¬\Ânaœ v— a
ĐỀ CUONG DAT DAI 2015 ry
A w eA ` ® ^
( Bán trắc nghiệm + bài tập)
1) Giá đất do nhà nưóc quy định được áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong mọi trường hợp
= Sai, Trong trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất tuy mức giá khởi điểm của QSDĐ là do cơ quan có thâm quyền tổ chức đấu giá xác định nhưng mức giá cuối cùng đạt được sẽ do người sử dụng đất quyết định và họ sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cho nhà nước theo mức giá này Do vậy trong đấu giá, đấu thầu thì khơng áp dụng, giá đất do nhà nước quy định áp dụng theo điểm e khoản 4 điều 114 LĐĐ: “Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”
2) Mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đầu phải xin phép cơ quan nhà nước có thẳm quyền
“+ Sai, vì theo khoản 1 điều 57 lđđ 2013 quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ta có thể hiểu là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc những điểm quuy định tại khoản này thì sẽ ko cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như khi chuyên từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm chuyển sang đất nông nghiệp trồng cây lâu năm
3) Cơ quan nhà nước có thẫm quyền giao đất, cho thuê đất là cơ quan NN có
thẩm quyền cấp GCN QSDĐ
Sai, UBND cấp xã khơng có thẩm quyền giao đất mà chỉ được phép cho thuê đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 59 LĐĐ 2013“Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trần” đồng thời căn cứ theo điều 105 LĐĐ 2013 thì UBND cấp xã cũng khơng có thâm quyền cấp GCN QSDĐ
4) Thiam quyền thu hồi đất và thẩm quyền trưng dụng đất được pháp luật quy định giống nhau
Trang 2thì: “ Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Y tế, Bộ trưởng Bộ Công Thương, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẳm quyền quyết định trưng dụng đất, quyết định gia hạn trưng dụng đất Người có thẩm quyền trưng dụng đất không được phân cấp thẩm quyền cho người khác”
Như vậy thầm quyên thu hồi đất và thâm quuyeefn trưng dụng đất là khac nhau theo quy định của pháp luật hiện hành
3) UBND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp QSDĐ mà đương sự khong co GCN QSDĐ
3 Đúng, vì căn cứ vào khoản 2 điều 203 LĐĐ 2013: “Tranh chấp đất dai ma
đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thầm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thâm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”
6) Người VN định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế, nhận tăng cho QSDĐ tại VN
* Sai, người VN định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ tại VN phải thuộc đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 186 LĐĐ 2013; cịn nếu khơng thuộc đối tượng trên thì chỉ được hưởng phần giá trị của phần thừa kế đó căn cứ theo đoạn 3 điểm đ khoản! điều 179: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều
186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối
tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”
7) Thuế sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính của tất cả các chủ thê sử dụng đất
> Sai, thuế sử dụng đất chỉ áp dụng cho mọt số chủ thể Đối tượng không phải
Trang 3nghiệp (trong giá thuê đã bao hàm cả thuế sử dụng đất); tô chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN mà sử dụng đất nông nghiệp
8) Thế chấp, bảo lãnh là 2 hình thức chuyển ()SDĐ
=> Sai, thế chấp, bảo lãnh là hai biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người khác
9) Khi góp vốn bằng QSDĐ người sử dụng đất khơng cịn là chủ của QSDĐ >> Sai, vì có 2 hình thức góp vốn bằng QSDĐ:
~ Góp vốn bằng QSDĐ mà có làm phát sinh pháp nhân sử dụng đất
mới thì QSDĐ của bên góp vốn bằng QSDĐ sẽ được chuyển sang cho pháp nhân
mới được thành lập do góp vốn;
~ Góp vốn bằng QSDĐ mà không làm phát sinh pháp nhân sử dụng đất mới thì QSDĐ vẫn thuộc về bên góp vốn bằng QSDĐ
10) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn hình thức cho thuê đất
»> Đúng
Căn cứ khoản 1 Điều 172 LĐĐ 2013 : “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công
lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”
11) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trong LĐĐ được quy định dựa vào chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất
> Sai, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định dựa vào chủ thể sử dụng đất, không dựa vào mục đích sử dụng đất của chủ thê đó (điều 59 LDD 2013)
12) Cơ quan nhà nước có thâm quyền cho thuê đất thì có thẩm quyền giao
dat
Trang 4cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn”
13) Cơ quan nhà nước có thâm quyền giao đất thì -ó thẩm quyền cho thuê đất > Đúng, căn cứ theo khoản 1, 2 đi¿u 59 LĐĐ 2013 UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có thâm quyền giao và cho thuê đất
14) Hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp thì dư2c quyền chuyén nhwong OSDD
*> Sai, vì có những trường hợp hạn chế quyền chuyền nhượng QSDĐ căn cứ theo khoản 1 điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhâ¡: đồng bào dân tộc
thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà
nước chỉ được chuyên nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày
có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng
cịn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyền sang làm nghề khác hoặc khơng cịn khả năng lao động”
13) Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân được nhà nước khoán đất từ nơng trường quốc doanh thì được QSDĐ
> Sai, boi vi Nha nước giao đất nông nghiệp thì có QSDĐ, cịn nơng trường giao
khốn đất nơng thì khơng có QSDĐ., bởi vì chủ thể nhận khoán tuy trực tiếp sử dụng
đất được giao khoán nhưng không phải là người sử dụng d§ất, khơng được cấp GCN
QSDD
16) Hộ gia đình, người sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất
*> Sai, vi có trường hợp hộ gia đình, người sử dụng đất không phải nộp tiền
sử dụng đất áp dụng theo khoản 1 điều 100 LĐĐ 2013: Hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất én định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sứ dụng đất”
17) Người sử dụng đất nông nghiệp thì phải đóng thuế đất nông nghiệp
Trang 518) Tô chức kinh tế chuyển QSDĐ thì khơng phải nộp thuế chuyển QSDĐ > Sai, vì chỉ có những tổ chức kinh tế thỏa mãn quy định của khoản 5 điều 2
Luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 mới không phải nộp thuế chuyển QSDĐ:
“Những trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyền QSDĐ: Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng QSDĐ thuê”
19) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng không quá 3 ha đất trằng lúa
> Sai, vì theokhoản 1 điều 129 Luật đất đai 2013 “Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương khác.”
20) Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại VN đều được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
> Dung
Theo khoản 3 điều 55 và điểm đ khoản 1 điều 56 Lđđ 2013
21) Quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết tại xã, phường, thị tran khi được lập không can lấy ý kiến đóng góp của nhân dân (chưa update)
> Sai, vi cin cứ theo khoản 5 điều 25 LĐĐ: “ Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chỉ tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết); Trong quá trình lập là quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết, cơ quan tô chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân”
22) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì phải đóng thuế đất nông nghiệp
> Sai, thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ áp dụng cho một số chủ thẻ Đối tượng
Trang 6nông nghiệp (trong giá thưê đã bao hàm cả thuế sử dụng đất); tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN mà sử dụng đất nông nghiệp
23) Người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ đều phải nộp hồ
Sơ tụi văn phòng đăng ký QSDDĐ
+ Sai, theo đoạn 2 khoản 2 điều 60 nghị dinir 43/2014/ND-CP: “Truong hop hé
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tis.› nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền vơi đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp
xã phải -huyên hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất dai”
24) UBND cấp tỉnh có quyền giao đất, cho thuê đất và thu hôi đất an ninh quốc phòng
*> Sai, UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư căn cứ theo khoản 1 điều 66 LĐĐ 2013: “Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị tran” 25) Đất trong khu kinh tế do UBND cấp tỉnh giao cho cúc chủ đầu tư
> Sai, vì UBND tỉnh giao đất cho ban quản lí khu kinh tế sau đó ban quản lí giao
lại cho các chủ đầu tư theo khoản 2 và 3 Điều 151 LĐĐ 2013
“2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch chỉ tiết xây dựng của khu kinh tế
3 Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bởi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thâm quyên thu hồi
để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất Ban quản lý khu kinh tế được
giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo
quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này
Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá
Trang 726) Quyển và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong khu kinh tế giỗng như các chủ thế khác sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
> Sai, vi tùy theo chủ thể được Ban quản lý khu kinh tế giao lại đất hay cho thué lai dat 4p dụng theo khoản 4 điều 151 LĐĐ: “4 Người sử dụng đất trong khu - kinh tế được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, được sản xuất,
kinh doanh, hoạt động dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ như sau:
a) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh té giao lai dat trong khu kinh tế thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước giao đất theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế cho thuê đất trong khu kinh tế thì có các quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật nay.”
