Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội thực trạng và giải pháp

Lun Thc s Kinh t Qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti H Ni thc trng v gii phỏp -1- -2- t 1.2.5 Gi gỡn n nh xó hi 22 1.2.6 To cụng n vic lm v nõng cao i sng ca nhõn dõn 1.2.7 Gúp phn i mi chớnh sỏch 1.3 MC LC 23 24 Mt s bi hc kinh nghim v qun lý v phỏt trin bt ng sn 25 mt s nc khu vc 1.3.1 Qun lý th trng nh ti Singapore 25 TRANG CHNG 1: TNG QUAN V BT NG SN V QUN Lí BT NG SN 1.3.2 Qun lý nh nc i vi t Malaysia 27 1.1 Cỏc khỏi nim 1.3.3 Kinh nghim n bự gii phúng mt bng v qun lý hin tng bong búng nh t ca Trung Quc 1.1.1 Khỏi nim bt ng sn v phõn loi bt ng sn 1.3.4 H thng qun lý bt ng sn Torrens ca Australia 1.1.1.1 Khỏi nim bt ng sn 1.1.1.2 Phõn loi bt ng sn 1.1.1.3 c im ca bt ng sn CHNG 2: TèNH HèNH QUN Lí V PHT TRIN CC D N BT NG SN Cể VN U T NC NGOI TI H NI 1.1.1.4 iu kin bt ng sn tr thnh hng hoỏ 2.1 1.1.2 Kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn Th trng bt ng sn 12 31 Tỡnh hỡnh u t nc ngoi vo lnh vc bt ng sn ti Vit 34 Nam v H Ni 10 1.1.3 2.1.1 Tỡnh hỡnh u t nc ngoi vo lnh vc bt ng sn ti Vit Nam 1.1.3.1 Khỏi nim th trng bt ng sn 12 1.1.3.2 Cỏc yu t cu thnh th trng bt ng sn 13 1.1.3.3 c im ca th trng bt ng sn 14 1.1.4 Qun lý th trng bt ng sn v qun lý bt ng sn 15 1.1.4.1 Qun lý th trng bt ng sn 16 1.1.4.2 Qun lý bt ng sn 17 1.2 Vai trũ ca vic qun lý v phỏt trin bt ng sn nn kinh 18 t quc dõn 1.2.1 Lm tng giỏ tr ca t v thỳc y sn xut phỏt trin 1.2.2 Huy ng cho nn kinh t 1.2.3 Lm tng thu nhp cho ngõn sỏch nh nc 20 1.2.4 M rng cỏc th trng v ngoi nc, m rng quan h quc 28 21 34 2.1.2 Nhng nhõn t tỏc ng n u t nc ngoi vo lnh vc bt 36 ng sn ti Vit Nam 2.1.2.1 Mụi trng chớnh tr phỏp lut 36 2.1.2.2 Mụi trng kinh t 38 2.1.2.3 Mụi trng hoỏ 42 -3- 2.2 -4- Tỡnh hỡnh u t v kinh doanh bt ng sn ti H Ni 44 2.2.1 Tm quan trng ca vic phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú 44 u t nc ngoi ti H ni 2.2.2 Nhng thnh cụng thu hỳt u t nc ngoi vo lnh vc bt 46 ng sn H Ni 2.2.3 Tỡnh hỡnh kinh doanh bt ng sn H Ni hin 2.2.3.1 Tỡnh hỡnh kinh doanh phũng cho thuờ 49 2.2.3.2 Tỡnh hỡnh kinh doanh cn h cho thuờ 52 2.2.3.3 Tỡnh hỡnh kinh doanh nh 53 2.2.3.4 Tỡnh hỡnh kinh doanh khỏch sn 56 2.2.3.5 Tỡnh hỡnh kinh doanh cỏc khu trung tõm thng mi 58 48 2.2.4 Nhng hn ch ca vic u t nc ngoi vo lnh vc bt ng sn ti H Ni 59 2.4.1.3 Cỏc nguyờn nhõn thnh cụng v hn ch ca d ỏn 71 2.4.1.4 Chin lc kinh doanh 73 2.4.2 D ỏn xõy dng v kinh doanh khỏch sn Sheraton 75 2.4.2.1 Gii thiu d ỏn 75 2.4.2.2 Tỡnh hỡnh qun lý v kinh doanh 75 2.4.2.3 Cỏc nguyờn nhõn thnh cụng v hn ch ca d ỏn 76 2.4.2.4 Chin lc kinh doanh 78 2.5 Qun lý ca Thnh ph H Ni i vi cỏc d ỏn u t nc 79 ngoi vo lnh vc bt ng sn CHNG 3: MT S GII PHP NHM HON THIN VIC QUN Lí V PHT TRIN CC D N BT NG SN Cể VN U T NC NGOI TI H NI 3.1 Nhng c hi v thỏch thc i vi lnh vc u t bt ng sn 80 H Ni thi gian ti 2.2.4.1 Nhng tn ti 59 2.2.4.2 Nguyờn nhõn 60 3.1.1 2.3 Tỡnh hỡnh qun lý bt ng sn ti H ni 64 2.3.1 Hot ng qun lý ca cỏc ch u t d ỏn bt ng sn 64 3.2.1 u t vo cỏc d ỏn t hp phũng, cn h, trung tõm thng 84 mi v Nhng c hi 80 3.1.2 Nhng thỏch thc 81 3.2 Cỏc xu hng u t vo bt ng sn ti Vit nam 84 2.3.1.1 Ni dung cụng vic qun lý bt ng sn 64 2.3.1.2 u im v hn ch ca vic t qun lý bt ng sn 65 2.3.2 Hot ca cỏc cụng ty qun lý bt ng sn chuyờn nghip 66 2.3.2.1 Lnh vc u t v phỏt trin khỏch sn 66 3.2.3 u t vo cỏc thnh ph v phỏt trin khu ụ th mi 2.3.2.2 Lnh vc u t phũng, cn h v trung tõm thng mi 67 3.2.4 u t cú s kt hp gia nh u t nc v nc 2.3.2.3 u im v hn ch ca vic thuờ cụng ty qun lý 68 ngoi 86 2.4 Phõn tớch mt s d ỏn in hỡnh 70 khỏch sn 3.2.2 3.2.5 2.4.1 D ỏn Mt tri Sụng Hng (Sun Red River) Vn phũng v cn h 70 cho u t vo cỏc v trớ t p, thun tin kinh doanh vi qui mụ ln Cỏc nh u t Chõu ỏ chim u th c cu u t theo nc 3.2.6 thuờ 2.4.1.1 Gii thiu d ỏn 70 2.4.1.2 Tỡnh hỡnh qun lý v kinh doanh 70 85 87 Cỏc qu u t phỏt huy vai trũ xỳc tin u t vo bt ng sn 87 3.2.7 84 S m rng ca cỏc cụng ty kinh doanh bt ng sn hin 88 -5- -6- 3.3 Mt s gii phỏp nhm hon thin vic qun lý v phỏt trin cỏc d 88 ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti H Ni 3.3.1 3.3.1.1 3.3.1.2 3.3.2 Cỏc gii phỏp t phớa nh nc 88 Cỏc gii phỏp t phớa chớnh ph 89 Cỏc gii phỏp t UBND thnh ph H Ni 91 Cỏc gii phỏp t phớa cỏc doanh nghip 99 3.3.2.1 M rng dchv v to s khỏc bit 3.3.2.2 3.3.2.3 3.3.2.4 103 Thuờ dch v qun lý v marketing chuyờn nghip 100 Thnh lp hip hi cỏc nh u t bt ng sn H Ni 102 Chuyn nhng c phn cỏc cụng ty liờn doanh bt ng sn 99 KT LUN DANH MC BNG, BIU BNG Bng 2.1 u t trc tip nc ngoi theo ngnh 1988-2007 Bng 2.2 Bng 2.3 Tc tng GDP ca Vit Nam nhng nm gn õy Bng 2.4 Phõn hng cỏc to nh BIU Biu 2.1 Din tớch cho thuờ v din tớch cũn trng ti hng A v hng B Biu 2.2 Giỏ thuờ trung bỡnh ca phũng hng A ti H ni Biu 2.3 Cn h cho thuờ Quý 1/2007 v t l cũn trng Biu 2.4 Giỏ thuờ phõn theo loi hỡnh cn h (USD/m2/thỏng) TRANG Kt qu thu hỳt TNN ca H Ni nhng nm gn õy cỏc to nh phũng -7- Biu 2.5 Giỏ bỏn cn h ti mt s d ỏn tiờu biu Biu 2.6 S lt khỏch quc t n Vit Nam 1990 2006 Biu 2.7 Hiu sut s dng phũng trung bỡnh v giỏ phũng ti cỏc khỏch sn Biu 2.8 Din tớch v giỏ thuờ ti cỏc trung tõm thng mi H Ni -8- LI M U Tớnh cp thit ca ti i vi bt c quc gia no, phỏt trin kinh t luụn i cựng vi s phỏt trin ca cỏc d ỏn bt ng sn L mt nc cú nn kinh t ang i mi, Vit nam li cng cn thit phi chỳ ý vo vic phỏt trin c s h tng, ú cú cỏc d ỏn bt ng sn y mnh thu hỳt u t nc ngoi v phỏt trin cỏc ngun lc nc Trong hai thp k gn õy, mt nhng thay i m bt c ngi dõn no cng cú th nhn thy, ú l s xut hin ca nhng to nh phũng, khỏch sn, cn h, trung tõm thng mi nc ngoi u t xõy dng v qun lý Nhng cụng trỡnh ny ó lm cho thnh ph tr nờn hin i hn, ngy cng ỏp ng nhu cu phỏt trin kinh t, xó hi Tuy nhiờn, Vit nam gia nhp WTO, nhu cu v phũng, khỏch sn, nh , v cỏc dch v cú liờn quan s tng lờn rt nhanh chúng cú th cú th tr thnh mt th ụ ngang tm vi cỏc nc phỏt trin khỏc khu vc, H ni ang rt cn cú thờm nhiu d ỏn nh vy Bờn cnh ú, lm th no qun lý, hnh v phỏt trin cú hiu qu nht cỏc d ỏn, va m bo mang li li ớch kinh t, xó hi cho Thnh ph, va m bo quyn li ca cỏc nh u t luụn l thỏch thc i vi cỏc c quan chớnh quyn v cỏc nh u t, kinh doanh v qun lý bt ng sn v ngoi nc Nhn thy tm quan trng ca vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti H ni, tỏc gi quyt nh chn ti Qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti H ni: Thc trng v Gii phỏp cho lun thc s ca mỡnh -9- -10- Mc ớch nghiờn cu ti cú nhng mc ớch sau: - Nghiờn cu cỏc lý lun c bn v bt ng sn, th trng bt ng Tỡnh hỡnh nghiờn cu Trờn th gii ó cú rt nhiu cỏc ti, sỏch giỏo khoa, bỏo, v cỏc din n v qun lý v phỏt trin bt ng sn nh Kinh t hc ụ th v th trng bt ng sn ca tỏc gi Denise DePasquale & William C Wheaton; Xõy dng th trng bt ng sn cỏc nn kinh t chuyn i ca Gavin Adlington v nhiu tỏc gi, Cỏc th ch v t v th trng bt ng sn ca Klaus Deininger, v cỏc bỏo cỏo ca cỏc t chc quc t nh Ngõn hng Th gii, T chc Lng thc Th gii, Ti Vit nam hin cng cú nhiu bi bỏo v mt s cụng trỡnh nghiờn cu v bt ng sn, tiờu biu nh : ỏn phỏt trin th trng bt ng sn ( ỏn ca B Xõy dng thỏng 2/2004); Chin lc v quy hoch phỏt trin kinh t xó hi v th trng bt ng sn (PGS TS Ngụ Doón Vnh, Vin trng Vin Chin lc v Phỏt trin, B K hoch v u t v TS Lu c Hi, Ph trỏch ban nghiờn cu cỏc ngnh dch v, Vin Chin lc v Phỏt trin); Chớnh sỏch thu hỳt u t v ngoi nc vo th trng bt ng sn Tuy nhiờn, cha cú cụng trỡnh no nghiờn cu sõu v cỏc d ỏn bt ng sn khớa cnh u t nc ngoi v vic qun lý, phỏt trin nhng d ỏn ny Vỡ vy, õy s l lun u tiờn nghiờn cu mt cỏch h thng v vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi