Giải pháp hoàn thiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho ban 61 sở xây dựng thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI - NGUYỄN NGỌC QUỲNH GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC CHO BAN 61 – SỞ XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM CẢNH HUY Hà Nội - 2016 Luận văn Thạc Sĩ i Trường Đại học Bách khoa Hà Nội LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài luận văn: “Giải pháp hoàn thiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho Ban 61 - Sở Xây dựng Thành phố Hà nội.” công trình nghiên cứu khoa học riêng Các tài liệu tham khảo có nguồn gốc rõ ràng Các giải pháp nhƣ kết nghiên cứu đƣợc thực nghiêm túc dƣới hƣớng dẫn thầy giáo TS Phạm Cảnh Huy Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Nguyễn Ngọc Quỳnh Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh ii Luận văn Thạc Sĩ Trường Đại học Bách khoa Hà Nội LỜI CẢM ƠN Sau sáu tháng nghiên cứu làm việc khẩn trƣơng cuối luận văn: “Giải pháp hoàn thiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho Ban 61 - Sở Xây dựng Thành phố Hà nội.” hoàn thành Do hạn chế trình độ nhƣ kinh nghiệm lý luận, thực tiễn nên tránh khỏi sai xót Kính mong đƣợc đóng góp ý kiến để nghiên cứu đƣợc hoàn thiện Qua đây, xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: TS.Phạm Cảnh Huy - Bộ môn Kinh tế Công nghiệp - Viện Kinh tế & Quản lý trƣờng Đại học Bách khoa nhiệt tình giúp đỡ đóng góp ý kiến để hoàn thiện đề tài Tôi xin đƣợc gửi lời cảm ơn tới: Tập thể chuyên viên Sở Xây dựng, đặc biệt chuyên viên thuộc Ban 61 – Sở Xây dựng Hà nội Phòng đào tạo Sau đại học thầy cô giáo Trƣờng Đại học Bách Khoa Hà Nội Toàn thể bạn bè đồng nghiệp gia đình quan tâm, động viên giúp đỡ suốt trình học tập hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ iii Trường Đại học Bách khoa Hà Nội MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ vi PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VÀ CÔNG TÁC BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC 1.1 Quản lý nhà nƣớc tài sản nhà nƣớc .5 1.1.1 Nội dung tài sản nhà nƣớc: 1.1.2 Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nƣớc 1.1.3 Vai trò nhà nƣớc việc quản lý tài sản nhà nƣớc: .8 1.1.4 Nội dung quản lý nhà nƣớc tài sản nhà nƣớc 13 1.2 Quản lý nhà đất: .16 1.2.1 Khái niệm quản lý nhà đất: 16 1.2.2 Vai trò chức quản lý nhà đất: .18 1.2.3 Đặc điểm quản lý nhà đất: 20 1.3 Bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc: 22 1.3.1 Nội dung công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc: 24 1.3.2 Chính sách bán nhà cho đối tƣợng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc 34 1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc 40 1.4.1 Các nhân tố bên trong: .40 1.4.2 Các nhân tố bên 41 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC CỦA BAN 61 SỞ XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI 42 2.1 Giới thiệu Ban 61- Sở xây dựng TP Hà Nội 42 Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ iv Trường Đại học Bách khoa Hà Nội 2.1.1 Giới thiệu chung 42 2.1.2 Chức nhiệm vụ: .42 2.1.3 Cơ cấu tổ chức: 43 2.2 Thực trạng việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc năm gần 46 2.3 Phân tích thực trạng công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Ban 61 49 2.3.1 Thực trạng công tác lập kế hoạch bán: 49 2.3.2 Thực trạng công tác tổ chức thực bán nhà .50 2.3.3 Thực trạng công tác giám sát- kiểm tra 63 2.4 Đánh giá nhân tố ảnh hƣởng 64 2.4.1 Các nhân tố bên 64 2.4.2 Các nhân tố bên 65 2.5 Đánh giá chung: 66 2.5.1 Những kết đạt đƣợc: 66 2.5.2 Những hạn chế nguyên nhân: .66 CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC CHO BAN 61 – SỞ XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI .69 3.1 Định hƣớng hoạt động Ban 61 69 3.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác bán nhà 71 3.2.