27) Cong đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng QSDĐ (chua update)
> Sai, vì cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng QSDĐ, căn cứ theo khoản 2 điều 117 LĐĐ: “Cơ sở tôn giaó, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ; không được thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ”
28) Khi tranh chấp QSDĐ người sử dụng được quyền chọn lựa cơ quaH có thâm quyền giải quyết tranh chấp cho mình
> Sai, vì từy theo từng trường hợp cụ thể mà cơ quan có thẩm quyên giải quyết
tranh chấp về đất đai Cụ thé như áp dụng theo quy định tại khoản 1 điều 136 LĐĐ:
“Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCN QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất thì do TAND giải quyết ”
29) Không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp QSDĐ, đương sự có quyền khởi kiện ra TAND
> Sai, vì nếu đã khởi kiện lần 2 và được Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết
thì khơng có quyền khởi kiện lên toà án nhân dân áp dụng theo điểm a khoản 2 điều
138 LDD: “Truong hop khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quan
Trang 8lần đầu mà người khiếu nại không đông ý với quyết định giải quyết đó thì có quyễn khởi kiện tại TAND hoặc tiếp tục khiếu nại lên Chủ tịch UBND tỉnh, Tị p trực thuộc trung ương Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, T; p trực thuộc trung ương thì quyết định của đến Chủ tịch UBND tỉnh, Tị p trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng “
ĐÈ THỊ LUẬT ĐẤT ĐAI
~o==
I NHAN DINH DUNG SAI? GIAI THICH
1) Mọi trường hợp thừa kế QSDĐ đều lam thay doi chủ thể sử dụng dit
>3 Sai, Vì trong trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa tế thì bị nhà nước thu hôi đất - chông có chủ thể sử dụng đất — ap dung theo khoản 7
diéu 38 LDD
2) TAND chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp QSDĐ khi người sử dụng đất có GCN OSDD
> Sai, vì nếu khơng có GCN QSDĐ mà có các giấy tờ khác theo qup định tai khoản 1, 2 và 5 điều 50 LĐĐ thì thuộc thẩm quyên giải quyết của toà án, căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 136 LĐĐ: “Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCN QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của
Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liên với đất thì do TAND giải quyết”
3) Căn cứ xác lập QSDĐ của người sử dụng đất là cơ sở làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai
> Đúng Vì việc xác lập OSDĐ là một trong các điều kiện để người sử dung ‹ đất có các quyên giao dịch về quyên sử dựng đất hoặc là căn cứ để cơ quan có thẩm quyên giải quyết khi có tranh chấp xãy ra — phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc TAND hay cơ quan hành chính
4) Hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp được chuyển đổi OSDD
Trang 9hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật”
5) Chỉ có các chủ thể sử dụng đất được nhà nước giao đất thì mới phải nộp thuế
đất
> Sai, vì theo quy định của pháp lệ 2n ê thuế nhà, đất thì tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cộng trình là đối tượng nộp thuế — khi chuyển đổi mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ở phải nộp thuế đát
6) Tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐ thuê không phải nộp thuế từ việc
chuyển quyền
Sai, vì căn cứ theo điểm I mục I của thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng dat theo quy định của
pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dung đất, trừ những trường hợp quy định tại điểm 3 mục Ï thông ! tự này
Trang 10
Một số câu hỏi bản trắc nghiệm thường thi vào
Câu 1 Trình bày các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tô chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại VN
Trả lời:
Tổ chức kinh tế nhận chuyên nỉ:ượng quyền sử dụng đất của các đối tượng như tô chức, cá nhân, hộ gia đình, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN Ngoài nhận quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất , theo pháp luật đất đai,việc phát sinh quyền sử dụng đất cho chủ thể mới có thé thơng qua nhiều hình thức như nhận quyền sử dụng đất như: thừa kế quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới; tổ chức nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cấp có thâm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản về chia tách quyền sử dụng đất đói với nhóm người có quyền sử dụng đất chung; tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thơng qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cấp có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử Sung đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập
Câu 2 Mục đích, ý nghĩa của công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền, xã, phường, thị trấn
Trả lời
Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận Trong trường hợp các bên không thê tự hòa giải thương lượng được thì việc
giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ chức hòa giải ở cơ sở Nếu hòa giải ở cơ sở
vẫn không đạt được sự thống nhất của các bên thì các bên có quyền gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp đề yêu cầu việc hòa giải Việc quy định như vậy nhằm mục đích giảm tải những công việc đối với các cơ quan có trách
nhiệm giải quyết tranh chấp Nếu hịa giải thành có nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc,
không những hạn chế được sự phiền hà tốn kém cho các bên đương sự mà còn phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân, tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đồn kết trong nội bộ nhân dân Đồng thời qua hòa giải, các đương sự sẽ hiểu thêm về pháp luật và chính sách của Nhà nước
Đồng thời qua việc phân cơng vai trị cho các cơ quan hành chính cấp
Trang 11về trình độ chuyên môn và nghiệp vụ cho các cán bộ làm trong cơng tác hịa giải góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của công tác hòa giải ở địa phương
Câu 3.mọi tỔ chức, cá nhân trong nước và nưóc ngồi có nhu cầu sử dụng
đất làm mặt bằng dễ thực hiện hoạt động kinh doanh đều phải thuê đất của nhà
nước
Khẳng định sai, bởi vì
Mọi cá nhân trang.nước và ngồi nước có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng
đề thực hiện hoạt động kinh doanh thì có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất chứ không nhát thiết là phải thuê đất
4 Người VN định cư ở nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất tại VN để thực hiện các dự án đầu tr thì phải thuê dat
Khang dinh sai
Bởi vì, Người VN định cư ở nước ngoài về đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất, được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả
tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm
Câu 65 Tại sao Luật đất đai 2003 lại không quy định chính phủ có thắm quyền giao đất cho thuê đất mà thẩm quyền này thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện?
Trả lời
Theo Luật đất đai 1993 thì thâm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc về Chính phủ Trong trường hợp giao đất từ 1ha trở lên đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị để sử dụng vào mục đích khác đều do chính
phủ quyết định, dưới mức này mới do UBND tỉnh quyết định Từ đó dẫn tới nhiều
dự án quy mô sủ dụng đất không lớn nhưng nằm ngoài phạm vi thâm quyền của tỉnh, do vậy, chính phủ lại phải giải quyết Bên cạnh đó chính phủ đang chỉ đạo các ngành, các cấp cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong đó có lĩnh vực đất đai Tuy nhiên,trên thực tế đã xảy ra trường hợp chính phủ đã phê duyệt kế hoạch hàng
năm của cấp tỉnh, sau đó lại quyết định giao đất, th đất Trình tự nói trên khiến Chính phủ nhiều lần phải ký hai lần trên một diện tích đất Trong luật 2001 cũng đã sửa đổi và bổ sung là phân quyền một cách cụ thể cho chính quyền địa phương,
giảm thiểu công việc sự vụ của chính phủ, góp phần cải cách thủ tục hành chính
trong giao đất và cho thuê đất Tuy nhiên, phải đến luật đất đai 2003 thì việc phân
cơng, phan cap va phân nhiệm vụ trong việc xác định thâm quyền giao đất, cho thuê đất, và chuyên mục đích sử dụng đất mới triệt để và thể hiện quan điểm cải cách thủ tục hành chính
Câu 7 Người VN định cư ở nước ngồi có được nhận thừa kế quyền sử
dụng đất ở việt nam không? Vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất đối với người
VN định cư ở nước ngoài được Luật đất đai 2003 quy định cụ thể thế nào?
Trang 12Trường hợp người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất Nếu không thuộc đối tượng trên thì được hưởng giá trị của phần thừa kế Như vậy, so với Luật đất đai trướ- đây, luật đất dai năm 2003 đã mở rộng quyền đối với người sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật mà khơng có sự phân biệt giữa cá nhân sử dụng đất hay thành viên trong hộ gia đình được nhà nước giao đất Sự đảm bảo quyền này cho thành viên trong hộ gia đình trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất là một điều kiện hết sức quan trọng nhằm taocho người sử dụng đất tâm lý yên tâm ổn định và khuyến khích họ tăng cường về nước đầu tư nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất.Theo khoản 2 Điều 121 quy định: “2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này; b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Thế chấp nhà ở gắn liền với đất & tai các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
d) Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều
này theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt
Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này hoặc cá nhân nước ngồi thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
đ) Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng
dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản l Điều này”
Câu 8 Hãy chứng minh rằng, các quy định của luật đất đai 2003 đã đảm bảo tính cơng khai, minh bạch và dân chủ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất?
