Giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, W16, E47.

Giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, W16, E47. Bộ tài liệu sưu tập gồm nhiều Bài tập THCS, THPT, luyện thi THPT Quốc gia, Giáo án, Luận văn, Khoá luận, Tiểu luận…và nhiều Giáo trình Đại học, cao đẳng của nhiều lĩnh vực: Toán, Lý, Hoá, Sinh…. Đây là nguồn tài liệu quý giá đầy đủ và rất cần thiết đối với các bạn sinh viên, học sinh, quý phụ huynh, quý đồng nghiệp và các giáo sinh tham khảo học tập. Xuất phát từ quá trình tìm tòi, trao đổi tài liệu, chúng tôi nhận thấy rằng để có được tài liệu mình cần và đủ là một điều không dễ, tốn nhiều thời gian, vì vậy, với mong muốn giúp bạn, giúp mình tôi tổng hợp và chuyển tải lên để quý vị tham khảo. Qua đây cũng gởi lời cảm ơn đến tác giả các bài viết liên quan đã tạo điều kiện cho chúng tôi có bộ sưu tập này. Trên tinh thần tôn trọng tác giả, chúng tôi vẫn giữ nguyên bản gốc.Trân trọng.ĐỊA CHỈ DANH MỤC TẠI LIỆU CẦN THAM KHẢOhttp:123doc.vntrangcanhan348169nguyenductrung.htmhoặc Đường dẫn: google > 123doc > Nguyễn Đức Trung > Tất cả (chọn mục Thành viên)DANH MỤC TẠI LIỆU ĐÃ ĐĂNGA.HOÁ PHỔ THÔNG1.CHUYÊN ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC HÓA HỮU CƠ PHẦN 1, PDF2.CHUYÊN ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC HÓA HỮU CƠ PHẦN 1, Word3.CHUYÊN ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC HÓA HỮU CƠ PHẦN 2. PHẦN HỢP CHẤT CÓ NHÓM CHỨC4.CHUYÊN ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC HÓA HỌC VÔ CƠ PHẦN 1. CHUYÊN Đề TRÌNH HÓA VÔ CƠ 10 VÀ 115.CHUYÊN ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC HÓA HỮU CƠ PHẦN 2. PHẦN HỢP CHẤT CÓ NHÓM CHỨC6.BỘ ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC MÔN HÓA HỌC 1407.BỘ ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC MÔN HÓA HỌC 41708.ON THI CAP TOC HỌC HÓA HỮU CƠ PHẦN 1, PDF9.TỔNG HỢP KIẾN THỨC HÓA HỌC PHỔ THÔNG10.70 BỘ ĐỀ LUYỆN THI ĐẠI HỌC MÔN HÓA HỌC, word11.CHUYÊN ĐỀ VÔ CƠ, LỚP 11 – 12. ĐẦY ĐỦ CÓ ĐÁP ÁN12.Bộ câu hỏi LT Hoá học13.BAI TAP HUU CO TRONG DE THI DAI HOC14.CAC CHUYEN DE LUYEN THI CO DAP AN 4815.GIAI CHI TIET CAC TUYEN TAP PHUONG PHAP VA CAC CHUYEN DE ON THI DAI HOC. 8616.PHUONG PHAP GIAI NHANH BAI TAP HOA HOC VA BO DE TU LUYEN THI HOA HOC 27417.TỔNG HỢP BÀI TẬP HÓA HỌC LỚP 1218.PHAN DANG LUYEN DE DH 20072013 14519.BO DE THI THU HOA HOC CO GIAI CHI TIET.doc20.Tuyển tập Bài tập Lý thuyết Hoá học luyện thi THPT Quốc gia21.PHÂN DẠNG BÀI TẬP HOÁ HỌC ÔN THI THPT QUỐC GIA 5722.BỘ ĐỀ LUYỆN THI THPT QUỐC GIA MÔN HOÁ CÓ ĐÁP ÁN 29 ĐỀ 14523.BỘ ĐỀ LUYỆN THI THPT QUỐC GIA MÔN HOÁ CÓ ĐÁP ÁN PHẦN 2B.HỌC SINH GIỎI1.Bồi dưỡng Học sinh giỏi Hoá THPT Lý thuyết và Bài tập2.Tài liệu hướng dẫn thí nghiệm thực hành học sinh giỏiolympic Hoá học 543.CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI HOÁ LÝ THUYẾT VÀ BÀI TẬP 174.ĐỀ THI CHUYÊN HOÁ CÓ HƯỚNG DẪN CHI TIẾT PHẦN ĐẠI CƯƠNG VÔ CƠ 5.Tuyển tập Đề thi Bồi dưỡng Học sinh giỏi Hoá THCS Lý thuyết và Bài tập6.Chuyên đề Bồi dưỡng HSG Hoá học, 12 phương pháp giải toán7.Hướng dẫn thực hành Hoá Hữu cơ Olympic hay dành cho sinh viên đại học, cao đẳngC. HOÁ ĐẠI HỌC, SAU ĐẠI HỌC1.ỨNG DỤNG CỦA XÚC TÁC TRONG HÓA HỮU CƠ2.CƠ CHẾ PHẢN ỨNG TRONG HÓA HỮU CƠTIỂU LUẬN3.TL HÓA HỌC CÁC CHẤT MÀU HỮU CƠ4.GIÁO TRÌNH HÓA HỮU CƠ DÀNH CHO SINH VIÊN CĐ, ĐH, Hóa học Hữu cơ, tập 1 của tác giả Đỗ Đình RãngHóa học Hữu cơ, tập 2 của tác giả Đỗ Đình RãngHóa học Hữu cơ, tập 3 của tác giả Đỗ Đình RãngHóa học Hữu cơ, tập 1 của tác giả Thái Doãn TĩnhHóa học Hữu cơ, tập 2 của tác giả Thái Doãn TĩnhHóa học Hữu cơ, tập 3 của tác giả Thái Doãn TĩnhCơ chế Hóa học Hữu cơ, tập 1 của tác giả Thái Doãn TĩnhCơ chế Hóa học Hữu cơ, tập 2 của tác giả Thái Doãn TĩnhCơ chế Hóa học Hữu cơ, tập 3 của tác giả Thái Doãn Tĩnh5.VAI TRÒ SINH HỌC CỦA CÁC HỢP CHẤT VÔ CƠ 446.BÀI TẬP NHIỆT ĐỘNG LỰC HỌC 407.Giáo trình Hoá học phân tích8.Giáo trình Khoa học môi trường. http:baigiang.violet.vnpresentshowentry_id4897549.Giáo trình bài tập Hoá Hữu cơ 110.Giáo trình bài tập Hoá Hữu cơ 211.Giáo trình bài tập Hoá Phân tích 112.Thuốc thử Hữu cơ13.Giáo trình môi trường trong xây dựng14.Bài tập Hóa môi trường có đáp án đầy đủ nhất dành cho sinh viên Đại họcCao đẳng15.Mô hình, mô hình hóa và mô hình hóa các quá trình môi trường16.Cây trồng và các yếu tố dinh dưỡng cần thiết17.