Đất là tài nguyên vô giá của quốc gia, không những thế đất còn ý nghĩa rất quan trọng đối với con người, giá đất ngày một đắt đỏ nhất là những khu đất đẹp. Thị trường bất động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế mà diễn ra ngày một nhiều và gay gắt hơn. Muôn hình muôn vẻ các loại tranh chấp từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến mua bán hay đơn giản chỉ là tranh chấp về “biên giới” của mảnh đất. Vậy nên rất cần có sự can thiệp của pháp luật để thị trường bất động sản “nóng bỏng” nhưng không làm tổn hại bất kể ai tham gia vào đó. Sau đây là một ví dụ cụ thể về tranh chấp đất đai, phân tích và nghiên cứu tình huống sau đây chúng ta sẽ thấy rõ hơn vai trò của pháp luật trong việc quy định và giải quyết các tranh chấp về đất đai trên thực tế.
Trang 1MỞ ĐẦU
Đất là tài nguyên vô giá của quốc gia, không những thế đất còn ý nghĩa rất quan trọng đối với con người, giá đất ngày một đắt đỏ nhất là những khu đất đẹp Thị trường bất động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế mà diễn ra ngày một nhiều và gay gắt hơn Muôn hình muôn vẻ các loại tranh chấp từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến mua bán hay đơn giản chỉ là tranh chấp
về “biên giới” của mảnh đất Vậy nên rất cần có sự can thiệp của pháp luật để thị trường bất động sản “nóng bỏng” nhưng không làm tổn hại bất kể ai tham gia vào
đó Sau đây là một ví dụ cụ thể về tranh chấp đất đai, phân tích và nghiên cứu tình huống sau đây chúng ta sẽ thấy rõ hơn vai trò của pháp luật trong việc quy định và giải quyết các tranh chấp về đất đai trên thực tế
NỘI DUNG
I Một số lí thuyết liên quan
1 Tranh chấp đất đai
a) Khái niệm
Theo giáo trình trường đại học Luật Hà Nội thì: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.”
b) Đặc điểm
Tranh chấp đất đai có một số đặc điểm như sau:
- Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lí, quyền sử dụng và những lợi ích pháp sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền
sở hữu của các bên tranh chấp
- Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lí và sử dụng đất, không
có quyền sở hữu đối với đất đai
- Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước
2 Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Tranh chấp về quyền sử dụng đất là một dạng chủ yếu của tranh chấp đất đai, gồm:
- Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lí
Trang 2- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn giữa vợ chồng
- Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người than trong những giai đoạn trước đây mà các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác
3 Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai
a) Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp
Mục đích: tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Từ đó, phục hồi quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại, buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lí
do hành vi của họ gây ra
Ý nghĩa: Đây là những biện pháp để pháp luật đất đai pháp huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyêt tranh chấp đất đai mà các quan
hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, xã hội và của người
sử dụng đất
b) Hòa giải tranh chấp đất đai
Điều 135, luật đất đai 2003 quy định:
1 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở
2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận
Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác
để hoà giải tranh chấp đất đai
Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn
Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai
c) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ để giải quyết tranh chấp: (điều 161, nghị định của chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai)
Trang 3- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra
- Ý kiến của hội đồng tư vấn về giải quyết tranh chấp của xã, phường, thị trấn thành lập
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất
Thẩm quyền giải quyết: Theo quy định của điều 136 luật đất đai 2003 thì:
“Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”
II Vụ việc tranh chấp đất đai
1 Nội dung vụ việc
Năm 1959, ông Hà cho gia đình chị gái, anh rể là bà Thảo và ông Vũ mượn 5 sào ruộng canh tác tại xã Trung Tiến, huyện Yên Hưng Năm 1968, bà Thảo chết Năm 1979, ông Vũ lấy bà Hòa đến năm 1981 thì sinh được anh Ngọc Năm 2000, ông Vũ chết Sau khi ông Vũ chết, bà Hòa và anh Ngọc tiếp tục canh tác trên toàn
bộ diện tích đó
Trong suốt thời gian từ năm 1959 đến năm 2007 không xảy ra bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến thửa đất này Nhưng đến tháng 7/2007, do đã có nhiều con cháu nên ông Hà đến yêu cầu mẹ con bà Hòa, anh Ngọc trả lại diện tích đất mà ông đã cho bà Thảo và ông Vũ mượn canh tác từ năm 1959 Hiện nay, diện tích đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, mẹ con bà
Trang 4Hòa cho rằng đây là tài sản của ông Vũ để lại thừa kế, mẹ con bà không biết việc ông Vũ mượn đất của ông Hà nên không có nghĩa vụ phải trả lại đất cho ông Hà Không thỏa thuận được, ông Hà làm đơn kiện đòi lại đất
Hỏi:
Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết và hướng giải quyết như thế nào?
