịch làm sở cho so sánh định giá Đối với nhà ở, đất vậy, việc định giá hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi phương pháp chi phí Phương pháp chi phí dựa giả định giá trị nhà ở, đất cần định giá đo chi phí làm nhà ở, đất tương tự coi vật thay 3.2 Các trường hợp áp dụng Phương pháp chi phí thường ứng dụng để định giá nhà ở, đất trường hợp sau: - Định giá nhà ở, đất dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, nhà ở, đất có chứng so sánh thị trường; - Định giá cho mục đích bảo hiểm; - Là phương pháp người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu; - Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp định giá khác 3.3 Các bước thực Phương pháp chi phí phương pháp hỗn hợp, sử dụng thêm phương pháp khác Việc thực phương pháp bao gồm bước sau: Bước 1- Ước tính giá trị đất mục tiêu cần định giá, coi đất đất trống giả sử sử dụng sử dụng cao tốt Việc ước tính thường thực thông qua phương pháp so sánh phương pháp dòng tiền - 213 - Bước 2- Ước tính chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có đất Để ước tính xác số chi phí đó, nhà định giá cần phải hiểu thiết kế xây dựng, nguyên vật liệu sử dụng nhằm đạt ước tính chi phí mức độ hợp lý Bước 3- Ước tính số tiền giảm giá tích luỹ (tổng giá trị hao mòn) công trình xây dựng có đất xét tất nguyên nhân Sự giảm giá chia thành ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức lỗi thời bên Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí để xây dựng lại để thay công trình xây dựng có đất, thu giá trị công trình Bước 5- Cộng giá trị ước tính đất (bước 1) với giá trị công trình (bước 4), giá trị ước tính nhà ở, đất cần định giá qua phương pháp chi phí 3.4 Các phương pháp xác định chi phí - Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp so sánh thị trường nhà kiến trúc, nhà xây dựng nhà định giá sử dụng ước tính chi phí đòi hỏi có kết nhanh Theo phương pháp này, chi phí đơn vị theo m2 m3 tính cách chia tổng số chi phí xây dựng kết cấu công trình tương tự hoàn thành cho khối lượng m2 m3 kết cấu Các công trình phải tương tự kích thước, thiết kế, chất lượng hoàn thành việc xây dựng Các kết đạt sau nhân với tổng số m2 m3 công trình mục tiêu cần định giá, tổng số cuối cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành lãi nhà xây dựng Khó khăn chủ yếu nguyên nhân gây không xác phương pháp so sánh thị trường thực tế hai nhà giống hoàn toàn kiểu loại chất lượng xây dựng Muốn cho ước tính chi phí tin tưởng được, cần phải tính toán chi phí m2 m3 cho nhà tiêu chuẩn theo - 214 - kích thước cho, ngoại trừ chi phí đất, tiến hành điều chỉnh khác biệt kích thước, chu vi, hình dạng nhà, chất lượng số lượng đặc trưng khác Công thức sử dụng phương pháp này: Chi phí thay = Số m2 sàn xây dựng x Suất đầu tư cho m2 sàn xây dựng - Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng Phương pháp nói chung sử dụng chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, ước tính chi phí công trình xây dựng có quy mô lớn, hoàn thành phù hợp với kế hoạch chi tiết kỹ thuật xây dựng Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết làm cho lao động nguyên vật liệu xây dựng phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật Mỗi đơn vị lao động quan trọng tiến trình xây dựng từ móng tới trang trí cuối làm vệ sinh hạng mục hoá tính chi phí; chi phí cộng với chi phí chi tiết nguyên vật liệu xây dựng thiết bị, cuối cộng với tỷ lệ phần