Đất đồng bằng và ven biển Việt Nam18.Chất Hữu cơ của đất, Hóa Nông học19.Một số phương pháp canh tác hiện đại,Hóa Nông học20.Bài tập Hoá Đại cương có giải chi tiết dành cho sinh viên Đại học21.Hướng dẫn học Hoá Đại cương dành cho sinh viên ĐH, CĐ22.Bài giảng Vai trò chất khoáng đối với thực vật PP23.Giáo trình Thực hành Hoá vô cơ dành cho sinh viên ĐH, CĐ24.Bài tập Vô cơ dành cho sinh viên Đại học, Cao đẳng có giải chi tiết25.Bài tập Vô cơ thi Olympic dành cho sinh viên Đại học, Cao đẳng có giải chi tiết26.Bài giảng Hoá học Phức chất hay và đầy đủ27.Bài giảng Hoá học Đại cương A1, phần dung dịch28.Bài tập Hoá lý tự luận dành cho sinh viên có hướng dẫn đầy đủ29.Bài tập Hoá lý trắc nghiệm dành cho sinh viên có đáp án đầy đủ30.Khoá luận Tốt nghiệp bài tập Hoá lý31.Giáo trình Hoá Phân tích dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng32.Bài giảng Điện hoá học hay dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng33.Bài tập Hoá học sơ cấp hay dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng34.Bài giảng phương pháp dạy học Hoá học 135.Bài giảng Công nghệ Hoá dầu36.Hóa học Dầu mỏ và Khí37.Bài tập Hóa dầu hay có hướng dẫn chi tiết dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng38.Bài tập Công nghệ Hóa dầu, công nghệ chế biến khi hay có hướng dẫn chi tiết dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng39.Bài giảng Hóa học Dầu mỏ hay dành sinh viên Đại học, cao đẳng40.Hướng dẫn thực hành Hoá Hữu cơ hay dành cho sinh viên đại học, cao đẳng41.Phụ gia thực phẩm theo quy chuẩn quốc gia42.Hướng dẫn thực hành Hoá Vô cơRC0 Các phản ứng Hoá học mang tên các nhà khoa học hay dành cho sinh viên43.Bài tập trắc nghiệm Hoá sinh hay dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng44.Bài tập Hoá học Hữu cơ có giải chi tiết dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng P145.Bài giảng Hoá học Hữu cơ 1 powerpoint hay46.Bài tập cơ chế phản ứng Hữu cơ có hướng dẫn chi tiết dành cho sinh viên47.Bài giảng Hoá học Hữu cơ dành cho sinh viên48.Bài tập Hoá sinh học hay có đáp án dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng49.Hoá học hợp chất cao phân tử50.Giáo trình Hoá học Phức chất dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng51.Bài giảng Hoá học Đại cương dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng52.Bài giảng Cơ sở Lý thuyết Hoá Hữu cơ dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng53.Bài giảng Hoá Hữu cơ dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng phần Hidrocacbon54.Bài giảng Hoá Hữu cơ dành cho sinh viên Đại học, cao đẳng phần dẫn xuất Hidrocacbon và cơ kim55.Bài giảng Hoá học Hữu cơ file word đầy đủ và hay nhấtD.HIỂU BIẾT CHUNG1.TỔNG HỢP TRI THỨC NHÂN LOẠI2.557 BÀI THUỐC DÂN GIAN3.THÀNH NGỬCA DAO TỤC NGỬ ANH VIỆT4.CÁC LOẠI HOA ĐẸP NHƯNG CỰC ĐỘC5.GIAO AN NGOAI GIO LEN LOP6.Điểm chuẩn các trường năm 2015E.DANH MỤC LUẬN ÁNLUẬN VĂNKHOÁ LUẬN…1.Công nghệ sản xuất bia2.Nghiên cứu chiết tách và xác định thành phần hóa học trong hạt tiêu đen3. Giảm tạp chất trong rượu4.Tối ưu hoá quá trình điều chế biodiesel5.Tinh dầu sả6.Xác định hàm lượng Đồng trong rau7.Tinh dầu tỏi8.Tách phẩm mầu9.Một số phương pháp xử lý nước ô nhiễm10.Tinh dầu HỒI11.Tinh dầu HOA LÀI12.Sản xuất rượu vang13.Vấn đề mới và khó trong sách Giáo khoa thí điểm14.Phương pháp tách tạp chất trong rượu15.Khảo sát hiện trạng ô nhiễm arsen trong nước ngầm và đánh giá rủi ro lên sức khỏe cộng đồng16.REN LUYEN NANG LUC DOC LAP SANG TAO QUA BAI TAP HOA HOC 10 LV 15117.Nghiên cứu đặc điểm và phân loại vi sinh vật tomhum18.Chọn men cho sản xuất rượu KL 4019.Nghiên cứu sản xuất rượu nho từ nấm men thuần chủng RV 4020.NGHIÊN CỨU THÀNH PHẦN HÓA HỌC VÀ HOẠT TÍNH SINH HỌC CÂY DẤU DẦU LÁ NHẴN21.LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHẾ TẠO KHẢO SÁT ĐẶC TÍNH ĐIỆN HOÁ CỦA ĐIỆN CỰC 2122.NGHIÊN CỨU THÀNH PHẦN HÓA HỌC VÀ HOẠT TÍNH SINH HỌC CỦA MỘT SỐ LOÀI THUỘC CHI UVARIA L. HỌ NA (ANNONACEAE)23.Nghiên cứu chiết tách và xác định thành phần hóa học trong dịch chiết từ đài hoa bụp giấm file word RE02324.Nghiên cứu chiết tách và xác định thành phần hóa học trong quả mặc nưa25.Nghiên cứu xử lý chất màu hữu cơ của nước thải nhuộm …bằng phương pháp keo tụ điện hóa26.Nghiên cứu và đề xuất hướng giải quyết các vấn đề khó và mới về hoá hữu cơ trong sách giáo khoa hoá học ở Trung học phổ thông27.Nghiên cứu chiết xuất pectin từ phế phẩm nông nghiệp, thực phẩm28.Chiết xuất quercetin bằng chất lỏng siêu tới hạn từ vỏ củ Hành tây29.Thành phần Hóa học và hoạt tính Kè bắc bộ pp30.Nghiên cứu phương pháp giảm tạp chất trong rượu Etylic31.Tối ưu hoá quá trình điều chế biodiesel từ mỡ cá tra với xúc tác KOHγAl2O3 bằng phương pháp bề mặt đáp ứng32.Tối ưu hoá quá trình chiết ANTHOCYANIN từ bắp cải tím33.Chiết xuất và tinh chế CONESSIN, KAEMPFEROL, NUCIFERIN từ dược liệu (Ko) RE03334.Phương pháp tính toán chỉ số chất lượng nước cho một số sông thuộc lưu vực sông Nhuệ sông Đáy 35.Xử lý suy thoái môi trường cho các vùng nuôi tôm (Nghiên cứu và ứng dụng công nghệ tiến tiến, phù hợp xử lý suy thoái môi trường nhằm sử dụng bền vững tài nguyên cho các vùng nuôi tôm các tỉnh ven biển Bắc bộ và vùng nuôi cá Tra ở Đồng Bằng Sông Cửu Long)36.Đánh giá học sinh dùng lý thuyết tập mờ, W813E0036 (Xây dựng một hệ thống thông tin hỗ trợ đánh giá học sinh dùng lý thuyết tập mờ)37.Công nghệ lên men mêtan xử lý chất thải làng nghề“Nghiên cứu hiện trạng ô nhiễm và công nghệ lên men mêtan nước thải chế biến tinh bột sắn của một số làng nghề thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội”38.Tính chất của xúc tác Fe2O3 biến tính bằng Al2O3(Tổng hợp và tính chất xúc tác của Fe2O3 được biến tính bằng Al2O3 và anion hóa trong phản ứng đồng phân hóa nankan”)39.Tác động môi trường của việc thu hồi đất, Word, 5, E0039 “Đánh giá ảnh hưởng môi trường của việc thu hồi đất tại quận Tây Hồ, Hà Nội” 540.Không gian hàm thường gặp, W8, E40 (“Về một số không gian hàm thường gặp”. 