Đất là tài nguyên vô giá của quốc gia, không những thế đất còn ý nghĩa rất quan trọng đối với con người, giá đất ngày một đắt đỏ nhất là những khu đất đẹp. Thị trường bất động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế mà diễn ra ngày một nhiều và gay gắt hơn. Muôn hình muôn vẻ các loại tranh chấp từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến mua bán hay đơn giản chỉ là tranh chấp về “biên giới” của mảnh đất. Vậy nên rất cần có sự can thiệp của pháp luật để thị trường bất động sản “nóng bỏng” nhưng không làm tổn hại bất kể ai tham gia vào đó. Sau đây là một ví dụ cụ thể về tranh chấp đất đai, phân tích và nghiên cứu tình huống sau đây chúng ta sẽ thấy rõ hơn vai trò của pháp luật trong việc quy định và giải quyết các tranh chấp về đất đai trên thực tế.
MỞ ĐẦU Đất tài nguyên vô giá quốc gia, đất ý nghĩa quan trọng người, giá đất ngày đắt đỏ khu đất đẹp Thị trường bất động sản ngày nóng hơn, tranh chấp đất đai mà diễn ngày nhiều gay gắt Muôn hình muôn vẻ loại tranh chấp từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến mua bán hay đơn giản tranh chấp “biên giới” mảnh đất Vậy nên cần có can thiệp pháp luật để thị trường bất động sản “nóng bỏng” không làm tổn hại tham gia vào Sau ví dụ cụ thể tranh chấp đất đai, phân tích nghiên cứu tình sau thấy rõ vai trò pháp luật việc quy định giải tranh chấp đất đai thực tế NỘI DUNG I Một số lí thuyết liên quan Tranh chấp đất đai a) Khái niệm Theo giáo trình trường đại học Luật Hà Nội thì: “Tranh chấp đất đai bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.” b) Đặc điểm Tranh chấp đất đai có số đặc điểm sau: - Đối tượng tranh chấp đất đai quyền quản lí, quyền sử dụng lợi ích pháp sinh từ trình sử dụng loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp - Các chủ thể tranh chấp đất đai chủ thể quản lí sử dụng đất, quyền sở hữu đất đai - Tranh chấp đất đai gắn liền với trình sử dụng đất chủ thể nên không ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp bên mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước Tranh chấp quyền sử dụng đất Tranh chấp quyền sử dụng đất dạng chủ yếu tranh chấp đất đai, gồm: - Tranh chấp người sử dụng đất với ranh giới vùng đất phép sử dụng quản lí - Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn vợ chồng - Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất người than giai đoạn trước mà điều chỉnh ruộng đất chia cấp cho người khác Hoạt động giải tranh chấp đất đai a) Mục đích, ý nghĩa việc giải tranh chấp Mục đích: tìm giải pháp đắn sở pháp luật nhằm giải bất đồng, mâu thuẫn nội nhân dân Từ đó, phục hồi quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại, buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu pháp lí hành vi họ gây Ý nghĩa: Đây biện pháp để pháp luật đất đai pháp huy vai trò đời sống xã hội Thông qua việc giải quyêt tranh chấp đất đai mà quan hệ đất đai điều chỉnh phù hợp với lợi ích Nhà nước, xã hội người sử dụng đất b) Hòa giải tranh chấp đất đai Điều 135, luật đất đai 2003 quy định: Nhà nước khuyến khích bên tranh chấp đất đai tự hoà giải giải tranh chấp đất đai thông qua hoà giải sở Tranh chấp đất đai mà bên tranh chấp không hoà giải gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai Thời hạn hoà giải ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận đơn Kết hoà giải tranh chấp đất đai phải lập thành biên có chữ ký bên tranh chấp xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Trường hợp kết hoà giải khác với trạng sử dụng đất Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết hoà giải đến quan nhà nước có thẩm quyền để giải theo quy định quản lý đất đai c) Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai trường hợp bên tranh chấp giấy tờ quyền sử dụng đất Căn để giải tranh chấp: (điều 161, nghị định phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành luật đất đai) - Chứng nguồn gốc trình sử dụng đất bên tranh chấp đưa - Ý kiến hội đồng tư vấn giải tranh chấp xã, phường, thị trấn thành lập - Thực tế diện tích đất mà bên tranh chấp sử dụng diện tích đất có tranh chấp bình quân diện tích đất cho nhân địa phương - Sự phù hợp trạng sử dụng đất có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết xét duyệt - Chính sách ưu đãi người có công Nhà nước - Quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất Thẩm quyền giải quyết: Theo quy định điều 136 luật đất đai 2003 thì: “Tranh chấp đất đai hoà giải UBND xã, phường, thị trấn mà bên bên đương không trí giải sau: Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải lần đầu mà bên bên đương không đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; định Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định giải cuối cùng; Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải lần đầu mà bên bên đương không đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; định Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường định giải cuối cùng.” II Vụ việc tranh chấp đất đai Nội dung vụ việc Năm 1959, ông Hà cho gia đình chị gái, anh rể bà Thảo ông Vũ mượn sào ruộng canh tác xã Trung Tiến, huyện Yên Hưng Năm 1968, bà Thảo chết Năm 1979, ông Vũ lấy bà Hòa đến năm 1981 sinh anh Ngọc Năm 2000, ông Vũ chết Sau ông Vũ chết, bà Hòa anh Ngọc tiếp tục canh tác toàn diện tích Trong suốt thời gian từ năm 1959 đến năm 2007 không xảy tranh chấp liên quan đến đất Nhưng đến tháng 7/2007, có nhiều cháu nên ông Hà đến yêu cầu mẹ bà Hòa, anh Ngọc trả lại diện tích đất mà ông cho bà Thảo ông Vũ mượn canh tác từ năm 1959 Hiện nay, diện tích đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, mẹ bà Hòa cho tài sản ông Vũ để lại thừa kế, mẹ bà việc ông Vũ mượn đất ông Hà nên nghĩa vụ phải trả lại đất cho ông Hà Không thỏa thuận được, ông Hà làm đơn kiện đòi lại đất Hỏi: Cơ quan có thẩm quyền giải hướng giải nào? Cơ quan có thẩm quyền giải hướng giải a) Cơ quan có thẩm quyền giải Theo quy định pháp luật hành, xảy tranh chấp đất đai, thường giải biện pháp hòa giải( thủ tục hòa giải) Sau đến thủ tục hành thủ tục tố tụng Vì ông Hà mẹ bà Hòa thỏa thuận với nên phải vào điều 135 luật đất đai để giải vụ việc Theo quy định điều 135 luật đất đai quan có thẩm quyền hòa giải vụ việc ủy ban nhân dân xã Trung Tiến Ủy ban nhân dân xã Trung Tiến có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hòa giải vụ việc Thành lập hội đồng tư vấn giải tranh chấp đất đai xã Trung Tiến bao gồm: chủ tịch phó chủ tịch ủy ban nhân dân xã chủ tịch hội đồng; đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã; đại diện số hộ dân sinh sống lâu đời xã biết rõ nguồn gốc trình sử dụng đất đó; cán địa chính; cán tư pháp xã Trường hợp không hòa giải ủy ban nhân dân cấp xã, bên tranh chấp có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Trong vụ việc nêu “Hiện nay, diện tích đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ông Hà có loại giấy tờ khác theo quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 hay không, nên ta đặt trường hợp: Trường hợp 1, diện tích đất tranh chấp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ khác theo quy định Điều 50; trường hợp 2, diện tích đất tranh chấp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Căn vào điều 136 Luật đất đai, quan có thẩm quyền giải tranh chấp theo thủ tục hành trường hợp gồm chủ tịch ủy ban nhân dân huyện Yên Hưng, chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh Bộ trưởng tài nguyên môi trường; trường hợp Tòa án nhân dân b) Hướng giải Đây vụ việc tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp yếu tố lịch sử quan hệ cho mượn đất đương thực trạng quản lý đất đai nhiều năm trước Do đó, vụ việc giải phạm vi chức năng, nhiệm vụ thẩm quyền cấp xã Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã cần đánh giá tính chất vụ việc, sở thực biện pháp phù hợp với thẩm quyền mình, cụ thể là: Trường hợp 1: Nếu diện