Phát triển tín dụng bất động sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV)

MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN Error! Bookmark not defined PHẦN MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Error! Bookmark not defined 1.1 Hoạt động tín dụng Ngân hàng thƣơng mại.Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái quát ngân hàng thương mại Error! Bookmark not defined 1.1.2 Hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined 1.2 Phát triển tín dụng bất động sản Ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined 1.2.1 Tín dụng bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.2 Phát triển tín dụng bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến Phát triển tín dụng BĐS NHTM: Error! Bookmark not defined 1.3.1 Những nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.3.2 Những nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAMError! Bookmark not defined 2.1 Giới thiệu Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển Việt NamError! Bookmark not defined 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Error! Bookmark not defined 2.1.2 Mô hình tổ chức trụ sở Error! Bookmark not defined 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh chủ yếu Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.2.1 Thực trạng tín dụng BIDV Error! Bookmark not defined 2.2.2 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản BIDVError! Bookmark not defined 2.3 Đánh giá Phát triển tín dụng bất động sản BIDVError! Bookmark not defined 2.3.1 Những kết đạt Error! Bookmark not defined 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV Error! Bookmark not defined 3.1 Mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản BIDV năm 2012-2015 Error! Bookmark not defined 3.1.1 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản năm 2012-2015 Error! Bookmark not defined 3.1.2 Mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản BIDV Error! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản BIDVError! Bookmark not defined 3.2.1 Xây dựng, hoàn thiện mô hình tổ chức sách tín dụng Error! Bookmark not defined 3.2.2 Hoàn thiện quy trình tín dụng bất động sảnError! Bookmark not defined 3.2.3 Hoàn thiện sản phẩm tín dụng bất động sản phát triển sản phẩm Error! Bookmark not defined 3.2.4 Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án bất động sản Error! Bookmark not defined 3.2.5 Nâng cao lực quản lý kiểm soát hoạt động cho vay Error! Bookmark not defined 3.2.6 Xây dựng chế phương thức cho vay hợp lýError! Bookmark not defined 3.2.7 Xây dựng trọng điểm cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản thời kỳ Error! Bookmark not defined 3.2.8 Nâng cao chất lượng cán tín dụng Error! Bookmark not defined 3.3.Một số kiến nghị Error! Bookmark not defined 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ, ngành: Error! Bookmark not defined 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính: Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ngân hàng thương mại loại hình ngân hàng hoạt động chủ yếu lĩnh vực kinh doanh tiền tệ dịch vụ ngân hàng, với nội dung thường xuyên nhận tiền gửi sử dụng số tiền để cấp tín dụng cung ứng dịch vụ toán Ngân hàng thương mại có hoạt động chủ yếu: Hoạt động huy động vốn (bao gồm việc nhận tiền gửi tổ chức cá nhân, phát hành chứng tiền gửi, trái phiếu giấy tờ có giá), hoạt động tín dụng (bao gồm hoạt động cho vay, bảo lãnh, chiết khấu cho thuê tài hoạt động cho vay quan trọng nhất), hoạt động dịch vụ toán ngân quỹ hoạt động khác Trên sở tiếp cận chức hoạt động NHTM tín dụng hiểu giao dịch tài sản bên cho vay bên vay bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên vay sử dụng thời gian định theo thỏa thuận, bên vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc lãi cho bên cho vay đến hạn toán Trong kinh tế thị trường, hoạt động cấp tín dụng NHTM đa dạng phong phú với nhiều hình thức khác Việc phân loại cho vay có sở khoa học tiền đề để thiết lập quy trình cho vay thích hợp nâng cao hiệu quản trị rủi ro tín dụng Căn theo thời hạn cho vay có cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn cho vay dài hạn Căn theo khách hàng vay vốn có cho vay khách hàng cá nhân, cho vay khách hàng doanh nghiệp, cho vay Chính phủ Cho vay tổ chức tài Căn theo mục đích khoản vay có cho vay tiêu dùng, cho vay phục vụ sản xuất – kinh doanh Căn mức độ tín nhiệm khách hàng có cho vay có bảo đảm, cho vay bảo đảm Trong bối cảnh tại, thị trường BĐS trở thành thị trường quan trọng kinh tế nhu cầu vốn cho thị trường BĐS ngày lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển kênh huy động vốn Do đó, tín dụng BĐS ngày nhận nhiều quan tâm Tín dụng BĐS quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng (thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng liên quan đến bất động sản Ngoài đặc điểm thị trường tín dụng thông thường tín dụng bất động sản có đặc trưng như: Thời hạn tín dụng bất động sản dài bất động sản hàng hóa có thời gian hình thành dài, quy mô tín dụng bất động sản lớn nên người vay thường giải ngân theo tiến độ dự án, tín dụng bất động sản có độ rủi ro cao Có nhiều tiêu thức để phân loại tín dụng BĐS Nếu theo khách hàng vay vốn tín dụng BĐS có cho vay khách hàng cá nhân cho vay khách hàng doanh nghiệp Căn theo hình thức xây dựng, đầu tư kinh doanh BĐS có loại cho vay xây dựng hạ tầng KCN-KCX; cho vay xây dựng văn phòng cho thuê; cho vay xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở; cho vay xây dựng khu du lịch; cho vay xây dựng trung tâm thương mại, hội nghị; cho vay xây dựng công trình hỗn hợp; cho vay chuyển nhượng quyền sử dụng đất;… Việc phát triển tín dụng BĐS trở lên cần thiết Ngân hàng, doanh nghiệp kinh tế Theo đó, hiểu Phát triển tín dụng bất động sản tập hợp biện pháp hoạt động NHTM nhằm gia tăng quy mô, số lượng chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản NHTM Các tiêu đánh giá Phát triển tín dụng BĐS bao gồm tiêu đánh giá phát triển mặt lượng mặt chất Những tiêu đánh giá mặt lượng bao gồm: Doanh số cho vay BĐS, dư nợ cho vay BĐS, hệ số sử dụng vốn vay, số lượng dự án xin vay phê duyệt qua năm Những tiêu đánh giá mặt lượng bao gồm: tỷ lệ thu nhập từ cho vay BĐS so với tổng thu nhập ngân hàng, tỷ lệ thu nhập từ cho vay BĐS so với dư nợ bình quân, tỷ lệ nợ xấu Bên cạnh có tiêu định tính để đánh giá độ thoả mãn khách hàng khoản vay lợi ích mà khoản vay mang lại cho kinh tế Sự phát triển tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố bao gồm nhân tố chủ quan nhân tố khách quan Những nhân tố chủ quan bao gồm: Quy mô, cấu nguồn vốn ngân hàng; Chính sách tín dụng ngân hàng; lực ngân hàng việc thẩm định phương án, dự án vay vốn đầu tư, kinh doanh BĐS, thẩm định khách hàng; đội ngũ nhân sự; công tác tổ chức quản lý công nghệ ngân hàng Những nhân tố khách quan bao gồm nhân tố thuộc phía khách hàng nhu cầu đầu tư khách hàng, khả khách hàng việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng ngân hàng, khả khách hàng việc quản lý, sử dụng vốn vay; nhân tố thuộc môi trường vĩ mô môi trường pháp lý, môi trường kinh tế, môi trường trị, môi trường tự nhiên Tóm lại, tín dụng bất động sản mang lại nguồn thu lớn, thường xuyên ổn định cho Ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro mà Ngân hàng phải dè dặt trọng định cho vay Do vậy, việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đẩy mạnh thận trọng phù hợp với giai đoạn kinh tế kèm theo quản lý tốt chất lượng cho vay trước rủi ro khó lường hoạt động cho vay điều cần thiết CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) thành lập theo nghị định số177/TTg ngày 26 tháng năm 1957 Thủ tướng Chính phủ BIDV doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt, tổ chức theo mô hình Tổng công ty Nhà nước (tập đoàn) mang tính hệ thống thống bao gồm 116 chi nhánh Công ty toàn quốc, có đơn vị liên doanh với nước (2 ngân hàng công ty), hùn vốn với tổ chức tín dụng Trọng tâm hoạt động nghề nghiệp truyền thống BIDV phục vụ đầu tư phát triển, dự án thực chương trình phát triển kinh tế then chốt đất nước Thực đầy đủ mặt nghiệp vụ ngân hàng phục vụ thành phần kinh tế, có quan hệ hợp tác chặt chẽ với Doanh nghiệp, Tổng công ty BIDV ngân hàng chủ lực thực thi sách tiền tệ quốc gia phục vụ đầu tư phát triển Hoạt động kinh doanh NHTM Việt Nam nói chung, BIDV nói riêng năm 2011 gặp nhiều khó khăn, thách thức diễn biến bất lợi môi trường kinh doanh Song với mục tiêu trì ổn định phát triển bền vững, năm 2011 BIDV nỗ lực đảm bảo hiệu hoạt động kinh doanh Đến 31.12.2011, vốn chủ sở hữu Ngân hàng đạt 24.374 tỷ đồng, (tương đương 1,71 tỷ USD) tăng 1% so với 2010 Ngân hàng phải tăng dự phòng rủi ro hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất theo thị 01/CT-NHNN Ngân hàng Nhà Nước, bên cạnh phải thực trần lãi suất huy động nên vốn huy động năm 2011 đạt 240.507 tỷ đồng (giảm 2%) so với năm 2010, lợi nhuận chưa phân phối đạt 1.082 tỷ đồng (giảm 21%) so với năm 2010 Tổng tài sản BIDV đạt 405.755 tỷ tương đương 19,5 tỷ đô la Mỹ tăng 12,5% so với năm 2010 giảm so với tốc độ tăng trưởng bình quân 25% giai đoạn 2005 - 2010 quy mô tổng tài sản ngày tăng cao chịu tác động bất lợi từ môi trường kinh doanh nhiều biến động năm qua Với quy mô tổng tài sản trên, BIDV giữ vị trí năm 2010 Cùng với tăng trưởng 12% tổng tài sản, 1% vốn chủ sở hữu, lợi nhuận ròng năm 2011 đạt 3.200 tỷ đồng Năm 2011, tổng thu nhập từ hoạt động đạt 15.414 tỷ, tăng thêm 3.426 tỷ ~ 34% so với năm 2010, thu lãi ròng đạt 12.638 tỷ, thu từ hoạt động khác 2.776 tỷ Chi quản lý kinh doanh khống chế mức 43,16% tổng thu nhập ròng (là mức hợp lý theo khuyến nghị Moody’s) Tuy nhiên, năm 2011 lại năm mà BIDV phải trích DPRR cao năm qua, mức trích DPRR đạt 4.542 tỷ, tăng 245% so với năm 2010 quy định Ngân hàng Nhà Nước Lợi nhuận ròng năm 2011 đạt 3.200 tỷ, giảm 15% so với năm 2010 Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu tiếp tục kiểm soát mức thấp (dưới 3,0%) Trong năm từ 2008 đến 2011 tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân BIDV 17,59% thấp giai đoạn 2004 – 2007 (20,3%) Tính đến 31/12/2011, dư nợ tín dụng BIDV 293.937 tỷ đồng tăng 1,87 lần so với năm 2008, tăng 1,42 lần so với năm 2009, tăng 1,16 lần so với năm 2010 Tuy nhiên, kiểm soát lãi treo giai đoạn chưa tốt, năm 2008 tổng dư lãi treo toàn hệ thống 837 tỷ đồng Năm 2011 tổng dư lãi treo toàn hệ thống 3.787 tỷ đồng, tăng 1.363 tỷ đồng so với năm 2010 Tính đến ngày 31/12/2011, Tổng dư nợ cho vay toàn hệ thống đạt: 293.397 tỷ đồng, tăng trưởng 15,64% so với năm 2010 (thấp kế hoạch đặt 19%) Tuy nhiên bối cảnh suy thoái toàn cầu, mức tăng trưởng 15,64% BIDV cao so với mức tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng Cơ cấu tín dụng BIDV có chuyển biến tích cực Tỷ trọng cho vay TDH/TDN tăng qua năm, từ mức 37,5% năm 2011 tăng lên tới 44,89% Tỷ trọng dư nợ NQD/TDN tăng dần qua năm từ mức 70% năm 2008 lên tới mức 78,25% năm 2011 Bên cạnh đó, BIDV tiếp tục kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng theo thông lệ quốc tế với biện pháp giảm nợ xấu tăng cường sát khoa học nên chất lượng tín dụng BIDV đảm bảo, thể Tính đến ngày 31/12/2011, tỷ lệ nợ xấu tiếp tục khống chế mức thấp (dưới 3%): năm 2011 tổng dư nợ tăng thêm 39.746 tỷ ~ 16%, song tỷ lệ nợ xấu kiểm soát mức 2,96%, có tăng nhẹ so với mức 2,71% năm 2010 song mức thấp so với mặt chung bối cảnh kinh tế không thuận lợi, đặc biệt tiếp tục xu hướng giảm so với mức 3,98% năm 2007 Song song với việc phát triển tín dụng, BIDV đạt nhiều thành tựu công tác phát triển tín dụng cho lĩnh vực BĐS Trong cấu dư nợ, dư nợ cho vay BĐS có mức tăng trưởng nhanh, tương đương với mức tăng trưởng doanh số cho vay BĐS Năm 2009, dư nợ cho vay BĐS đạt 17.007 tỷ đồng, chiếm 8,24% so với dư nợ cho vay Năm 2010, dư nợ cho vay BĐS đạt 20.236 tỷ đồng, tăng 18,99% so với năm 2010 Đặc biệt năm 2011, tốc độ tăng dư nợ cho vay nói chung 15.64% so với năm 2010 dư nợ cho vay BĐS đạt 24.856 tỷ đồng, tăng tới 22,83% so với năm 2010 Về tỉ trọng dư nợ cho vay năm, thấy dư nợ cho vay BĐS chiếm tỉ trọng tăng qua năm Năm 2009, dư nợ cho vay BĐS chiếm 8,24%%, năm 2010 tỷ trọng có giảm chút xuống 7,96% Năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS so với tỷ trọng cho vay 8,46% Với tỷ lệ dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS thời điểm nằm mức (