Trong ú, tỏc gi nghiờn cu c s lý lun v bt ng sn, tỡnh hỡnh u t nc ngoi vo cỏc d ỏn bt ng sn Vit nam v H ni Tỏc gi cng thu thp v tng hp nhng quan im, ý kin ca cỏc c quan qun lý nh nc, cỏc ch u t d ỏn bt ng sn v cỏc nh qun lý bt ng sn i vi ny hin sn, kinh doanh v qun lý bt ng sn; - Phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti Vit nam v H ni; - xut cỏc gii phỏp nhm tng cng vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi tt hn, H ni ngy cng phỏt trin tr thnh mt th ụ cú tm c sỏnh ngang cỏc nc khu vc v trờn th gii bi cnh Vit nam tr thnh thnh viờn th 150 ca T chc Thng mi Th gii Nhim v nghiờn cu thc hin mc ớch núi trờn, ti cú cỏc nhim v c th sau õy: - H thng hoỏ cỏc lý lun c bn v bt ng sn, th trng bt ng sn v qun lý kinh doanh bt ng sn - ỏnh giỏ chung v thc trng qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti Vit nam v H ni, - xut mt s gii phỏp nhm qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn ny tt hn i tng v phm vi nghiờn cu i tng nghiờn cu: + Cỏc lý lun chung v bt ng sn, qun lý v kinh doanh bt ng sn + Tỡnh hỡnh qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi hin v vic qun lý, kinh doanh v phỏt trin bt ng sn ca cỏc nh u t v cỏc cụng ty bt ng sn -11- -12- - Phm vi nghiờn cu: Do khuụn kh lun v thi gian cú hn, ti Do cũn hn ch v thi gian, ngun ti liu nghiờn cu v kinh nghim ca bn ch nghiờn cu mt s lý lun chung v bt ng sn, th trng bt ng sn v thõn, ni dung ca lun s khụng trỏnh nhng hn ch, thiu sút Tỏc gi qun lý bt ng sn, phõn tớch thc trng hot ng qun lý v phỏt trin cỏc d mong mun nhn c ý kin úng gúp ca cỏc nh khoa hc, cỏc thy cụ giỏo, ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi Tuy nhiờn, vỡ khỏi nim bt ng sn cỏc c gi v nhng ngi quan tõm n lun ny Xin trõn trng cm n rt rng ln v s lng cỏc d ỏn bt ng sn Vit nam rt nhiu nờn phm vi ca lun ny, tỏc gi ch gii hn trung vo nghiờn cu s qun lý v phỏt trin ca cỏc d ỏn bt ng sn vi ý ngha l nhng cụng trỡnh xõy dng u t nc ngoi a vo kinh doanh phũng, cn h, khỏch sn v trung tõm thng mi ti H ni Chng 1: TNG QUAN V BT NG SN Phng phỏp nghiờn cu V QUN Lí BT NG SN ti da trờn phng phỏp lun nghiờn cu ca ch ngha Mac- Lờnin v vt bin chng v vt lch s Ngoi ra, ti cũn ỏp dng cỏc phng phỏp nghiờn cu khỏc nh nghiờn cu ti a bn, phng phỏp phõn tớch tng hp, phng phỏp thng kờ, phng phỏp so sỏnh, din gii, quy np v phng mt s ngi cú trỏch nhim cỏc c quan qun lý nh nc v cỏc cụng ty kinh doanh v qun lý bt ng sn 1.1 Cỏc khỏi nim 1.1.1 Khỏi nim bt ng sn v phõn loi bt ng sn 1.1.1.1 Khỏi nim bt ng sn Bt ng sn (BS) l mt khỏi nim c dựng ph bin nhiu quc gia trờn th gii Trong ting Anh, ngi ta thng s dng t real estate (hoc real property, realty) núi v BS: Kt cu ca lun Lun gm cú chng Chng 1: Tng quan v bt ng sn v qun lý bt ng sn Chng 2: Tỡnh hỡnh qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti H ni Chng 3: Cỏc gii phỏp nhm hon thin vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti H ni V mt lut phỏp, ú l khỏi nim ch t v hu ht nhng th gn vi nú vi quyn s hu t di lũng t lờn n khụng gian V mt kinh t, ú l khỏi nim ch cỏc ti sn di dng t hoc cụng trỡnh xõy dng v cỏc hot ng liờn quan n quyn s hu, s dng v chuyn nhng cỏc ti sn ny [25] Theo cỏch nh ngha nh trờn, BS khụng ch l t ai, ca ci lũng t m cũn l tt c nhng gỡ c to sc lao ng ca ngi gn lin vi cỏc cụng trỡnh xõy dng, mng, cõy trng v tt c nhng gỡ liờn quan hay gn lin n t theo khụng gian ba chiu (chiu cao, chiu sõu, chiu rng) to thnh mt dng vt cht cú cu trỳc v cụng nng c xỏc -13- nh v bao gm c nhng quyn s hu, s dng v chuyn nhng kốm theo ú -14- V mt qun lý xõy dng v phỏt trin BS, cú th chia BS thnh ba nhúm: Vit Nam, trc ban hnh B lut Dõn s nm 1995, h thng + BS cú u t xõy dng: Gm BS nh , nh xng, cụng trỡnh thng phỏp lut cng nh qun lý v hot ng kinh t, chỳng ta rt ớt s dng mi dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l tr s lm cỏc thut ng bt ng sn v ng sn Trong phỏp lut kinh t trc õy thng vic, Trong nhúm ny, BS nh t (gm t v cỏc ti sn gn lin vi t s dng thut ng ti sn c nh, ti sn lu ng v xỏc nh ni hm ca chỳng ai) l nhúm BS c bn., tớnh cht phc rt cao v chu nh hng ca nhiu B Lut Dõn s Vit Nam nm 2005 ó phõn chia ti sn theo thụng l v quỏn yu t ch quan v khỏch quan Nhúm ny cng tỏc ng ln n quỏ trỡnh phỏt quc t thnh bt ng sn v ng sn Trong ú, iu 174 quy nh: trin ca nn kinh t v phỏt trin ụ th bn vng Nhúm ny chim tuyt i a Bt ng sn l cỏc ti sn khụng di di c bao gm t ai, nh , cỏc s cỏc giao dch trờn th trng BS tt c cỏc nc trờn th gii cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t k c cỏc ti sn gn lin vi nh , cụng + BS khụng u t xõy dng: BS nhúm ny ch yu l t nụng nghip trỡnh xõy dng ú, cỏc ti sn khỏc gn lin vi t v cỏc ti sn khỏc (di dng t liu sn xut) bao gm t nụng nghip, t rng, t nuụi trng phỏp lut quy nh ng sn l nhng ti sn khụng phi bt ng sn [6] thu sn, t lm mui, t him Trong khỏi nim trờn yu t khụng th di di c coi l tiờu thc u tiờn + BS c bit: L nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc gia, di vic xỏc nh BS Ngoi ra, khỏi nim ny cũn lit kờ th t cỏc yu t sn hoỏ vt th, nh th h, n chựa, ngha trang, Nhúm ny cú c im khụng th di di c nh nh xõy trờn t, vt xõy dng khỏc gn lin vi nh l kh nng tham gia th trng rt thp v cỏc ti sn c nh khỏc phỏp lut qui nh bi vỡ BS cũn cha cỏc ti sn c nh Nh vy, khụng k cỏc ti sn c nh theo cỏch thng kờ k toỏn (tu thu, mỏy bay, ụ tụ, mỏy múc, thit b ) l vt cú th di di c song khụng phi l BS, BS ch bao gm cỏc ti sn c nh gn vi t v nh m thụi Khỏi nim ca B Lut Dõn s Vit Nam a nhỡn nhn BS mt cỏch bao quỏt nht, ph bin nht l t v vt kin trỳc trờn t Khỏi nim ny s c tỏc gi s dng xuyờn sut ti nghiờn cu V mt kinh t, nhiu lut gia v nh kinh t trờn th gii ó phõn chia bt ng sn thnh loi ch yu theo tng lnh vc: + Nh l loi bt ng sn c s dng lm ni c ng cho cỏc gia ỡnh, cỏ nhõn + Bt ng sn cụng nghip gm nh lm vic ca cỏc doanh nghip, xng mỏy, nh kho, cỏc nh mỏy in, nh mỏy nc + Bt ng sn nụng nghip bao gm cỏc n in, trang tri, cõy lõu nm, rng khai thỏc g, tri chn nuụi, t canh tỏc rau qu, cỏc tri nuụi trng 1.1.1.2 Phõn loi bt ng sn Theo khỏi nim ó nờu trờn thỡ BS cú rt nhiu loi Tu theo mc ớch nghiờn cu v tip cn khỏi nim BS, cú nhiu cỏch phõn loi BS thu sn, + Bt ng sn thng mi bao gm cỏc ton nh phũng, trung tõm thng mi, cn h cho thuờ, khỏch sn, nh hng, cỏc bói xe, cỏc tin nghi cụng ớch, khu vui chi, th thao, -15- + Bt ng sn s dng cho mc ớch chuyờn bit bao gm ging ng, trng hc, bt ng sn thuc nh nc qun lý v s dng, -16- thỡ cú nhng giỏ tr rt khỏc Vớ d, cựng loi BS ging nhng v trớ trung tõm thnh ph thỡ giỏ tr khỏc vi ngoi ụ, ụ th ln thỡ khỏc vi Dự phõn loi theo cỏch no, cng cú th thy mt cỏch hiu ph bin v cỏc th trn nh hoc tnh l Tớnh c nh ny ó t phi cú s iu BS l: BS l nhng ti sn vt cht khụng th di di, tn ti v n nh lõu tit th trng BS khỏc so vi cỏc th trng hng hoỏ thụng thng, thụng qua nm Nh vy, ti sn cú th coi l BS cú cỏc iu kin sau: d bỏo v k hoch to lp ch ng ca chớnh quyn a phng iu tit cung - L mt yu t vt cht cú ớch cho ngi; - c s hu (chim gi) bi cỏ nhõn hay cng ng ngi; cu + Giỏ tr BS: BS thng c coi l cỏc ti sn cú giỏ tr ln v cú th - Cú th o lng c bng giỏ tr nht nh; gia tng giỏ tr (thụng qua u t, kinh doanh) Do ú, BS tr thnh i tng - Khụng th di di hoc di di hn ch tớnh cht, cụng nng, hỡnh thỏi ca u t hoc n gin l bo ton giỏ tr ng tin tớch lu v cng l i nú khụng thay i; - Tn ti lõu di tng thu hỳt u c Giỏ tr BS t cú c thự rt khỏc bit so vi cỏc BS khỏc Giỏ tr ca BS t ph thuc vo mc ớch s dng chỳng, hay núi 1.1.1.3 c im ca bt ng sn cỏch khỏc, l ph thuc vo s tỏc ng ca yu t ngi lm tng kh nng Bt ng sn cú nhng c im khỏc bit so vi nhng hng hoỏ khỏc, nhng sinh li ca BS Vớ d, t c quy