Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ NGỌC LINH XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ NGỌC LINH XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Am Hiểu Hà Nội – 2015 [ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tôi.Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác.Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Ngô Ngọc Linh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Khái quát biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 10 1.2 12 Khái quát giao dịch bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm bảo đảm tiền vay 12 1.2.2 Mối quan hệ hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng 16 1.2.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 19 1.3 Khái quát tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 22 1.3.1 Khái niệm bất động sản điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 22 1.3.2 Đặc điểm bất động sản hệ giao dịch bảo đảm tiền vay việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI 32 SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 32 2.1.1 Các trường hợp xử lý 32 2.1.2 Phương thức xử lý 34 2.1.3 Thủ tục xử lý 41 2.1.4 Thanh toán tiền thu từ xử lý tài sản bảo đảm 44 2.2 46 Một số bất cập quy định pháp luật ảnh hƣởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 2.2.1 Quy định chủ thể hộ gia đình 47 2.2.2 Quy định việc bên thứ ba dùng bất động sản để chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người khác 55 2.2.3 Quy định nhà hình thành tương lai 66 2.2.4 Quy định trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại 77 2.2.5 Quy định quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản tổ chức tín dụng 80 Chƣơng 3:THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN 87 VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 3.1 Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 87 3.1.1 Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 87 3.1.2 Khó khăn, vướng mắc thường gặp hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 91 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tổ chức tín dụng 96 3.2 98 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 3.2.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật 98 3.2.2 Một số kiến nghị cụ thể 100 KẾT LUẬN 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 115 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân TCTD Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế phát triển, hoạt động tín dụng sôi động.Trong kinh tế thị trường, vay cho vay nhu cầu tất yếu Đối với kinh tế Việt Nam, phát triển hoạt động tín dụng nói chung hoạt động vay, cho vay nói riêng lại nóng Trong năm gần Việt Nam, với nhu cầu vay vốn hàng chục nghìn doanh nghiệp thành lập năm, nhiều TCTD thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ khiến TCTD lao đao, nợ xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải kinh tế Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống thời điểm tháng 4/2014 4,01% Tuy nhiên, số nợ xấu TCTD báo cáo lên NHNN Còn theo số NHNN đưa khoảng 9%, tính cách thận trọng [37] Bên cạnh biện pháp vĩ mô nhà nước, biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn giai đoạn kinh tế khó khăn, TCTD dồn lực vào công tác xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu Trong số tài sản bảo đảmcủa TCTD bất động sản chiếm tỷ trọng lớn Theo số liệu tổng kết Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, đến hết tháng 12/2013, dư nợ TCTD cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, tài sản bảo đảm tín dụng lại chiếm khoảng 65% [36] Do xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt động xử lý nợ xấu TCTD Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ TCTD Việt Nam cho thấy dường TCTD yếu Có nhiều vướng mắc việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản gây khó khăn, chí cản trở TCTD