41.Xác định hoạt chất trong thuốc kháng sinh, W 10, E41 (Nghiên cứu xây dựng phương pháp phổ hồng ngoại gần và trung bình kết hợp với thuật toán hồi quy đa biến để định lượng đồng thời một sốhoạt chất có trong thuốc kháng sinh thuộc họ βLactam”42.Phát hiện vi khuẩn lao kháng đa thuốc bằng kỹ thuật sinh học phân tửW10.2E42 “Nghiên cứu phát hiện vi khuẩn lao kháng đa thuốc bằng kỹ thuật sinh học phân tử”43.Động lực học của sóng biển, W12, E43. NGHIÊN CỨU ĐỘNG LỰC HỌC CỦA SÓNG SAU ĐỚI SÓNG ĐỔ TẠI BÃI BIỂN NHA TRANG44.Xử lý chất thải tại nhà máy giấy hiệu quả, file word 13, E44 (NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ CỦA CÁC BỂ HIẾU KHÍ BẰNG CÁCH ĐIỀU CHỈNH DINH DƯỠNG THÍCH HỢP CHO VI KHUẨN ĐỐI VỚI HỆ THỐNG XỬ LÝ NƯỚC THẢI CỦA NHÀ MÁY GIẤY45.Định lượng Paraquat bằng phương pháp sắc ký lỏng, W14, E45. (Nghiên cứu định lượng Paraquat trong mẫu huyết tương người bằng phương pháp sắc ký lỏng hiệu năng cao)46.Định hướng quy hoạch bảo vệ môi trường, W15, E46 “Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học cho định hướng quy hoạch bảo vệ môi trường khu vực Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc và các xã lân cận”47.Giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, W16, E47. “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”F.TOÁN PHỔ THÔNG1.TUYEN TAP CAC DANG VUONG GOC TRONG KHONG GIAN2.Luyện thi THPT Quốc gia môn Toán 500 câu có đáp án3.Phân dạng Luyện thi THPT Quốc gia môn Toán4.Bộ đề Trắc nghiệm Luyện thi THPT Quốc gia môn Toán5.Chuyên đề Trắc nghiệm Luyện thi THPT Quốc gia môn Toán6.Bộ đề Thi thử Trắc nghiệm THPT Quốc gia môn Toán7.Bộ đề kiểm tra trắc nghiệm 1 tiết phút môn Toán lớp 128.Bài tập trắc nghiệm môn toán lớp 12, luyện thi THPT quốc gia tổng hợp rất nhiều P19.Bài tập trắc nghiệm môn toán lớp 12, luyện thi THPT quốc gia tổng hợp rất nhiều P210.Bài tập trắc nghiệm môn toán lớp 12, luyện thi THPT quốc gia tổng hợp rất nhiều P311.Bài tập trắc nghiệm môn toán Giải tích lớp 12, luyện thi THPT quốc gia P1 có đáp án12.Bài tập trắc nghiệm môn toán Giải tích lớp 12, luyện thi THPT quốc gia P213.Phân dạng Bài tập trắc nghiệm môn toán lớp 12, luyện thi THPT quốc gia14.Bài tập trắc nghiệm môn toán Hình học lớp 12, luyện thi THPT quốc gia.15.Bài tập trắc nghiệm môn toán Hình học lớp 12, luyện thi THPT quốc gia có đáp án16.Phân dạng Bài tập trắc nghiệm môn toán Hình học lớp 12, luyện thi THPT quốc gia17.Đề Thi thử Trắc nghiệm THPT Quốc gia môn Toán18.Đề Thi thử Trắc nghiệm THPT Quốc gia môn Toán có đáp án19.Đề Thi thử Trắc nghiệm THPT Quốc gia môn Toán có giải chi tiết20.Ôn tập Toán 12, luyện thi THPT Quốc gia21.Phân dạng bài tập hình học 11 rất hay có giải chi tiết các dạng22.Bài tập trắc nghiêm Toán 1123.Đề trắc nghiệm toán đại số 12 dành cho kiểm tra 1 tiêt, 15 phút có đáp ánG.LÝ PHỔ THÔNG1.GIAI CHI TIET DE HOC SINH GIOI LY THCS

TUYỂN TẬP BÀI TẬP PHỔ THÔNG, ĐẠI HỌC, SAU ĐẠI HỌC LUẬN ÁN-ĐỒ ÁN-LUẬN VĂN-KHOÁ LUẬN-TIỂU LUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BTNMT BTP CS GCNQSDĐ GPMB GTSX KCN NĐ-CP NN NXB QHSDĐ QSD QSDĐ THCS TM - DV TTCN TTLT TTQSDĐ UBND Chữ viết đầy đủ Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ tư pháp Cộng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt Giá trị sản xuất Khu công nghiệp Nghị định Chính phủ Nông nghiệp Nhà xuất Quy hoạch sử dụng đất Quyền sử dụng Quyền sử dụng đất Trung học sở Thương mại dịch vụ Tiểu thủ công nghiệp Thông tư liên tịch Thị trường quyền sử dụng đất UBND ii DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1 Tốc độ tăng GTSX địa bàn huyện Từ Liêm 39 Bảng 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế địa bàn huyện từ năm 2008 - 2013 40 Bảng 2.4 Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013 47 Bảng 2.5 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo phường giai đoạn 2008-2015.53 Bảng 2.6 Nguyên nhân việc chuyển nhượng QSDĐ phường quận 55 Bảng 2.7 Kết điều tra nguồn thông tin để cung cầu gặp 56 Bảng 2.8 Địa điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 57 Bảng 2.9 Thời gian toán 59 Bảng 2.10 Thực trạng giấy tờ phương thức hợp đồng 60 Bảng 2.11 Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo phường 62 Bảng 2.12 Tình hình thừa kế QSDĐ theo phường giai đoạn 2008-2015 67 Bảng 2.13 Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo phường giai đoạn 20102015 70 Bảng 2.14 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ theo phường giai đoạn 2010 - 2015 73 Bảng 2.15 Ý kiến người dân giá chuyển nhượng QSDĐ 77 Bảng 2.16 Ý kiến người dân loại phí, thuế chuyển QSD đất 78 Bảng 2.17 Khả tìm kiếm thông tin mức độ rủi ro giao dịch 78 iii DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 2.1: Bản đồ hành quận Nam Từ Liêm 36 Hình 2.