Trả lời
Trang 13trong những nguyên tắc cơ bản của việc lập quy hoạch, kế hoạch: “Điều 21 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: |
1 Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thé, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;
-x.-.-.2 Được lập từ tổng thé đến chỉ tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp
dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử
dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thầm quyền quyết định, xét duyệt;
3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng
đất của cấp dưới;
4 Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
5 Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; 6 Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; 7 Dân chủ và cơng khai;
§ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét
duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó”
Việc lập kế hoạch được giao cho tất cả các cơ quan hành chính từ Trung ương
đến địa phương:
“Điều 25 Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1 Chính phủ tô chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước
2 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương
3 Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tinh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện.Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các
đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này
4 Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong
kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của địa phương
5 Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chỉ tiết gắn với
thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết); trong quá trình lập quy
hoạch sử dụng đất chỉ tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng
Trang 14Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chỉ tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết) Ề
6 Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đèng nhân dân cùng cấp thông qua uy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan ahà nước có thâm quyền xét duyệt
7 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội” Qua đó các cơ quan có trách nhiệm lấy ý kiến đóng góp của nhân dân, có sự tham gia của nhân dân sẽ đảm 5ảo tính dân chủ và khách quan
nhất
Việc công bố quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất dược công bố công khai, minh bạch: “Điều 2§ Cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thìm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
1 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm cơng bố công khai quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết, kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban nhân dân;
2 Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại chúng;
3 Việc công bố công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực
Và những quy định trên còn được hướng dẫn chỉ tiết ở nghị định 181/2004,
trong điều 18 “Điều 18 Tổ chức lấy ý kiến đúng gúp của nhõn dõn đối với quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết
1 Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử
dụng đất chỉ tiết của xã, phường, thị trần quy định tại khoản 5 Điều 25 của Luật Đất
đai được thực hiện như sau:
a) Dự thảo quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết phải được giới thiệu đến từng tổ dân phố, thơn, xóm, buôn, ấp, làng, bản, phum, sóc và các điểm dân cư kkác; đồng thời
phải được niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
b) Tổ chức tiếp nhận ý kiến đóng góp trực tiếp của nhân dân hoặc ý kiến đóng
góp thơng qua đại diện của điểm dân cư, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức đoàn thê ở địa phương; lấy ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có đất
2 Thời hạn lấy ý kiến đóng góp của nhân dân quy định tại khoản 1 Điều này là
Trang 153 Cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết của xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu ý kiến đóng góp của nhân dân để hoàn chỉnh dự thảo quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết; Điều 27 “Điều 27 Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1 Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách biểu cơng bố cơng khai tồn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng Công _ báo; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của Chính phủ và trích đăng
trên một báo hàng ngày của Trung ương
2 Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Mơi trường có trách nhiệm cơng bố cơng khai tồn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được xét duyệt tại trụ sở cơ quan mình trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và trích đăng trên báo của địa phương
3 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm cơng bố cơng khai tồn bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết, kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết và các dự án, cơng trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
4 Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm cơng bố cơng khai tồn bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết, kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết đã được xét duyệt tại trụ sở Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên trang thông tin điện tử của khu công nghệ cao, khu kinh tế và trích đăng trên một báo ngành và một báo địa phương nơi có quy hoạch đó
5 Toàn bộ tài liệu về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết, kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết đã được xét duyệt phải được công bố công khai như việc công bố quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết, kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này
6 Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hồ sơ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh được quản lý theo chế độ
mật”
Câu 9 Phân tích nội dung của quy định: «Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”
Trả lời
Theo Hiến pháp 1992, sửa đổi năm 2001 đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
Trang 16Xét về mặt chính trị, ở nước ta, vốn đất đai quý báu do công sức, mồ hôi,
xương máu của các thế hệ người VN tạo lập nên, vì vậy nó thuộc về tồn thể nhân dân Điều này được thé hiện rõ trong Báo cáo thảm tra dự án Luật đất đai 1993 khóa IX Hon nữa, hiện nay trong điều kiện kinh tẻ mở của và chủ động hội nhập từng bước vững chắc vào nèn ‹inh tế khu vực và thế giới thì việc xác định hình thức sở hữu toàn dân về đất đa: :à một trong những phương thức góp phần củng cố và bảo
vệ vững chắc nền độc lìp dân tộc
Về phương diện lịch sử, nước ta hình thức sở hữu nhà nước về đất đai đã xuất hiện từ khác sóm và tổn tại trong suốt chiều dài lịch sử phát triển của dân tộc Việc
ra đời hình thức sở hữu nhà nước về đất đai mà đại diện là nhà nước là một trong những đảm bảo cho việc xây dựng nhà nước trung ương tậo trung
Về mặt thực tế, hiện nay nướ ta còn gàn một nửa diện tích đất tự nhiên chưa sử dụng Việc xác lập đất đai thuộc sở hữu nhà nước thống nhất quản lý sẽ giúp Nhà nước có điều kiện thuận lợi trong việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai theo kế hoạch phát triển chung nhằm quản lý chặt chẽ và từng bước đưa diện tích đất này vào khai thác
Như đã phân tích ở trên, kể từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời,
hàng loạt các văn bản đã quy định vai trò của nhà nước trong lĩnh vực sở hữu đất
đai nhưng chưa rõ ràng Cho đến khi Luật đất đai 2003 thay thế các Luật đất đai
Trang 1710) Đắt đai ở VN thuộc hình thức sở hữu nhà nước
Khẳng định đúng :
Bởi vì, nhà nước là chủ sở hữu đối với tài sản thuộc chế độ sở hữu toàn dân Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đối với những tư liệu sản xuất chủ yếu: Đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên, thiên nhiên trong lòng đất Trong đó dat đai là một trong nhưng khách thể của sở hữu nhà nước Tất cả các loại đất đai trong phạm vi lãnh thổ của nước VN đều thuộc sở hữu nhà nước Nhà nước giao đất cho các cơ quan, tô chức, doanh nghiệp nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, các nông trường, lâm trường cụ thể tại Điều 5: “ Sở hữu dat dai
1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu 2 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất;
d) Định giá đất
3 Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
4 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ồn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
Câu 11 Các khẳng định sau đây đúng hay sai? Giải thích rõ vì sao? Trả lời
a) Người VN định cư ở nước ngồi đều có quyền thừa kế quyền sử dụng đất như các cá nhân trong nước
Khang dinh sai
Trang 18
1 Người Việt Nam định cư ở nươc ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
a) Người về đầu tư lâu đài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt
Nam; (
b) Người có cơng đóng góp với đất nước;
c©) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
đ) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uý ban thường vụ Quốc hội
2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nha ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng dược phép hoạt động tại Việt Nam;
d) Đề thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này hoặc cá nhân nước ngồi thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”
Câu 12 Hãy chứng minh rằng, Luật đất đai 2003 và văn bản hướng dẫn
thi hành đã thể hiện sự đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và
nước ngoài trong quan hệ sử dụng đất? Trả lời
Theo quy định của Luật đất đai 2003 thì nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước có nhiều bình đắng Các nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp theo luật đầu tư, đất đai, doanh nghiệp tại VN thì được đối xử như những nhà đầu tư tại VN Cụ thể như sau: “Điều 119 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tơ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất dé thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vu sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
b) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này
Trang 19'a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này; b) Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất , thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Ban tai sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngồi thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
d) Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở
3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyẻn và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này; b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
c) Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất trong thời hạn thuê đất;
d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
e) Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
- Trong nghị định 84/2007 thì những nhà đầu tư có dự án xây dung nha 6 dé bán hoặc cho thuê “Điều 32 Đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho
thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện
1 Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tơ chức, cá nhân nước ngoài (trong
Điều này gọi là nhà đầu tư nước ngoài) được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Số tiền thuê đất phải nộp một lần để
được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất
Trang 202 Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này là bảy mươi (70) năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi (70) năm; nhà đầu tư nước ngồi khơng phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được cia hạn Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ôn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài”
- Điểm mới của Luật đầu tư 2005 và í uật đất đai 2003 còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư được mua nhà tại VN đã khuyến khích tạo điều kiện pháp lý thơng thống và ữu đãi cho các nhà đầu tu
Câu 13 Anh (chị) hiểu như thế nào về quy định sau: “Nhà nước điều tiết
các lợi ích từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai và điều tiết phân giá trị tăng thêm từ đất mà không phải đo người sử dụng đất điều tiết"
Trả lời
Nhà nước điều tiết các lợi ích từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất điều tiết Điều này cũng dễ hiểu bởi, đất đai vốn là tài sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước, chỉ có nhà nước mới có quyền sử dụng, chiếm hữu và định đoạt đất đai Cho nên để quản lí, sử dụng có hiệu quả và đặc biệt là dung hịa lợi ích giữa nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất thì đồng thời thể hiện được vị trí duy nhất đối với đất đai nhà nước đã đặt ra hệ thống các chính sách tài chính về đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất Việc điều tiết như vậy thuộc về một chủ thể duy nhất, hạn chế việc lợi dụng để đầu cơ hoặc tranh giành lợi ích của các chủ thể sử dụng đất Đồng thời việc quy định chính sách tài chính về đất đai và phần giá đất đã thể hiện được các biện pháp hành chính trong quản lý đất chứ chưa thể hiện nội dung kinh tế trong quản lý đất đai nói chung và quản lý giá đất nói riêng Việc quy định thầm quyền thuộc về nhà nước sẽ đảm bảo được tốt nhất lợi ích cho cả ba bên: cá nhân, tổ chức sử dụng đất và nhà nước
Trang 21Bài tập luật đất đai ĐÈ BÀI SÓ 01:
Bà C hiện ở trên mảnh đất I20m” Hiện diện tích này đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C không đẻ lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế Ơng H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này nên đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện;
Hỏi:
1 Anh (chị) hãy bình luận việc làm của UBND xã X;
2 Ông H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này khơng? Vì sao?