trăm phí kiến trúc với chi phí quản lý lợi nhuận người xây dựng - Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp tương đối đơn giản việc áp dụng tốn thời gian so với phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng Thông qua phương pháp này, chi phí xây dựng nhà thầu tập hợp từ tất nhà thầu phụ - Phương pháp chi phí đơn vị theo kết cấu xây dựng Theo phương pháp này, chi phí đơn vị theo kết cấu xây dựng nhà thầu hạng mục hoá tập hợp từ tất nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tông tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2 chi phí đặc trưng kê khai: Phương pháp tiện ích ước tính chi phí cho công việc sửa chữa, thay ước tính chi phí xây dựng bổ sung Tuy nhiên tính xác - 215 - thấp, phương pháp không nhà xây dựng áp dụng cách thường xuyên Trong lĩnh vực định giá, người ta sử dụng phương pháp để ước tính cách nhanh chóng tương đối giá trị nhà ở, đất 3.5 Các phương pháp đo giảm giá tích luỹ - Phương pháp dựa vào tuổi Phương pháp vào ước tính giảm giá tích lũy dựa mối tương quan thời gian sử dụng hiệu so với tổng tuổi thọ kinh tế công trình xây dựng Việc tính toán theo phương pháp giống việc tính khấu hao kế toán tài chính, chủ yếu thực theo phương pháp khấu hao tuyến tính - Phương pháp kỹ thuật (phương pháp đo giảm giá mang tình kỹ thuật) Đây phương pháp kỹ sư sử dụng thường xuyên phân tích, việc phân tích thực thông qua điều tra quan sát nhằm thu thập tài liệu giảm giá, nguyên nhân gây giảm giá nhằm đánh giá mức độ giảm giá theo nguyên nhân, sau tổng hợp lại thành giảm giá tích lũy Một biến tướng khác việc sử dụng phương pháp việc vào tính tỷ lệ hao mòn (giảm giá) công trình hay tỷ lệ chất lượng lại công trình, việc tính toán thực theo công thức sau: Tỷ lệ chất lượng Tỷ lệcòn giảm lạigiá Trong đó: n n (D  C )  ( Dt  Bt )  t 1 n D  Dt  t 1 t t 1 == t n t 1 t - n: số lượng kết cấu nghiên cứu - Dt: Tỷ lệ giá trị kết cấu t tổng giá trị công trình - Bt: Tỷ lệ giảm giá kết cấu t - Ct: Tỷ lệ chất lượng lại kết cấu t - Phương pháp đo giảm giá rút từ thị trường Phương pháp giảm giá rút từ thị trường áp dụng cho tất khía cạnh giảm giá tích luỹ Có nhận xét cho phương pháp không xác phương pháp kỹ thuật, nhiên, thực tế phương pháp lại thuận lợi - 216 - nhận chứng thị trường dễ hiểu khách hàng Phương pháp đặc biệt chấp nhận công trình, nơi có số lớn tài sản tương tự đánh giá mức độ giảm giá, để từ làm sở tính toán giảm giá cho công trình nghiên cứu 3.6 Ưu, nhược điểm phương pháp - Ưu điểm: + Sử dụng để định giá nhà ở, đất dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt mang tính chuyên dùng; + Sử dụng khó có chứng thị trường để so sánh, hay thiếu sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà nhà ở, đất mang lại - Nhược điểm: + Do phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp nói đến phần phương pháp chi phí + Chi phí lúc đồng hay phù hợp với giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn + Việc ước tính giảm giá tích luỹ trở nên chủ quan Trên thực tế, chưa có phương pháp riêng biệt chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá + Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá Nhận xét chung cho phương pháp giá trị cao việc đưa dự báo giá trị phù hợp, vậy, phương pháp chấp nhận để cung cấp định giá có giá trị Phương pháp thặng dư 4.1 Cơ sở lý luận Trong thực tế sống, nhà ở, đất thường bị phá huỷ sau thời gian sử dụng, nên tạo dựng nhằm đáp ứng nhu cầu thay đổi xã hội, - 217 - trình gọi trình phát triển nhà ở, đất ở, giá trị nhà ở, đất thu sau trình phát triển gọi giá trị phát triển Ở đây, giá trị phát triển biểu hình thái giản đơn, hoàn toàn giá trị ước tính Nhà định giá thường yêu cầu định giá nhà ở, đất mà chúng phát triển hay tái phát triển, việc định giá đạt đến giá trị cách so sánh trực tiếp với giá bán bất động sản tương tự khác phát triển theo cách tương tự Điều thường không thực tế, khó tìm bất động sản tương tự có đặc điểm phát triển độc đáo bất động sản mục tiêu cần định giá Phương pháp thặng dư xây dựng dựa chủ yếu nguyên tắc “đóng góp”, tức là, giá trị nhà ở, đất (giá trị chưa phát triển) giá trị lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển đó, cụ thể hoá qua công thức: Giá trị phát triển - Chi phí phát triển (gồm lãi nhà đầu tư) = Giá trị lại (giá trị chưa phát triển) Chẳng hạn, với ý định phát triển vùng đất đai để xây dựng nhà liền kề diện tích đất trống Ở đây, dự kiến trước số tiền cho thu từ việc bán nhà sau trình phát triển Hơn nữa, dự kiến chi phí cho việc xây dựng nhà lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu tiến hành hoạt động đầu tư Từ giá trị công trình sau trình phát triển trừ tổng số chi phí lợi nhuận yêu cầu giá trị lại đất đai 4.2 Các trường hợp áp dụng Phương pháp thặng dư vận dụng để xác định giá trị nhà ở, đất ở, nhà ở, đất có phát triển có tiềm để phát triển Điều đặc biệt cần thiết nhà ở, đất có giá trị tiềm tàng, giá trị giải phóng nhà ở, đất phát triển nhà ở, đất đất trống dành cho phát triển hay đất có kết cấu xây dựng tồn mà cần phải thay hay cải tạo, thông thường tân trang lại hay phá bỏ phát triển lại với kết cấu xây dựng hoàn toàn - 218 - Phương pháp thặng dư thường sử dụng người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hoá nhà đó, làm cho nhà có giá trị nhiều so với chi phí bỏ 4.3 Các bước tiến hành phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư thực thông qua bước sau: Bước 1: Xác định cách sử dụng cao tốt nhà ở, đất cần định giá, có tính đến quy định xây dựng hạn chế khác Bước 2: Ước tính toàn tổng giá trị trình phát triển, cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập, lợi nhuận Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm: chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây dựng, lợi nhuận người làm công tác phát triển, chi phí marketing, phí pháp lý, chi phí tài phí có liên quan Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển nhà đầu tư 4.4 Ưu, nhược điểm phương pháp - Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá nhà ở, đất có tiềm phát triển - Đây phương pháp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu - Phương pháp mô lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tư vào nhà ở, đất Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển nhà ở, đất - Nhược điểm: - Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt - Mọi ước tính chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường - Giá trị lại cuối nhạy cảm thay đổi ước tính chi phí giá bán - 219 - Phụ lục 6: Tỷ lệ động viên thuế sử dụng đất tính theo khung giá đất phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Đất nông thôn Số lần Giá đất theo Mức thuế Tỷ lệ Mức thuế Nghị định đất (đ/m2) 123/NĐ-CP động viên (kg/ha) (đ) (5=3x4) Loại xã Loại mức Định suất thuế SDĐ NN (kg/ha) (1) (2) (3) (4) Mức cao 650 1.300 520 1.875.000 0,03% Mức thấp 