Nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh của dự án chung cư Vicoland và dự án khu đô thị mới An Cựu, thành phố Huế

PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai, nơi cư trú người Cùng với trình tồn cầu hóa xu thế giới, kinh tế Việt Nam ngày phát triển vững mạnh Hội nhập vào kinh tế giới, Việt Nam xây dựng đầy đủ kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đời với phát triển ngày đầy đủ thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sản Việt Nam lúc đời cịn non trẻ, hoạt động khơng theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp với phát triển nước giới, đến đạt bước tiến dài Thị trường bất động sản Việt Nam từ lúc hình thành trải qua nhiều giai đoạn “nóng sốt” “đóng băng” Tại khu vực miền Trung, với thị trường bất động sản Đà Nẵng thị trường bất động sản thành phố Huế phát triển Mặc dù từ giai đoạn 2008 đến thị trường bất động sản Việt Nam bị “đóng băng” năm 2013 có số dấu hiệu cho thấy thị trường bắt đầu khôi phục Với đặc thù thành phố văn hóa - du lịch nước, đô thị trọng điểm khu vực miền Trung, thành phố Huế tập trung đông dân cư, nhu cầu nhà ngày tăng lên với gia tăng dân số Đặc biệt, phân khúc chung cư, hộ Huế giai đoạn phát triển Nhận thấy tiềm phát triển thị trường bất động sản thành phố Huế cao, lĩnh vực chung cư hộ, tiến hành thực đề tài “Nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh dự án chung cư Vicoland dự án khu đô thị An Cựu, thành phố Huế” để nghiên cứu phân tích, từ góp phần đưa nhìn chi tiết tình hình thị trường bất động sản thành phố Huế 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài - Đánh giá tình hình triển khai thực dự án địa bàn thành phố Huế - Đánh giá hoạt động kinh doanh dự án bất động sản nghiên cứu - Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dự án - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh dự án 1.2.2 Yêu cầu đề tài - Hiểu biết tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa bàn nghiên cứu - Nắm hoạt động kinh doanh dự án hộ chung cư Vicoland khu đô thị An Cựu - Số liệu đưa phải trung thực, khách quan, có tính xác cao có nguồn gốc rõ ràng - Kết nghiên cứu đảm bảo sở khoa học thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản Có nhiều quan điểm xung quanh khái niệm BĐS, tùy vào trạng thái thực tế tài sản quan điểm trị nước, BĐS có khái niệm cụ thể khác Nhưng hầu cho BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời khỏi đất đai, xác định vị trí địa lý đất Theo Luật Dân Liên Bang Nga năm 1994, ngồi khái niệm chung BĐS cịn quy định “ BĐS đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng, theo tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ BĐS” [10] Luật Dân Thái Lan, điều 100 quy định “ BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [10] Luật Dân nước Cộng hòa Pháp, điều 520 quy định “ Mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi gọi động sản” [10] Ngày nay, lao động thủ cơng di dời nhiều cơng trình nhà thành cơng nên khái niệm BĐS khơng cịn tài sản khơng thể di dời mà liệt kê cụ thể Theo Bộ luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, điều 174 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” [11] Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước Các quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 2.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản Hiện nay, giới tồn nhiều quan điểm khác TT BĐS, tập hợp lại quan điểm sau: - Quan điểm cho TT BĐS thị trường đất đai Bản thân đất đai tự bất động sản, song tài sản nhà cửa, cơng trình xây dựng khơng gắn liền với đất khơng xem bất động sản Như đất đai, thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận TT BĐS đất đai loại sản phẩm TT BĐS [13] - Một quan điểm khác cho rằng, TT BĐS thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan điểm phổ biến nước ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhượng thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh đất nước; nhà đất BĐS chủ yếu khối lượng lẫn giá trị Tuy nhiên, quan điểm