thu hồi nợ Những vướng mắc, bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ bất hợp tác người vay vốn, bên bảo đảm thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính khoản yếu tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản giai đoạn thị trường đóng băng,… nhiên nguyên nhân quan trọng tình trạng từ bất cập hệ thống pháp luật Chính khơng phù hợp thiếu đồng quy định pháp luật gây khó khăn cho TCTD trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản để thu hồi nợ Thực tế cho thấy xử lý tài sản bảo đảm thường biện pháp cuối mà TCTD áp dụng để thu hồi nợ Với tư cách bên cho vay, bên nhận bảo đảm, TCTD người bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, chủ thể cần pháp luật bảo vệ Thế với quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật quan quản lý nhà nước lại tạo chế thuận lợi để người vay tiền bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dễ dàng trốn tránh kéo dài việc thực nghĩa vụ Từ vị cần bảo vệ, TCTD dường bị đối xử người “ức hiếp” người vay bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng tồn từ lâu tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm TCTD lại chưa khắc phục Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn hoạt động Tổ chức tín dụng” đề tài luận văn Các vấn đề đưa luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam tổng kết từ thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm bất động sản TCTD, qua đề xuất số hướng hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nhằm tạo chế phù hợp vấn đề 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Mục tiêu tổng quát luận văn điểm vướng mắc, bất cập hệ thống pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản sở phân tích, đánh giá quy định pháp luật thực tiễn vụ việc TCTD 2.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt mục tiêu tổng quát trên, luận văn cần đạt số mục tiêu cụ thể sau: - Làm rõ số vấn đề lý luận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản - Chỉ vướng mắc, bất cập pháp luật từ thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản TCTD - Đề xuất số giải pháp tổng thể kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Tình hìnhnghiên cứu đề tài: Xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng vấn đề nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá góc độ pháp lý Có nhiều cơng trình khoa học cấp độ khác nghiên cứu giao dịch bảo đảm/bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự.Tuy nhiên.các viết đăng Tạp chí thường bàn vấn đề nhỏ biện pháp bảo đảm cụ thể Chẳng hạn, viết: “Bàn biện pháp bảo lãnh” tác giả Phạm Văn Tuyết đăng Tạp chí Luật học số 01/1999 bàn riêng tính liên đới thực nghĩa vụ bảo đảm biện pháp bảo lãnh; viết: “Về biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng” tác giả Lê Hồng Hạnh bàn biện pháp Thế chấp, Cầm cố, Bảo lãnh sửa đổi, điều chỉnh nội dung khác biệt với quy định văn luật – vốn có giá trị hiệu lực pháp lý cao Đây nguyên nhân dẫn đến khó khăn TCTD thực xử lý tài sản bảo đảm phân tích luật chuyên ngành quy định đằng nghị định, thông tư xử lý tài sản bảo đảm lại hướng dẫn theo hướng khác việc quan nhà nước vào văn luật chuyên ngành để áp dụng điều dễ hiểu Do đó, thực tiễn cần thiết có văn có hiệu lực pháp lý cao quan lập pháp ban hành quy định cụ thể tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm để giúp TCTD, quan nhà nước có sở pháp lý thực chủ động việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đặc biệt với tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Để đáp ứng yêu cầu thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội nước ta, địi hỏi q trình hội nhập kinh tế giới, thiết nghĩ cần ban hành Luật Giao dịch bảo đảm 3.2.2.2 Bỏ quy định địa vị pháp lý hộ gia đình với tư cách chủ thể độc lập quan hệ pháp luật dân sự: - Bỏquy định địa vị pháp lý hộ gia đình với tư cách chủ thể độc lập quan