hoch vo sn xut nụng nghip c im ni bt nht ca BS l BS cú tớnh c nh v giỏ tr ca nú ph thuc hoc lõm nghip thng cú giỏ tr thp hn so vi trng hp t ú c quy nhiu vo mc ớch s dng hoch phỏt trin nh hoc kinh doanh dch v, thng mi, Núi mt cỏch khỏc, + Tớnh c nh: l c trng khỏc bit ca BS so vi cỏc loi hng hoỏ khỏc c tớnh ny ũi hi phi cú phng thc giao dch v qun lý hot ng cụng tỏc quy hoch cú vai trũ nh hng quyt nh i vi giỏ tr BS núi chung v nõng cao hiu qu s dng t núi riờng giao dch khỏc vi cỏc th trng hng hoỏ khỏc Vi cỏc hng hoỏ khỏc, ngi + Tớnh hu hn: Bt ng sn t l loi ti sn b hn ch v mt gia bỏn v ngi mua cú th di chuyn hng hoỏ tu ý nhng iu ny hu nh khụng tng v s lng Bn thõn t khụng t sinh sụi thờm c m ch cú th cú cỏc th thc hin i vi BS Hng hoỏ BS khụng th em i trng by ni khỏc cụng trỡnh c xõy trờn t Qu t l cú gii hn v ú, vic xõy dng cng m thng phi c gii thiu thụng qua hỡnh nh, bn v hoc cỏc ti liu, hỡnh khụng th l vụ hn c im ny s lm cho cú lỳc t tr nờn khan him thc mụ t khỏc Vỡ c im ny m vic qun lý BS cú th c thc hin d cho mt mc ớch u t no ú v giỏ t s b bin ng theo Vỡ vy, ũi hi dng hn cho dự cú thay i nhiu ch s hu Phỏp lut qui nh vic giao dch cỏc nh hoch nh chớnh sỏch phi cú s nghiờn cu rt k trc a mt BS thụng qua cỏc chng t, chng th v quyn s dng v phi c ng ký bn quy hoch phỏt trin cho mt vựng, mt khu vc no ú trỏnh u t lóng vi c quan cú thm quyn nhm mc ớch qun lý cht ch BS v bo v quyn phớ, kộm hiu qu li ca ch s hu Tớnh c nh cũn lm cho hng hoỏ BS mang tớnh a im v tớnh a phng rt cao Cựng mt loi BS nhng nhng a im khỏc 1.1.1.4 iu kin BS tr thnh hng hoỏ -17- -18- Theo nh ngha ca kinh t hc c in, ca ci núi chung tr thnh hng hoỏ c quy nh rừ Lut t ca Vit Nam: t thuc s hu ton thỡ xó hi phi cú s phn cụng lao ng n mt mc nht nh, ng thi dõn Nh nc i din ch s hu [8] Lut t cng ng thi quy nh phi cú s cỏch bit tng i gia cỏc ch th sn xut i vi nhng hng hoỏ cỏc loi t c tham gia th trng BS cng nh cỏc iu kin t tham gia c bit thỡ phi cú nhng iu kin c bit th trng BS t l ti nguyờn nú thun tuý l sn vt ca t nhiờn, thiờn nhiờn mang n cho ngi t cú kh nng sinh li nhng s khụng sinh li nu khụng 1.1.2 Kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn Trong kinh t hc, khỏi nim kinh doanh cú th c hiu nh sau: Kinh cú bn tay lao ng ca ngi t s tr thnh hng hoỏ v l mt hng hoỏ c bit nu nú hi t cỏc iu kin sau: + t phi l sn phm ca lao ng ngi b cụng sc khai phỏ, gi gỡn doanh l mt khoa hc xó hi vic qun lý ngi t chc v trỡ nng sut th hon thnh cỏc mc ớch sn xut v sỏng to, thụng thng nhm mc ớch thu c li nhun [20] Mt cỏch din gii khỏi nim ny l kinh doanh l cỏc hot ng ca ngi nhm mc ớch thu c li nhun + t phi cú quyn s hu, quyn s dng tỏch bit mt cỏch rừ rng v Lut Doanh nghip ca Vit nam cng a khỏi nim: Kinh doanh l vic thc c phỏp lut tha nhn mi em trao i, giao dch c nh em cho thuờ, hin liờn tc mt, mt s hoc tt c cỏc cụng on ca quỏ trỡnh u t, t sn em chuyn nhng, th chp, xut n tiờu th sn phm hoc cung ng dch v trờn th trng nhm mc ớch t tr thnh hng hoỏ, cú ba iu cn chỳ ý sau: sinh li [7] Kinh doanh bt ng sn theo ú cú ngha l cỏc hot ng ca + Hng hoỏ theo ỳng ngha thỡ cn phi l vt cú ớch, v tớnh cú ớch phi ngi liờn quan n BS nhm mc ớch to li nhun Vỡ bt ng sn l mt ngi to ch khụng phi thiờn nhiờn trao tng v nú phi cú ớch cho loi hng húa c bit nờn vic kinh doanh bt ng sn cng cú nhng im khỏc ngi khỏc, cho xó hi ch khụng phi cho bn thõn ngi lm nú Nh vy, vi kinh doanh nhng loi hng hoỏ khỏc Theo Lut Kinh doanh BS Vit Nam t mi cú giỏ tr trao i thỡ: Hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v + Bn thõn t rt quý nhng chớnh quyn s hu v s dng nú mi cú giỏ kinh doanh dch v bt ng sn [12] Nh vy, lnh vc bt ng sn, cú tr trao i Cú cỏc cp khỏc v quyn s hu, cú th l quyn s hu hai khỏi nim tỏch ri l kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng tuyt i hoc quyn thuờ t mt thi gian nht nh theo mt hp ng sn thuờ t vi nh nc hoc ngi s hu t Ti sn c nh trờn t cng cú quyn s hu v s dng v cú giỏ tr trao i Cng theo nh ngha ca Lut Kinh doanh BS Vit Nam thỡ Kinh doanh bt ng sn l vic b u t to lp, mua, nhn chuyn nhng, thuờ, thuờ + Vit nam v mt s nc trờn th gii hin cú s tỏch ri gia mua BS bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, cho thuờ mua nhm mc quyn s hu v quyn s dng t Trong ú, t thuc s hu ton dõn m nh ớch sinh li [13] Cỏc i tng thc hin hot ng ny l cỏc nh u t phỏt nc l ngi i din, ch cú quyn s dng t mi l hng hoỏ iu ny cng -97- -98+ Tỡnh trng tham nhng khụng th khc phc c Nhng th tc liờn quan n t luụn lm ny sinh hin tng tham nhng Tuy nhiờn, õy l mt rt khú cp n v rt khú chng minh vỡ bn thõn nh u t ó hi lũng 3.1.2 Nhng thỏch thc + Cỏc chớnh sỏch v quy hoch ca thnh ph hin cha c thc hin tt hoc vi tin rt chm Vn n bự gii phúng mt bng luụn gõy khú khn cho nh nc v cỏc doanh nghip nc ngoi thc hin mt d ỏn BS c bit, cụng tỏc tuyn truyn v chớnh sỏch cũn cha c thc hin hoc chớnh sỏch n bự khụng tho ỏng nờn nhiu d ỏn khụng th thc hin c gii phúng mt bng khin nh u t nc b lóng phớ thi gian, chi phớ i li, lm cỏc th tc hnh chớnh v quan trng hn l mt tin tng vi i tỏc Vit Nam v tớnh kh thi ca cỏc chớnh sỏch ca nh nc + i ng qun lý BS ca nh nc v thnh ph cũn nhiu hn ch v chuyờn mụn, trỡnh ngoi ng lm vic vi cỏc nh u t nc ngoi Cỏch hiu v truyn t li nhng quy nh phỏp lut cho cỏc nh u t ca cỏc c quan khỏc nhiu cú mõu thun khin nh u t hoang mang + Hin ti, c s h tng ca H ni cũn cha tt Mc dự ó cú nhiu d ỏn ci to nhng tỡnh trng ng xỏ, h thng cp thoỏt nc ca H ni hin l khin cỏc nh u t e ngi Thnh ph cha khc phc c tỡnh trng ngp nc ti cỏc khu vc ph trung tõm Giao thụng ti H ni cng cũn rt nhiu bt cp cỏc phng tin i li ln xn trờn ng, thng xuyờn xy tc nghn thi gian di + T chc b mỏy qun lý nh nc thiu s thng nht v ng b Mt ca d ỏn cú li thuc thm quyn ca nhiu c quan khỏc Ngoi ra, vic ni mng thụng tin qun lý d ỏn gia cỏc c quan chớnh quyn cha c thc hin, s gõy khú khn cho cỏc cỏn b ph trỏch d ỏn v doanh nghip cn xỏc minh cỏc thụng tin gii quyt mt hoc mt yờu cu no ú vi cỏc chi phớ mỡnh b Núi cỏch khỏc, mt s d ỏn, nh u t t nguyn tip tay cho nn tham nhng cú th nhanh chúng t c mc ớch u t ca mỡnh v coi nh ụi bờn cựng cú li Thc t, hu ht cỏc d ỏn bt ng sn u phỏt sinh hin tng tham nhng, t khõu bn giao mt bng n khõu xõy dng v kinh doanh Do ú, chi phớ u t thc t luụn b y lờn khin H ni l thnh ph cú giỏ c thuờ phũng, cn h, vo loi t nht khu vc li cng tr nờn t hn Tỡnh trng tham nhng cng s lm nh nc b mt mt s c hi thu hỳt u t cú nhng nh u t chp nhn b cuc vỡ chi phớ cao Nhng iu quan trng nht l nú s to nh kin ca cỏc nh u t nc ngoi kinh doanh ti õy, v rt cú th, chớnh nhng ngi lao ng doanh nghip li chu hu qu ca nhng nh kin ú + Vic mt lot cỏc nh u t n H ni s lm ny sinh khú khn cho chớnh quyn thnh ph vic thm nh cỏc d ỏn u t v kim tra nng lc ti chớnh, ng c u t cng nh kinh nghim ca cỏc nh u t nc ngoi Nu vic thm nh d ỏn khụng c lm cht ch, chuyờn nghip, s lm ny sinh nhng d ỏn o ly thnh tớch, hoc nhng d ỏn treo gõy lóng phớ thi gian v chi phớ, Ngoi ra, vic chn d ỏn no phờ duyt cho phự hp nht vi yờu cu v iu kin ca H ni Trong vic la chn d ỏn v nh u t, phi m bo s cụng bng gia cỏc i tỏc v ngoi nc, gia cỏc i tỏc t cỏc quc gia khỏc nhau, m bo s hi ho v quyn li kinh t v thm cũn phi kt hp c yu t chớnh tr Ly vớ d vic gii quyt s cnh tranh gia hai nh u t ln l KeangNam (Hn Quc) v Riviera (Nht bn), Thnh ph H ni ó gii quyt rt tt mi quan h v chớnh tr cng nh quyn li kinh t -99- -100- ca cỏc nh u t v ca thnh ph Kt qu l, c hai nh u t u quyt nh mun em li mt dch v trn gúi v ng b cho khỏch hng ca mỡnh v cng u t vo nhng d ỏn t hp thng mi cú s rt ln (500 triu USD t a dng hoỏ doanh thu, hn ch ri ro kinh doanh Thc t, khỏch KeangNam v 550 triu USD t