Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - TRANG CÔNG DƢƠNG THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - TRANG CÔNG DƢƠNG THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG HÀ NỘI - 2014 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .8 LỜI CẢM ƠN .9 MỞ ĐẦU 10 1.Tính cấp thiết đề tài 10 Mục tiêu nghiên cứu 11 Nhiệm vụ nghiên cứu 11 Phạm vi nghiên cứu 11 Phương pháp nghiên cứu 11 CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined 1.1 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản thị trường hộ chung cư Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.2 Hàng hóa bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.3 Thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.4 Thị trường hộ chung cư Error! Bookmark not defined 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường hộ chung cư Error! Bookmark not defined 1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư Error! Bookmark not defined 1.2.1 Luật đất đai (2003) Error! Bookmark not defined 1.2.2 Luật xây dựng (2003) Error! Bookmark not defined 1.2.3 Luật nhà Error! Bookmark not defined 1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined 1.2.5 Những bất cập quy định nhà chung cư văn pháp luật Error! Bookmark not defined 1.3 Thị trường hộ chung cư số nước khu vực Error! Bookmark not defined 1.3.1 Thị trường hộ chung cư Trung Quốc Error! Bookmark not defined 1.3.2 Thị trường hộ chung cư Hàn Quốc Error! Bookmark not defined 1.3.3 Thị trường hộ chung cư Singgapore Error! Bookmark not defined 1.3.4 Thị trường hộ chung cư Việt Nam Error! Bookmark not defined CHƢƠNG II : KẾT THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI Error! Bookmark not defined 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.1.1 Điều kiện tự nhiên Error! Bookmark not defined 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined 2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hồng Mai Error! Bookmark not defined 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai Error! Bookmark not defined 2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.4 Kết điều tra, thu thập thông tin thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai – HN Error! Bookmark not defined 2.4.1 Căn hộ chung cư cao cấp Error! Bookmark not defined 2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông Error! Bookmark not defined 2.4-.3 Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp Error! Bookmark not defined 2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư Error! Bookmark not defined 2.4.5 Căn hộ chung cư mini Error! Bookmark not defined 2.4.6 Cung hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.4.6 Cầu hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.4.7 Giao dịch hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.4.8 Gián bán hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.5 Đánh giá thực trạng hộ chung cư địa bàn quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 2.5.1 Những mặt mạnh Error! Bookmark not defined 2.5.2 Những mặt yếu Error! Bookmark not defined 2.5.3 Nguyên nhân mặt yếu Error! Bookmark not defined CHƢƠNG ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020 Error! Bookmark not defined 3.2 Quan điểm phát triển thị trường hộ chung cư Error! Bookmark not defined 3.3 Dự báo thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 Error! Bookmark not defined 3.4 Đề xuất số giải pháp phát triển thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai Error! Bookmark not defined 3.4.1 Nhóm giải pháp sách Error! Bookmark not defined 3.4.2 Nhóm giải pháp quy hoạch Error! Bookmark not defined 3.4.3 Nhóm giải pháp đầu tư Error! Bookmark not defined 3.4.4 Nhóm giải pháp tài Error! Bookmark not defined 3.4.5 Nhóm giải pháp tín dụng Error! Bookmark not defined 3.4.6 Nhóm giải pháp quản lý thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 12 DANH MỤC HÌNH Hình : Mối quan hệ quy mơ gia đình cầu nhà Error! Bookmark not defined Hình : Mối quan hệ nhu cầu nhà thu nhập Error! Bookmark not defined Hình 3: Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản năm 2000 - 2013 Error! Bookmark not defined Hình : Thống kê nguồn cung hộ Hà Nội từ năm 2004 - 2014 Error! Bookmark not defined Hình : Chỉ số giá nhà Hà Nội theo quý tỉ lệ hàng tồn kho Error! Bookmark not defined Hình : Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – Hà Nội Error! Bookmark not defined Hình : Cơ cấu giá trị sản xuất địa bàn quận Hoàng Mai năm 2011 Error! Bookmark not defined Hình : Cơ cấu lực lƣợng lao động địa bàn quận Hoàng MaiError! Bookmark not defined Hình : Biểu đồ cấu loại đất nơng nghiệp quận Hồng Mai Error! Bookmark not defined Hình 10 : Cơ cấu loại đất phi nơng nghiệp quận Hồng Mai Error! Bookmark not defined DANH MỤC BẢNG Bảng : Hiện trạng sử dụng đất quân Hoàng Mai đến năm 2011 Error! Bookmark not defined Bảng : Cơ cấu loại đất phi nơng nghiệp quận Hồng Mai – Hà Nội năm 2011 Error! Bookmark not defined Bảng : Thống kê dự án hộ chung cƣ đƣợc giao dịch thị trƣờng quận Hoàng Mai năm 2014 Error! Bookmark not defined Bảng : Thống kê dự án hộ chung cƣ mini đƣợc giao dịch thị trƣờng quận Hoàng Mai năm 2014 Error! Bookmark not defined DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 01 BĐS Bất động sản 02 CHCC Căn hộ chung cƣ 03 CNH Cơng nghiệp hóa 04 CTCP ĐTXD Cơng ty cổ phần đầu tƣ xây dựng 05 CT Nhà cao tầng 06 ĐTH Đơ thị hóa 07 HĐH Hiện đại hóa 08 NOCC Nhà chung cƣ 09 TTBĐS Thị trƣờng bất động sản 10 UBND Ủy bam nhân dân LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu đƣợc ghi luận văn trung thực chƣa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Trang Công