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .71 3.2.2 Giải pháp tăng cƣờng phối hợp Sở Ban ngành thực quy trình bán nhà .78 KẾT LUẬN .84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC 88 Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh v Luận văn Thạc Sĩ Trường Đại học Bách khoa Hà Nội DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Chữ viết ầy ủ GCN Giấy chứng nhận KT-XH Kinh tế xã hội QLNN Quản lý Nhà nƣớc QSD Quyền sử dụng TN&MT Tài nguyên Môi trƣờng VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai UBND Ủy ban nhân dân TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn thành viên Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh vi Luận văn Thạc Sĩ Trường Đại học Bách khoa Hà Nội DANH MỤC BẢNG BIỂU Số TT Tên bảng biểu Trang Bảng kết công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà Bảng 2.2 nƣớc địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2011 47 đến năm 2015 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng kết thực bán nhà sau năm so với kế hoạch Bảng quy trình thực bán nhà 2014-2015 49 51 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Số TT Tên sơ Trang Sơ đồ 1.3 Sơ đồ quy trình bán nhà 34 Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức 43 Sơ đồ 3.1 Sơ đồ găng quy trình bán nhà 75 Sơ đồ 3.2 Sơ đồ găng sau rút ngắn quy trình bán nhà 77 Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ Trường Đại học Bách khoa Hà Nội PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn ề tài: Song song với nỗ lực việc cải cách hành lẫn tinh giảm máy nhà nƣớc, Chính phủ thực biện pháp chống lãng phí lĩnh vực quản lý công Nhà tài sản lớn thuộc sở hữu nhà nƣớc, vấn đề quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc nhiều vấn đề tồn cần đƣợc khắc phục Sau định số 33/TTG ngày tháng năm 1990 việc quản lý nhà thuộc quan tự quản trƣớc chuyển sang phƣơng thức kinh doanh dƣới quản lý thống nhà nƣớc Khi Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 đời việc mua bán kinh doanh nhà hoạt động kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc trở thành mảng quan trọng quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc nói chung Đến nghị định 34/CP ngày 22/4/2013 đến Nghị định 99/CP ngày 20/10/2015 đời việc kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc có nhiều thay đổi Do bộc lộ mặt yếu việc mua bán kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc bộc lộ mặt hạn chế quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Hà nội thành phố lớn tập trung nhiều quan hành nghiệp trung ƣơng địa phƣơng nên quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc lớn, việc quản lý khó khăn Có thể nói việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc địa bàn Hà nội đại diện cho thực trạng lĩnh vực quản lý địa bàn nƣớc Để đánh giá việc thực việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc theo Nghị định 61, Nghị định 34/CP, Nghị định 99/CP từ năm 2011 đến năm 2015 nhằm phát mặt yếu kém, nguyên nhân việc thực nghị định địa bàn Hà nội nói riêng để nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Với lý đƣợc đồng ý giảng viên hƣớng dẫn TS.Phạm Cảnh Huy, chọn “Giải pháp hoàn thiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho Ban 61 - Sở Xây dựng Thành phố Hà nội” để làm đề tài cho luận văn Thạc sỹ Mục ích chọn ề tài: Dựa vào thực trạng công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Sở Xây dựng Thành phố Hà nội, đề tài nghiên cứu đƣa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc cho Ban 61 Sở Xây dựng Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt đƣợc mục đích nội dung đề tài bao gồm vấn đề sau: - Hệ thống hóa sở lý luận liên quan đến quản lý nhà nƣớc việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc - Phân tích thực trạng công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc nhƣ công tác lập kế hoach, công tác tổ chức thực hiện, công tác giám sát kiểm tra, từ cho thấy rõ đƣợc ƣu, nhƣợc điểm, nguyên nhân, thực trạng vấn đề tồn công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc - Đề xuất giải pháp có tính khả thi nhằm hoàn thiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Ban 61 Sở Xây dựng (và số Ban ngành liên quan tới công tác bán nhà) địa bàn thành phố Hà nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài: Đề tài nghiên cứu thực trạng quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc thông qua tình hình thực