Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ NGỌC LINH XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 20

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG

CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG

CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Am Hiểu

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Ngô Ngọc Linh

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI

SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ

CHỨC TÍN DỤNG

7

1.1 Khái quát về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự

7

1.1.1 Khái niệm về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 7 1.1.2 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự

10

1.2 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng

12

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay 12 1.2.2 Mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng

tín dụng

16

1.2.3 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 19

1.3 Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 22

1.3.1 Khái niệm về bất động sản và điều kiện đối với tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản

22

1.3.2 Đặc điểm của bất động sản và hệ quả đối với giao dịch bảo

đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

27

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI

SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ

CHỨC TÍN DỤNG

32

2.1 Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản

32

2.1.4 Thanh toán tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm 44

2.2 Một số bất cập trong quy định pháp luật ảnh hưởng đến

việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của

các tổ chức tín dụng

46

2.2.2 Quy định về việc bên thứ ba dùng bất động sản để thế chấp

bảo đảm nghĩa vụ cho người khác

55

2.2.3 Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai 66 2.2.4 Quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà

không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại

77

2.2.5 Quy định về quyền nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản

của tổ chức tín dụng

80

Chương 3:THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN

VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN

DỤNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

87

3.1 Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

tại các tổ chức tín dụng

87

3.1.1 Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại

các tổ chức tín dụng

87

3.1.2 Khó khăn, vướng mắc thường gặp trong hoạt động xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng

91

3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng

96

3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản

98

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự

TCTD Tổ chức tín dụng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi động.Trong một nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu Đối với một nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt động tín dụng nói chung và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng nóng hơn

Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn của hàng chục nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi năm, rất nhiều TCTD đã được thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ đã khiến các TCTD lao đao, nợ xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải quyết của nền kinh tế Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống tại thời điểm tháng 4/2014 là 4,01% Tuy nhiên, đây mới là con số nợ xấu do các TCTD báo cáo lên NHNN Còn theo con số mới đây NHNN đưa ra là khoảng 9%, nếu tính một cách thận trọng [37] Bên cạnh các biện pháp vĩ mô của nhà nước, các biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn tại trong giai đoạn kinh tế khó khăn, các TCTD cũng dồn lực vào công tác xử lý nợ xấu, trong đó xử lý tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu

Trong số các tài sản bảo đảmcủa các TCTD hiện nay thì bất động sản chiếm một tỷ trọng lớn Theo số liệu tổng kết của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, đến hết tháng 12/2013, dư nợ TCTD cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, nhưng tài sản bảo đảm tín dụng lại chiếm khoảng 65% [36]

Do đó xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động xử lý nợ xấu của các TCTD

Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ tại các TCTD Việt Nam hiện nay

cho thấy dường như các TCTD đang yếu thế Có rất nhiều vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản gây khó khăn, thậm chí cản trở các TCTD thu hồi nợ Những vướng mắc, bất cập này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ sự bất hợp tác của người vay vốn, bên bảo đảm trong thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính thanh khoản yếu của các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong giai đoạn thị trường đang đóng băng,… tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là từ sự bất cập của hệ thống pháp luật Chính sự không phù hợp và thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã gây khó khăn cho các TCTD trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để thu hồi nợ

Thực tế cho thấy xử lý tài sản bảo đảm thường là biện pháp cuối cùng

mà các TCTD áp dụng để thu hồi nợ Với tư cách là bên cho vay, bên nhận bảo đảm, các TCTD là người bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, là chủ thể cần được pháp luật bảo vệ Thế nhưng với các quy định pháp luật và việc áp dụng pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước như hiện nay lại tạo ra một

cơ chế rất thuận lợi để người vay tiền và các bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ

dễ dàng trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ Từ vị thế cần được bảo vệ, các TCTD dường như đang bị đối xử như người đi “ức hiếp” người vay và các bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng đã tồn tại từ lâu và còn tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của các TCTD nhưng lại chưa được khắc phục

Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các Tổ chức tín dụng” là đề

tài luận văn của mình Các vấn đề đưa ra trong luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay và tổng kết từ thực tiễn

xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các TCTD, qua đó đề xuất một số hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản nhằm tạo ra một cơ chế phù hợp hơn trong vấn đề này

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu tổng quát của luận văn là chỉ ra những điểm vướng mắc, bất cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn

các vụ việc tại các TCTD

2.2 Mục tiêu cụ thể

Để đạt được mục tiêu tổng quát như trên, luận văn cần đạt một số mục tiêu cụ thể như sau:

- Làm rõ một số vấn đề lý luận về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

- Chỉ ra những vướng mắc, bất cập của pháp luật từ thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các TCTD

- Đề xuất một số giải pháp tổng thể và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

3 Tình hìnhnghiên cứu của đề tài:

Xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng là vấn đề đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá dưới góc độ pháp lý Có nhiều các công trình khoa học ở các cấp độ khác nhau nghiên cứu về giao dịch bảo đảm/bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.Tuy nhiên.các bài viết đăng trên các Tạp chí thường chỉ bàn về vấn đề nhỏ trong một biện pháp bảo đảm cụ thể Chẳng hạn, bài viết: “Bàn về biện pháp bảo lãnh” của tác giả Phạm Văn Tuyết đăng trên Tạp chí Luật học số 01/1999 chỉ bàn riêng về tính liên đới về thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh; bài viết: “Về các biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng” của tác giả Lê Hồng Hạnh chỉ bàn về các biện pháp Thế chấp, Cầm cố, Bảo lãnh

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản – Ngân hàng

Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (2015), Quy trình số 2379 ngày

15/05/2015 về việc xử lý nợ tổng thể tại Techcombank AMC, Hà Nội

2 Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (2015), Công văn số 61/TB-HP ngày