3 Ơng H giử đơn khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện đúng hay sai? Vì sao?
4 Theo anh (chị), vụ việc này cần được giải quyết như thế nào? BÀI LÀM
1 Bình luận về các việc làm của UBND xã X
e UBND xã X không đồng ý ý cho ông H đứng tên chủ sử dụng dit
Việc UBND xã X không đằng ý cho ông H đứng tên chủ sử dụng đất là đúng theo quy định của pháp luật Khi nhận được đơn yêu cầu của ông H UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp gidy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất” (căn cứ Điều 135 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai) Vậy khi thẩm tra mảnh đất này là mảnh đất đang có tranh chấp với bà N sử dụng đất liền kẻ, ông H chỉ được bà C ủy quyền thay mặt mình giải quyết tranh chấp, bà C ủy quyền cho ông H sử dụng mảnh đất, bà C chết và không để để lại di chúc, không người thừa kế Vậy ông H khi làm đơn yêu cầu sẽ thiếu giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho hợp pháp quyền sử dụng đất Khi xác định được những tình tiết trên UBND xã X sẽ căn cứ vào Điều 50 luật đất đai 2003 và Khoản 2 điều 41 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10- 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất Đai về những trường hợp nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bác đơn yêu cầu được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất của anh H
se UBND xã Xra quyết định thu hôi mảnh đất của bà C với lý do không có người thừa kế
Trang 22“Nhà nước thu hôi đất trong các trường hợp sau đây: .7 Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, ” Vậy đây là căn cứ mà các cơ quan nhà nước có thâm quyên sẽ ra quyết định thu hồ: mảnh đât 120m của bà C Nhung theo quy
định của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền thu hôi đất trong trường hợp này là
UBND huyện chứ không phải là UBND xã X Căn cứ Khoản 2 Điều 44 Luật đất
đai 2003 về Thẩm quyền thu hồi đất thì “ ''y ban nhân dân huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh quyết định thu héi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đôig dan cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền Sử dụng đất ở tại Việt Nam:”
Như vậy UBND xã X khi nhận được đơn ;ẻu cầu của ông H đề nghị được
đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này có quyên bác đơn yêu cầu của ông H và để giải quyết vấn đề chủ sử dụng mảnh đất UNBD xã X sẽ phải báo cáo với UBND huyện dé UBND huyện ra quyết định thu héi mach dat
Như vậy, đối với cả hai hành vi trén ta thay UBND xã X mới chí làm đúng một phần đó là khơng đồng ý cho ông H đứng tên chủ sử dụng mảnh đất, còn ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C là vi phạm thâm quyền của mình
2 Ơng H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này khơng? Vì sao?
Ơng H không được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này vì:
Trong vụ việc trên, ơng H là người được bà C ủy quyền thay mặt mình giải quyết tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Mặt khác, hợp đồng ủy quyền của
bà C và ông H đã bị chấm dứt theo quy định tại điều Điều 589 Bộ luật Dân sự 2005
(BLDS) “Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ty quyền : Bên tỷ quyên hoặc bên được tỷ quyên chết ”, trong trường hợp này bà C là người ủy quyền đã chết Vậy khi bà C chết hợp đồng ủy quyền này đương nhiên chấm dứt, ông H không phải thay mặt bà C giải quyết tranh chấp nữa, UBND xã X cũng xét thấy bà C chỉ ủy quyền cho ông H thay mặt mình giải quyết tranh chấp, nay bà H đã chết, hợp đồng kết thúc, ông H khơng có quyền và nghĩa vụ với mảnh đất Mặt khác, ông H chỉ là người bà con xa không thuộc các hàng thừa kế theo pháp luật của bà C nên ông H cũng không phải là người thừa kế theo pháp luật nên đương nhiên cũng khơng có quyền yêu cầu được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này
Vậy ông H không được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất vì ơng H chỉ là người
được ủy quyền thay mặt bà C tham gia tranh chấp với bà N, ông H không được bà
C tặng cho hay được thừa kế mảnh đất nói trên vậy nên ơng H không đáp ứng được
điều kiện của luật đất đai để đứng tên chủ sử dụng mảnh đất,
2 Ong H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện đúng hay sai? Vì sao?
Ơng H gửi đơn khiếu nại đến chủ (ịch UBND huyện là đúng Căn cứ:
- Trước hết ta phải xét hành vi mà UBND xã bị khiếu nại là hành vi được khiếu
Trang 23181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại
*“1.Quyết định hành chính trong quản lí đất đai bị khiếu nại bao gồm: Quyết định giao đất,cho thuê đất ,chuyển nhượng đất,cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Vậy đây là một hành vi được khiếu nại theo luật đất đai năm 2003
- Theo Điều 163 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai về trình tự giải quyết khiếu nại về quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân huyện,quận,thị xã,thành phố thuộc tỉnh;hành vi hành chính của cán bộ,cơng chức thuộc UBND xã,phường,thị trấn thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường,thuộc UBND huyện,quận,thị xä,thành phố thuộc tỉnh thì:
“1/Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngay,ké từ ngày UBND
huyện,quận,thị xã,thành phố thuộc tỉnh có quyết định hành chính trong quản lí đất
đai hoặc cán bộ,công chức thuộc UBND xã,phường,thị trấn thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường,thuộc UBND huyện,quận,thị xã,thành phố thuộc tỉnh có hành vi hành chính trong giải quyết công việc về quản lí đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lí đất đai ,à người có quyền lợi và
nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành
chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND huyện,quận,thị xã,thành phố thuộc tỉnh
2.Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện,quận,thành phó ,thành phó có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hiệu của Luật khiếu nại tố cáo.”
Như vậy ông H gửi đơn khiếu nại của mình đến chủ tịch UBND huyện là đúng, vì theo quy định của pháp luật ơng H có quyền gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện, và người trực tiếp giải quyết là chủ tịch UBND huyện nên ông H đã gửi đơn yêu cầu đúng địa chỉ
4 Theo anh (chị) vụ việc này cần được giải quyết như thế nào?
Trong trường hợp này, khi ông H gửi đơn khiếu nại của mình đến UBND huyện thì chủ tịch UBND huyện sẽ là người giải quyết Vậy giả sử em là chủ tịch UBND huyện, em xin giải quyết như sau:
- Hay quyết định thu hồi diện tích 120m? đất của UBND xã X
- Chấp nhận việc bác đơn xin đứng tên chủ sử dụng 120m) đất của ba C Do
Trang 24-_ Căn cứ vào khoản 7 điều 38 vé trường hợp thu hồi đất (Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế) và Khoản 2 Điều 44 về thẩm quyền thu hồi đất, ra quyết định thu hồi diện tích 120m của bà C
- Ap dụng Điều 172 về xử lý Vi phạm quy định về thu hồi đất thì đối với người khi có hành vi thu hịi đất khơng đúng thâm quzền do thiếu trách nhiệm thì tùy từng mức độ mà bị một trong những hình thức kỉ iuật sau: bị phạt canh cáo hoặc bị hạ bậc lương; tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị phạt cảnh cáo hoặc bị hạ nghạch; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức; tái phạm do có ý thì bị buộc thơi việc
TINH HUONG: SO 2
Ong A là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất diện tích 250 m2 Năm 2005, thửa đất
này được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện khu đất này có một ngơi nhà ở và tường rào bao xung quanh Năm 2008, do nhu cầu mở rộng , nâng cấp đường giao thông liên xã, UBND xã Hải Bình (huyện Tinh Gia, tinh Thanh Hóa) u cầu ơng A tự tháo dỡ tường bao và cây cối trên phần diện tích nhơ Ta phía ngoài đường (Phần đất này nằm trong khuôn viên đất của gia đình nhà ơng A) Ong A không đồng ý với lí do đây là phần đất của gia đình ơ ông không phải lấn chiếm Sau đó, UBND huyện Tĩnh Gia có cơng văn chỉ đạo UBND xã Hải Bình tổ chức cưỡng chế dỡ bỏ cơng trình, cây cối trên phần đất của gia đình ông A được sử dung dé cải tạo đường giao thông liên xã Gia đình ơng A không đồng thuận và gửi rất nhiều đơn khiếu nại gửi UBND huyện Tĩnh Gia, UBND xã Hải Bình nhưng đến nay vẫn chưa nhận được hồi âm
Hỏi:
1 Hãy bình luận việc làm của UBND huyện Tĩnh Gia và UBND xã Hải Bình
đối với gia đình ơng A?
