2015-12-21 QUY TRINH BAO TRI KIEN TRUC

QUY TRÌNH BẢO TRÌ KIẾN TRÚC DỰ ÁN : KHU CHUNG CƯ KẾT HỢP THƯƠNG MẠI , VĂN PHỊNG LƠ W HẠNG MỤC : KẾT CẤU CƠNG TRÌNH CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC NOVA ĐỊA ĐIỂM : QUẬN – TP HỒ CHÍ MINH MỤC LỤC CHƯƠNG 1: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG 1.1 .C ăn pháp lý 1.2 Phạm vi áp dụng 1.3 Giải thích từ ngữ 1.4 Yêu cầu bảo trì cơng trình 1.5 Trình tự thực bảo trì cơng trình 1.6 Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo trì cơng trình 1.7 Quy trình bảo trì cơng trình xây dựng 1.7.1 Nội dung quy trình bảo trình cơng trình xây dựng bao gồm 1.7.2 Trách nhiệm lập phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình xây dựng 1.7.3 Điều chỉnh quy trình bảo trì cơng trình xây dựng 1.8 Kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng 1.8.1 Lập kế hoạch 1.8.2 Nội dung kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm .9 1.8.3 Sửa đổi kế hoạch 1.8.4 Chi phí thực 1.9 Cấp bảo trì cơng trình 10 1.10 Thực bảo trì cơng trình xây dựng 10 1.11 Quản lý chất lượng cơng việc bảo trì cơng trình xây dựng 11 1.12 Đánh giá an toàn chịu lực an toàn vận hành cơng trình q trình khai thác, sử dụng 13 1.13 X lý cơng trình có dấu hiệu nguy hiểm, khơng đảm bảo an tồn cho khai thác, sử dụng 13 1.14 Xử lý cơng trình hết thời hạn sử dụng có nhu cầu sử dụng tiếp 15 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 17 2.1 Dự án 18 2.2 Loại cơng trình 18 2.3 Cấp cơng trình 18 2.4 Diện tích 18 2.5 Ranh giới khu đất 18 2.6 Khoảng lùi cơng trình 18 2.7 Hiện trạng khu đất xây dựng .18 2.8 Điểu kiện tự nhiên dự án .18 2.9 Phương án kiến trúc áp dụng cho dự án 19 2.10 Hồ sơ, tài liệu cần có để phục vụ cơng tác bảo trì .21 2.11 Trình tự tổ chức thực việc bảo trì cơng trình 21 2.12 Ghi chép lưu trữ hồ sơ 22 CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH BẢO TRÌ PHẦN HOÀN THIỆN KIẾN TRÚC 24 3.1 MỤC ĐÍCH CHUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ VẬT LIỆU HỒN THIỆN 25 3.2 CHI TIẾT BẢO TRÌ VẬT LIỆU HỒN THIỆN 25 3.2.1 Láng sàn 25 3.2.2 Gạch ốp lát 25 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8 3.2.9 3.2.10 3.2.11 Đá tự nhiên ốp lát 28 Sơn nước 30 Sơn dầu, sơn chống rỉ sét 32 Trần 33 Tấm ốp nhôm lam nhôm 34 Cửa 35 Khung nhơm kính, lan can kính 38 Lan can, tay vịn cầu thang sắt inox 39 Lan can, tay vịn cầu thang sắt 39 CHƯƠNG 1: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG 1.1 CĂN CỨ PHÁP LÝ - Căn Luật Xây dựng ngày 18 tháng năm 2014; - Căn Nghị Định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015; - Căn Luật Chất lượng sản phẩm hàng hóa ngày 21 tháng 11 năm 2007; - Căn Luật Nhà Ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014; 1.2 PHẠM VI ÁP DỤNG - Trình tự bảo trì áp dụng cho cơng trình xây dựng thuộc nguồn vốn hình thức sở hữu nhằm trì chất lượng cơng trình vận hành khai thác phù hợp với thiết kế trình sử dụng - Quy trình áp dụng cho Chủ sở hữu cơng trình vận hành, bảo trì giải cố cơng trình suốt trình khai thác sử dụng 1.3 GIẢI THÍCH TỪ NGỮ a) Bảo trì cơng trình xây dựng: Là tập hợp công việc nhằm bảo đảm trì làm việc bình thường, an tồn cơng trình theo quy định thiết kế trình khai thác sử dụng Nội dung bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm một, số tồn cơng