29/7/2015 về việc chấm dứt hợp đồng mua bán đối với khách hàng không hoàn tất việc thanh toán, nhận bàn giao nhà tại Dự án The Pride – Khu đô thị mới An Hưng, Hà Nội

3 Cục thi hành ándân sự tỉnh Quảng Ngãi (2012), Thỏa thuận thi hành án

ngày 25/01/2013 về việc thi hành bản án số 06/2012/KDTM-PT ngày 26/12/2012 của Tòa án nhân dân tối cao, Quảng Ngãi

4 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5

của Bộ Chính trị về Chiến lược xây dựng và hoàn t hiê ̣n hê ̣ thống pháp luật Viê ̣t Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội

5 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban

Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội

6 Phan Đức (2014), “Tội phạm đòi nợ hiệu quả hơn tòa án”, Báo điện tử

An ninh Thủ đô ngày 16/3/2014

7 Trương Thanh Đức (2011); Bình luận chế định hợp đồng trong Bộ luật

dân sự năm 2005, Tham luận Hội thảo về Bộ luật Dân sự năm 2005 do

Bộ Tư pháp và JICA tổ chức ngày 31/8/2011 – 01/9/2011, Hà Nội

8 Trương Thanh Đức (2011); “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp”; Tạp chí

thị trường tài chính tiền tệ, (326)

9 Trương Thanh Đức (2012), Bình luận về chế định hộ gia đình trong Bộ

luật Dân sự năm 2005, Hội thảo các quy định về chủ thể, giao dịch, và

đại diện trong Bộ luật Dân sự năm 2005- Định hướng sửa đổi, bổ sung,

Hà Nội

10 Bùi Đức Giang (2014), “Sửa quy định về giao dịch bảo đảm: Bước tiến

hay lùi”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 18/8/2014

11 Thu Hằng (2012), “Kiến nghị tiếp tục thực hiện thí điểm chế định Thừa

phát lại đến ngày 31/12/2015”, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam

ngày 26/10/2012

12 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2012), Công văn số 17/HHNH ngày

02/02/2012 trích yếu về các tranh chấp trong xử lý tài sản bảo đảm nợ vay là bất động sản, Hà Nội

13 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2013), Công văn số 469/CV-HNNH ngày

24/12/2013 về việc phản ánh vướng mắc trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng, Hà Nội

14 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2014), Công văn số 188/CV-HHNH ngày

04/08/2015 về việc phản ánh vướng mắc trong thực hiện TTLT số 01/2014 và TTLT số 16/2014, Hà Nội

15 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2015), Công văn số 11/CV-HHNH ngày

16/01/2015 về báo cáo khó khăn, vướng mắc của các tổ chức tín dụng trong việc xử lý nợ xấu liên quan đến Tòa án, Hà Nội

16 Hội đồng phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương (2013), Đặc san tuyên

truyền pháp luật số 05/2013 – Chủ đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản; Hà Nội

17 Hồ Quang Huy (2013), “Hoàn thiện các quy định về bảo lãnh trong Bộ

luật Dân sự Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật ngày 24/12/2013

18 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản của ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ

Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội

19 Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố và thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội

20 Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự

2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.157

21 Chu Minh, “Kỳ họp 01/2014 của Hội đồng Thẩm phán và một số vấn đề

nghiệp vụ (P1)”, Trang thông tin điện tử Học viện Tòa án ngày

20/10/2014

22 Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh (2014), Công văn số

829/HCM-TTGSNH4, TP.Hồ Chí Minh

23 Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam (2015), Quy trình

số 6896/QT-PVB ngày 02/07/2015 về nghiệp vụ xử lý nợ tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam, Hà Nội

24 Đinh Văn Thanh (2000),“Những quy định chung về bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ trong bộ luật dân sự Việt Nam”,Thông tin khoa học pháp lý,

(2), tr 90-95

25 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2015), Bàn về tài sản hình thành

trong tương lai trong dự thảo Bộ luật dân sự, Tọa đàm góp ý dự thảo bộ luật dân sự - Sửa đổi các quy định về giao dịch bảo đảm ngày 8/6/2015,

Hà Nội

26 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2011), Bản án số 48/KDTMST ngày

22/9/2011, Quảng Ngãi

27 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Bản án số 28/2012/KDTM-ST

ngày 28/07/2012 về tranh chấp hợp đồng tín dụng, Quảng Ngãi

28 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng (2012), Bản án số

06/2012/KHTM-PT ngày 26/12/2012, Đà Nẵng

29 Tòa án nhân dân thành phố Pleiku (2013), Bản án số 11/2013/KDTM-ST

ngày 24/5/2013, Gia Lai

30 Tòa án Nhân dân tỉnh Gia Lai (2013), Bản án số 10/2013/KDTM-PT,

Gia Lai

31 Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm (2014), Bản án số

01/2014/KDTM-ST ngày 06/06/2014, Hà Nam

32 Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam (2014), Bản án số 02/2014/KDTM-PT

ngày 29/07/2014, Hà Nam

33 Trần Quyết (2013), “90% cư dân chung cư chưa được cấp sổ đỏ: Lỗi do

ai”, Báo điện tử Người Đưa Tin ngày 08/09/2013

34 Trần Thanh Thanh (2012),Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín

dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc

gia Hà Nội, Hà Nội

35 Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động

cho vay của tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng, (17/2010)

36 An Tư (2014), “Khó xử lý dứt điểm nợ xấu ngân hàng”, Báo điện tử Hải

quan ngày 24/8/2014

37 Huệ Văn (2014); “Tài sản gán nợ: Ngân hàng "ôm" thêm phiền toái”,

Trang tin điện tử Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam ngày 19/06/2014

38 Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư

pháp, Hà Nội