Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội

1. Tính cấp thiết của đề tài Trong nền kinh tế thị trường hệ thống ngân hàng được ví như huyết mạch của nền kinh tế, đặc biệt là ở nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam hiện nay khi mà dòng tiền vẫn chủ yếu được dẫn qua kênh ngân hàng. Ngân hàng thực hiện ba chức năng chính: thủ quỹ, trung gian tín dụng, trung gian thanh toán. Hoạt động của hệ thống ngân hàng tốt, dòng tiền được lưu thông thông suốt thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Ngược lại khi hệ thống ngân hàng gặp khó khăn thì dòng tiền bị tắc nghẽn gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế thị trường. Hoạt động của hệ thống ngân hàng có an toàn thì nền kinh tế mới có thể phát triển bền vững. Trong hoạt động của hệ thống ngân hàng, hoạt động cho vay đem lại tỷ trọng doanh thu và lợi nhuận lớn nhất. Hoạt động cấp tín dụng cũng là hoạt động thực hiện vai trò trung gian tín dụng. Tuy nhiên đây cũng là hoạt động tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đặc biệt là rủi ro mất vốn. Để đảm bảo được chất lượng của hoạt động cho vay thì một trong các biện pháp hiệu quả hiện nay được ngân hàng ưu tiên sử dụng là nhận tài sản bảo đảm, có thể là tài sản bảo đảm đã hình thành hoặc tài sản bảo đảm sẽ hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật, của NHNN cũng như quy định cụ thể của từng ngân hàng. Vì vậy việc định giá tài sản bảo đảm chính xác là rất quan trọng để vừa đem lại lợi ích lớn nhất cho ngân hàng vừa đảm bảo lợi ích cho khách hàng. Nếu định giá tài sản bảo đảm quá thấp so với giá trị thực tế dẫn đến giảm mức cấp tín dụng tối đa làm giảm doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng cũng như không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Nếu định giá quá cao thì việc cho vay trở nên rất rủi ro nhất là khi khách hàng mất khả năng thanh toán thì giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để bù đắp tổn thất mà ngân hàng phải gánh chịu. Tuy nhiên tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan hoạt động định giá tài sản bảo đảm vẫn còn nhiều bất cập trong đó có ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. Trong suốt thời gian qua đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam cụ thể là chi nhánh Bắc Hà Nội đã quan tâm nhiều hơn đến vấn đề định giá tài sản bảo đảm để đảm bảo hoạt động của ngân hàng được diễn ra thông suốt và an toàn, tuy nhiên để có thể cạnh tranh được trong thị trường hiện nay đòi hỏi ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội phải không ngừng nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm. Đứng trước thực trạng trên em quyết định lựa chọn đề tài: “Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội” để nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứu Về mặt lý luận: hệ thống hóa các nội dung cơ bản về thẩm định giá tài TSBĐ tại ngân hàng thương mại, làm sáng tỏ ý nghĩa, vai trò của công tác định giá TSBĐ. Về mặt thực tiễn: đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá TSBĐ, thực hiện hoàn thiện tính hiệu quả của công tác thẩm định giá TSBĐ, đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục những nhược điểm. 3. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng: công tác thẩm định giá TSBĐ tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu: tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội. 4. Phương pháp nghiên cứu Bài luận này được thực hiện dựa trên việc sử dụng các phương pháp: Thống kê kinh nghiệm, tổng hợp, so sánh, phân tích dựa trên các tài liệu thực tế thu thập được. Đánh giá, phỏng vấn trực tiếp các cán bộ của tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội 5. Kết cấu đề tài Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục từ ngữ viết tắt, danh mục bảng biểu, sơ đồ, biểu đồ, tài liệu tham khảo nội dung của khóa luận được chia làm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay. Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội.

LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan nội dung khóa này, ngồi phần tham khảo, em nghiên cứu hồn thành chưa sử dụng mục đích khác Mọi tham khảo dùng báo cáo trích dẫn rõ ràng nguồn, thời điểm, địa tài liệu tham khảo Em xin chịu trách nhiệm hồn tồn tính trung thực lời cam đoan Hà Nội, ngày 16 tháng 05 năm 2016 Ngô Thanh Nga Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .4 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1.Tổng quan về tài sản bảo đảm 1.1.1.Khái niệm tài sản bảo đảm 1.1.2.Phân loại tài sản bảo đảm 1.1.3.Điều kiện tài sản bảo đảm 1.2.Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại 1.2.1.Khái niệm tài sản định giá tài sản, vai trò định giá tài sản 1.2.2.Nguyên tắc định giá tài sản 1.2.3.Quy trình chung định giá 1.2.4.Phương pháp định giá tài sản 11 1.2.5.Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm 15 1.3.Tầm quan trọng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động ngân hàng thương mại 16 1.4.Kinh nghiệm số quốc gia công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm và bài học rút 18 1.4.1.Kinh nghiệm số quốc gia giới .18 1.4.2.Bài học rút cho Việt Nam 19 Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 CHƯƠNG 21 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 21 TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG 21 VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI 21 2.1.Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 21 2.1.1.Giới thiệu ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 21 2.1.2.Hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 25 2.2.Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội .28 2.2.1.Cơ sở hoạt động thẩm định giá TSBĐ 28 2.2.2.Bộ máy thực công tác thẩm định giá TSBĐ .33 2.2.3.Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm 35 2.2.4.Phương pháp định giá 40 2.2.5.Hoạt động thẩm định giá tài sản sau cấp tín dụng 45 2.2.6.Một số ví dụ hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 47 2.3.Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 62 2.3.1.Kết đạt 62 2.3.2.Hạn chế 64 2.3.3.Nguyên nhân 65 CHƯƠNG 68 Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 MỢT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP 68 CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI 68 3.1.Định hướng hoạt động thẩm định giá TSBĐ hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 68 3.1.1.Định hướng hoạt động kinh doanh 68 3.1.2.Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay 69 3.2.Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSBĐ .69 3.2.1.Xác định cụ thể chủ thể thực công tác định giá 69 3.2.2.Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 70 3.2.3.Hoàn thiện hệ thống văn hướng dẫn thẩm định giá TSBĐ 71 3.3.Kiến nghị 72 3.3.1.Kiến nghị đối với trụ sở .72 3.3.2.Kiến nghị đối với Bộ tài 73 3.3.3.Kiến nghị đối với quan khác 73 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt BĐS CBQHKH CBTĐ HĐBĐ NHNN NHTM QSDĐ Giải thích Bất động sản Cán quan hệ khách hàng Cán thẩm định Hợp đồng bảo đảm Ngân hàng nhà nước Ngân hàng thương mại Quyền sử dụng đất TMCP Thương mại cổ phần TNHH Trách nhiệm hữu hạn 10 TSBĐ Tài sản bảo đảm 11 TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG: DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .4 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1.Tổng quan về tài sản bảo đảm 1.1.1.Khái niệm tài sản bảo đảm 1.1.2.Phân loại tài sản bảo đảm 1.1.3.Điều kiện tài sản bảo đảm 1.2.Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại 1.2.1.Khái niệm tài sản định giá tài sản, vai trò định giá tài sản 1.2.2.Nguyên tắc định giá tài sản 1.2.2.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 1.2.2.2.Nguyên tắc thay thê 1.2.2.3.Nguyên tắc dự kiên các khoản lợi ích tương lai 1.2.2.4.Nguyên tắc đóng góp: 1.2.2.5.Nguyên tắc cung- cầu: 1.2.3.Quy trình chung định giá 1.2.4.Phương pháp định giá tài sản 11 1.2.4.1.Phương pháp so sánh .11 1.2.4.2.Phương pháp chi phí 12 1.2.4.3.Phương pháp thu nhập .13 1.2.4.4.Phương pháp thặng dư .14 Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 1.2.5.Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm 15 1.2.5.1.Nhóm nhân tố khách quan 15 1.2.5.2.Nhân tố chủ quan 16 1.3.Tầm quan trọng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động ngân hàng thương mại 16 1.4.Kinh nghiệm số quốc gia công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm và bài học rút 18 1.4.1.Kinh nghiệm số quốc gia giới .18 1.4.2.Bài học rút cho Việt Nam 19 CHƯƠNG 21 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 21 TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG 21 VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI 21 2.1.Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 21 2.1.1.Giới thiệu ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 21 2.1.1.1.Lịch sử hình thành .21 2.1.1.2.Tình hình kêt quả hoạt động kinh doanh 22 2.1.2.Hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 25 2.1.2.1.Biện pháp bảo đảm và các loại tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam .26 a.Biện pháp bảo đảm tiền vay .26 2.1.2.2.Dư nợ vay có bảo đảm bằng tài sản 27 2.2.Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội .28 Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 2.2.1.Cơ sở hoạt động thẩm định giá TSBĐ 28 2.2.1.1.Cơ sở pháp lý và văn bản ngân hàng TMCP Công Thương ban hành 28 2.2.1.2.Mục đích của hoạt động thẩm định giá tài sản 29 2.2.1.3.Điều kiện về TSBĐ tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam .30 2.2.1.4.Hồ sơ về tài sản bảo đảm 32 2.2.2.Bộ máy thực công tác thẩm định giá TSBĐ .33 2.2.2.1.Thành phần tổ thẩm định giá tài sản bảo đảm 33 2.2.2.2.Xác định chủ thể thực hiện công tác thẩm định giá 34 2.2.3.Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm 35 2.2.3.1.Quy trình nhận đảm bảo cấp tín dụng 35 2.2.3.2.Quy trình thẩm định giá TSBĐ 35 2.2.4.Phương pháp định giá 40 2.2.4.1.Phương pháp định giá BĐS .41 2.2.4.2.Định giá TSBĐ là động sản 44 a.Nhóm máy móc, thiêt bị, phương tiện (không phải là máy móc thiêt bị đặc biệt chuyên dùng) 44 Đối với nhóm máy móc, thiêt bị, phương tiện (không phải là máy móc thiêt bị đặc biệt chuyên dùng) thông dụng phổ biên thị trường, dễ dàng trao đổi mua bán thì áp dụng phương pháp so sánh 44 Điều kiện: để định giá các động sản phổ biên thị trường, thông dụng có nhiều thông tin thị trường về tài sản 44 b.