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 54 theo giai đoạn 54 Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo giai đoạn 63 Hình 2.3: Tình hình thực thừa kế QSDĐ theo giai đoạn 67 Hình 2.4: Tình hình thực quyền chấp QSDĐ theo giai đoạn 74 iv ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quý giá có hạn, nên nước có phương pháp quản lý sử dụng riêng Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, giao quyền sử dụng cho đối tượng QSDĐ thường xuyên sửa đổi để phù hợp với giai đoạn cụ thể công xây dựng đất nước Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp 1980 quy định nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, điều 18 quy định là: Người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật Đến Luật Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp) quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Đến Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có quyền (bỏ quyền bảo lãnh Luật đất đai 2003) Trước tình hình công nghiệp hóa, đại hóa mạnh mẽ, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thị trường đất đai ngày phát triển hòa nhập vào kinh tế thị trường bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Tuy nhiên, đến tình hình thực QSDĐ địa phương nhiều bất cập cần giải Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành phát triển thị trường bất động sản định hướng quan trọng năm tới Việt Nam Thực Nghị số 132/NQ-CP Chính phủ ngày 27/12/2013 việc điều chỉnh địa giới hành huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận 23 phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm với 10 phường trực thuộc thức vào hoạt động Nam Từ Liêm quận nằm phía tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn mạnh mẽ, nhiều khu đô thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo nhiều điều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng đất Do nhu cầu quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn quận Tình trạng diễn nào? Nguyên nhân sao? Giải pháp để giải tình trạng nào? câu hỏi cần phải giải đáp để đưa hướng giải thích hợp giai đoạn tới Do việc tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp thực quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” vấn đề cần thiết cấp bách giai đoạn Mục đích yêu cầu 2.1 Mục đích Đánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật địa bàn ng hiên cứu 2.2 Yêu cầu - Đánh giá cụ thể việc thực quyền sử dụng đất đồng thời rút tồn cần giải - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu 3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài địa bàn quận Nam Từ Liêm số quan quản lý nhà nước 3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Nam Từ Liêm Điều tra theo phường đại diện cho toàn quận, phường chọn – tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch QSDĐ Đối tượng điều tra: Các cán làm công tác quản lý Nhà nước hộ dân tham gia tham gia giao dịch QSDĐ Cách chọn mẫu điểm điều tra: mẫu có điều kiện tương tự lựa chọn theo phương pháp ngẫu nhiên 3.3 Phương pháp so sánh So sánh số liệu điều tra giai đoạn nghiên cứu: 2010 - 2013 2014 – 2015, tìm hiểu tương đồng khác biệt 3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp xử lý số liệu Trên sở điều tra thực tế, số liệu tổng hợp theo đối tượng địa bàn phường, nội dung QSDĐ năm để lập thành bảng phần mềm Excel Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu Theo Điều 164 Bộ Luật dân 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật…” Sở hữu việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành lao động thuộc chủ thể đó, thể quan hệ người với người trình tạo phân phối thành vật chất Đối tượng quyền sở hữu tài sản cụ thể, chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Quyền sở hữu bao gồm quyền năng: - Quyền chiếm hữu quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu Trong số trường hợp theo quy định pháp luật người không nắm giữ tài sản có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) - Quyền sử dụng quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí cách thức khác Người chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trường hợp chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều thấy rõ việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân - Quyền định đoạt quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu thực quyền định đoạt tài sản theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý tài sản, tức chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế tài sản, tức làm cho tài sản không thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu Quyền định đoạt quyền pháp luật bảo vệ việc định số phận pháp lý bất động sản Có hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu tập thể cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu cá