công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc địa bàn thành phố Hà nội Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ Trường Đại học Bách khoa Hà Nội + Về không gian: Giới hạn nghiên cứu Ban 61 Sở Xây dựng (và số Ban ngành liên quan tới công tác bán nhà Ban 61) địa bàn Thành phố Hà nội + Về thời gian: Nghiên cứu số liệu giai đoạn 2011-2015 Phƣơng pháp nghiên cứu: đề tài sử dụng phƣơng pháp quan sát, so sánh, phân tích, đối chiếu thông qua việc sử dụng nguồn thông tin từ Ban 61 Sở Xây dựng Hà nội 5.1 Phương pháp chung: Luận văn dựa vào sở pháp lý văn pháp luật nhƣ Luật, Nghị định, Thông tƣ quy định khác Chính phủ, Ban 61 Sở Xây dựng, văn pháp quy vấn đề để đánh giá tiến độ thực công việc công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc 5.2 Phương pháp cụ thể: Trong trình nghiên cứu luận văn sử dụng phƣơng pháp cụ thể sau: * Thu thập tài liệu, số liệu công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc Sở Xây dựng địa bàn Thành phố Hà nội Tìm hiểu văn pháp luật nhƣ: Thông tƣ, Nghị định, Luật quản lý Nhà nƣớc lĩnh vực bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc quan Nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành * Phƣơng pháp phân tích số liệu: Phƣơng pháp dùng để thể số liệu qua hệ thống bảng biểu phân tích số liệu * Phƣơng pháp thống kê, so sánh: Xử lý số liệu thu thập phƣơng pháp thống kê, so sánh sử dụng phần mềm Excel Ý nghĩa khoa học thực tiễn ề tài 6.1 Ý nghĩa khoa học: Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 89 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội e) Nhà biệt thự nằm danh mục không thuộc diện đƣợc bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ chấp thuận trƣớc ngày Nghị định có hiệu lực thi hành Đối với biệt thự mà địa phƣơng thống kê, rà soát sau báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ biệt thự đƣợc quản lý theo tiêu chí mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ trƣớc ngày Nghị định có hiệu lực thi hành Đối với nhà thuộc diện không đƣợc bán quy định Khoản Điều này, Nhà nƣớc thực xử lý nhà vào trƣờng hợp cụ thể, ngƣời thuê đƣợc giải theo sách hành nhà ở, đất Điều 63 Đối tƣợng, iều kiện ƣợc mua iều kiện bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Ngƣời mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc phải thuộc đối tƣợng đƣợc bố trí nhà theo quy định Khoản Điều 57 Nghị định Ngƣời mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc phải đáp ứng điều kiện sau đây: a) Có hợp đồng thuê nhà ký với đơn vị quản lý vận hành nhà có tên hợp đồng thuê nhà (bao gồm ngƣời đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà thành viên có tên hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trƣờng hợp có nhiều thành viên đứng tên hợp đồng thuê nhà thành viên phải thỏa thuận cử ngƣời đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà với quan quản lý nhà ở; b) Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà theo quy định hợp đồng thuê nhà đóng đầy đủ chi phí quản lý vận hành nhà tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở; c) Phải có đơn đề nghị mua nhà cũ thuê Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 90 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Điều kiện bán nhà ở, nhà nguồn gốc nhà nhƣng đƣợc bố trí sử dụng trƣớc ngày 05 tháng năm 1994 đƣợc quy định nhƣ sau: a) Nhà phải không thuộc diện quy định Điều 62 Nghị định này; b) Nhà phải không thuộc diện có tranh chấp, khiếu kiện; c) Trƣờng hợp nhà cũ thuộc diện phải xác lập sở hữu toàn dân theo Nghị số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội nhà đất Nhà nƣớc quản lý, bố trí sử dụng trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trƣớc ngày 01 tháng năm 1991 Nghị số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng năm 2005 Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định việc giải số trƣờng hợp cụ thể nhà đất trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trƣớc ngày 01 tháng năm 1991 quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải hoàn tất thủ tục xác lập sở hữu toàn dân thực ký hợp đồng thuê nhà theo quy định trƣớc thực bán nhà này; d) Trƣờng hợp bán