Đối với máy móc chuyên dùng: áp dụng phương pháp chi phi hoặc phương pháp khấu hao 44 2.2.4.3.Định giá hàng hóa .45 2.2.4.4.Định giá giấy tờ có giá, các quyền tài sản và các loại tài sản khác 45 2.2.5.Hoạt động thẩm định giá tài sản sau cấp tín dụng 45 2.2.6.Một số ví dụ hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 47 2.2.6.1.Ví dụ hoạt động thẩm định giá TSBĐ được thực hiện tại chi nhánh 47 2.2.6.2.Ví dụ tài sản đảm bảo được thuê ngoài định giá 56 2.3.Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 62 2.3.1.Kết đạt 62 2.3.2.Hạn chế 64 2.3.3.Nguyên nhân 65 2.3.3.1.Nguyên nhân khách quan 65 2.3.3.2.Nguyên nhân chủ quan .66 Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 CHƯƠNG 68 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP 68 CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI 68 3.1.Định hướng hoạt động thẩm định giá TSBĐ hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 68 3.1.1.Định hướng hoạt động kinh doanh 68 3.1.2.Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay 69 3.2.Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSBĐ .69 3.2.1.Xác định cụ thể chủ thể thực công tác định giá 69 3.2.2.Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 70 3.2.3.Hoàn thiện hệ thống văn hướng dẫn thẩm định giá TSBĐ 71 3.3.Kiến nghị 72 3.3.1.Kiến nghị đối với trụ sở .72 3.3.2.Kiến nghị đối với Bộ tài 73 3.3.3.Kiến nghị đối với quan khác 73 KẾT LUẬN 75 BIỂU ĐỒ: Biểu đồ 2.1: Cơ cấu giá trị TSBĐ VietinBank- chi nhánh Bắc Hà Nội .Error: Reference source not found SƠ ĐỒ: Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm VietinBank Error: Reference source not found Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong kinh tế thị trường hệ thống ngân hàng ví huyết mạch kinh tế, đặc biệt kinh tế phát triển Việt Nam mà dòng tiền chủ yếu dẫn qua kênh ngân hàng Ngân hàng thực ba chức chính: thủ quỹ, trung gian tín dụng, trung gian toán Hoạt động hệ thống ngân hàng tốt, dòng tiền lưu thông thông suốt thúc đẩy kinh tế phát triển Ngược lại hệ thống ngân hàng gặp khó khăn dòng tiền bị tắc nghẽn gây ảnh hưởng xấu đến kinh tế thị trường Hoạt động hệ thống ngân hàng có an tồn kinh tế mới phát triển bền vững Trong hoạt động hệ thống ngân hàng, hoạt động cho vay đem lại tỷ trọng doanh thu lợi nhuận lớn Hoạt động cấp tín dụng cũng hoạt động thực vai trò trung gian tín dụng Tuy nhiên cũng hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt rủi ro vốn Để đảm bảo chất lượng hoạt động cho vay biện pháp hiệu ngân hàng ưu tiên sử dụng nhận tài sản bảo đảm, tài sản bảo đảm đã hình thành hoặc tài sản bảo đảm sẽ hình thành tương lai theo quy định pháp luật, NHNN cũng quy định cụ thể từng ngân hàng Vì vậy việc định giá tài sản bảo đảm xác quan trọng để vừa đem lại lợi ích lớn cho ngân hàng vừa đảm bảo lợi ích cho khách hàng Nếu định giá tài sản bảo đảm thấp so với giá trị thực tế dẫn đến giảm mức cấp tín dụng tối đa làm giảm doanh thu lợi nhuận ngân hàng cũng không đáp ứng nhu cầu khách hàng Nếu định giá cao việc cho vay trở nên rủi ro khách hàng khả tốn giá trị tài sản bảo đảm không đủ để bù đắp tổn thất mà ngân hàng phải gánh chịu Tuy nhiên ngân hàng thương mại Việt Nam nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan hoạt động định giá tài sản bảo đảm còn nhiều bất cập có ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam Trong suốt thời gian qua đặc biệt sau khủng hoảng tài giới năm 2008 ngân hàng thương mại Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 59 Bảng 2.12: Thông tin QSDĐ theo hồ sơ pháp lý TSBĐ số 03 Tờ STT Tên văn Thửa Diện Mục đồ tích (m2) đích sử 24 68 Hình QSDĐ dụng Thời hạn thức sử sử dụng dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất a sô CB618780 sở tài nguyên 45 Đất Phù Lâu dài hợp ổn định riêng môi trường TP Hà Nội cấp ngày 01/12/2015, số vào sổ cấp GCN: CS-G; 01495 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất sô CB618780 sở tài nguyên môi trường TP Không 45 24 32 Đất phù hợp Lâu dài ổn định riêng Hà Nội cấp ngày 01/12/2015, số vào sổ cấp GCN: CS-G; 01495 Trong đó: tổng diện tích 100 m2, tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 60 68m2, tổng diện tích đất khơng phù hợp quy hoạch 32m 2, nguồn gốc sử dụng đất: công nhận quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Thông tin thực trạng tài sản bảo đảm Vị trí 01, đất có địa khu ven Quốc lộ 5, xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Tài sản định giá có mặt tiền hướng Tây Nam, hình dáng: đa giác, cân đối Kích thước cạnh: cạnh hướng Tây Nam: 4m, cạnh hướng Tây Bắc: 25m (đường gấp khúc); cạnh hướng Đông Bắc: 4m; cạnh hướng Đông Nam: 25m Nguồn gốc sử dụng đất: nhận chuyển nhượng đất cơng nhận QSDĐ giao đất có thu tiền quyền sử dụng đất Trong diện tích đất có 32m2 nằm giới quy hoạch đường Số tờ, số sơ đồ sẽ điều chỉnh đồ địa chính quy Tài sản riêng theo văn cam kết số 001608/2015/VBCK lập ngày 05/11/2015 văn phòng công chứng An Khánh Giấy chứng nhận cấp lại từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 874368 Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm cấp ngày 30/12/2015, theo hồ sơ số 000508 CN.001./ QSDĐ theo hiện trạng thực tế không phù hợp với hồ sơ pháp lý Tài sản có mặt thoáng, mặt hướng Tây Nam tiếp giáp Quốc lộ (đường nhựa chiều, có giải phân cách cứng, vỉa hè mỗi bên rộng từ 3-4m) xã Cổ Bi, Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội; mặt hướng Đông Bắc tiếp mương nước, cạnh còn lại tiếp giáp hộ liền kề khác, ranh giới rõ ràng Hình dáng: đa giác, cân đối Diện tích: 114m2 (trong 68m2 phù hợp quy hoạch, 32m2 nằm quy hoạch đường quốc lộ, 14 m2 lưu khơng mương nước phía sau đất định giá chưa cấp giấy chứng nhận Tại thời điểm định giá, đất định giá có địa hướng thực tế phù hợp với hồ sơ pháp lý Diện tích kích thước (chiều dài đất) thực tế lớn hồ sơ pháp lý chủ sở hữu sử dụng thêm phần đất lưu khơng mương nước phía sau đất định giá Đánh giá khả tính tốn QSDĐ: thởi điểm định giá, đất định giá có diện tích thực tế lớn hồ sơ pháp lý Tài sản gắn liền với đất: nhà Tại thời điểm định giá hữu cơng trình nhà tầng xây dựng phần đất nằm quy hoạch đường phần đất khơng nằm quy hoạch Diện Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 61 tích xây dựng: 79,6m2 ,tổng diện tích sàn xây dựng 159,2 m 2; kết cấu khung cột BTCT; tường gạch; lát gạch ceramic, cầu thang bộ, song gỗ, tay vịn gỡ, lát gạch grannit Cơng trình có ngoại quan mức trung bình, chưa có dấu hiệu hư hỏng, nứt vỡ mặt kết cấu Đánh giá khả tính tốn TSGLVĐ: thời điểm định giá, TSGLVĐ chưa chứng nhận quyền sở hữu, chí nhánh/ khách hàng chưa cung cấp giấy phép xây dựng, VietinBank AMC- chi