2 Việc khiếu nại của ông A đúng hay sai? Vì sao?
Trang 25GIẢI QUYẾT TÌNH HUONG
1 Bình luận việc làm của UBND huyện Tĩnh Gia và UBND xã Hải Bình đối với gia đình ơ ông A?
Khoản 5 điều 4 Luật đất đai năm 2003 quy định: “5 7hw hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đát hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thi tran quan li theo quy định của Luật nay”
Điều 38 Luật Đất dai năm 2003 quy định cae trường hợp thu hổi đất, tong đó tình huống trên là “đo nhu câu mở rộng, nâng cấp đường giao thông liên xẩ”- thuộc trường trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 38 và cụ thể là thu hồi vì mục đích “loi ich céng cộng” Vì vậy, đất thuộc sở hữu của gia đình ơng A là đất thuộc diện thu hồi
Bình luận việc làm của UBND huyện Tĩnh Gia và UBND xã Hải Bình đối với gia đình ơ ơng A:
Thứ nhất, về thầm quyền thu hồi đất, Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 qui định: 1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hôi đát đối với tổ chức, cơ sở, tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Diéu nay
2 Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hoi đát đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
3 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hôi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyên”
Đối với tình huống trên, thâm quyền thu hồi đất của gia đình ơng A thuộc về Ủy ban nhân dân huyện, cụ thể ở đây là huyện Tĩnh Gia Tuy nhiên theo như tình huống, “UBND xã Thái Bình ( huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa) u cầu ơng A tự tháo dỡ tường bao và cây cối trên phân diện tích đất nhơ ra phía ngoài đường ” như vậy, UBND xã Thái Bình đã có hành vi sai thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai Nếu có trường hợp UBND xã Thái Bình được UBND huyện Tĩnh Gia ủy quyền thì cũng khơng có thẩm quyền như vậy vì theo khoản 3 Điều 44 trên cho thấy UBND xã khơng có trường hợp nào được thu hồi đất, đồng thời nếu có việc ủy quyền đó thì UBND huyện Tĩnh Gia cũng phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước về hành vi của mình khi khơng tn theo quy định của pháp luật
Thứ hai, về thủ tục thu hồi đất, khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “ước khi thu hôi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm qun phải thơng báo cho người bị thu hôi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế
Trang 26hoạch dịch chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
định cư `” Ề
Trong tình huống trên, đất của gia đình ơng A là đất phi nông nghiệp nên UBND nuyện Tĩnh Gia chậm nhất là một trăm tám mươi ngày phải thông báo cho gia đình ơng A biết về việc thu hồi đất đó Trong tình huống khơng thẻ hiện việc thông báo trên của UBND huyện mà UBND xã Thái Bình đã yêu cầu ông A tự tháo dỡ tường bao và cây cối trên phần diện tích đất nhơ ra phía ngồi đường là không thỏa đáng và trái với quy định pháp luật về đất đai
Về việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện Tinh G +, Khoản 3 Điều 39
Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Sau kJi có quyết định thu bơi đất và phương án bôi thuong, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyên xét đuyệt, công bố cong khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hôi đất
Trường hợp người bị thu hỏi đất không chấp hành quyết định thu hơi đất thì UBND cấp có thẩm qun thu hơi đất ra quyết định cưỡng chế ”
Trong tình huống này, UBND huyện Tĩnh Gia hoàn tồn có thầm quyển ra quyết định cưỡng chế nếu tuân theo quy định của pháp luật về thu hỏi đất Tuy nhiên, thủ tục thực hiện của UBND huyện ở đây là trái pháp luật, từ thâm quyền thu hồi đất đến thủ tục thu hồi đất và ra quyết định thu hôi đất đã không tuân theo quy định của pháp luật về đất đai, cho nên việc tổ chức cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện Tĩnh Gia là trái pháp luật
Thứ ba, về việc khiếu nại trong trường hợp trên, khi không đồng thuận với quyết định thu hồi của UBND hayes nên ông A đã làm đơn khiếu nại, tuy nhiên khiếu nại “đến nay vẫn chưa có hồi âm ” Theo Điều 34 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 1998 quy định: “7rong thời hạn 10 ngày, kế từ ngày nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyên giải quyết của mình và khơng thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 32 của Luật này, người giải quyết khiếu nại lần đâu phải thụ lý để giải quyết và thong báo bằng văn bản cho người khiếu nại biết; trường hợp không thụ jý để giải quyết thì phải nêu rõ ly do” Tuy nhién, trong tình huống trên, UBND hun khơng có sự trả lời cũng như khơng nêu lí do khơng thụ lý đối với việc khiếu nại của ông A Đối với UBND xã do khơng có thấm quyền giải quyết khiếu nại nên khơng bình luận về việc làm của cơ quan này
2 Việc khiếu nại của ông A là đúng hay sai?
Theo khoản 1 Điều 13§ Luật Đất đai năm 2003: “người sử dụng đất có quyên khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản li dat dai”
Vì vậy đặt trong trường hợp này, ông A thực hiện quyền khiếu nại là hoàn toàn tuân theo pháp luật
Nếu ông A khiếu nại quyết định thu hồi đất thì sai vì ơng A khơng được lấy lý do phần đất này là của gia đình ơng và khơng phải là đất lấn chiếm mà không
Trang 27chấp hành quyết định thu hồi được vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đại diện mà theo khoản 7 Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất là: “giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hôi” ở đây thu hồi đất vì lợi ích cơng cộng do la “ndng cấp đường giao thông liên xã”, mục đích này hồn tồn được pháp luật cơng nhận
Nếu ông A khiếu nại trình tự, thủ tục thu hồi đất và cưỡng chế thu hồi đất thì hồn toàn đúng theo quy định của pháp luật vì trong tình huống này có sự vi phạm pháp luật về thủ tục thu hồi và cưỡng chế thu hồ: đất (trình bày tại ý 1)
Việc ông A gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân huyện Tĩnh Gia là đúng vì đây chính là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất, ra quyết định thu hồi nên nếu ông A muốn khiếu nại quyết định đó thì khiếu nại đến Ủy ban nhân dân huyện Tĩnh Gia là hoàn toàn đúng pháp luật
Việc ông A gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân xã Hải Bình là sai vì đây không phải là cơ quan có thâm quyền thu hồi đất cũng như ra quyết định thu hồi đất, vậy nên việc gửi đơn khiếu nại đến đây là không ony pháp luật
3 Cơ quan nhà nước nào có thâm quyền giải quyết giải quyết vụ việc này? Vì sao?
Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
“2 Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện như sau:
a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lí đất đai do Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có qun khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lí đát đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung wong giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đông ý với quyết định giải quyết thì có qun khởi kiện tại Tịa án nhân dân ”
Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai năm 2003, trong trường hop 6ng A không đồng ý với quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyền thu hồi đất của mình thì hồn tồn có quyền khiếu nại quyết định đó theo thủ tục của Luật khiếu nại Cụ thể, ông A muốn khiếu nại thì gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện Tĩnh Gia (khiếu nại lần đầu đến người ra quyết định đó) và nếu vẫn khơng đồng ý với quyết định đó thì ơng A có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa
Căn cứ vào lý luận trên, Uỷ ban nhân dân huyện Tĩnh Gia là cơ quan có thâm quyền giải quyết vụ việc trên