nhà nguồn gốc nhà nhƣng đƣợc bố trí sử dụng để từ trƣớc ngày 05 tháng năm 1994 nhà phải đảm bảo điều kiện: Khu đất bố trí làm nhà có khuôn viên độc lập tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, quan; nhà có lối riêng, không che chắn mặt tiền trụ sở, quan, không ảnh hƣởng đến không gian, cảnh quan xung quanh; quan, đơn vị nhu cầu sử dụng nhà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất địa phƣơng đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt Cơ quan, đơn vị nhu cầu sử dụng diện tích nhà phải chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà quản lý để thực bán theo quy định Nghị định này, trừ trƣờng hợp nhà Bộ Quốc phòng quản lý Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 91 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Trƣờng hợp bán nhà ở, nhà nguồn gốc nhà nhƣng đƣợc bố trí sử dụng từ ngày 05 tháng năm 1994 đến trƣớc ngày 19 tháng 01 năm 2007 thực theo quy định Điều 70 Nghị định Trƣờng hợp nhà nguồn gốc nhà nhƣng đƣợc bố trí sử dụng để từ trƣớc ngày 05 tháng năm 1994 mà không đủ điều kiện quy định Điểm d Khoản Điều trƣờng hợp bố trí sử dụng nhà từ ngày 19 tháng 01 năm 2007 thực giải theo quy định pháp luật quản lý tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nƣớc Điều 64 Cơ quan bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng chịu trách nhiệm việc bán nhà giao cho quan quản lý nhà thực việc bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định Nghị định Đối với nhà cũ địa phƣơng nhƣng Bộ Quốc phòng quản lý, Bộ Quốc phòng có nhu cầu chuyển giao sang cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà quản lý bán Bộ Quốc phòng thống với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc thực bàn giao, tiếp nhận nhà Sau tiếp nhận nhà từ Bộ Quốc phòng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đại diện chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tổ chức quản lý, cho thuê bán theo quy định Nghị định Điều 65 Giá bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Giá bán nhà cũ áp dụng cho trƣờng hợp đƣợc bố trí sử dụng trƣớc ngày 05 tháng năm 1994 (kể nhà thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân quy định Điểm c Khoản Điều 63 Nghị định này) đƣợc tính bao gồm tiền nhà tiền sử dụng đất (không phân biệt trƣờng hợp mua mua nhiều nhà ở) đƣợc quy định nhƣ sau: Tiền nhà đƣợc xác định vào giá trị lại nhà hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng; giá trị lại nhà đƣợc xác định theo tỷ lệ Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 92 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội chất lƣợng lại nhà nhân (x) với giá chuẩn nhà xây dựng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm ký hợp đồng mua bán nhân (x) với diện tích sử dụng nhà Đối với nhà biệt thự có nhiều hộ mà có diện tích nhà sử dụng chung diện tích sử dụng chung đƣợc phân bổ theo tỷ lệ sử dụng nhà (m 2) cho hộ Đối với nhà cấp IV mà ngƣời thuê phá dỡ, xây dựng lại trƣớc ngày Nghị định có hiệu lực thi hành giá trị lại nhà đƣợc tính (bằng không) Tiền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất với việc bán nhà cũ đƣợc tính theo bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm ký hợp đồng mua bán vào vị trí đất ở, tầng nhà nhƣ sau: a) Đối với nhà nhiều tầng có nhiều hộ tính 10% giá đất chuyển quyền sử dụng đất phân bổ cho tầng theo hệ số tầng tƣơng ứng; b) Đối với nhà tầng nhà nhiều tầng có hộ ở, nhà biệt thự có hộ có nhiều hộ tính 40% giá đất chuyển quyền sử dụng phần diện tích đất hạn mức đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho hộ; phần diện tích đất vƣợt hạn mức đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho hộ tính 100% giá đất ở; c) Trƣờng hợp nhà biệt thự có nhiều hộ diện tích đất để tính tiền sử dụng đất hộ bao gồm diện tích đất sử dụng riêng tranh chấp; diện tích đất xây dựng nhà biệt thự đƣợc phân bổ cho hộ theo diện tích sử dụng nhà hộ tƣơng ứng với hệ số tầng; diện tích đất sử dụng chung khuôn viên nhà biệt thự đƣợc phân bổ cho hộ sử dụng chung (tính theo số hộ sử dụng nhà biệt thự) Việc tính tiền sử Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 93 