Dƣơng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất thầy cô giáo khoa Địa Lý – Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên – Đại Học Quốc Gia Hà Nội, đến anh chị, bạn bè ln bảo, hƣớng dẫn động viên tận tình suốt thời gian làm luận văn Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đình Bồng – thầy giáo hƣớng dẫn trực tiếp em làm luận văn hƣớng dẫn , giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu hoàn thành luận văn tốt nghiệp Qua đây, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến Ủy ban nhân dân quận Hồng Mai, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng quận Hồng Mai, tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt thời gian thực hiện.luận văn Em xin chân thành cám ơn ! MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Việt Nam đẩy mạnh thực Cơng nghiệp hóa-Hiện đại hóa (CNHHĐH) đất nƣớc, với mục tiêu trỏ thành nƣớc công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ thị hóa ngày cao, dẫn đến nhu cầu nhà ngày tăng, để giải nhu cầu đó, năm gần đây, hàng loạt dự án nhà nhanh chóng đƣợc đầu tƣ xây dựng đƣa vào khai thác, sử dụng Nhƣng ngƣời có nhu cầu thực nhà gặp nhiều khó khăn q trình tiếp xúc với nhà ở, giá nhà có giá nhà chung cƣ bị nâng cao nhiều lần so với giá gốc, hệ thống sách pháp luật cịn nhiều bất cập, dự án nhà giá rẻ, quy mô nhỏ thiếu … Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X (2006) cụ thể hóa định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản (TTBĐS): “ Phát triển thị trƣờng bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa cách thận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng Nhà nƣớc tác động đến giá đất thị trƣờng sách vĩ mơ sở quan hệ cung cầu đất đai Tăng cƣờng biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ thị trƣờng bất động sản.” Thể chế hóa chủ trƣơng sách phát triển TTBĐS Đảng, Quốc hội khóa XI nƣớc Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006 thông qua “Luật kinh doanh bất động sản” Quận Hoàng Mai quận thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 Chính phủ sở phần lãnh thổ huyện Thanh Trì quận Hai Bà Trƣng, quận cửa ngõ phía nam thủ Hà Nội, khu vực phát triển đô thị, đầu mối giao thơng quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội Vì tốc độ thị hóa quận diễn cách nhanh chóng ảnh hƣởng sâu sắc đến trƣờng bất động sản quận Hồng Mai nói riêng thành phố Hà Nội nói chung Tại tồn 10 thị trƣờng bất động sản có tiềm sức phát triển cao song nhiều vấn đề cần khắc phục Quản lý thị TTBĐS cho minh bạch, hiệu vấn đề cấp bách xã hội, cần đƣợc hƣởng ứng ngƣời dân Đây nhiệm vụ hàng đầu cần đƣợc giải để phát triển xã hội, tạo sống tốt cho ngƣời dân Từ đề cấp bách trên, chọn nghiên cứu đề tài : “ Thực trạng giải pháp phát triển thị trường hộ chung cư quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ” Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng hộ chung cƣ quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách, quy định pháp lý thị trƣờng bất động sản - Thu thập tài liệu số liệu dự án chung cƣ, giá nhà chung cƣ địa bàn quận Hồng Mai - Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cƣ dự án triển khai triển khai - Đề xuất, kiến nghị số giải pháp Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thị trƣờng hộ chung cƣ địa bàn quận Hoàng Mai – Hà Nội, dự án chung cƣ triển khai giai đoạn từ 2007 đến Phương pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trƣờng chung cƣ địa bàn nghiên cứu - Phƣơng pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp số liệu điều tra theo nội dung nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích, so sánh phân tích thơng tin thu thập đƣợc, so sánh với thực tiễn - Phƣơng pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu phần mềm Micrrosof Exell - Phƣơng pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp 11 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2008), Báo cáo tình hình năm thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2008), Hồn thiện sách Luật đất đai để hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản, Nguyễn Đình Bồng, 2010, Trƣờng Đại học Nơng nghiệp Hà Nội, Chƣơng trình đào tạo Thạc sỹ, Quản lý Thị trƣờng bất bất động sản Đảng Cộng sản Việt nam, 2006, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, 2006, Nxb Chính trị Quốc gia Tơn gia Huyên Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý Đất đai Thị trƣờng bất động sản, Nxb Bản Đồ Phịng Tài Ngun Mơi Trƣờng quận Hồng Mai, Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận Văn Phịng đăng ký nhà đất quận Hồng Mai giai đoạn 2005 đến 2011 Phịng Tài ngun Mơi trƣờng quận Hoàng Mai, Kiểm kê đất đai quận Hoàng Mai Thành phố Hà Nội Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 1992, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Đất đai , Nxb Chính trị Quốc gia 10 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia 11 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Xây Dựng , Nxb Chính trị Quốc gia 12 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Luật Nhà , Nxb Chính trị Quốc gia 13 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật Dân , Nxb Chính trị Quốc gia 14 Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản , Nxb Chính trị Quốc gia 15 Thủ tƣớng Chính phủ, 2004 , Quyết định Số 76/2004/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt định hƣớng phát triển nhà đến năm 2020 16 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005, Thị trƣờng bất động sản, Nxb Nông nghiệp 17 www.batdongsan.com.vn, www.cafeland.vn 18 www.muabannhadat.com.vn, diaoconline.com.vn, vn.savills.com.vn 19 http://hoangmai.hanoi.gov.vn/cgt/cgtdt/default.html 20 http://vn.savills.com.vn/about-savills 12