nhánh Hà Nội không thực định giá TSGLVĐ Đánh giá trạng tài sản môi trường xung quanh Loại tài sản: QSDĐ TSGLVĐ Khả tiếp cần: TSĐG cách đường gom chân cầu Thanh Trì khoảng 40m, cách ngã ba đường Nguyễn Văn Linh (QL5)- đường Cầu Bây khoảng 440m Hiện trạng sử dụng thực tế: nhà dùng để Chi tiết trạng sử dụng thực tế: đất có 01 cơng trình nhà 02 tầng, chủ sở dụng/ chủ sở hữu cho mượn để Tiện nghi, tiện ích: TSĐG tiếp giáp mặt đường Quốc lộ 5, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, thích hợp để kinh doanh Môi trường xung qunh: tài sản định giá tọa lạc khu vực dân cư đông đúc, sở hạ tầng hồn thiện, mơi trường xung quanh n tĩnh, an ninh trật tự tốt, đời sống dân cư mức Thông tin quy hoạh: quy hoạch phù hợp Chi tiết: diện tích đất định giá, VietinBank AMC- CN Hà Nội chưa phát thông tin tranh chấp liên quan đến TSĐG VietinBank AMC đưa kết định giá Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 62 Bảng 2.13: Kết quả định giá TSBĐ 03 STT QSDĐ Đất phù hợp Đất không phù hợp Tổng giá giá trị QSDĐ Diện tích (m2) 68 32 Đơn giá Thành tiền 43.000.000 292.4000.000 16800000 537.600.000 3461600000 (Ba tỷ bốn trăm sáu mươi mốt triệu sáu trăm nghìn đồng) Bước 3: Kiểm soát phê duyệt CBTĐ nhận sau nhận kết VietinBank AMC kiểm tra xem xét trình lãnh đạo phòng Cán phòng thơng báo kết định giá tới khách hàng Bước 4: Tổng hợp kết quả Cán thực thiện lưu giữ hồ sơ kết thẩm định giá Vietin AMC vào hồ sơ thẩm định tín dụng Bước 5: định giá lại Tại thời điểm tài sản không thuộc trường hợp phải thực định giá lại Thông báo kết định giá VietinBank AMC trình bày phụ lục số 05 2.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội 2.3.1 Kết quả đạt Ngân hàng VietinBank- chi nhánh Bắc Hà Nội đã đạt thành cơng định hoạt động tín dụng nói chung cơng tác thẩm định TSBĐ nói riêng Thứ nhất¸ tầm quan trọng của cơng tác định giá TSBĐ những năm gần đã được nâng cao Điều thể việc nâng cao tỷ trọng dư nợ cho vay có TSBĐ tổng dư nợ cho vay ln đạt 50% có xu hướng tiếp tục tăng Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 63 Biểu đồ 2.1: Cơ cấu giá trị TSBĐ tại VietinBank- chi nhánh Bắc Hà Nội Ngân hàng Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội ngày chú trọng đến vấn đề tài sản bảo đảm Giá trị cấp tín dụng có TSBĐ ln đạt 50% Sau nhiều năm vào hoạt động ban lãnh đạo chi nhánh nhận thấy cần thiết TSBĐ đối với thái độ trả nợ khách hàng vay vốn, TSBĐ ràng buộc có tính mạnh mẽ tác động trực tiếp đến lợi ích khách hàng Năm 2014 năm mà chi nhánh có tới 49,63% giá trị cấp tín dụng khơng có tài sản bảo đảm đến năm 2015 giảm xuống còn 38,02% Việc cấp tín dụng khơng có TSBĐ nhiều vào năm 2014 kéo đến kết nợ xấu tăng mạnh vào năm 2015 1.84% Theo đạo ban giám đốc hoạt động thẩm định tín dụng phải thực cẩn trọng nữa, công tác thẩm định khách hàng thực thận trọng có tham gia cán phòng cán chi nhánh Ban lãnh đạo trực tiếp đạo kiểm tra sát kể đối với khoản vay nhỏ Đặc biệt hạn chế khoản vay khơng có tài sản bảo đảm TSBĐ BĐS cũng có tỷ trọng giảm giai đoạn thay vào phương tiện vận tải, máy móc thiết bị, sổ/ thẻ tiết kiệm tài sản phổ biến thị trường có tính khoản cao Tháng năm 2016 ngân hàng VietinBank ban hành định mới số 242/2016/ QĐ-TGĐ-NHCT35 quy trình bảo đảm cấp tín dụng có phần chặt chẽ khâu quy trình phân cấp trách nhiệm rõ ràng Thứ hai, phân cấp trách nhiệm rõ ràng Từ khâu nhận hồ sơ đến khâu đưa kết quả, phân công nhiệm vụ tiếp