khơng đầy đủ nhà cửa, đất đai phận quan trọng hay loại sản phẩm thông dụng TT BĐS mà [13] - Một quan điểm phổ biến khác cho TT BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng BĐS theo chế thị trường Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trường cụ thể Khái niệm làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi nội dung TT BĐS khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung quan niệm cho chế thị trường TT BĐS phải có quản lý Nhà nước hầu hết hoạt động TT BĐS điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai hay nói cách khác chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước [13] Từ quan điểm trên, thấy TT BĐS tổng hòa giao dịch dân BĐS theo chế thị trường, có quản lý Nhà nước Hay nói cách khác, TT BĐS mơi trường mà người bán người mua tác động qua lại lẫn để thực mua/bán nghiệp vụ BĐS thông qua chế giá 2.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 2.1.2.1 Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà nội dung chủ yếu thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Đối tượng giao dịch chủ yếu TT BĐS quyền tài sản BĐS tức quyền lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu BĐS Cái mà người mua người bán trao đổi thị trường thực thể vật chất BĐS mà tổng thể quyền lợi ích, nhóm quyền hay quyền lợi ích cụ thể sinh từ quyền sở hữu bất động sản quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền cho thuê… 2.1.2.2 Khơng có thị trường trung tâm Các giao dịch liên quan đến BĐS diễn nơi đâu có nhu cầu mua, bán BĐS Chính điều khơng có TT BĐS với tính địa điểm tập trung người mua, người bán BĐS Việc mua bán BĐS thường thông qua đơn vị kinh doanh BĐS liên hệ trực tiếp người có nhu cầu ( mua bán) với đơn vị này, người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, phổ biến thơng qua người mơi giới Do khơng có thị trường trung tâm làm cho thơng tin thị trường khó thu thập, độ tin cậy chưa cao, tạo nên tính không hiệu thông tin thị trường 2.1.2.3 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước BĐS loại hàng hóa cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động TT BĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, TT BĐS mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hóa BĐS có “ dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác phát triển không đồng vùng miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển TT BĐS khác TT BĐS thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi động so với TT BĐS sản nông thôn… 2.1.2.4 Thị trường bất động sản dạng thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Do tính khan khơng tái tạo đất đai nên TT BĐS mang tính độc quyền nhiều thị trường hàng hóa, biến động giá BĐS thường mạnh biến động giá hàng hóa thơng thường Với đặc tính thiếu thơng tin thị trường, phương thức giao dịch mua bán an toàn tạo nên khơng hồn hảo cạnh tranh TT BĐS Ngoài khác biệt cấu trúc tài sản đất mảnh đất có đặc trung riêng vị trí, địa điểm, cơng dụng… khác Đa số giao dịch TT BĐS tiến hành riêng lẻ chí kết kinh doanh có bị tiết lộ thơng tin hạn chế thiếu chi tiết đặc điểm kinh tế, kỹ thuật tài sản, tình trạng, điều kiện giao dịch… 2.1.2.5 Là thị trường đa phân khúc Do mục đích sử dụng BĐS đa dạng cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh, mục đích sản xuất kinh doanh sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu BĐS lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác nhau…, bên cạnh cung cầu BĐS địa phương khác khác nhau, nên TT BĐS thị trường đa phân khúc Tình hình thị trường phân khúc thời điểm khác 2.1.2.6 Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật BĐS tài sản quan trọng quốc gia, nguồn lực to lớn phát triển kinh tế, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến tăng trưởng ngành kinh tế quốc dân quản lý Nhà nước cần thiết thiếu Nhà nước quản lý, điều tiết kinh tế nói chung TT BĐS nói riêng cơng cụ pháp luật sách Mọi giao dịch BĐS phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước làm cho TT BĐS