Riviera) ti nhng khu t cú v trớ trng im hng i kim nh thuờ hoc , h luụn xem xột ni ú cú tin li v giao thụng ca thnh ph Ngoi ra, Riviera cũn ký biờn bn ghi nh vi thnh ph H ni khụng, cú phi i xa mua sm hoc gii trớ khụng, n ung õu u t d ỏn sõn golf Thanh trỡ, sõn golf Súc sn v t hp phũng nh cao Mt cụng trỡnh nhiu chc nng s ỏp ng cựng lỳc nhiu nhu cu ca khỏch cp ti ụng Anh vi u t khong 500 triu Hai on ny cng ng h hng v mang li mt mụi trng sng v lm vic hon ho s tin rt ln vo qu phỳc li thnh ph (KeangNam n h triu USD v np 3.2.2 u t vo cỏc v trớ t p, thun tin kinh doanhvi qui mụ ln trc 250 t tin thuờ t; Riviera ng h triu USD v np trc 50 triu USD tin bo lónh thc hin d ỏn) Cỏc nh u t cú xu hng u tiờn u t nhng d ỏn cú v trớ t p Khi cõn nhc u t vo BS, u t khụng phi l yu t t lờn hng u i vi cỏc nh u t nc ngoi vỡ cú th huy ng c nhng v trớ 3.2 Cỏc xu hng u t vo bt ng sn ti Vit Nam p khụng th d dng tỡm kim c v qu t l hu hn Trong kinh doanh ễng Marc Townsend, Tng Giỏm c cụng ty Qun lý Bt ng sn CB bt ng sn thỡ v trớ l mt tiờu hng u i vi cỏc nh u t v phỏt trin Richard Ellis Vit Nam (CBRE), nhn nh v hot ng u t lnh BS Vi cựng mt tiờu chun cht lng xõy dng v dch v nhng nhng to vc BS ti Vit Nam ó d oỏn: Ln súng u t vo cao c s tip tc khụng nh ti ni trung tõm, giao thụng thun tin s d cú khỏch hng thuờ hoc mua ngng Vn phũng cho thuờ v cỏc cn h cao cp cho thuờ s tip tc st hn v cú giỏ bỏn cao hn nhiu, thm l nhiu ln so vi nhng to nh nh c v giỏ c ln nhu cu [2] Trong thi gian ti, u t vo lnh vc BS s cú vy nhng ni khỏc cựng mt thnh ph/ a phng Vỡ vy nhng nm nhng xu hng sau: ti cú th thy mt xu hng l cỏc d ỏn BS cú u t ln hn 100 triu 3.2.1 u t vo cỏc d ỏn t hp phũng, cn h, trung tõm thng mi USD s rt nhiu v thm thi gian qua ó cú nhiu d ỏn c trỡnh v khỏch sn: xin cp phộp vi s u t lờn n hng trm triu hoc trờn mt t USD nh S cú nhiu d ỏn u t vo cỏc cao c phũng, cn h v khỏch sn d ỏn Hũn ngc Chõu on y thỏc Trustee Thu s u t ti Phỳ quc cao cp Hin nay, s lng cỏc to nh phũng hng A v cỏc cn h tiờu vi s t USD, d ỏn Khu gii trớ Bói vũng Kiờn giang on Limited chun quc t ti Vit Nam cha ỏp ng c nhu cu ca th trng mc Investment Zone ca M u t vi s t USD, d ỏn u t vo khu Yờn dự giỏ thuờ ang mc rt cao Mt khỏc, thi gian qua, khụng cú khỏch S H hi ca on Gamuda, Malaysia vi s t USD, hai d ỏn khỏch sn c xõy dng v mi no i vo hot ng thi gian ti nờn s sn ti H ni ca on Riviera vi u t 550 triu USD ca Nht cú nhiu d ỏn u t vo cỏc khỏch sn cao cp v cỏc dch v gii trớ v tin ớch bn v KeangNam ca Hn quc vi u t l 500 triu USD, i kốm Xu hng u t vo cỏc to nh nhiu chc nng: phũng, cn h, khỏch sn, trung tõm thng mi s tr nờn ph bin Cỏc ch u t luụn mong -1013.2.3 u t vo cỏc thnh ph v phỏt trin khu ụ th mi H Ni v thnh ph H Chớ Minh l trung tõm thu hỳt cỏc d ỏn thng mi v nh nm v trớ kinh t chin lc, sau ú l mt s thnh ph khỏc -102lỳc nhng yờu cu ú iu ny kớch thớch vic u t phỏt trin cỏc khu cn h cao cp ri bỏn li cho nhng ngi cú nhu cu 3.2.4 u t cú s kt hp gia nh u t nc v nc ngoi nh Hi phũng, nng Do vic phỏt trin th trng BS thng mi nhm Th trng cú xu hng kt hp gia nh u t nc v nc phc v nhu cu lm vic, sinh sng v gii trớ, nờn nhng d ỏn cỏc thnh ph ngoi cựng phỏt trin d ỏn Nh u t nc ang cn v kinh ln hoc cỏc khu du lch s hp dn nh u t hn K c lm vic ti cỏc khu nghim qun lý, cụng ngh xõy dng Nh u t nc ngoi mnh v nhng cụng nghip, cỏc chuyờn gia nc ngoi cng thớch thuờ nh ti thnh ph li mt thi gian tỡm hiu th trng v tỡm kim a im xõy dng Tuy nhiờn, h cú th cm thy thoi mỏi ngh ngi sau thi gian lm vic Cỏc cụng ty trc õy thng l cỏc nh phỏt trin BS chuyờn nghip l nhng ngi quan sn xut cng cú nhu cu t phũng ti thnh ph d dng giao dch, qung tõm n hot ng u t v kinh doanh BS thỡ hin rt nhiu nh u t bỏ v tiu th sn phm Th hiu ca ngi Vit Nam cú nhu cu mua nh chung cú quan tõm n lnh vc ny iu ny cú ngha l, rt nhiu nh u t sn c thớch mua ti ụ th vỡ cú iu kin h tng tt hn nhng vựng xa v sng b mua li cỏc d ỏn ang khai thỏc hoc u t trc tip vo mt d giao thụng tin li hn Ngoi ra, cú mt lý na l cỏc thnh ph ln ny ó cú ỏn no ú thụng qua cỏc qu phỏt trin BS l h nhỡn thy kh nng sinh quy hoch tng th nờn nh u t cú th nh hng c cho d ỏn ca mỡnh li tng lai Mi õy, hi ngh thu hỳt u t nc ngoi cụng ty da vo cỏc quy nh hin hnh hoc cỏc cụng b, quyt nh t UBND Thnh IDJ (Cụng ty c phn u t v Phỏt trin ụ th Quc t) Vit Nam t chc ti ph H ni ó thu hỳt s lng nh u t tham gia vt quỏ d tớnh ca nhng ngi S cú nhiu u t nc ngoi vo cỏc khu ụ th mi hoc cỏc qun th gm nh , cỏc phng tin gii trớ nh sõn chi, b bi, phũng th dc, cõy xanh, trng hc, cõu lc b, bnh vin, Vic ny l phỏt sinh tt yu t yờu cu m rng ca cỏc thnh ph ln v khu cụng nghip theo quy hoch tng th ca nh nc nhm i mi b mt ca cỏc thnh ph thu hỳt u t Qu t ni thnh ti cỏc thnh ph ln ngy cng ớt v nhu cu phỏt trin ụ th ngy cng tng i sng ca mt b phn dõn c cng tng thờm rt nhiu cựng vi nhu cu sinh hot, gii trớ, i li ngy cng tng c v lng v cht Thờm vo ú, k t nm 2004, ngi Vit nh c nc ngoi bt u c phộp mua nh ti Vit Nam v h cú xu hng chn nhng ni cú cht lng xõy dng v dch v i kốm tng t ca mỡnh ti nc ngoi Cỏc to nh ni thnh, cú thun li v v trớ nhng li cú giỏ cao v khụng ỏp ng cựng mt t chc Trong s 69 d ỏn kờu gi gúp vn, cú n 70% liờn quan n lnh vc BS [4] 3.2.5 Cỏc nh u t chõu chim u th c cu u t theo nc Trong vũng mt hai nm trc mt, cỏc nc chõu chim t l ln tng s cỏc d ỏn u t vo Vit Nam núi chung v lnh vc BS núi riờng Theo thng kờ ca Cc u t Nc ngoi, B K hoch v u t, k t nm 1988 n ht nm 2006, ó cú 77 quc gia v vựng lónh th cú d ỏn u t ti Vit Nam , ú cỏc nc chõu chim 67% tng ng ký; cỏc nc chõu u chim 29% tng ng ký; cỏc nc chõu M chim 4% ng ký Riờng nn kinh t ng u u t vo Vit Nam l i Loan, Singapore, Nht Bn, Hn Quc v Hng Kụng ó chim 60,6% tng ng ký Trong nm 2006 cú 44 nc v vựng lónh th u t ti Vit Nam , ú, -103- -104- Hn Quc dn u cú u t trờn 2,5 t USD, chim 25,2% tng cp mi; vng him cú hin tip tc phỏt trin vic kinh doanh ca mỡnh vi nhng tip theo l Hng Kụng, u t 1,59 t USD, chim 15,6% ; Nht Bn ng li th sn cú v nghiờn cu th trng, uy tớn ó to dng c, ngun khỏch th 3, u t 1,33 t USD, chim 13,1%; [1] Hoa K ng th , u t hng tim nng, cỏc kinh nghim v xõy dng v qun lý, Vớ d nh on 790,6 triu USD, chim 7,7% tng cp mi Nu tớnh c mt s d ỏn ca Keppel Land ca Singapore vi nhng d ỏn Saigon Center (vn phũng, cn h Hoa K u t thụng qua nc th ba thỡ Hoa K ng th hai Tuy nhiờn, v lõu cho thuờ v trung tõm thng mi), Tamarind Park (cn h cho thuờ), Villa Riviera di, s cú nhiu i tỏc t Chõu u v M s u t vo Vit Nam Vit Nam (cn h v bit th bỏn), Saigon Sports City (khu ụ th) ti Thnh ph H Chớ m ca th trng dch v gia nhp WTO Minh , v International Center (vn phũng cho thuờ), Royal Park Sedona Suites 3.2.6 Cỏc qu u t phỏt huy vai trũ xỳc tin u t vo BS Hanoi ti H ni Hin nay, on ny tip tc tỡm kim c hi phỏt trin S cú nhiu d ỏn u t phỏt trin BS thng mi thụng qua cỏc qu u d ỏn BS mi ti Vit Nam t BS Vai trũ ca cỏc qu u t s ngy cng tr nờn quan trng i vi hot ng kinh doanh BS vỡ kh nng huy ng v s dng cú hiu qu ca 3.3 Mt s gii phỏp nhm hon thin vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn h rt ln, cỏc nh u t cú th tin tng giao cho nhng qu ny qun lý bt ng sn cú u t nc ngoi ti H ni Hin nay, cú rt nhiu nh u t cú nhng khụng cú iu kin tỡm hiu th 3.3.1 Cỏc gii phỏp t phớa nh nc trng hoc khụng hot ng lnh vc BS, vỡ th h cú th thụng qua qu u t kinh doanh BS ti Vit Nam nhn thy õy l th trng cú nhiu hon thin vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn BS ti H ni, cn cú s kt trin vng v cú kh nng thu c li nhun Mt khỏc, cỏc qu u t cú kh hp cỏc gii phỏp t chớnh ph Vit Nam ln chớnh quyn thnh ph H ni nng huy ng nhiu ngun nh, l phỏt trin nhng d ỏn ln to