nhân) Chủ sở hữu có quyền thực hoạt động mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng từ bỏ bất động sản Quyền sở hữu bất động sản xác lập pháp nhân tạo bất động sản để sử dụng hợp pháp mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc phán Toà án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu văn bản, bất động sản bị thu hồi theo định cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật phán Toà án (Nguyễn Đình Bồng CS, 2005) [2] 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho biết: Sở hữu đất đai hiểu nhiều hình thức khác nhau, xét cho xã hội, hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai tồn hai chế độ sở hữu bản, sở hữu tư sở hữu công Cũng chế độ xã hội, quốc gia tồn chế độ sở hữu chế độ sở hữu công cộng, chế độ sở hữu tư nhân đất đai Hoặc đan xen hai chế độ sở hữu đó, có hình thức phổ biến chế độ sở hữu định Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai mang dấu ấn chịu chi phối hình thái kinh tế - xã hội, hình thành phát triển theo tiến trình lịch sử định Nghiên cứu trình hình thành chế độ hình thức sở hữu đất đai Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công đất đai Việt Nam xác lập từ thời phong kiến hình thức mức độ khác Tuy nhiên, Hiến pháp 1980 đời quyền sở hữu toàn dân đất đai hình thành khẳng định cách tuyệt đối, sau tiếp tục khẳng định củng cố Hiến pháp 1992 Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời, phần vốn tài sản Nhà nước đầu tư vào xí nghiệp, công trình thuộc ngành lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) thể chế hoá sách đất đai Đảng cụ thể hoá quy định Hiến pháp chế độ sở hữu đất đai Luật Đất đai quy định nguyên tắc quản lý sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, mục đích có hiệu quả, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý Nhà nước đất đai ” (Điều 7) Luật đất đai 2013 quy định cụ thể Điều khẳng định nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước thực việc thống quản lý đất đai phạm vi nước nhằm bảo đảm cho đất đai sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích Nhà nước người sử dụng Quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai quyền định đoạt đất đai Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có đặc điểm sau: - Về quyền chiếm hữu đất đai Cơ quan Nhà nước cấp tự nắm giữ cách tuyệt đối không điều kiện, không thời hạn tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ Với vai trò này, trách nhiệm Nhà nước cấp có sở pháp lý để xác định quy mô không gian thời gian Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn mình, Nhà nước định giao phần quyền chiếm hữu cho người sử dụng đất khu đất, đất cụ thể với thời gian có hạn chế, lâu dài vĩnh viễn Sự chiếm hữu để sử dụng mục đích, hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền cho thuê đất Trong trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất Nhà nước trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) đất cụ thể Người sử dụng đất đai có quyền chiếm hữu chiếm hữu để sử dụng theo quy định Nhà nước Quyền sử dụng đất đai Nhà nước quyền sử dụng đất đai cụ thể người sử dụng có ý nghĩa khác cấp độ thống đất mục đích sử dụng mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất theo quy định địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, khen thưởng người có công 3.2.4 Một số giải pháp riêng địa bàn nghiên cứu - Quận Thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sẽ yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao - Thành phố cần có quy định cụ thể quy trình thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp cho dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định với dự án đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích cao cho người sử dụng đất Vì họ thỏa thuận giá chuyển nhượng trực tiếp với chủ đầu tư Nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền này, nhiên Nhà nước cần có biện pháp quản lý tốt để phát huy hiệu xã hội - Quận Thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực thống Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Nhất quận Nam Từ Liêm, nhu cầu thực QSDĐ cao, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành Cuối cùng, qua thực tế địa bàn Quận cho thuê QSDĐ, địa phương cần có biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà đất dân, giải tình trạng thất thu thuế 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Nam Từ Liêm quận thành lập từ ngày 1/4/2014, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội, quận có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh, nhiều khu đô thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp Do mà nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nước Trong năm qua, việc thực QSDĐ địa bàn quận bước phát triển, nhiều bất cập cần tháo gỡ Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai (chuyển nhượng, cho thuê) ngày tăng, cụ thể từ 89 vụ (giai đoạn 2008-2010) lên 124 vụ (giai đoạn 