Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm

Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất .1 Các nước phát triển

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các quyền sử dụng đất ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM,

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu .1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Trong thời kỳ xây dựng và phát triển đất nước dưới sự lãnh đạo của các cấp Ủy, Đảng, chính quyền, toàn Đảng, toàn quân và toàn dân Quận đã phát huy truyền thống đoàn kết, ý chí tự lực tự cường, khắc phục mọi khó khăn nên đã đạt được những thành tựu quan trọng về kinh tế, văn hóa và giữ vững an ninh, trật tự an toàn xã hội. Ví dụ, phường có quy mô diện tích nhỏ như Cầu Diễn được hình thành từ phần lớn diện tích của thị trấn Cầu Diễn (bản thân thị trấn Cầu Diễn trước khi tách địa giới hành chính diện tích đã nhỏ), cắt một phần diện tích cho phường Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm) và một phần cắt cho phường Xuân Phương, do đó diện tích phường Cầu Diễn nhỏ hơn nhiều so với diện tích các phường còn lại.

Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm

Một số các trường hợp mặc dù nguồn gốc đất có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật để xét cấp giấy chứng nhận nhưng khi xét đến từng trường hợp cụ thể thì phát sinh nhiều vướng mắc như: hình thể, diện tích không thống nhất với hồ sơ địa chính; chủ sử dụng đất không kê khai, đăng ký; thiếu giấy tờ mua bán, chưa thống nhất diện tích, ranh giới chia tách, … Do đó quá trình xét tính pháp lý về nguồn gốc đất gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian trước khi hoàn chỉnh thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Ngày 16/4/2014, UBND quận ban hành Quyết định số 147/QĐ-UBND về việc thành lập Tổ công tác liên ngành thực hiện năm trật tự văn minh đô thị, tăng cường công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn do đồng chí Phó Chủ tịch UBND quận làm Tổ trưởng, Trưởng (phó) các phòng ban, ngành: Tài nguyên Môi trường, Quản lý đô thị, Thanh tra Xây dựng, Công an quận làm Tổ phó; các phòng ban, ngành của quận và Chủ tịch các phường là thành viên của tổ công tác.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm

Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên và môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng. Khi người sử dụng đất muốn thế chấp tài sản là thửa đất thì đến xác nhận tại UBND cấp xã theo quy định tại Quyết định 158/2002/QĐ-UB và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất thế chấp không được cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai đăng ký biến động, sau đó Ngân hàng chịu trách nhiệm về tài sản thế chấp, nếu phát sinh tranh chấp tài sản thì cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai không nắm được giao dịch giữa người sử dụng đất và Ngân hàng. Đây cũng là mặt hạn chế về quy định pháp luật, nên trong giai đoạn này số trường hợp thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng không nhiều. Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thể hiện ở bảng 2.15 được tổng hợp từ phụ lục 8 và 9. Ở 2 phường này đa số các hộ kinh doanh buôn bán đều sử dụng QSDĐ để thế chấp vay vốn hàng năm. QSDĐ thực sự đóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của họ. tổng số trường hợp), trong đó thế chấp đất ở là 10 trường hợp, thế chấp đất vườn là 05 trường hợp. số trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng, 6,67% số trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay). Trong giai đoạn này tổng số vụ thế chấp QSDĐ có 21 trường hợp, trong đó số vụ thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng là 12 vụ (chiếm 57,14%), do yêu cầu bắt buộc nên tất cả những trường hợp này đều thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 09 vụ còn lại (chiếm 42,86%) là các trường hợp bên nhận thế chấp là cá nhân nên họ chấp nhận giấy tờ giao dịch là giấy tờ viết tay (có hoặc không có người làm chứng), thậm chí bên vay không có cả GCNQSDĐ.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN