Đề số 4: tháng 6/2006, UBND TP.HCM có định giao hai lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho Công ty cổ phần xây dựng công trình đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư Ngày 26/1/2008, hai lô đất chuyển nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N hình thức ủy quyền Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, giá trị pháp lý chưa có xác nhận quan Nhà nước có thẩm quyền hay công chứng theo quy định pháp luật ngày 28/1/2008, công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với công ty V thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC với quy mô 500 hộ với diện tích hộ từ 80 – 100m lô đất này, với tổng nguồn vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng Trong chưa thi công xong phần móng,từ tháng 1/2008, công ty V bán hộ cho hàng trăm khách hàng tầng 16,17 18 hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực xây dựng tối đa 12 tầng Tại thời điểm bán, giá nhà đất thị trường sốt, nên có khoảng 50% tổng số 500 hộ bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 đô la Mỹ/m2, ước chừng số tiền công ty V thu tính đến thời điểm khoảng 75 tỷ đồng Hỏi:\ Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý để xử lý? GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ: Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Thứ nhất, với kiện tình cho UBND có định giao lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho công ty cổ phần xây dựng công trình đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư Ngày 26/01/2008, hai lô đất chuyển nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N hình thức ủy quyền Theo quy định điểm b khoản điều 126 Luật đất đai 2003 “b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất chứng nhận công chứng nhà nước.” Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công ty xây dựng công trình đầu tư địa ốc H cho công ty TNHH N chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất chứng nhận công chứng nhà nước nên hợp đồng chuyển nhượng giá trị pháp lý Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, giá trị pháp lý chưa có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền hay công chứng theo luật định ngày 28/1/2008, Công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với công ty V thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC với quy mô 500 hộ với diện tích hộ từ 80 – 100m2 lô đất này, với tổng vốn đầu tư gần 900 tỉ đồng Vậy hợp đồng chuyển nhượng công ty TNHH N công ty cổ phần xây dựng công trình địa ốc H giá trị pháp lý theo quy định luật công ty TNHH N tư cách liên kết đầu tư với công ty V công ty H chủ đầu tư Muốn công ty TNHH N có thẩm quyền công ty H phải làm thủ tục chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật, khu công nghiệp cho côngy ty N theo thủ tục pháp luật quy định theo hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, giá trị pháp lí Vì theo quy định điều 21 luật kinh doanh bất động sản quy định sau : “Điều 21 Chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cụng nghiệp: Việc chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý văn bản” Điều cụ thể hóa khoản 1điều nghị định 153/2007/ND – CP ngày 15/10/2007 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản: “Chuyển nhượng toàn dự án khu đố thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp việc chuyển nhượng toàn quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư thông qua hợp đồng văn quan nhà nức có thẩm quyền cho phép” Vậy theo quy định ta thấy việc chuyển toàn dự án công ty H cho công ty N vi phạm điều 21 luật kinh doanh bất động sản chủ đầu tư đủ điều kiện để chuyển giao dự án mà theo quy định nghị định 153/2007/ND-CP muốn chuyển giao phải đáp ứng điều kiện điều nghị định phải làm thủ tục chuyển nhượng điều nghị định này, việc vi phạm dẫn tới việc liên kết công ty N với công ty V để xây dựng dự án sai công ty N chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng công ty cổ phần đầu tư xây dựng H với công ty N giá trị pháp lí Thứ ba, với kiện chưa thi công xong phần móng, từ tháng 1/2008, Công ty V bán hộ cho hàng trăm khách hàng tầng 16, 17 18 hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực xây tối đa 12 tầng Tại thời điểm bán, giá bán đất thị trường sốt, nên có khoảng 50% tổng số 500 hộ bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 đô la Mỹ/m2, ước chừng số tiền Công ty V thu tính đến thời điểm khoảng 75 tỉ đồng Việt Nam - Như phân tích ta thấy hình thức hợp đồng liên kết đầu tư công ty TNHH N công ty V sai theo phân tích ta thấy công ty TNH N thẩm quyền kí kết hợp đồng Nhưng giả thiết đặt việc quan chức dự án thực đầu cho công ty bán hộ tầng 16, 17 18 cho khách hàng mà theo quy hoạch khu vực xây tối đa 12 tầng Theo quy định điều luật nhà dự án phát triển nhà phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà giai đoạn địa phương đáp ứng yêu cầu phát triển nhà quy định Điều 24, Điều 25 Điều 26 Luật Nhà vi phạm khoản điều 10 Luật xây dựng việc lấn chiếm không gian có quy hoạch xây dựng phê duyệt công bố - Theo quy định điều Điều 39 luật nhà mua bán, cho thuê nhà thương mại thì: “1 Phương thức mua bán, cho thuê nhà thương mại thực thông qua hình thức trả tiền lần trả chậm, trả dần Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng.” Như vậy, việc công ty V bán khoảng 50% tổng số 500 hộ bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 đô la Mỹ/m 2, ước chừng số tiền Công ty V thu tính đến thời điểm khoảng 75 tỉ đồng Việt Nam hoàn toàn sai với quy định pháp luật mà công ty V thu 70% giá trị nhà đem bán cho khách hàng có nhu cầu mua mà Vậy rõ ràng hai công ty có hành vi lừa dối khách hàng việc hợp đồng kí kết bên chủ kí kết thẩm quyền thứ hai bán hộ quy hoạch dự án đầu tư, theo quy định điều 16 hành vi bị