mt mụi trng phỏp lý ng b i vi lnh vc ny Trong ú bao gm Vớ d nh gia thỏng 3/2007, Qu u t BS VinaLand (Vina Capital) ó t chc mt t huy ng ti New York (M) v ch vũng tun ó huy ng c khong 600 triu USD Thụng qua Qu ny nhiu nh u t ln t M (chim 40%), chõu u (chim 50%) v chõu (10%) ó chớnh thc vo th trng BS Vit Nam v ó cú khong 30 d ỏn nm k hoch gii ngõn cho qu ny 3.2.7 S m rng ca cỏc cụng ty kinh doanh BS hin S cú nhiu nh kinh doanh BS hin ti m rng kinh doanh ca mỡnh bng cỏch tỡm kim v thc hin cỏc d ỏn mi ó cú rt nhiu nh u t thnh cụng lnh vc kinh doanh BS ti Vit Nam v h s khụng b l thi c nhng gii phỏp sau: 3.3.1.1 Cỏc gii phỏp t chớnh ph + Gi vng n nh v chớnh tr Gi vng n nh v chớnh tr cú ý ngha quyt nh n vic thu hỳt u t trc tip nc ngoi, yu t ny luụn c cỏc nh u t xem xột u tiờn H ch mun u t nhng khu vc, nhng quc gia cú s n nh v chớnh tr- xó hi, cú nng lc v iu kin thc hin y cỏc cam kt ca mỡnh vi tin cy cao Hn na vic gi vng v n nh chớnh tr xó hi cú ý ngha ht sc quan trng vi s phỏt trin ca ngnh kinh doanh BS, nh hng trc tip ti vic thu hỳt u t, du lch, ti hot ng lu trỳ, hot ng sn xut kinh doanh t ú s nh hng ln ti kt qu kinh doanh ca cỏc doanh nghip cú nc -105- -106- ngoi ang hot ng ti Vit Nam núi chung v H ni núi riờng, cng nh nh trng BS ca cỏc t chc tớn dng, bn phỏp lý v s tham gia ca cỏc th hng ti quyt nh ca cỏc nh u t ang xem xột u t vo lnh vc BS ch ti chớnh v u t vo BS; Quy ch hot ng cho cỏc qu h tr u t ti H Ni Vỡ vy Nh nc cn cú nhng bin phỏp nhm m bo s n nh vo th trng BS; Quy ch v vic tỏi bo lónh cho vic u t vo th trng v chớnh tr- xó hi, riờng vi H ni, trỡ danh hiu Thnh ph vỡ ho bỡnh BS nhm chuyn ti ti cỏc nh u t mt thụng ip H Ni l a im u t an + Phỏt trin v qun lý tt th trng chng khoỏn: Th trng chng khoỏn Vit ton v thnh t ca gii kinh doanh; l im n an ton, thõn thin ca du Nam cũn non tr v cú trin vng phỏt trin cao tng lai Thu hỳt vo khỏch quc t cỏc d ỏn kinh doanh BS thụng qua th trng chng khoỏn rt ph bin ti cỏc + Tip tc xõy dng v hon thin h thng chớnh sỏch liờn quan n u nc phỏt trin trờn th gii Th trng chng khoỏn ca Vit Nam hin bt t v th trng bt ng sn u thu hỳt c s chỳ ý ca cỏc nh u t nc ngoi Nh nc cn cú chớnh Th trng BS liờn quan n nhiu lnh vc, t t n ti chớnh ngõn hng, sỏch khuyn khớch c phn hoỏ cỏc cụng ty kinh doanh BS v niờm yt trờn sn xõy dng, t phỏp Vỡ vy, phỏt trin BS v hnh th trng BS ũi hi giao dch chng khoỏn thu hỳt u t v ngoi nc vo BS Tuy phi cú khung phỏp lý ng b v cht ch Ni dung ca khung phỏp lý phi bao nhiờn, i ụi vi vic khuyn khớch cn cú mt h thng qun lý v giỏm sỏt cht quỏt t th trng s cp (th trng quyn s dng t), th trng u t phỏt ch trỏnh tỡnh trng th trng phỏt trin t phỏt hoc b cỏc nh u t li dng trin BS n th trng th cp (th trng giao dch BS) Mc dự Lut u t vic niờm yt kim li khin giỏ c bin ng nh hng n s phỏt trin kinh nm 2005 v Lut Kinh doanh Bt ng sn ó c cụng b v cú hiu lc thi t chung hnh, mang li nhiu thay i tớch cc vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn + Hon thin h thng c quan qun lý nh nc v th trng BS, v u t BS cú TNN ti Vit Nam v H ni, thi gian ti, chớnh ph vo th trng BS cn thit phi ban hnh cỏc bn lut cú liờn quan n lnh vc ny nh Lut Nh nc cn xem xột v i mi s phõn cụng, phõn cp gia cỏc c quan m ng ký Bt ng sn, Lut thu BS, Tip theo ú, cn nghiờn cu v ban chc nng hot ng cú liờn quan n cỏc b phn cu thnh ca BS, ca hnh cỏc bn di cỏc hỡnh thc phỏp lý khỏc v cỏc liờn quan n th u t BS cho mi c quan h thng qun lý nh nc phi chu trỏch trng BS v u t vo th trng BS ú l nhng bn phỏp lý v thu nhim v mt ni dung theo ỳng chc nng, nhim v, quyn hn ca mỡnh Theo hi t chuyn thnh t phi nụng nghip, bn phỏp lý v quy hoch (l ú, khụng cú ni dung no liờn quan n BS, th trng BS v u t vo th quy hoch chung cho c quy hoch phỏt trin tng th kinh t xó hi, quy hoch trng BS m khụng c mt c quan chu trỏch nhim chớnh Vớ d th s dng t, quy hoch phỏt trin ngnh v a phng, quy hoch xõy dng ụ trng BS tr nờn quỏ núng hoc úng bng thỡ phi cú mt c quan chu trỏch th ), cỏc bn phỏp lý v s tham gian ca cỏc t chc tớn dng, ngõn hng vo nhim chớnh tỡm cỏc gii phỏp khc phc tỡnh trng y Gia cỏc c quan th trng BS nh Quy ch bo lónh cho cỏc hot ng u t vo th trng phi cú s thng nht v thụng tin iu ny cú th thc hin c thụng qua h BS ca ngõn hng; Quy ch cp tớn dng cho cỏc hot ng u t vo th thng thụng tin gia cỏc c quan qun lý BS cú liờn quan, v cỏc thụng tin ny -107- -108- cn phi c cp nht hng ngy v phi cú ngi qun lý, giỏm sỏt Khi ó cú WTO cng nh cỏc cam kt quc t v cú gii phỏp m bo quyn li ca cỏc s thng nht v thụng tin thỡ cỏc c quan qun lý mi cú th a c nhng nh u t cú liờn quan gii phỏp ỳng n, kp thi v thng nht - Phi hp cựng cỏc B, ngnh xõy dng v t chc thc hin chớnh sỏch ti Hin nay, nhiu c quan qun lý nh nc v t ai, xõy dng, nh ti cp chớnh BS, chớnh sỏch u tiờn u t cho phỏt trin nhng d ỏn kờu gi u t, tnh, huyn (v cỏc cp tng ng) b quỏ ti vic thi hnh chc nng, chớnh sỏch xut nhp cnh, hi quan nhim v c giao Mt nhng lý ca vic ny l s chng chộo - Thit lp mt mt bng phỏp lý chung ỏp dng cho c u t nc v hoc mõu thun cỏc quy nh ca nh nc v s hn ch v trỡnh nhn u t trc tip nc ngoi nhm to lp mụi trng n nh, bỡnh ng cho cỏc thc ca cỏn b Nh nc cn cú k hoch sm khc phc s quỏ ti ny, hot ng kinh doanh BS ng thi b sung, m rng ỏp dng mt s quy nh ú ni lờn hng u l cỏn b v trang thit b cho b mỏy hot ng cú v iu kin u t v u ói u t lnh vc BS thnh ph ang khuyn hiu qu Cn phi cú s o to v kin thc, hng dn t chc thi hnh cỏc khớch u t vi mi khu vc, tng thi k Tip tc thc hin l trỡnh gim iu khon ca lut phỏp hoc quy nh cho cỏc chuyờn viờn ph trỏch cỏc d ỏn chi phớ u t v tin ti ch mt giỏ ỏp dng thng nht cho u t nc Nu nhng chuyờn viờn ny nm bt c rừ rng cỏc yờu cu v th tc hnh v u t trc tip nc ngoi theo quyt nh s 53/1999/Q-TTg ca th tng chớnh, h s cú s gii thớch rừ rng v hng dn c cỏc nh u t vic Chớnh Ph trin khai cỏc d ỏn Nh vy, s tit kim c thi gian, chi phớ cho cỏc bờn, - Tip tc y mnh vic hon thin cỏc chớnh sỏch ti chớnh (chớnh sỏch thu trỏnh c cỏc hin tng tiờu cc, ng thi nõng cao c uy tớn ca cỏc c thu nhp doanh nghip, thu nhp khu, thu s dng t, tin thuờ mt t, tin quan qun lý nh nc mt cỏc nh u t nc ngoi thuờ mt nc) nhm khuyn khớch u t phỏt trin cỏc khu ụ th mi, du 3.3.1.2 Cỏc gii phỏp t UBND thnh ph H ni lch To mụi trng thụng thoỏng v ti chớnh, m bo tớnh rừ rng, n gin v + Hon thin h thng lut phỏp, chớnh sỏch n nh chớnh sỏch ti chớnh vi cỏc doanh nghip cú u t nc ngoi Tip tc hon thin h thng lut phỏp chuyờn ngnh BS, t chc tt vic Ci cỏch cỏc loi thu thu nhp doanh nghip, VAT, thu tiờu th c bit, thu thc hin Lut Kinh doanh BS v cỏc b lut khỏc cú liờn quan n lnh vc xut nhp khu theo yờu cu ca hi nhp khu vc v quc t theo hng m BS cựng nhng thụng t, bn hng dn thi hnh lut Lut v cỏc bn bo ngun thu cho ngõn sỏch thnh ph nhng phi u tiờn u t, khuyn khớch di lut to mụi trng phỏp lý cho vic qun lý hot ng u t vo BS, thu hot ng ca cỏc doanh nghip FDI hỳt mi ngun lc v ngoi nc cho u t phỏt trin cỏc d ỏn BS phự hp vi tin trỡnh phỏt trin v hi nhp kinh t ca H Ni, c th: - R soỏt li c ch chớnh sỏch, lut phỏp, sa i hoc loi b cỏc u ói, tr cp liờn quan ti hot ng ca doanh nghip FDI khụng phự hp vi cam kt - B sung cỏc c ch, chớnh sỏch x lý cỏc phỏp lý cú liờn quan n vic thc hin cỏc cam kt ca nc ta l trỡnh AFTA v cỏc cam kt song phng, a phng quỏ trỡnh hi nhp kinh t nht l m ca lnh vc dch v (bu chớnh vin thụng, du lch, giỏo dc v o to, y t) -109- Trỏnh tỡnh trng chng chộo gia c ch, chớnh sỏch, cỏc Lut khỏc -110+ Ci cỏch th tc hnh chớnh Chớnh sỏch phi c quy nh rừ rng mi thu hỳt c cỏc nh u t nc H Ni cn tiờn phong vic khc phc cú hiu qu vi s thiu minh ngoi Vic ban hnh quy ch khuyn khớch thu hỳt u t xõy dng khỏch