Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng

Các vấn đề đưa ra trong luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay và tổng kết từ thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các[r]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG

CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG

CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Am Hiểu

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tôi.Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác.Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục

Danh mục từ viết tắt

MỞ ĐẦU

Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

7

1.1 Khái quát biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân

7

1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân

sự

10

1.2 Khái quát giao dịch bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng

12

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm bảo đảm tiền vay 12 1.2.2 Mối quan hệ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng

tín dụng

16

1.2.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 19 1.3 Khái quát tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 22 1.3.1 Khái niệm bất động sản điều kiện tài sản bảo

đảm tiền vay bất động sản

22

1.3.2 Đặc điểm bất động sản hệ giao dịch bảo đảm tiền vay việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

32

2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản

32

2.1.1 Các trường hợp xử lý 32

2.1.2 Phương thức xử lý 34

2.1.3 Thủ tục xử lý 41

2.1.4 Thanh toán tiền thu từ xử lý tài sản bảo đảm 44 2.2 Một số bất cập quy định pháp luật ảnh hƣởng đến

việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản các tổ chức tín dụng

46

2.2.1 Quy định chủ thể hộ gia đình 47 2.2.2 Quy định việc bên thứ ba dùng bất động sản để chấp

bảo đảm nghĩa vụ cho người khác

55

2.2.3 Quy định nhà hình thành tương lai 66 2.2.4 Quy định trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà

không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại

77

2.2.5 Quy định quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản tổ chức tín dụng

80

Chƣơng 3:THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

87

3.1 Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tại tổ chức tín dụng

87

3.1.1 Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng

3.1.2 Khó khăn, vướng mắc thường gặp hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng

91

3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng

96

3.2 Phƣơng hƣớng hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản

98

3.2.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật 98 3.2.2 Một số kiến nghị cụ thể 100

KẾT LUẬN 113

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài

Nền kinh tế phát triển, hoạt động tín dụng sơi động.Trong kinh tế thị trường, vay cho vay nhu cầu tất yếu Đối với kinh tế Việt Nam, phát triển hoạt động tín dụng nói chung hoạt động vay, cho vay nói riêng lại nóng

Trong năm gần Việt Nam, với nhu cầu vay vốn hàng chục nghìn doanh nghiệp thành lập năm, nhiều TCTD thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ khiến TCTD lao đao, nợ xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải kinh tế Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống thời điểm tháng 4/2014 4,01% Tuy nhiên, số nợ xấu TCTD báo cáo lên NHNN Còn theo số NHNN đưa khoảng 9%, tính cách thận trọng [37] Bên cạnh biện pháp vĩ mô nhà nước, biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn giai đoạn kinh tế khó khăn, TCTD dồn lực vào cơng tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu

Trong số tài sản bảo đảmcủa TCTD bất động sản chiếm tỷ trọng lớn Theo số liệu tổng kết Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, đến hết tháng 12/2013, dư nợ TCTD cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, tài sản bảo đảm tín dụng lại chiếm khoảng 65% [36] Do xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản đóng vai trò quan trọng hoạt động xử lý nợ xấu TCTD

2

cho thấy dường TCTD yếu Có nhiều vướng mắc việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản gây khó khăn, chí cản trở TCTD thu hồi nợ Những vướng mắc, bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ bất hợp tác người vay vốn, bên bảo đảm thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính khoản yếu tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản giai đoạn thị trường đóng băng,… nhiên nguyên nhân quan trọng tình trạng từ bất cập hệ thống pháp luật Chính không phù hợp thiếu đồng quy định pháp luật gây khó khăn cho TCTD trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản để thu hồi nợ

Thực tế cho thấy xử lý tài sản bảo đảm thường biện pháp cuối mà TCTD áp dụng để thu hồi nợ Với tư cách bên cho vay, bên nhận bảo đảm, TCTD người bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, chủ thể cần pháp luật bảo vệ Thế với quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật quan quản lý nhà nước lại tạo chế thuận lợi để người vay tiền bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dễ dàng trốn tránh kéo dài việc thực nghĩa vụ Từ vị cần bảo vệ, TCTD dường bị đối xử người “ức hiếp” người vay bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng tồn từ lâu tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm TCTD lại chưa khắc phục

Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay bất động sản qua thực tiễn hoạt động Tổ chức tín dụng” đề

3

bất động sản nhằm tạo chế phù hợp vấn đề 2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu tổng quát luận văn điểm vướng mắc, bất cập hệ thống pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản sở phân tích, đánh giá quy định pháp luật thực tiễn vụ việc TCTD

2.2. Mục tiêu cụ thể

Để đạt mục tiêu tổng quát trên, luận văn cần đạt số mục tiêu cụ thể sau:

- Làm rõ số vấn đề lý luận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản

- Chỉ vướng mắc, bất cập pháp luật từ thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản TCTD

- Đề xuất số giải pháp tổng thể kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản

3. Tình hìnhnghiên cứu đề tài:

4

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (2015), Quy trình số 2379 ngày

15/05/2015 việc xử lý nợ tổng thể Techcombank AMC, Hà Nội

2 Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (2015), Công văn số 61/TB-HP ngày 29/7/2015 việc chấm dứt hợp đồng mua bán khách hàng khơng hồn tất việc tốn, nhận bàn giao nhà Dự án The Pride