4 Vụ việc này cần được giải quyết như thế nào?
Trang 284.1 Đối với quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất và bồi
thường đất :
Đứng trên phương diện của Us ban nhân dân huyện Tĩnh Gia: Đối với quyết định thu hồi đất vì mục đích lợi ích cơng cộng, cụ thể là nâng cấp đường giao thơng, liên xã thì Uỷ ban nhân dân huyện hoàn tồn có thảm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật theo Điều 39 Luật Đất đai năm 2003 Ö đây, trong thời hạn một trăm tám mươi nsày, Uỷ ban nhân dân huyện phải thông báo cho ông A biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch đi chuyền, phương án tổng thể về bồi thường và giải phóng mặt bằng Đất của gia đình ơ ơng A thuộc diện được bồi thường theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 Và nếu đã qua 30 ngày kê từ thời điểm phải bàn giao đất mà ông A không bàn giao thì Uỷ ban nhân dân huyện có thâm quyên thực hiện biện pháp cưỡng ché thu hồi đất
Đứng trên pí: wong diện của ông 4: Đôi với quyết định thu hồi đất và biện pháp cưỡng chế thu hôi đất, nếu không đồng ý thì ơ ơng A hồn tồn có quyền khiếu nại những quyết định đó theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định
4.2 Đối với việc giải quyết khiếu nại
Trên phương diện của ơng 4: Ơng A được quyên khiếu nại quyết định thu hồi đất và quyết định cưỡng chế thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân huyện Tĩnh Gia trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ra quyết định Sau khi khiếu nại nếu ông A không đồng ý với giải quyết khiếu nại lần đầu đó thì trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận quyết định ơ ơng A có quyền kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (theo điểm c khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003) Trong tình huống, ông A đã gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân huyện mà trong thời hạn luật định Uỷ ban không trả lời có thụ lý giải quyết hay không hoặc không thụ lý mà không đưa ra câu trả lời thì ơ ơng A có quyền khiếu nại hành vi không tuân theo pháp luật đó của cơ quan này theo trình tự, thủ tục của Luật Khiếu
nại, tố cáo năm 1998
Đứng trên phương diện của Uỷ ban nhân dân huyện Tĩnh Gia: Theo Điều 41 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 1998, sau 10 ngày kế từ ngày nhận được đơn khiếu nại, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện Tĩnh Gia có trách nhiệm phải giải quyết khiếu nại và nếu không thụ lý giải quyết thì phải đưa ra lý do bằng văn bản cho ô ông A
TÌNH HUỐNG SỐ 03
Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất có diện tích 2.500in2 ở thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) Năm 2013, anh X chuyển nhượng khu đất này cho ông Y với giá 3 tỷ đồng Hợp dong chuyén quyén sir dụng đất đã được 2 bên ký kết và được Phịng cơng chứng số 1 thành phố Hạ Long chứng thực Tuy nhiên, trên thực tế ông Y mới chỉ giao cho anh X 1,5 tỷ đồng và nói với anh X là mình chưa chắc chắn mua khu đất này Vì vậy, anh X đã tìm anh C để thảo luận 2”
Trang 29việc bán khu đất này Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc; theo đó, anh C chuyển giao 200 triệu cho anh X Tháng 7/2014, ơng Y tìm gặp anh X đề bàn vẻ việc tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat thì ơng Y mới giao nốt số tiền còn
lại Khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối với lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ
Long không cấp giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất này Hỏi :
1 Anh (Chị) hãy bình luận về việc làm của anh X?
2 Vụ việc này cần phải giải quyết như thế nào? Cơ quan nảo có thầm quyền
giải quyết? Vì sao?
3 Anh X phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này?
GIẢI QUYÉT VẤN ĐÈ
1 Anh (Chị), hãy bình luận về việc làm của anh X?
Việc làm của anh X trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với ông Y là đúng pháp luật, còn việc anh X bán mảnh đất cho anh C là trái pháp luật
Thứ nhất: Trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa anh X và ông Y
Anh X chuyển nhượng khu đất có diện tích 2.500m2 ở thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) cho ông Y với giá 3 tỷ đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất đã được 2 bên ký kết và được Phịng cơng chứng số 1 thành phố Hạ Long chứng
thực
Anh X là người đứng tên chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất nên anh X có các quyền của người sử dụng đất tại Điều 166 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, một
trong số các quyền đó là quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa anh X và ông y là một giao dịch dân sự nên phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự Khoản 2 Điều 401 BLDS 2005 quy định “2 Trường hợp pháp luật quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì tuân theo các quy định đó”; ngồi ra tại điểm a và d khoản 3 Điều 167 quy định -_ việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “a) Hợp đồng chuyền nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bat động sản quy định tại điểm b khoản này;
Trang 30d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc
chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp Xã
Như vậy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất giữa anh X và ơng Y là hồn tồn đúng pháp luật: là hợp đồng dân sự, thỏa mãn điều kiện về hình thức, được 2 bên ký kết và được Phịng cơng chứng số 1 thành phố Hạ Long chứng thực Hợp đồng đó đã có giá trị pháp lý, có hiệu lực pháp luật Mặc dù trên thực tế, ông Y đã giao 1.5 tỷ đồng cho anh X và có nói với anh X là mình chưa chắc chắn m:a khu đất này, nhhưng điều này không được quy định trong hợp đồng giữa X và ông Y nên anh X vẫn phải có nhĩa vụ chuyển quyền sử dụng khu đất này cho ông Y theo đúng quy định của bản hợp đồng
Thứ hai: trong giao dịch bán đất giữa anh X va anh C
Vì ơng Y nói với anh X là chưa chắc chắn mua khu đất này nên anh X tìm anh C để thảo luận việc bán khu đất này sau trong khi đã ký hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật với ông Y, đây là việc làm trái pháp luật Hai bên đã ký giấy tờ đặt cọc; theo đó, anh C chuyền giao 200 triệu cho anh X Việc làm này của anh X là sai bởi hợp đồng giữa anh X và C được ký kết trong thời gian hợp đồng giữa anh X và ông
Y vẫn có hiệu lực, một mảnh đất không thẻ đồng thời chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho 2 chủ thể khác nhau được Vấn đề tranh chấp trong việc này xuất phát từ việc làm của anh X dù vơ tình hay hữu ý đã vi phạm pháp luật, đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất cho ông Y và anh C Song việc này cũng có một phần do lỗi của ơng Y vì khơng dứt khoát khi mua, con anh C thi khơng tìm hiểu kỹ về mảnh đất mình sẽ mua
2 Vụ việc này cần được phải giải quyết như thế nào? Cơ quan nào có thấm quyền giải quyết? Vì sao?
2.1 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Y và anh X cũng như giao kết giữa anh X và C đều là hợp đồng dân sự Vì vay, theo quy dinh tại khoản 3 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 201 1 thì những tranh chấp dân sự thuộc thảm quyền giải quyết của Tồ án có tranh chấp về hợp đồng dân sự Do đó,trường hợp này, cơ quan có thầm quyền để giải quyết tranh chấp trong vụ việc nêu trên là Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
2.2 Giải quyết vụ việc
Mâu thuẫn phát sinh trong tình huống của đề bài đưa ra bắt đầu từ việc là vào tháng 7/2014, ông Y tìm gặp anh X để bàn về việc tiếp tục thực hiện việc nhận cisuyển nhượng khu đất này với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ơng Y mới giao nốt số tiền còn lại Nhưng khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối với lý do anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp g giấy chứng nhận vì anh C đã đặt cọc tiền mua khu đất nay Vay dé anh X
Trang 31được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này thì anh X phải giải quyết các tranh chấp phát sinh khi thực hiện việc chuyền nhượng khu đất này
Có hai hướng giải quyết vấn đề này, một là anh X chấm dứt hợp đồng với ông Y và chuyển nhượng khu đất này cho anh C theo đúng thỏa thuận trong giấy đặt cọc, hai là anh X hủy việc đặt cọc với anh C và tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng khu đất này cho ông Y
Trường hợp thứ nhất: Anh X chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Y
Khi anh X chấm dứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ơng Y thì anh X sẽ thực hiện hợp đồng đặt cọc của mình với anh C
Để chấm dứt được hợp đồng với ơng Y thì anh X sẽ phải là bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho ông Y Theo Điều 426 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự :
“1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định
2 Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết
về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường
3 Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm
bên kia nhận được thông báo chấm dứt Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán
4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường
thiệt hại.”