ổn định hơn, an tồn Thơng qua việc quản lý, giám sát Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch BĐS 2.1.2.7 Thị trường bất động sản thị trường khó xâm nhập Đối với người mua bán thơng trường thị trường họ thường có kinh nghiệm BĐS có giá trị lớn, khơng phải lúc họ mua bán hàng hóa khác Bên cạnh đó, TT BĐS thiếu thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá định Để giải vấn đề địi hỏi phải có trung tâm, cơng ty mơi giới, tư vấn chuyên nghiệp giúp khách hàng tiếp cận thông tin, sản phẩm cách nhanh xác nhất, có TT BĐS ngày gần gũi với người có nhu cầu thực 2.1.2.8 Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn thị trường tiền tệ BĐS tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông TT BĐS, giá trị quyền BĐS đem trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ TT BĐS đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại TT BĐS hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân 2.1.2.9 Thị trường bất động sản thị trường mà cung phản ứng chậm cầu Do thời gian tạo lập BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công, bàn giao… nên dù thị trường có cầu lớn thời gian ngắn hạn cung đáp ứng kịp Trong dài hạn, cung tăng đến ngưỡng định đất đai có giới hạn cầu BĐS lại ln tăng, địi hỏi Nhà nước phải có sách tác động vào thị trường để cân đối cầu Trong TT BĐS, cầu phản ứng nhanh cung phản ứng chậm cần phải có thời gian tiếp cận, đáp ứng cầu Như vậy, cung BĐS co giãn cầu so giãn nhiều Điều dẫn đến cân cung cầu TT BĐS 2.1.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 2.1.3.1 Cá nhân Các cá nhân có quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách người bán, cho thuê, góp vốn liên doanh… đem nhà, đất làm tài sản chấp để vay vốn Ngược lại, có số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS đời sống, sinh hoạt… tham gia giao dịch thị trường với tư cách người mua người thuê Ngoài ra, đặc điểm phức tạp nhà, đất nên có nhóm người chun mơi giới, làm trung gian cho bên mua bên bán gặp [8] 2.1.3.2 Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản Các doanh nghiệp tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất doanh nghiệp tạo hàng hoá BĐS cho thị trường 2.1.3.3 Nhà nước Nhà nước tham gia vào TT BĐS hai mặt chủ yếu: - Thứ vai trò quản lý, Nhà nước thơng qua cơng cụ sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch đòn bẩy kinh tế nhằm khuyến khích đầu tư, kiểm sốt đầu cơ, để điểu tiết qua hệ cung cầu, giá môi trường cạnh tranh lành mạnh, hướng tới TT BĐS phát triển bền vững - Thứ hai, Nhà nước tham gia giao dịch thị trường chủ thể khác nhằm đáp ứng cung cầu BĐS việc giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh, bán cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho TT BĐS hình thành phát triển thơng qua việc ban hành hệ thống pháp luật, quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nôi dung giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… đồng thời pháp luật hướng dẫn biện pháp thực giao dịch thơng qua hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn, quy định chấp, góp vốn, với quy định phương tiện, cơng cụ thực giao dịch [8] 2.1.3.4 Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng chủ thể trực tiếp tạo cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ để tạo hàng hoá BĐS cho thị trường Nhà tổng thầu xây dựng chia nhỏ gói thầu cho nhà thầu phụ để thực việc xây dựng theo chuyên ngành cụ thể 2.1.3.5 Các tổ chức môi giới, tư vấn Giá hàng hoá BĐS chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố Trên TT BĐS thơng tin thường khơng hồn hảo Thêm vào đó, việc quản lý BĐS tương đối phức tạp Chính vậy, mua bán giao dịch BĐS, bên bán lẫn bên mua phải cần đến dịch vụ chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch tốn tài chính; chun gia mơi giới để giúp hai bên mua bán gặp giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán thuê, dự báo giá cả; chuyên gia luật pháp (luật sư) tư vấn vấn đề liên quan đến luật pháp… Các chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS thường hoạt động tổ chức chuyên môi giới, tư vấn BĐS Các tổ chức góp phần quan trọng vào việc kích thích TT BĐS phát triển Trong tình hình nước ta việc môi giới mua bán BĐS thường thông qua nhà môi giới cá nhân chưa đào tạo nghiệp vụ chuyên môn đa phần khơng có quản lý Nhà nước vai trò lực lượng quan trọng việc tạo tính sơi động nhạy bén thị trường 2.1.3.6 Các tổ chức tín dụng, ngân hàng Các tổ chức tín dụng, ngân hàng định chế tài hỗ trợ thị trường Lĩnh vực kinh doanh BĐS địi hỏi phải có nguồn vốn lớn, dựa vào nguồn vốn tự có cá nhân khó tiếp cận thị trường, tổ chức kinh tế khó thực dự án quy mơ lớn Vì vậy, cần phái huy động vốn thị trường tài chính, thị trường chứng khốn… thơng qua tổ chức tín dụng, ngân hàng… Ngân hàng phải dựa vào TT BĐS để định giá tài sản chấp Khi khách hàng khơng có khả chi trả, ngân hàng phát tài sản chấp Lúc tổ chức tín dụng, ngân hàng trực tiếp tham gia vào TT BĐS [8] Ngồi ra, chủ thể khác cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, quỹ đầu tư… tham gia đầu tư, kinh doanh TT BĐS 2.1.4 Giá giá trị bất động sản 2.1.4.1 Giá Giá hay giá trị trao đổi BĐS khoản tiền yêu cầu, chào bán trả cho BĐS Do động mối quan tâm đặc biệt người mua người bán định, mức giá trả cho BĐS có khơng có liên hệ với giá trị quy cho BĐS người khác Nói chung giá biểu tiền giá trị BĐS [10] 2.1.4.2 Giá trị Giá trị khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu người mua người bán hàng hóa, dịch vụ xác định Giá trị khơng có thực tế mà mức giá dự tính phải trả hàng hóa, dịch vụ thời điểm định theo với định nghĩa giá trị 2.1.4.3 Giá trị thị trường Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ tài ban hành tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trư ờng vào thời đểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường 2.1.4.4 Mối quan hệ giá bất động sản giá trị thị trường bất động sản Giá BĐS cụ thể lớn hay nhỏ giá trị thị trường BĐS Để xác định giá BĐS có phải chứng giá trị thị trường hay không phải xem xét cẩn thận yếu tố sau: - Mối liên hệ bên giao dịch Mối liên hệ bên có tầm quan trọng việc xác định giá bán có phải chứng thị trường hay khơng Chỉ có người mua người bán thực theo mục đích hợp lý sở khách quan coi chứng thị trường [10] - Các điều khoản bán điều kiện thị trường Các điều khoản bán khác dẫn đến giá bán khác Do vậy, nhà thẩm định phải xem xét kỹ điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường [10] - Trong việc coi giá BĐS chứng giá trị phải ý xác định cẩn thận liệu thị trường có bình thường hay khơng? Thị trường bình thường có nghĩa cung cầu thị trường cân bằng, trả giá không phản ánh giá tăng cao khan cung, không giá thấp cung mức Đồng thời, giao dịch chín muồi, có thơng tin tốt khơng có cưỡng ép Khi giá bất động sản giao dịch coi chứng thật giá trị thị trường [10] 2.1.5 Khái quát nhà cho người thu nhập thấp 2.1.5.1 Khái quát trình phát triển nhà cho người thu nhập thấp Vấn đề nhà cho người thu nhập thấp hình thành với trình thị hóa Khi lực lượng lao động đổ dồn thành phố tìm việc làm quỹ đất thành phố có hạn mà nhu cầu nhà lại tăng cao nên giá đất tăng lên quy luật tự nhiên kinh tế thị trường Đối với cơng nhân người có thu nhập thấp, tiền lương để trì sống, với nhiều chi phí phải lo toan, họ khơng dám mơ cho mái ấm gia đình nho nhỏ mà đành sống khu nhà trọ, khu ổ chuột Các nước giới đối diện với vấn đề từ sớm họ trải qua giai đoạn phát triển thị trường sớm nước ta Ở nước phương Tây, từ sau Thế chiến thứ II có thành cơng định mặt nhà cho người thu nhập thấp Những thành cơng phần nhờ đóng góp kiến trúc sư Nhiều kiến trúc sư bậc thầy bỏ nhiều cơng sức trí tuệ, đóng góp sáng kiến quy hoạch, kiến trúc, kỹ thuật nhằm tạo quỹ nhà theo phương châm “Nhiều, tốt, rẻ” Điển hình cơng trình tịa nhà Marseille, di sản kiến trúc vĩ loại tính nhân văn kiến trúc sư bậc thầy Le Corbusier Các chung cư mang quy mô khu Le Corbusier giải lượng lớn nhu cầu nhà cho người dân Pháp sau Thế chiến thứ II vị nhà cửa bi tàn phá chiến tranh Tại