80 160 64 10.000 0,64% Mức cao 650 1,5 975 390 1.275.000 0,03% Mức thấp 80 1,5 120 48 4.500 1,07% Mức cao 650 650 260 900.000 0,03% Mức thấp 80 80 32 2.500 1,28% Xã đồng Xã trung du Xã miền núi (6) (7) (8=6/7) Trong đó: Giá thóc tính thuế 4.000 đồng/kg, nên (6) = (5) x (4.000)/(10.000) Đất đô thị Loại đô thị Loại mức (1) (2) Loại đặc biệt Loại I Loại II Loại III Loại IV Loại V Định suất Mức thuế Giá đất theo Tỷ lệ Số Mức thuế thuế SDĐ đất Nghị định lần (đ/m2) NN (kg/ha) (kg/ha) 123/NĐ-CP (đ) động viên (3) (4) (5=3x4) (6) (7) (8=6/7) Mức cao 650 32 20.800 8.320 67.500.000 0,012% Mức thấp 80 720 288 1.500.000 0,019% Mức cao 650 30 19.500 7.800 42.500.000 0,018% Mức thấp 80 640 256 400.000 0,064% Mức cao 650 26 16.900 6.760 30.000.000 0,023% Mức thấp 80 560 224 150.000 0,149% Mức cao 650 19 12.350 4.940 19.500.000 0,025% Mức thấp 80 400 160 120.000 0,133% Mức cao 650 13 8.450 3.380 13.350.000 0,025% Mức thấp 80 400 160 50.000 0,320% Mức cao 650 13 8.450 3.380 6.700.000 0,050% Mức thấp 80 240 96 30.000 0,320% Trong đó: Giá thóc tính thuế 4.000 đồng/kg, nên (6) = (5) x (4.000)/(10.000) 220 Phụ lục 7: Bảng tính thử thuế sử dụng đất có tính đến hạn mức công nhận đất áp dụng biểu thuế suất luỹ tiến Diện tích đất Thành Thị Nông thôn TT Tỉnh Diện tích hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ đến lần m2 m2 (7) (8) Giá đất trung bình địa phương ban hành Diện tích vượt hạn mức lần m2 m2 m2 Diện tích vượt hạn mức lần m2 (10) (10) (11) Diện tích Diện tích vượt hạn hạn mức mức từ đến lần (9) Thuế suất dự kiến Ngoài Ngoài Trong hạn hạn hạn mức từ mức mức đến lần lần Số thuế dự kiến thu Nông thôn Đô thị Đồng Đồng % % % Đồng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) Bắc Giang 56,400,000 28,154,736 - 2,497,528 1,311,662 - 307,533 2,916,000 0.05% 0.10% 0.20% 24,797,143,242 Bắc Cạn 8,284,710 - - 1,567,272 - - 430,000 1,375,000 0.05% 0.10% 0.20% 2,858,712,150 Bắc Ninh 36,006,726 - - 3,242,520 724,002 - 508,200 3,845,400 0.05% 0.10% 0.20% 18,167,779,571 Cao Bằng 18,067,098 - - 1,901,886 - - 135,600 5,227,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,195,528,305 Điện Biên 10,699,458 - - - 2,759,568 - 121,200 2,720,500 0.05% 0.10% 0.20% 8,155,791,899 Hà Giang 22,676,892 - - 2,603,118 - - 28,690 476,500 0.05% 0.10% 0.20% 945,492,879 Hà Nam 18,504,948 - - 1,432,452 - - 135,040 2,066,900 0.05% 0.10% 0.20% 2,729,821,608 Hà Nội 25,563,720 9,087,624 - 19,151,454 - - 631,000 16,965,000 0.05% 0.10% 0.20% 176,251,852,959 Hà Tây cũ 49,396,000 17,309,744 - 4,316,382 - - 251,733 2,607,640 0.05% 0.10% 0.20% 16,202,520,600 10 Hà Tĩnh 28,638,876 - - 2,972,592 - - 30,600 1,860,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,202,685,363 11 Hải Dương 51,198,042 - - 6,662,460 - - 483,000 6,430,000 0.05% 0.10% 0.20% 33,784,136,043 12 Hải Phòng 39,029,760 - - 12,332,082 - - 560,000 7,080,000 0.05% 0.10% 0.20% 54,583,903,080 13 Hưng Yên 34,658,442 - - 3,722,670 - - 848,000 3,350,000 0.05% 0.10% 0.20% 20,930,651,658 14 Hoà Bình 54,400,000 26,449,580 - 4,853,772 - - 82,400 2,830,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,288,812,772 15 Lào Cai 11,229,078 - - 2,280,936 - - 48,800 2,845,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,518,620,963 221 Diện tích đất Thành Thị Nông thôn TT Tỉnh Diện tích hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ đến lần m2 m2 (7) (8) Giá đất trung bình địa phương ban hành