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội dụng đất hộ đƣợc thực từ phần diện tích đất xây dựng nhà biệt thự có nhiều hộ trƣớc, sau tính phần diện tích khác sau Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể việc phân bổ phần diện tích đất bán nhà biệt thự cho phù hợp tình hình thực tế địa phƣơng; d) Đối với nhà riêng lẻ có khả sinh lợi cao vị trí mặt đƣờng, phố Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định hệ số k điều chỉnh giá đất so với bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất bán nhà chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà này; đ) Trƣờng hợp nhà cũ xây dựng có phần tiền góp cá nhân tập thể mà nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc tiền mua nhà đƣợc tính theo quy định Khoản Điều nhƣng ngƣời mua đƣợc trừ số tiền góp xây dựng nhà trƣớc (tính tỷ lệ % số tiền góp so với giá trị toán xây dựng công trình nhà ở); tiền sử dụng đất thực theo quy định Khoản Trƣờng hợp nhà tầng có nhiều hộ nhà nhiều tầng có nhiều hộ mà có diện tích nhà ở, đất sử dụng chung thực bán phần diện tích sử dụng chung cho hộ sử dụng tất hộ đồng thuận đƣợc việc phân bổ diện tích cho hộ; trƣờng hợp hộ không đồng thuận đƣợc quan quản lý nhà không bán phần diện tích có trách nhiệm quản lý theo quy định Nghị định Bộ Xây dựng hƣớng dẫn cụ thể giá bán nhà ở, phƣơng pháp xác định giá trị lại nhà ở, hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng nhà ở, việc phân bổ hệ số tầng chuyển quyền sử dụng đất nhà nhiều tầng, nhiều hộ nhà cũ Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 94 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Điều 66 Nguyên tắc miễn, giảm tiền mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Tiền mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc bao gồm tiền sử dụng đất tiền nhà Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất bán nhà chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc xét lần cho ngƣời mua nhà ở; trƣờng hợp ngƣời đƣợc hƣởng nhiều chế độ giảm áp dụng mức giảm cao để tính Trƣờng hợp hộ gia đình có nhiều ngƣời thuê thuộc diện đƣợc giảm tiền sử dụng đất đƣợc cộng mức giảm ngƣời nhƣng tối đa không vƣợt số tiền sử dụng đất mà ngƣời mua nhà phải nộp; b) Không thực việc miễn, giảm tiền sử dụng đất trƣờng hợp quy định Điểm c Điểm d Khoản Điều 61, Khoản Khoản Điều 71 Nghị định này; c) Ngƣời đƣợc hƣởng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất mua nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc đƣợc miễn, giảm tiền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất làm nhà đƣợc hỗ trợ cải thiện nhà tiền trƣớc ngày Nghị định có hiệu lực thi hành không đƣợc hƣởng miễn, giảm tiền sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất gắn với mua nhà theo quy định Nghị định Việc giảm tiền nhà phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Việc giảm tiền nhà không đƣợc tính trùng thời gian, đối tƣợng Mỗi đối tƣợng đƣợc giảm lần mua nhà thuê; b) Không thực giảm tiền nhà trƣờng hợp quy định Điểm c, Điểm d Khoản Điều 61 Khoản Điều 71 Nghị định này; Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 95 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội c) Trong hộ gia đình có nhiều thành viên có tên hợp đồng thuê nhà hộ thƣờng trú địa nhà thuộc diện đƣợc giảm tiền mua nhà đƣợc cộng số tiền mua nhà đƣợc giảm thành viên để tính tổng số tiền mua nhà đƣợc giảm hộ gia đình nhƣng mức tiền nhà đƣợc giảm không đƣợc vƣợt số tiền mua nhà phải nộp (không baogồm tiền sử dụng đất) giá bán nhà; d) Số năm đƣợc tính, để giảm tiền nhà số năm công tác thực tế quan, đơn vị thuộc khu vực nhà nƣớc quản lý tính đến thời điểm ký hợp đồng mua nhà Khi tính số năm công tác có tháng lẻ từ sáu tháng trở xuống tính nửa năm sáu tháng tính tròn năm Điều 67 Đối tƣợng ƣợc miễn, giảm tiền mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Đối tƣợng đƣợc miễn, giảm tiền sử dụng đất mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc gắn với việc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nhà bao gồm: a) Ngƣời có công với cách mạng theo quy định pháp luật ƣu đãi ngƣời có công với cách mạng; b) Hộ nghèo, cận nghèo theo