việc sau: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình khơng bao gồm hoạt động làm thay đổi cơng năng, quy mơ cơng trình b) Quy trình bảo trì cơng trình xây dựng: Là tài liệu quy định trình tự, nội dung dẫn thực cơng việc bảo trì cơng trình xây dựng c) Thời hạn sử dụng theo thiết kế cơng trình (tuổi thọ thiết kế): Là khoảng thời gian cơng trình dự kiến sử dụng, đảm bảo u cầu an tồn cơng Thời hạn sử dụng theo thiết kế cơng trình quy định quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng cơng trình d) Thời hạn sử dụng thực tế cơng trình (tuổi thọ thực tế): Là khoảng thời gian cơng trình sử dụng thực tế, đảm bảo yêu cầu an tồn cơng e) Chủ sở hữu cơng trình: Là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu cơng trình theo quy định pháp luật f) Người quản lý, sử dụng cơng trình: Là chủ sở hữu trường hợp chủ sở hữu trực tiếp quản lý, sử dụng cơng trình người được chủ sở hữu cơng trình ủy quyền quản lý, sử dụng cơng trình trường hợp chủ sở hữu khơng trực tiếp quản lý, sử dụng cơng trình g) Bảo hành cơng trình xây dựng: Là cam kết nhà thầu trách nhiệm khắc phục, sửa chữa thời gian định hư hỏng, khiếm khuyết xảy q trình khai thác, sử dụng cơng trình xây dựng h) Kiểm tra cơng trình: Là việc xem xét trực quan thiết bị chuyên dụng để đánh giá trạng công trình nhằm phát dấu hiệu hư hỏng cơng trình i) Quan trắc cơng trình: Là hoạt động theo dõi, đo đạc, ghi nhận biến đổi hình học, biến dạng, chuyển dịch thơng số kỹ thuật khác cơng trình mơi trường xung quanh theo thời gian j) Trắc đạc cơng trình: Là hoạt động đo đạc để xác định vị trí, hình dạng, kích thước địa hình, cơng trình xây dựng phục vụ thi công xây dựng, quản lý chất lượng, bảo trì giải cố cơng trình xây dựng k) Bảo dưỡng cơng trình: Là hoạt động (theo dõi, chăm sóc, sửa chữa hư hỏng nhỏ, tu thiết bị lắp đặt vào cơng trình) tiến hành thường xun, định kỳ để trì cơng trình trạng thái khai thác, sử dụng bình thường hạn chế phát sinh hư hỏng cơng trình l) Sửa chữa cơng trình: Là việc khắc phục hư hỏng cơng trình phát q trình khai thác, sử dụng nhằm đảm bảo làm việc bình thường an tồn cơng trình 1.4 U CẦU VỀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH a) Cơng trình phận cơng trình đưa vào khai thác, sử dụng phải bảo trì theo quy định Nghị định 49/2015/NĐ-CP b) Quy trình bảo trì cơng trình lập phù hợp với phận cơng trình, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, loại, cấp cơng trình mục đích sử dụng cơng trình c) Việc bảo trì cơng trình phải đảm bảo an tồn người tài sản đảm bảo tối đa vận hành liên tục an tồn cơng trình 1.5 TRÌNH TỰ THỰC HIỆN BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH a) Lập phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình xây dựng b) Lập kế hoạch dự tốn kinh phí bảo trì cơng trình xây dựng c) Thực bảo trì quản lý chất lượng cơng việc bảo trì d) Đánh giá an tồn chịu lực an tồn vận hành cơng trình e) Lập quản lý hồ sơ bảo trì cơng trình xây dựng 1.6 TỔ CHỨC, CÁ NHÂN CĨ TRÁCH NHIỆM BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH a) Những tổ chức, cá nhân sau có trách nhiệm bảo trì cơng trình: - Chủ sở hữu cơng trình; - Người quản lý cơng trình người sử dụng cơng trình chủ sở hữu ủy quyền (sau viết tắt người ủy quyền); - Người sử dụng cơng trình trường hợp chưa xác định chủ sở hữu cơng trình b) Trường hợp cơng trình có nhiều chủ sở hữu ngồi việc chịu trách nhiệm bảo trì phần cơng trình thuộc sở hữu riêng mình, chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần cơng trình thuộc sở hữu chung theo quy định pháp luật có liên quan c) Người có trách nhiệm bảo trì cơng trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cố hay xuống cấp cơng trình khơng thực bảo trì cơng trình theo quy định Nghị định 49/2015/NĐ-CP 1.7 QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.7.1 Nội dung quy trình bảo trình cơng trình xây dựng bao gồm: a) Các thơng số kỹ thuật, cơng nghệ cơng trình, phận cơng trình thiết bị cơng trình; b) Quy định đối tượng, phương pháp tần suất kiểm tra cơng trình; c) Quy định nội dung dẫn thực bảo dưỡng cơng trình phù hợp với phận cơng trình, loại cơng trình thiết bị lắp đặt vào cơng trình; d) Quy định thời điểm dẫn thay định kỳ thiết bị lắp đặt vào cơng trình; e) Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa hư hỏng cơng trình, xử lý trường hợp cơng trình bị xuống cấp; f) Quy định thời gian sử dụng cơng trình; g) Quy định nội dung, thời gian đánh giá định kỳ cơng trình phải đánh giá an tồn q trình khai thác sử dụng theo quy định pháp luật có liên quan; h) Xác định thời điểm, đối tượng nội dung cần kiểm định định kỳ; i) Quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc cơng trình có u cầu thực quan trắc; j) Các dẫn khác liên quan đến bảo trì cơng trình xây dựng quy định điều kiện nhằm bảo đảm an tồn lao động, vệ sinh mơi trường q trình thực bảo trì cơng trình xây dựng 1.7.2 Trách nhiệm lập phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình xây dựng: a) Nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình lập bàn giao cho chủ đầu tư quy trình bảo trì cơng trình xây dựng, phận cơng trình với hồ sơ thiết kế triển khai sau thiết kế sở; cập nhật quy trình bảo trì cho phù hợp với nội dung thay đổi thiết kế trình thi cơng xây dựng (nếu có) trước nghiệm thu hạng mục cơng trình, cơng trình xây dựng đưa vào sử dụng; b) Nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào cơng trình lập bàn giao cho chủ đầu tư quy trình bảo trì thiết bị cung cấp trước lắp đặt vào cơng trình; c) Chủ đầu tư tổ chức lập phê duyệt quy trình bảo trì theo quy định Điểm b Khoản Điều 126 Luật Xây dựng Chủ đầu tư, chủ sở hữu người quản lý, sử dụng công trình th đơn vị tư vấn có đủ điều kiện lực để thẩm tra phần tồn quy trình bảo trì cơng trình xây dựng nhà thầu thiết kế lập làm sở cho việc phê duyệt; 1.7.3 Điều chỉnh quy trình bảo trì cơng trình xây dựng: a) Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình quyền điều chỉnh quy trình bảo trì phát thấy yếu tố bất hợp lý ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình, gây ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng cơng trình chịu trách nhiệm định mình; b) Nhà thầu lập quy trình bảo trì có nghĩa vụ sửa đổi, bổ sung thay đổi nội dung bất hợp lý quy trình bảo trì lỗi gây có quyền từ chối yêu cầu điều chỉnh quy trình bảo trì khơng hợp lý chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình; c) Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình có quyền thuê nhà thầu khác có đủ điều kiện lực thực sửa đổi, bổ sung thay đổi quy trình bảo trì trường hợp