nhận, thẩm định, giám sát thẩm định kiểm tra đánh giá cách rõ ràng Các cán phải chịu trách nhiệm liên đới chịu trách Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 64 nhiệm đối với sai sót xảy trình thẩm định giá TSBĐ Thứ ba, phương pháp được áp dụng định giá phù hợp với loại tài sản bảo đảm, bám sát tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ tài chính ban hành Đối với định giá BĐS, VietinBank xây dựng phương pháp so sánh, thu nhập, chi phí quy định cụ thể từng trường hợp áp dụng đối với từng loại BĐS khác Do đặc điểm mục đích định giá cụ thể VietinBank phục vụ mục đích đảm bảo tín dụng (có tài sản bù đắp tổn thất khách hàng không thực đúng nghĩa vụ) nên không xây dựng phương pháp thặng dư Định giá động sản định giá giấy tờ có giá quyền tài sản có hướng dẫn cụ thể, chi tiết cho cán 2.3.2 Hạn chế Xác định chủ thể thực hiện công tác định giá không rõ ràng Việc xác định chủ thể định giá VietinBank không rõ ràng Quy định thành lập tổ định giá dựa giá trị dự định cấp tín dụng chưa thực hợp lý Do tài sản khác có đặc điểm khác tài sản có tính chất phức tạp đơi lại đánh giá cách chủ quan cán Việc định tự thực công tác thẩm định giá TSBĐ hay thuê hoàn toàn định chủ quan cán ngân hàng Cơng Thương khơng có sở để xác định Việc gây lúng túng cho cán tiếp nhận hồ sơ khách hàng, bên cạnh còn xảy trường hợp tài sản bảo đảm không đủ điều kiện hoặc chưa đủ giá trị đảm bảo đánh giá chủ quan thấy khách hàng có tiềm hoặc chạy tiêu mà cố tình khơng chuyển hồ sơ cho Vietinbank AMC để đạt thỏa thuận với bên bảo đảm Việc tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro cho hoạt động ngân hàng Cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động định giá chưa được thiết lập Trong điều kiện kinh tế thị trường Việt Nam chưa hoàn thiện, thị trường còn nhiều lỗ hổng giá chưa thực cơng khai cần sở liệu riêng phục vụ hoạt động định giá Tuy nhiên VietinBank chưa thiết lập không cho cán ngân hàng tiếp cận sở VietinBank AMC Các thông tin cán thẩm định VietinBank lấy chủ yếu từ phía khách hàng mạng chưa có tin cậy Các thông tin mạng chủ yếu Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 65 thông tin chào mua chưa xác thực giao dịch có thực diễn hay khơng điều ảnh hưởng không tốt đến kết định giá Trong hồ sơ thẩm định giá thực cán thẩm định ngân hàng TMCP Công Thương không nêu rõ mà nêu chung theo thị trường gây khó khăn công tác giám sát, xác thực thông tin thẩm định Việc áp dụng biện pháp cách thức thực chi tiết cũng không cần phải trình bày cụ thể xin xét duyệt mà cần xin xét duyệt biên định giá Bộ phận định giá chưa được hoàn thiện Việc định giá tài sản VietinBank- chi nhánh Bắc Hà Nội thường cán thẩm định tín dụng, khơng thực chuyên trách công việc thẩm định giá tài sản, chưa đào tạo chuyên môn công tác thẩm định giá Trong cơng việc thẩm định giá đòi hỏi phải cần nắm vững chuyên môn, có kinh nghiệm để bảo đảm lợi ích cho ngân hàng khách hàng Việc định giá xác định chủ yếu dựa vào đánh giá chủ quan cá nhân Hạn chế về thời gian thẩm định Thời gian thẩm định hồn tồn khơng quy định VietinBank mà cán ngân hàng tự định sắp xếp Vì áp lực từ phía ngân hàng, khách hàng hoặc áp lực công việc nhiều mà dẫn đến thời gian thẩm định ngắn không đảm bảo chất lượng thẩm định Có trường hợp từ tiếp nhận hồ sơ đến định giá tài sản thực ngày áp lực từ phía khách hàng yêu cầu giải ngân sớm, cũng có trường hợp thời gian thực thẩm