Nếu như anh X đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải thơng báo với ông Y biết về việc chấm dứt hợp đồng Khi anh X đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất giữa anh X và ông Y chấm dứt từ thời điểm
ông Y nhận được thơng báo, vì ông Y đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên ơng Y hồn tồn có quyền yêu cầu anh X trả lại cho mình 1,5 tỷ và anh X phải thực hiện
nghĩa vụ này Vì đơn phương chấm dứt hợp đồng nên đương nhiên anh X là người
có lỗi trong việc này, như vậy khi chấm dứt hợp đồng với ông Y thì anh X khơng
những phải hồn trả lại số tiền 1.5 tỉ đồng mà ông Y đã đưa trước đó mà cịn phải
bồi thường cho ông Y nếu hai bên có thỏa thuận
Trường hợp thứ hai: Anh X hủy hợp đồng đặt cọc với anh C Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 358 BLDS 2005 quy định
1; Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, : đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản
Trang 322 Trong trường hợp hợp đồng dân sự được siao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ đề thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Như vậy, cït cọc là sự thỏa thuận của các bên, là một biện pháp bảo đảm, buệ
các bên phải thực hiện đúng nộ: dung đã cam kết Đối chiếu với vụ việc này: Anh X
và anh C đã ký hợp đồng đặt cọc, anh C đã chuyển giao 200 triệu cho anh X Theo đó, anh X là bên nhận đặt cọc và anh C là bên đặt cọc Anh X phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đã giao kết của mình với anh C Vì vậy anh X với vị trí là bên nhận
đặt cọc muốn đơn phương chủ động chấm dứt hợp đồng với anh C thì anh X piải trả anh C số tiền anh C đã đặt cọc là 200 triệu đồng và một khoản tiền tương đương
với giá trị tài sản đặt cọc 200 triệu đồng Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng với anh C thì tổng số tài sản anh X phải đưa cho anh C là 400 triệu đồng
*Nhận xét: có thê thấy rằng, từ góc độ lợi nhuận đẻ nhìn nhận vấn đề thì anh X nên lựa chọn cách giải quyết thứ hai là chám dứt hợp đồng đặt cọc với anh C
3 Anh X phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này?
Đầu tiên nhận thấy rằng việc UBND thành phố Hạ Long căn cứ vào đơn đề
nghị của anh C từ chối việc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh
X là sai Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X phải thực hiện
một trong hai phương án đã nêu trên Sau đó anh X phải thực hiện đúng theo các
trình tự đăng kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Anh X phải lập 1 bộ hồ sơ và nộp hé sơ và nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả của UBND Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ÐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình xây dựng thì phải
có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã
xây dựng);
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật (nếu có);
Trang 33Cơ quan có thâm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi X xuất trình được các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình như: quyết định giao đất của cơ quan có thầm quy ìn, bản án có hiệu lực giấy tờ hợp pháp
khác Đồng thời thửa đất đó phải khơng có tranh chấp với ai TINH HUONG 04
Đề số §: Ông A đứng tên chủ sử dụng 500 m2 đất từ năm 1970 Khu đất này có nguồn gốc là đất nônz nghiệp, ông A mua của ông B năm 1968 (có xác nhận của UBND xã H) Năm 1990, ông A xây dựng nhà ở trên khu đất này Nay, UBND huyện X ra quyết định thu hồi 100 m2 đất của ông A để làm đường; tuy nhiên, ông A chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lí do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyên cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở Ông A không đồng ý với việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lí do, khu đất này gia đình ơng đã sử dụng để làm nhà ở từ năm 1990 và đã nộp thuế nhà đất từ đó đến nay
Hỏi:
1 Việc bồi thường diện tích đất thu hồi của gia đình ơng A theo giá đất nông nghiệp đúng hay sai? Vì sao? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này?
2 Trong trường hợp ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND huyện X thì ơng sẽ đề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này? Vì sao?
3 Hãy giúp ông A soạn thảo nội dung đơn khởi kiện? 4 Hộ ông A có được giao đất tái định cư khơng? Vì sao?
5 Vụ việc này cần được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật hiện hành?
TINH HUONG 05
I Tom tat tinh huéng
H6 gia dinh 6 ong A nam 1989 được Ủy ban nhân dân (UBND) huyện cấp đất ở, diện tích là 200m” sát đường quốc lộ Việc giao đất tại thực địa do UBND xã thực hiện nhưng không co giấy tờ thể hiện mốc giới cách mép đường là bao nhiêu Hiện nay đo tới sát mép đường vẫn là 200m” Nay, UBND huyện thu hồi 30m” để mở rộng đường nhưng không bồi thường, không có quyết định thu hồi đất vì cho rằng phần đất bị thu hồi nằm trong hành lang | an toàn giao thơng Hộ gia đình ông A không đồng ý và không thực hiện yêu cầu trả đất cho hội đồng GPMB UBND
huyện đã tô chức HUẾ chế (khơng có quyết định cưỡng chế) H Giải quyết vấn đề
Trang 34
Theo quy định tại Điều 4 Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính :hì hành vi hành chính “/à hành vi thực hiện hoặc không thực hiện công vụ của cán hộ, viên chức nhà nước `
Dựa theo các quy định trân, có thể thấy, trong quá trình thu hồi đốt của hộ gia đình ơng A, UBND huyện đã có các hành vi hành chính như sau:
Thứ nhất, căn cứ vào Điều 67 Luật Đất dai 2013 quy định:
#1 Trước khi có quyết định thw hôi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghi€p, cơ quan nhà nước có thẩm qun phải thơng báo tu hôi đất cho người có đất thu hơi biết Nội dung thông báo bao gồm kế hoạch thu hôi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
4 Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực hi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyển phê duyệt được cơng bó cơng khai, người có đất thu hôi phải chấp bàn: quyết định thu hôi đất ”
Theo quy định trên, phải sau khi có quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư thì người bị thu hồi đất mới phải chấp hành quyết định thu hồi đất Tuy nhiên, vì cho rằng 30m” thu hồi của hộ gia đình ơng A nằm trong hành lang an toàn giao “hông: UBND huyện đã không ra quyết định thu hồi đất Như vậy, việc thu hồi 30m” của UBND huyện trên là trái pháp luật
Thứ hai, Điềm d) Khoản 4 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hơi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục đề người có đất thu hôi thực hiện
Trường hợp người có đất thu hôi đã được vận động thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bơi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hôi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật nay.”
Nhu vay, trong trường hợp của hộ gia đình ông A, UBND huyện đã làm sai khi không ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất mà lại tiến hành ngay việc thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
2 Hộ gia đình ơng A không được bồi thường đúng hay sai? Vì sao?
Theo em, việc hộ gia đình ơng A không được bôi thường là sai Điều đó được thể hiện ở:
Đầu tiên, khi UBND huyện thu hồi 30m” để mở rộng đường mà không bồi thường vì cho rằng phần đất bị thu hồi nằm trong hành lang an tồn giao thong Nghị ¢inh sé 02/1982 ngay 21/02/1982 của Hội đồng Bộ tr ưởng quy định về hành lang an toàn giao thông đường quốc lộ là 15m tính từ mép đường hoặc chân mái
đường Gia đình ơng A được UBND huyện cấp cho 200m” đất năm 1989 sát mép
uo
3
Trang 35đường quốc lộ, thì có thể thấy ngay rằng có một phần đất của hộ gia đình ông A đã nằm trên phần đất hành lang an toàn giao thông quốc lộ
Tuy nhiên, việc sử dụng đất trên là do gia đình ông được UBND huyện cấp cho, nay đo đến sát mép đường vẫn là 200m” Như vậy, có thể kết luận trường hợp sử dụng đất trên hành lang an toàn giao thông quốc lộ của hộ gia đình ơng A khơn phải là do gia đình ông lấn chiếm hay do lỗi cố ý vi phạm của ơng A Chính vì thế, trong trường hợp này, hộ gia đình ơng A khơng có lỗi và hồn tồn có đủ điều kiện để
được bồi thường
Thứ lai, căn cứ vào Khoản 1, Điều 75 Luật Đất dai 2013: Điều liện được bồi
thường về đấtkhi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
“1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyên sử dụng đất ở, Giáy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này; ”
Như vậy, đất của hộ gia đình ơng A được UBND huyện cấp cho từ năm 1989,
đất ở có diện tích là 200m”, mặc dù khơng có giấy tờ thể hiện mốc giới cách mép
đường bao nhiêu, nhưng ông A sẽ có trong tay quyết định giao đất của UBND huyện, vì thế ơng A có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 Cho nên hộ gia đình ơng A có đủ điều kiện nhận bồi thường theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2013
3 Việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện đúng hay sai? Quy định tại văn
bản nào?