20011- 2015) Tình hình giao dịch diễn phường có mức độ phát triển khác khác Các địa phương có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh (Mỹ Đình 1, Đại Mỗ) giao dịch thị trường đất đai diễn sôi động địa phương phát triển, nông: số giao dịch/50 hộ điều tra phường Mỹ Đình 153 vụ, Đại Mỗ 125 vụ Trung Văn 93 vụ Từ năm 2008 đến nay, tình trạng giao dịch QSDĐ chưa thực đầy đủ thủ tục có xu hướng giảm dần, quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ Tỷ lệ % số vụ giao dịch chưa hoàn thiện thủ tục/tổng số vụ quyền qua giai đoạn 2008-2010 2011-2015 là: chuyển nhượng (51,72%-37,2%), cho thuê (87,10%82,1%), tặng cho (52,17%-26,19%) Các nguyên nhân người sử dụng đất không khai báo tiến hành giao dịch thị trường QSDĐ là: - Ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế - Công tác cấp GCNQSDĐ huyện chậm - Công tác tổ chức quản lý, giám sát giao dịch thị trường QSDĐ chưa đôn đốc thường xuyên, liên tục nên hiệu chưa cao Những quy định việc giao dịch thị trường QSDĐ chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu, chưa kịp thời cập nhật 90 - Các quy định trình tự, thủ tục việc giao dịch thị trường QSDĐ đô thị rườm rà, phức tạp thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn việc cập nhật thực - Các quy định pháp luật TTQSDĐ chưa rõ ràng, thống Để khắc phục tình trạng không khai báo thực giao dịch thị trường QSDĐ địa bàn, đề xuất giải pháp sau: - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cán địa sở - Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực quyền sử dụng đất Cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi, nhanh chóng Tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi tới người dân - Thực tốt công tác kiểm tra, theo dõi việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát kiến nghị điều chỉnh kịp thời bất cập quy hoạch Kiến nghị - Đối với UBND quận Nam Từ Liêm: + Nhanh chóng hoàn thành công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, để việc thực quyền người sử dụng đất thuận lợi, đủ điều kiện để đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền + Hoàn thành việc đo đạc đồ địa giới hành chính, đồ địa chính, thống kê xác diện tích loại đất địa bàn quận + Tăng cường công tác tra, kiểm gia, giám sát việc quản lý đất đai quan nhà nước (hạn chế giao đât trái thẩm quyền, phát sinh tiêu cực hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền đăng ký biến động); giám sát việc sử dụng đất người sử dụng đất (hạn chế sử dụng đất trái pháp luật, thực quyền sử dụng đất theo đường phi quy không thực đăng ký biến động) Thực xử lý nghiêm minh dứt điểm trường hợp quản lý sử dụng đất trái pháp luật - Đối với quan xây dựng sách pháp luật: Hoàn thiện chế, sách pháp luật theo hướng quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, giảm loại thuế người sử dụng đất thực quyền mình; bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi đảm 91 bảo với số tiền bồi thường phải nhận chuyển nhượng mảnh đất khác có điều kiện tốt mảnh đất bị thu hồi 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tháng 12/2005, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005) Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Quyền Đình Hà, Vũ Thị Bình (2006), “Thị trường quyền sử dụng đất, lí thuyết thực tiễn vận hành Việt Nam”, Kỷ yếu hội thảo Địa với thị trường bất động sản, lí luận thực tiễn Việt Nam Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng (2007) - Quản lý đất đai thị trường bất động sản – NXB Bản đồ 9-2007, Hà Nội Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội 10 Đinh Duy Nghĩa, Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10/2003 11 Quốc hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động - 2009 12 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 93 14 Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 15 Quốc hội, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 16 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 17 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 19 Nguyễn Quang Tuyến Cần sửa đổi chế độ góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 10/2003 20 UBND xã Đại Mỗ (2013), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2013 21 UBND xã Mỹ Đình (2013), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2011 22 UBND xã Trung Văn (2013), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2013 23 UBND huyện Từ Liêm cũ (2013), Báo cáo công tác giải thủ tục hành huyện Từ Liêm cũ năm 2013 24 UBND huyện Từ Liêm cũ (2011), Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất huyện Từ Liêm cũ năm từ 2008 - 2013 25 Hoàng Việt – Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Mai Xuân Yến Các giải pháp việc tạo lập hành lang pháp lý cho vận hành thị trường quyền sử dụng đất bất động sản Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp Hà Nội, 24/3/2006 94 PHỤ LỤC Phụ lục số 1: PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2008 – 