hệ pháp luật dân sự: Thực tiễn thi hành pháp luật cho thấ y , hộ gia đình khơng phải pháp nhân mà kết hợp cá nhân với để đóng góp tài sản, công sức thực hoạt động sản xuất, kinh doanh chung tham gia vào quan hệ dân Trong quan hệ với bên ngồi hộ gia đình có người đại diện thay mặt thành viên thực hành vi pháp lý Đồng thời trình bày trên, việc xác định thành viên hộ gia đình gặp nhiều khó khăn giao dịch dân thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân đặc biệt giao dịch bảo đảm tiền vay 104 bất động sản Do đề nghị không quy định địa vị pháp lý hộ gia đình với tư cách chủ thể độc lập quan hệ pháp luật dân mà thay vào đó điề u chin ̣ tương ứng Bô ̣ luâ ̣t dân sự, cụ thể: điều chỉnh ̉ h bằ ng các chế đinh hộ gia đình chế định sở hữu chung, đại diện quy định số chế định khác có liên quan Ngoài cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo định hướng - Cần có phương thức xử lý vấn đề liên quan đến hộ gia đình thời gian chuyển tiếp: Bối cảnh thuận lợi lý tưởng để lược bỏ quy định từ Điều 106 đến Điều 110 BLDS hộ gia đình nhà làm luật, cán thực thi pháp luật “cá thể hóa” vấn đề quyền sử dụng đất hộ gia đình hệ thống văn pháp luật đất đai thực tiễn xã hội Tức sau sách đất đai rà sốt lại, quan có thẩm quyền rà soát, xác định lại mảnh đất ghi nhận quyền sử dụng Hộ gia đình thuộc thành viên cụ thể gia đình Những giấy chứng nhận cấp cho Hộ gia đình cần chỉnh sửa theo hướng ghi rõ cá nhân thành viên, nghĩa ghi đủ tên thành viên hộ ghi hay số cá nhân chủ sử dụng đất thực có đủ chứng minh nguồn gốc đất cá nhân chuyển nhượng, chia tách thừa kế, tặng cho riêng Với giấy chứng nhận trình xét, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Hộ gia đình thành viên hộ sử dụng đất làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận Ủy ban nhân dân cấp xã ghi nhận đầy đủ tên thành viên có quyền Trường hợp đất cấp cho hộ gia đình mà thành viên hộ muốn tách riêng văn thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất diện tích đất cịn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng cá nhân thành viên lại hộ 105 - Trước mắt, thực ký kết hợp đồng chấp trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, việc xác nhận thành viên hộ gia đình thực theo thủ tục sau: Trường hợp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hộ gia đình chủ hộ có quyền đại diện cho thành viên hộ gia đình ký kết hợp đồng chấp phải đồng ý văn thành viên Thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung xác định thành viên sống chung hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng (trong trường hợp nhận nuôi nuôi) với chủ hộ thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất Trường hợp Quyết định giao đất, cho thuê đất, Văn quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng đất, Sổ Địa ghi đầy đủ thơng tin thành viên hộ gia đình thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình Văn phịng đăng ký cấp huyện nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền cung cấp thông tin thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với chủ hộ Trường hợp giấy tờ nêu không ghi ghi không đầy đủ thông tin thành viên gia đình có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng với chủ hộ việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với chủ hộ dựa giấy tờ sau đây: + Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn Giấy khai sinh Quyết định nuôi nuôi trường hợp xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng với chủ hộ thời điểm hộ gia 106 đình Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất; + Văn xác nhận quan hệ sống chung thành viên hộ gia đình với chủ hộ Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cấp thời điểm hộ gia đình Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất chủ hộ người đề nghị cấp Thành viên hộ gia đình sống chung người có tên Sổ Hộ người khơng có tên Sổ Hộ sống chủ hộ thỏa mãn điều kiện sau: Việc sống chung thành viên hộ gia đình xác định vào thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất Việc xác nhận quan hệ sống chung thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất sởđối chiếu thông tin Sổ Hộ giấy tờ nêu + Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình (để làm xác định thành viên hộ gia đình thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất) 3.2.2.3 Sửa đổi, bổ sung số quy định chấp tạo chế hiệu để bên chấp thu hồi tài sản bảo đảm đề xử lý: - Sửa đổi, bổ sung số quy định chấp: Về khái niệm chấp:Như phân tích, việc bên thứ ba dùng tài sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác phù hợp với quy định Bộ luật dân 2005 nói chung quy định giao dịch bảo đảm nói riêng, nhiên nội dung điều luật chưa thật rõ ràng dẫn đến 107 cách hiểu giải thích luật khác thực tiễn Bởi vậy, theo tác giả, Bộ luật dân nên sửa đổi định nghĩa “thế chấp” sau: Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác không chuyển giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Về phạm vi việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nên giới hạn theo hướng: + Trong trường hợp chấp toàn bất động sản có vật phụ vật phụ bất động sản thuộc tài sản chấp + Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác + Trong trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu bên chấp việc chấp có hiệu lực quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Vềsố tiền thu từ việc xử lý tài sản bảo đảmtrong trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại toán sau: + Thứ nhất, sau xử lý tài sản chấp số tiền thu từ việc xử lý tài sản gắn liền với đất trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất số tiền thu từ việc xử lý quyền sử dụng đất trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất giao lại cho bên chấp trường hợp sau đây: * Trong trường hợp bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận việc dùng số tiền thu để tốn cho nghĩa vụ bảo đảm 108 * Số tiền dư sau toán đầy đủ nghĩa vụ bảo đảm trường hợp bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận dùng số tiền thu để tốn cho nghĩa vụ bảo đảm + Thứ hai, trường hợp phát sinh tranh chấp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền nhận số tiền xử lý tài sản gắn liền với đất tranh chấp người sử dụng đất quyền nhận số tiền xử lý quyền sử dụng đất bên nhận chấp có trách nhiệm chuyển số tiền vào tài khoản bên nhận chấp lập ngân hàng thực việc chi trả sau án, định giải tranh chấp Tịa án có hiệu lực pháp luật Hiện nay, dự thảo Bộ luật dân sửa đổi Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo thức công nhận giá trị pháp lý việc bên cầm cố hay chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ cho bên khác (điều 283 điều 293 dự thảo Bộ luật dân sự) Quy định giúp khắc phục khó khăn đặt thực tế mà trước việc quy định pháp luật chưa rõ ràng, số tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp hay cầm cố tài sản bên thứ ba quan hệ bảo lãnh.Tuy nhiên, khái niệm “biện pháp bảo đảm” “giao dịch bảo đảm” vốn dễ hiểu Dự thảo thay khái niệm “vật quyền bảo đảm” Dự thảo đặt quy định vật quyền bảo đảm (gồm quyền cầm cố, quyền chấp, quyền cầm giữ bảo lưu quyền sở hữu) quy định biện pháp bảo đảm khác (đặt cọc, ký cược, ký quỹ bảo lãnh) hai phần quy định khác nhau.Có thể hiểu vật quyền bảo đảm trước hết quyền nên Dự thảo cố gắng biến giao dịch cầm cố chấp thành quyền để tương thích với cách phân loại Tuy vậy, cách đặt tên “quyền cầm cố”, “quyền chấp” dễ gây nhầm lẫn có xu hướng nơm na hóa khái niệm pháp lý Ngồi việc thay tài sản chấp, khoản 3, điều 297 khoản 109 3, điều 299 trao cho bên chấp quyền bán, trao đổi hay tặng cho tài sản chấp mà khơng cần có đồng ý bên nhận chấp trao cho bên nhận chấp quyền truy đòi tài sản chấp từ bên giao dịch xử lý tài sản chấp Quan điểm nhiềuluật gia cho quy định ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi chủ nợ có bảo đảm Trước hết, cần phải thấy khó khăn dễ thấy đặt bên nhận chấp phải tìm hiểu chuỗi quan hệ pháp lý tài sản chấp tài sản chuyển giao thông qua nhiều hợp đồng mua, bán, trao đổi khác nhau, liên quan đến nhiều chủ thể khác để xác định xác mối quan hệ này, cần thời gian chi phí Hệ ngân hàng phải tính chi phí vay cao để bù đắp chi phí Quy định cấm định đoạt tài sản chấp giúp bảo vệ chủ nợ có bảo đảm, tránh đối tượng hợp đồng chấp cân lợi ích thương mại bên Giải pháp bỏ quy định cấm bên chấp không định đoạt tài sản chấp khả thi pháp luật Việt Nam đồng thời công nhận số biện pháp bảo đảm khác đặt điều kiện việc định đoạt tài sản bảo đảm phải đồng ý chủ nợ có bảo đảm, qua tạo điều kiện cho bên nhận chấp có nhiều lựa chọn [10] Tác giả đồng ý với quan điểm nêu trên, theo đó, hướng xây dựng Bộ luật dân nên tập trung vào việc sửa đổi quy định nhằm tạo chế thuận lợi, linh hoạt để bên bảo đảm giám sát việc sử dụng tài sản bảo đảm nhanh chóng thu hồi, xử lý tài sản bảo đảm tinh thần vật quyền bảo đảm việc cố gắng áp dụng lý thuyết vật quyền bảo đảm vào quy định luật thực định - Tạo chế hiệu để bên chấp thu hồi tài sản bảo đảm đề xử lý: Ở Pháp, chủ nợ có bảo đảm thực việc cưỡng chế thu 110 giữ tài sản bảo đảm thông qua thừa phát lại khoản 4, điều L111-3, Bộ luật thi hành án dân Pháp quy định hợp đồng bảo đảm cơng chứng có nêu cụm từ “được thi hành” số văn cho phép tiến hành cưỡng chế thi hành Thực thiện chí hợp tác bên có nghĩa vụ khơng phải vấn đề riêng giao dịch bảo đảm mà giao dịch thương mại nói chung [10] Tại Anh, thực tế chủ nợ có bảo đảm khơng gặp khó khăn việc thu giữ tài sản bảo đảm bên bảo đảm thường tự nguyện giao tài sản bảo đảm để xử lý pháp luật Anh khơng có quy định đặc biệt việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm [10] Áp dụng vào Việt Nam, quy định giao dịch bảo đảm công chứng hay chứng thực hợp pháp và/hoặc đăng ký hợp lệ với quan có thẩm quyền, bên bảo đảm khơng hợp tác việc xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm lựa chọn hai phương thức sau để thu hồi tài sản bảo đảm: + Bên nhận bảo đảm yêu cầu Tòa án định cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm theo thủ tục rút gọn để sở đó, bên nhận bảo đảm yêu cầu quan thi hành án thực việc cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý; + Bên nhận bảo đảm yêu cầu trực tiếp quan thi hành án cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý 3.2.2.4 Quy định cụ thể quyền nắm giữ tài sản bảo đảm bất động sản tổ chức tín dụng: Như trình bày, quy định quyền nắm giữ bất động sản TCTD khoản điều 132 Luật tổ chức tín dụng quy định khơng rõ ràng dẫn đến cách hiểu khác Do đó, cần có văn hướng dẫn khái niệm nắm giữ quyền nắm giữ bất động sản TCTD theo hướng: 111 - Thứ nhất, nắm giữ việc TCTD nhận bàn giao tài sản bảo đảm bất động sản từ chủ sử dụng, sở hữu bất động sản có đầy đủ quyền chủ sử dụng, sở hữu thực thủ tục “sang tên” Trong thời gian nắm giữ, TCTD sử dụng, khai thác tài sản bảo đảm Số tiền thu từ hoạt động dùng để khấu trừ vào khoản nợ khách hàng - Thứ hai, thời điểm nắm giữ: từ thời điểm TCTD bên bảo đảm (chủ sử dụng, sở hữu bất động sản) bàn giao tài sản thông qua biên bàn giao Biên bàn giao tốt nên yêu cầu có xác nhận quyền địa phương quan thừa phát lại để đảm bảo tính xác thực tuân thủ bên tham gia - Thứ ba, việc nắm giữ TCTD phải thông báo cho quan quản lý nhà nước đất đai, bất động sản như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phịng tài ngun mơi trường - Thứ tư, TCTD hạch toán treo bất động sản nắm giữ khoảng thời gian định (như quy định hành ba năm) Các tài sản khơng tính tài sản cố định TCTD Sau thời gian phép nắm giữ TCTD phải bán tài sản mua lại tài sản Ngoài theo tác giả, cần quy định thời gian nắm giữ bất động sản TCTD dài thời gian ba năm quy định Luật tổ chức tín dụng Trên sở hoàn thiện