– Khu đô thị An Hưng, Hà Nội

3 Cục thi hành ándân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Thỏa thuận thi hành án

ngày 25/01/2013 việc thi hành án số 06/2012/KDTM-PT ngày

26/12/2012 Tòa án nhân dân tối cao, Quảng Ngãi

4 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5

của Bộ Chính trị Chiến lược xây dựng hoàn t hiê ̣n ̣ thống pháp

luật Viê ̣t Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội

5 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị số 21-NQ/TW Ban

Chấp hành Trung ương Đảng tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội

6 Phan Đức (2014), “Tội phạm đòi nợ hiệu tòa án”, Báo điện tử

An ninh Thủ đô ngày 16/3/2014

7 Trương Thanh Đức (2011); Bình luận chế định hợp đồng Bộ luật

dân năm 2005, Tham luận Hội thảo Bộ luật Dân năm 2005

Bộ Tư pháp JICA tổ chức ngày 31/8/2011 – 01/9/2011, Hà Nội

8 Trương Thanh Đức (2011); “Đúng, sai ủy quyền chấp”; Tạp chí

thị trường tài tiền tệ, (326)

9 Trương Thanh Đức (2012), Bình luận chế định hộ gia đình Bộ

5

đại diện Bộ luật Dân năm 2005- Định hướng sửa đổi, bổ sung,

Hà Nội

10 Bùi Đức Giang (2014), “Sửa quy định giao dịch bảo đảm: Bước tiến hay lùi”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 18/8/2014.

11 Thu Hằng (2012), “Kiến nghị tiếp tục thực thí điểm chế định Thừa phát lại đến ngày 31/12/2015”, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam

ngày 26/10/2012

12 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2012), Công văn số 17/HHNH ngày

02/02/2012 trích yếu tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm nợ

vay bất động sản, Hà Nội

13 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2013), Công văn số 469/CV-HNNH ngày

24/12/2013 việc phản ánh vướng mắc hoạt động xử lý tài sản

bảo đảm tổ chức tín dụng, Hà Nội

14 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2014), Công văn số 188/CV-HHNH ngày

04/08/2015 việc phản ánh vướng mắc thực TTLT số

01/2014 TTLT số 16/2014, Hà Nội

15 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2015), Công văn số 11/CV-HHNH ngày

16/01/2015 báo cáo khó khăn, vướng mắc tổ chức tín dụng

trong việc xử lý nợ xấu liên quan đến Tòa án, Hà Nội

16 Hội đồng phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương (2013), Đặc san tuyên

truyền pháp luật số 05/2013 – Chủ đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản; Hà Nội

17 Hồ Quang Huy (2013), “Hoàn thiện quy định bảo lãnh Bộ luật Dân Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật ngày 24/12/2013 18 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ

6

19 Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa

vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội

20 Hồng Thế Liên (chủ biên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật Dân

2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.157

21 Chu Minh, “Kỳ họp 01/2014 Hội đồng Thẩm phán số vấn đề nghiệp vụ (P1)”, Trang thông tin điện tử Học viện Tòa án ngày

20/10/2014

22 Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh (2014), Cơng văn số

829/HCM-TTGSNH4, TP.Hồ Chí Minh

23 Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam (2015), Quy trình số 6896/QT-PVB ngày 02/07/2015 nghiệp vụ xử lý nợ Ngân hàng

TMCP Đại chúng Việt Nam, Hà Nội

24 Đinh Văn Thanh (2000),“Những quy định chung bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam”,Thông tin khoa học pháp lý, (2), tr 90-95

25 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2015), Bàn tài sản hình thành

trong tương lai dự thảo Bộ luật dân sự, Tọa đàm góp ý dự thảo

luật dân - Sửa đổi quy định giao dịch bảo đảm ngày 8/6/2015,

Hà Nội

26 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2011), Bản án số 48/KDTMST ngày

22/9/2011, Quảng Ngãi

27 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Bản án số 28/2012/KDTM-ST

ngày 28/07/2012 tranh chấp hợp đồng tín dụng, Quảng Ngãi

28 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Đà Nẵng (2012), Bản án số

06/2012/KHTM-PT ngày 26/12/2012, Đà Nẵng

29 Tòa án nhân dân thành phố Pleiku (2013), Bản án số 11/2013/KDTM-ST

7

30 Tòa án Nhân dân tỉnh Gia Lai (2013), Bản án số 10/2013/KDTM-PT, Gia Lai

31 Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm (2014), Bản án số

01/2014/KDTM-ST ngày 06/06/2014, Hà Nam

32 Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam (2014), Bản án số 02/2014/KDTM-PT

ngày 29/07/2014, Hà Nam

33 Trần Quyết (2013), “90% cư dân chung cư chưa cấp sổ đỏ: Lỗi ai”, Báo điện tử Người Đưa Tin ngày 08/09/2013

34 Trần Thanh Thanh (2012),Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín

dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc

gia Hà Nội, Hà Nội

35 Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng, (17/2010)

36 An Tư (2014), “Khó xử lý dứt điểm nợ xấu ngân hàng”, Báo điện tử Hải

quan ngày 24/8/2014

37 Huệ Văn (2014); “Tài sản gán nợ: Ngân hàng "ôm" thêm phiền tối”,

Trang tin điện tử Phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam ngày 19/06/2014