sn 4- bch, chm tr, ỏch tc th tc hnh chớnh Cỏc cụng vic cn thc hin ca UBND thnh ph H Ni l mt hnh ng kp thi v ỳng n kờu ci cỏch th tc hnh chớnh bao gm: gi cỏc nh u t ti H Ni Trong quy ch ny ó ghi rừ rng nhng u ói v - n gin hoỏ vic thm nh v cp phộp u t, th tc cp t, th tc t ai, u ói khỏc v ngha v ca cỏc nh u t u t xõy dng khỏch sn gii phúng mt bng, m rng phm vi cỏc d ỏn thuc din ng ký cp phộp cao cp ti H Ni u t + Nõng cao hiu qu qun lý Nh nc - Tng cng t vn, hng dn v tr giỳp cỏc nh u t nc ngoi trin y mnh vic trin khai phõn cp qun lý Nh nc gia Chớnh Ph v khai thc hin d ỏn Cỏc c quan chc nng v qun lý BS, qun lý hot ng chớnh quyn thnh ph H Ni, chỳ trng vo cụng tỏc hng dn, kim tra, giỏm u t nc ngoi cn quy nh rừ rng, cụng khai, cỏc th tc hnh chớnh hng sỏt vic thc hin chớnh sỏch phỏp lut ca c quan cp di trỏnh tỡnh trng ban ti gim chi phớ v thi gian cho cỏc nh u t Kiờn quyt x lý cỏc trng hp hnh chớnh sỏch u ói vt khung; gim dn s tham gia trc tip ca c quan sỏch nhiu, ca quyn, tham nhng, vụ trỏch nhim ca cỏc cỏn b c quan cụng qun lý trung ng vo x lý cỏc c th, ú nhim v giỏm nh u quyn iu ny to nờn s yờn tõm cho cỏc nh u t h mun u t ti H t v hu kim c tng cng; o to v bi dng cỏn b qun lý t trung Ni ng n cp c s thụng qua t chc hun v o to ngn hn Cỏc c quan cp giy phộp u t phi thng xuyờn r soỏt, phõn loi cỏc d ỏn FDI ó c cp giy phộp u t cú nhng bin phỏp thớch hp, kp - To iu kin ci cỏch cỏc th tc xut nhp cnh cho lao ng nc ngoi v thõn nhõn ca h, iu ny cú ý ngha vi H Ni bi õy l a bn cú nhiu ngi nc ngoi lm vic, sinh sng v du lch thi thỏo g khú khn cho doanh nghip i vi doanh nghip ó i vo hot + Hon chnh cụng tỏc quy hoch ng, phm vi thm quyn ca mỡnh, cỏc c quan qun lý cn cú bin phỏp - Cỏc c quan chc nng trờn a bn thnh ph c bit l S K hoch v qun lý v ng viờn kp thi; ng thi sn sng thỏo g nhng khú khn ca u t cn y nhanh tin xõy dng v phờ duyt cỏc quy hoch cũn thiu, r doanh nghip u vo, thụng tin th trng, thu doanh nghip hot ng cú soỏt nh k b sung, iu chnh cỏc quy hoch ó lc hu nhm to iu kin hiu qu i vi cỏc d ỏn ang trin khai thc hin, cỏc c quan qun lý cn thun li cho cỏc nh u t nc ngoi vic xõy dng d ỏn cựng cỏc nh u t thỏo g khú khn v gii phúng mt bng, th tc nhp trang - Quỏn trit v thc hin thng nht cỏc quy nh mi ca Lut u t thit b, mỏy múc phc v d ỏn y nhanh tin thc hin; nh thi gii cụng tỏc quy hoch, m bo vic xõy dng cỏc quy hoch ngnh, lnh vc, sn quyt cỏc vng mc, k c vic iu chnh mc tiờu v quy mụ hot ng ca d phm, du lch phự hp vi cỏc cam kt quc t cng nh quy hoch tng th thnh ỏn i vi nhng d ỏn cha trin khai hoc khụng cú kh nng hot ng cn ph kiờn quyt thu hi giy phộp, dnh a im cho cỏc nh u t khỏc -111- -112- - H Ni cn c bit lu ý ti vic hon chnh quy hoch s dng t, cụng - S K hoch v u t H Ni cn nghiờn cu lp k hoch cho hot ng b rng rói quy hoch, to iu kin y nhanh tin gii phúng mt bng xỳc tin u t trỡnh UBND thnh ph b trớ ngun kinh phớ c nh t ngõn cho cỏc d ỏn u t c trin khai thc hin sỏch thnh ph dnh cho hot ng xỳc tin u t - Tuy ó tin hnh u giỏ t ca nhiu d ỏn thnh ph la chn - H Ni nờn ỏp dng chớnh sỏch tip th on, tc l nờn trung v cỏc ch u t, nhng hin cũn nhiu nh u t cũn n tin t Tớnh n cụng ty a quc giam, xuyờn quc gia nhm tn dng cụng ngh ngun, cụng thỏng 12/2006, s n phi thu t vic u giỏ t cũn 1.100 t ng Vỡ vy, thnh ngh cao v th phn ln ca cỏc on ny ng thi trung vo cỏc i tỏc ph cn cú nhng qui nh u giỏ t cht ch, giỏm sỏt thc hin nghiờm tỳc v thuc a bn trng im Chõu u v Chõu M kiờn quyt thu hi trng hp cn thit Mt khỏc, khụng tỡnh trng bỏn - Thit lp v trin khai hiu qu danh mc d ỏn gi u t bt lỳa non xy chy theo thu nhp t quyn s dng t ca cỏc nh u t ng sn, khụng nhng ch trờn trang website m cn cú k hoch tip th d ỏn m bỏn u giỏ nhng lụ t cha iu kin em u giỏ (v c s h tng, n n tng nh u t tim nng to iu kin thun li cho cỏc nh u t bự gii to mt bng, quy hoch chi tit ) Nu t c em u giỏ ỳng thi vic la chn c hi u t cn cú chin lc quy hoch, phõn tớch tim nng ca c v c s dng hiu qu thỡ khụng nhng thu nhp ngõn sỏch thnh ph m d ỏn kốm theo danh mc d ỏn u t, õy l c s thc hin chng trỡnh cũn trỏnh c tỡnh trng lóng phớ, quy hoch treo, n ng t cỏc nh u t v ng u t Tt c nhng thụng tin mc tiờu, a im, hỡnh thc i tỏc thc vic qun lý ca thnh ph i vi t v bt ng sn c thc hin tt hn hin d ỏn danh mc phi cú chớnh xỏc v tin cy cao vỡ õy l thụng tin + Thỳc y hot ng xỳc tin u t m nh u t cn a quyt nh la chn Danh mc cỏc d ỏn nờn - y mnh tuyờn truyn qung bỏ hỡnh nh ca H Ni, kt hp cht ch trung vo cỏc lnh vc m cỏc nh u t nc ngoi cú tim nng hoc cỏc vi vic a dng hoỏ cỏc hot ng xỳc tin u t thụng qua hot ng ca cỏc lnh vc m H Ni ang u tiờn, khuyn khớch u t (vớ d, hin UBND nh lónh o Nh nc v Chớnh Ph ti cỏc din n kinh t quan trng nh: thnh ph H Ni ó quyt nh s78/2006/Q-UBND-cú hiu lc t ngy WTO, APEC, ASEM, ASEAN nõng cp trang thụng tin in t v u t nc 01/07/2006- ban hnh quy ch khuyn khớch thu hỳt u t xõy dng khỏch sn ngoi, t chc hiu qu cỏc cuc hi tho v ngoi nc, ti cỏc cuc hi v nhm thu hỳt u t, tng bc gii quyt nhu cu v c s lu ngh ny phi qung bỏ mụi trng u t ti H Ni, gii thiu cỏc chớnh sỏch trỳ cú cht lng cao trờn a bn thnh ph H Ni) u ói u t v thụng tin mi v s thay i ca nhng chớnh sỏch ny thi - Thnh ph H ni cn cú chớnh sỏch khuyn khớch hot ng ca cỏc qu gian gn õy S K hoch v u t cn t chc cỏc cuc hp mt nh k vi u t BS v cỏc cụng ty kinh doanh dch v BS vỡ h chớnh l nhng ngi cỏc nh u t nc ngoi hin ti lng nghe ý kin ca h v mụi trng u nng ng nht vic tỡm nh u t, i tỏc u t v khỏch hng cho cỏc t hoc nhng khú khn m h gp phi thc hin trin khai d ỏn, cng nh d ỏn phỏt trin BS nhng xut ca h i vi c quan qun lý + Khc phc nhng hn ch v kt cu h tng -113- -114- Do v th v tim nng phỏt trin lõu di ca H Ni cn phi xõy dng Th - i vi cỏn b qun lý cn chỳ trng o to c kin thc chuyờn mụn, ụ H Ni tr thnh mt trung tõm giao dch kinh t quc t, mt a im thu hỳt trỡnh ngoi ng ln phm cht o c Vic nm vng cỏc kin thc v lut u t v du lch cú tm c ca khu vc, nờn H Ni cn chỳ trng nhiu hn v phỏp quc t, thụng l quc t lnh vc BS, du lch cng cn phi c thc hin ng b vic nõng cp kt cu h tng quan tõm S K hoch- u t phi hp cựng S Du lch H Ni t chc cỏc lp - Tranh th ti a cỏc ngun lc u t phỏt trin kt cu h tng, c bit l ngun ngoi ngõn sỏch Nh nc Tp trung x lý nhng khõu yu kộm hun cho i ng cỏn b qun lý Nh nc v cỏn b cỏc doanh nghip cú FDI lnh vc kinh doanh BDS v du lch nht gõy tr ngi i vi hot ng u t nh ng giao thụng, sõn bay, bn - Cn a dng hoỏ cỏc loi hỡnh o to, m rng phm vi bi dng kin cng, kho hng, h thng liờn lc vin thụng, h thng in, h thng cp thoỏt thc phỏp lut, nghip v qun lý BS v cp nht cỏc thụng tin BS cho i ng nc Chỳ trng m rng h thng ng giao thụng cỏc ca ngừ ca Th ụ, nhõn viờn lm vic cho cỏc doanh nghip FDI gúp phn nõng cao cht lng dch m cỏc cng giao dch in t bng ti rng v dung lng ln v Hin cỏc trng i hc kinh t cha cú mt khoa v Bt ng - y nhanh tin trin khai cỏc d ỏn xõy dng kt cu h tng i vi sn v cỏc nghip v cú liờn quan nh nghip v nh giỏ, giỏm nh BS, mụi cỏc d ỏn ny thnh ph cn cú s qun lý giỏm sỏt thng xuyờn v cht ch v gii phỏt trin BS, qung cỏo tip th BS, qun lý BS, Tm thi, c quan tin v cht lng vỡ cỏc d ỏn ny cú nh hng trc tip n s phỏt trin cú thm quyn cú th t chc nhng khoỏ hc v nhng trờn v cp chng ca nhiu d ỏn u t khỏc núi chung v BS núi riờng ch chuyờn nghip hoỏ i ng qun lý v nhõn viờn kinh doanh BS v dch - Xõy dng v ban hnh c ch khuyn khớch cỏc thnh phn kinh t ngoi v BS Nh nc tham gia phỏt trin cỏc cụng trỡnh kt cu h tng u t vo kt cu h tng thng ũi hi nhiu v khụng th nhanh chúng thu hi v thu li nhun, mt khỏc, mt s lnh vc nh nc li gi c quyn nờn khụng khuyn khớch c cnh tranh v chi phớ h tng vỡ vy cũn mc cao Vỡ vy, hin nay, ngoi cỏc d ỏn c ti