quy định chuẩn nghèo, cận nghèo Thủ tƣớng Chính phủ ban hành; c) Ngƣời khuyết tật, ngƣời già cô đơn đối tƣợng đặc biệt có khó khăn nhà khu vực đô thị Đối tƣợng đƣợc giảm tiền nhà mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc bao gồm: a) Cán bộ, công chức, viên chức quan hành chính, nghiệp, quan Đảng đoàn thể hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc; b) Ngƣời hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc lực lƣợng vũ trang; Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 96 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội c) Hạ sĩ quan, chiến sĩ hƣởng sinh hoạt phí có thời gian hoạt động chiến trƣờng A, B, C, K; d) Cán công tác xã, phƣờng hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc hƣởng sinh hoạt phí theo định suất Nhà nƣớc quy định; đ) Công nhân, viên chức làm việc thƣờng xuyên từ năm trở lên doanh nghiệp nhà nƣớc, tổ chức, đơn vị đƣợc phép hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ thuộc quan hành chính, nghiệp, lực lƣợng vũ trang, quan Đảng đoàn thể; e) Những đối tƣợng quy định Điểm a, b, c đ Khoản đƣợc cử sang làm việc doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, văn phòng đại diện kinh tế, thƣơng mại đƣợc thành lập hoạt động Việt Nam, quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế tổ chức phi Chính phủ, quan thông tấn, báo chí, phát thanh, truyền hình nƣớc đặt Việt Nam đơn vị thuộc thành phần kinh tế khác; g) Ngƣời hƣởng lƣơng hƣu, trợ cấp sức lao động, trợ cấp tai nạn lao động hay bệnh nghềnghiệp, trợ cấp công nhân cao su, trợ cấp bảo hiểm xã hội lần, trợ cấp việc trƣớc sau có Quyết định số 111/HĐBT ngày 12 tháng năm 1991 Hội đồng Bộ trƣởng (nay Chính phủ) trƣớc sau có Bộ luật Lao động năm 1994; h) Ngƣời hƣởng lƣơng lực lƣợng vũ trang nhƣng không đủ điều kiện hƣởng lƣơng hƣu, trợ cấp sức lao động hàng tháng mà hƣởng trợ cấp phục viên xuất ngũ; ngƣời phục viên trƣớc năm 1960; i) Các đối tƣợng quy định Khoản Điều Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 97 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Điều 68 Mức miễn, giảm tiền mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Mức miễn, giảm tiền sử dụng đất cho đối tƣợng quy định Khoản Điều 67 Nghị định đƣợc thực theo định Thủ tƣớng Chính phủ Riêng hộ nghèo, cận nghèo, ngƣời khuyết tật, ngƣời già cô đơn đối tƣợng đặc biệt có khó khăn nhà khu vực đô thị đƣợc giảm 60% tiền sử dụng đất phải nộp; hộ nghèo, cận nghèo mức giảm đƣợc tính cho hộ gia đình (không tính cho thành viên hộ gia đình) Mức giảm tiền nhà cho đối tƣợng quy định Khoản Điều 67 Nghị định đƣợc quy định nhƣ sau: a) Mỗi năm công tác ngƣời mua nhà đƣợc giảm tƣơng ứng với 0,69 lần mức lƣơng tối thiểu dùng để áp dụng cho cán bộ, công chức, viên chức lực lƣợng vũ trang theo quy định Chính phủ Trƣờng hợp ngƣời mua nhà có thời gian làm việc lực lƣợng vũ trang năm công tác lực lƣợng vũ trang đƣợc giảm số tiền tƣơng ứng 1,24 lần mức lƣơng tối thiểu quy định Điểm này; b) Trƣờng hợp ngƣời có công với cách mạng, ngƣời thuộc hộ nghèo, cận nghèo, ngƣời khuyết tật, ngƣời già cô đơn có năm công tác để tính giảm nhƣng tổng số tiền đƣợc giảm tính theo năm công tác nhỏ 6,9 lần mức lƣơng tối thiểu theo quy định Chính phủ đƣợc giảm 6,9 lần mức lƣơng tối thiểu cho ngƣời; trƣờng hợp năm công tác để tính đƣợc giảm 6,9 lần mức lƣơng tối thiểu Riêng ngƣời thuộc hộ nghèo, cận nghèo thực tính giảm cho hộ gia đình (không tính cho thành viên hộ gia đình) Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 98 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Điều 69 Hồ sơ, trình tự, thủ tục bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Hồ sơ đề nghị mua nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc bao gồm: a) Đơn đề nghị mua nhà cũ; b) Bản Giấy chứng minh nhân dân Thẻ cƣớc công dân hộ chiếu giá trị Thẻ quân nhân ngƣời đề nghị mua nhà ở; trƣờng hợp vợ chồng phải có thêm có chứng thực hộ gia đình Giấy đăng ký kết hôn; c) Hợp đồng thuê nhà đƣợc lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh nộp đủ tiền thuê nhà chi phí quản lý vận hành nhà đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà Trƣờng hợp ngƣời có tên hợp đồng thuê nhà xuất cảnh nƣớc phải có văn ủy quyền (có xác nhận quan công chứng chứng thực theo quy định) cho thành viên khác đứng tên mua nhà ở; có thành viên có tên hợp đồng thuê nhà chết phải có giấy chứng tử kèm theo Trong trƣờng hợp có thành viên thuê nhà khƣớc từ quyền mua đứng tên Giấy chứng nhận phải có văn khƣớc từ quyền mua, không đứng tên Giấy chứng nhận cam kết tranh chấp, khiếu kiện việc mua bán nhà này; d) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tƣợng đƣợc miễn, giảm tiền mua nhà (nếu có) Trình tự, thủ tục bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc đƣợc thực nhƣ sau: a) Ngƣời mua nhà phải nộp hồ sơ đề nghị mua nhà đơn vị quản lý vận hành nhà quan quản lý nhà (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định); Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 99 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội b) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ lập danh sách ngƣời mua nhà Trên sở hồ sơ đề nghị mua nhà cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất Sau Hội đồng xác định giá bán nhà xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tƣợng đƣợc mua nhà kèm theo văn xác định giá bán nhà Hội đồng xác định giá bán nhà trình quan đại diện chủ sở hữu nhà xem xét, định Đối với nhà Bộ Quốc phòng quản lý quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán nhà họp để xác định giá; sau trình Bộ Quốc phòng ban hành định bán nhà cũ; c) Căn vào báo cáo quan quản lý nhà ở, quan đại diện chủ sở hữu xem xét, ban hành định bán nhà cũ, nêu rõ đối tƣợng đƣợc mua nhà ở, địa nhà đƣợc bán, giá bán nhà cũ giá chuyển quyền sử dụng đất gửi định cho quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà biết để phối hợp thực ký kết hợp đồng mua bán nhà ở; d) Sau nhận định bán nhà cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà thông báo cho ngƣời mua nhà biết thời gian cụ thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà với quan quản lý nhà ở; đ) Thời gian thực bán nhà cũ không 45 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến ký hợp đồng mua bán Thời gian không tính vào thời gian nộp nghĩa vụ tài thời gian quan có thẩm quyền thực cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua nhà Việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua nhà đƣợc thực theo quy định pháp luật đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 100 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội nhận phải gửi danh sách ngƣời mua nhà đƣợc cấp giấy (01) Giấy chứng nhận cho Sở Xây dựng lƣu để theo dõi; e) Trƣờng hợp 90 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà có thông báo thời gian ký hợp đồng mua bán nhà mà ngƣời mua chƣa thực ký hợp đồng, có thay đổi giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quan quản lý nhà phải báo cáo Ủy ban nhân cấp tỉnh phê duyệt giá trƣớc ký kết hợp đồng mua bán với ngƣời mua nhà Bộ Xây dựng hƣớng dẫn cụ thể mẫu đơn đề nghị mua nhà cũ, giấy tờ chứng minh thuộc đối tƣợng đƣợc miễn, giảm tiền mua nhà ở, hồ sơ mua nhà ở, trình tự, thủ tục mua bán mẫu hợp đồng mua bán nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Điều 70 Giải bán nhà nhà nguồn gốc nhà nhƣng ã bố trí ể từ ngày 05 tháng năm 1994 ến trƣớc ngày 19 tháng 01 năm 2007 Trƣờng hợp nhà ở, nhà nguồn gốc nhà nhƣng bố trí cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để khoảng thời gian từ ngày 05 tháng năm 1994 đến trƣớc ngày 19 tháng 01 năm 2007 (bao gồm nhà thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân quy định Điểm c Khoản Điều 63 Nghị định này) thực bán theo quy định sau đây: a) Ngƣời mua nhà phải đáp ứng điều kiện quy định Khoản Điều 63 nhà phải đáp ứng điều kiện quy định Khoản Điều 63 Nghị định này; b) Giá bán nhà bao gồm tiền nhà tiền sử dụng đất; c) Tiền nhà đƣợc xác định theo tỷ lệ chất lƣợng lại nhà nhân (x) với giá chuẩn nhà xây dựng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm ký hợp đồng mua bán nhân (x) với diện tích sử dụng; Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 101 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội d) Tiền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đƣợc tính 100% giá đất theo bảng giádo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm ký hợp đồng mua bán (bao gồm tiền sử dụng đất tính theo hệ số k nhà thuộc diện quy định Điểm d Khoản Điều 65 Nghị định này) không phân biệt diện tích hạn mức đất hạn mức đất Đối với nhà nhà nguồn gốc nhà nhƣng đƣợc bố trí làm nhà từ ngày 05 tháng năm 1994 đến trƣớc ngày 19 tháng 01 năm 2007 mà đủ điều kiện bán theo quy định Điểm a Khoản Điều giải theo quy định pháp luật quản lý tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nƣớc Điều 71 Giải bán phần diện tích nhà sử dụng chung chuyển quyền sử dụng ất ối với diện tích ất liền kề với nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc Trƣờng hợp nhà có nhiều hộ mà Nhà nƣớc bán hết phần diện tích nhà thuộc quyền sử dụng riêng cho hộ nhƣng chƣa bán phần diện tích nhà chuyển sử dụng đất sử dụng chung khuôn viên nhà đó, tổ chức hộ gia đình, cá nhân sở hữu toàn diện tích nhà mà Nhà nƣớc bán có nhu cầu mua toàn phần diện tích sử dụng chung giải nhƣ sau: a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền nhà tiền sử dụng đất phần diện tích sử dụng chung này; b) Mức thu tiền nhà đƣợc xác định theo tỷ lệ chất lƣợng lại nhà nhân (x) với giá chuẩn nhà xây dựng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm ký hợp đồng mua bán nhân (x) với diện tích sử dụng; Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 102 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội c) Mức thu tiền sử dụng đất tính 100% giá đất theo bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm ký hợp đồng mua bán (bao gồm tiền sử dụng đất tính theo hệ số k nhà thuộc diện quy định Điểm d Khoản Điều 65 Nghị định này); d) Trƣớc thực bán phần diện tích nhà thuộc sử dụng chung theo quy định Khoản này, quan bán nhà ký hợp đồng thuê phần diện tích sử dụng chung Đối với phần diện tích đất liền kề với nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc mà bán hóa giá nhà bán nhà theo Nghị định số 61/CP Chính phủ mua bán kinh doanh nhà bán nhà theo quy định Nghị đinh số 34/2013/NĐ-CP Nhà nƣớc chƣa giải chuyển quyền sử dụng diện tích đất bán nhà theo quy định Nghị định giải phần diện tích đất liền kề nhƣ sau: a) Chuyển quyền sử dụng đất phần diện tích đất liền kề với nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời thực tế sử dụng hợp pháp nhà phần diện tích tranh chấp, khiếu kiện, phù hợp quy hoạch xây dựng nhà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở; b) Tiền sử dụng đất đƣợc tính 40% giá đất diện tích hạn mức đất ở, tính 100% giá đất phần diện tích vƣợt hạn mức đất khuôn viên nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc (hạn mức đất đƣợc tính bao gồm diện tích đất có nhà mua diện tích đấtliền kề) Giá đất để tính tiền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đƣợc áp dụng theo bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm chuyển quyền sử dụng đất diện tích đất liền kề Đối với phần diện tích đất khuôn viên nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc thực thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh Luận văn Thạc Sĩ 103 Trường Đại học Bách khoa Hà Nội Trƣờng hợp xây dựng nhà đất trống khuôn viên nhà cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc mà phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tranh chấp, khiếu kiện ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; mức thu tiền sử dụng đất trƣờng hợp đƣợc tính 100% giá đất theo bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành thời điểm thực công nhận quyền sử dụng đất Đối với phần diện tích nhà thuộc sử dụng chung mà chủ sở hữu nhà không mua quan quản lý nhà chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện thực quản lý theo quy định Nghị định này, pháp luật nhà pháp luật đất đai Căn vào quy định Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định cụ thể hồ sơ, trình tự, thủ tục giải trƣờng hợp quy định Khoản 1, Khoản Điều này, bố trí kinh phí để đo vẽ, lập hồ sơ thực quản lý phần diện tích nhàthuộc sử dụng định Khoản Điều Bộ Xây dựng hƣớng dẫn cụ thể quy định Khoản Khoản Điều Học viên: Nguyễn Ngọc Quỳnh