2015 (Dành cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất) Thành phố: Hà Nội Quận: Nam Từ Liêm Phường: …………………… I THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ Họ tên chủ hộ: Nam Nữ Địa chỉ: Ngành sản xuất hộ: Thuần nông Kinh doanh dịch vụ Tiểu thủ công nghiệp Ngành nghề khác Hộ thuộc loại Giàu Khá Trung bình Nghèo Tổng diện tích đất hộ sử dụng: .m2 + Đất ở: .m2 + Đất ao, vườn liền kề: m2 + Đất khác: m2 Từ năm 2008 – 2013, gia đình có tham gia việc sau không? Nếu có: Mua đất Cho thuê lại Thế chấp, bảo lãnh Bán đất Thừa kế Góp vốn Cho thuê đất Cho, tặng Bị thu hồi Diện tích bao nhiêu: .m2 Loại đất: II TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Thực quyền chuyển đổi: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn) Thực trạng giấy tờ thời điểm chuyển đổi Tình hình thực quyền chuyển đổi Giai đoạn Hoàn tất tất hạng mục Diện tích (m2) Loại đất Có khai báo UBND xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết Giấy CNQSDĐ; QĐ giao , cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Không có giấy tờ 2008-2010 2011-2015 Thực quyền chuyển nhượng: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Thực trạng giấy tờ thời điểm chuyển nhượng Tình hình thực quyền chuyển nhượng Giai đoạn Loại đất Diện Giấy Giấy tờ tích Hoàn tất tất Có khai Giấy tờ viết Giấy Không hạng báo tay có người tờ viết có giấy CNQSDĐ; hợp lệ (m ) mục UBND làm chứng tay tờ cam QĐ giao , cấp khác xã kết đất tạm thời Không có giấy tờ 2008-2010 2011-2015 2.1 Lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình: Chuyển sang nơi khác làm việc Lấy tiền gửi tiết kiệm Chuyền nơi Lấy tiền để xây dựng Đầu đất Lấy tiền để chi cho sống hàng ngày Lấy tiền trả nợ Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh Lấy tiền mua vật dụng gia đình Lý khác 2.2 Quan hệ với người chuyển nhượng Anh, chị em ruột, bố mẹ, Người không quen biết Họ hàng, bạn bè Đối tượng khác Người quen biết Thực quyền cho thuê: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Giai đoạn Loại Diện đất tích (m ) Thời hạn cho thuê 0-6 06-1 >1 tháng năm năm Tình hình thực quyền cho Hoàn thuê Giấy tờ Giấy Không Thực trạng giấy tờ thời điểm cho thuê Giấy Giấy Không tất tất viết tay tờ viết có giấy CNQSDĐ; QĐ giao , có tay tờ cam tờ hợp có giấy lệ tờ hạng mục người làm kết chứng cấp đất tạm thời khác 2008-2010 2011-2015 3.1 Lý cho thuê quyền sử dụng đất gia đình Chuyền nơi Lấy tiền thêm thu nhập Không có nhu cầu sử dụng Lý khác 3.2 Quan hệ với người thuê Anh, chị em ruột, bố mẹ, Người không quen biết Họ hàng, bạn bè Đối tượng khác Người quen biết Thực quyền thừa kế: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Giai đoạn Loại đất Diện Tình hình thực quyền thừa kế Hoàn tất tất Chưa thực Không khai tích hạng đầy (m2) mục đủ Thực trạng giấy tờ thời điểm thừa kế Giấy CNQSDĐ; Giấy tờ hợp lệ Không có báo, thừa kế QĐ giao , cấp theo tục lệ địa đất tạm thời khác giấy tờ phương 2008-2010 2011-2015 Thực quyền tặng, cho: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Thực trạng giấy tờ thời điểm tặng, cho Hoàn tất Có khai Giấy tờ Giấy tờ Không Giấy Giấy Không tất báo viết tay có viết tay có giấy CNQSDĐ; tờ hợp có giấy hạng UBND xã người làm tờ cam QĐ giao , lệ tờ mục chứng kết cấp đất tạm khác thời Tình hình thực quyền tặng, cho Giai đoạn Loại đất Diện tích (m2) 2008-2010 2011-2015 Thực quyền chấp, bảo lãnh: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Thời hạn chấp, bảo lãnh Giai đoạn Loại đất Diện tích (m2) 1-12 tháng 2008-2010 2011-2015 6.1 Lý chấp, bảo lãnh: 01-3 năm >3 năm Tình hình thực quyền Thực trạng giấy tờ thời điểm cho thuê cho thuê Giấy tờ Hoàn tất Giấy viết tay tất CNQSDĐ; Giấy tờ Không có Giấy tờ QĐ giao , hợp lệ có giấy người viết tay hạng cấp đất tạm khác tờ làm mục thời chứng Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh Lý khác 6.2 Đối tượng nhận chấp, bảo lãnh: Tổ chức tín dụng Cá nhân Khác Thực quyền góp vốn quyền sử dụng đất: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn ) Thời hạn góp quyền sử dụng đất Giai đoạn Loại đất Diện tích (m2) 1-12 tháng 01-3 năm >3 năm Tình hình thực quyền Thực trạng giấy tờ thời điểm góp vốn góp vốn Giấy tờ Hoàn Giấy viết tay tất tất CNQSDĐ; Giấy tờ Không có Giấy tờ QĐ giao , hợp lệ có giấy người viết tay hạng cấp đất tạm khác tờ làm mục thời chứng 2008-2010 2011-2015 7.1 Lý góp quyền sử dụng đất gia đình: Không có nhu cầu sử dụng Để phát triển sản xuất kinh doanh Lấy tiền lãi tăng thêm thu nhập Lý khác 7.2 Đối tượng nhận góp quyền sử dụng đất gia đình: Doanh nghiệp Cá nhân Tình hình thu hồi quyền sử dụng đất hộ gia đình Giai đoạn Loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ so với diện tích đất sử dụng < 30% 30-50% >50% 2008-2010 2011-2015 8.1 Tình trạng việc làm sau đất nông nghiệp: Tiếp tục sản xuất nông nghiệp Đi làm thuê Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp Nghề tổng hợp Kinh doanh dịch vụ, thương mại Việc làm khác 8.2 Gia