tr, rt ớt nh u t quan tõm n lnh vc ny, nu c hng nhng u ói nht nh, h s nhit tỡnh tham gia + Chỳ trng cụng tỏc phỏt trin ngun nhõn lc Trong nh hng thu hỳt v nõng cao hiu qu s dng u t trc tip nc ngoi lnh vc BS ti H Ni thi gian ti thỡ ngun nhõn lc l yu t quan trng hng u v phi ỏp ng c mt s tiờu chun nht nh Vỡ vy phỏt huy ti a vai trũ ca ngun nhõn lc ny khu vc kinh t cú u t nc ngoi, S K hoch v u t H Ni ó cỏc bin phỏp sau: + V lao ng- tin lng Thc hin cỏc bin phỏp nhm a Lut sa i, b sung mt s iu ca B Lut lao ng vo thc t ngn nga tỡnh trng ỡnh cụng bt hp phỏp, lnh mnh hoỏ quan h lao ng theo tinh thn ca b Lut lao ng, bao gm - Tip tc hon thin lut phỏp, chớnh sỏch v lao ng tin lng phự hp tỡnh trng mi, tng cng cụng tỏc kim tra, giỏm sỏt vic chp hnh phỏp lut v lao ng i vi ngi s dng lao ng nhm m bo cỏc iu kin lm vic v i sng cho ngi lao ng - Nõng cao hiu bit phỏp lut v lao ng thụng qua ph bin, tuyờn truyn v giỏo dc phỏp lut cho ngi lao ng, ngi s dng lao ng cỏc doanh nghip FDI m bo chớnh sỏch, phỏp lut v lao ng v tin lng c thc -115- -116- hin y , nghiờm tỳc, H Ni thỡ cụng tỏc ny tng i thun li bi H ch khong 12m2 ó c trang b y ni tht khỏch thuờ cú th lm vic Ni cú y iu kin v thụng tin liờn lc, cỏc hỡnh thc tuyờn truyn, giỏo dc v giỏ thuờ nhng phũng nh ny thng t gp ri n gp ụi cỏc phỏp lut phong phỳ v hn na lao ng H Ni núi chung v lao ng phũng bỡnh thng nhng khỏch hng vui v ký hp ng vỡ c hai phớa ngnh BS H Ni núi riờng cú trỡnh hoỏ tng i cao u cú li: Ch nh c thờm tin thuờ, khỏch hng tit kim c chi phớ thuờ - Xõy dng mt mt bng chung v mc lng ti thiu cho ngi lao ng so vi din tớch ln m khụng s dng ht v khụng mt cụng ci to phũng lm vic cỏc doanh nghip, khụng phõn bit doanh nghip FDI hay doanh Bờn cnh ú, to nh cú th cho thuờ cỏc dch v i kốm nh dch v phiờn dch, nghip nc cú tớnh n cỏc yu t iu chnh v lm phỏt, cỏc quy nh v th ký, thuờ xe ụ tụ, v sinh phũng, mc sng ti thiu ca ngi H Ni to iu kin cho ngi lao ng chuyờn i vi lnh vc cn h, nhn thy nhiu khỏch hng sng c thõn, khụng cú tõm vi cụng vic hn iu kin mua sm thc phm , ung, to nh cú th cung cp dch v shopping (mua hng) theo ỳng giỏ th trng bng cỏch ký hp ng vi nhng ca hng 3.3.2 Cỏc gii phỏp t phớa cỏc doanh nghip phm uy tớn hoc mt siờu th Khỏch hng s hi lũng vỡ h mua c Ngoi cỏc gii phỏp t phớa chớnh ph cũn cú mt s gii phỏp t cỏc nh u t th mỡnh cn m khụng mt thờm mt khon chi phớ no BS nc v nc ngoi nhm phỏt trin hot ng qun lý v kinh doanh i vi nhng d ỏn bt u trin khai, ch u t cn phi tiờn lng trc cỏc bt ng sn nh sau: nhu cu v dch v cng nh th hiu ca khỏch hng tng lai to cho 3.3.2.1 M rng dch v v to s khỏc bit mỡnh mt s khỏc bit so vi cỏc to nh khỏc m nh ú s thu hỳt c khỏch Nhu cu v dch v ca cỏc khỏch hng nhng d ỏn BS luụn tng lờn hng Vớ d, ch xe ụ tụ cú cụng sut ln, trn phũng cao, vỏch ngn linh khụng ngng Vớ d, thuờ phũng, khỏch mun yờu cu ch xe, mun hot, Mt cụng trỡnh cú s khỏc bit cng s mang n cho khỏch hng s hi c chy iu ho trung tõm phớ thi gian lõu hn, mun cú dch v lũng v cm giỏc h ang c hng mt dch v cao cp hn Do ú, khỏch dit cụn trựng nh k, Hoc lnh vc cn h cho thuờ, khỏch hng khụng hng s khụng ngn ngi ký hp ng thuờ hoc mua bỏn Donald Trump, mt t ch mun cú ni m cũn yờu cu cỏc dch v kốm theo nh cung cp nc ung, phỳ ngi M ó a cỏc nguyờn tc qun lý BS tt nht, ú l:Phỏt trin thc phm, vộ vo cõu lc b sc khe úc quan sỏt chi tit Xem ngi thuờ nh nh nhng khỏch hng quý giỏ ch khụng Mun gi khỏch hng v thu hỳt cỏc khỏch hng mi, nh u t v qun lý phi phi l nhng ngi gõy rc ri v khụng ngng v thc hin cỏc loi hỡnh dch v mi Thn trng vi vicbo dng v sa cha [3] Vớ d: i vi khu vc phũng, nm bt c nhu cu ca mt s phũng i din cú rt ớt nhõn viờn, hoc ch cú mt vi ngi nc ngoi lm vic, mt s to nh ó thnh lp nờn loi hỡnh Business Center (vn phũng kinh doanh) to nh ca mỡnh ú cho thuờ nhng phũng rt nh, thm 3.2.2.2 Thuờ dch v qun lý v marketing chuyờn nghip Mt s nhn xột v vic qun lý cỏc to nh thng mi: -117- u t nc ngoi lnh vc bt ng sn l vụ cựng cn thit i vi s phỏt trin kinh t ca Vit Nam giai on ny Cỏc cụng trỡnh cht lng -118vi cỏc nh u t BS nhm tng tớnh cnh tranh ca d ỏn, xõy dng uy tớn v tng doanh thu cao s gúp phn lm thay i b mt ụ th cỏc thnh ph Th trng bt ng Ngoi ra, vi cỏc d ỏn khụng thuờ qun lý, thỡ cn thit thuờ mt hoc nhiu sn ti Vit Nam núi chung v H Ni núi riờng hin rt cũn nhiu tim nng cụng ty chuyờn nghip lm cụng vic v lm i lý cho mỡnh Hin ti H Tuy nhiờn, vic thu hỳt u t khai thỏc khụng th d dng thc hin Mt ni, vic thuờ cụng ty chuyờn nghip v marketing v i lý BS c ỏp dng phn, c s h tng cũn cha phỏt trin, cỏc nh u t cũn e ngi nhng ph bin hn thuờ hp ng qun lý nhng nhiu ch u t BS cha nhn khú khn v th tc cp phộp, gii phúng mt bng v nn tham nhng thc c ht vai trũ ca cỏc cụng ty marketing v i lý BS - Trong qun lý núi chung, v qun lý bt ng sn núi riờng, hỡnh thc liờn Vi cỏc to nh mi khai trng, marketing l cụng vic rt quan trng nhm doanh khụng t cú u th, thm cú th l nguyờn nhõn gõy s trỡ tr ca nõng ty l thuờ, bỏn bt ng sn Vi nhng ch u t ớt hoc khụng cú kinh vic a chin lc kinh doanh hay cỏc quyt nh ca cụng ty, t ú dn n nghim thỡ vic thuờ cụng ty chuyờn v marketing v cỏc i lý BS li cng cn vic b l c hi kinh doanh thit Vic ny cú nhng u im sau: - Cỏc cụng ty ca Vit Nam cha cú nhiu kinh nghim qun lý v Marketing nờn ớt nht thi gian u cn thit phi thuờ mt cụng ty chuyờn nghip lm cỏc cụng vic ú cú th hc kinh nghim v t mỡnh qun lý cng nh lm marketing cho d ỏn ca mỡnh - D ỏn bt ng sn luụn trung vo mt hay vi on th trng nht nh ch khụng th tho mi i tng vỡ vy cn cú s t la chn khỏch hng v cỏch tip cn hoc ỏp ng nhu cu ca nhúm khỏch thớch hp - D ỏn c tip th mt cỏch chuyờn nghip n ỳng nhúm i tng khỏch hng ca mỡnh - Ch u t c cung cp v cp nht phớ cỏc thụng tin v th trng, i th cnh tranh cng nh cỏc d bỏo v cung cu tng lai - c t v cỏch qung cỏo, tip th - Chi phớ thp hoc hu nh khụng cú vỡ cỏc cụng ty ny thng nhn thự lao di dng hoa hng bỏn hay cho thuờ c BS Theo thụng l hin ti - Trờn thc t, khỏch hng thng cú cm tỡnh vi nhng tũa nh nc H ni, phớ hoa hng lnh vc cho thuờ phũng, cn h, trung tõm thng ngoi hoc mt cụng ty qun lý chuyờn nghip ng qun lý, vỡ ú h cú th mi ti a l thỏng tin thuờ vi thi hn t nm tr lờn, hoc t 1% n 2% c ỏp ng nhu cu tt hn vi cựng mt s tin b ra, thm chớ, h cú th phi giỏ bỏn bt ng sn trng hp bỏn (Ph lc 4) Vic thuờ cụng ty marketing v i lý BS ch cú nhc im l cú th b tr nhiu hn v thy hi lũng - Trong lnh vc bt ng sn, cnh tranh v giỏ c khụng c ỏnh giỏ cao bng cht lng dch v v s khỏc bit T nhng nhn xột trờn v nhng u im ca vic qun lý chuyờn nghip ó c trỡnh by chng ca lun ny, cú th thy vic thuờ nhng cụng ty chuyờn nghip v qun lý v phỏt trin BS l mt nhng gii phỏp i xy tỡnh trng khỏch hng v i lý BS tho thun vi hng khon tin hoa hng gii thiu nờn nhiu khỏch thuờ, dự cú kh nng lm vic trc tip vi ch u t li mun thụng qua i lý BS ký hp ng thuờ hoc mua bỏn -119- -120- Vic thuờ cụng ty marketing v i lý BS thng c ỏp dng trờn - Hip hi cỏc nh u t BS cng cú th phỏt hnh hay ti liu th trng cung nhiu hn cu hoc v trớ ca d ỏn khụng thun tin, cú mt s qung cỏo ca riờng mỡnh, nh vy, cỏc thnh viờn tham gia cú th tit kim c hn ch kinh doanh Tuy nhiờn, hin nay, cỏc to nh u chp nhn vic chi phớ qung cỏo Vớ d, cú th phỏt hnh sỏch gii thiu v cỏc to nh gii thiu khỏch hng chớnh tc ca cc i lý BS chuyờn nghip phũng, cn h, trung tõm thng mi hay khỏch sn ang hot ng ti H ni cựng cỏc thụng tin dch v, giỏ c, tiờu chun k thut v a ch liờn lc ca tng 3.3.2.3 Thnh lp hip hi cỏc nh u t bt ng sn H Ni to nh Hin nay, ti Thnh ph H Chớ Minh ó cú Hip hi Bt ng sn Thnh ph H Chớ Minh vi hn 600 thnh viờn tham gia hot ng Ti H ni, cỏc d ỏn 3.3.2.4 Gii phỏp chuyn nhng c phn cỏc liờn