tích đất tranh chấp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ khác theo quy định Điều 50 vụ việc không thuộc thẩm quyền giải Toà án theo thủ tục tư pháp mà thuộc thẩm quyền giải ủy ban nhân dân cấp huyện theo thủ tục hành (theo quy định điểm a khoản Điều 136 Luật Đất đai năm 2003) Với tính chất vụ việc vậy, Chủ tịch ủy ban nhân dân xã cần giải thích rõ cho ông Hà hiểu quan có thẩm quyền giải lần đầu tranh chấp quyền sử dụng đất mà ông cho mượn ủy ban nhân dân cấp huyện Tuy nhiên, trước ông Hà gửi đơn lên ủy ban nhân dân cấp huyện ủy ban nhân dân cấp xã, phạm vi nhiệm vụ quyền hạn mình, có trách nhiệm thực việc hoà giải bên tranh chấp theo quy định khoản Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 Trách nhiệm ủy ban nhân dân xã hoà giải tranh chấp quyền sử dụng đất ông Hà bà Hòa: Uỷ ban nhân dân xã Trung Tiến có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai Thông thường, việc hoà giải Chủ tịch ủy ban nhân dân xã Trung Tiến Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân xã chủ trì, có tham gia cán địa xã Trung Tiến, đại diện Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, có tham gia đại diện Hội Phụ nữ xã, đại diện Hội Cựu chiến binh, đại diện Đoàn Thành niên xã Trung Tiến Thời hạn hoà giải ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày ủy ban nhân dân xã Trung Tiến nhận đơn yêu cầu giải tranh chấp ông Hoàng Kết hoà giải tranh chấp đất đai phải lập thành biên có chữ ký bên tranh chấp xác nhận ủy ban nhân dân xã Trung Tiến Trường hợp kết hoà giải khác với trạng sử dụng đất ủy ban nhân dân xã Trung Tiến chuyển kết hoà giải đến ủy ban nhân dân huyện Yên Hưng để giải theo quy định quản lý đất đai Trường hợp 2: Nếu diện tích đất tranh chấp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy tờ theo quy định Điều 50 luật đất đai năm 2003 vụ việc thuộc thẩm quyền giải Toà án theo thủ tục tư pháp Tuy nhiên, trước ông Hà gửi đơn lên Tòa án nhân dân ủy ban nhân dân cấp xã, phạm vi nhiệm vụ quyền hạn mình, có trách nhiệm thực việc hoà giải bên tranh chấp theo quy định khoản Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 (như trường hợp 1) Trong vụ việc này, Tòa án giải sau: Căn vào khoản điều 424 (BLDS 2005): “hợp đồng dân chấm dứt trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân chủ thể thực hiện” hợp đồng mượn sào ruộng canh tác ông Hà với bà Thảo ông Vũ chấm dứt vào năm 2000 ông Vũ chết Ông Hà có quyền đòi lại sào ruộng canh tác từ mẹ bà Hòa theo quy định điều 256 BLDS 2005: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người lợi tài sản pháp luật tài sản thuộc quyền sở hữu quyền chiếm hữu hợp pháp phải trả lại tài sản đó…” Căn vào khoản điều 599 BLDS 2005 nghĩa vụ hoàn trả: “Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản người khác mà pháp luật phải hoàn trả cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp tài sản đó” mẹ bà Hòa có nghĩa vụ hoàn trả lại sào ruộng canh tác cho ông Hà người sử dụng tài sản người khác mà pháp luật Theo trên, Tòa án buộc mẹ bà Hòa phải trả lại sào ruộng canh tác cho ông Hà KẾT LUẬN Giải tranh chấp, tranh chấp đất đai, nhà lĩnh vực vô nhạy cảm Các định quan nhà nước có thẩm quyền ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích bên, ảnh hưởng đến đời sống vật chất tinh thần người liên quan trật tự xã hội mà pháp luật bảo vệ Do vậy, việc cân nhắc thận trọng vụ việc, đưa chúng vào mối quan hệ tác động qua lại để xem xét thấu đáo vừa đạo đức công vụ, vừa trách nhiệm công chức thừa hành Làm để giải thấu tình đạt lý? Đây mục đích pháp luật, sách đắn Đảng Nhà nước ta DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình luật đất đai – Nhà xuất tư pháp (Trường đại học luật Hà Nội) Luật đất đai (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009 – 2010) năm 2003 Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Tranh_chap_bat_dong_sanc/Thu_tuc_giai_quyet_tranh_chap_dat_dai.aspx MỤC LỤC