Đang tải... (xem toàn văn)
I. Nguyên tắc và phương pháp xác đinh giá đất Nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều 4, Điều 5 Nghị định số 442014NĐCP, Thông tư số 362014TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định 1.1. Nguyên tắc Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 1.2.Phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này Riêng Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho: Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp như quy định trên. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtcũng được áp dụng cho trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đối với trường hợp này thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất Về việc áp dụng các phương pháp định giá đất, Điều 5 Nghị định số 442014NĐCP quy định như sau Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá; Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá đất nêu trên tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất. Thông tư số 362014TTBTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất II.. Giá đất và giá đất cụ thể Bàng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần , được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
MỤC LỤC MỤC LỤC I.Nguyên tắc phương pháp xác đinh giá đất 1.1 Nguyên tắc 1.2.Phương pháp định giá đất II Giá đất giá đất cụ thể III Cơ quan có thẩm quyền tiến hành phương án thẩm định giá đất: IV Trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể .5 4.1 Trình tự thực hiêên .6 4.2 Hồ sơ bao gồm: V Đề xuất biện pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất trường hợp có điều chỉnh giá đất I Nguyên tắc phương pháp xác đinh giá đất Nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định Điều 112 Luật đất đai, Điều 4, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định 1.1 Nguyên tắc - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức 1.2.Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập ròng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất - Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho trường hợp quy định Khoản Điều 18 Nghị định Riêng Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho: Các trường hợp quy định Điểm a, b, с d Khoản Điều 114; Khoản Điều 172 Khoản Điều 189 Luật Đất đai mà đất khu đất dự án có giá trị (tính theo giá đất bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc Trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng tỉnh lại; trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho trường hợp quy định Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtcũng áp dụng cho trường hợp quy định Điểm đ Khoản Điều 114 Luật Đất đai dự án có đất liền kề nhau, có mục đích sử dụng, khả sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự Đối với trường hợp UBND cấp tỉnh định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho dự án thời điểm Nhà nước định thu hồi đất Về việc áp dụng phương pháp định giá đất, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định sau Các thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất sở liệu đất đai, giá đất sàn giao dịch bất động sản, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất (sau gọi giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực Trường hợp khu vực định giá đất không đủ thông tin thu thập thông tin khu vực lân cận với khu vực có đất cần định giá; Khi áp dụng phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn thông tin giá đất nêu khu vực định giá đất thời điểm gần với thời điểm định giá đất - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất II Giá đất giá đất cụ thể Bàng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua trước ban hành dựa nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm lần , công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường, yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất Việc điều chỉnh bảng giá đất thực trường hợp: - Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự - Khí giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất khoảng thời gian từ 180% trở lên Giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định Việc xác định giá đất cụ thể dựa nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường, kết tổng hợp, phân tích thông tin đất, giá đất thị trường III Cơ quan có thẩm quyền tiến hành phương án thẩm định giá đất: Việc thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực Hội đồng thẩm định giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập, bao gồm thành phần sau: - Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; - Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định IV Trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể Xác định giá đất vấn đề quan trọng pháp luật đất đai, đặc biệt có chênh lệnh giá đất không rõ ràng địa phương sẽ dẫn đến tình trạng vi phạm mua bán, chuyển nhượng đất, từ xuất việc mâu thuẫn, tranh chấp đất đai Từ thực tế theo quy định Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất, quy định chi tiết vấn đề xác định giá đất cụ thể sau: 4.1 Trình tự thực hiện Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể; Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Bước 4: Thẩm định phương án giá đất; Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; Bước 6: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất 4.2 Hồ sơ bao gồm: - Tờ trình phương án giá đất; - Dự thảo phương án giá đất; - Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; - Văn thẩm định phương án giá đất Yêu cầu tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ xác định giá đất cụ thể sau: - Tính đầy đủ: Đảm bảo đầy đủ thành phần, số lượng hồ sơ trường hợp cụ thể theo hướng dẫn; văn bản, tài liệu có chữ ký đóng dấu; sao y, công chứng chứng thực theo quy định - Tính hợp lệ: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất phê duyệt (của năm đề nghị định giá đất); phương án giá đất thể đầy đủ nội dung theo quy định, nêu rõ vị trí (theo bảng giá đất), hệ số điều chỉnh giá đất vị trí khu (thửa) đất cần định giá phù hợp với thực tế; giá đất đề xuất không thấp giá quy định Bảng giá đất UBND tỉnh quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, trường hợp thấp phải có giải thích, thuyết minh chi tiết phương án giá đất; đảm bảo tính thống hồ sơ, tài liệu - Về trình tự thời gian giải quyết: Sở Tài nguyên Môi trường tiếp nhận hồ sơ đề xuất giá đất UBND huyện, thành phố đảm bảo tính đầy đủ; thời hạn không 03 ngày làm việc (kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ), hồ sơ đảm bảo tính hợp lệ trình Hội đồng thẩm định giá đất, hồ sơ không đảm bảo tính hợp lệ trả hồ sơ yêu cầu bổ sung, hoàn thiện + Trường hợp phải kiểm tra thực tế trước trình Hội đồng thẩm định, Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì tổ chức kiểm tra đề xuất điều chỉnh phương án giá đất (nếu có) + Trong thời hạn không 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận văn đề nghị thẩm định Sở Tài nguyên Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định thông báo kết thẩm định để quan thường trực Hội đồng (Sở Tài chính) làm thủ tục trình UBND tỉnh định giá đất cụ thể Để nâng cao chất lượng, hiệu giải hồ sơ đề nghị phê duyệt giá đất cụ thể làm xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, địa phương cần thực tốt số vấn đề sau: - Tập trung nghiên cứu, nắm vững quy định pháp luật xác định giá đất cụ thể thành phần, điều kiện giải hồ sơ; chủ động thực thủ tục đất đai, xác định giá đất cụ thể phù hợp với yêu cầu địa phương - Tổ chức điều tra, khảo sát, xác định rõ vị trí khu (thửa) đất quy hoạch dân cư bảng giá đất, giá theo hệ số điều chỉnh giá đất giá chuyển nhượng đấu giá quyền sử dụng đất đất làm tài sản so sánh, xây dựng phương án giá đất cho phù hợp; thuyết minh, làm rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đề xuất - Hồ sơ phải đầy đủ thành phần, đáp ứng điều kiện theo yêu cầu; lập theo đợt, tạo thuận lợi cho hoạt động kiểm tra, thẩm định V Đề xuất biện pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất trường hợp có điều chỉnh giá đất Một là, phạm vi áp dụng định giá đất đất cụ thể Giá đất cụ thể xác định phát sinh yêu cầu Nhà nước, người sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan sử dụng làm trường hợp: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê lần thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh nghiệp thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Hai là, quy trình định giá đất cụ thể, có tham gia tổ chức, quan định giá đất độc lập tiến hành định giá đất, UBND tỉnh quan xem xét định giá đất cụ thể Nếu người dân không đồng ý với mức giá UBND tỉnh đưa ra, yêu cầu quan, tổ chức giá khác định giá khiếu nại khởi kiện đến quan tòa án Ba là, việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá đất xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính bồi thường: [i]Giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất, giá đất định giá thời điểm thu hồi đất; Trường hợp không thỏa thuận giá người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác định giá, giá đất xác định theo giá quan thẩm định giá đưa ra; Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan tổ chức đưa giá để tính bồi thường Để đảm bảo giá quan thẩm định giá đưa khách quan, độc lập