doanh BS u t vo BS ang ngy cng tng lờn nhanh chúng v vy, s lng cỏc + Xu hng chuyn nhng c phn cỏc liờn doanh nh u t BS cng tng lờn Vic thnh lp mt Hip hi Cỏc nh u t BS Trc nm 2005, u t vo cỏc d ỏn BS, cỏc nh u t nc ngoi ca H ni l rt cn thit hng ti mt th trng BS cú t chc, cnh tranh bt buc phi chn hỡnh thc liờn doanh hoc hp tỏc kinh doanh Thụng thng lnh mnh, giỏ c n nh m bo c quyn li ca ch u t ln khỏch hng l phớa Vit Nam gúp bng quyn s t, phớa nc ngoi gúp phỏp nh Hip hi BS cú nhng vai trũ sau: bng tin.Vn u t cho d ỏn thng c liờn doanh i vay (vi s giỳp , - Thng nht ý kin cỏc nh u t BS v i din cho h t vi cỏc c thu xp hoc bo lónh ca bờn nc ngoi) Tuy nhiờn, hu ht cỏc liờn doanh sau mt thi gian hot ng thng phỏt quan cú thm quyn nhng thc mc, nguyn vng v ngh ca cỏc nh u t BS i vi cỏc chớnh sỏch v qui nh hin hnh - Thu thp, h thng cỏc thụng tin mi nht v cỏc bn phỏp lut, tỡnh sinh mõu thun qun lý gia cỏc bờn gúp khin vic kinh doanh b nh hng, c bit l vi nhng liờn doanh cú nhiu i tỏc tham gia Nhng mõu hỡnh th trng BS v ngoi nc cng nh cỏc c hi u t BS v cung thun ú thng l: cp cho cỏc nh u t * Mõu thun la chn nh thu, nh cung cp cho d ỏn - t c s cam kt v giỏ mua bỏn hoc cho thuờ BS ti a hoc ti * Mõu thun v tuyn dng nhõn s v tin lng thiu cho mi thi k nhm trỏnh s phỏ giỏ hoc nõng giỏ thuờ t ngt ca hng * Mõu thun quan im v thm m, cht lng, dchv, cỏch iu hnh lot to nh cựng mt lỳc, gi cho th trng BS c n nh cụng vic hng ngy - o to cỏc chuyờn gia t vn, nh giỏ BS, qun lý BS cho cỏc ch u t * Mõu thun v chin lc kinh doanh v chớnh sỏch ti chớnh v i ngoi Vỡ vy, cỏc cụng ty liờn doanh thng cú xu hng nhng c phn cú - T chc cỏc bui hi tho cỏc ch u t trao i thụng tin v kinh th gii quyt nhng mõu thun ú Tuy nhiờn, cng cú mt lý cn c ghi nghim kinh doanh, qun lý; to khụng khớ thõn mt, hp tỏc gia cỏc nh u nhn na l hu ht cỏc cụng ty thc hin chuyn nhng vic kinh doanh t vi v vi cỏc cụng ty chuyờn nghip qun lý, kinh doanh BS -121- -122- khụng phỏt t hoc thua l hoc mt i tỏc liờn doanh gp khú khn v ti s thc t vỡ cú th tng lai li tip tc chuyn nhng cho mt bờn chớnh Vic chuyn nhng c phn cú th c thc hin theo nhng hng sau: khỏc - Mt bờn chuyn nhng ton b hoc mt phn c phn ca mỡnh Th tc chuyn nhng cng rt thun tin trng hp cỏc bờn cho i tỏc hoc cỏc i tỏc cũn li nhm tng tớnh ỏp o ca quyn biu khụng cú tranh chp hoc tranh chp vi bờn th ba (vớ d ngõn hng cho vay quyt Hi ng qun tr cú th nhanh chúng quyt nh mt chớnh hay nh thu xõy dng) i vi nhng d ỏn cũn nhiu khon n thỡ bờn nhn sỏch hay mt k hoch ca cụng ty Ngoi ra, vic kinh doanh gp khú chuyn nhng phi cú cam kt chu trỏch nhim i vi cỏc ngha v liờn quan khn v mõu thun qun lý trm trng, õy cng l cỏch tt nht thng n nhng khon n ú v iu ny s c c quan cú thm quyn th hin nht qun lý v mt mi, trỏnh khụng tỡnh trng b xu thờm Hoc iu chnh giy phộp u t mt hai cụng ty m gp khú khn v ti chớnh hay cn rỳt u t cho d ỏn khỏc m h thy cú trin vng hn Trng hp ny cng cú th xy nh u t cú mc ớch u c d ỏn ri tỡm i tỏc chuyn nhng kim li thi gian ngn v quay sang tỡm kim d ỏn mi + Tỏc dng ca vic chuyn nhng - Vic chuyn nhng cú tỏc dng ln nht l gii quyt c dt im mõu thun qun lý ca d ỏn - Cỏc bờn cú th thu c li ớch ti chớnh t vic chuyn nhng - Mt bờn chuyn nhng c phn cho bờn th ba iu ny thng - Bờn nhn chuyn nhng s c ton quyn qun lý, iu hnh d ỏn v ch c ỏp dng cú s nht trớ ca bờn/cỏc bờn cũn li v cng thng ton quyn chuyn nhng d ỏn cho bờn th ba, cng nh vic th chp d ỏn, ỏp dng bờn chuyn nhng gp khú khn hoc mõu thun nng n vi xin tng u t, chuyn i mc ớch kinh doanh, bờn chuyn bờn/ cỏc bờn cũn li nhng cú th nhanh chúng thu hi u t sang d ỏn khỏc - Cỏc bờn thng nht chuyn ton b hoc mt phn cho bờn th ba KT LUN iu ny thng c ỏp dng cụng ty kinh doanh thua l hoc d ỏn Kinh doanh v qun lý bt ng sn cũn l mt lnh vc mi Vit nam K mi giai on u m cỏc ch u t tiờn oỏn trc l s thua l Trng t sau cuc khng hong ti chớnh Chõu , thc t ó cho thy cỏc nh u t, hp ny cng cú th xy theo kiu bỏn lỳa non, ngha l cỏc nh u kinh doanh v qun lý cỏc d ỏn bt ng sn, c bit l nhng d ỏn cú u t bỏn luụn d ỏn thu v mt khon lói thp hn nhiu so vi F/S nhng t nc ngoi ó chng t c tm quan trng ca mỡnh vic hnh v li l li nhun chc chn v cú th nhanh chúng quay vũng sang d ỏn phỏt trin cỏc cụng trỡnh ny S thnh cụng ca cỏc d ỏn bt ng sn cú khỏc, trỏnh c ri ro kinh doanh u t nc ngoi ti H ni ó tr thnh nhng ng lc v bi hc kinh nghim + Hp ng chuyn nhng v cỏc th tc chuyn nhng phỏt trin b mt ụ th ca Th ụ bi cnh Vit Nam tr thnh thnh Thụng thng cỏc hp ng chuyn nhng vn, giỏ chuyn nhng viờn th 150 ca T chc Thng mi Th gii (WTO) khụng bao gi ỳng vi giỏ chuyn nhng thc t Vỡ bờn chuyn nhng khụng Tuy nhiờn, vic kinh doanh, qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú mun np thu li nhun phỏt sinh, mt lý khỏc l cỏc bờn mun gi mt u t nc ngoi hin cũn nhng im hn ch nht nh Bng lun -123ny, ngoi vic nghiờn cu mt cỏch h thng c s lý thuyt v bt ng sn v ch y Trờn c s ú, tỏc gi cng mnh dn a mt s gii phỏp tng DANH MC TI LIU THAM KHO PH LC 1: Danh mc cỏc d ỏn cú u t nc ngoi lnh vc phũng v cn h ó c cp phộp tớnh n thỏng 3/2007 PH LC 2: DANH MC CC D N Cể VN U T NC NGOI TRONG LNH VC KHCH SN V DU LCH C CP PHẫP TNH N THNG 3/2007 PH LC 3: MU HP NG QUN Lí BT NG SN cng hot ng qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc PH LC 4: Mẫu Hợp đồng dịch vụ Marketing bất động sản cỏc hot ng kinh doanh, qun lý bt ng sn, tỏc gi mong mun tng kt nhng thnh cụng v hn ch ca cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi thi gian qua v a nhng nguyờn nhõn ca nhng thnh cụng v hn Lời cảm ơn ngoi ti H Ni Vic gia nhp WTO hn thi gian ti, Vit nam s l a im n hp dn cho cỏc nh u t nc ngoi, khỏch du lch quc t v Hon thin c cụng trỡnh nghiờn cu ny, trc tiờn, tỏc gi xin gi li cm n trõn ngy cng thu hỳt cỏc d ỏn u t vo cỏc d ỏn bt ng sn Vi li th l th trng ti TS Nguyn Hong nh Phú Trng khoa Sau i hc, trng i hc Ngoi ụ ca t nc nhng li cũn nhiu hn ch v c s vt cht h tng, H Ni Thng H ni ó tn tỡnh giỳp , ch dn c th, sa cha kp thi cng nh nhng cũn nhiu nhu cu v phỏt trin bt ng sn v s tr thnh mt a im chin khuyn khớch, ng h, ng viờn sut quỏ trỡnh tỏc gi thc hin Lun Thc s lc cỏc nh u t nc ngoi phỏt trin cỏc d ỏn kinh doanh bt ng sn Tỏc gi cng xin gi li cm n ti mt s chuyờn viờn ca B K hoch v u t, S ca mỡnh K hoch v u t H ni, ụng Yoichi Nozuka - Tng Giỏm c Cụng ty TNHH Mt Tỏc gi hy vng rng lun ca mỡnh s cú mt ý ngha nht nh i vi cỏc nh u t v qun lý bt ng sn, ng thi s gúp phn ngi c hiu tt hn v tm quan trng ca vic qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn bt ng sn cú u t nc ngoi ti Vit nam núi chung v H ni núi riờng tri Sụng Hng (Sun Red River), ụng Katsuaki Nishikawa Tng Giỏm c Cụng ty Phỏt trin Cn h Hng Cụng viờn (Garden View Court), ụng Alastair Orr Ewing, Ch tch Cụng ty Chesterton Petty Vietnam cựng cỏc nhõn viờn cụng ty CB Richard Ellis, Chesterton Petty Vietnam, Khỏch sn Sheraton ó h tr tỏc gi khai thỏc thụng tin, ý kin v thu thp s liu nghiờn cu DANH MC CC CH VIT TT AFTA APEC: ASEAN Free Trade Area: Khu vc Mu dch T ASEAN Asia-Pacific Economic Cooperation Din n Hp tỏc Kinh t Chõu ỏ Thỏi Bỡnh Dng ASEAN Association of Southeast Asian Nations: Hip hi cỏc quc gia ụng Nam ỏ ASEM Asia-Europe Meeting: Hi ngh Cao cp ỏ - u EU European Union: Liờn minh Chõu u FDI Foreign Direct Investment : u t trc tip nc ngoi F/S Feasibility Study: Lun chng Kh thi GDP: Gross Domestic Product: Tng sn phm quc ni IFC: International Financial Company: Cụng ty Ti chớnh Quc t IMF: International Moneytary Fund: Qu Tin t quc t ODA Official Development Aids: H tr Phỏt trin Chớnh thc WB: World Bank: Ngõn hng Th gii WTO: World Trade Organization: T chc Thng mi Th gii