Việt Nam, trước năm 1975, miền Bắc xuất loạt chung cư lắp ghép lớn theo công nghệ bê tông Liên Xơ chuyển giao Loại hình chung cư đáp ứng cho người dân có nhu cầu nhà ở, lúc khơng có khái niệm người thu nhập thấp Tuy nhiên loại hình nhà nhanh chóng không đáp ứng thực tế sử dụng người dân giai đoạn phát triển dần rơi vào quên lãng Đất nước ta mở cửa hội nhập giới năm 80, phát triển theo kinh tế thị trường, kéo theo thị hóa xuất hiện, kết nguồn lao động dồn đô thị lớn Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh… Nhu cầu nhà tăng cao hệ tất yếu Có thể nói, từ hội nhập phát triển vấn đề nhà cho người thu nhập thấp bắt đầu xuất Nhà nước quan tâm mức 2.1.5.2 Khái niệm nhà cho người thu nhập thấp Cùng với trình thị hóa tăng cao nhu cầu nhà người dân đổ dồn thành thị tìm việc làm Đây quy luật tất yếu tốn nan giải cho quyền đô thị phải đối mặt Người lao động nguồn máu để ni sống trì phồn vinh, thịnh vượng thị, họ có quyền tìm cho nơi cư trú ổn định Nhà cho người thu nhập thấp hay cịn gọi nhà xã hội loại hình nhà phục vụ cho nhu cầu tầng lớp xã hội chưa đủ điều kiện xây nhà Theo điều 14 nghị định 188/2013/NĐ - CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ quy định đối tượng, điều kiện bố trí nhà xã hội Nhà xã hội dành để giải nhu cầu chỗ cho đối tượng sau: Người có cơng với cách mạng quy định Pháp lệnh ưu đãi người có cơng với cách mạng; Cán bộ, cơng chức, viên chức quan hành chính, nghiệp, quan Đảng đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác yếu quân nhân hưởng chế độ, sách quân nhân theo quy định; Công nhân, người lao động thuộc thành phần kinh tế làm việc khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp ; Người thu nhập thấp, hộ nghèo khu vực đô thị; Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định pháp luật, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; Các đối tượng trả lại nhà công vụ hết tiêu chuẩn thuê nhà công vụ; Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề trường dạy nghề cho công nhân, khơng phân biệt cơng lập hay ngồi cơng lập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa bố trí đất nhà tái định cư [1] Tóm lại, nhà cho người thu nhập thấp loại hình nhà cho phận cư dân thị có mức thu nhập mức trung bình Mức thu nhập khơng đủ để họ xây dựng cho ngơi nhà (chỉ với chức để ở) Người thu nhập thấp bao gồm cán công nhân viên chức, sinh viên, người lao động… hay nói cách tổng quát người lao động không đủ khả xây dựng cho thân nhà cơng sức lao động họ 2.1.6 Khái quát nhà đô thị Nhà xây dựng thị, hình thức tổ chức nhà theo dạng tập trung dân cư thành khu (thường gọi chung cư nhà riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng thị hồn chỉnh cấp nước, cấp điện, thơng tin liên lạc, hệ thống đường giao thông, phát truyền hình, mơi trường hệ thống cơng trình dịch vụ phục vụ nhu cầu sống vật chất, văn hóa tinh thần người Do tính chất thị khác với nơng thơn nên khái niệm tổ chức không gian nhà hoàn toàn khác Dưới số thể loại điển hình 2.1.6.1 Nhà biệt thự Nhà biệt thự nhà xây dựng khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phịng khách lớn, nhiều phịng ngủ Nhà biệt thự dành cho gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, người có điều kiện sống cao quan chức cao cấp, thương nhân giàu có hay trí thức lớn, có tiềm trang bị tiện dụng gia đình khơng hạn chế Vì từ nội dung khơng gian, diện tích sử dụng điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng hình thức bên ... lẻ, chưa mang tính hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Dự án hộ chung cư Vicoland dự án khu đô thị An Cựu -... An Cựu - Đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh dự án nghiên cứu - Đề xuất giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh dự án 3.4 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau:... - Hiểu biết tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa bàn nghiên cứu - Nắm hoạt động kinh doanh dự án hộ chung cư Vicoland khu đô thị An Cựu - Số liệu đưa phải trung thực, khách quan, có tính