cấm luật kinh doanh bất động sản gồm : “1 Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản chứng theo quy định Luật Cung cấp thông tin bất động sản không trung thực Gian lận, lừa dối hoạt động kinh doanh bất động sản Huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Không thực nghĩa vụ tài Nhà nước Lợi dụng sách ưu đói Nhà nước để thực kinh doanh bất động sản trái pháp luật Cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không quy định Luật Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản 10 Các hành vi bị cấm khác theo quy định pháp luật.” Vậy theo quy định công ty vi phạm khoản khoản điều Thậm chí xét cặn kẽ hai công ty phạm khoản điều Đưa hướng xử lí hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý để xử lý Thứ nhất, với vi phạm điều 21 luật kinh doanh bất động sản vi phạm chuyển nhượng toàn dự án đầu tư với hành vi bị phát quan có thẩm quyền việc bắt buộc công ty H công ty N phải làm thủ tục chuyển nhượng toàn dự án đầu tư theo quy định Nghị định 135 trường hợp công ty N đủ điều kiện quy định điều Nghị định 135 Và với hành vi vi phạm quan chức tùy theo tính chất mức độ vi phạm mà xử lý kỉ luật, xử phạt hành truy cứu trách nhiệm hình gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật “Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định Luật tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật”(khoản điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2006) Thứ hai, với hành vi bán nhà tầng quy hoạch , theo quy định điều luật nhà dự án phát triển nhà phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà giai đoạn địa phương đáp ứng yêu cầu phát triển nhà quy định Điều 24, Điều 25 Điều 26 Luật Nhà Vậy với vi phạm điều 17 luật kinh doanh bất động sản có quy định : “1 Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định Luật tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu Trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thỡ bị đỡnh hoạt động, xử phạt hành truy thu thuế theo quy định pháp luật Cá nhân chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản mà thực môi giới bất động sản, định giá bất động sản thỡ bị đỡnh hoạt động, xử phạt hành không cấp chứng thời hạn ba năm, kể từ ngày định xử phạt Cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản, chứng định giá bất động sản không thực nội dung chứng thỡ bị xử phạt hành hỡnh thức cảnh cỏo phạt tiền; tỏi phạm lần đầu thỡ cũn bị đỡnh hoạt động năm, tái phạm lần thứ hai thỡ cũn bị thu hồi chứng khụng cấp lại thời hạn năm năm, kể từ ngày định xử phạt Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành hoạt động kinh doanh bất động sản.” Theo quy định nghị định 23/2009/ ND – CP xử phạt vi phạm hành lĩnh vực xây dựng … sau: “Điều Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm quy định lập dự án đầu tư xây dựng công trình Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng chủ đầu tư tự thực lập dự án đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện lực theo quy định Ngoài hình thức phạt tiền, chủ đầu tư có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định lập dự án đầu tư xây dựng công trình.” “Điều Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm quy định thiết kế, dự toán xây dựng công trình Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng chủ đầu tư có hành vi: a Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình không trình tự, thủ tục quy định; b Không lưu trữ hồ sơ thiết kế, dự toán xây dựng công trình; c Sửa chữa, bổ sung thiết kế làm thay đổi thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật không nhà thầu thiết kế chấp thuận Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng chủ đầu tư tự thực thiết kế xây dựng công trình không đủ điều kiện lực theo quy định Ngoài hình thức xử phạt quy định khoản 1, khoản Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định thiết kế xây dựng.” Như vậy, với hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản chủ thể vi phạm phải bị trừng phạt cách nghiêm khắc theo quy định pháp luật để thể nghiêm minh pháp luật với hình phạt có tính chất răn đe, trừng trị TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình kinh doanh bất động sản – TS TRẦN QUANG HUY – TS NGUYỄN QUANG TUYẾN Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật nhà 2005 Luật xây dựng 2003 Luật đất đai 2003 Nghị định 153/ 2007 / ND – CP hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản Nghị định 23/ 2009/ ND – CP xư phạt vi phạm hành lĩnh vực hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản Đề số 4: tháng 6/2006, UBND TP.HCM có định giao hai lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho Công ty cổ phần xây dựng công trình đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư Ngày 26/1/2008, hai lô đất chuyển nhượng quyền sử dụng cho công ty TNHH N hình thức ủy quyền Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, giá trị pháp lý chưa có xác nhận quan Nhà nước có thẩm quyền hay công chứng theo quy định pháp luật ngày 28/1/2008, công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với công ty V thực xây dựng dự án hộ cao cấp AC với quy mô 500 hộ với diện tích hộ từ 80 – 100m lô đất này, với tổng nguồn vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng Trong chưa thi công xong phần móng,từ tháng 1/2008, công ty V bán hộ cho hàng trăm khách hàng tầng 16,17 18 hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực xây dựng tối đa 12 tầng Tại thời điểm bán, giá nhà đất thị trường sốt, nên có khoảng 50% tổng số 500 hộ bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình 1.900 đô la Mỹ/m2, ước chừng số tiền công ty V thu tính đến thời điểm khoảng 75 tỷ đồng Hỏi:\ Trong vụ việc này, có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm chủ đầu tư? Nêu pháp lý để xử lý? 10