pháp luật số giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảmlà bất động sản TCTD Việt Nam Hi vọng đóng góp góp phần hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảmlà bất động sản Việt Nam, tạo chế pháp lý tốt bảo vệ quyền lợi ích đáng TCTD, từ tạo ổn định cho giao dịch tín dụng, tạo tiền đề vững cho quan hệ dân sự, thương mại phát triển 112 KẾT LUẬN Trong năm gần đây, với phát triển kinh tế đất nước, pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch bảo đảm tiền vay TCTD nói riêng khơng ngừng củng cố ngày hồn thiện góp phần quan trọng việc bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền quan hệ nghĩa vụ Tuy nhiên, quy định pháp luật giao dịch bảo đảm xử lý tài sản giao dịch bảo đảm nhiều bất cập thiếu tính cụ thể Sự tản mát, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nhắc chế triển khai, làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay suy giảm Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm cịn mang nặng tính hành chính, khiến cho cơng tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ q hạn, nợ khó địi tăng cao Nhằm hồn thiện quy định pháp luật vấn đề này, Nhà nước ta thực dự án sửa đổi BLDS 2005 dự thảo để ban hành Luật Giao dịch bảo đảm Trong bối cảnh đó, đề tài: “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn hoạt động tổ chức tín dụng” đóng góp phần vào q trình hồn thiện pháp luật Với đề tài này, tác giả phân tích vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, khảo sát thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sảntại TCTD để tìm hiểu vướng mắc khó khăn mà TCTD gặp phải xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Đối chiếu quy định pháp luật với thực tiễn hoạt động, với so sánh quy định văn pháp luật, luận văn phân tích số bất cập pháp luật theo đưa số kiến nghị cụ thể nhằm 113 góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Có thể nói, kết nghiên cứu luận văn có ý nghĩa định thực tiễn lý luận Tuy nhiên, nghiên cứu đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản vấn đề khơng đơn giản, liên quan đến nhiều khía cạnh lĩnh vực pháp lý chế, sách nhà nước bất động sản Do đó, với thời gian gian nghiên cứu cịn hạn chế, chắn luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến phản biện, đóng góp chuyên gia, thầy cô để đề tài nghiên cứu chuyên sâu Bên cạnh đó, tác giả mong muốn kiến nghị cụ thể luận văn thật mang ý nghĩa thiết thực, nhà làm luật tham khảo cân nhắc trình ban hành Luật Giao dịch bảo đảm sửa đổi văn pháp luật hành 114 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản – Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (2015), Quy trình số 2379 ngày 15/05/2015 việc xử lý nợ tổng thể Techcombank AMC, Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (2015), Công văn số 61/TB-HP ngày 29/7/2015 việc chấm dứt hợp đồng mua bán khách hàng khơng hồn tất việc toán, nhận bàn giao nhà Dự án The Pride – Khu đô thị An Hưng, Hà Nội Cục thi hành ándân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Thỏa thuận thi hành án ngày 25/01/2013 việc thi hành án số 06/2012/KDTM-PT ngày 26/12/2012 Tòa án nhân dân tối cao, Quảng Ngãi Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyế t số 48-NQ/TW ngày 24/5 Bộ Chính trị Chiế n lược xây dựng hoàn t hiê ̣n ̣ thống pháp luật Viê ̣t Nam đế n năm 2010, định hướng đế n năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị số 21-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội Phan Đức (2014), “Tội phạm đòi nợ hiệu tòa án”, Báo điện tử An ninh Thủ ngày 16/3/2014 Trương Thanh Đức (2011); Bình luận chế định hợp đồng Bộ luật dân năm 2005, Tham luận Hội thảo Bộ luật Dân năm 2005 Bộ Tư pháp JICA tổ chức ngày 31/8/2011 – 01/9/2011, Hà Nội Trương Thanh Đức (2011); “Đúng, sai ủy quyền chấp”; Tạp chí thị trường tài tiền tệ, (326) Trương Thanh Đức (2012), Bình luận chế định hộ gia đình Bộ luật Dân năm 