định kéo dài lâu Với khoảng thời gian ngày việc tiếp cận đối với tài sản trở nên gấp gáp dẫn đến kết thẩm định giá tài sản sai lệch khơng có đủ thời gian để thu thập thông tin, bằng chứng 2.3.3 Nguyên nhân 2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan Các văn bản pháp luật về định giá chưa hoàn thiện Các văn hướng dẫn cụ thể từ phía ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam còn chồng chéo, gây khó khăn cho cán làm công tác định giá Cơ sở pháp lý cho hoạt động chưa vững vàng Đặc biệt hướng dẫn thực biện pháp xác định giá trị TSBĐ còn chưa cụ thể chi tiết, việc áp dụng tỉ lệ điều chỉnh khơng có Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 66 rõ ràng nên mỗi thực CBTĐ thường thực theo đánh giá chủ quan cá nhân Các quy định cũng không nêu cụ thể việc phải nêu rõ ràng việc định giá TSBĐ dẫn đến cán ngân hàng chủ quan việc tìm phù hợp đảm bảo tin cậy vừa làm cho lãnh đạo phòng cũng lãnh đạo chi nhánh trụ sở khó khăn khâu kiểm tra, đánh giá Cơ chế giao dịch tài sản của Việt Nam Giao dịch tài sản Việt Nam chủ yếu chế giao dịch trao tay, thơng tin thị trường ít, hoặc phiến diện Cán thẩm định thường dựa vào giá nhà sản xuất cung cấp, giá giao bán thị trường, khách hàng thực giao dịch nhiều bằng chứng giao dịch thành cơng Nguồn nhân lực hoạt động lĩnh vực định giá còn thiếu Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp mới xuất Việt Nam vào năm 2005 trường đại học năm gần mới bắt đầu quan tâm đào tạo lĩnh vực nên số lượng chất lượng nguồn nhân lực còn hạn chế Từ phía khách hàng mục đích vay vốn mà số khách hàng cố tình đánh bóng sản phẩm, thơng báo thơng tin sai lệch khiến cán nhiều thời gian công sức để xác minh làm rõ 2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan Đội ngũ cán định giá còn ít, thiếu kinh nghiệm Là ngân hàng trụ cột hệ thống ngân hàng Việt Nam, lượng khách hàng lớn, khối lượng công việc liên quan đến định giá còn lớn nên gây áp lực thời gian cho cán Đặc biệt thời gian khảo sát trường, thu thập thơng tin bị bó hẹp Cán định giá thường không đào tạo đúng chuyên ngành Chưa xây dựng hệ thống thông tin thông tin thu thập thị trường để làm sở liệu đầu vào cho q trình định giá khơng lưu trữ hệ thống gây thời gian cho q trình thẩm định cũng khơng đảm bảo xác thực Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngơ Thanh Nga – MSV: 15A4010318 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ sở lý luận chương I, chương II sâu phân tích thực trạng thẩm định giá TSBĐ VietinBank- CN Bắc Hà Nội giai đoạn 2013-2015 Thông qua việc phân tích quy định hành, cách thức tổ chức, quy trình, phương pháp áp dụng khóa ḷn đã thành tựu, hạn chế, nguyên nhân dẫn đến hạn chế Khóa luận tốt nghiệp SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318 68 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI 3.1 Định hướng hoạt động thẩm định giá TSBĐ hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh Bám sát đạo phủ ngân hàng nhà nước, năm 2016, VietinBank phấn đấu tổng tài sản tăng trưởng từ 14 đến 17 %, nguồn vốn huy động dư nợ tín dụng tăng từ 18 đến 20% Bảng 3.1: Bảng kế hoạch số tiêu tài cụ thể năm 2016 VietinBank Chỉ tiêu Tổng tài sản Dư nợ tín dụng Tỷ lệ nợ xấu/ dư nợ tín dụng Nguồn vốn huy động Lợi nhuận trước thuế Vốn chủ sở hữu Đơn vị Mục tiêu thực năm 2016 Kế hoạch +/-so với +/-% so với năm 2015 110.067 121.804 năm 2015 14% 18% Tỷ đồng 889.550 Tỷ đồng 798.492 %