đình sử dụng tiền đền bù vào mục đích gì: Đầu tư xây dựng kinh doanh Chi tiêu sống hàng ngày Xây dựng nhà Đào tạo ngành nghề Mua vật dụng Gửi tiết kiệm Trả nợ Mục đích khác III Ý KIẾN CỦA HỘ VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Giá đất (Giá quyền sử dụng đất) thị trường Cao: Vừa phải: Khác: Thấp: Rất thấp: Giá bồi thường đất Nhà nước quy định: Cao: Vừa phải: Thấp: Rất thấp: Thủ tục thực quyền: Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Thời gian để hoàn thành thủ tục: Nhanh chóng Bình thường Dài Rất dài Các văn hướng dẫn: Dễ hiểu Hiểu Khó hiểu Rất khó Khả thực quy định: Dễ thực T Hiện Khó thực Rất khó Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Cao Vừa phải Thấp Quá thấp Cán thực hiện, tiếp nhận: Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà Vay vốn, chấp từ ngân hàng: Dễ dàng Vay Khó khăn Rất khó khăn 10 Tìm kiếm thông tin giao dịch: Dễ dàng Tìm Khó tìm Rất khó 11 Lo ngại sách thay đổi: Rất sợ Sợ Ít sợ Không sợ 12 Rủi ro giao dịch: Rất sợ Sợ Ít sợ Không sợ 13 Lo ngại nguồn thu nhập thay thế: Rất sợ Sợ Ít sợ Không sợ Khác: Khác Khác Khác Khác Khác Khác Khác Khác Khác Khác Khác Phụ lục số 4: Các lý chuyển nhượng QSDĐ phường điều tra theo giai đoạn Tiêu chí I Tổng số vụ chuyển nhượng (vụ) Chuyển nhượng đất vườn, ao liền kề Chuyển nhượng đất II Lý chuyển nhượng (vụ) Chuyển nơi Đầu đất Lấy tiền đầu tư SXKD Lấy tiền để xây dựng Lấy tiền mua vật dụng Lấy tiền trả nợ Lấy tiền gửi tiết kiệm Lấy tiền chi cho sống hàng ngày Lý khác III Quan hệ với người chuyển nhượng (vụ) Anh chị em ruột, bố mẹ Họ hàng, bạn bè Người quen biết Người không quen biết Đối tượng khác Tổng số vụ Tỷ lệ (%) Số vụ nhận chuyển nhượng Số vụ chuyển nhượng 144 100,00 53 100,00 91 100,00 29 20,14 11,32 23 25,27 115 79,86 47 88,68 68 74,73 41 55 17 22 28,47 38,19 11,81 15,28 0,69 2,09 0,69 46 0 0 13,21 86,79 34 17 22 37,36 9,89 18,68 24,17 1,10 3,30 1,10 0,69 1,10 2,09 3,30 1,39 1,89 1,10 13 9,03 13,21 31 21,53 16,98 98 68,05 36 67,92 0,00 0,00 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 22 62 6,59 24,18 68,13 0,00 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC BẢNG iii DANH MỤC CÁC HÌNH iv ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích yêu cầu .2 2.1 Mục đích 2.2 Yêu cầu Phương pháp nghiên cứu .2 3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .2 Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Nam Từ Liêm 3.3 Phương pháp so sánh 3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp xử lý số liệu Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Các quyền người sử dụng đất 1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất .10 1.2 Cơ sở thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Các nước phát triển 17 1.2.2 Một số nước khu vực 21 1.2.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 27 Chương ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .36 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn nghiên cứu 36 2.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 36 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội huyện Từ Liêm giai đoạn 2008-2013.38 2.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 41 2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Nam Từ Liêm 44 2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44 2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 48 2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất50 2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 50 2.2.5 Giải tranh chấp đất đai, giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất đai 51 2.2.6 Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai .51 2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân quận Nam Từ Liêm 52 2.3.1 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ 52 2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 61 2.3.3 Tình hình thừa kế QSDĐ 65 2.3.4 Tình hình tặng, cho QSDĐ 69 2.3.5 Tình hình chấp QSDĐ 72 2.3.6 Tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 75 2.3.7 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Nam Từ Liêm 76 Chương ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM 81 3.1 Những kết đạt vấn đề tồn việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Nam Từ Liêm 81 3.1.1 Những kết đạt việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quận Nam Từ Liêm 81 3.1.2 Những mặt tồn việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quận Nam Từ Liêm 81 3.2 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực QSDĐ hộ gia đình, cá nhân quận Nam Từ Liêm 84 3.2.1 Nhóm giải pháp sách, pháp luật .84 3.2.2 Nhóm giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 87 3.2.3 Nhóm giải pháp tổ chức phát triển nguồn nhân lực sở vật chất 88 3.2.4 Một số giải pháp riêng địa bàn nghiên cứu .89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90 Kết luận 90 Kiến nghị .91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 PHỤ LỤC 122 MỤC LỤC 128