Theo em, việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND huyện trong trường hợp trên 1a sai
Thứ nhất, vào năm 1989 khi hộ gia đình ơng A được UBND huyện cấp đất ở với diện tích 200m’, có nghĩa là hộ gia đình ơng A đã có quyết định giao đất của
UBND huyện, theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình ơng A có đủ điều kiện đẻ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều đó chứng tỏ rằng UBND huyện đã công nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp của hộ gia đình ông A Cho nên việc thu hồi 30m” dất của hộ gia đình ơng A vì cho rằng phần đất nằm bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn giao thông của UBND huyện là sai
Thứ hai, việc UBND huyện thu hồi 30m” đất nhưng khơng có bồi thường,
khơng có quyết định thu hồi đất, khi tiến hành cưỡng chế không ban hành quyết định
cưỡng chế thu hồi đất là sai
Trang 36Điều 71 Luật Đát đai 2013 quy định về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
như sau:
“2 Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hôi đất được thực biện khi có đủ các điễu
kiện sau đây: :
a) Người có đất thu hồi không cháp hành quyết định thi hồi đát sau khi Ủy ban nhân dân cáp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp'xã nơi có đất thu hồi và f6 chức làm nhiệm vụ bơi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hôi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hôi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hơi đất đã có hiệu lực thi hành;
3) Người °¡ cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết
định thu hôi đất co hiệu lực thi hành
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản ”
Có thê thấy, trong trường hợp này UBND huyện đã không làm đúng theo thủ tục,
chưa ra quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất mà lại thực hiện cưỡng chế thu hồi đất Đây là một việc làm sai, vi phạm các quy định của pháp luật
đất đai
4 Ông A có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định tại các văn bản pháp luật nào?
Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tô chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ
tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thầm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của
người có thâm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp
luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình Dựa trên những lý luận đã đưa ra, ông A có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định tại các văn bản pháp luật:
Một, theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai:
“1 Người sử dụng đất, người có quyên lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có
quyên khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai
2 Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi bành chính về đất dai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất dai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”
n
Trang 37Hai, ơng A có thể căn cứ vào Khoản ! Điều 97 và Điều 98 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:
“4 Vi phạm quy định về thụ hôi dat, boi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm các hành vi sau:
a) Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi theo quy inh tại Điều 67 của Luật Đất đai; không công khai phương án bôi thường, hỏ trợ, tái định cư;
b) Không thực hiện đúng quy định về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bôi thường, hỗ trợ, tái định cư;
c) Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đúng đối tượng, diện tích,
mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi, làm sai lệch hô sơ thu
hồi đất; xác định sai vị trí và diện thích đất bị thu hôi trên thực địa;
d) Thu héi dat không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng: không đúng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyển phê duyệt ”
“Các quy định về nguyên tắc xử lý kỳỷ luật, thời hiệu, thời hạn xử lý kỷ luật, áp dụng
hình thức kỳ luật, thẩm quyên xử lý kỷ luật, trình tự, thủ tục xem xét xử lý kỷ luật,
các quy định khác liên quan đến xử lý kỷ luật cán bộ, công chức, viên chức được thực hiện theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức ”
Ngồi ra, ơng A có thể căn cứ vào các quy định tại Điều 7, 8, 9, 12 Luật Khiếu nại; các quy định trong Luật tố tụng Hành chính và các văn bản hướng dẫn thi hành để
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân
TINH HUONG 06
Gia đình ông X sử dụng 1000m2 đất nơng nghiệp Diện tích khu đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tháng 1/2003, UBND xã A thu hồi
1000m2 đất của gia đình ơng X đổi cho một gia đình khác Gia đình ơng X không
đồng ý với quyết định thu hồi đất của UBND xã A nhưng vẫn phải thực hiện Ông X đã làm đơn khiếu nại lên UBND xã A và được trả lời là giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cấp cho gia đình ơng X đến nay khơng cịn giá trị Sau đó, UBND xã A đã lấy mảnh đất nông nghiệp trên của ông bán cho người khác để làm nhà ở
Hỏi: Anh( chị ) hãy cho biết?
1 Việc làm của UBND xã A đúng hay sai? Vì sao?
2 Hãy tư vấn giúp ông A bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?
3 Vụ việc này sẽ giải quyết như thế nào theo đúng pháp luật đất đai hiện hành?
Bài làm:
Trang 381 Việc làm của UBND xã là sai:
Do UBND xã A thu hồi đất của gia đình ơng X vào thời điểm trước khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực( tháng 1/2003) là 1/7/2004, nên ta phải áp dụng luật
đất dai 1993 có sửa đo¡, bổ sung năm 2001
Việc làm đảng ¿ Hong - ~ ñ Sai ati
nude <5 thấm q quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đc ` :&c thu hồi at để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nướ- có thẩm quyền xét duyệt Trước khi thu hồi đất phải thông
báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hỏi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại.”
Và theo Điều 24 Luật đất đai năm 1993( sửa đổi bổ sung năm 2001) có quy
định:“1 Uỷ ban nhân dan tinh, thành phố trực thuộc trung ương quyét định giao đất,
cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất;
2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phó thuộc tỉnh quyết định giao đất,
cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân;
3 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn.”
Hơn nữa, Điều 25 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Các cơ quan Nhà nước có thầm quyền giao đất quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Luật này không được uỷ quyền cho cấp dưới.”
Như vậy, thâm quyền giao đất va thu hồi đất không thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân xã mà thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Nên Ủy ban nhân dân xã A thu hổi đất nông nghiệp của gia đình ơng X là sai
Thứ hai, căn cứ vào Điều 31 Luật đất đai năm 1993 có quy định: “ Thủ tục chuyền nhượng quyền sử dụng đất làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tinh.”
Theo căn cứ trên thì ủy ban nhân xã không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ở đây thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân huyện Tuy nhiên, trong bài này Ủy ban nhân dân xã A đã lấy mảnh đất nông nghiệp của ông X bán cho người khác để làm nhà ở Như vậy, Ủy ban nhân dân xã A lại tiếp tục làm sai với thầm quyền của mình
Thứ ba, căn cứ vào Điều 20 Luật đất đai năm 1993 có quy định: “Thời hạn giao đất sử dụng ồn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, de trong cây lâu năm là 50 năm Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật
về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó đề tiếp tục sử dụng.”
Trang 39Ở đây, khi ông X khiếu nại lên Ủy ban nhân dân xã A thì được trả lời là Giấy
chứng nhận quyền,sử dụng đất cho gia đình ơng X đến nay khơng cịn giá trị là sai so với Luật quy định Vì nếu có hết thời hạn sử dụng đất thì ông X vẫn được Nhà nước giao đất đó dé tiếp tục sử dụng nếu ông X có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai
2 Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình ông X nên làm đơn khiếu
nại lên Ủy ban nhân dân huyện A Với các căn cứ pháp lí sau:
Thứ nhất, căn cứ khoản 1 Điều 166 Luật đất đai 2013 có quy định: Người sử
dụng đất có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và theo khoản 5 Điều 166 có quy định: “ Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp về đất đai của mình.” Mà gia đình ơng X được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 1000m2 hợp pháp, nên mảnh dat trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình ơng X Do vậy không thể chuyển đổi đất nơng nghiệp đó cho bắt cứ ai khi ông X chưa đồng ý
Thứ hai, Theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2,
điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời
hạn, họ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này” Đất nông nghiệp nhà ông X là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối có thời hạn sử dụng là 50 năm tính từ ngày giao đất, cho thuê đất và xa nhất là kể từ ngày 15/10/1993 thì đất nơng nghiệp đó vẫn cịn thời hạn Nếu ơng X có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp tiếp mà ông chấp hành đúng pháp luật đất đai, sử dụng phù hợp với quy hoạch thì ơng X vẫn có thể dùng đất đó Do vậy, việc thu hồi đất của UBND xã A là sai
Thứ ba, căn cứ Điều 66 luật đất đai 2013 về thảm quyền thu hồi đất quy định: 1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
` Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trần
2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Trang 403 Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản l và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyén cho Uy ban nhan dan cip huyện quyết định thu hỏi đất.”
Theo q y định trên Ủy ban nhân dân xã A không đủ thẩm quyền thu hồi đất
của gia đình -ng X mà nếu có bị thu hồi thì thâm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân huyện mà xã A trực thuộc
Trình tự thực hiện khiếu nại để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình ơng X:
Bước 1: Chuan bi day du hé so theo quy định của pháp luật, bao gồm: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Biên lai thu thuế sử dụng đất
- Giấy trả lời của UBND xã X
- Đơn khiếu nại
- Các tài liệu khác có liên quan, các chứng cứ kèm theo liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình ơng Ý
Bước 2: Nộp hồ sơ khiếu nại tại phòng tiếp dân
3 Vụ việc được giải quyết theo pháp luật hiện hành:
Theo căn cứ trên, Ủy ban nhân dân xã A không đủ thẩm quyền thu hồi đất
của gia đình ơng X mà nếu có bị thu hồi thì thẩm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân huyện mà xã A trực thuộc
Hơn nữa, căn cứ vào Điều 105 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã A khơng có thấm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc trả lời khiếu nại của X rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình ơ ơng A nay khơng cịn giá trị là khơng có căn cứ pháp lý
Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cũng không thuộc thâm quyền của Ủy ban nhân dân xã A vì căn cứ vào khoản 2,3 ,3 Điều 59 về thâm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyền mục đích sử dụng đất có quy định:
“2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư
3 Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.”