Diện tích vượt hạn mức lần m2 m2 m2 Diện tích vượt hạn mức lần m2 (10) (10) (11) Diện tích Diện tích vượt hạn hạn mức mức từ đến lần (9) Thuế suất dự kiến Ngoài Ngoài Trong hạn hạn hạn mức từ mức mức đến lần lần Số thuế dự kiến thu Nông thôn Đô thị Đồng Đồng % % % Đồng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) 16 Lạng Sơn 19,748,736 - - 3,677,730 - - 110,000 2,695,200 0.05% 0.10% 0.20% 6,042,289,428 17 Lai Châu 9,053,982 - - 1,297,422 - - 201,800 539,000 0.05% 0.10% 0.20% 1,263,202,013 18 Nam Định 37,941,960 - - 4,846,968 - - 904,000 4,436,000 0.05% 0.10% 0.20% 27,900,340,944 19 Nghệ An 63,697,452 - - 5,189,646 - - 430,600 2,145,000 0.05% 0.10% 0.20% 19,279,956,751 20 Ninh Bình 19,975,116 - - 2,116,338 - - 284,000 3,863,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,924,173,319 21 Phú Thọ 32,403,882 - - 4,225,074 - - 494,167 1,476,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,124,569,190 22 Quảng Ninh 20,700,918 - - 18,414,144 - - 335,400 5,081,000 0.05% 0.10% 0.20% 50,252,676,781 23 Sơn La 25,487,658 - - 1,955,562 - - 252,000 1,940,200 0.05% 0.10% 0.20% 5,108,535,604 24 Thái Bình 50,269,506 - - 2,162,370 - - 230,000 5,105,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,300,442,615 25 Thái Nguyên 31,645,656 - - 6,735,792 - - 141,900 5,163,600 0.05% 0.10% 0.20% 19,635,727,079 26 Thanh Hoá 181,985,958 - - 7,405,482 - - 243,000 4,317,067 0.05% 0.10% 0.20% 38,096,274,878 27 Tuyên Quang 20,180,160 - - 1,477,056 - - 243,000 944,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,149,059,872 28 Vĩnh Phúc 30,811,998 - - 4,487,154 - - 536,333 2,376,667 0.05% 0.10% 0.20% 13,594,981,080 29 Yên Bái 14,700,504 - - 3,388,434 - - 243,600 2,498,667 0.05% 0.10% 0.20% 6,023,805,496 30 Bình Định 24,417,330 - - 5,968,662 - - 65,700 3,954,000 0.05% 0.10% 0.20% 12,602,154,065 31 Bình Thuận 20,581,344 - - 8,640,000 62,736 - 404,200 2,249,333 0.05% 0.10% 0.20% 14,017,722,337 222 Diện tích đất Thành Thị Nông thôn TT Tỉnh Diện tích hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ đến lần m2 m2 (7) (8) Giá đất trung bình địa phương ban hành Diện tích vượt hạn mức lần m2 m2 m2 Diện tích vượt hạn mức lần m2 (10) (10) (11) Diện tích Diện tích vượt hạn hạn mức mức từ đến lần Ngoài Ngoài Trong hạn hạn hạn mức từ mức mức đến lần lần Số thuế dự kiến thu Nông thôn Đô thị Đồng Đồng % % % Đồng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) 32 Đà Nẵng 10,834,400 1,436,236 - 10,886,064 - - 301,400 7,056,000 0.05% 0.10% 0.20% 40,471,659,402 33 Đắk Lắk 45,106,362 - - 9,350,754 - - 269,000 4,545,000 0.05% 0.10% 0.20% 27,316,394,154 34 Đắk Nông 13,627,026 - - 1,280,370 - - 166,000 1,118,000 0.05% 0.10% 0.20% 1,846,769,988 35 Gia Lai 37,520,000 4,880,050 - 8,800,000 4,407,026 - 41,500 2,523,133 0.05% 0.10% 0.20% 23,202,360,007 36 Khánh Hoà 15,249,990 - - 9,209,802 - - 264,300 3,297,067 0.05% 0.10% 0.20% 17,197,953,304 37 Kon Tum 13,631,268 - - 3,649,440 2,386,506 - 33,500 2,325,000 0.05% 0.10% 0.20% 10,019,424,189 38 Lâm Đồng 20,067,726 - - 8,624,784 - - 330,400 3,223,200 0.05% 0.10% 0.20% 17,214,890,230 39 Ninh Thuận 12,105,912 - - 3,344,376 - - 90,533 1,079,000 0.05% 0.10% 0.20% 2,352,283,118 40 Phú Yên 19,148,514 - - 4,412,640 605,394 - 312,000 1,927,000 0.05% 0.10% 0.20% 8,405,341,062 41 Quảng Bình 17,041,248 - - 2,352,966 - - 26,167 1,657,200 0.05% 0.10% 0.20% 2,172,626,796 42 Quảng Nam 75,856,704 - - 7,596,320 