nhà thầu lập quy trình bảo trì ban đầu khơng thực việc Nhà thầu thực sửa đổi, bổ sung quy trình bảo trì cơng trình xây dựng phải chịu trách nhiệm chất lượng cơng việc thực hiện; d) Đối với cơng trình sử dụng tiêu chuẩn kỹ thuật bảo trì để thực bảo trì, tiêu chuẩn sửa đổi thay chủ sở hữu người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm thực bảo trì theo nội dung sửa đổi; e) Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình có trách nhiệm phê duyệt nội dung điều chỉnh quy trình bảo trì, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 1.8 KẾ HOẠCH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.8.1 Lập kế hoạch: Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình lập kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng năm sở quy trình bảo trì phê duyệt trạng cơng trình 1.8.2 Nội dung kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm: a) Tên cơng việc thực hiện; b) Thời gian thực hiện; c) Phương thức thực hiện; d) Chi phí thực 1.8.3 Sửa đổi kế hoạch: Kế hoạch bảo trì sửa đổi, bổ sung trình thực Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình định việc sửa đổi, bổ sung kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng 1.8.4 Chi phí thực hiện: Việc sửa chữa cơng trình, thiết bị tùy theo mức độ chi phí, thủ tục thực sau: a) Đối với trường hợp sửa chữa cơng trình, thiết bị có chi phí trăm triệu đồng từ nguồn vốn ngân sách nhà nước chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình tự định kế hoạch sửa chữa với nội dung sau: Tên phận cơng trình thiết bị cần sửa chữa, thay thế; lý sửa chữa thay thế, mục tiêu sửa chữa thay thế; khối lượng công việc; dự kiến chi phí, dự kiến thời gian thực thời gian hoàn thành; b) Đối với trường hợp sửa chữa cơng trình, thiết bị có chi phí thực từ trăm triệu đồng trở lên từ nguồn vốn ngân sách nhà nước chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình tổ chức lập, trình thẩm định phê duyệt báo cáo kinh tế kỹ thuật dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật đầu tư xây dựng cơng trình; c) Đối với cơng việc sửa chữa cơng trình khơng sử dụng vốn từ nguồn ngân sách nhà nước, khuyến khích chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình tham khảo, áp dụng nội dung nêu bên 1.9 CẤP BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH a) Cấp sữa chữa lớn: Tiến hành có hư hỏng xuống cấp nhiều phận công trình nhằm khơi phục chất lượng ban đầu cơng trình b) Cấp sữa chữa vừa: Tiến hành có hư hỏng xuống cấp số phận cơng trình nhằm khơi phục chất lượng ban đầu phận cơng trình c) Cấp sữa chữa nhỏ: Tiến hành có hư hỏng số chi tiết phận cơng trình nhằm khơi phục chất lượng ban đầu chi tiết d) Cấp tu, bảo dưỡng: Được tiến hành thường xuyên để đề phịng hư hỏng chi tiết, phận cơng trình 1.10 THỰC HIỆN BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG a) Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình tự tổ chức thực việc kiểm tra, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình theo quy trình bảo trì cơng trình phê duyệt đủ điều kiện lực thuê tổ chức có đủ điều kiện lực thực b) Kiểm tra cơng trình thường xuyên, định kỳ đột xuất nhằm phát kịp thời dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng cơng trình, thiết bị lắp đặt vào cơng trình làm sở cho việc bảo dưỡng