2 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết và hướng giải quyết
a) Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi xảy ra tranh chấp đất đai, đầu tiên thường được giải quyết bằng biện pháp hòa giải( thủ tục hòa giải) Sau đó mới đến các thủ tục hành chính và thủ tục tố tụng
Vì ông Hà và mẹ con bà Hòa không thể thỏa thuận được với nhau nên phải căn cứ vào điều 135 luật đất đai để giải quyết vụ việc Theo quy định của điều 135 luật đất đai thì cơ quan có thẩm quyền hòa giải vụ việc này là ủy ban nhân dân xã Trung Tiến Ủy ban nhân dân xã Trung Tiến có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận
Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác
để hòa giải vụ việc này
Thành lập hội đồng tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai của xã Trung Tiến bao gồm: chủ tịch hoặc phó chủ tịch ủy ban nhân dân xã là chủ tịch hội đồng; đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam của xã; đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính; cán bộ tư pháp xã
Trường hợp không hòa giải được tại ủy ban nhân dân cấp xã, các bên tranh chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai Trong vụ việc này chỉ nêu “Hiện nay, diện tích đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” còn không biết ông Hà có các loại giấy tờ khác
theo quy định của khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 hay không, nên
ta có thể đặt ra 2 trường hợp: Trường hợp 1, diện tích đất tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác theo quy định của
Điều 50; trường hợp 2, diện tích đất tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50
Căn cứ vào điều 136 Luật đất đai, thì các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này theo thủ tục hành chính trong trường hợp 1 gồm chủ tịch ủy ban nhân dân huyện Yên Hưng, chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh và Bộ trưởng bộ tài nguyên và môi trường; trong trường hợp 2 là Tòa án nhân dân
Trang 5b) Hướng giải quyết
Đây là vụ việc tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp do các yếu tố lịch sử trong quan hệ cho mượn đất giữa các đương sự và cả thực trạng quản lý đất đai trong nhiều năm trước đây Do đó, vụ việc này được giải quyết trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của cấp xã Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã cần đánh giá đúng tính chất vụ việc, trên cơ sở đó thực hiện các biện pháp phù hợp với thẩm quyền của mình, cụ thể là:
Trường hợp 1: Nếu diện tích đất tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác theo quy định của Điều 50 thì vụ việc sẽ không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo thủ tục tư pháp mà thuộc thẩm quyền giải quyết của ủy ban nhân dân cấp huyện theo thủ tục hành chính (theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003)
Với tính chất vụ việc như vậy, Chủ tịch ủy ban nhân dân xã cần giải thích rõ cho ông Hà hiểu là cơ quan có thẩm quyền giải quyết lần đầu về tranh chấp quyền
sử dụng đất mà ông đã cho mượn là ủy ban nhân dân cấp huyện Tuy nhiên, trước khi ông Hà gửi đơn lên ủy ban nhân dân cấp huyện thì ủy ban nhân dân cấp xã, trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình, có trách nhiệm thực hiện việc hoà giải giữa các bên tranh chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm
2003
Trách nhiệm của ủy ban nhân dân xã trong hoà giải tranh chấp quyền sử dụng đất giữa ông Hà và bà Hòa:
Uỷ ban nhân dân xã Trung Tiến có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai Thông thường, việc hoà giải do Chủ tịch ủy ban nhân dân xã Trung Tiến hoặc một Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân xã chủ trì, có sự tham gia của cán bộ địa chính xã Trung Tiến, đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, có thể có sự tham gia của đại diện Hội Phụ nữ xã, đại diện Hội Cựu chiến binh, đại diện Đoàn Thành niên của xã Trung Tiến Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày ủy ban nhân dân xã Trung Tiến nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp của ông Hoàng
Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của ủy ban nhân dân xã Trung Tiến Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì ủy ban nhân dân xã Trung Tiến chuyển kết quả hoà giải đến ủy ban nhân dân huyện Yên Hưng để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai
Trường hợp 2: Nếu diện tích đất tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ theo quy định của Điều 50
Trang 6luật đất đai năm 2003 thì vụ việc sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo thủ tục tư pháp Tuy nhiên, trước khi ông Hà gửi đơn lên Tòa án nhân dân thì ủy ban nhân dân cấp xã, trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình, có trách nhiệm thực hiện việc hoà giải giữa các bên tranh chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 (như trường hợp 1) Trong vụ việc này, Tòa án giải quyết như sau:
Căn cứ vào khoản 3 điều 424 (BLDS 2005): “hợp đồng dân sự chấm dứt trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện” thì hợp đồng mượn 5 sào ruộng canh tác giữa ông Hà với bà Thảo và ông
Vũ đã chấm dứt vào năm 2000 do ông Vũ chết
Ông Hà có quyền đòi lại 5 sào ruộng canh tác từ mẹ con bà Hòa theo quy
định tại điều 256 BLDS 2005: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không
có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó…”
Căn cứ vào khoản 1 điều 599 BLDS 2005 về nghĩa vụ hoàn trả: “Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp tài sản đó” thì mẹ
con bà Hòa có nghĩa vụ hoàn trả lại 5 sào ruộng canh tác cho ông Hà vì là người
sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật
Theo các căn cứ trên, Tòa án buộc mẹ con bà Hòa phải trả lại 5 sào ruộng canh tác cho ông Hà
KẾT LUẬN
Giải quyết các tranh chấp, trong đó tranh chấp về đất đai, nhà ở là một lĩnh vực vô cùng nhạy cảm Các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên, ảnh hưởng đến đời sống vật chất
và tinh thần của những người liên quan và trật tự xã hội mà pháp luật bảo vệ Do vậy, việc cân nhắc thận trọng từng vụ việc, đưa chúng vào mối quan hệ tác động qua lại để xem xét thấu đáo vừa là đạo đức công vụ, vừa là trách nhiệm của các công chức thừa hành Làm thế nào để giải quyết thấu tình đạt lý? Đây chính là mục đích của pháp luật, là chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta
Trang 7DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Giáo trình luật đất đai – Nhà xuất bản tư pháp (Trường đại học luật Hà Nội)
2 Luật đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009 – 2010) năm 2003
3 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005
4. http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Tranh_chap_bat_dong_san-c/ Thu_tuc_giai_quyet_tranh_chap_dat_dai.aspx
Trang 8MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG 1
I Một số lí thuyết liên quan 1
1 Tranh chấp đất đai 1
2 Tranh chấp về quyền sử dụng đất 1
3 Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai 2
II Vụ việc tranh chấp đất đai 3
1 Nội dung vụ việc 3
2 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết và hướng giải quyết 4
KẾT LUẬN 6
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 7