2005, Hội thảo quy định chủ thể, giao dịch, 115 đại diện Bộ luật Dân năm 2005- Định hướng sửa đổi, bổ sung, Hà Nội 10 Bùi Đức Giang (2014), “Sửa quy định giao dịch bảo đảm: Bước tiến hay lùi”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 18/8/2014 11 Thu Hằng (2012), “Kiến nghị tiếp tục thực thí điểm chế định Thừa phát lại đến ngày 31/12/2015”, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam ngày 26/10/2012 12 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2012), Công văn số 17/HHNH ngày 02/02/2012 trích yếu tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm nợ vay bất động sản, Hà Nội 13 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2013), Công văn số 469/CV-HNNH ngày 24/12/2013 việc phản ánh vướng mắc hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng, Hà Nội 14 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2014), Công văn số 188/CV-HHNH ngày 04/08/2015 việc phản ánh vướng mắc thực TTLT số 01/2014 TTLT số 16/2014, Hà Nội 15 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2015), Công văn số 11/CV-HHNH ngày 16/01/2015 báo cáo khó khăn, vướng mắc tổ chức tín dụng việc xử lý nợ xấu liên quan đến Tòa án, Hà Nội 16 Hội đồng phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương (2013), Đặc san tuyên truyền pháp luật số 05/2013 – Chủ đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản; Hà Nội 17 Hồ Quang Huy (2013), “Hoàn thiện quy định bảo lãnh Bộ luật Dân Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật ngày 24/12/2013 18 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 116 19 Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Hồng Thế Liên (chủ biên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.157 21 Chu Minh, “Kỳ họp 01/2014 Hội đồng Thẩm phán số vấn đề nghiệp vụ (P1)”, Trang thông tin điện tử Học viện Tòa án ngày 20/10/2014 22 Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh (2014), Cơng văn số 829/HCM-TTGSNH4, TP.Hồ Chí Minh 23 Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam (2015), Quy trình số 6896/QT-PVB ngày 02/07/2015 nghiệp vụ xử lý nợ Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam, Hà Nội 24 Đinh Văn Thanh (2000),“Những quy định chung bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam”,Thông tin khoa học pháp lý, (2), tr 90-95 25 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2015), Bàn tài sản hình thành tương lai dự thảo Bộ luật dân sự, Tọa đàm góp ý dự thảo luật dân - Sửa đổi quy định giao dịch bảo đảm ngày 8/6/2015, Hà Nội 26 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2011), Bản án số 48/KDTMST ngày 22/9/2011, Quảng Ngãi 27 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Bản án số 28/2012/KDTM-ST ngày 28/07/2012 tranh chấp hợp đồng tín dụng, Quảng Ngãi 28 Tịa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Đà Nẵng (2012), Bản án số 06/2012/KHTM-PT ngày 26/12/2012, Đà Nẵng 29 Tòa án nhân dân thành phố Pleiku (2013), Bản án số 11/2013/KDTM-ST ngày 24/5/2013, Gia Lai 117 30 Tòa án Nhân dân tỉnh Gia Lai (2013), Bản án số 10/2013/KDTM-PT, Gia Lai 31 Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm (2014), Bản án số 01/2014/KDTMST ngày 06/06/2014, Hà Nam 32 Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam (2014), Bản án số 02/2014/KDTM-PT ngày 29/07/2014, Hà Nam 33 Trần Quyết (2013), “90% cư dân chung cư chưa cấp sổ đỏ: Lỗi ai”, Báo điện tử Người Đưa Tin ngày 08/09/2013 34 Trần Thanh Thanh (2012),Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 35 Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng, (17/2010) 36 An Tư (2014), “Khó xử lý dứt điểm nợ xấu ngân hàng”, Báo điện tử Hải quan ngày 24/8/2014 37 Huệ Văn (2014); “Tài sản gán nợ: Ngân hàng "ôm" thêm phiền tối”, Trang tin điện tử Phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam ngày 19/06/2014 38 Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội 118