cơng trình c) Bảo dưỡng cơng trình thực theo kế hoạch bảo trì năm quy trình bảo trì cơng trình xây dựng phê duyệt d) Sửa chữa cơng trình bao gồm:  Sửa chữa định kỳ cơng trình bao gồm sửa chữa hư hỏng thay phận cơng trình, thiết bị lắp đặt vào cơng trình bị hư hỏng thực định kỳ theo quy định quy trình bảo trì;  Sửa chữa đột xuất cơng trình thực phận cơng trình, cơng trình bị hư hỏng chịu tác động đột xuất gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy tác động đột xuất khác phận cơng trình, cơng trình có biểu xuống cấp ảnh hưởng đến an toàn sử dụng, vận hành, khai thác cơng trình 3.1 MỤC ĐÍCH CHUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ VẬT LIỆU HỒN THIỆN a) Mục đích chung việc đề quy trình bảo trì bảo dưỡng vật liệu hoàn thiện để tuổi thọ vật liệu cơng trình kéo dài lâu hơn, việc bảo trì tính từ sau hết thời gian bảo hành vật liệu nhà sản xuất cung cấp thương thảo đưa Thời gian thường lúc vật liệu đà xuống cấp nên việc bảo trì lúc quan trọng b) Trong cơng trình nét đẹp có sang trọng hay không phụ thuộc lớn bề mặt hồn thiện tồn thể cơng trình, lẽ để cơng trình đạt chất lượng ban đầu lâu dài, ngồi việc nhà thầu thi cơng theo qui trình nhà sản xuất đề ra, phía chủ đầu tư (người thừa hưởng) phải có trách nhiệm bảo trì bảo dưỡng cơng trình cách: kiểm tra, lau chùi, bảo quản quy cách sản phẩm vật liệu hoàn thiện mô tả mục chi tiết vật liệu c) Đối với cơng trình cao tầng việc bảo trì bảo dưỡng kiểm tra vật liệu có dấu hiệu xuống cấp việc sửa chữa khó khăn Chủ đầu tư khơng cịn việc khác ngồi việc lựa chọn cho phương án tốt chất lượng vật liệu hoàn thiện tốt phù hợp với nhu cầu sử dụng đồng thời nên tuân thủ theo qui trình bảo trì nhà cung cấp Đây phương án tối ưu để giảm thời gian (định kỳ) bảo trì sửa chữa thời gian cơng trình đưa vào sử dụng 3.2 CHI TIẾT BẢO TRÌ VẬT LIỆU HOÀN THIỆN 3.2.1 Láng sàn:  Láng sàn công tác láng vữa ximăng - cát bề mặt kết cấu bê tông, bao gồm láng nhà, sàn nhà, láng sê nô mái, láng mặt ô văng, láng mặt hồ chứa nước v.v Lớp láng có tác dụng chống thấm cho bề mặt, thường chịu ảnh hưởng thời tiết Trong thời gian sử dụng, phải tạo thoát nước tốt, tránh bụi bẩn, ẩm ướt dễ tạo rêu, mốc phát triển làm hỏng bề mặt Khi bề mặt láng bị rạn nứt, cần vệ sinh sẽ, chèn khe nứt láng lại theo yêu cầu kỹ thuật lúc làm mới, tham khảo dẫn kỹ thuật  Định kỳ năm, vào thời gian trước mùa mưa, cần có biện pháp kiểm tra bề mặt láng cấu kiện trên, cấu kiện chổ khuất, cao, để đảm bảo bề mặt láng đạt yêu cầu kỹ thuật chống thấm thoát nước tốt Trong thời gian năm, cơng trình tiến hành kiểm tra định kỳ, tất bề mặt trát, láng, để kịp thời phát hư hỏng mà kiểm tra thông thường biết 3.2.2 Gạch ốp lát: ... trì cơng trình 1.7 Quy trình bảo trì cơng trình xây dựng 1.7.1 Nội dung quy trình bảo trình cơng trình xây dựng bao gồm 1.7.2 Trách nhiệm lập phê duyệt quy trình bảo trì cơng... lượng, bảo dưỡng sửa chữa công trình khơng bao gồm hoạt động làm thay đổi cơng năng, quy mơ cơng trình b) Quy trình bảo trì cơng trình xây dựng: Là tài liệu quy định trình tự, nội dung dẫn thực cơng... QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.7.1 Nội dung quy trình bảo trình cơng trình xây dựng bao gồm: a) Các thông số kỹ thuật, cơng nghệ cơng trình, phận cơng trình thiết bị cơng trình; b) Quy