1,801,642 - 440,333 1,643,500 0.05% 0.10% 0.20% 25,904,379,608 43 Quảng Ngãi 33,537,168 - - 4,919,544 - - 268,733 1,632,000 0.05% 0.10% 0.20% 8,520,619,788 44 Quảng Trị 21,560,000 6,167,476 - 5,232,000 958,296 - 84,267 1,556,800 0.05% 0.10% 0.20% 6,992,576,973 45 Thừa Thiên Huế 39,340,000 14,335,874 - 9,708,216 - - 30,500 5,716,000 0.05% 0.10% 0.20% 28,783,260,485 46 An Giang 13,568,408 - 14,467,236 - - 658,000 4,844,000 0.05% 0.10% 0.20% 56,053,802,056 47 Bình Dương - - 7,664,640 609,276 - 660,000 4,780,000 0.05% 0.10% 0.20% 28,517,682,300 36,736,000 22,081,374 (9) Thuế suất dự kiến 223 Diện tích đất Thành Thị Nông thôn TT Tỉnh Diện tích hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ đến lần m2 m2 (7) (8) Giá đất trung bình địa phương ban hành Diện tích vượt hạn mức lần m2 m2 m2 Diện tích vượt hạn mức lần m2 (10) (10) (11) Diện tích Diện tích vượt hạn hạn mức mức từ đến lần (9) Thuế suất dự kiến Ngoài Ngoài Trong hạn hạn hạn mức từ mức mức đến lần lần Số thuế dự kiến thu Nông thôn Đô thị Đồng Đồng % % % Đồng (12) (13) (14) (15) (15) (16) (1) (2) 48 Bình Phước 20,324,640 - - 3,636,234 - - 67,300 1,772,500 0.05% 0.10% 0.20% 3,906,536,519 49 Bà Rịa Vũng Tàu 11,213,538 - - 8,605,842 - - 922,800 4,083,867 0.05% 0.10% 0.20% 22,746,483,509 50 Bạc Liêu 13,624,464 - - 3,914,946 - - 82,000 3,606,000 0.05% 0.10% 0.20% 7,617,250,662 51 Bến Tre 29,051,736 - - 1,951,404 - - 120,000 4,250,000 0.05% 0.10% 0.20% 5,889,837,660 52 Cà Mau 24,440,850 - - 3,411,954 - - 630,000 3,075,000 0.05% 0.10% 0.20% 12,944,747,025 53 Cần Thơ 12,272,358 - - 12,757,962 - - 424,800 5,075,000 0.05% 0.10% 0.20% 34,979,977,414 54 Đồng Nai 42,586,908 - - 14,314,776 - - 276,500 3,976,667 0.05% 0.10% 0.20% 34,350,188,697 55 Đồng Tháp 52,442,670 - - 5,643,204 - - 252,800 3,754,000 0.05% 0.10% 0.20% 17,221,047,396 56 TP Hồ Chí Minh 24,598,476 - - 61,588,422 - - 5,129,000 27,720,000 0.05% 0.10% 0.20% 916,698,320,622 57 Hậu Giang 15,114,498 - - 2,167,452 - - 399,000 2,890,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,147,310,491 58 Kiên Giang 35,316,498 - - 5,030,720 6,183,238 - 284,800 2,671,267 0.05% 0.10% 0.20% 28,265,347,099 59 Long An 60,793,698 - - 5,301,000 3,226,260 - 135,000 4,842,000 0.05% 0.10% 0.20% 32,558,846,535 60 Sóc Trăng 19,216,554 - - 3,210,858 - - 96,000 3,360,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,316,636,032 61 Tây Ninh 31,241,616 - - 5,142,438 - - 215,333 1,845,500 0.05% 0.10% 0.20% 8,108,860,114 62 Tiền Giang 32,165,154 - - 2,587,284 - - 774,000 5,615,667 0.05% 0.10% 0.20% 19,712,577,287 63 Trà Vinh 12,808,992 - - 1,920,000 439,896 - 624,000 4,380,000 0.05% 0.10% 0.20% 10,127,949,984 224 Diện tích đất Thành Thị Nông thôn TT Tỉnh Diện tích hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ đến lần m2 m2 (7) (8) Giá đất trung bình địa phương ban hành Diện tích vượt hạn mức lần m2 m2 m2 Diện tích vượt hạn mức lần m2 (10) (10) (11) Diện tích Diện tích vượt hạn hạn mức mức từ đến lần (1) (2) (9) 64 Vĩnh Long 20,904,618 - - 2,405,760 - - Tổng cộng 1,959,916,870.00 121,389,728.00 - 406,614,366.00 5,475,502.00 - Số thuế dự kiến thu 2.115.738.080.228 đồng Nguồn: [70] tác giả tự tính toán Thuế suất dự kiến Ngoài Ngoài Trong hạn hạn hạn mức từ mức mức đến lần lần Số thuế dự kiến thu Nông thôn Đô thị Đồng Đồng % % % Đồng (12) (13) (14) (15) (15) (16) 3,538,000 0.05% 0.10% 0.20% 860,000 13,244,775,180 2,115,738,080,228 225